2007年07月の記事
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外資金融機関が始めた、ちょっと新しい『不動産投資』
さて～、だんだん、不動産の話は、もう、やめろ～～という声が上がり始めそうですので、不動産の話は、この記事で、一段落。次回、５年前の、私の『投資』レポートを公開して、興味のある方だけに見ていただくことにいたしましょう。それで、投資のお話も、一段落。え～！前回、初期投資回収率と申し上げました。難しい話ではありませんよ。要するに、借り入れリスク、事業崩壊リスクをぜ～んぶ、無視して、最初に事業へ出資したお金に対し、１年間に所得として、どれだけ帰ってくるか、だと思っていただくと、わかりやすいかしら。私の場合、６％～８％くらいかしら。ほぼ、ノーリスクでやるなら、こんなもんで、諦め！！そうそう、最近、外資金融機関が始めた、ちょっと新しい『不動産投資』は、ここが、ちょっと、違うのよ！！下手する（いえいえうまくいく）と、２０％を越えるような物件があるのよ。初期投資５００万円くらいだから、所得額としては ＼(◎o◎)／とはならないんだけれど、比較的、都市部で、地べたの値段が高いところで、物件が出ているみたい。地べたの価値を大きく査定してくれるので、初期投資額が激減するの！！もっとも、金利は結構高いし、所得に対して、借入額が馬鹿でかいのは、世の中の、金融情勢が激変したら、沈没しちゃうので、私は、やめておきましたけれど。でも、将来的にも、人口が増えると予測されている地域ならば、ＯＫじゃないかしら。今回紹介された地域は、ちょっと、将来に不安を感じたので、・・・・・なんだか、だんだん、言葉遣いが『オカマ』っぽくなってきた！！（笑）
2007.07.04
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年利回り６％？１０％？
はい！では、軽く、用語説明しますね。『年利回り』とは？１年間にその不動産からあがる収入、この収入は、『所得』ではありませんよ。減価償却をする前、租税公課を差し引く前、の、要するに、１年間の総入金額です。それを購入時の総費用(総出金額)で割った数字を百分率表示したものです。初期投資に『手持ち金』を、いくら投入したか、借り入れ金利が、いくら、かかるか、は、計算に入れません。なぜなら、同じ投資をするにしても状況によって、初期投資額は違いますし、その結果、支払い利率も、支払い利息額も随分と変わってしまいます。従って、これらは、算入しません。問題なのは、消耗品や修繕積立金を、算入するか否かです。高い年利回りとなっているものは、これを、算入していない場合があるので、要注意です。私は、３０年スパンで見た際の、予想経費の７０％は算入しておくべきだと思います。だって、それ以下の修繕で収まる可能性は、３％ないですよ。中学校で習ったでしょ。『標準偏差』私は、上記で計算して、予想投資期間平均で、６％程度を、『投資の可』物件と考えています。もちろん、人口動向や、主要駅からの距離、近隣環境など、考慮しなければならないデータはいっぱい、あります。でも、これらは、ちゃんと儲けさせてあげているプロの『ビジネスパートナー』の情報収集、解析能力と、あなたの感性を信じた方がいい。もし、あなたが、あなたの『お客様』ならば、あなたのサービスを受けたいと思うか否か！これだけですよ！！素人の感性が、プロを凌駕する可能性があるのは。あら、もうこんなに、長文になってしまいました。下手だね～、文章が！！次回、初期投資回収率をアップして、それから、最近、外資金融機関が始めた、ちょっと、新しい『不動産投資』へ～～！！
2007.07.03
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副業不動産ビジネスでのタブー
はい！副業としての不動産ビジネスで、絶対に期待してはいけないこと！！でしたね！！それは、キャピタルゲインを期すること。要するに、『投資不動産』自体の『値上がり』を期待すること。これ、絶対に『駄目』です。なぜなら、あなたには（勿論、私にも）、コントロールできないからです。私は、『土地』も『上もの』も、『値下がり』は計算にいれますが、３０年スパンだろうが、強いインフレ要因だろうが、『値上がり』要因は一切、無視です。ついでですが、今は、『Ｊ－ＲＥＩＴ』も、潮時ですよ！！彼らも、投資家の期待にこたえるために、キャピタルゲインを、狙わざるを得なくなってきています。もう、怖いですよ～～～！！とにかく、インカムゲインだけで計算してください。『物件』の、年利回り、年所得額、キャッシュフロー、初期投資回収期間、など、を頭に入れて、投資の可否を決めてください。私の場合、総資産に対する年所得額の割合は１．５％くらいです。これで、年利回りで６％くらい。２．５％だと、１０％くらいかしら。もちろん、上記の数値が大きいほどいいけれど、私はリスク回避のために『サブリース』をかけていますので、１．５％でも、良し、としています。なに？『年利回り』って？？？？という、ご質問！！あるでしょうね～～私だって３０歳のときは、知りませんでしたもの！では、次回、少し、用語説明をしてから、最近、外資金融機関が始めた、ちょっと、新しい『不動産投資』へ行きましょうか！！
2007.07.02
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『目利き』の買い手にみせる方法
はーい、『目利き』の買い手にみせる方法、の、講義にはいりま～す！！と、偉そうなことを言うほどのことではないのですが、絶対に間違ってはいけないのが、専門知識の精通具合で、売り手の『組織』に負けないように勉強すること。はっきり言って、無駄です。そんなことは、インターネットの、信じていいものやら、いけないものやら、な～んて、レベルの知識を、２～３時間かけて調べておくだけでいいです。それだけで、売り手側は、『あっ、こいつ、調べてきたな！！』って、わかります。『発言には、要注意だぞ！』って、感じてくれます。あとは、優しく、柔らかく、質問攻めにしちゃうことです。売り手組織は専門家集団ですから取扱商品周辺知識では、かないっこありません。ただ、個々人となれば、案外、得手不得手が出るもので、その程度の予備知識で質問攻めにすれば、組織を挙げて、プライドかけて、きちんと回答してきますよ！それができないところとは付き合う必要なし。そして、売り手も、一目置いてきますよ。あっ、その質問のときに気をつけなければいけないこと！！統計の詳細は不要だけれど、小学生高学年の社会の時間に出てくる程度の統計数字は桁を間違えない程度の精度では覚えていてること。四則演算（＋－×÷）が上２桁でできること。民主主義や民法の原則、法の歴史、近代法の成立経緯、中世西洋の立法の事情、わが国の特殊事情、など、数え上げたらきりがないけれど、要は、今の近代法治国家の成り立ちを、一般論でかまわないから、多面的に、あなたの思考回路に、常駐させておくことです。学校では、教わりません。テストには出ません。でも、学校で学んできたことに、『なぜ』をつけて、考え続けてきた人には、すぐにわかる。基礎知識の応用です。な～んて、随分とややこしい、言い回しになってきたな～（笑）突き詰めれば、視野を広く、常識を、手に入れるアンテナをいつでも張っていることです。あ～、相手の顔を見ないで、伝えることは難しすぎます。紙面が足りませんね～！この話は、出てきたときに、スポット対応ですね！次は、副業の不動産ビジネスでは、絶対に期待してはいけないこと～～
2007.07.01
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