2009年09月07日
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昨日の日曜日に私の住んでいるマンションの「年次建物・設備点検」が行われたので私も参加したのだ。私はマンションの「大規模修繕委員会」の委員長になっているのだが、毎年行われている建物の点検にはあまり参加できていないのだ。それと言うのも例年のマンションの「年次建物・設備点検」は休日には行われないので、仕事の関係で参加できなかったのだ。（数年前には仕事を休んで参加したのだが、点検内容のあまりに酷さに、管理会社に文句を言ったところ、休日に点検業務を行わなくなってしまったのだ…）今年は私が参加することで、少しまじめに点検業務を行ったみたいで、１時間の予定時間が３時間以上かけて、チェクシートを利用して隅々まで点検業務を行ったのだ。
一般的にマンションのような建物は、時間の経過とともに細部の老朽化が起こり始め、さまざまな劣化現象が生じてくるのだ。その建物の劣化が私達住民の目に触れる時点では、既に建物や部材の機能が低下しはじめており、さらに劣化が加速すると財産価値が減るだけではなく、大規模修繕を行うときの補修費用が増大し、場合によっては外装材落下の危険性が生じたりして、居住者や使用者・第三者への危険度が大きくなったしまうのだ。特にコンクリート構造物の劣化は、種々の要因が絡み合って進行するもので、単に表面化している現象が直接的に劣化原因につながる訳では無いため、劣化原因と劣化度を把握することは非常に重要になってくるのだ。（このために私の住んでいるマンションでは、年１回は「年次建物・設備点検」を実施しているのだ…）
ところがこの大切な「年次建物・設備点検」を、昨年度のマンション管理組合理事会長は、管理費用の縮減と言うことで、点検業務を止めようと言い出したのだ。もちろん私をはじめマンションに管理に詳しい住民連中が、そのような暴挙はやめさせたのだが、まったく管理会社の言いなりになる管理組合の理事長には困ったものだ。昨年の点検業務は私の聞いたところ、理事会役員の立会いも無い中で行われ、１時間もかからずに終了したそうで、点検結果は「問題なし」と言うことだった。そのことを管理組合の総会で追及したところ、管理会社が不備を認めて、今年は修繕業務専門の一級建築士を含めた３人体制で、行うことを管理組合に言ってきたのだ。（これくらいが当然なのだが…）
また、建物本体と違ってマンションの建築設備は、いかに保守管理を徹底しても、経年により劣化が発生するのだ。一般的には建築設備の耐用年数は１５年から２０年程度といわれており、建築物本体に比べどうしても耐用年数は短い関係から、更新等のサイクルも早く必要に応じた対応が必要になってくるのだが、建築設備の維持保全を行うことは各種の法律でも義務付けられており、相応の時期に修繕や改修を実施することは資産価値の保持につながるのだ。私の住んでいるマンションは今年で竣工後１２年経っているので、そろそろ建築設備にもガタが出てくる時分になっているのだ。（そこで、今年から設備関係の点検も重点的に行うように、修繕委員会から理事会に言っておいたのだ…）
このような「年次建物・設備点検」は、マンションの住民及び周辺を含む第三者の生命と財産を安全に確保するためにも重要で、建築設備の維持保全を行うことは不可欠のものであり、一般的に物理的・社会的劣化が顕在化してくる時期に行うのが適切で、診断を維持保全の一環として定期的に実施することがよいとされているのだ。その建物診断等では今年は大きな問題は発生していなかったが、予想されたとおり「大規模修繕」の時期は差し迫っていることがよくわかったのだ。
一般的にマンションのような建物は、時間の経過とともに細部の老朽化が起こり始め、さまざまな劣化現象が生じてくるのだ。その建物の劣化が私達住民の目に触れる時点では、既に建物や部材の機能が低下しはじめており、さらに劣化が加速すると財産価値が減るだけではなく、大規模修繕を行うときの補修費用が増大し、場合によっては外装材落下の危険性が生じたりして、居住者や使用者・第三者への危険度が大きくなったしまうのだ。特にコンクリート構造物の劣化は、種々の要因が絡み合って進行するもので、単に表面化している現象が直接的に劣化原因につながる訳では無いため、劣化原因と劣化度を把握することは非常に重要になってくるのだ。（このために私の住んでいるマンションでは、年１回は「年次建物・設備点検」を実施しているのだ…）
ところがこの大切な「年次建物・設備点検」を、昨年度のマンション管理組合理事会長は、管理費用の縮減と言うことで、点検業務を止めようと言い出したのだ。もちろん私をはじめマンションに管理に詳しい住民連中が、そのような暴挙はやめさせたのだが、まったく管理会社の言いなりになる管理組合の理事長には困ったものだ。昨年の点検業務は私の聞いたところ、理事会役員の立会いも無い中で行われ、１時間もかからずに終了したそうで、点検結果は「問題なし」と言うことだった。そのことを管理組合の総会で追及したところ、管理会社が不備を認めて、今年は修繕業務専門の一級建築士を含めた３人体制で、行うことを管理組合に言ってきたのだ。（これくらいが当然なのだが…）
また、建物本体と違ってマンションの建築設備は、いかに保守管理を徹底しても、経年により劣化が発生するのだ。一般的には建築設備の耐用年数は１５年から２０年程度といわれており、建築物本体に比べどうしても耐用年数は短い関係から、更新等のサイクルも早く必要に応じた対応が必要になってくるのだが、建築設備の維持保全を行うことは各種の法律でも義務付けられており、相応の時期に修繕や改修を実施することは資産価値の保持につながるのだ。私の住んでいるマンションは今年で竣工後１２年経っているので、そろそろ建築設備にもガタが出てくる時分になっているのだ。（そこで、今年から設備関係の点検も重点的に行うように、修繕委員会から理事会に言っておいたのだ…）
このような「年次建物・設備点検」は、マンションの住民及び周辺を含む第三者の生命と財産を安全に確保するためにも重要で、建築設備の維持保全を行うことは不可欠のものであり、一般的に物理的・社会的劣化が顕在化してくる時期に行うのが適切で、診断を維持保全の一環として定期的に実施することがよいとされているのだ。その建物診断等では今年は大きな問題は発生していなかったが、予想されたとおり「大規模修繕」の時期は差し迫っていることがよくわかったのだ。
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