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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング本日は人間ドックでした。朝9時30分から開始で、11時20分に終わりました。新型コロナウイルスの影響なのか、外来患者さんが少なく、短時間で終わりました。午後は不動産の相談を受けました。こんな土地を購入したいという事です。購入希望者はXさんということにします。赤色の線で囲まれた部分の土地です。接道がない土地です。接道がないから安い。でも購入する人は少ない。古家は壊す。駐車場として利用する。という事です。この土地そのものは、購入希望者Xと地主者さんはある程度話し合いができているようです。駐車場ですから、当然接道させなければ役目を果たせません。購入希望者Xさんは考えてました。黄色い線で囲まれた部分の土地の一部、青色の線で囲まれた部分を購入すれば接道するというナイスな考えです。4m欲しいそうです。そんなことしないで、「赤線で囲まれた部分の土地は購入しない。」「黄色の線で囲まれた土地全部を購入すればいいんじゃないでしょうか。十分な広さだと思います。」という事をお伝えしました。誤算は、わたくしに黄色の線で囲まれた土地の地主を探して交渉して欲しいという事です。それは嫌だ。それは嫌だ。それは嫌だ。それは嫌だ。それは嫌だ。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.11.12
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長野県の大家パスカルです。読み進める前にクリックをお願いします。 人気ブログランキング詳しく書けない話なので簡単に。休眠中のわたくしの不動産会社に物件の査定依頼が来ました。わたくし物件査定には全く自信がありません。お話を聞くと色々事情があるようで、”売る”というより”売らされる”物件です。同情する部分もありますが、それは売主様の生活の積み重ねの結果です。話の中で、売主さん「Pascalさんにこの物件を買ってもらって、家賃を払うのでこのまま住めませんか?」Pascal「できますよ。・・・・・」とお答えはしました。これはリースバックですよね。売主さんにリースバックについて内容をお話をしました。あきらめてもらう方向に誘導しました。今回の話はわたくしのリスクが大きすぎます。私の知り合いのリースバック先輩は利回り25%~30%でやっています。もちろん”家賃は絶対に払える”という条件です。近いうちにこの物件の査定に行ってきます。わたくしの会社が、仲介とかできるようになったら、きちんと査定します。現世でそんな日は来ないけど。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.05.10
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長野県の大家パスカルです。・・・ 査定は難しいです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら購入を打診されたアパートの査定をすることになりました。自分が買付順位1番ということになります。売主さんと相対で話をすれば決まると思っていましたが、売主さんはとてもしっかりした方で、自分から売値を言いません。希望金額を言ってもらえると楽なんですが。売主さんの希望で査定をすることになりました。売主さんは、「この辺のアパートはいくらくらいで売れたの?」と聞きます。いわゆる取引事例で価格を決めたいようです。この物件の近隣は取引が少ない地域です。自分の知っている取引事例は、ほとんどが自分が購入した物件です。よくわからないので年下の先輩不動産屋さんに相談してみます。収益物件なので、「収益を重視して値付けをしたい。」というのが本音です。不動産屋として査定をするのですが、安すぎると他の不動産屋さんのところに行ってしまうと思いますし、高すぎると、査定しただけで買えません。物件を買う時は、それなりに考えて指値をしているつもりでしたが、『指値は楽だ。』と感じました。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.24
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長野県の大家パスカルです。・・・ 合同庁舎に手続きに行ってきました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日、不動産屋の本店の所在地変更の手続きに、合同庁舎の建設課に行ってきました。「本店」と書くと「支店」もあるようですが、支店はありません。1店舗だけだと法律上「本店」ということになってしまいます。実際に引っ越しは1月中に終わってます。極楽荘1階です。登記簿上の引っ越しは、2月13日に本店所在地が移動になっています。2月13日から30日以内に県に届けを出せばすべて終わります。出さないとかなりめんどくさいことになるようです。今回は、3点指摘を受けました。1 部屋の配置図を出しなさい。2 賃貸借契約書を出しなさい。3 アパートの何号室か変更届に記入しなさい。この3点です。1については、書類を持ち帰り間取り制作ソフトで制作し添付しました。2については、完全に忘れていました。私のミスです。自分の法人間の貸し借りです。「貸主=自分」「借主=自分」ですから、うっかりしていました。これも添付しました。3については、事務所の新しい住所を登記する際、あえてアパート名と部屋番号まで登記しませんでした。住所までの登記にしました。司法書士さんからも特に問題はないということでした。賃貸物件なので、いつでも同じアパートの別の部屋に移れるようにしたかったからです。 現在事務所にしている部屋は2DKですが、手狭になったり、広すぎたら同じアパートの3DKや1Kに移ることができます。その際、今回のような面倒な住所変更の手続きが必要ありません。住所変更もタダではできません。今回も6万円くらいかかりました。今後、同じアパート内で部屋を移動しただけで、6万円を払う気になれません。最初は、担当者さんに変更届に部屋番号を入れるようにいわれましたが、・部屋番号は大家がいつでもかえることができる。・今回は部屋番号をはずし不動産屋の看板をつける。(たぶん・・・。)・アパート名と部屋番号を変更届に記入すると登記簿と違ってしまう。ということを主張し、県庁まで確認してもらい、部屋番号は必要ないという許可をいただきました。今回の届けで、書類上でも極楽荘の1階に引っ越しました。これで引っ越し完了です。不動産業はやりませんが。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.02.28
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長野県の大家パスカルです。・・・ 「お宅の使ってない事務所売ってください。」「売れません。」 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 昨日、珍しく朝から忙しく仕事をしていると、しら電から着信がありました。 D不動産屋さんからでした。面識はありませんが老舗の不動産屋さんです。とても良識のある不動産屋さんです。D不動産屋さん「お宅の持っている○○村の使っていない事務所、売ってもらえますか。だめなら賃貸でもいいけど。」パスカル「あれ売れないんですよ、すみません。」と簡単な電話で失礼しました。『お宅の持っている○○村の使っていない事務所』 ll『パスカル不動産株式会社の事務所』使用中です。 確かに、事務所にはめったにいかないです。週に1回しか行かないときもあります。しかも滞在時間は30分未満がほとんど。使われていない事務所と思われるのも無理はありません。 「売りたい気持ち」「貸したい気持ち」はあります。多いにあります。できたら売ってしまいたい。 でも、代わりの事務所がないので宅建業ができなくなってしまいます。事務所なしで営業すると業法違反です。さすがにそれは厳しいものがあります。 この事務所、もともと宅建業の事務所にするために買ったものではないので、商売をする上では立地はいまいちです。 戸建賃貸で募集していましたが、お客さんがつかないので事務所にしました。 いつかはもっと立地のいい事務所を購入し引っ越したいと思っています。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.11.29
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長野県の大家パスカルです。・・・ ダラダラと不動産屋さん準備 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 最近、ダラダラと不動産屋さんの準備をしています。売り物や仲介物件がないのでやる気になりません。 名刺:発注しました。 不動産会社の名刺を発注しました。ネット経由で自分で入力して名刺を作りましたが、ほぼ完成したところでPCがフリーズしてしまい、最初から作り直しました。つらかった。 とりあえず白黒の名刺両面刷りを100枚発注しました。大量に発注すると万が一不備があった際、全部無駄になってしまいます。 7営業日後の発送ということで、送料込み551円という安さでした。マヒトデザイン安いです。選べるデザインは少ないです。 大家の名刺も200枚くらい残っています。どうしましょう。 社員証:つくりました。 私が物件を買う際、不動産屋さんの社員証を見せてもらったことはありません。多分、提示する機会も少ないんだろうなと思いながらつくりました。開業1年目は県の検査が入ることが間違いないのでつくりました。 従業員名簿:つくりました。 これも、開業1年目は県の検査が入ることが間違いないのでつくりました。 帳簿:つくってません。 取引がないのでつくってません。書式をダウンロードしようと思っています。いつやるか?明日以降でしょう! 看板:発注せず。 不動産屋さんなので、募集看板が必要です。 こんな感じの看板ですが、社名を入れると1枚当たり3000円近くします。40枚~50枚発注すると1枚当たり1000円以下になりますが、看板を設置する物件もないので急ぐこともないと思い、放置プレーです。 エプソン EW-M5071FT:購入予定、発注せず。 複合機も購入予定ですが、仕事がないので10万円も出して買う気がしません。なぜか不動産屋さんはFAXが必要です。免許の申請書類にもFAX番号を記入しなくてはいけませんでした。 おしまい。 連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.10.28
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長野県の大家パスカルです。・・・ 不動産業開業ですか? ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 先日、知らない番号から電話がありました。なんとなく出てみると、ホームページ作成業者からです。業者「本日から、不動産業開業ですね。」パスカル「そうなんですか?私は知りませんが、どうして知ってるんですか?」業者「ネットで調べられるんですよ。」パスカル「そうなんですか。」 ネットで、どこか公的なページで調べられるようです。 開業ということは、弁済業務保証金分担金が供託されたということだと思いますが、宅建業組合から供託について連絡が来ていませんし、県から免許証ももらっていません。 ホームページ開設は丁寧にお断りしました。 いつから正式に開業できるのでしょうか? おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.09.29
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長野県の大家パスカルです。・・・ 『宅地建物取引業者票』を作りました。 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 『宅地建物取引業者票』というのは、不動産屋にある金色の標識、通称「金看板」というやつです。多分、みなさんは1度は見たことがあると思います。 私は免許有効期間の元号を、昭和⇒平成⇒令和とかえてある年季の入った『宅地建物取引業者票』も見たことがります。 『宅地建物取引業者票』は、事務所に設置義務があります。これは免許証ではありませんが、設置しないと業法違反です。 開業の際、宅建業協会に頼んで作ってもらうと18500円+税になります。 お金をかけたくないので、自分で作りました。 ネット上を探すと、無料のフォーマットがあるということですが、見つかりませんでした。エクセルでつくり、自宅のプリンターで印刷しました。 実物は0000の部分には必要事項を入力してあります。これを、木製の800円+消費税に入れて完成です。 自作することで18000円くらい節約しましたが、宅建業協会に入るには、200万円弱かかります。18000円は、微々たるものですね。 この200万円、不動産屋さんは、「すぐに回収できるよ。」といいます。 うまくいけば1回の取引で回収できますが、私にはイメージできません。いつ回収できるでしょうか?おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.09.26
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長野県の大家パスカルです。・・・ やっと宅建免許が届きました。 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら やっと宅建免許証が届きました。30日~40日と言われていましたが、50日かかりました。 宅建免許証が届いたといっても、免許証のコピーと通知がFAXで届いただけです。 宅建免許証の原本は、(1)保証協会(ハトマークかウサギマーク)の会員になり、弁済業務保証金分担金を納める。(2)営業保証金を納める。 (1)、(2)どちらかの手続きの後に免許証がもらえます。知りませんでした。不動産屋の開業準備ができないと免許証は渡さないということですね。費用的には(1)保証協会(ハトマーク)の会員になる。 弁済業務保証金分担金60万円(廃業時に変換される金) 入会金100万円(何があっても変換されないお金) その他にもかかります。 なんだかんだで200万円近くかかります。(2)供託所に営業保証金1000万円供託する。(廃業時に変換される金) 1000万円かかります。将来廃業するときには返って来るお金ですが、その間1000万円を遊ばせておくのは無駄です。 (1)にするか(2)にするか、自分で選べます。わたしは当然(1)の60万円です。 (1)の場合、同じ保証協会の会員さん2人の推薦が必要です。あらかじめお願いしてあった不動産屋さんに行って、推薦状を書いていただきました。感謝です。 明日は、書類を持って、ハトのマークの宅建協会に行ってきます。また1月くらい審査にかかりそうです。 ウサギのマークの全日本不動産協会にしなかったのは、周りに誰もこの教会の方がいなかったからです。ウサギのマークに入会すると地域で孤立しそうです。業務上わからないことも聞きにくくなりそうです。それだけです。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.09.10
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長野県の大家パスカルです。・・・ 不動産免許申請で最寄りの駅とはいうけれど ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 不動産の免許の申請で、最寄りの駅から会社までの地図を提出する必要があります。地図には徒歩での経路をかくことになっています。 最寄りの駅はJR飯田線、田畑駅です。写真の駅です。 どうですか。結構すごい駅ですね。駅の前でも単線、ホームは片側だけです。私は高校時代通学でこの線路を使っていましたが、この田畑駅では降りたことはありません。 今も昔も、この駅の近くに住む数人の高校生以外にこの駅を使う人はいません。 免許申請の際地図を作ろうとしましたが、色々考えてしまいました。・この駅を使って私の不動産会社に来る人はた誰もいないと思います。みなさん車で来ると思います。・駅から会社までは3kmくらいだと思いますが、歩いたことがない地域です。地図なんて書けません。・審査する県の職員さんも、よくわからないと思います。 地図が書けないので、googleの地図に徒歩のルートを表示させてプリントアウトして持っていきました。 県の職員さんは、その地図を見て明らかに不満顔でしたが、広範囲を写したgoogleの地図に差し替えることで認めてもらいました。 田舎では、最寄りの駅からの地図は意味のない書類のように思えます。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.23
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長野県の大家パスカルです。・・・ 不動産会社の共同経営を解消しました。 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 先日、不動産会社の共同経営者のZ氏に役員の辞任届を書いてもらいました。 共同で会社を設立した理由は、・Z氏が土地情報を持っているので分譲したい。 Z氏は工務店を経営していますが宅建免許は持っていない。・Z氏は土地からは儲けがなくてもよい。 建物の建築代金で儲ける。・土地分譲終了後、Z氏には辞めていただく。 等の話でした。他にも細かな条件がありましたが、ここでははぶきます。 私は、儲けは少なくても、Z氏の役に立てればいいと思い共同出資に賛成しました。 その後、無茶苦茶な要求が始まりました。Z氏「給料を出してほしい。」パスカル「役員で出資者なんだから給料は出せない。儲けはい最後に分配。そもそも今は利益がないのだから給料は出せない。」Z氏「土木工事は自分(Z氏)の工務店で全部請け負うので、20%利益を乗せて請求する。」パスカル「Z氏は出資者なんだから、儲けはい最後。そもそもうちの会社の役員なんだから、自分(Z氏)の会社に利益を流すようなことをしてはいけない。」という話になってきました。こういった話し合いが何回か繰り返されましたが、結局わかってもらえませんでした。他にも要求がありました。 あまりにも堂々と言うので、私が間違っているのかと思い始めました。でもどう考えてもおかしいと思い、税理士さん、司法書士さん、知り合いの不動産屋さん、大家の知り合いに相談しましたが、ありえない話だと言いました。 今思えば、共同出資はやめるべきでした。Z氏のいう通りにすると、Z氏は宅建業の免許がなくても宅地分譲ができる、給料が入る、自分の会社はノーリスクで儲かる等のメリットがありますが、私にはメリットがありません。 そんないきさつで、出資比率の少ないZ氏に役員の退任届を出してもらいました。 Z氏には、「宅建業の免許は、宅建士さえ雇えば誰でもとれるから、自分で開業したほうがいいよ。」というと、納得してくれました。 共同経営の難しさを経験しました。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.20
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 本日は、朝から「宅建協会入会申込書」等の書類を書いてみました。 きっとワイドショーでは吉本興業の問題で大騒ぎだと思いますが、見ている余裕はありません。 「宅建協会入会申込書」の他に記入したり、準備したりする書類は20枚以上あります。時間がかかりました。法務局に行って登記簿謄本をとったり、コンビニで印鑑証明書とったり、宅建協会に行って確認をしてもらったりして疲れました。 会費も200万円近く納めます。会費は、審査に通ったら請求されるとのことで、審査に落ちる可能性もあります。金額が大きいのは・宅建協会の入会金:100万円・保証協会分担金:60万円 です。・キャリアパーソ講座 8640円・レインズ会員の章 5000円・政治連盟年会費 4000円 なんていうのもあります。 政治連盟年会費については、書類をもらった時に内容を聞きましたが忘れました。入会しなくてもいいようです。本当でしょうか。 書類の中で、一番気になっていたのは、「推薦人」です。宅建協会に所属する不動産屋さん2社の推薦がないと、宅建協会に入会できません。推薦人が誰もいなければ宅建協会が紹介してくれるとのことですが、それは寂しので、自分で何とかしようと思いました。 私が、不動産屋を始める地域で、今まで売買でお世話になった不動産屋さんが2社ありました。そこに電話をしてお願いしました。 2社とも、推薦人になてくれました。 「嫌われてなくてよかった。」キツイ指値ばかりしているパスカルを推薦してくれました。感謝です。 免許が来たら、速攻で推薦してもらうぞ! 不動産屋さんは、ボチボチやるぞ!おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.23
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 本日は、朝8時より、193社長に不動産会社に表札をつけてもらいました。 その後、事務所の入り口付近の写真を撮りました。会社名がわかる表札等の写真がないと免許の申請はできません。 その後、家に戻り、入り口付近の写真を印刷し申請用紙に貼り、添付資料を含めて20ページ以上ある不動産業の申請書類は完成しました。 その書類を1部持って、建設事務所に行きました。 穏やかな担当者さんが、書類をチェックししてくれました。 後ろでは、建設事務所のおばさんが、電話で大声で、飲み会の確認や、世間話をしています。「勤務時間中ですよ。」と言いたくなりました。 一箇所小さな間違いがありましたが、無事通過しました。 ホッとして収入証紙を貼ろうとしていると、担当者さん「あと、2部も見せてください。」パスカル「・・・???」担当者さん「書類は、正副、1部ずつと写し1部の、計3部必要です。」パスカル「そうなんですか?知りませんでした。家に戻ってつくってきます。」 焦りましたよ。パニックです。午後には、人と会う約束があります。でも、自分の不注意だから仕方ありません。 家に帰り、PCから印刷し、押印をして2部書類をそろえました。 書類は手書きではなく、すべてワードや、スキャンしたデータがあったので助かりました。 その後、申請書類を建設事務所に提出して無事終了です。疲れた。 3週間ほどで免許がもらえるそうです。 その後、県外から来た、大家さんとマックで2時間ほどお話をしました。士業の方で、私のアパート経営にアドバイスをしてくださいました。 お話を聞かせんて頂き、大変参考になりました。 充実した時間でした。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.19
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みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 本日、不動産会社事務所の事務机イス、接客用の机イスの搬入と設置が終わりました。 後は、表札をつければ事務所は完成、写真を添付して書類を提出するだけです。中古の事務机です。193社長が、どこかの会社で不要になった物を持ってきてくれました。イスは3,800円くらいでした。イスは事務用に2台あります。合計7,600円窓際の事務机は、文房具屋さんの中古でした。5,000円×3台でした。写真には写っていませんが、キャビネットとサイドテーブルが1,000円、配送費500円合計16,500円でした。 リサイクルショップを回ってみましたが、値段が高く、かなり古く傷がついたものしかなく買う気になりませんでした。妻の発案で、地元では大手の文房具屋さんに行ってみると、中古のオフィス家具がありました。接客用のテーブルとイスです。これはすべて新品にしました。机19,000円 イス3,800円×6台=22,800円合計41800円 事務所のオフィス家具は全部で65,900円でした。中古を買ったりもらったりして、安くできたのではないでしょうか? 開業して、ガンガン仕事するぞ。多分暇だろうなー。 本日は、朝5時から、事務所の準備に入り、イスや机を組み立てたり、清掃や除草をしたりしていました。途中で、明後日お会いする方にメールをしましたが、内容がグダグダの勘違いだらけでご迷惑をおかけしてしまいました。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.17
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