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おはようございます 昨日は三軒茶屋の外資系会社さま→成城の社会福祉法人さま→上町の会社さま×2件と21時くらいまで世田谷区内を走り回っておりました。なぜこの時期いそがしいかというと、申告期限延長の特例の申請(くわしくはこのブログ検索してください)というのを出しておりまして、3月決算の申告がこの時期にきているせいもあります。しかも外回りの最中に相続のご依頼を頂戴しまして、月末の〆としてはありがたいかぎりですしかしどこのお客様からも異口同音にでるのが「消費税増税なんとかならない」なんともならないのが困ったとこですが、単純に消費税の税額が倍に増えると考えると資金繰り的にかなり厳しくなりますね さて今日のお題は、法人による不動産投資 世田谷という土地柄か、不動産投資にかんするご相談をよく承ります。そこでご質問に答えられるよう、しばらく本を読んだり専門家むけセミナーに出席したりしましたが、結論としては建物所有型法人による不動産投資が一般的に節税効果が高いようにおもえます。以下、親子を想定して考えてみましょう・所得税の節税効果 建物も土地も完全個人所有ですと、所有者(一般的には親でしょうか)と所得は一致させなければならないという大原則があります。 当然所有権のない子供に所得配分することはできません。したがいまして所得が親に集中し、役員報酬や年金収入がある場合これにさらに賃料収入(不動産所得)が加わって累進課税がアップします そこで子が株主・役員の法人を設立してそこに建物を所有させれば、賃料収入はいったん会社に帰属しある程度自由に役員報酬として子にも配分できます。これにより所得の分散・累進課税の軽減がはかれます・法人税の節税効果 法人化による節税効果も一般的によくしられていますね・不動産所得から役員給与という形式にすることにより給与所得控除がとれる・生命保険、共済などを利用して利益を外部に積立圧縮できる・リタイア時に退職金を支給することにより所得種類の分散がはかれる・一般的に法人経費のほうが不動産所得より認められる経費の範囲が広い 法人次年度以降は法人税率も減税されるようですから役員報酬で分配しきらずに、ある程度法人に利益を留保しておくというテクもありかもしれませんね。・相続税の節税効果 個人所有の土地の上に単純に法人がぽんと建物を建ててしまうと、(詳細は省略しますが)借地権の認定課税といってえらい税金がとられます 実務的にはこれを避けるために「土地の無償返還等に関する届出書」という書類を税務署に提出します。 ここでうまい具合に地主(つまり親)への地代の受渡しを設定すると、相続税での土地の評価のうち20%相当額が法人に移転します。つまり相続のとき土地が2割減になります 貸家建付地(自分でウワモノ建てて賃貸にまわす)も、似たような軽減効果がありますが法人化でも同様の評価減の効果がえられます いままであまりこの方法はお客様に推薦してこなかったのは、既存物件の建物を法人名義にするのに登録免許税(つまり所有権移転登記費用)がかかるためだったんですが、何件か試しにエクセルでシミュレーションしてみましたら何年かで回収できることが判明しまして現在積極的にご提案させていただいております 気になる不動産オーナーさまは、おきがるにお声がけください(初回相談無料です)会社設立も行っておりますので、ワンストップでご対応できますでは! 新規会社設立|税務会計顧問業務|相続税(申告・対策)|社会福祉法人会計(新会計基準対応)|マンション管理組合|医療法人会計|学校法人会計|宗教法人会計|NPO法人会計
2012年06月28日

最近、税務署OBから独立したコンサルタントのセミナーに何回か参加いたしまして、税務調査についてのウラ話を聞く機会がございました今回はご多忙な経営者皆様のために、かいつまんで要点を解説させていただきます。・税務調査にはタイムリミットがある なんか凄い話ですが調査には期限があるようです。税務署には事務年度という独特の期間がありまして7月1日に異動が発表されるため、税務署職員が調査事務を担当する年度は7/1~6/30となっているようです したがいまして、異動の前(だいたい6月の第二週くらい)とその半期(だいたい12月の第二週くらい)までにクロージングしないと税務署内でいろいろ処理が大変になるようで、この時期ちかくになるとむこうから譲歩をひきだせることが多い?ようです。・基本は人手不足による絨毯爆撃戦術 講師の方によると、調査官のレベルは簿記2級レベル?というお話でした。これは調査官が勉強してないわけではなく、法令の解釈・適用については審査という別の部門に回すためらしいです。調査もある程度業種別にマニュアル化されているので、講師の方によると「誰でもできる」ようになっているようです。 したがいまして法律にてらすと理不尽な指摘も多いらしく「まず疑ってかかったほうがいい」といわれました。 税務署としては、可能な限り多く指摘をして混乱をさせいくつか譲歩しつつも、そのうち何割かをのませるというのが税務調査の最近のトレンドのようです。 中でもおおいのが、続にいう「期ズレ」いわゆる今年の売上を翌年にしてしまったりとか、本来仕掛とすべきものを経費に落としてしまったりという指摘のようです。ただ期ズレは正直どこの会社でも悪意なくても生じるものなので、このへんは会計処理の継続性なりでスジを通すべきでしょうとは言ってました。 この背景としては財政不足により公務員採用自体を絞っているらしく、1件あたりの平均調査日数は従来の半分の2日程度に絞られているとのこと。このため調査の効率をよくするためやむをえずこのような絨毯爆撃戦術がとられているようです。・更正はこわくない? よく税務調査がおわると「ではこれで修正申告おねがいします」というシメが調査官から行われます。これを修正申告の慫慂(「しょうよう」これ日本語か?)といいます。 納得できないので修正申告しませんというと「じゃあ更正しますよ」といいます。よく「更正」というと怖がるひとがいますが、べつに納税者が怖がる必要はございません。 ホンネをいうと調査官のほうが「更正」嫌いなようです。 なぜなら修正申告なら上司への報告で終わりますが、更正処分(いちおう行政処分の一種)となると署長決裁になります。しかも文書で理由を書かなければならないので、過去の判例・審判事例・法解釈など総動員でひっぱりださないといけない(しかも不服審判所でひっくり返されると出世の汚点になる)ので、あまりやりたがらないようです。 で「更正のほうが不利になる」とよく業界的に言われておりますが、行政手続法の規定により納税者が修正申告を拒否したからといって更正で不利益な処分をすると税務署のほうがいろいろ大変なことになるようです。 私もある調査のとき税務署のいうことがコロコロかわるので、若干キレて「じゃあ更正で文書に起こしてもらえますか?」といったら、あっさり通った経験がございます ・質問検査権の拡大解釈に注意 税務調査は質問検査権を根拠に行われるものです。ただ質問検査権といっても万能の権限ではありません。 プライバシーに関する事柄は刑事訴訟法などでも手続が制度上いろいろ捜査が制限されています。刑事手続でない税務調査でも同じように本来の徴税目的の範囲を逸脱した調査は、禁止されることになります。 したがいまして「手帳を提出してください」「履歴書をみせてください」「パソコンを預かります」「一筆いれてください」など、実際の現場(とくに年とった調査官)ではよくある光景ですが、本当は許されない指示のようです。 これらを拒否すると「なにかやましいところがあるんじゃないか?」と思われると疑心暗鬼になるかもしれませんが、そもそも認められていない権限なのでキッチリ理由説明して拒否したほうがいいとおもいます。 わたしも調査のときは、ファイルから抜き出して必要な書類だけ担当官に提出するようにしております。・重加算税に注意! 税務職員の成績というのは、増差(課税所得の増えた額)と重加算税の件数で決まります。このため、調査官はやたら重加算税をうちたがります。(大体調査全体の20%くらい重加算税対象) で実際、追徴税額がほとんどないのに重加算税をチョットはらうという妥協が調査の現場でとられることがあります。しかしコレおおまちがい 重加算税は「仮装または隠蔽」がある場合に課される罰金の一種みたいなもので、税務署内のブラックリストにのります。このあとほぼ3年おきに税務調査がやってくるという悪循環にハマります。こわいですね~ 重加算税の指摘があったら「仮装または隠蔽」にあたるかどうかを、過去の事例からひっぱりだしてやりあったほうがいいですね。 まあ、私なりの結論としては 調査官といえども神ではないので、まずは疑ってかかりましょう。 ある程度の知識をつければ、過剰反応する必要もない。 といった昔からの教訓に落ち着くようでした。では! 新規会社設立|税務会計顧問業務|相続税(申告・対策)|社会福祉法人会計(新会計基準対応)|マンション管理組合|医療法人会計|学校法人会計|宗教法人会計|NPO法人会計
2012年06月26日
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