2008年01月の記事
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アンケート返信 その二
ランキング←参考にどうぞ 今日も一通アンケートが返ってきました。3棟目アパートの方です。この方はもう１０年このアパートに住んでいます。そのため家賃も相場の1.5倍大事な入居者です。今年の１０月に更新をむかえます。アンケートの結果も退去予定は未定。ちょっと心配。 不満な点はやはりガスストーブ燃料代が高いからと書いてありました。これは手が打てるのでもう少し最低２年住んでいただけるようでしたら灯油に交換しようと思います。その旨、お礼のクオカードと手紙を添えて郵送します。手の打ちようがないところでは日当りが悪いなどなどまた過去にあった事で車のタイヤを置くスペースがなく、管理会社に頼んで外に置いたところ盗まれてしまったそうです。書くことで少しでもモヤモヤを吐き出してくれればいいかなと思います。しかし、いろいろあるんですね。アンケートで色んなことが把握できます。ご協力をお願いします→『人気blogランキング』
2008.01.31
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アンケートの返信あり
ランキング←参考にどうぞ先週の土曜日に着くように入居者に送ったアンケート一人の方から早くもアンケートが返ってきました。2棟目アパートの女性の方です。この方は二年ちょっと住んでもらっていて、10月に更新したばかりです。ですから退去の心配はしていませんでした。アンケートの結果も退去予定なしでした。一安心。でも・・・結構不満もあるようです。そのうちの一つが寒い（台所から風が入ってくる）ひどいのは「わらじ虫が出たこともありますよ」と書いてあったこと確かにこれはまずい。２階なのに。何か良い対処方法はないでしょうか？ご経験のある方、教えて下さい。ご協力をお願いします→『人気blogランキング』
2008.01.30
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自宅近くの売物件
ランキング←今日から1ヶ月日曜日に朝から自宅近くの売物件見学。第一印象まーこんなものかという感じ。外観も築年数相応です。その後、共有部分の確認。まずまずです。そして満室ということだったので電気メーターを一戸づつ確認。どうも最低１室は空いています。あたりをフラフラしていると大家さんらしきおばさんから声を掛けられました。大家さん 失礼ですがどなたですか？私 この物件が売りにでていると聞いたので見にきました。大家さん 不動産会社の紹介ですか？どうも不審者だと思われたようです。大家さんが隣に住んでいることも分かりました。周辺見学の結果、一番問題だと思ったのは・・・隣のもう少し規模の大きいマンションの空室率が高いこと２５％くらい空いています。あまり不動産会社に期待をもたせてもかわいそうです。16000万で指値を入れて実質お断りします。ご協力をお願いします→『人気blogランキング』
2008.01.29
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ディズニーランドに行ってきました。
土曜日ディズニーランドに行ってきました。家族サービスです。毎年1回は必ず行っています。帰ってきたらクタクタでした。でも自宅近くの売物件を夜遅く見にいきました。そして日曜も早朝からその物件を見学しました。感想は次回（月曜日は休み）そして次回から1ヶ月だけ人気ブログランキングに再び登場します。
2008.01.27
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物件、買いたーい
今年は買わないと決めていました。空室の対策に集中しようと・・・ところが買いたくなってしまいました。どうして？今、住んでいるマンションから歩いて15分程度の場所に売物件が！良く知っている場所すぐに行ける場所資料請求しました。もちろんすぐ買う訳ではありません。利回りが１０％強なので最低１１．５％はほしいところです。これまでの物件にはキャッシュを5千万強入れてきました。さすがに今、用意できるのは数百万です。絶対に売らないと決めていた電力株を売っても2千万程度今度買うとしたらフルローンしかありません。金額は今は2億を超えています。そして満室んー見て面白そうだったら１２％ぐらいになるように指値をしてみたいと思います。札幌だったら15％はほしいところですが・・・買えなくても構いません。何といっても身近に物件があるのは非常に魅力です。今までは遠隔地、札幌で地団駄を踏んだこともありました。次に買うなら関東でという思いもありました。どうも不動産の神様は私をおとなしくさせてくれないようです。今日はディズニーランドに行くので夜か明日には見に行こうと思います。
2008.01.26
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募集条件の見直し
今回見直したのは3棟目アパート。６/１０と入居率60％の問題のアパートです。3月末まで広告費3ヶ月、敷金ゼロに変更。当然礼金もゼロです。外観も綺麗ですし、家賃もそれなりに安い。こうなっては募集条件を見直すしかありません。管理会社も3月末で変更するのでやる気もあまりないでしょうし・・・何より精神衛生上良くありません。問題の3棟目は何とか3室は3月末までには埋めて入居率９０％にまで持っていきたいと思います。
2008.01.25
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入居者アンケートを郵送
入居者アンケートを郵送しました。内容は・このアパートを選んだ理由・不満な点の確認・あれば便利な設備・現在の満足度・退去予定・メールアドレス記述方式ではなく○を付けてもらうようにしました。そして、できるだけ回収率を高めるため・返信用封筒に切手を貼って送付・返送者にクオカード500円分を漏れなくプレゼント・土曜日に着くように送付というようにしました。全員に送る訳ではなく、・相場家賃より高い家賃をいただいている方・長く住んでいただいている方・滞納のない方を選んで送付しました。4棟目マンションの方には送りませんでした。4棟目は次々に手を打っているため、来年以降実施する予定です。アンケートにより・自分の物件の強み、弱みを知る・退去予定の人に引きとめ工作をする・退去を事前に知ることで繁忙期の募集に間に合うようにする・メールアドレスをゲットし今後の情報収集に役立てるということを考えています。さて回収率はどのくらいでしょう。ある情報筋によるとあまり回収率は高くないようです。
2008.01.24
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共用部分定期清掃見積り
○○クリーンに定期清掃代の値下げをお願いしていましたが決裂しました。1円も値下げできないとのこと。シルバー人材センターにお願いしようとも思いましたが、掃除用具をオーナーが揃える必要があるところがネックでした。管理会社に依頼するなどしてできないことはないでしょうが、ちょっと不便です。掃除用具買い替えでいちいち管理会社を頼り、連絡しなくてはいけません。それに品質も少し心配です。人により当り外れがあるようです。そこで2～3の業者を再度、当っています。できれば2月から開始したいと思っています。今が勝負時ですから、早いに越した事はありません。共用部分が綺麗か汚いかで大きく印象がかわると考えています。それにより決まる確率も大きく変わるのではないか？そう考えています。そろそろ決着したいと思います。
2008.01.23
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3棟目アパートの管理確認
3棟目アパートは2棟目アパート同様4月から管理会社を変更します。12月に4棟目マンションの管理会社に受けてもらえるか確認したところ快諾してくれました。その後ひと月くらい連絡がないので私から連絡しました。しっかりそのアパートの募集条件などについて仲介会社から情報を取ってくれていました。この管理会社にお願いする一番の理由は営業力がありそうだからです。まだ実績はないのですが、私も感覚で何となくその程度のことは分かります。サラリーマン生活でこれまで何千という人たちと交渉してきていますから・・・一方、2棟目アパートは１棟目と同じ大手仲介会社の管理にします。ここは一回変更した実績があるのでお任せです。2棟目、3棟目の今の管理会社は気が緩んでいるでしょうから私がしっかりやらなくてはいけません。まだまだ修行は続きます。
2008.01.22
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営業活動
今年に入って2週間連続でFAX営業をしました。直接訪問営業が一番いいのでいょうが、そうそう行っていられません。FAXだと相手の反応が分かりません。見てくれているのかいないのかも分かりません。そこで直接、以前に会ったことのある仲介営業マンに電話しました。やはり既に動きはじめているということでした。今のところ私の物件では新たな退去予告はありません。空室を埋まるのが楽しみな反面、退去が出ないことを祈る毎日です。
2008.01.20
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またまた年賀状の返事
昨年出した今年の年賀状。二人目の返事がきました。しかも年賀状ではなく封筒でお母さんと連名でした。？？？もしかしてクレーム？封を開けると年賀状、TV付ドアホンや共用部分の電気のお礼などが書いてありました。購入して３ヶ月あまりですが、やってきたこと全てを褒めてくれていました。ちゃんと入居者の方は評価してくれているのは間違いないようです。それと一緒に聖書の抜粋の印刷物も入っていました。感謝してもらっているようですし、通常ですとポィと捨てるところですが捨てずに読もうと思います。これで返信率６％くらいになりました。年賀状も少しは効果があるようです。
2008.01.19
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1棟目アパートの収支報告書
1棟目アパートの1月分収支報告書が届きました。あまり美しくありません。3人が家賃未入金。1人は常連、1人はたまに遅れることのある人です。驚いたのが12月からの新規入居者です。私の少ない経験からしても最初から未入金の人はヘビーな滞納者になる可能性があります。3棟目のヘビーな滞納者（強制退去手続中）もそうでした。やばい。そうならないことを祈ります。1人目の滞納常連の人もちょっとまずい。11月から管理会社を変更したのですが、変更前の滞納分の約10万がこの収支報告から消えています。変更した場合は滞納分までは引き継がないのでしょうか？滞納した人にラッキーと思われてしまい、更なる滞納に繋がるのでは？心配です。この1棟目アパートは満室ですが、滞納の悩みがあります。3棟目の空室率も高く家賃が遅れる人も多いアパートよりはマシですが・・・色々と悩みは尽きません。
2008.01.18
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低迷する株式市場
昨年末から今年にかけての株式市場が低迷しています。まさかここまでは下げないだろうと思った水準も下回っています。ショックを受けている人も相当な数でしょう。私も・・・結構な損失を出しています。幸いなことに保有株式の７０％を占める電力株がほとんど下がっていません。ただ残り３０％の短期勝負の株は３５％も下がっています。痛!今週が底だと思っているので今が絶好の買い場だと思いますが、余剰資金があまりありません。無いことはないのですが、株に回す資金の上限を決めているのであまり回せません。不動産投資のための頭金で結構な資金を株からシフトしてきたのでその点はラッキーでした。そうでなければ・・・笑っていられない状況でしょう。日々の上げ下げに一喜一憂しなくてよいのが不動産投資の良いところですね。
2008.01.17
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確定申告の準備
体調不良のため会社を休んでしまいました。寝ていても仕方ないので確定申告の準備をしました。2時間くらいで終ると思っていましたが・・・何と6時間以上かかりました。弥生の青色申告の入力はとっくに終っていました。領収書を整理して番号を振っただけですが思った以上の労力でした。だぶって入力していたところも10件くらいありました。昨年は2棟の新規購入あり、退去続出、広告費支払、謝礼など従来にはない領収書や項目がたくさんありました。過去2年間が満室で動きがなかった方が異常だったんですね。昨年までの確定申告の準備は楽でした。今年は物件を購入しないと思うので少しは楽になるかも知れません。やはり少しづつ準備しておかないと大変だと改めて実感しました。
2008.01.16
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大手仲介会社から電話
大手仲介会社から電話がかかってきました。新年早々いい話？と思ったらトラブルでした。1棟目アパートの管理会社は大手仲介業者です。その管理担当者からの電話でした。昨年12月からの入居者から電話かかってきたそうです。お湯が途中から冷たくなるというトラブルです。ガス会社に手配をとって良いかという確認でした。料金は後日、連絡しますということでした。ガクッま、世の中そんなに甘くはありません。このアパートはプロパンではなく都市ガスです。いったいどのくらいの料金がかかるのだろう？初体験なので分かりません。寒い北海道の冬ですから、まずは迅速な対応をしてほしいものです。
2008.01.15
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次の一手
感激の入居者からの年賀状喜んでいるだけでは面白くありません。そこでお礼の贈り物をします。2,000円程度の美味しいお菓子を想定しています。手紙を添えて手紙の中身は住んでもらっているお礼とマンションの良い点と悪い点を教えてほしいという内容私のメールアドレスに返信のお願いをします。年賀状も返してくれるような方ですし、喜ばれるお菓子も付けるので絶対に返信してくれると思います。これでメールアドレスゲット。ゲットしたらたまにマンションの状況確認でメールを送る。そしてより一層のコンタクトをつける。長期入居と情報収集の一挙両得。私のような遠隔地に物件を持っている人は全くといっていいほど物件状況が把握できません。それが入居者から生の情報が得られる。また、お友達紹介キャンペーンなどもメールを利用して伝えることができます。次の一手そしてその次の一手と手が打てる。非常に大きいです。次につながります。
2008.01.13
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感激！入居者からの年賀状
昨年のブログに書きましたが、入居者に年賀状を書きました。滞納癖がある人以外、全員です。全部で三十数通送りました。少しでも効果があればと思い書きました。ただ、期待はほとんどしていませんでした。ところが・・・何と！一人の方から年賀状が返ってきました。感激！たった50円です。それで満足が少しでも上がり、長く住んでもらえれば十分です。年賀状を返すところまでいかなくとも、少しは大家の気持ちが伝わった人も何人かはいた。それが証明できたような気がします。ちょっとしたことですが、来年も続けます。
2008.01.12
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不動産取得税納税通知書
不動産取得税納税通知書が届きました。4棟目マンションの通知書です。思ったより安い！25万も安い！140万の予測に対し115万ラッキーです。今年の空には2棟目アパートにもテレビ付インターホンとディンプルキーを付けようと考えていましたが、早めにつけようかなー。しかし今頃送付されてきて1月末までの支払期限とは早すぎるのでは？それといつも思うのですが、札幌の通知書が届くのが早いような気がします。物件購入後4ヶ月で支払期限です。キャッシュが足りない訳ではないので問題はないのですが・・・でも経費が思ったより安いというのは嬉しいものです。
2008.01.11
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定期清掃見積り交渉
管理会社からの定期清掃の見積りが意外なくらい高かったため、○○クリーンに電話し値段交渉しました。再度、見積り提出してもらう事になりました。今度出てくる見積りが期待より高ければ指値をします。それが受け入れられなければ年2回のWAXがけだけお願いし、定期清掃はシルバー人材センターにしようと思います。シルバー人材センターと値段を比較してはいけませんが、2.5倍以上差があるといくら品質の差があるとはいえ選択できません。新人大家はいい業者探しも大変ですし、重要な仕事です。清掃は毎月のことですし、重要だと考えているので慎重かつ迅速に選びたいと思います。どなたかに良い業者を教えてほしいくらいです。
2008.01.10
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マンション定期清掃見積り
今年は徹底的に4棟目マンションを奇麗にしたいと思っています。4階建て全19室です。そこで管理会社に取引のあるところに見積り依頼をしていました。シルバー人材センターと○○クリーンには1ヶ月の定期清掃の確認は取れていました。ようやく管理会社から見積りが届いたと思ったら・・・高い！高すぎる！シルバー人材よりは高いとしても○○クリーンよりもはるかに高い！1回1万円、月2回で二万円。WAX掛けも一回13万。ガッカリ中々見積りが来ないので期待していたのに・・・○○クリーンに電話し価格交渉しようと思います。できれば月2回の定期清掃+月1回のマット交換で月1万。納得いかなければWAX掛けだけお願いして定期清掃はシルバーにお願いしようと思います。
2008.01.09
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初出勤してきました
憂鬱な今年の初出勤。足取りも重く行ってきました。予想通り厳しい1日でした。さすがに不動産の事を考える余裕もなく過ぎていきました。何とか逃れたいとは思いますが、あと10年と心に言い聞かせて頑張りたいと思います。
2008.01.08
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ストレス解消
所有物件の空室をいかに埋めるか？成功している人はどういう行動をし、どんな手を打っているか？新規物件はどのようなものが良いか？（構造、地域も含めて）休み中も時々、会社のことを思い出すと憂鬱になるのですがアパート経営のことを考えると楽しくなってきます。本当に不動産投資が好きみたいです。不動産を所有すること自体がストレスで売却する人も多いようですが、私の場合は全く逆です。いつまで続くか？結構、長続きするような気がします。私の場合ストレス解消というより、むしろ趣味の世界です。趣味ですから利回り、入居率などに関わらず持っていることだけで意味があります。趣味ですから多少お金をかけてもいいくらいです。ただ、持ち出しが増え生活に支障をきたすほど経営がうまくいかないとさすがにストレスとなるでしょう。趣味と実益を兼ねた不動産投資を始めて本当に良かったと思っています。
2008.01.06
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病気？物件が欲しくなってきました
昨日は暇つぶしに色々なサイトの物件情報を見ていました。すると・・・だんだん新規物件を購入したくなってきました。もうほとんど病気？女性がウインドウショッピングしていて欲しくなるのと同じような感覚かも知れません。次に購入するとすれば関東の物件を狙いたいとは思っています。が、元旦の目標でも書いた通り今年は足場を固める年にするつもり。3年くらいは新規物件購入は控えたいと考えてはいるのですが・・・この気持ちを1年間抑えることができるのでしょうか？自信がなくなってきました。まさに新年早々の3日坊主？巷で噂される不動産価格下落もあるかも知れないと、高ぶる気持ちを何とか抑えています。
2008.01.05
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今日まで地方滞在
本日から会社に出社する人も多いと思います。私は今日まで帰省です。富山に３日、福島に今日で４日。明日の早朝に横浜に帰ります。いつもそうですが、自宅を離れると気分転換になります。精神的な疲れも取れました。確か今日が大発会。原油も高騰しているようですし、今年の株式市場の出足も波乱含みでしょう。株では大もうけを期待せず、そこそこの成績が残せればいいかなと考えています。
2008.01.04
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のんびりムード
冬休みに入りのんびりしています。昨年４月以降では一番気持ちが入っていません。テレビの合間に不動産関係のブログを見ている程度です。いつもトップスピードという訳にもいきませんし、たまには息抜きも必要です。休みの間はのんびりしたいと思います。
2008.01.03
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ブログの更新
昨年の7月からはじめたブログ。今日で170日以上になりますが、毎日更新しています。昨年の行動の中で唯一、自慢できる行動かも知れません。少なくとも年内は毎日更新しようと思った結果です。今年は毎週月曜日は休みにしようと思います。毎日更新するのが大変だからではありません。ちょっとリズムを変えるためです。ということで170日ぶりに7日のブログは休みます。
2008.01.02
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明けましておめでとうございます
今年もよろしくお願いします。今年の目標はただ一つ入居率90％以上本当は95%と言いたいところですが、まずは90％を目指します。新規物件は当面は取得せず、今の所有物件に集中したいと思っています。余程、良い条件の物件があれば別ですが・・・何とか良い年にしたいと思います。
2008.01.01
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