2011年01月の記事
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１月の入退去実績
毎月恒例年初にたてた目標に対して最終月度１月のレビュー１２月のレビュー１月の実績は1棟目札幌 ８/８ 満室2棟目札幌 ８/８ 満室 3棟目札幌 ９/１０ （１月末１室退去） 4棟目札幌 １５/１９（３月から１室申込あり）5棟目横浜 １２/１２ 満室合計 ５２/５７ 稼動率91.2％（札幌だけでは４０/４５ 稼働率88.9％）昨年の１月は完全満室でしたが今年の１月は対照的に最悪のスタート。札幌でのこの入居率は２年ぶりくらい？でしょうか。でも何とかなる、と楽観視してます。根拠はありません。何となくです。(^^)
2011.01.31
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２つの不動産投資家の集いに参加
昨日は２つの不動産投資家の集いに参加。昼はラ・ベットラ・ダ・オチアイでランチ。ハワイで数カ月過ごす人も居て羨ましく感じました。いいなー。(^^)夕方からは関東→札幌の大家会。活動内容はひろ※さんのブログでどうぞ。約２時間の勉強会後１１時過ぎまで飲みながら親睦会兼情報交換会。慌てて帰りましたがサッカーのキックオフには間に合わず。でも優勝できて、良かった、良かった。(^^)
2011.01.30
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４棟目の１室に申込！
４棟目２０５号室に入居の申込みが入りました。１か月くらい前にも申込がありましたがキャンセルになったこともあり１００％安心、ではありませんが今回はどうも間違いなさそうです。(^^)リクルート（保証会社）の審査も通り妹さんの連帯保証もとれているそうです。2/20入居で3/1からの家賃発生。現在はここ１～２年で最悪の空室率５室の空室がありますがバシバシ決めてくれるでしょう！と期待しています。
2011.01.29
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自宅マンションの競合
私が住んでいる賃貸マンション。もう９年以上住んでいます。築２年の時に入居しましたから現在築１１年になります。子供が遊ぶには最高のマンションなので、あと３年は住み続けるつもりです。このマンション２ＬＤＫと３ＬＤＫのファミリータイプで全部で６０室以上あるでしょうか？このマンションの人達が引越していく理由は２つ。転勤と家の購入です。転勤は分かりますが、近くに家を買って引っ越す人が異常に多いのが特徴です。近場で家を購入する人が多いのはやはり住みやすい、環境がいいからでしょうか。便利さからすると東京には全く及びませんが、確かに横浜は子育ての環境はいいと思います。子供手当の地方負担分は出さないとかでもめていますが（笑）
2011.01.28
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不動産投資と株式投資２
不動産投資と株式投資。私の場合は日本株→中国株→不動産の順番でやってきました。株では○千万くらいは儲けせてもらいました。(^^)昨年から撤退していた中国株にも再参入しています。ただＦＸだけはやったことも無ければこれからもやる気はありません。株式は基本的には会社の業績に左右されます。もちろん業績には為替や金利海外なども絡んできますがそんなに複雑ではありません。しかしＦＸの場合、余りにも予測しなければいけないことが多すぎます。まず不可能と言っていいでしょう。例えば日本や他国の為替介入まで予測はできないでしょう。まさにギャンブルです。それに比べれば不動産投資は比較的安定した投資だと思います。投資の手法にもよりますが・・・
2011.01.27
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不動産投資か株式投資か？
サッカーで眠い（笑）さて不動産投資と株式投資。どっちがリスクが高い？日本の場合、長い期間で見た場合株式より不動産の値動きの方がはるかに大きいそうです。つまり不動産投資の方がハイリスク・ハイリターンという事になります。これは売買した時の話。売買しないで家賃収入で運用の場合ではありません。しかし安く買う人が出てくると損益分岐点が低いので、安く買った人は安く貸すことができます。そういう意味では全く関係ないとは言えません。ま、これは長～い期間の話ですからちょっと頭に入れておけばいい、というくらいの話ですね。
2011.01.26
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激安戸建て?
先日１棟目の管理担当から電話。満室だから退去かなー？と心配しましたが違いました。１０２号室の○○さんから大雪で隣の家の屋根から雪が落ちそうで心配だから何とかしてほしいという連絡でした。「ホッ」１０２号の方は高い家賃をいただいている超優良入居者です。それはさておき、そんな状態だったので隣の家の所有者を管理会社が調べたところ、法人の契約でその法人は倒産してしまっているようです。「安く買えないかなー？」と言ってちょっと調べてもらう事にしました。不動産購入は当分しない予定でしたが激安で買えるなら、ちょっとだけ可能性ありです。確率は消費税程度でしょうけど（笑）
2011.01.24
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銀行から郵便物
先日５棟目で融資を受けたＯ銀行から郵便物。そう言えばＯ銀行からの借入残高が5,000万を下回るまで確定申告の提出をしないといけない、と聞いていたので、その連絡？と思いきや全く違いました。ディスクロージャー誌と昨年の元金と利息の一覧でした。もう私は確定申告の準備は終わっていますが、終わっていない人にとっては助かります。意外と親切な銀行です。念のため今の金利を調べたところ昨年と同じでした。この銀行の唯一の欠点は事務手数料が高いことでしょうか。あとは申告書の郵送もちょっと面倒ですね。
2011.01.23
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高校受験日に高熱
今日は息子の高校受験日。ところが・・・昨日から３８℃の高熱。(；一_一)あーあ。スベリ止めの高校受験です。スベリ止めとはいえ国公立最難関コース超難関私立コース難関私立コース進学コースの４つのコースがあります。国公立最難関コースで確約はもらっているものの今日の試験結果次第で下位のコースになってしまいます。当然、本命の高校も受かる保証は全くありません。2/10からの本命の受験ではないのが救いです。しかし「やっちゃったなー」という感じ。最悪の事態ではありませんが運がない！私も今日は約２年振りの休日出勤です。
2011.01.22
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自宅近くに980万の戸建て
自宅近くに980万の戸建て情報。情報源は電柱に付けられた看板。怪しい。。。この辺りでそんな物件ある訳ない。あったとしても表に出る訳がありません。過去にも二度ほどオトリ物件が同じ状態で宣伝されていました。二回とも同じ会社。よく、その看板を見てみると会社名も書いてありません。さらに、周辺には物凄い数のその物件の看板が！怪しすぎる！間違いなくオトリ物件だと確信したので問い合わせもやめました。うまい話はそんなにはないでしょうね。
2011.01.21
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1月の収支報告書が届きました。
1月の札幌４棟の収支報告書が届きました。いつもより、ちょっと遅めです。４棟目が追加になったからでしょうか。今回は２年ぶりくらいの低入居率と給湯器の故障やら、１年前の請求漏れなどであまりよい収支ではありませんでした。(；一_一)今年初の収支報告書なのにガッカリ。分かっていたことですが・・・3月までには気持ちの良い収支報告書になればいいなー。頑張ろう。
2011.01.20
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１日で１１６７アクセス！
どうしたんでしょう？月曜日のブログアクセス数が１１６７。ブログをはじめて３年半。過去最高のアクセス数です。通常日の約３倍。その日の記事は特に面白い、とか役立つ内容でもありません。当分は物件購入の予定もないし元ヤクザのネタのようなキラーネタもなくネタ切れです。何か特別な事情でもあったのでしょうが、過去最高というのは何となく、うれしいです(^^)
2011.01.19
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大家の評判
昨日の続きです。滑ってガラスを割ったようですが頭でガラスを割ったようです。私はお金よりも体を心配しましたが入居者の方はお金が心配で「管理会社の人に大家さんを知っているから、大家さん負担をお願いしてほしい。自分が電話してもいいから。物分かりのいい人だから。」ということで管理会社の人が電話してきたようです。大家さんを知っている？という程の付き合いはありませんが年賀状を送ってくれる程度のお付き合い。一度も直接、お話したことはありません。どうも元ヤクザの件でスパイの方と接触したりしていたので、いい大家という評判になっているようです。管理会社は過失だから難しいと説明したようです。が、私からの返答は「ゼロという訳にはいかないが大半は私が負担します。」入居者には非常に甘い大家です。
2011.01.17
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トラブル続き
昨年末から悪いことが続いています。年末の退去予告や年始早々の入居キャンセルは仕方ありませんがこの１週間で３件のトラブル発生(；一_一)木曜日に１棟目の担当者から給湯器故障の連絡。プロパンではないので10万ほどの修理代がかかりそうです。そして金曜日には4棟目の4階の１部屋で水漏れ発生。さらに昨日の午前中にまたまた４棟目の管理の方から電話。いい話にしては時間が早すぎる、と思いましたが、ヤッパリいい話ではありませんでした。「１０２の○○さんが滑って転んで、共用部のガラスを割りました。」あらら・・・
2011.01.16
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大雪の影響は？
北海道の方のブログや天気予報などを見ていると、札幌でも大雪が続いているようです。自分の物件は大丈夫か？特に１棟目は細い道に面しており駐車場の横に入口があるのですがドアもなく、雪で封鎖されていやしないか心配です。近くに住んでいればジッとしていれないでしょうが離れていると身動きがとれません。楽なのはいいのですがそれが結果的にいいのか悪いのか分かりません。そして実は・・・札幌で１棟目を購入してから6回目の冬ですが、4棟とも一度も排雪をしたことがありません。いくつかの管理会社とお付き合いしてきましたが、一度もやらないとマズイと言われたことがないからです。念のため安いところは探してあるのですが今のところ使っていません。ただそれで退去が多いかと言えば私に限っては全くありません。ヤクザ関連を入れても退去自体、少ない方ですし、退去した方へのヒアリングでも、それが不満という意見は聞いたことがありません。まー大丈夫でしょう。
2011.01.15
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退去理由確認
年末に退去予告があった３棟目の方、退去の方に理由を聞くため何度も電話しましがなかなか繋がりませんでした。留守録にもならないので諦めかけていると着信。退去理由は勤務先がかわったのでＣ区に引っ越したようです。良いところ、悪いところも特に感想なし。悪いところはなかった、と言われて少し安心しました(^^)今の管理会社になってからは私が営業することもほとんどなくなり、物件の強み、弱みを知ることは以前ほど大きな問題ではありません。ただ知らないよりは知っていたほうがいい。世の中、何が起きるか分かりませんからね(^^)
2011.01.14
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誕生日プレゼント
毎年２棟目の女性超優良入居者に贈っている誕生日プレゼント。昨年のブログ初めて贈った一昨年はお礼の手紙までもらいましたが、昨年はサプライズではなくなった？高価過ぎて恐縮した？のかお礼はありませんでした。自分としてはお礼を期待している訳ではなく長く住んでもらう事を期待している訳ですから結果的には大成功です(^^)そして今年の贈り物はレスポのバッグ妻が選びました。16日には届くようにしますが喜んでもらえるでしょうか？
2011.01.13
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入居キャンセル？
昨年の終わりに申込があった４棟目。その４棟目管理会社から悪い知らせ。「あまり、いい話ではないのですが・・・ 申込のあった人と連絡がつかなくなり このまま引き伸ばしても仕方がないので オープンにします。」ガクッ。。。年初から悪い話かー。自分はあまり申込後のキャンセルってあまり経験したことがないので大丈夫だと信じていましたが。でも頑張ってくれている管理会社のせいにしてはいけません。しっかり悪いことも報告してくるこの姿勢は私は好きです。でも一体どうしたのだろう？キャンセルならキャンセルと連絡もしないのは社会人として如何なものか？そういう人には入ってもらわない方が結果的には良かったかも。何らかのトラブルを興す可能性も大きかったのでは。時期的にもこれからだし、とポジティブに考えます。波乱の年になる予感が(；一_一)元ヤクザがいなくなっても苦労はなくならないようです♪♪♪良い時期もあれば悪い時期もある、今は悪いサイクルですがいつかは良いさいくるに変わるはず。今年は前向きに、前向きに(^^)
2011.01.12
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確定申告準備完了
確定申告準備が99％完了しました。弥生への入力は昨年のうちに済ませその後は都度、入力してきました。そして昨日は一番時間のかかる領収書を張り付けて弥生の番号を記入して最後のチェック。例年と比べるとダブりもほとんどなく入力漏れが若干ある程度。ミスもほとんどありませんでしたがそれでも約８時間かかりました(；一_一)疲れました。。。入力漏れもいくつかありましたが金額も大したことがないのでこれで完了にしようと思います。ほんのちょっとだけ潔くわずかの金額ですが国に納めよう、と思います(^^)
2011.01.10
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HPに室内写真掲載依頼
直接営業は必要ない、と言われた４棟目。しかし、そのホームページでは室内写真の掲載がある物件とない物件があります。何故か私の４棟目は後者でした。せっかく差別化リフォームしてもらったので室内写真の掲載のお願い。こちらは、すぐにではないですが室内写真をアップしてくれるそうです。少しでも確率を上げるためにできることは何でもやります。昨年の今の時期の完全満室状態とは違い、やることが沢山です。
2011.01.09
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４棟目は営業不要？
元ヤクザの影響で３室の空きがある４棟目。年始から力を入れないとーと思い資料を作成。その上で新管理会社に系列の仲介店にメール営業していいか確認。答えは・・・やること自体は問題ないが意味がないという回答。営業マンは自社管理物件については把握しているので必要ないそうです。せっかく作成したのにー！でも、そのくらい自信があった方が頼りになります。今までも結果を出していますし(^^)意外でしたが、他の大手仲介店にも管理会社は営業しているそうですが、今まで１回も他社で決まったことがないので他の仲介店に営業しても意味がありません。まー楽だからいいか！２月、３月とキャンペーンだそうなので４棟目の２/３室と３棟目の１/２室は最低埋めてほしいと思います。３月が終わった段階で最大でも２室の空きぐらいだったらいいなー(^^)５５/５７でも完全満室を目指さないと駄目かな？とは言っても営業しなくていいと言うんだから「頑張ってくれー」と祈るのと空室のバリューアップしか打つ手はありません。
2011.01.08
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振込口座変更
１２月から管理会社を変更した４棟目。本来は変更と同時に振込先を新管理会社に変更したかったのですが、急だったため振込先変更は後回しに。１２月中旬に入居者に振込口座変更通知。でもやっぱり・・・４人の方が私の口座に振込んできました。この手口での振り込め詐欺も多いようですから振込む方も心配ですよね。単純に忘れただけかも知れませんが・・・自分の口座だから、いいのですが前の管理会社への振込だったらちょっと面倒です。今年は入金管理も楽になるし申告時の入力も楽になります。まだ１年も先のことまで考えなくてもいいか(^^)１年後の自分はどうなっているでしょう？
2011.01.07
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退去予告
これから今年の初出勤です。ところで昨日書いた休み中の出来事とは？ひとつは１棟目の換気扇故障。年明けに対応しますとの連絡でした。もうひとつは2010年もほとんど終わりの30日午後に３棟目管理担当者からメール。。。206号の○○さんが手狭になったため１月末で退去する、という内容でした。年末にブルーな気分実はこの退去の連絡がなければ年初の稼働率の目標は９４.３％の予定でした。この数字は昨年の横浜新築物件も含めた稼働率。退去連絡後に目標を下方修正。９４％台は縁起が悪いのかなーという単純な理由で９３.９％に目標再設定。弱気です(；一_一)管理会社さんには年末年始に話を聞いても仕方ないので正月明けに管理会社に連絡。すると既に４日に退去の立会を済ませたとのこと。はやっ！１月末までの家賃と入居期間が１年半のため１か月分の違約金は回収してくれたようです。今回はリフォームなしで大丈夫で便器に少しヒビがあり、それだけ交換だそうです。悪い話ではありますが年始に聞くよりは年末に知って良かったです。やっぱり１月は特別な月ですから気分が違います。時期的にも一番決まりやすいでしょうし。さっ、気分を切り替えて休日に退去理由を聞いてみようと思います(^^)
2011.01.06
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帰省から戻りました
昨日、帰省から自宅に戻りました。そして長い休みも今日まで。帰省中はスポーツ観戦や読書でのんびり(^^)ゆっくりできました。そのため何となくやる気がでてきました。本業が大変だとアパート経営などその他のことに気が回らなくなりますが余裕ができるとアパート経営にも気合いが入ります。ところで、この休みの間にもいろいろありました。こうやって、ゆっくり休んでいる間にも働いてくれている管理会社さんには感謝です(^^)
2011.01.05
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今年の目標
あけましておめでとうございます。今年の目標は・札幌４物件の稼動率93.9％以上・全物件の退去者数10以下・年間税引き後キャッシュフロー1000万以上この３点に絞ります。思い返せば１年前は本業や健康など不動産以外のことも書いていましたがここは不動産ブログなのでシンプルに不動産のみの目標としました。３つの目標、全ての達成目指して今年１年頑張ります。
2011.01.01
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