2012年01月の記事
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１月の入退去実績
今年初の毎月恒例年初にたてた目標に対して１月のレビュー１２月のレビュー１月の実績は1棟目札幌 ７/８ （2月末退去予告）2棟目札幌 ８/８ 満室 3棟目札幌 ９/１０ 4棟目札幌 １７/１９（2月から１室入居予定）5棟目横浜 ９/１２（1月中旬退去&1月中旬入居&2月中旬入居決定） 合計 ５０/５７ 稼動率87.7％いきなりの８０％台スタート。しかし、しばらく足を引っ張ってきた横浜物件が最悪でも来月から残り１室になるため全く悲観的になっていません。退去目標は年間12以下ですが１月に退去１室、2月末で退去予定で今のところ２室の退去が決定。この時期ですから、こんなもんでしょう。不動産キャッシュフローは今月は横浜物件の順次更新料が入ってきているため未定。５棟分の固定資産税の支払いがあったことを考えると、仕方のない結果で終わる見込み。年間貯蓄純増額は単月ベースで７月、１２月の特殊月（ボーナス月）を考えればほぼ順調な結果で推移しそう。未確定の２つの結果は１週間後に書きたいと思います。
2012.01.30
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久しぶりのセミナー参加
昨日は久しぶりに有料の日本不動産投資関連のセミナーに参加しました。１年半ぶりくらいでしょうか。小林大祐氏のセミナーです。彼とは不動産投資で有名なアノ小林大祐さんだとは知らなかった時から知り合いでした。感想は・・・大満足。内容、価格などを総合して期待以上の場合は満足感がありますし期待以下の場合は不満になります。元々、彼の能力は知ったうえでの参加ですから期待値は高かったのですがそれ以上でした。知り合いだから褒める事はしませんので本音です。年に４回くらいセミナーをやっているようです。１１種類のセミナーがあるそうです。本の出版後に表舞台から姿を消すと聞いていますが忙し過ぎてまだ1/3しか書き終えていないようです。昨年のゴールデンウィーク前から書いているはずですから引退はいつになるやら（笑）残念だったのは申込後に偶然、本業の仕事が入り１７：００に途中、退席しなければいけなかったこと。本業で立川市のはずれまで行き帰宅したのは２３：３０。平日より遅い帰宅となりました。
2012.01.29
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大敗北 ！！！
24日のお昼過ぎ。横浜の管理＝営業の方から電話。「5万円台ならご案内できそうな方が来店しています。」私の答えは2部屋空きのうち206号室だったらＯＫで201号室はＮＯ。結局、夕方には契約となりました。さすがー、有言実行。しかし、この方、本当に良くやってくれています。接待でもするかー。暫く大変だった横浜物件も残り１室となりました。この調子だったら近々に決めてくれそうです。管理会社変更は大成功！ところで今週はある巨大権力と争っていました。お金とは全く関係ありません。ですからこのブログとは全く関連のない話です。それは２４日（火）の夕方に起きました。私が前に戦った元ヤクザ入居者とは比較にならないほど強力な相手。昨日は急遽、会社を休んでまで争いました。「申し訳ありません。」「勘違いをしたようです。」など一部非を認めましたがこちらが求めることは最後まで受け入れませんでした。大敗北！！！さらに争おうとも思いましたが勝ち目のない争いはしない主義。時間の無駄だから。納得がいかないし、相手に疑いがあるのに勝てない相手。弁護士の先生ですら争いたくない相手。疑いが濃厚な証拠もあるのに・・・しかし私にとっては重要なことなのでもう一手だけ打ってみようと思います。
2012.01.28
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家主と地主
「家主と地主」に関東札幌大家会が載ったようです。主催者がしっかりやると組織としてしっかり機能しますね。この会では毎回「気付き」があり勉強になります。規模の拡大はせず新規の入会は停止だそうです。勉強になります。
2012.01.27
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ＩＭＦ世界経済見通し、１２年の新興・途上国成長率は年５．４％に下方修正
昨日は円安に動いたこともあり日経平均は高くなりました。以前にも書きましたが個人的にはこの１年は円安になり世界経済が低迷するのが理想だと書きました。そんな中ＩＭＦが世界経済見通しを発表しました。以下モーニングスター提供ＩＭＦ（国際通貨基金）は２４日に発表した世界経済見通しで、「ユーロ圏の緊張の高まりとその他の地域のぜい弱性が、世界経済の回復を脅かしている。金融状況と成長見通しは悪化し、下ブレリスクは高まっている」とし、１２年の世界経済を３．３％（前回４．０％、以下すべて同じ）、１３年は３．９％（４．５％）に下方修正した。特にユーロ圏は欧州債務問題の影響でマイナス０．５％（２．１％）と予測する。なお、日本は１２年１．７％（２．３％）、１．６％（２．０％） 新興・途上国全体の経済成長率に関しては、１２年５．４％（６．１％）、１３年５．９％（６．５％）。１２－１３年の平均成長率は１０－１１年の６．７５％から大きく減速し５．７５％となる見込みで、１１年９月の世界経済見通しと比較しても約０．５ポイント低い。外部環境の悪化と主要新興市場国・地域の内需の鈍化を反映したものだが、中東および北アフリカを除き新興・途上国全地域で前回から下方修正しており、厳しさをうかがわせる。 もっともアジアの新興・途上国については、０．７５ポイントという大幅な下方修正が行われたが、それでも同地域は１２－１３年の平均成長率７．５％と高い水準を維持している。中国、インド両国も７－８％台の水準で、アジア地域が引き続き世界経済成長の原動力となりそうだ。 ＩＭＦは新興・途上国地域の政策は変動が激しい資本フローに対処しつつ、当面は内需の鈍化と先進国からの外需の減速への対策に集中すべきと指摘。ただ、インフレがコントロール下にあり公的債務が高水準になく対外黒字が巨額な国・地域（中国や一部アジア）、インフレ圧力が低下しているものの、財政のファンダメンタルズが弱い国や地域（ラテンアメリカの一部）、インフレが比較的高く公的債務の問題を抱える国や地域（インドや中東の一部）では状況と活用できる政策余地は大きく異なるともする。この点は当然ともいえ、新興国すべてを同列視せず国・地域による見極めは必要だろう。うーん。かなり個人的な理想に近い予想です。
2012.01.26
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吉川英一さんの新刊
富山一有名な不動産投資家の吉川英一さんの新刊が出版されるそうです。同じく富山のわくわくさんのブログで発見しました。タイトルは「一生お金に困らない個人投資家という生き方」わくわくさんのブログで内容紹介を見ましたが面白そう。早速、注文してしまいました。吉川さんとは何度か飲み会でご一緒させてもらいました。外見も中身も非常に優しそうでソフトな方ですが物凄く頭のきれる方。お話をすれば、すぐに分かります。本を読むのが楽しみです。
2012.01.25
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募集停止
私のポートフォリオでいちばん大きな割合の商品が２～３カ月で追加投資できなくなるそうです。つまり募集終了。この商品については近い人にしかお伝えしていませんが色んな反応がありました。日本人には馴染みの無い投資ですし、条件が良過ぎて逆に心配になる人も多いようです。今のところ順調に入金されてきます。「ひとつの籠に卵を盛るな」と散々書いていますが自分自身がひとつの籠に卵を盛った状態に。お金持ちではないのでそれもありかな、と思っています。
2012.01.23
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確定申告準備完了
昨日は９時間くらいかけて確定申告準備。仕分けと領収書を付け合わせてから領収証を紙に張り付けます。ダブリがないか漏れがないかなどを確認。確定申告準備で一番面倒で時間もかかる作業です。あとは会社から源泉徴収書が渡されたら申告書を国税庁のＨＰで入力して出力するだけ。30分くらいで終わるでしょう。ここの税務署は確定申告の受付を１月の終わりくらいからやっています。さっさと提出して終わらせます。
2012.01.22
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今週は今年初の退去予告がありました。
今週はプライベートも含め特にいい事なし。強いてあげれば昨年中に退去のあった１棟目のリフォーム代が３万ちょっとだったこと。もう築21年の物件、かつ３年以上の入居期間だったので予想外でした。「安っ！」逆に残念な話はありました。今年初の退去予告。１棟目の女性です。１棟目は購入してから６年半ですが同時に空室が２部屋以上になったことはありません。購入前から住んでくれている方が何と８室中５人。単身物件としては信じられないくらい安定した物件です。２月末の退去予告なのでそれまでにリフォーム代が安かった部屋が決まってくれることを祈るしかありません。
2012.01.21
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HOME'Sフェア
2/18のHOME'Sセミナーに行くことにしました。同じ日に「しょぼくれん」のセミナーがあって行ってみようかなーと思っていましたが定員オーバー。その代わりです。ちなみに会員ではありません。「しょぼくれん」ちょっと興味があったのでのぞき見感覚で参加してみようかなと。ただ色んな大家の会がありますがお付合いが多くなり過ぎるといくら時間があっても足りません。そのため何でもかんでも参加するようなことはしないようにしています。反省しないといけないのは自分で企画したものまで１～２回やって次の企画をしなかったりすること。どうも主催者には向いていないようです。家族第一なので家族との時間を削ってまで投資に時間を費やすつもりはありません。家族の幸せのためにやっている事が結果的に家族の不幸になることは極力、避けたいというのがその理由です。誘われれば極力、行くようにはしていますが。。。
2012.01.20
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はじめての営業活動
先週末に横浜物件の仲介店回りをしてきました。約２年前に新築購入後はじめての営業活動。前にも書きましたが約5か月前の夏、3室続けて退去があっても管理会社の実力を見極めようと思い自分で営業活動することはありませんでした。その結果、管理会社の営業能力に見切りをつけ電光石火に管理会社変更。次の管理会社は割と早く決めてくれたので営業する必要はありませんでした。話が飛びますがまたお化けが出るようなら札幌でも「電光石火」あり得ます。間髪いれず、お化け退治。お化けが生きる今の基盤を失う方法、失う規模で。さて、横浜は札幌と比べ仲介店に出向く大家さんは少ないようです。回ってみて何となくポイントも掴めたと思います。できれば自分が動かなくても順調に決まってくれたらいいのですが・・・現在の営業の方は頑張ってくれています。さてどうなるでしょう。
2012.01.19
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入居者のレベル
先週、年末と１月に空室となった部屋に飾り付けに行ってきました。横浜で決まっていないのはこの２室。２部屋とも非常に綺麗に使ってくれていました。昨年も３部屋の退去があり部屋を確認しましたが皆さん綺麗にしてくれていました。やっぱり高い家賃を支払える人と払えない人の違いでしょうか。サンプル数が少ないのでデータとしては使えません。飾り付けは月並みですが飾り物や配置は全て妻にお任せ。新築は最初の１回転くらいはリフォームもほとんど必要ないことが実感できました。
2012.01.18
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新築ＲＣ１１%
お世話になっているなりっとさんの新築ＲＣ物件の見学会があったようです。何と名古屋駅から割と近くで新築ＲＣで利回り１１％だそうです。しかもファミリー。私も新築で土地探しをしたことがありますが、信じられない。。。札幌では耳にしたことはありますが他の大都市では聞いたことがありません。今度、名古屋に行く機会があれば見学をお願いしよう。
2012.01.16
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関東札幌大家会 管理会社編
昨日は関東札幌大家会。約20人のメンバーが参加しました。勉強会テーマは札幌の管理会社。参加者と付き合いのある管理会社名、その会社のメリット、デメリットを順番に話していきます。貴重なデータになったと思います。同じ管理会社でも意見が割れたり、個人名まででてきたりで面白い企画でした。管理変更をしようと思っている人がいてでもどこの管理会社がいいの？というのが企画の発端のようです。実際の生の声を聞いて最終的にどこの管理会社を選択するのか？ものすごく興味深いです。
2012.01.15
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今週のいい事 入居決定！
それは3連休明けの初日の10日。20:00を過ぎた頃でしょうか。携帯に着信。4棟目管理担当の方からでした。声の調子は明るい。声の調子でいい話か悪い話かいつも一瞬にして見当がつきます。４棟目の１室に申込みが入ったと聞かされました。これで４棟目の空室は残り１室。ただ、ここは例の元ヤクザ入居者が怒鳴りこんで退去がでてから決まっていない部屋。４棟目では埋めるのが最も難しい部屋の一つです。ところで今年から１週間に１つはいい事あったなーと思えることがある年にしたいと思っているのでシリーズで書いていきたいと思います。取りあえず書くネタがあってよかった、よかった。。。
2012.01.14
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増税は是か非か
消費税の段階的引き上げや最高税率、相続税のアップ株式の売買益や配当課税の優遇税制の解除など増税路線に舵を切った政府。これには賛成、反対、色んな意見があると思いますが、個人的には増税やむなしという意見です。むしろ遅いくらい。景気が回復してからとか無駄の排除が先だという意見もありますがそれではいつ増税できるか分かりません。膨大な国の借金があるのにこの状態はまずいと思います。政治家が選挙で選ばれるため人気取りに走るのも分からないではありませんが、このままでは日本が沈没してしまうような気がします。大変な事態になる可能性もあるかも知れません。。。
2012.01.13
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31年ぶり貿易赤字転落
貿易黒字で長年、外貨を稼いできた日本。31年ぶりに貿易赤字に転落しさらに数年は赤字が続くようです。以下、日経からの引用。「日本は貿易赤字国になったもようだ。2011年は原子力発電所の事故の影響で燃料輸入が増え、31年ぶりの貿易赤字になったのは確実で、このままでは向こう数年間は赤字から脱却できない可能性が大きい。海外からの利子や配当で赤字を穴埋めできなければ、お金が海外に流出し、国債の消化など国の財政運営も海外頼みになる。日本経済は岐路を迎えている。」ニューヨーク市場は堅調ですが昨年20％近く下げている日経平均株価は低空飛行を続けたまま。色んな要因があるでしょうが日本経済がネガティブということでしょう。個別株でオリンパスや東電株で儲けている人も中にはいるでしょうが、それは投資ではなくギャンブル。問題が起きた株は値動きが激しくなり大儲けする事もあれば大損の可能性もあります。随分前に問題が起きた株に投資しようとしましたが、利益を上げるのは自分の能力では難しいだろうという結論に至り結局、投資はしませんでした。
2012.01.12
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ジョホールバルとシンガポール
前回のブログで書きましたが昨年ジョホールバルの不動産を購入しました。購入したといってもプレビルドなので実際の完成は2013年の6月頃。発展を続けるシンガポールに接するジョホールバル。購入する際も本当に鉄道でつながるの？と聞いた記憶があります。先週マレーシアのナジフ首相とシンガポールのリー首相と会談が持たれ、正式に２０１８年開業でプロジェクトを進めていくことが決まったようです。これでジョホールバルの利便性が高まることは間違いありません。買ったことすら忘れてしまう事があるこの物件。収入がまだないのも１つの理由ですが大儲けしようという気はないのも理由の１つ。儲かればラッキーくらいの気持ちです。ただ今回の件で損がでる可能性は徐々に減ってきた気がします。
2012.01.11
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世界から見た日本人
お正月に「世界から見た日本人」？という番組を見ました。その中で日本を風刺した漫画が紹介されていて妙に納得したものがありました。船から海に人を飛び込ませないといけません。アメリカ人は「英雄になれるぞー」と言ったら海に飛び込みました。イタリア人は「女にもてるぞー」と言ったら海に飛び込みました。日本人は？「みんな飛び込んでるぞー」と言ったら海に飛び込みました。海外不動産投資がこの日本人の習性のせいか流行っているようです。やっぱり日本人は日本人。なんと言いながら自分も１年前に海外不動産購入を決断しました。その頃は今ほど過熱していませんでしたが・・・
2012.01.09
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赤坂サカスのホワイトサカス
3連休の初日も不動産とは無縁の生活。午前中から娘と赤坂サカスのホワイトサカスへ。↓大都会の超一等地の赤坂でしかも屋外で楽しめます。日当りも良く贅沢なスケート。値段も子供の入場料とスケート靴代合わせてたったの千円。大人は晴れていれば体も冷えずリンクの横でコーヒーを飲みながら見ていられます。赤坂サカススケートは2月19日までですがここでは年中いろんなイベントがありけっこう楽しめます。お金をかけず楽しめる都会の穴場だと思います。
2012.01.08
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波乱の予感
年が明けて１週間。ついにユーロは97円台。欧州不安の深刻さが顕在化しています。５日のフランス国債の入札は順調でしたが来週にはイタリア国債などの入札があります。10年物国債の金利もスペインが５％後半、イタリアが７％台で取引されています。私が師事している80歳を過ぎても頭脳明晰な先生は「資本主義の危機」とまで言っています。また投機家？のジョージ・ソロス氏はユーロ圏が乱れると世界に致命的なダメージを与えるだろうと警告しています。個人的には長期的な視点では世界の株価の低迷はプラス。しかし世界経済の破綻となると話は別。そうはならないでしょうが・・・アパート経営への影響は当面はないでしょう。その他の投資も順調で経済環境が変わっても影響はありません。波乱の幕開けを予感させる状況ですが「やるべき事をやる」これに尽きると思います。
2012.01.07
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今年の目標
いよいよ2012年の幕開けです。今年の目標は以下の４つ・5物件の稼動率92.5％以上・全物件の退去者数12以下・不動産キャッシュフロー800万以上・年間貯蓄純増額1800万目標は昨年の実績並みにしました。リーマン給与＋不動産キャシュフロー＋金融投資（事業投資）全ての結晶が４つ目の目標ですからこれが最重要目標になります。もうすぐ楽天のメッセージ機能などが利用できなくなります。そのためブログの引越しを検討中。今のところタイトルなども全て変更予定なのでこのブログからたどり着くことは難しいかも知れません。1ヶ月～2ヶ月以内を予定しています。しばらくブログお休みです。1/7に再開です。
2012.01.01
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