[金融機関] カテゴリの記事
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金融機関に行っていました
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"本日は、朝から、一昨日紹介してもらった物件の資料をつくりました。返済期間10年にすると、最初から真っ赤な返済表をつくりました。返済期間15年にすると、普通に黒字で運営していけます。いつものようにどちらも提出して、なんとか融資期間を15年にしてもらう予定です。資料は前の日につくっておけばいいと思うんです。でも、毎回、前日には資料をほとんどつくってないのに、資料は十分だと思ってしまうんです。そして、当日の朝、確認すると、「これじゃ金融機関さんに行けない！」といことになって、資料をつくり始めます。試算表や入居状況は、金融機関さんに毎月提出してあるので、物件の資料だけつくればいいんですが、なぜかつくれないことが多いんです。2時間くらいかけて、資料をつくりました。朝8時半に法務局に行きました。法務局の営業は、9時からになっていました。わたくしの知らない間に、営業開始が8時30分から9時に変更になっているという悲しい事変がありました。車の中で待っていると、すぐに寝落ちして、30分は一瞬でした。一昨日紹介を受けた物件の謄本をとりました。金融機関の担当さんに連絡をして、資料を持ち込みました。担当さんと副支店長さんが対応してくださいました。どうなるんでしょうか？なんとか、融資をお願いしたい。買えるといいな！おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.09.18
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個人の物件の完済
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"本日は、金融機関の担当さんが来てくださる日でした。3つの金融機関の担当さんが、”試算表とわたくしが作成した資料”を取りに来てくださいました。金融機関Ａ本日は、”試算表とわたくしが作成した資料”よりも大切な事がありました。それは、個人の物件の”繰り上げ返済”の手続きでした。数枚の書類に署名押印して手続きは終わりました。明日3月6日に完済になります。めでたい。抵当権の解除証書を数日中にもらえるので、司法書士さんの所に持って行きますが、司法書士さんに依頼するのを忘れていました。明日、お願いしよう。金融機関Ｂ”試算表とわたくしが作成した資料”を取りに来てくださいました。わたくしの住んでいる地域で、私の法人と同じ名前の法人が犯罪を犯したことは以前ブログに書きましたが、担当さんは笑いながら「大変でしたか？」と聞いて下しました。多分、大丈夫でした。金融機関Ｃこの金融機関の担当さんは、”わたくしが作成した資料”を、その場で細かくみてくれて、間違いを鋭く指摘してくれます。そして、その指摘を受けて次に月に出す資料を手直ししています。今日もご指摘いただきました。感謝です。金融機関Ａ担当さんが、説明不足な点があったという事で、再度来社してくださいました。念には念を入れての説明でした。金融機関の担当さんが来社される合間に、現地に行って職人さん方にごあいさつした。１Kの部屋に、4人以上の職人さんが入っていました。狭くて大変だと思いました。感謝です。こんな時は、なぜか電話も多くなります。・管理会社さんと修繕の打ち合わせ。・火災保険の確認の電話・家賃の確認・空室の確認なんだかんだと、一日が過ぎていきました。気が付くと5時でした。お疲れ様でした。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.03.05
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固定低金利の融資枠
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。昨日連絡をいただいた金融機関に、本日お伺いしました。支店長さんと地区担当(私の担当さんではない)さんが同席してくださいました。どんな話になるんだろう？一括返済(貸し剥がし)？支店長さんと地区担当は笑顔で提案書を見せてくださいました。ザックリと書くと、・枠をつくりました。・固定で低利です。という内容でした。大変うれし事です。わたくしにとっては、Ｘやブログの中だけで見たことがあるような話でした。しかし、非常に残念です。今検討している物件で、金融機関さんにお話しできるものはありません。最近、小さな事務所ビルや戸建を購入しているの、もう少し早くこの話があれば本当にうれしかったのですが。せっかくいただいた枠ですから、何とか物件につながるように努力します。さらに、支店長さんと話してみました。Pascal「いただいた枠を超える金額の物件でもいいですか？」支店長さん「いいです。」Pascal「融資期間を長くすることはできますか？」支店長さん「いいですが、金利は上がります。」だんだん普通の融資の話になってきて、普通の条件に近づいていきました。その後、色々雑談しました。・わたくしが毎月提出している資料は本部まで送っている。・今回の融資枠の経緯。その他、ここには書けない重要なお話を聞けました。本当に感謝です。昨日、家賃保証会社に審査に出した案件ですが、サラッと通りました。よかった。明日は契約をするぞ。満室になった36戸全空物件ですが、12月に2部屋の入居があります。12月はまだまだ先だと思っていましたが、もう20日しかありません。気持ちだけはあせりますが、わたくしは何もできないので、あせっても仕方がない。業者さんに感謝です。夕方、高学歴大家さんと電話で事業多角化について教えていただきました。頭のいい人は色々考えています。忘年会しよう！有名大家さんからLINEがありました。友達を大事にしている有名大家さんです。みごとな長文のLINEでしたが、わたくしはそれにこたえられるだけの文章力がないので、電話をしてしまいました。スマホで長文書ける人は神！おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.11.10
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新規金融機関さん 返済表提出
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。朝から役所に行って、わたくし主催のマイクロ会議を実施しました。入居者さんの今後の事について打ち合わせでした。いい方向に向かって欲しい。公の会議に出る度に、前職の公務員の肩書は大きかったと感じます。公務員だったころは、名刺は出さない。名刺なんて持ってない。スーツも着ないで仕事着のまま。でも、職種を言えば普通に信用していただき、守秘義務にかかわるようなことも話していただけました。今は、大家という事で会議に出席しますが、相手によっては、信用してもらうのに時間がかかります。数回会議に出席しないと信用してもらえない事もあります。肩書は大事だな。個人経営みたいな法人の代表取締役は、ほとんど役に立たない。新規開拓中の金融機関から電話がありました。前回融資の相談に行った時は、税理士さんの協力で4法人1個人の資料を25㎝以上提出することができました。その際、3法人1個人分の返済表を持って行きましたが、受け取ってもらえませんでした。これが、返済表のファイルです。返済表を受け取ってもらえないという事は、普通に考えれば融資不可ですが、提出した資料が多すぎて、返済表まで受け取ってもらえなかったようです。本日の電話で、担当さん「返済表を持って来て下さい。コピーはこちらで取ります。」という事で、本日14時30分から新規金融機関に行って来ました。本日は、朝の会議以降は何もないので、のんびり中古車でも見に行く予定でしたが、そんなことは言ってられません。担当さんのお話し・今回の融資は保証協会付きであればなんとかなると思う。・Pascalさんは金融機関の窓口を広げるためにおいでになったんだと思う。・当社は、不動産融資には積極的ではない。・今後プローパー融資を考えておられると思うが、プロパー融資はかなり厳しい。・それでもよければ、融資の話を進める。・どうしますか？Pascal・お願いします。・今回の融資は今回の事として考えます。・次回の融資は、次回で考えてください。とお答えしました。大切な事は、少額でも、金利が多少高くても、とにかく融資をしてもらうという事だと思います。不動産に融資をほとんどしないと言われている金融機関も、十年かけて融資をしてもらえるようになると、普通以上に融資してくれるようになりました。先日のブログで書いた、金消契約から融資実行まで3日という金融機関も、最初から3日で稟議を通してくれたのではありません。どの金融機関も、最初のお付き合いが始まらないと話になりません。最初の融資をしていただいて、その後、さらに融資をしてもらえるように努力していくしかありません。頑張ろう？その前に、懸念事項があります。保証協会の保証料が低い融資枠を使い切ってるような気がすします。通常の保証料は、ざっくり5.5％だったと思います。どうなるんだろう？おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.10.06
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フルローンとかオーバーローン
長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキングフルローンとかオーバーローンが難しくなっていると、ネットの世界では言われてますよね。先日、不動産投資サイトの質問コーナーで、『どうして、フルローンとかオーバーローンが出る人がいるんですか？』という質問を見ました。それに対して、もっともらしく答えている方がいましたが、よくわからない答えだったので全部読みませんでした。この手の質問は、聞く方も聞く方だし、答える方も答える方だと思います。自分がオーバーローンの融資を引きたかったら、自分が付き合いがある金融機関に聞くことです。わたくし、現在もオーバーローンやフルーローンで融資していいただいてます。自己資金を入れたことはここ数年ありませんが、金融機関の担当さんに自己資金を入れるように言われていないからです。わたくし自身が、どうしてフルローンとかオーバーローンの融資をしてもらえるのか、聞いたことがないのでわかりません。金融機関が決めてくださることですから、理由を聞けば、決算書がいい、物件がいい、入居率がいいとか言って下さると思いますが、そんな単純な事でもないと思います。それどころか、わたくしの法人程度に融資してくださるだけでありがたいと思っています。次回の融資の申し込みでは、「自己資金を3割入れてください。」「保証協会の保証を付ければ融資できる可能性があるかもしれません。」「他の金融機関さんに相談された方がいいんじゃないですか？」「しばらく融資できません。」って言われるかもしれません。引き続きオーバーローンやフルローンを出してもらえるように、地味にコツコツやっていくしかないでしょう。当たり前の事をするしかない。10月28日(金)満州拉麺さんの新築見学会＆懇親会に参加します。詳細は、満州さんのブログをご覧ください。参加希望の方は、満州さんのTwitterからDMで連絡してください。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.10.10
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融資審査落ちた。
長野県の大家パスカルです。読み進める前にクリックをお願いします。 人気ブログランキング先日、赤字になるシミュレーションを金融機関に提出したブログを書きました。本日、融資落ちました。融資不可でした。金融機関さんのシミュレーションでは、運営できないという事でした。途中で売却することは金融機関さんは考えないようです。当然か！途中で売却をしなければいけない物件ですから利回りはかなり低い物件です。普段わたくしが金融機関に持ち込む物件の半分から3分の1の利回りです。不動産屋さんに事情をお話ししてこの件は終わりました。次行きます。次の物件はないけど。ハトが巣をつくったアパートに行ってみました。ヒナが2羽います。翼を上げているヒナは「カッ、カッ、カッ・・・・」鳴いて、こちらを威嚇していました。はやく巣立ってくださいよ。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.05.11
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今更、学資ローンを申し込んでみた。
おはようございます。パスカルです。学資ローンのカードが届きました。正式には”奨学ローン”というようです。一番下の娘は大学4年生で、就職先も決まり、順調にいけば4月には社会人です。学資ローンは必要ありません。子どもが3人同時に大学生という時期が2年ほどありましたが、不動産のおかげで学資ローンは申し込もうとも思いませんでした。学資ローンは娘が卒業する3月末で使えなくなるローンです。今回は、年会費がかからないというので金融機関の担当者さんに協力させていただきました。言われるがままに2つの学資ローン申し込みました。”カードの学資ローン””学資ローン専用の口座をつくるカードのないローン”です。これまで、学資ローンなどを使わずに済んでいたので、申し込むだけで使うつもりはありません。担当者さんと話す中で、「複数の金融機関で学資ローンを借りている人もいる。しかも使い方は学費以外にも使ているようだ。」という事でした。金融機関の方もそれは承知の上だそうです。・学資ローン使の道まで調べて追及することはない。・学費以外に使うことも考慮した金利にしている。という事でした。私の申し込んだ学資ローンは、カードローンが2.5％、通帳ローンが4.5％でした。4.5％は金利が高すぎて普通は使えませんね。この金利で不動産を買うと、加藤ひろゆきさんが提唱する『特攻ローン』になりそうです。多分、本当の『特攻ローン』は14.5％とか自己破産覚悟のローンだと思いますが、何％以上が『特攻ローン』かは、加藤ひろゆきさんに聞くしかないですね。2.5％は微妙ですね。2.5％以上で収益物件のローンを借りている方もいますので、その観点からすれば安いとは思います。2.5％は住宅ローンよりは明らかに高いと担当者さんは言ってました。2.5％は保証料込みの自動車のカーローンと同じくらいですから、車を買ってしまう人を考えて金利を設定しいるかもしれません。担当者さんが、「2.5％の学資ローンは上手く使ってくださいね。」と、何回か言ってくださいました。素晴らしい担当者さんです。おしまい。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。
2020.11.14
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物件を「増やせるだけ増やすのはダメ！」だそうです。
おはようございます。パスカルです。月初めですから、各金融機関を回って財務状況を報告してきました。個人、第1法人、第2法人の財務内容です。毎月金融機関を回り、財務状況を洗いざらい報告してきます。普通は報告しないレベルまで紙ベースで提出してきます。第3法人は活動停止中みたいなものですから口頭の報告をたまにします。今回は、ある金融機関の担当者さんと1時間程話してきました。私が、「お金を貸してください！」と粘ったわけではありません。この金融機関では億に近い融資をしてもらってます。通常は10～15分程度で終わるのですが、昨日は1時間も話していたので、その後の予定がズレズレになってしまいました。担当者さん「どこまで増やすつもりですか？」Pascal「300室です。」担当者さん「300室までいったらどすいますか？」Pascal「今考えていることは、”融資なしで購入を進める。” ”そのまま増やさずに300室を所有し続ける。” ”売却を進めて気に入った物を残して無借金に近づける。”ですが、どうするかまだ決まってません。」担当者さん「何で法人を3社も持ってるんですか？」Pascal「税金対策です。(以前にも話ったんだけどな～。)」 詳しく説明しました。担当者さん「古いアパートはどうするんですか？」Pascal「アパートごとに違います。売却するものもあるし、朽ちるまで所有しようと思うものもあります。」（この質問は、どこの金融機関でも聞かれますが、担当者さんの個人的な素朴な疑問でもあるようにも思えます。）その他にも、色々聞かれました。「これ以上貸せないと。」言われるとか、もしかしたら”貸し剥し”にあうんじゃないかと思えるような質問が続きました。一通り質問が終わった後、雑談が始まりました。担当者さん「Pascalさんの第1法人の財務内容はかなりいですね。不動産投資をしている方は他にもいますが、うまくいっていると思われる人は少ないです。」褒めすぎですね。褒められて悪い気はしませんが。さらに、担当者さん「300室まで増やすという具体的な数字をお持ちなのがいいです。増やせるだけ増やすというのはダメです。」と教えてくださいました。できるだけ増やしたいと思ってる方は多いと思います。私も以前はそう思っていましたが、197戸を所有している今は300戸まで行けたら十分かなと持っています。この担当者さんは私の担当になったのは2年くらい前です。新人さんでした。その後しばらくして私の担当を離れて違う担当になっていましたが、3ヶ月ほど前にまた私の担当に戻ってきました。色々な業種を見てきて不動産賃貸業の見方が変わったような感じで、私が毎月提出している資料を読み直したという事です。そこで、第1法人の財務内容がいいので疑問に思ったことを聞いてみたようです。私としては、個人の財務内容もいいと思いますが、金融機関さんとしては法人の財務内容に興味を持つことは当然だと思います。第2法人はリフォームで赤字垂れ流しじょうたいです。黒字化に3年くらいかかりそうですが、それも第1法人のようになるまでの過程だととらえてくださったようです。さらに、担当者さん「当行としては、ぜひお付き合いを続けさせていただきたいと考えています。ですから本日は色々お聞きしました。」と言っていただきましたが、リップサービスもあるでしょうが、うれしいことです。「でも、不動産融資への金利は以前より高くなると思います。」とのことでした。最後に、担当者さん「ぜひ、今後もこのやり方で報告を続けてください。」と言われました。気持ちよく次の金融機関に行きました。おしまい。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。
2020.11.10
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