期待値で計るバリュー投資　無期限信用取引　有

と思って、いろいろ検索してたら、「消費しないピノキオ」さんのブログにぶちあたった

http://noneedbuy.blog.fc2.com/blog-entry-516.html

「ああっ、前にこれ読ませてもらってたなあ。無意識下に残ってて、掲題のマンションが一番いいという結論に達したのかも」なんて思った。

敷地面積が１０００平米以上（できれば２０００以上がいいけど）、（大きいと総合設計の際など何かと便利）

容積がもともと余ってつくっている一流デべのマンション（住民の質は建て替えに影響する）

ある都心のマンション（ただの例）

基準容積４００％→１０年前に５００％に（１．２５倍）

内廊下、階段のほか、かなりの共用部も今は容積不算入（１．２倍程度）

地階に設ける住居の不算入（１．１倍弱かなあ、これは微妙）

総合設計制度により、１８０％増える。

斜線制限とかは大丈夫。

大体今でいう３３０％程度の容積しか使っていないものが、７００％近くまではおそらくいける。

細かい要件もあるけど、大通りに面していてかつ、ちょっとした高台で超都心、そして、築３０年の７階建て程度までのマンション。外国人も買わないから値段も抑えられててよい。

同じ大きさの新築に２０年後あたりに住み替えることができて、かつ、お金が多少戻ってくる計算。

少なくともここ１０年で建てられた目いっぱいの容積のマンションがえらい高値で売りに出されているけど、そっちよりはよい。別に外国人が悪いわけじゃないけど、最近は本当に目立つマンションにはそういう軍団がいると。

結論：今住んでもよいと思える室内空間を作れるならタイトルのマンションが一番かな？

「タワマンは土地の持分がすくなくて評価が低いから相続に有利ですよ」 プットオプションの売り みたいなものとは根本的に違うと思う。（ババ抜きともいう）いや、流動性の極端に低いIPO株か。まあどうでもいいけど。

デメリット：初期投資が都心のマンションはどうしても高い。本当に株式投資に自信がある人なら２億円払うのではなく、家賃を月６０万円払ったほうがそりゃとくだろう。（お金が寝る可能性。分散投資とも言う）意外と専業投資家は、家賃では借りられないから現金で買うしかないかもしれないが。

リノベができない部分でどうか。たとえばディスポーザーなんかは無理。あと、二重床とかも最近。ただ、容積を余らしているだけあって、都心なのに平置駐車場完備とかわけのわからん贅沢物件も多い。

ここで新たな論点なのですが、新耐震ではなく、「旧耐震の物件だけど、有名物件」というねらい目もあると思う。ただ、自分が住みたいかということ。もちろん旧耐震時代の物件でも耐震性に問題ないものは問題ないのであるが、たとえば建替えの決議は通りやすいし、こないださらに容積が緩和されやすい認定をとれるかもということもある。ただ、本当は耐震性に問題ないマンションであれば、逆に難しいかもしれないし、それまでに何かあったときの売却は難しくなると思う。

やっぱり、家族の満足が第一だから、お金だけの問題ではないのはもちろんだと思う。まあそれはここで書いても仕方ないけど。

・株式ブログの増加と反比例したやる気の減退。

・そんな根拠で？と思うけど、それで買って結構儲けている人が出てきた感じがする。

EX)この業界はPER２０倍なのに、ここは１５倍。成長性も考えると、倍になってもおかしくない。

→本当に倍になる。

・ホシデンが自社株買いが再び出て満足。

・こころネットは何回目の小噴火後の休火山化なのか。

・薬王堂は最近月次好調ですね。