2015年08月25日
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企業収益や家計の金融資産残高など過去最高となる指標が相次ぐ景気だが、私が住んでいる愛媛県には「実感なき景気回復」を指摘する声は多いのだ。一時的な輸出の停滞を受けて内閣府が今月に発表する4～6月期の国内総生産も3四半期ぶりにマイナスになりそうだ。中国株式相場の急落など先行きに影を落とす材料も出ており、景気は好景気か不景気かどちらに向いているのかよくわからない状態が続いている。すると地方景気回復を先取りし成長軌道に乗った中小企業も増えてきたそうなのだ。また賃金の上昇を背景にあえて非正規雇用を選ぶ人も増加しているそうで、消費増税後もたついてきた景気は着実に上向いており、実感が湧くのはこれからだというのがある新聞社の見込みのようなのだ。
衣料や食品スーパーなど約40店舗が入る中京地区の典型的な郊外型のショッピングモールでは、年商は50億円規模ながら4～6月期は6年ぶりの売り上げを記録したそうなのだ。東京都心に比べて不動産市況が割安なことに加えトヨタ自動車の好業績で、企業の稼ぎを賃上げに回しそれが消費に広がる「トヨタ発トリクルダウン」によって、中部圏の消費が盛り上がるという読みがあるというのだ。驚くべきは資産価値を意外な視点で見極めていることで、取得した物件の採算管理を担当する管理職は、テナントからは月次で売り上げの報告を受け近隣の住民向けにチラシ広告を投函するタイミングまで細かく話し合うのだが、その成否を推し量る目安の一つとしているのがトイレの様子だというのだ。
理想的なのは洗面台に水滴が常に残っていながら、トイレットペーパーも巡回ごとに補充するような衣料や食品スーパーだそうで、トイレが汚いのが良いと言っているのではなく、むしろ定時にきちんと清掃をしても間に合わないほど、買い物客でにぎわっている証拠になるからだというのだ。責任者が真っ先にトイレから視察するのは、テナントの売り上げや在庫だけでは伺い知れない消費者心理を重視しているためで、トイレを見て回るのは買い物客の滞在時間を推測するためでもあるというのだ。飲食施設を利用したり一人当たりの買い上げ点数が増えたりすれば滞在時間が延び、トイレの利用頻度も増すことから食品スーパーやドラッグストアでは2ケタ前後の増収が相次ぐようになっているという。
トイレを視察した責任者が次に向かうのは中核テナントのスーパーで、店内に12台あるレジの稼働状況はつり銭の補充状況までつぶさに観察するというのだ。日用品が多い食品スーパーやドラッグストアでは平均客単価は推定1500円前後だとされ、高額消費は期待しにくい半面いったん消費に火が付けば買い上げ点数や来店の頻度が上がり、収益に弾みが付きやすいといわれているのだ。「トイレ」と「レジ」といった意外な視点は投資前の不動産物件の資産査定にも共通していることは想像に難くないとされている。こうした消費者心理まで見越して不動産投資に踏み切る目端の利く投資家は常に市況の上昇を先読みしてきたそうで、そのマネーは株式市場だけではなく地方にも広がっているというのだ。
アベノミクスが本格化した2012年末以降ですら不動産市場では「地方都市」扱いされてきた大阪でも投資マネーに沸いているそうなのだが、景気回復により地方都市でもオフィス賃料が底入れするとの見方も広がってきているというのだ。CBREグローバル・インベスターズは年金基金と組んでセイコーエプソンからエプソン大阪ビルを推定140億円で取得したそうで、資金の出し手は海外勢にとどまらず国内の金融機関にも広がり始めたという。日銀によると国内銀行の不動産融資残高は81兆４千億円と過去最高に膨らんでいるそうなのだが、140兆円余りを動かす公的年金を運用する「年金積立金管理運用独立行政法人」も全体の5％まで不動産投資に乗り出す方針だというが「バブル」で終わる可能性も高いといわれているそうなのだ。
衣料や食品スーパーなど約40店舗が入る中京地区の典型的な郊外型のショッピングモールでは、年商は50億円規模ながら4～6月期は6年ぶりの売り上げを記録したそうなのだ。東京都心に比べて不動産市況が割安なことに加えトヨタ自動車の好業績で、企業の稼ぎを賃上げに回しそれが消費に広がる「トヨタ発トリクルダウン」によって、中部圏の消費が盛り上がるという読みがあるというのだ。驚くべきは資産価値を意外な視点で見極めていることで、取得した物件の採算管理を担当する管理職は、テナントからは月次で売り上げの報告を受け近隣の住民向けにチラシ広告を投函するタイミングまで細かく話し合うのだが、その成否を推し量る目安の一つとしているのがトイレの様子だというのだ。
理想的なのは洗面台に水滴が常に残っていながら、トイレットペーパーも巡回ごとに補充するような衣料や食品スーパーだそうで、トイレが汚いのが良いと言っているのではなく、むしろ定時にきちんと清掃をしても間に合わないほど、買い物客でにぎわっている証拠になるからだというのだ。責任者が真っ先にトイレから視察するのは、テナントの売り上げや在庫だけでは伺い知れない消費者心理を重視しているためで、トイレを見て回るのは買い物客の滞在時間を推測するためでもあるというのだ。飲食施設を利用したり一人当たりの買い上げ点数が増えたりすれば滞在時間が延び、トイレの利用頻度も増すことから食品スーパーやドラッグストアでは2ケタ前後の増収が相次ぐようになっているという。
トイレを視察した責任者が次に向かうのは中核テナントのスーパーで、店内に12台あるレジの稼働状況はつり銭の補充状況までつぶさに観察するというのだ。日用品が多い食品スーパーやドラッグストアでは平均客単価は推定1500円前後だとされ、高額消費は期待しにくい半面いったん消費に火が付けば買い上げ点数や来店の頻度が上がり、収益に弾みが付きやすいといわれているのだ。「トイレ」と「レジ」といった意外な視点は投資前の不動産物件の資産査定にも共通していることは想像に難くないとされている。こうした消費者心理まで見越して不動産投資に踏み切る目端の利く投資家は常に市況の上昇を先読みしてきたそうで、そのマネーは株式市場だけではなく地方にも広がっているというのだ。
アベノミクスが本格化した2012年末以降ですら不動産市場では「地方都市」扱いされてきた大阪でも投資マネーに沸いているそうなのだが、景気回復により地方都市でもオフィス賃料が底入れするとの見方も広がってきているというのだ。CBREグローバル・インベスターズは年金基金と組んでセイコーエプソンからエプソン大阪ビルを推定140億円で取得したそうで、資金の出し手は海外勢にとどまらず国内の金融機関にも広がり始めたという。日銀によると国内銀行の不動産融資残高は81兆４千億円と過去最高に膨らんでいるそうなのだが、140兆円余りを動かす公的年金を運用する「年金積立金管理運用独立行政法人」も全体の5％まで不動産投資に乗り出す方針だというが「バブル」で終わる可能性も高いといわれているそうなのだ。
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