2022年11月04日
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分譲マンションにはランニングコストがかかるのだが、主なコストの1つが管理費ともう1つが修繕積立金でこの2つのコストに異変が起こっている。まず管理費を見ると新築と中古の差が開いているそうで、新築マンションの管理費のm2 単価はこの10年ほどで3～4割上昇しているが、上昇要因の最たるものは人件費の高騰で、管理費のm2 単価は分譲価格の単価と比例する傾向にあるので高額物件ほど管理費単価は高くなるという。10年くらい前から相場が7割ほど上がった分譲マンション市場では管理費も値上がりしているが、中古マンションの管理費のm2 単価はほとんど上がっておらず、管理会社から値上げ要請を受けていることは間違いないが値上げをするには管理組合の承諾が必要になるからだという。
その合意が取れず管理のサービスレベルを下げたり管理費の競争入札を行って、管理会社の変更を辞さずに対応してきたりした結果という。管理会社の中には値上げをのんでもらえないマンションの管理を受けない会社も出てきたが、赤字になるくらいならやらないほうがましだという判断だという。修繕積立金について見ると管理費をほぼ値上げしていない中古物件でも修繕積立金は1m2 当たり100円ほどだったものが、180円ほどになっており、8割の値上がりである。最大の要因は建築費の高騰にあって、大規模修繕の主たる業務は建設会社が行うが建築コストは大幅に上がった。同じ建設会社が行う業務であるため大規模修繕の当初の想定費用は大幅に上昇し、当初の積立金では賄えないからこその値上げではある。
私もマンションに住んでいることもあって普通より相当数のマンション知ってはいるが、修繕費が適正に徴収されていないで価値を落としているマンションを結構あるという。修繕費の値上げが承認されず表面上の最小限の回収を繰り返し、もう後戻りできず重要な改修工事を半ば諦めてしまったマンションも多く、立地が良くとも建物共有部が駄目なマンションの物件価値の落ち方は大きく月々の支払い増など比較にならない位に資産価値を落として行くという。ローンの支払いで手一杯で修繕費の値上げが承認されずまともな大規模修繕がされておらず、特に年配の方が多いマンションは先の事より自分の目先お金優先になる場合が多いようで、修繕費の値上げが承認されにくいようだといわれている。
中古マンションでは管理費はサービスレベルを下げて費用を維持し修繕積立金は値上げしているが、管理サービスのレベルダウンは生活の質を落とすことになるのに大規模修繕は当初の計画を守っても資産価値が上がることはないからだ。管理費は多少上がってもサービスレベルをなるべく保ち修繕積立金はなるべく増額を避けて最小限の投資ですませたい。修繕計画に対して積立金が十分な設定になっている新築マンションはないに等しいが、販売をする際に管理費と修繕積立金の2つのランニングコストが高いと買える人が少なくなり販売にマイナスの影響が出るからだ。毎月の支払い額は住宅ローンの月返済額と管理費に修繕積立金であり、これが1万円高いと35年で420万円高い物件を買っているのと同じになるのだ。
修繕積立金については多額の出費を伴うのが竣工から12年後で主に建設会社への発注になるのでマンションデベロッパーの腹が痛むことはないため、新築を売りやすくするために修繕積立金を低く抑え数年後に不足が発生することが発覚したかのように装い、値上げを提案するということをずっと続けてきた。最近のm2 単価の値下げは新築の価格高騰による負担を和らげるための悪質なだましと考えられている。管理費や修繕積立金、多額の費用を入居世帯で割る形で求められるので不明瞭になりやすいうえ、1人では決められない。この判断を誤ると無駄なコストを払うことになるのだが、マンションの購入を検討する際には管理費・修繕積立金は専有面積で割ってm2単価を算出し比較することが大切だという。
その合意が取れず管理のサービスレベルを下げたり管理費の競争入札を行って、管理会社の変更を辞さずに対応してきたりした結果という。管理会社の中には値上げをのんでもらえないマンションの管理を受けない会社も出てきたが、赤字になるくらいならやらないほうがましだという判断だという。修繕積立金について見ると管理費をほぼ値上げしていない中古物件でも修繕積立金は1m2 当たり100円ほどだったものが、180円ほどになっており、8割の値上がりである。最大の要因は建築費の高騰にあって、大規模修繕の主たる業務は建設会社が行うが建築コストは大幅に上がった。同じ建設会社が行う業務であるため大規模修繕の当初の想定費用は大幅に上昇し、当初の積立金では賄えないからこその値上げではある。
私もマンションに住んでいることもあって普通より相当数のマンション知ってはいるが、修繕費が適正に徴収されていないで価値を落としているマンションを結構あるという。修繕費の値上げが承認されず表面上の最小限の回収を繰り返し、もう後戻りできず重要な改修工事を半ば諦めてしまったマンションも多く、立地が良くとも建物共有部が駄目なマンションの物件価値の落ち方は大きく月々の支払い増など比較にならない位に資産価値を落として行くという。ローンの支払いで手一杯で修繕費の値上げが承認されずまともな大規模修繕がされておらず、特に年配の方が多いマンションは先の事より自分の目先お金優先になる場合が多いようで、修繕費の値上げが承認されにくいようだといわれている。
中古マンションでは管理費はサービスレベルを下げて費用を維持し修繕積立金は値上げしているが、管理サービスのレベルダウンは生活の質を落とすことになるのに大規模修繕は当初の計画を守っても資産価値が上がることはないからだ。管理費は多少上がってもサービスレベルをなるべく保ち修繕積立金はなるべく増額を避けて最小限の投資ですませたい。修繕計画に対して積立金が十分な設定になっている新築マンションはないに等しいが、販売をする際に管理費と修繕積立金の2つのランニングコストが高いと買える人が少なくなり販売にマイナスの影響が出るからだ。毎月の支払い額は住宅ローンの月返済額と管理費に修繕積立金であり、これが1万円高いと35年で420万円高い物件を買っているのと同じになるのだ。
修繕積立金については多額の出費を伴うのが竣工から12年後で主に建設会社への発注になるのでマンションデベロッパーの腹が痛むことはないため、新築を売りやすくするために修繕積立金を低く抑え数年後に不足が発生することが発覚したかのように装い、値上げを提案するということをずっと続けてきた。最近のm2 単価の値下げは新築の価格高騰による負担を和らげるための悪質なだましと考えられている。管理費や修繕積立金、多額の費用を入居世帯で割る形で求められるので不明瞭になりやすいうえ、1人では決められない。この判断を誤ると無駄なコストを払うことになるのだが、マンションの購入を検討する際には管理費・修繕積立金は専有面積で割ってm2単価を算出し比較することが大切だという。
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