[物件購入] カテゴリの記事
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物件見学
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"昨日、物件情報をいただいたので、本日、見学に行きました。満室なので、外から見るだけです。やや遠方で、よくわからない地域でしたが、これから大家さんの領地なので、案内してもらいました。現地に行ってみると、わたくし一人では、たどり着けない場所にありました。感謝です。物件の管理状態はとてもよい感じでした。購入前提で来ていたので、指値の材料を探しましたが、ありませんでした。利回りは、わたくし的には高くありませんが、リフォームや修繕の費用がかからない物件だと思うので購入します。連休明けには、この物件を金融機関さんに持ち込みます。今年は、もう購入できないと思っていましたが、購入に向けて頑張ります。午後は、近所の農家さんから「コメはいらんのか？」と電話がありました。1週間以上前にコメを頼んでありましたが、忘れていました。すぐに、農家さんに行って購入してきました。稲刈りが進んでいるので、昨年のコメはサッサと売ってしまわないと、ただの古米ににってしまうので、農家さんの気持ちもわかります。わたくし、古米も新米もこだわりません。古米でも購入します。不動産のように値切りません。安心してください。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.09.17
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宅建士証の写 宅建免許の写
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"健美家さんでコラムを公開していただきました。ぜひ読んでください。300万円全空アパート、売主的にはゴミ物件でも再生して41％のお宝物件に！【再生編】/ パスカルさん / 不動産投資の健美家 https://t.co/eKDJMJakvB #kenbiya @pascalprost1— 健美家（けんびや）コラム＆ニュース (@kenbiya) July 18, 2024金融機関Ａさんに新築アパートの書類を届けに行きました。職員さんがハッピを着て、花を配っていたので年金の支給日に来てしまったと思いましたが違いました。年金の日は偶数月の15日です。金融機関Ａさんの創業記念だそうです。おめでとうございます。ベゴニアをいただいてきました。ありがとうございます。植物大好き人間としては、嬉しいことです。金融機関Ｂさん行って、満期が来た定期積立の手続きに行きました。満期の定期積立は解約して、リフォームの支払いに当てます。定期積立から定期預金いはしませんでした。不動産屋の法人でプロジェクト融資をお願いしている戸建物件の話になりました。同級生の戸建ではありません。この物件は、不動産屋法人で購入して転売する予定で、手形融資でお願いしています。でも、1年たっても売れない場合は、賃貸物件にするので証書貸付にして欲しいということもお話ししました。金融機関Ｂの担当さんからは、宅建士証の写、宅建免許の写、定款を提出して欲しいと言われたので、事務所に戻ってすぐに届けました。融資は前向きに検討してくださっているようです。感謝です。今回の戸建は、転売の方向で考えています。賃貸になるかもしれません。戸建賃貸は、所有していることを忘れるくらい手間がかからないので好きです。実際に場所を忘れてしまって、ナビなしでは行けない戸建も所有しています。北海道のルイさんみたいに100戸規模で戸建賃貸ができることはひとつの理想ですが、アパートを300室購入するより高いハードルだと思います。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.07.19
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戸建の売買契約
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"本日は戸建の売買契約でした。偶然ですが、中学校の時の同級生の自宅を購入することになりました。中学生のころ、遊びに行った記憶があります。同級生はもう長野県には戻ってこないということです。自宅の売却と同時に、墓じまいもしてしまうそうですから、もう長野県に住むことはないようです。契約書は持ち回りの契約だったので、本日は同級生の売主さんは来ていませんでした。決済の時には、同級生に会えることを楽しみにしています。不動産屋さんの事務所で、契約をしました。サラッと契約が進み、20分くらいで終わりました。めでたし。めでたし。契約の途中で、若い社員さんが「勉強のために同席させてください。」と言って席に着きましたが、短時間過ぎてほとんど役に立たなかったと思います。契約が終わって不動産屋さんを出たところで、金融機関の担当さんに電話をして、売買契約が終わったばかりの戸建の売買契約書を持って行くことを伝えました。この戸建ては金融機関さんの融資で購入します。金融機関さんには契約書のコピーを提出する必要があります。自宅に戻る途中にある金融機関さんですから、担当さんに取りに来てもらうより手間がかかりません。金融機関で契約書のコピーをとってもらい、今後の戸建の決済までの打ち合わせもしました。金融機関を出て、そのままコンビニに行って合併浄化槽の法定検査費用5,000円を支払おうと思ったら、振込用紙がありませんでした。売買契約に行く前に、間違いなく持って出ています。車の中を探そう思ったその時、戸建の契約をした不動産屋さんから電話がっあり、「駐車場にパスカルさんの名前の入った書類が落ちてました。」という連絡がありました。合併浄化槽の法定検査費用の振込用紙でした。助かりました。振込用紙の再発行にならなくてよかった。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.07.18
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据え置き期間が1年
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"本日、金融機関さんから築古戸建の融資決定の連絡をいただきました。感謝です。普通に築40年超えの、ただの近所の古い家です。中学校の同級生の家でした。融資条件ですが、・金利は、週明けのお楽しみだそうです。・融資期間11年・据え置き期間：1年・経営者保証は、週明けのお楽しみだそうです。です。築古戸建に、据え置き期間：1年です。1年 ＋ 10年 ＝ 11年間の融資期間です。担当さん、次長さん、支店長さんに感謝です。据え置き期間：1年は、金融機関さん側から提案してくださいました。引渡しはお盆明けです。楽しみにしています。『被保険者報酬月額算定基礎届』の調査用紙が届きました。保険料の算定の期初になるものだそうです。よくわかりません。よくわからないけど、指示通り4月、5月、6月のことを書きました。役員報酬は毎月62,000円労働日数は、毎月20日間今年も、保険料は安いと思います。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.06.21
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実需の方との戦い
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"1週間くらい前の様子です。太陽光発電の野立てをやるのかな？このエリアで、野立ての東西ふり分けは、ほとんど見たことがありません。農振地区だから、営農型の太陽光発電かな？本日の様子です。やっぱり太陽光発電でした。やっぱり、営農型の太陽光発電のようです。農林水産省の営農型の太陽光発電昼食に、古民家カフェに行ってきました。そばがメインの古民家カフェですが、カレーを食べました。そばにすればよかった。遠照寺というお寺で、ぼたんを見てきました。遠方から来ている方も多くいました。昨日内見した戸建の資料を作りました。金融機関に持って行く資料ですが、事業計画書です。フォーマットに数字を入力して、見た目が良くなるように微調整して完成しました。今回は、提出資料は事業計画書と内部の写真を持って行きます。金融機関さんには、毎月経営状態がわかる資料を提出しているので、物件購入の相談の時は、少なめの資料で済みます。明日、金融機関さんに持ち込みます。金融機関さんには、住宅ローンとの戦いになる事を伝えて、できるだけ早く内諾をいただけるようにお願いします。13年間不動産投資をやっていますが、実需の方との戦いは初めてです。どうなるんだろう？おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.05.20
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アパートの決済でした
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"本日は、36戸全空物件の駐車場のラインの引き直しでした。軽自動車区画の横幅が狭すぎて、横幅を25㎝広くするためにラインの引き直しをしました。またお金がかかります。ツライ！ラインを引いたのは、わたくしではなく業者さんです。道路に線を引く業者さんです。しかし、線を引き直す区画に車が3台停まってました。昨日、管理会社さんが車の所有者に連絡したのに3台も停めてありました。管理会社さんは本日休みですが、管理会社のエライ方が何かあった時に連絡してくれれば対応しますという事でした。そして、何かはありました。車が3台停まっていてラインを引けないと、業者さんからわたくしに連絡がありました。管理会社のエライ方に対応していただきました。感謝であります。この朝イチの3台停車は非常に疲れました。電話しただけですが。本日は、金融機関が尋常じゃなく混んでました。金融機関の駐車場は満車、ATMは長蛇の列でした。何でこんなに混んでるの？朝から夕方まで混んでました。本日はアパートの決済でした。金融機関さんの近くの道がものすごく混んでいて、同じ信号に5回も引っかかってしまい決済に遅刻しました。２分くらい。肩身の狭い思いで信金さんの応接室に入っていきました。決済は何事もなく、スムーズに進みました。売主様は、とてもスッキリした顔をしていました。肩の荷が下りたのでしょうか？今年1棟目の決済でした。昨年から今年にかけて、アパート1棟と戸建1棟を売却したため、戸数が少し少なくなっていました。本日の決済で、また360戸を超えました。午後は、金融機関の担当さんが事務所においでになりました。金融機関さんに自動販売機の業者さんを紹介していただいて、『アパートに自動販売機を置く作戦Ⅱ』を始めます。作戦Ⅰは、今から10年くらい前に、伊藤園の自動販売機をアパートに置きましたが、入居者さんは盛り上がらず、売り上げも盛ら上がらず、電気代だけが盛り上がってしまい撤退しました。ツライ作戦でした。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.05.01
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売買契約でした
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"昨日は、金融機関で金消契約、本日はアパートの契約でした。今回も、不動産屋の法人ではなく、普通の資産管理法人での売買契約ですから、業者ではなく一般の方といっしょです。不動産の売買契約では、『重要事項説明書』と『売買契約書』があります。不動産投資を始めた頃は、何だかよくわかりませんでした。めんどうなだけでした。「契約書だけでいいんじゃない？」と思っていました。宅建試験に合格し、多少の事がわかってきました。一般の方が買主の場合、重要事項説明書：説明の義務あり(説明しないと宅建業法違反です。)売買契約書：説明の義務なし(普通は説明します。)今回の売買契約は、売買契約に使える1時間しありませんでした。わたくしのミスで、谷間時間みたいなわずか１時間で売買契約になってしまいました。仲介の不動産屋さんに、1時間ですべてが終わるようにしてもらいました。・重要事項説明書の説明をしていただいて、署名押印して重要事項説明書はおしまい。基本的に重要事項説明書は買主のための書類ですから、売主さんはほとんど関係ありません。売主さんが同席しなくても問題ありません。・契約書は不動産屋さんに説明の義務がないので、署名押印しておしまい。わたくし、一応宅建士なので、売主様が署名押印するお手伝いをさせていただきました。売買契約は、50分くらいで終わりました。よかった。すぐに、次の仕事に行きました。午後は、金融機関さんに行って、午前中の売買契約関係の出金伝票、振込伝票を記入しました。これで、4月30日の決済を待つだけです。とも思ったら、かるく問題が発生しました。今回は、ややオーバーローンで融資していただいてました。物件の金額と、諸経費の金額です。諸経費の金額が、融資していただいた金額に1.5万円くらい足りません。例えば、諸経費で100万円借りることになっていたのに、諸経費の98.5万円になってしまい1.5万円使い切っていません。稟議が通っているので、これはこれで問題のようです。「使い切っていない1.5万円は、金融機関さんに支払う担保設定費用の一部に充当するという事でいいですか？」と、担当さんに聞くと、それでいいという事になりました。ある意味バックファイナンスかな？おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.04.24
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金融機関さんに事業計画書を提出
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2024.03.14
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激安の土地
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2023.11.12
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スモールビル決済しました
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2023.11.02
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利回り30％オーバーの古いビル
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2023.10.21
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据え置き期間が長い？
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。36全空物件の話です。今回は入居の話ではありません。証書貸付と手形貸付の話です。証書貸付と手形貸付の違いはここを見てください。 → ここほぼ1年前に、36戸全空物件の融資の支店で二番目にエライ次長さんと話をしていましたが、途中で、事情があって、担当さんが支店で一番エライ支店長さになりました。融資していただいたのは、物件代金 + 仲介手数料 + 登記費用等 + リフォーム費用で、オーバーローンでした。かなりのオーバーローンで、物件価格は融資していただいた金額の3分の1で、3分の2がオーバーローン部分になります。ありがたい事でした。次長さんとの話で、証書貸付で1年間の据え置きになりました。元金の支払いは１年間ありません。利息だけの支払いになりました。中古アパートではとも珍しいことだと思います。その後、担当が店長さんになりました。支店長さんもわたくしの事を色々考えてくださって、1年間（実際は10ケ月)は手形貸付にしてくださいました。（実際は10ケ月)物件代金 + 仲介手数料 + 登記費用等 + リフォーム費用すべてを貸していただきました。36戸全空物件のリフォームが進み、工事代金の支払いで現金が必要になる度に手形貸付で融資していただき、4回に分けて融資していただきました。利息は、融資金額から引かれて振り込まれます。本日、4回目の融資実行の日程が、11月の初旬に決まりました。そこで、条件確認がありました。支店長さん「12月から返済が始まります。1年間は金利だけで、1年後に元金の返済が始まります。当初15年でしたが、据え置き期間が1年あるので14年返済になります。」Pascal「？？？？？」手形貸付で10ヶ月、証書貸付で1年間の据え置き期間？22ヶ月間、元金返済がない？新築なみ？次長さんとの約束だった1年間の据え置きと、支店長さんの提案してくださった手形貸付のおかげで、素晴らし事になっていましたが、10ヶ月間の手形貸付だけで十分だったので、証書貸付の1年間の元金の据え置きはやめました。12月から36戸全空物件の返済が始まりますが、入居は2部屋だけです。当然ですが、4月まで36戸全空物件は赤字で経営していきます。やっぱり4月まで据え置いてもらった方がよかったのかな？とも思います。今のところ36分の34戸入居予定ですから、4月になれば、普通に運営できます。金融機関さんに感謝！次長さんと支店長さんに感謝！おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.10.04
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決済でした
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2023.09.29
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売買契約
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"１ワンクリックお願いします。本日は、非住居物件の売買契約でした。初めて取引する不動産屋さんだったので、重要事項説明書も契約書も丁寧に説明してくださいました。契約条項をきいているときに、「宅建の勉強でやった。」「そうだった気もする。」「完全に忘れてた。」みたいな感じでした。忘れている。今、宅建試験を受験したら絶対に落ちます。宅建試験を受験する方、ぜひ合格してください。この非住居系の物件は、金融機関の融資待の返事待ちです。どうにか融資可になって欲しいものです。融資が落ちたら、自己資金で購入？別の金融機関に行く？いずれにしても購入します。まだ9月ですが、今年の購入予定物件は、10月末決済の戸建1棟だけになっています。何もなければ、穏やかに今年の物件購入は終わります。残り3ヶ月、新たな情報は来るでしょうか。情報お待ちしています。そんな”ぬるい”ことを言っていてはいけない。情報は自分で取りに行くものだ！とも言われていますが、ぬるくてもいいか。5人前さんと昼食会でした。12時少し前に5人前さんに電話して、無理矢理ランチに誘って、元パチンコ屋さんの建物で営業している食堂でランチタイムでした。パチンコ屋さんの自販機コーナーでカップメンをすすったのではありません。5人前さんは、最近購入した物件のリフォームで長野県に来ていて、絶賛リフォーム中です。5人前さんと、「大家の会を立ち上げるには？」ということで話をしました。幹事長(世話人)みたいな人が欲しい。という事になりました。幹事長(世話人)さん大募集です。よろしければ、お気楽お気軽に連絡ください。連絡は、わたくしのＸからDMでお願いします。幹事長(世話人)さん次第でこの計画は動き出します。夕方、自力客付けをした部屋の契約でした。日本セーフティの家賃保証を使って無事に契約できました。明日から、荷物を運び込むそうです。これで、わたくしの『極楽荘』は満室復活です。よかった。よかった。よかった。たいして親しくない方に、明日のランチに誘われました。絶対に何かある！つぼ？数珠？先物？投資用マンション？蓄電池？拉致られる？どうでもいいか。拉致られていなかったら、明日報告します。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.09.27
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金消契約
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"１ワンクリックお願いします。本日は、やや遠方の金融機関で金消契約でした。金消契約の1時間前に、家を出ようとすると、ご近所さんが話しかけてきました。職場の話等々、わりと深刻な話でした。わたくしが、世捨て人に見えたんでしょうか、人生の落後者には気楽に話ができたんでしょう。わたくし、人の役に立てたのかもしれない。しかし、やや遠方の金融機関への移動時間が、60分から40分になってしまった。これじゃいつもと同じじゃないか。2分遅刻して金融機関に着くと、いつものように脳内でアドレナリンやセロトニンが分泌されているような気がしました。幸せな気持ちで、言わるままに、社印、社判をついてしまいました。もちろん、法人の連帯保証人になるために実印もついてきました。出金伝票や振込伝票を書くとさらに幸せになったような気がしました。今回は築浅満室物件なので、購入後は特にすることがありません。それはとても嬉しいことです。28日は、この物件の決済日です。頑張ります。管理会社さんに行ったり、プロパンガス会社さんに来社していただいたり等々ありました。夕方、家賃保証会社の手続きをしました。よくわからないので、スマホで教えてもらいながら、PＣを捜査して書類を打ち出しました。明日は、非住居系物件の契約日です。 この物件の融資は本気でまだ決まっていません。始めての金融機関に融資をお願いしてます。本気で融資を落とされるかもしれません。頑張ろう！おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.09.26
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売買契約
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"本日は、アパート購入の売買契約でした。連休前に、急遽契約日が本日19日に決まりました。収入印紙1万円用意しますが、連休中に1万円収入印紙を買えるところは開いていません。本日は、日程の都合で8時40分くらいまでに、1万円の収入印紙を購入して移動しないと間に合いません。1万円の収入印紙を買える一番近いのは合同庁舎です。朝8時30分、合同庁舎の売店に1万円の収入印紙を購入に行きました。店員さんに「印紙でいいですか？証紙ではないですよね？」と聞かれました。店員さんが親切で言ってくださったのはわかりますが、1万円という金額のプレッシャーがあり、軽く迷いを感じてしまいました。売買契約は、金融機関で実施しました。売買契約は20分で完了。重要事項の説明はありません。わたくしが、宅建業者だから重要事項の説明がないのではなく、書面上仲介さんがいないことになっているからです。すぐに、別の金融機関に移動して融資の申し込みをしました。担当さん「すでに本店にあげてあります。順序が違いますが申込書を書いてください。」という事で、申込書を書きました。当初オーバーローンで話をしていましたが、手出しが登記費用だけになったので、その場でフルローンに変更しました。決済は9月28日になりました。(当初のわたくしの希望は9月29日でした。)この一連の流れは、ある程度不動産売買の経験がある方にとっては、違和感があると思います。でも、終わった！管理会社さんに、今回購入するアパートの管理のお願いに行きました。今回購入するアパートは、一般募集ですが全部屋を一社が決めていました。一般募集でも一社独占でした。もちろん一社独占の管理会社さんに行きました。わたくし、この管理会社さんには100戸くらい管理をお願いしています。管理会社さんの店舗に入ると、見たことがある人がいました。朝、金融機関でお会いした売主さんでした。売主さんが、売買の経緯等を話してくださっていたので、その後の話はとても楽でした。いくら知っているか管理会社さんとはいえ、普通は購入する(購入した)というエビデンス的な物を提示する必要があます。今回のエビデンスは売主さん自身だったので、わたくしはサラサラと管理の申込書を書いて、家賃の振込口座をお知らせして終わりました。疲れました。夏バテ？か秋バテ？よくわからないけど、最近疲れます。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.09.20
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不動産屋さんが買わない物件とは？
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ランキングボタンのクリックありがとうございます。本日も、1クリックしてください。お願いします。昨日は、ブログランキングが数時間ですが2位になりました。みなさん、ありがとうございます。先週から検討している物件があります。ちょっとした時間があれば考えていました。岐阜に行く車の中で、2時間半、考え続けていました。X(旧Twitter)でもつぶやき(?)ました。物件購入で、一番慎重になるのは、不動産投資もやる不動産屋さんから出てきた物件情報です。「どうしてその不動産屋さんが購入しないんだろう？」と正座して考えてしまいます。理由を聞くと、売主の売り出し希望価格が高すぎて、自社では買えないと言いますが、どこまで本当かな？他に理由がある？— Pascal prost (@pascalprost1) September 11, 2023アパート、マンションだったら簡単に判断できますが、非住居系の収益物件です。よくわかりません。どうして不動産屋さんは自社で買わないんだろうと、ず～っと考えていましたが、わかりません。物件は欲しい。高いか安いか分からない。多分高いと思う？購入したら、借りてくれる人いるのかな？とりあえず、資料を揃えて不動産屋さんに値下げの相談に行ってみよう。それとは別に、本日内見に2件行って来ました。一件目は、住居兼作業所でいいかな？課税台帳上では40坪くらいですが、売主さんが75坪だと言い張ります。75坪だと、建蔽率オーバー？容積率は大丈夫？という感じです。未登記部分を登記して売ってほしんだけど、建蔽率や容積率がオーバーでは、登記ができない。融資もつかない。という事になってしまいます。不動産屋さんを通して確認中です。どうなるんだろう？現状では金額提示ができない。もう一件内見しました。これは、ぜひ購入したい物件です。Pascal「指値できますか？」不動産屋さん「定価で買っていただくことになっています。」Pascal「わかりました。定価で買わせていただきます。買付はどうしたらいいですか？」不動産屋さん「メールで、買付証明書を送るので、記入して送り返してください。」Pascal「融資を使わせてください。安い物件なのに申し訳ありません。」不動産屋さん「融資特約付きですね。いいですよ。」不動産屋さん別れた後、とすぐに税理士さんに電話して、金融機関を紹介していただきました。わたくしのエリアでお付き合いで来ていない金融機関が1つだけあります。その金融機関さんから融資をしていただく作戦です。そのために、・金額が低い物件を、・税理士さん経由で融資の相談にのってもらって、・購入する。ぜひ融資していただきたい。どうなるんだろう？おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.09.12
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手形貸付でいきましょう
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ゆっくりと検討中の戸建の事で、仲介さんから連絡がありました。最近、戸建の事を書くことが多いんですが、実際に検討してる物件は多くありません。この物件の事をブログに書くのは初めてです。仲介さん「今回の物件は、手形貸付でいきましょう。」という提案がありました。収益物件の融資は、証書貸付が普通です。わたくし、仲介さんからこんな提案を受けるのは初めてです。普通は、ここまで立ち入った提案はしてくれません。わたくし、手形貸付と証書貸付の違いを正確に説明できないので、こちらをご覧ください。手形貸付と証書貸付の違いを完全に理解する必要はないと思いますし、全く理解しなくても、必要な時に金融機関が提案してくれます。多分。今回の、手形貸付の話は、仲介さん、金融機関さん、わたくしの間で、ある程度信頼関係があるので、仲介さんが提案できることです。仲介さんが、手形貸付を提案したという事は、・休眠Pascal不動産会社で購入しましょう。・短期売買でサッサと売り抜けましょう。・不動産屋なんだから、宅建業法に触れないでしょう。・不動産屋なんだから、たまには不動産屋らしいことをしましょう。という事です。非常にありがたい仲介さんです。感謝！感謝！感謝！感謝！感謝！感謝！今日も暑い一日でした。36戸全空物件で働いてくださってる業者さんも、とても暑そうです。36戸全空物件に、麦茶1箱、アクエリアス2箱を運びました。今年は暦の関係で、世の中にはお盆休みに入っている業者さんもいますが、36戸全空物件には、職人さんたちが来てくださってます。感謝！感謝！感謝！感謝！感謝！感謝！おしまい。健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.08.12
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物件決済 物件内見
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"本日は、戸建の決済でした。決済としては遅めの11時からでした。売主さんが、「はやい時間は困る!!!」と言ったので、11時になりました。売主さんが苦手で短時間で済ませたいわたくしは、売主さんより早く金融機関の応接室に到着しました。司法書士さんの書類に押印。金融機関さんの書類に押印。送金は、朝一でお願いしてあります。これで完了。後は、”入金を確認した売主さんが来て、わたくしは退席。”という筋書きを思い描いていました。しかし、売主さんは「まだ着金確認人できません!!!!!!!!」と言って、入ってきました。「まだ着金確認できない？」思い出しました。詳しくは書けませんが、この金融機関さん、融資関係の資金だけだと思いますが、他行への振込はかなり時間がかります。慎重な金融機関さんです。普通は、20分くらいあれば十分に着金確認できますよね。結局、着金確認ができるまで待てないという事になったので、・司法書士さんが、登記関係書類を持て行く。・売主さんが着金確認ができたところで、司法書士さんに電話をする。・売主さんからの電話を受けて、司法書さんが登記をする。という流れになりました。司法書さん「着金の確認ができたら私に電話をください。」売主「私が電話するんですか!!!!!!!!!!!!」と、きつい口調で不快感をあらわにしていました。最後まで、気持ちがよくない方でした。売主は、まわりに与えた数々の不快感など全く気にせずに、笑顔でお礼を言って帰って行きました。そうじゃないんだな！午後は戸建の内見でした。詳しく書けません。古くて金額はやや高め。普通は買わない。どうしよう。欲しい。おしまい。健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.08.11
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本日午前中に金消契約できますか？
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"本日は、リフォームが完成したやや遠方にあるアパートの101号室に行ってきました。この101号室に、地元の有名投資家さんの手持ちの流し台を売っていただき、運び込みまでやっていただきました。感謝！感謝！感謝！感謝！感謝！設置は管理会社さんにやっていただきました。せっかく行くんだから、トイレと脱衣所の照明も交換しようと考えて、道具を積みました。照明は現地あります。管理会社さんが交換してくれるって言っていたので、わたくしが交換しなくていいんですが、やってみたくなりました。最近、全く、DIYみたいなことをやってないから。道具を積んでいる最中に、空き家で拾ってきた脚立を車に積もうと思いながら、注意書きを見ると、天板のってはいけないんじゃないかな？わたくしは、のるけど。この注意書きはこれでいいのかな？感電するんだ。どうでもいいか。アコードに積んで出発！アトレーで行くには、遠くて時間がかかるのでアコードで行きました。やる気のなさがにじみ出ている写真です。現地につて、さーやるぞと意気込んで脱衣所の照明をはずそうとすると、はずれません。開始20秒くらいで、やる気がなくなって来ました。以前であれば、破壊してでも交換しましたが、管理会社さんが交換してくれると思うと、「まあいいか？」みたいな気持ちになりかけました。そんな時に、金融機関さんから電話がありました。担当さん「本日午前中に金消契約できますか？」購入予定の戸建の金消契約ですね。8月10日に決済ですが、本日金消契約をしなと、金消契約が8月7日になってしまいます。それは、お互いにきついし、金融機関さんとしては本日の金消契約が前提でしょうから。Pascal「遠方にいるので、1時間30分後だったら戻れます。」という事で、渡りに船ということか(？)、サッサと帰る準備をしました。トイレの照明は、さわってもいません。古い残置物のカーテンと、支給したけど使わなかったスイッチプレートと引っかけシーリングを持って帰りました。101号室のリフォームは、きれいにできていました。感謝です。気になったのは、赤線の部分のコーキングとアルミの見切りの汚れくらいです。これは管理会社さんに写真を添付して連絡します。遠方でもリフォームの確認をする大家だという事を、わかってもらう事は大切だと思います。リフォームの確認をして、お礼を言うのはもっと大切だと思います。事務所に戻って、無事金消契約もできました。めでたし！めでたし！おしまい。健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.08.05
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入札前の説明会
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"県営住宅の入札前の現地説明会に行ってきました。立地はいい物件でした。しかし、内部のリフォームに手がかかりそうです。やや遠方の物件だったので、早々に入札を断念しました。自分の地元の物件だったら、頑張れそうな気がしましたが、今回の物件は自宅から車で1時間くらいかかるので難しそうです。物件の地元の方が説明会に来ていいたので、協力させていただきました。もうライバルではありません。傾きを感じたので、スマホの水平器で計測。Pasacl「だいぶ傾いてるよね。」室内に雨漏り跡があったので外から上を見て、Pasacl「あの穴から水が入って、雨漏りしてるんだよね。」最後に、「わたくし、入札しないので、安心してください。」と、正直に言いました。家に戻って、入札辞退届を書きました。入札の最中に見えた虹色の雲です。ツナ(@tsuna_i)さんが、”彩雲”って言うんだと教えてくれました。36全空物件のリフォームで、共用部の電気の通電が必要になりました。本日、中部電力に電話して通電手続きをしました。いい感じで狂った社員さんが対応してくれました。お客様番号を伝えると、社員さん「住所とお名前を教えてください。」Pascal「お客様番号をお伝えしましたよね。それでいいですよね。」社員さん「住所と名前を聞かないと通電できません。」普段は、お客さ番号がわかる時は、お客さ番号で通電してもらってます。イライライライラしたけど、ケンカする時間がもったいないので、素直に住所と名前(法人名)を伝えしました。社員さん「アパートの住所を教えてください。」Pascal「お客様番号からわかりますよね。」社員さん「アパートの住所を言っていただかないと通電できません。」こいつはダメだと思ったので、アパートの住所もお伝えしました。その他、郵送物の送付先の住所は？電話番号は？等々聞かれました。そんなことは、お客様様番号を言ってあるんだからわかるだろう。と思いながら明るく対応しました。無駄ない時間を使い、堪え難きを絶え、忍び難きを忍び、無事本日から通電できました。と思った30分後、狂った社員さんから電話がありました。社員さん「リフォームの通電は1年間できますから、1年後に電気を止めるようにしてください。」Pasacl「それはできません。1年間もリフォームしません。電気は予定通りに止めてください。」この人、自分が何ってるのかわかってるのかな～？この狂った社員を相手にケンカするのも時間の無駄なので、表面上穏やかに対応しました。ストレスたまった。ストレスたまった。ストレスたまった。余談ですが、保留中でもこちらの声はコールセンターの方には聞こえてることは一般的です。「サッサとしろ！」なんて言うと聞こえています。おしまい。健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.08.01
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物件情報をいただいた
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"突然ですが、飲み会します。不動産の飲み会です。6月23日 19：00～場所は松本駅前（会場は参加してくださる方に連絡します。）参加希望の方はDM等でご連絡ください。締め切りは、6月19日です。参加希望者が多数の時は、途中でも募集を締め切ります。すみません。まちの不動産屋さんから物件情報をいただきました。感謝！感謝！感謝！感謝！感謝！やや新しめのアパートXです。わたくしの所有物件Aのすぐ近くの、売りアパートXです。残念ですがエリア的に、需要がやや薄い地域です。購入する？購入しない？悩みます。情報をくださった不動産屋さんに、「Pascalさん本当に買いますか？Pascalさんの物件どうしで入居者の奪い合いですよ。」とも言われました。奪い合いになるかな？そうかもしれない。きっとそうだろう。わたくしのアパートA：14戸売り物件のアパートX：6戸需要が薄い地域じゃなかったら絶対に購入です。パターン1わたくしが、アパートXを購入すると、アパートＡ + アパートＸで所有戸数は20戸です。入居付けを20戸することになりますが、家賃収入は増えそうです。満室になれば、20戸分の家賃収入になります。でも需要がやや薄い地域です。満室になるかな？パターン2わたくしが、アパートXを購入しないと、所有戸数は14このままです。今まで通り14戸の家賃収入です。でも、購入しないアパートX：6戸の家賃収入は、新たにアパートXを購入した誰かのものになります。それは、悔しい。損しているわけではないけど悔しい。みなさんは、パターン１、パターン２どちらですか？わたくしは、パターン1になると思います。購入しないパート2の考え方も大切だと思います。どちらを選ぶか、正解はないような気がします。その人の状況、考え方で判断するしかないと思います。実は、この物件の情報はいただきましたが、まだ金額も決まっていません。一般的には川上情報でしょうか。金額が決まっていないと、判断はしにくいというより、判断できませんよね。購入を前提で、金額を聞いて判断します。おしまい。健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.06.18
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困った時は、金融機関に相談する
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"近所に戸建の売り物件が出ました。戸建投資が苦手なわたくしですが、賃貸ではなくて事務所としての購入を考えました。この物件は立地がいいんです。休眠不動産会社の事務所にしたい立地です。立地がいいというのは、大通りに面しているとか、人通りが多いという事ではありません。住宅地の中にあり、人目につかないという事です。今は、わたくしの法人所有のアパートの1室を休眠不動産会社の事務所にしています。推定家賃5万円の部屋ですから、月々5万円の損失？？？今回の戸建を融資で買うと、月々5万円以上の支払いになりそうです。節約しているのか？節約してないのか？よくわかりません。戸建を購入したいのは、事務所のお引っ越しをしたいからです。理由は、今はアパートの1室を事務所にしていますが、入居者ＺさんやＫさん、その他2人くらいの入居者様と仲良くなりすぎてしまったからです。精神的にきついんです。この方々には、ブログネタで大変お世話になりましたが、ブログより、わたくしの精神の健康が大事だと思い始めました。今回の戸建、収益物件としてではなくて、実需での購入でします。不動産投資家が、賃貸物件以外の物件を買うのは、金融機関のハードルが高いような気がします。ブログ等で不動産投資家が、収益物件じゃない物件を購入できなかった話も聞いたこともあります。色々考えましたが、ロジックの組み立てができません。金融機関に電話して、担当Ｗクンに物件の住所や金額を伝えて、最後に、Pascal「この物件をどうやったら事務所として購入できるか考えてください。Ｗクンに任せれば大丈夫だと思って電話しました。」という事で、金融のプロの力を借りることにしました。困った時は、金融機関に相談する。基本です。大切な事です。買えるのかな？おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.06.17
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一括借り上げ物件を購入 パート２ ハッタリ
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"昨日の、社員寮アパートの続きです。このアパートの一括借り上げは、3年ごとに契約を更新する事になっています。来年の1月に3年間の満期が終了して、人材派遣会社Xとの間で契約の見直しがあります。契約満期の半年前から、契約の更新の話し合いが始まるようですから、今年の7月から話し合いが始まることになりそうですが、先日、人材派遣会社Xの担当Ｐさんから、交渉の下交渉の電話がありました。社員Ｐさん「家賃交渉はできますか？」Pascal「できますよ。最近は家賃が上昇傾向ですから、その点をご配慮ください。」社員Ｐさん「一括借り上げじゃなくて、一部の部屋の借り上げは出来ますか？」Pascal「できません。全戸借り上げか、全戸退去にしてください。」社員Ｐさん「契約が切れる1月いっぱいで、全戸退去でしてもいいという事ですね。」と、やや威圧的に言って来ます。Pascal「いいですよ。その際は早めに連絡してください。」と、かなりのハッタリです。社員Ｐさんは、わたくしの反応が、思惑と違ったようで不満そうでした。私にとって24戸全空はきついに決まってますが、一部借り上げでは妥協できません。一部借り上げなら、全空がいいというのは、運営面を考えると事実です。一括借り上げの入居さんは、ほぼ外国人技能実習生です。差別をするわけではありませんが、技能実習生が住んでいるアパートに入居したくないという人たちは実際にいます。社員Pさんとの電話では、実際には、「社内で検討しないと何とも言えませんが、あくまでもわたくし個人の感覚では・・・」と前置きをして、話をしました。こんな大事な事を、突然の電話で答えられないし、答えてはいけない。家賃の減額、一括借り上げの解除なんてことは、経営の根幹にかかわります。ふざけた電話です。実際に、どうなるんだろう？全戸退去なった時は、自分で頑張るしかない。全戸退去なった時ら、来年１年間は辛い日々が待っていると思う。仕方がない。おしまい。健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.06.16
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一括借り上げ物件を購入 パート１
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"1ヶ月ほど前に、アパートを購入していました。２DK × 12戸 × 2棟＝24戸築18年 鉄骨造という、よくある物件です。全24戸なので、長野県の南部ではやや大きめです。利回りは、22.34％です。今回購入した物件は、一括借り上げ物件です。社員寮で、一括借り上げ物件です。有者Ｚが人材派遣会社Xに一括で貸している当事です。『所有者：Ｚ 借主：人材派遣会社X』が、売買を経て、『所有者：Pascal第1法人 借主：人材派遣会社X』になりました。”一括借り上げ”というと、一般的にはネガティブなイメージになりますね。一般的なサブリースだったら購入しませんが、この物件は契約した家賃が、24戸分振り込まれます。振り込まれる家賃から計算した表面利回りが22.34％です。管理会社も必要ないので、管理料5.5％は取られません。変なサブリース料？も取られません。でも、大きなリスクですが、入居状況が分かっていませんでした。前所有者Ｚも、人材派遣会社Ｘも把握していないようです。空室の内見も拒否されました。一括借り上げですから全室を貸してます。人が住んでいても、住んでいなくても一括借り上げです。空室はがないと言われれば追求しにくいですね。わたくしが、ガスメーターで調べると75％入居でした。入居状況は、今も分かっていません。一括借り上げってそういう事ですね。人材派遣会社Xは、わたくしに空室状況を伝える義務はありません。購入を検討しているころは、入居状況を把握していない前所有者Ｚも、人材派遣会社Ｘは信用できないと思いました。融資の決定は、すでにいただいてます。でも、そんな、状況ですから、購入をやめようと思いました。購入見送りを決断しかかっているところに、金融機関の支店長さんが、別件で来社してくださいました。一通り用事が済むと支店長さん「あの物件はどうなりました？」と、あの一括借り上げ社員寮の事を聞いてきます。Pascal「やめようと思っています。」支店長さん「そうなんですか？当方としましては、前向きに考えています。以前も申し上げましたように、本部の審査も済んでいますので、すぐにご融資できます。」本審査決定まで4日間というスピード審査でしたから、本当に断りにくいという気持ちはありました。Pascal「空室を見せてもらえないから、売主Ｚも借り上げ会社Ｘも信用できないように思えるのでやめようと思っています。」支店長さん「当方といたしましては、一括借り上げの契約書もしっかり読み込みま、相手の2社の事もよく調べた上で、ご融資を前向きに考えています。」Pascal「わかりました。やってみます。」という事で、購入に踏み切りました。金融機関は貸さないと判断した時に絶対に貸さない。貸すと判断た時は何とかして貸す。という事でしょう。金融機関さんに、最後の一押しをされたと感じたことは初めての事です。支店長さんには感謝しています。よくわからないまま購入しました。そして、すぐに、借り上げ条件変更に関するよくわからない電話がありました。おしまい。健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.06.15
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除草はお休み
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"本日は雨でした。雨なので除草は休みにしました。2日間しか除草はしてないけど、疲れ切っていたので、本当に助かりました。ボーっと生きていると、金融機関の支店長さんから電話がありました。今日は決済日でした。全員集合しない決済だったので、完全完璧に忘れていました。雨じゃなかったら除草に行ってました。支店長さん「振込は終わりました。通帳で確認してください。」と言われたので、ATMに行こうと思いましたが、通帳がありません。決済に使った口座の通帳だけありません。冷静になってみると、電話をくれた支店長さんに通帳を預けたことを思い出しました。金融機関がやや遠方で、決済日当日には全員不集合なので、支店長さんの提案であずけていました。何だかな～。探し物の話をもう一つ。先週、軽自動車アトレーの納税をコンビニで済ませましたが、納税証明書と領収書をなくしてしまいました。本当に納税したのかも不安になってきたので、行政に電話をして確認しました。①納税証明書をなくしたかもしれない。②そもそも、納税したのか自信がない。調べて欲しい。と、お話ししました。コンビニで納税すると、すぐに行政のデータには反映されない。最悪2週間くらいかかる。という事で、5月末にもう一度電話をして欲しいという事でした。本日、アトレーの中を片付けていると、助手席のシートバックの物入れの中に、クリアーファイルに入った納税証明書が見つかりました。ちゃんと納税してました。うっすらと思い出しましたが、だれかをアトレーにのせた時に、クリアーファイルをシートバックの物入れに入れていたことを思い出しました。行政の方に言われたことですが、今年から軽自動車の車検には納税証明書の提出義務はなくなったという事です。今回はそういう事じゃないんだな。納税したか？してなか？そこが問題でした。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.05.20
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素人オーラを出すことも必要？
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"早朝より、物件調査に行って来ました。連休中は、不動産活動を止めようと思っていましたが、連休明けに、購入の可否を決める物件があったので、とりあえず行ってみました。現地に行ってみるのが一番の解決方法です。もう、5回くらい現地に行ってるけど。詳しくは書けないけど、今回の物件は、何が本当かわからない部分があります。令和、平成では考えにくい取引です。業法的に・・・。ある程度、不動産投資をしていると怪しい取引はあります。宅建業法に触れないけど、わたくしをはめ込もうとしてるような、わたくしを最終処分場にしようとしている取り引きはあります。だいたい、難あり物件を売り込もうとする場合ですね。本当にはめ込まれてもいけませんが、はめ込まれたふりをして購入することはあります。むしろそれが面白い。それは、売主より、わたくしがその物件の価値に気付いているときです。売主様は、処分したい気持ちが先に立ちますから、わたくしのヘラヘラした態度の、厳しい指値も通りやすくなります。そして、売買が終わって数か月後に仲介業者が、「満室になるとは思ってませんでした。」と、言ってくるのはよくある事。こちらとしては、してやったりです。例を挙げてみます。全空アパート不動産屋さん：誰も住んでいないので処分。エリア的に入居が厳しい地域。最初から処分価格の提示でした。Pascal：わたくし調べでは、客付けはできる地域。面白そうだから購入しました。洗濯時置き場を室内に、水洗化、駐車場を戸数分整備して、リフォーム費込みで、常時満室の40％超の物件になりました。Pascal不動産の事務所のあるアパート不動産屋さん：物件に手をかけたくない。入居付けが難しいから売却する。2階に上がれない低家賃の入居者で1階はボロボロでも満室、2階は全空ボロボロ。Pascal：立地がいいから購入したいけど、空室の多さと莫大なリフォーム費用を交渉材料にしました。常時満室の利回り35％超の物件になりました。購入する時のやり方は、色々あると思います。不動産業者のペースに乗せらられずに、収益性があれば購入する。というのは一般的かな。ものすごく興味があるオーラと素人オーラを出して、不動産業者に、こちらが興味がなくなって正気になる前に、話を進めてしまおうと思わせるのもありです。素人オーラ全開、買いたいオーラ全開で、しっかり指値して、有利な条件を提示しましょう。すぐにでも買付を出しそうな雰囲気が大事です。そんな取引の時は、こちらの本当の理由や事実を不動産業者に知られないようにすることです。間違っても、「実は、この地域は客付けが簡単な地域です。この地域の客付け業者を10社を回って調べてあります。」なんて言ってはいけない。もちろん、本当に無知ではいけないし、いつも素人オーラ全開では物件は買えません。多くの場合、普通に取引しましょう。逆に、知識あるぞオーラを出しすぎても、安く買えません。いい情報も来ません。嫌われることは間違いありません。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.05.05
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土地の決済等
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。スポンサー忙しい不動産投資家のためのクリニック『ときのクリニック』日本全国どこからでも、オンライン診療が受けられます。わたくしもオンライン診療を受けてます。時間がない時には、とても便利です。近所の方が亡くなったので、朝、お見送りでした。地域によって葬式のやり方は違うんでしょうね。本日は、2月末日、固定資産税が引き落とされる日です。朝9時ちょっと過ぎに、記帳しました。無事、固定資産税が引き落とされたか？明日は、ローンの引き落としの日なので、残高は十分か？そんな感じで、記帳しながら軽くチェックしました。特に問題ないようです。本日のメイン、土地の決済でした。9時30分に金融機関に行きました。土地代金と登記費用の振込みは終わってました。よかった。よかった。仲介手数料、農転費用等を現金でもらって、仲介さんのところに行きました。全員不集合で、全てが終わりました。何回も決済やってると、だれも集合しないリモート決済がとても楽だと思うようになります。土地買ったから、新築やるぞ！新築やるぞ！新築やるぞ！新築やるぞ！新築やるぞ！昨日の入居者様の家財保険がどうなっているのか聞き忘れていたので、電話をしましたが、出ません。入居までに確認しよう。未成年の保護者から連絡がありました。本日、3月分の家賃を振り込んだという連絡がありました。ありがとうがいます。手渡し家賃クンが、家賃を渡したいと連絡がありました。いつもは事務所に来てもらいますが、本日は忙しいので、手渡し家賃クンの実家の向かいの郵便局で待ち合わせをしました。手渡しクンは、実家から車で来てました。歩いた方が多分早いと思う。家賃ありがとうございます。お葬式に行ました。寂しいものがあります。税理士さんのところに行きました。個人の申告の打ち合わせでした。ふるさと納税を20万円寄付しましたが、32万円まで納税できたようです。来年は、大きな出費がなければ、ふるさと納税32万円しよう。法人4社と個人の試算表もらってきました。明日、金融機関に提出します。管理会社のエライ人が来社されました。管理契約のお話ししました。社会福祉協議会の主催の会議に出席しました。いつも、社会福祉協議会の会議には出席しますが、よくわかっていません。とりあえず、ほぼ全空物件の空室の紹介をしました。1件反応がありました。入居して欲しい。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.03.01
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グダグダの決済終了 疲れた。
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日は、アパートの決済でした。昭和築の築古アパートですが、新耐震です。鉄骨造3階建て5戸という物件です。立地いいかな。多分。金融機関さんの会議室で決済します。物件価格800万円諸経費60万円くらい850万円のオーバーローンでした。仲介さんからもらった決済金の一覧が、ちょっとややこしくて、私がミスをしました。そのミスのまま、前もって振込伝票を書いてしまいました。どんなミスをしたのかは文章では難しので割愛します。問題は、もう一度振込金額を確認すると、850万円の融資実行に対して、わたくしの支払いの合計が840万円だったという事です。今回の資金の流れは、諸費用は、①仲介手数料：約32万円（不動産屋さんへ）②登記費用：約27万円（司法書士先生へ）わたくしの売主様への支払いは、③物件代金：800万円④固定資産税の清算：約9万円売主様からわたくしへの支払い⑤敷金：約15万円⑥3月の家賃：約18万円③④と⑤⑥を相殺して、①②を支払うと、約15万円が通帳に残ってしまいます。これは絶対にNGです。すでに、融資は実行されています。後は振り込むだけです。軽くパニックになりそうでしたが、わたくしも、金融機関の担当さんも考えることは同じでした。みなさんは、こんな時どうしますか？”相殺をやめる”です。相殺をやめると、わたくしの支払う金額は850万円を超えます。わたくしは、①②の支払いは変わりませんが、③④を振り込みます。こすると、①②③④支払いの合計は約868万円で、850万円を超えます。これで金融機関的にはOKです。そして、⑤⑥を売主さんに振り込んでいただきます。売主さんには迷惑をかけてしまいますが、他に方法はありません。たいした事ではないかもしれませんが、わたくしにとっては大きなトラブルでした。非常に疲れました。その後、自宅に戻り決済の事務処理をしましたが、疲れているせいか非常に時間がかかりました。間違いも多かった。週末に、富山のニーノさんのところに行くことにしました。無茶なお願いをしましたが、ニーノさんは受け入れてくださいました。感謝です。富山に行くから、アコードのタイヤをスタッドレスに交換します。高速道路が、豪雪地帯飯山市を通ります。念のために履き替えます。疲れているせいか？何年もスタッドレスをはいていないせいか？スタッドレス用のホイルナットを家に置いたまま、車屋さんに行ってしまいました。代車で、自宅にホイルナットを取りに戻りました。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.09
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1K:36戸の大型物件決済しました。
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日、1K:36戸の大型物件決済しました。金融機関と色々ありましたが、本日決済できました。本当に、どうなるかと思いました。こんな物件です。・築25年？・鉄骨造・1K：36戸 1F：駐車場 2F：1K × 12戸 3F：1K × 12戸 4F：1K × 12戸問題点・エレベータあり エレベータは廃止します。造作でエレベータ自体の存在を隠します。・全戸3点ユニット 全戸離工事します。3点ユニットのままでは貸しません。・全空 仕方がありません。2年～3年かけて満室にします。物件価格は、秘密ですが・・・・・。1千万円台です。一部屋40万円台前半です。リフォーム費用は、物件価格の2倍です。分離工事、塗装工事、内装工事‥‥、全部融資してもらいました。特に、3点ユニットバスの分離工事は絶対にやります。3点ユニットのままでも貸すことはできますが、分離工事をします。わたくしにかかわってくださっている方々の信頼に応えるためです。利回りは、リフォーム費用こみで30％は確保します。40％を超えたい。頑張るぞ。業者さんが。新規物件の購入話を書くと、”Pascalの住んでいる地域は、物件を買いやすい地域だ。””Pascalの住んでいる地域は、売り物件がたくさんある地域だ。”なんて言われるけど、そんなことはありません。売り物件がたくさんあるんだったら、全空の3点ユニットなんて買わないよ。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.04
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明日は全空アパートの決済
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。明日は、全空大型物件の決済です。集合しない決済なので、気楽な決済ですが、前日までにすべてを確認します。明日は、朝9時から、融資実行、振込、着金確認、登記です。決済前ですが、本日、全空大型物件のカギを持てる管理が社さんに行って、カギを受けとってきました。このアパートは、内廊下なので、各階ごとに建物内への入り口があります。各部屋のカギは開けたままにしておいて、各階の入り口のカギで管理します。各部屋のカギは、管理会社さんにあずけたままで、各階のカギだけもらってきました。8日決済の物件の事で金融機関に行ってきました。保証協会の書類を書いて、出金伝票、振込伝票を書いてきました。この物件の決済は、全員集合になります。洗面台が届きました。3台購入しました。来月、退去の部屋で2台使います。1台はストックです。陶器の洗面台は重い。でも、陶器の洗面台は傷がつきにくいので使ってます。赤線が洗面台です。120万円戸建は、このまま倉庫になるんでしょう。いつもの内装屋クン、ゴミ置き場にすな！月曜日に片付けるそうです。とても疲れたので、ブログ短いです。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.03
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市の土地の売買契約書
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。不動産屋か市有資産売買契約書のドラフトが届きました。軽く内容を確認すると、わたくしの法人が、合同会社でした。当然ですが、わたくしは代表社員です。この売買は、もう1年以上かかってます。なぜかゆっくり進めていただいているので、こんな事もあります。不動産屋に訂正のメールを送りました。この土地は、アパートの裏側の20坪弱の土地です。20坪の土地を、なぜこの土地を市から買うことになったのか？購入したアパートの水道の配管が市有地を通っていたからです。土地値は安いんですよ。20坪で100万円くらいですから。妻が車を買い換えました。本日納車でした。昨年の商談の時に、わたくしが車庫証明を取ることになりました。その際、営業さんに、Pascal「車庫証明の用紙はディーラーさんにありますよね。住宅地図のコピーもください。」なんて言っておきました。経験上、こう言っておくと営業さんが実費2600円でやってくれることが多いです。書庫証明がないと車の登録ができないから？納車の2週間くらい前に、営業さんから電話があり、車庫証明はディーラーでやってくれるという事です。1万5000円？くらい節約できました。申し訳ない。本当に申し訳ない。もちろん自分でやるつもりでもありした。簡単だから。おしまい。本日のブログが短いのは、最初はブログに色々書いたんですよ。本当の事を事細かく書いたんです。でも、万が一、このブログがもとで、市の土地が購入できなくなると困るので、ほとんど削除しました。根性がないんです。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.29
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古家付き土地を見学
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。今日は、本当に寒い日でした。ノンビリしてました。ほとんど活動してません。道に雪が残ってる。ノーマルタイヤのCR-Zで給油に行くと、ズルズル滑るところがあります。雪が降って、滑りやすいので、登山靴を履いてみました。確かに滑らない。公務員時代に、購入した登山靴です。3万円以上だったと思います。仕事で使うものも自腹で買うのが公務員です。この靴で標高2,956mの西駒ケ岳に何回か登りました。もう登山はしないから、さっさと履きつぶすぞ！古家付き土地を見に行きました。新築アパート用地にしたいと考えています。社用車の中で唯一スタッドレスをはいているアトレーで行きました。氷点下の中、仲介さんの案内で物件を見学しました。売主が解体して更地で売るという条件です。わたくしとしては、このまま購入したい。更地じゃなくて建物付きで購入したい。・わたくしの方が安い解体業者を知っているとおもうから。・建物ありだたと、建物部分の償却費が使えるから。建物部分の按分を大きくしたもらおう。その辺の事情を仲介さんにお話しして、売主さんに伝えていただくことにしました。うまくいけばいいんですが。今日のブログは短いです。活動してないから。明日のブログは休むかもしれません。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.12.19
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支店長さん来社
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。不動産屋さんのラーメンランチミーティング。わたくしが購入予定の土地の話をすると、その不動産屋さんが、「その土地の持ち主がウチに来たことがあって、その時に提示した金額がPascalさんの買値の半額くらいだったんですよ。売主さんは2度と来ませんでした。」と言ってました。半額は、やり過ぎだと思う。おかげで、わたくしが購入できました。数日前、融資をお願いしている金融機関の担当さんから連絡がり、支店長といっしょにお伺いしたいという事でした。これは嫌な予感しかしません。融資不可という事でしょう。本日、支店長さんと担当さんがおいでになりました。やはり、融資不可のお知らせでした。自己資金で購入する。自己資金は使いたくない。別の金融機関に行く。時間がかかる。撤退する。一番いいかもしれない。仲介さんに相談しよう。先日ブログ書いた太陽光発電の”金利0％、期間10年で”すが、お願いしました。でも、基本的には融資を使います。融資不可の場合に業者さん独自の分割を使わせていただきます。お金のやり取り、貸し借りはトラブルの元です。金融機関に年間数万円の金利を払った方が煩わしくありません。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.30
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2億円越えの物件の決済
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日は朝10時から物件の決済でした。物件はＲＣでファミリータイプの30戸です。利回りは余裕で10％に届きません。8.5％くらいです。物件価格は、もう二度と融資してもらえないような金額です。最初で最後の2億円越えの融資になりそうです。わたくし的には、今までは絶対に買わない超低利回り物件です。今回購入したのは、・返済比率が50％以下だった。・高額の融資が付いた。・30年融資がついた。・オーバーローンがついた。という事です。超低利回りRCは、キャッシュが残るのか？実証実験です。本日は決済日ですが、同時に管理会社から家賃が振り込まれる日です。決済前に金融機関を回って記帳をしました。家賃が振り込まれる時のATMはいい音ですね。その後、決済が行われる金融機関に行って、払い戻し伝票と振り込み伝票を書き直しました。実は、司法書士さんの手数料に間違いがあるという連絡を土曜日にもらってました。伝票を書き直しても、まだ時間があったので、第1法人の法人税を支払いました。法人税を払っても、まだ、20分くらい時間があったので、隣のJAに記帳に行こうと思いましたが、支店長さんに応接室に行くようにすすめられたので、応接室に行きました。予定時間前に、仲介さん2人、司法書士さんが全員集合したので手続き開始しました。売主さんは来ません。10時半にはすべてが終わりました。「家に戻って、今日の決済の領主書を整理して、税理士さんに出す本日の売買の書類も整理するぞ！」と思っていると、福山通運のドライバーさんから連絡がありました。ドライバーさん「洗面台のお届け物があります。これからお宅に向かいます。」と言うので、わたくしも急いで家に戻りました。いつものように、ドライーバーさんに手伝ってもらって、洗面台をアトレーに積み込みました。明日、洗面台を120万円戸建に運ぶぞ！物件購入の書類の処理と、本日振り込まれた家賃の処理がおわると、3時になってしまいました。非常に疲れました。プロパンガスの供給会社の変更です。プロパンガス会社Ｚから、いつものプロパンガス会社さんに変更です。すぐに、いつのもプロパンガス会社の担当Ｔさんにプロパンガスの交換の依頼の電話をしました。Pasal「今日からプロパンガスの供給をしてください。」担当Ｔさん「それは無理です。」という事で、交換依頼の完了です。きっと来月中には、プロパンガスの供給元がいつものプロパンガス屋さんに変わります。別の仲介さんから、やや遠方物件の契約書のドラフトが届きました。明日からは、この新規物件に少しだけ集中します。現在取り組んでいるのは、・やや遠方物件：契約書のドラフトが届いた物件です。・大型全空物件：融資審査中・新築アパート用地：来月契約予定・長屋付きアパート：希望価格を売主さんに提示中この4案件に集中していきます。どの物件も買えればいいのですが。歯医者さんから予約の変更の電話がありました。明日の予定が12月になりました。歯医者さんにも色々事情があるんだろう。物件一覧も更新ししなくては。明日以降やります。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.22
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物件の値付け
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。朝一で、不動産屋さんい行きました。アパートの情報をいただきましたが、レントロールがない。Pascal「家賃表をください。」と言っても、仲介さん「家賃は4万円くらい。」と言うだけでレントロールはもらえません。年配の方なので、仕方がないかもしれない。撤退です。深追いする物件ではありません。表に出ていない物件の値段を決めて欲しいと言われてました。以前は、よろんで超高利回りになる金額を提示して、仲介さんと無用な戦争をして、さらに敗北していました。あるいは、仲介さんをはさんで売主さんとケンカしてました。本日の物件は、わたくしの査定では金額が低すぎて仲介さんに提示できないものでした。申し訳ない。金額を提示できないことを仲介さんに伝えると、仲介さん「Pascslさんが希望する金額を言ってください。」と言われましたが、即答できませんでした。一度電話を切って、しばらく考えて金額を決めました。金額は、自分流の査定より多少高くしてみました。仲介さんに電話して、Pascal「安い金額ですみません。・・・・」と言って、仲介さんの想定より5割くらい低い金額を提示しました。自分が買ってもいいと思える金額です。どうなるんでしょうか？午後は火災保険加入の手続きをしましました。21日月予備に決済する物件の火災保険に加入しました。物件の金額が大きいと、火災保険でも緊張します。保険屋さんからジャムを2本いただきました。感謝です。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.19
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緊張の金消契約に行ってきました。
十年に一度の取引は毎週やってくる。元公務員の専業大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日は、比較的のんびりできました。税理士さんに呼ばれて、決算書の確認に行きました。第1法人の決算書の修繕費が900万円を超えている点を指摘されました。・修繕費に900万円もかかる物件を買ってはいけない。・今後毎年900万円の修繕費を払うだったら、10年間で9000万円の物件が買える。9000万円の新築の方がいいんじゃないでしょうか？わたくし、「全くその通り。」と思ってしまいました。１つの物件で900万円の修繕費がかかったわけではありません。修繕費900万円っていうのも色々事情はあるんですが、でも、確かに、税理士さんの言う事も正しいと思いました。今後の方向性を考えよう。金消契約へ行きました。億の契約は初めてですから、わたくしはとても緊張しました。金額が大きいせいか、支店長さんと次長さんが、対応してくださいました。場を和ませようと支店長さんが話しかけて下さいますが、書類を書くのに必死で受け答えができませんでした。書類を書き終わった後、Pascal「緊張しました!」と言うと、支店長さん「私も緊張しました。」とい言ってました。金融機関の支店長さんでも、大きな金額が動くときには緊張するんですね。支店長さんくらいになると、億の取引には慣れていると持っていました。最後に、支店長さんは、「今回の取引で勉強させていただきました。」と言ってました。謙虚な支店長さんですね。ありがとうございました。決済は21日月曜日です。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.18
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物件見学に行ってきました。
十年に一度の取引は毎週やってくる。こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。stand.fmのアプリを入れて、"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。昨日、ネット上で、ややいい感じの物件を見つけました。夜中なので、フォームから問い合わせだけしました。本日、朝8時半に、税理士さんの所に行ってきました。太陽光発電の売電資料が足りなかったので提出しました。朝9時になり、昨日ネットで問い合わせをした不動産屋さんに電話しました。結果は、すでに購入希望者がいるそうです。残念。一番の方がこけたら連絡をいただけるそうです。売り出し中のわたくしのアパートの前面道路の拡張があるそうです。10時半から始まる境界立ち合いに行きました。行政、近所の方、調査士さんが集合しました。例によって、「遠くの山の中から時間をかけて来ました。帰りも時間がかかるので最初に立ち会わせてください。よろしいですか？」と、隣近所から立ち合いにしてきた方に言うと、快く了承してくださいました。感謝！立会後、地元に戻って来て、不動産屋さんに行きました。真面目に話し合いをしてきました。内容は言えません。その不動産屋さんと話をしていると、不動産屋さん「今朝、収益物件の話が来たけど買う？」Pascal「買います。内見できますか？」不動産屋さん「これから行く？」という事で、内見に来ました。わたくしの車で行きました。3物件同時売却だそうです。物件18年くらい前にも売り出されていて、その当時わたくしは見に行きました。真冬の1月くらいに、雪深い地にあったので長靴を履いて行きました。前回、雪深い地に建っていた、この全空アパートの一室で、購入をあきらめました。8年たっても、立地的にこれは無理です。8年たっても、立地は変わらない。物件２田舎の2等地くらいの物件でした。夜の街のみなさんが共同生活しています。これでは金融機関に持ち込んでも融資は無理そうです。購入をお断りしました。物件3厳しいものがありました。ゴミ部屋？他にも気になる点が多々あったので、この物件もお断りしました。活動しても、内見しても、こんなことはよくことですよね。明日も活動するぞ！おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターやってます。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.09
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物件内見 希望金額を伝えました。
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日は、やや遠方の物件の内見でした。2回目の内見です。倉庫になっていた部屋を見せていただきました。仲介さん、売主さん、わたくしの3人でした。売主さんは、賃貸経営に興味がないけど、とても穏やかな方です。相続したアパートで無借金です。毎月収入があるのに売ってくださいます。いらない人はいらないんだよな。特に問題ない。もちろん手は入れます。しっかり手は入れます。倉庫にしておくほどひどい状態じゃない。収益物件に興味がない人は、ちょっとしたことで賃貸に出すのをやめてしまうんでしょう。もったいない。洗面台は古いから交換しよう。この照明は交換だ。畳はフローリングにするぞ。やや遠方なので、わたくしの協力業者さんが使えないのが残念です。リフォームのコストが高くなりそうです。最終的な希望金額を仲介さんに伝えて、売主様の返事を待ちます。その後、この売主さんが持っている戸建賃貸を見せていただきました。内見物件の近くの大家さんご夫妻と、昼食ミーティングをしました。ご夫婦で、無借金で賃貸経営をされています。無借金経営の方のお話はとても勉強になります。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターやってます。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.07
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天井から水漏れ アパート用の土地の買付
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 昨日の夜、ほぼ全空アパート1階の部屋で昼間、天井から水漏れがあったという連絡が管理会社にあったりました。その1階の部屋の上の部屋は空室で、リフォーム中です。昨日は、2人職人さんがいました。・いつものリフォーム屋クンが、室内をリフォーム中・塗装屋さんが、外壁の高圧洗浄中でその空室の水道を使ていました。いつものリフォーム屋クンに、確認すると、・洗面台の入れ替えで、洗面台への水の供給管が外れていた。・塗装屋さんがキッチンの水道から高圧洗浄用の水をとるために、水道の止水栓を開くと、外してあった水の供給管から水が大量に出てきた。・慌てて供給管を排水管に突っ込んで、水がこぼれないようにした。・こぼれた水はすぐに拭き取った。・拭き取った水はバケツ半分くらいだった。という事でした。これはわたくしのミスです。詳しいことを塗装屋さに知らせていませんでした。本日、1階の住人さんに謝罪の電話をしました。本来であれば、当然謝罪に行きますが、本日は仕事で昼休みに電話をして欲しという事でした。穏やかな方で、「水が天井から漏れないように修理して欲しいい。」という事でしたので、事情を説明して、わかっていただきました。Psacal「また漏れるようなことがあったら、すぐに連絡してください。」と言って、電話をいりました。話がこじれなくてよかったです。その後、検討していた土地の買付を入れました。アパート用の土地です。わたくしのＬ字型のアパートのすぐ近くにある土地です。直線距離で10mくらいです。停止条項として、”アパートととして収支が合わない購入しない”という項目を、仲介の担当さんが入れてくれました。感謝、感謝、感謝です。さっそく工務店さんにプランを入れてもらうように連絡しました。うまくいくといいな。新築のきっかけにしたいな。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.11.04
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前向きチャージ
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は、わたくし史上最高額の物件の契約に行きました。午前11時集合。重要事項説明書を軽く説明してもらうつもりが、間違い探しの時間になってしまいました。午後2時少し前に間違い探し終了。3時間、重要事項説明書のまちがい探しでした。不動産屋さんは報酬があるけど、買主兼宅建業者のわたくしには報酬はない。仲介さんは、重要事項説明書を作り直すので、本日契約して欲しいとのことでした。こういう時は、後ろ向きな事を考えがちです。・契約やめるぞと強気に言いたくなる。・これで仲介手数料満額とるのと言いたくなる。前向きチャージが大切じゃないかと考えます。契約の順番は、重要事項説明書のあとに契約書です。取り合えず、重要事項説明書を作り直すまで、不動産屋さんから離れました。給油に行ったり、お茶飲んだり、前向き思考にチャージでした。午後4時過ぎ、重要事項説明書ができたという連絡をもらったので、不動産屋さんに再び行きました。印紙貼って、押印してきました。社判もついた。無事じゃないけど契約終了。明日は、金融機関に契約書を持って行きます。契約っておめでたいことだから、ケチが付くのは面白くないですよね。でも、前向きにならなくては。疲れました。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.10.24
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現金買いなんだ？
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 先日、ネットにでていた物件に問い合わせをしました。ほとんど縁が切れたと思っていた不動産屋さんでしたが、返事が来ました。この仲介さん、買付の提出順ではないようです。ある程度買付証明書をまとめて、売主さんに有利な順に提案するそうです。・現金買い。・指値がない。そんな購入希望者が優先されるそうです。実際に、現金、指値なしの購入希望者がいるそうです。マジか？現金、指値なしが優先されるのは当然と言えば当然ですが、今回は、売主の言いなりになって買う物件ではありません。わたくしの購入する気持ちはゼロ以下になりました。満額、指値なしの方と戦う物件でもありません。今回の物件は金額が安いので、購入したいと思う人は多いと思います。こういう物件を、売主の条件を全面的に受け入れて高値で購入しようとする。しかも現金で。そんなことをする方は、自己資金の回収に何年かかるか考えているんでしょうか？利回りから逆算して、自己資金の回収に単純に7年くらいかかります。実際は10年以上かかるでしょう。自己資金を7年～10年かけて回収というのは、投資としては考えられません。あえて購入するのであれば融資を使います。金利1％～2％を払って、自己資金に手を付けないというのは、ギリギリありじゃないでしょうか？わたくしは買わないけど。物件を所有すれば大家にはなれますが、利益が二の次では、ただのコレクターです。規模を拡大するのであれば、できるだけ現金は温存するべきです。自己資金で買えるだけの現金が口座にあれば、融資はつきやすいはずです。融資を使える人は使いましょう。クレジット履歴に傷があって融資が使えない人は、5年間真面目に暮らして、クレジット履歴をきれいにしてください。50万円、100万円、200万円といった物件は現金で買うべきです。この金額で融資特約を付けるとアホだと思われます。10月28日(金)満州拉麺さんの新築見学会＆懇親会に参加します。詳細は、満州さんのブログをご覧ください。参加希望の方は、満州さんのTwitterからDMで連絡してください。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.10.09
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手付金送金 塗装見積依頼
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は、金融機関の10月の最初の営業日です。金融公庫以外のローンが一気に引き落とされる日です。事故なく引き落としができました。郵送で契約書をやりとりした物件の手付を振り込みました。物件はやや大き目の問題ありアパートです。今回契約したアパートは、金融機関には持ち込んでいますが、融資を受けるためにはクリアーすることがいくつかあります。そのクリアーしなければいけない問題を、売買契約後に解決する予定です。クリアーできれば金融機関との金消契約が可になり、クリアーできなければ不可になります。融資特約付きで契約していますので、クリアーできなければ売買契約も白紙になります。わたくしとしては特別な形の契約です。わたくしの地域では、融資の内諾が通て、売買がほぼ100％決まったところで契約するのが慣例のような気がします。融資が通ってないのに契約をすると、融資が通らなかった場合、契約書も重説もすべて無駄なことになるので、こんなやり方をしているんでしょう。契約が終わったので、まずは境界杭の復元です。昨日情報をもらった物件の外壁がかなり傷んでました。こんな時は、こちらで、サッサと専門家の意見を聞いて、見積もりを出すのが交渉で優位に立つコツだと思います。普通は、買うか買わないかわからない物件のために業者さんや職人さんに見積もりを取ってもらうのは難いですよね。でも、ある程度仕事をお願いしている仲のいい業者さんがれば、見積もりくらいはやってくれるかもしれません。見積は高めのザックリ金額でいいんです。売主さんに目を覚ましてもらって、指値が通ればいいんです。自宅の塗装に来ているいつもの塗装屋さんに、物件を見に行ってもらうようにお願いしました。ザックリ意見を聞いて、ザックリ見積りを出してもらって、サッサと交渉します。高学歴大家さんから、電話をいただきました。人脈が広い方で、興味のある話がきけました。わたくしも、何かしなくてはいけないと思いました。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.10.04
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鉄柱の断面の形 寒冷地あるある！
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は、物件情報をいただいたので、サッサと見学にってきました。内見じゃなくて、外から見ただけです。いくつか気になる点はありますが、物件を特定できる写真を載せることはできないので、気になる写真を一枚だけのせてみます。寒冷地あるあるの話です。2階の共用廊下を支える1階の鉄柱です。わたくしが、写真に青色の線と赤色の線を引いてみました。青色の線と赤色の線部分の断面は下の図のようになっていると思います。青色の部分の断面は正方形です。赤色の部分は丸みを帯びています。実際には、勝手に切断するわけにはいきませんが、見た目でわかります。写真では伝わりらないのが残念です。もちろん建築当時は、赤色部分の断面も正方形だったはずです。なぜこうなるか？それは、水(氷)の力、凍結の影響です。建物の劣化で、この鉄柱の中に水が入るようになります。冬季に鉄柱の中に水があると、凍結して水(氷)の体積が増えます。水の体積は、個体、液体、気体の状態の中で4℃の液体の状態の時が最小です、個体である氷になると体積は増えます。そして、鉄柱に水(氷)が膨張する力が加わり、鉄柱の断面は丸みを帯びてしまいます。鉄柱の中の水は、高さが1㎝でも、凝ってしまえば水の抜ける道がなくなり、上部から水が入り続けて数十㎝の高さまで凍ってしまいます。そして、写真のようになります。この写真では、サビのある高さまで、氷の膨張の影響を受けて丸くなっていると思います。こうなってしまったことは仕方ないとしても、鉄柱の中に水が入ってしまった原因があるはずですから、水が入らないように修理しなくてはいけません。二階の共用廊下に原因はあると思います。今回は、一人内見会で居者様の目があるので原因までは確認できませんでした。購入できたら、塗装屋さんかコーコング屋さんに見てもらいます。こんなこともあるので、鉄柱の形は、必ず確認するようにしています。本日は、その場で仲介さんに電話して、鉄柱の事も含めて色々お伝えして、価格の決定前の指値とさせていただきました。寒冷地あるあるでした。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.10.03
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1番でも買えなかった。
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 不動産はンサイダー取引ができるとなんて、冗談半分で言われてますが、どこからがインサイダーかよくわかりません。そもそも、不動産のインサイダーの定義がよくわからない。わたくしも、一般に公開する前の物件情報をいただけることがありますが、川上情報かインサイダー情報かよくわかりません。情報をいただいても、・その情報が買えない物件だったり、・複数の投資家さんに同時に流した情報だったり、・見込み客一人ひとりに順番に流したけれどだれも買わずに、わたくしまで流れてきた情報だったり、色々あります。先日、物件情報をいただいて、1番だと思っていた物件がありました。一般に公開する前の情報ですから、川上情報？インサイダー取引でしょうか？でも、2番になっていました。１番の方は、その不動産屋さんの社員さんでした。社員さんは間違いなくインサイダーですね。冗談です。１番の方の融資審査待ちいなってしまいました。なぜそうなったか？不動産屋さんも会社組織が大きくなると、社内全体で情報を共有できないこともあるんでしょう。わたくしに情報を流してくださった営業さんと、購入したいという社員さんとの間で情報が共有できていなかったのかもしれません。そんな時、一番気まずいのは営業さんです。その気まずい中で、笑って済ませることはとても大切だと思います。この物件、多分買えませんが頭の隅で楽しみにしています。不動産屋さんの中でも、ある程度収益物件を扱える不動産屋さんは、情報があった時に、見込みの買い主を探すと思います。不動産屋さんとすれば、買主がいれば話を進めやすくなります。そんな時に、「Pascalに電話をしてみよう。」と考えてくれる不動産屋さんもいます。Pascalが購入したいと言えば、その不動産屋さんは、見込み客があることを売主(の不動産屋)さん側に伝えて、有利に優先的に話をすすめることができます。わたくしにとっては、情報がいただけてありがたいことです。でも、まだ不安定な話ですから、話がなくなることや、他に話が流れることは当然のようにあります。そして、そんなことは年に何回かあります。そのたびに文句を言っていたら、物件情報が来なくなります。今回の物件は100kmくらい遠方ですが、二つ返事で内見に行ってます。100kmくらいどうでもいい話です。不安定な情報でも前向きに取り組み、話が流れても何も言わない。それが、不動産屋さん内部での自分の順位を上げることかな。100km遠方の物件の内見の際、物件のご近所の知り合いの投資家さんご夫婦に食事に誘っていただき、食事をおごってもらいました。感謝です。楽しかった。中古物件を探し続けていると、1番なのに買えないことは他にもあります。いいとこまで話が進んでいても、売主の気が変わったなんてことは、1番なのに買えない理由の1番ですよね。融資まで決まっているときは辛い。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.26
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物件情報が来たらすぐ行動
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 数日前、スマホにメールが来ました。物件情報です。サラッと見た物件情報の数字がいい感じでした。すぐに不動産屋さんに電話しました。電話は一番でした。電話しながら、フォームからメールを送りました。フォームには3年くらい前の”お客様情報”のデーターが入力されたままなので、今より規模も、家賃収入も、所有戸数、自己資金も少ないです。時間がある時に”お客様情報”のデーターを直せばいいんだけど、ついつい忘れてしまいます。フォームのフリー記述欄には、内見の日時を書いたりしますが、専業大家にとっては、内見はいつでも問題ありません。”内見はいつでもいいです。”って書くだけです。その物件、落ちついて物件情報の詳細を見ると、そうでもない物件でした。でも、現地を見ないと判断できません。せっかくの貴重な物件情報ですから現地に内見に行きます。本日が内見日になったので、台風14号の影響の雨の中、物件の内見に行ってきました。本当は内見をやめたかったけど。山の中腹の現地付近に着いても、物件は見えますが、物件に行く道がよくわかりません。近くに路上駐車して、ガードレールを乗り越えて物件にたどり着きました。空室のカギは大家さんが開けてあって、一人内見会でした。内見した部屋のとなりの部屋の住人さんと話をすると、「大家さんは、隣の家に住んでるよ。」との事でした。大家さに会わないように、静かにまわりも見学しました。今回の物件、買ってはいけない気がします。半額くらいになれば買ってもいいかもしれません。その場で、遠方の仲介さんにお断りの電話をしました。断るにしても、きちんと物件を見て、買えない理由を言う事が大切だと思います。わたくしは、購入する電話より、お断りする電話が圧倒的に多いですから、お断りの電話は大切にしたいです。できれば、次の物件紹介につながる電話にしたいです。ドルフ・デ・ルース先生の”10年に一度の取引は、週に一度やってくる。”という、言葉を信じて内見を繰り返すしかない。その後、地元に戻って来て、内装屋クンと打ち合わせをしました。9月中に3部屋完成させて欲しい。がんばれ！おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.24
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物件見学
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は外回りの日でした。やや遠方の金融機関に融資の相談に行ってきました。中央自動車道は相変わらず工事をしていて、一車線の区間が多くなっています。今回は2回目の相談でした。まだ問題があります。どうなるんだろう？ついでに、金融機関さんの近くにある商業物件の見学をしてきました。ちょうど近くにわたくしが所有するアパートがあるので、そこに車を止めて見に行きました。クローズな情報なので外観をこっそり”外から一人で見学会”でした。業者さんが、商業物件の内部の片づけをしていました。片付けが終わったところで内見会があり、入札になるという事です。内見会参加者がわたくしだけになることを願っています。続いて自宅近くの物件を見に行きました。これも、クローズの物件情報で”外から一人で見学会”でした。後日、内部を見せていただいき購入判断をします。わたくしが提示している金額は激安ですが、有名法人の売主さんサイドでは真剣に考えてくれているようです。内部を見ないで金額提示というのも、普通はありえない話ですね。これもクローズな情報に対してはあり得ることで、「○○○万円以下なら話にのります。でも内見してから正式に話をしましょう。」という言える場合もあります。この時期、偶然、クローズな物件情報が4件来ていますが、とてもとても珍しいことです。川上物件、川上情報といってもいいかもしれません。わたくし程度でもそんな情報がたまには来ます。でも、この手の情報は、売買できる形になっていないものが多くあります。ですから、いつ話がＮＧになるかわかりません。・家族に話したら反対されてNG 特にお盆、正月をはさむとNG・役員会を開いてNG・金融機関や税理士と相談したらNG・権利関係が整理されていなくてNG・相隣関係が整理されていなくてNG・他の人に売っちゃいました。売買できる商品にするには基本的な部分がＮＧですよね。わたくし程度では、むしろ、微妙な物件情報が来てるのかもしれません。そんなこんなで暑い一日が終わりました。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.08.25
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金額を言ってください。
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 暑いですね。金額を言ってください。 ＝ 危険な言葉やや遠方の地域に物件を見に行きました。古い物件ですが、いい感じです。でも、広すぎることと、前面道路が狭いことが大きな欠点でです。Pascal 「この金額は無理です。本日はありがとうございました。」と、丁寧にお礼をいて立ち去ろうとしました。仲介さん「Pascal さんの買える金額を言ってください。売主様はこの物件を手放したいと思っています。売主様にとっては相続させたくない物件です。」相続させたくない物件って、正直ですね。金額次第で購入してもいいと思い直して、色々質問してみました。Pascal 「この物件をわたくしが購入したとして、数年後に売り抜けることはできますか？」仲介さん「無理だと思います。更地にすれば売れるかもしれません。」さらに、仲介さん「立地さえ良ければ当社で買い上げて再販しますが、この立地では買い上げできません。」正直不動産！Pascal 「近隣を見ると、軽自動車しか止まっていません。普通車の侵入は難しいですよね。」仲介さん「普通車は無理だと思います。」正直不動産！Pascal「この辺の相場だと家賃はいくらくらいですか？」仲介さん「3万円でしたら借りる人はいると思います。」正直不動産！３万円という事はないと思ます。Pascal 「昨年の台風でもこの辺は被害がありましたよね。この物件も被害はありましたか？」仲介さん「被害はありませんが、前面道路が川になりました。」正直不動産！Pascal「ユニットバスの入れ替えが必要だと思いますが、いくらくらいかかりますか？」仲介さん「ちょっとわかりません。」正直不動産！仲介さんのハードルを知りたい事と、仲介さんのハードルを下げるために色々質問してみました。Pascal 「ここで金額を言うことはできません。考えさせてください。」仲介さん「わかりました。買える金額を連絡してください。売主さんと交渉します。仲介手数料もいりません。」という事でした。仲介手数料がいらないって、そこまでして売りたい物件ということでしょう。わたくしの中の購入金額のハードルはさらに下がりますが、同時に買てはいけないという気持ちのハードルは高くなりました。経験上、金額を決めて欲しいと言われて、こちらの金額を言うと、不動産屋さんによっては、殺意に満ちた目で怒りだす方もいるので難しいところです。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.08.10
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決済しました。
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日、無事、決済が終わりました。物件は、3棟25戸の物件です。A棟：5戸、B棟：10戸、C棟：10戸になります。入居はA棟の1戸だけです。A棟：5戸は築21年くらい、B棟：10戸、C棟：10戸は築30年くらいだったと思います。全て木造で、25戸中24戸が3点ユニットです。この物件に、プロパーのオーバーローンが通ったことが不思議に思えるスペックです。自己資金を入れると言っても融資が通らないレベルかもしれません。金融機関様、担当さん、支店長さんに感謝です。24部屋空いていますが、数ヶ月で空室は14室になることが確実に決まっています。それは、C棟：10戸は解体するからです。駐車場がないので駐車場にします。解体費っていうのは、お金を捨てるようなものです。リフォーム費用は、その建物でいつか取り戻せますが、解体費用は取り戻せません。出来れば近くの土地を購入して駐車場として利用して、アパートの解体はやめたいと考えましたが、近くに売り土地はありませんでした。A棟：5戸は、3点ユニットからトイレを分離します。3点ユニットの分離工事のノウハウを身に着けるいい機会です。B棟：10戸は、極狭物件なので分離はできません。安くそのまま賃貸します。もちろんリフォームは全力でやります。B棟に自生しているこれは撤去します。食べられるようですが、食べません。これは、除草剤まいたので枯れると思います。出来るだけはやくリフォームします。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.29
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火災保険を忘れてた。
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は、暑すぎ。朝活で、わたくしを見てもに逃げずに股間をなめているクロネコに遭遇しました。明日の朝も会えるでしょうか？午前中は社会福祉協議会に行って、入居予定者様との打ち合わせでした。8月1日からの入居予定です。やっぱりお金は大事だと思いました。午後は28日決済物件の、契約書、出金伝票、振込伝票を書きました。金融機関の担当さんが鉛筆で契約書や伝票に下書きをしてくれるので、何も考えず、その通りに書いていきました。今回は3物件一括売買で、持ち主3人なので伝票も多くなります。全部終わったところで、担当さん「火災保険はどちらに入りました。」Pascal「・・・・・まだ入っていません。」忘れてました。契約までの道のりが苦しくて忘れてました。さっそく遠方に転勤になった長野県火災共済の担当さんに電話しました。Pascal「27日までに火災保険に入らないと決済できません。」と、泣きつきました。担当さん「大丈夫ですよ。27日にお伺いします。」そして、スマホをスピーカーにして、金融機関の担当さんに聞いてもらいながら、保険の内容を決めました。27日（水）に、遠方より契約に来ていただきます。よかった。助かった。嬉しかった。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.26
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