2005年07月の記事
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家賃と同じくらいの住宅ローンって・・
今日は、海の日ということで、大竹海岸に行ってきました。私の好きな場所です。前の続き・・・住宅販売業の方からの、セールストークの例に「今なら月々のローン返済も家賃と変わらないくらいの金額で組めますよ」というのがあります。これなどは、ちょっと考えると、月々のローン返済と今の家賃が変わらないくらいでは、これまでより出費が増えるという事がわかります。賃貸では家賃以外に、月々の共益費、駐車場代などがあり、２年ごとの更新時には火災保険料のほか、更新料が家賃の１ヶ月分くらいかかります。（住宅金融公庫からの借入金で建てた物件では、礼金、更新料はありません。）一方、購入した場合、その後の出費は(1) マンションの場合住宅ローンのほかに、諸経費（管理費、修繕積立金、駐車場、その他）や、固定資産税、団体信用保険、火災保険、地震保険、などがかかってきます。(2)戸建ての場合住宅ローンのほかに、将来の修繕のための積立や、固定資産税、団体信用保険、火災保険、地震保険、などがかかってきます。除草剤の費用なんかも毎年かかります。しかもローンの支払が終った頃の建物の評価はほとんどゼロに近くなります。その代わり土地が残ります。確かに持ち家の場合は、初期費用も大きいですが、住宅ローン控除という税額控除があって、条件に合えば一定の金額の所得税がもどったりします。しかし、賃貸の場合は家賃がだんだん下がっていくのに対して、持家の場合は、住宅ローンや固定資産税（５年経過後）などが上がるということがあります。基本部分の修繕費も、賃貸と違って自己負担になります。つまり、月々の負担が今までと変わらないというのは、それら維持費を含めて月平均で比較してから、ということになります。自己資金を３割以上用意していて、全期間固定のローンを組むなら、その月平均がそれまでの家賃くらいになるケースも出てくるでしょう。相談者の話では、家賃は支払っても戻らないし、どぶに捨てるようなものですと、平気で言う有名業者の販売の方もいました。これは一方の大家さんをどぶと言っているようなものです。では、購入した場合、業者の利益や毎月のローン返済に含まれた借入金の利息も戻りませんが、それはどぶに捨てることにはならないと言うのでしょうか。その金額の大きさが、総支払金額の何％くらいになるか知っている人なら、そういう業者の言葉に唖然とするでしょう。間違っても、そうですよねとうなづいたりはしません。むしろそんなことを言った時点で、その業者は選択肢からはずれると思ったほうがいいです。賃貸か持ち家かの選択は、昨今ではもうその方の好み次第だということがいえるでしょう。事実、フロー収入の多い人には、賃貸に住んでる人が多いのです。
2005年07月18日
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住宅ローンも、慎重に。
ちょっと忙しくてご無沙汰しておりました。ご相談者の依頼で、競売の物件を入札に備えて調査していたのですが、いつの間にか取り下げられていました。開札期日が１５日で、直前１３日に登記申請されたということで、任意売却が決まったかもという感じです。任意売却とは、債務者（借主）が住宅ローン・借入金等の支払いが困難になった場合、債権者（金融機関など）が担保不動産を差押え、不動産競売の申立てをします。その不動産を競売で売却するのではなく、不動産所有者と各債権者の合意のもと、競売よりも有利な条件で売却することを言います。その際、競売の開札期日の前日迄に競売を取下げ、任意売却することが出来ます。今回は、土地とアパートの建物でしたが、住宅ローンの返済に困った方が、競売より、様々なメリットのある任意売却を選択するケースも増えているようです。詳しい仕組みは、また別な機会に取り上げます。さて、そのような状態にならないためにも、住宅や住宅ローンは、自分であまり調べないうちに、勧められるままに購入したり、契約してはいけません。しかし、これまでのご相談の中で、勧められるままに購入してしまう人がいかに多いかを実感しています。それも数年前からは、このままでは、将来住宅ローンで悩む人が確実に増えると確信するようになりました。それは、民間金融機関が住宅ローンに力を入れ始めた時からです。住宅販売業者からもらった、提携金融機関の低利な住宅ローンによる返済計画表を抱えて相談に来られる方が、「このローンは今なら金利優遇でお得！！」って言われましたと、目を輝かせておっしゃれば、おっしゃるほど、冷や汗が出てきました。これは、また問題になるのではないだろうか・・・・。こういう流れの話の時には、すぐ飛びつかず、ちょっと待って慎重に考えていきましょう。契約は、入り口の時が大事です。
2005年07月14日
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住宅ローンは大きな借金です。
～住宅ローンを組むのも、人生の一大イベント～住宅を買うということは、人生の一大イベントと言われます。一番お金がかかる、大きなモノを買うから・・・。そうでしょう。たいてい１０００万円以上の値段がして、大きさにしても、これ以上大きなモノを買うことはめったにありません。しかし、一大イベントと言われる理由はそれだけではありません。値段が高いゆえに、現金で買える方は少ないので、ほとんどの方は、住宅ローンという借金をして買うことになります。すると、住宅ローンは支払いが終わるまで２０年～３５年も続きますから、それ以降の家計がしばられます。その意味でも一大イベントと言えるのです。住宅は年々古くなり、大修繕や建替えが必要になる頃、やっと住宅ローンの支払いが終わって、はじめてその住宅が買い終わります。それまでは、住宅ローンが払えなくなれば、その住宅を人に貸してその家賃でローンを返すか、住宅を手放さざるを得なくなります。それに比べ、賃貸なら、新しい物件に引っ越すことも簡単です。そう考えるとやはり、人生における大きなイベントと言えます。また、住宅購入には、人によって様々な動機があります。子どもが大きくなって、賃貸では狭いため・・・。自分の住みたい家を建てたかった・・・。子どもと二世帯で住みたかったから・・・。老後の安心のため家を買いたかった・・・。などなど・・・。人生において大部分を暮らす場としての、夢、希望があるのが普通です。この夢の実現は、住宅ローンによって先取りできます。引渡しがあったその日から、夢を実現した生活がはじまるわけです。しかし、あとに住宅ローン支払いの現実が残っているのも実感するはずです。しかもあなたの生活は年を経るにつれ変化していきます。世帯の収入が減ったり、教育費の負担が増えたり・・・。あわせて、金利その他の住宅ローンを取り巻く環境も変化していきます。こんなはずではなかった・・・なんてことがないとも限りません。従って、自分の希望にあった物件を選ぶことは、一番重要ですが、それと同じくらい住宅ローンを選ぶことも重要なのです。そこで、なるべく後悔しないように、失敗しないようにするには、住宅ローンをどう選んで、どう契約すればいいのでしょう。また、どう返済していったらよいのでしょう。その前に、住宅の価格、自己資金の準備など、どのくらいが無理のない範囲なのか。それらを、順を追って考えていくことにします。【本日の住宅ローン関連サイト】 （ご紹介その１）All About 住宅ローンまずは、ここが参考になります。ただ、情報量が多いので、左のメニューから今知りたいポイントを絞ってから、少しずつみるといいかも知れません。自分が気にいったサイトは、お気に入りに、住宅ローンフォルダを作って入れておきましょう。
2005年07月05日
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梅雨本番
最近雨が続いてます。関東地方は明日も大雨だそうです。梅雨の季節本番という感じです。「今会いにゆきます」のように雨が続くのを祈っている方もいるかも知れませんね。雨の被害の受けたところもありますし。wind0625さんのページによると、北海道は今週からさわやかな青空が続いているそうです。初夏の北海道はいいですね。７月は、また国土交通省の外郭団体財団法人 住宅金融普及協会が主催している住宅ローン・アドバイザー養成講座の講師の仕事が東京であります。以前の日記ご参照この講座は、住宅供給事業者の営業担当者の方を対象に、多様化している住宅ローンの情報を住宅取得予定者に対して適切にアドバイスできる人材を育成することを目的としています。全国で会場も増えて、担当するＦＰも増えましたが、どの会場も１５０人から２００人の定員がすぐいっぱいになったそうです。前回も大阪や東京の会場は２００人以上で定員いっぱいでした。業界の関心の高さがうかがわれます。業界の方に、消費者・生活者の立場になって説明をしていただくことをお伝えしていきたいと思います。そこで、このホームページでももう少し住宅ローンについて、取り上げていこうと思います。ただ、既にあちこちで書かれていることを改めてまとめるようなことをしてもあまり役にたたないので、どこで調べたらよいか。基本的なことは、どこを見ればよいか。はじめての方がどういう道筋でローン契約までたどりついたらいいのかの道案内を中心にしたいと思います。つまり、調べたい人があまり迷わないで調べられて、自分で選択できるように情報発信していくということです。それと、以前実際の相談であった例を差し支えない範囲で取り上げていきたいと思います。 まずは、住宅ローンから。次はライフプランの中のまた違うテーマで順番に行こうと思います。 生活設計のどこかでお役に立つことがあれば幸いです。
2005年07月01日
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