仁志・多喜馬の戯言日記＆戯言通信

東京都内に戸建て住宅を持つ人は「毎月の返済負担がグッと減った」と話しているが、 60 歳代になっても住宅ローンの残債が約 1000 万円もあったことから、リバースモーゲージを活用して銀行から融資を受けその資金でローンを完済すると、毎月の返済額は 15 万円から 2 万 5 千円に減ったという。自宅を担保にして老後資金を借りるローン商品の利用者が増えており、リバースモーゲージと呼ばれまとまった金額を借りて利息を払いながら、家に住み続けられる仕組みだという。リバースモーゲージは自宅の土地・建物を担保に差し入れて金融機関から融資を受ける制度で、この点は住宅ローンと同じだが返済の仕組みが大きく異なるという。住宅ローンが元本・利息を毎月返済するのに対しリバースモーゲージは利息のみを毎月払うという。

元本は生存中に返す義務がなく死亡後に担保である自宅を売却するなどして一括返済するのが基本だが、実は借入金利は現在年 3 ％程度と超低利の住宅ローンに比べて高いのだ。それでも借り換えに用いれば月々の返済額が軽くなることが多いという。これまではリバースモーゲージは高齢社会で有効な融資法とされるが従来あまり広がらなかったが、潮目が変わったのは最近でトップシェアの東京スター銀行によれば「問い合わせだけでなく利用者が増え続けている」という。高齢社会で有効な融資法とされるが従来あまり広がらなかったリバースモーゲージの利用者が増えている理由について「家を継がせる子供がいなかったり、子供が空き家化を心配して相続を敬遠したりする世帯が増えている」と分析している。

老後生活に備える資金調達手段として考えるなら商品の構造や注意点をしっかり理解しておく必要があるのは当然だが、典型例は「契約者本人が亡くなったらその家は必ず手放すしかない」という認識だという。担保不動産の売却は返済方法の一つにすぎず、相続人が自己資金で元本を一括返済することが仕組み上可能で家を売らずに済むという。本人が生前に繰り上げ返済する選択肢もあるし、家を買い替える際に新居を担保にリバースモーゲージで購入資金を得て、後に旧宅を売って繰り上げ返済する取引もあるというのだ。また本人の死後に「残された配偶者は必ず家を出なければならない」というのも誤解で、配偶者を連帯債務者にしておけば夫婦とも亡くなるまで住み続けられるというのだ。

リバースモーゲージ特有の制約やリスクでは、例えば家の価値が高いからといって必ず融資を受けられるわけではないという。融資審査では本人の年収も対象になるが収入が少ないと毎月の利息返済が滞りかねないからだという。リスク面で大きいのは金利上昇で世の中の金利の動きに応じて融資の適用金利を銀行が年 2 回見直す変動金利型の商品が主流だが、一般の住宅ローンは金利が上がっても元本と利息の割合を調整して月々の返済額を一定期間上げない仕組みがあるのだが、リバースモーゲージの場合は金利が上がれば利息返済額は増えるという。銀行は契約時に土地を中心に担保の価値を評価し平均 6 割程度を上限に融資するが、融資後にもしも地価が大幅に下がれば担保の評価額を引き下げる可能性があるという。

この担保割れにより元本の一部返済を求められかねないというし、死亡後に担保を売ってなお完済できない場合には相続人に請求がいくタイプもあるというのだ。 リバースモーゲージで受けられる融資額が不十分な場合には別のサービスが選択肢となるわけだが、「リースバック」と呼ぶ仕組みで自宅を不動産会社に売却したうえでその会社から同じ家を有料で貸してもらう制度だという。こちらのサービスも市場が拡大しているそうで、自宅を活用して資金を調達する手段は多様化し始めている。自宅を担保にして老後資金を借りるローン商品のリバースモーゲージだがそれぞれ一長一短で、住宅ジャーナリストは「高額の資金を得ることと、住み続けることと、どちらがより重要かを整理して慎重に選ぶ必要がある」と助言しているそうなのだ。