2023年09月の記事
全10件 (10件中 1-10件目)
1
-
新築ワンルーム投資の罠
こんにちは会社の電話にワンルームマンション投資の営業電話がありました。少し昔は、バイネームで電話がきたのですが、個人情報保護法の効力のためか、責任者の方をお願いしますとかけてきます。・忙しい・別にお金は欲しくない。速攻で電話を終わらせますが、以前に営業電話があった時のやりとりがこちら↓。 ＜営業電話＞ 営業マン キー太さんですか？ キー太先生 はい。そうですがどちら様でしょうか？ 営業マン ××ランドといいます。 年金の不安や老後の生活が心配なご時世ですので、 新築ワンルームマンションの投資をご紹介しております。 キー太先生 ワンルームマンションはちょっと・・・興味ありません。 営業マン 最近、投資されている方も多くいらっしゃいまして 弊社で複数戸購入されている方もいます。 キー太先生 （そうですか。その馬鹿を連れてきて欲しい） なんで連絡先を知っているのですか？ 営業マン ○○会社のグループ会社の社員の方にご案内しています。 （○○会社は半官半民の会社） キー太先生 〇〇会社の名簿からからですか。 その物件の価格、立地、賃料、NOIを教えて下さい。 営業マン △駅から徒歩10分で家賃が7万円です。 NOIって何でしょうか？ キー太先生 NOIはネットオペレーションインカム Net Operating Income （純収入）ですけど。 営業マン NOIはわかりませんけど、月々20,000円のお支払いで 購入できます。 キー太先生 （NOIすら知らない人に不動産投資を勧められてびっくり）。 え！毎月お金を払うのですか？ 営業マン はい。保険と思ってください。 ローン返済が終わると家賃の7万円が収入になります。 それまで赤字は所得税から相殺できます。 キー太先生 毎月が赤字では投資や事業ではないですよね。 不動産コンサル会社に電話していると分かっていますか？ しかも、〇〇会社からの出向社員ではありません。 私は××からの出向社員です。 営業マン え！そうなのですか。 失礼しました。釈迦に説法ですね。 キー太先生 半官半民の○○会社の方は買われるのですか？ 営業マン ぶっちゃけ、半官半民会社、公務員、学校の先生の方は 弊社のよいお客様です。 キー太先生 不動産や投資からは縁が遠そうな職業の人ですね。 （口説きやすいのでしょうね） 営業マン 収入も安定しているのでローンも組みやすいです。 一度お会いして説明させて頂けませんか？ キー太先生 時間がないのでごめんなさい。 一度だけ興味本位で営業マンに会って話を聞いたことがありました。 営業マンは騙しているつもりは全くなく、新築ワンルームマンション販売の 仕事をしているという意識です。 したがって、営業マンは悪意もなく悪人でもないので 買手（聞き手）が怪しさやうさんくささを感じることはありません。 （もっとらしい）30年間の収支計算書を持ってきて、まじめに説明してくれます。 惑わされてはいけません。 その物件の販売坪単価を計算して見て下さい。 スーモ、ホームズなどの新築マンションで検索すれば 坪単価が相場より高いことが分かります 相場より100万円/坪く、想定家賃も少し高めでした。 つまり、家賃保証やもっともらしい収支計算書を駆使して 割高なワンルームを売るのが営業マンの仕事です。 相場よりかなり割高な物件を買って不動産投資が成功するなら、 市場にあるどんな不動産を買っても成功するでしょう。 ワンルームマンション投資で失敗したという原因とパターンの一つです。 キー太先生のブログを読まれている方はわかっていると思いますけど。 次回はアパート投資の罠(1)です。
2023.09.29
コメント(0)
-
資産価値について
こんにちは。建てた家の資産価値はどれくらいになるでしょうか。家を建てようとする人は、ローンがいくらになるかを検討してもを考えることはあまりないと思います。新車を買う前に中古車でいくらで売れるだろうと考えるようなものですし、車を乗り潰すつもりの人は考えないでしょう。しかしながら、お金持ちの人は一応考えるようです。お金持ちの人が高級車を買うのは、値落ちがしにくく、経費、売却で節税できるからと言います。（4年落ちの中古車を買わなければ、上手に節税するのは難しいようですが）。「建てた家の資産価値はどれくらいになるでしょうか」へ話を戻します。戸建て住宅の不動産価値は、賃貸住宅との競争でもあります。持ち家（家を買う）にするか？借家（賃貸を借りるか）にするか？どちらが得かで価格形成されているからです。したがって、貸家とした場合の家賃から不動産価値を類推します。例えば、既存の土地（地価3000万円）に2000万円で家を建てた場合の家賃を調べてみます。 ＜例＞ スーモ、アットホーム、ホームズなどで検索 地域 神奈川県 〇〇市 間取り ３ＬＤＫ 面積 ９０㎡以上 駅徒歩 ２０分 築年数 新築 物件種目 一戸建て 建物構造 木造 ↓ 上記検索 ↓ 家賃相場が20万円/月程度であることがわかりました。 表面利回り（※）を計算すると 20万円×12か月/（2000万円＋3000万円）＝4.8％・・・（※） （※）住宅の表面利回りは 地方都市では10%～、都下では5～10% 都心では3%程度です。 近隣の新築物件の表面利回りから類推できます。 預金金利、株式配当、不動産市況により変動しますが 最終的には投資家の期待利回りです。 なお、キー太先生はJ-REITの運用会社で働いていましたが、 表面利回りを使うことはありません。実質利回りのNOI利回りを使用します。 新築であればNOI利回りは表面利回りの概ね80%程度になります。 家賃に比して極端に敷地が広くて高い、建設費が高い家であると表面利回りが低下します。 建てた家の資産価値は4.8％の物件と評価できます。＜実例＞ 2023年07月23日 土地を買うとき(2) ブログから 家賃11万円/月・・・① 土地 650万円 建設費 1100万円 →合計 1750万円・・・② 表面利回り ①×12が月/②＝11×12/1750＝7.5% 資産価値＜経年による資産価値の低下＞ 一般的な車は未使用車でも新車価格の90% 3年落ちで70%程度に値が落ちてしまいます。 マンションでも中古になった途端に新築価格の90%、15年までに新築の70%程度に 値が下がると言われています。 これは賃貸住宅の家賃の推移と相関性があるためです。 （築浅が好まれ、築古物件が敬遠される） 家は、耐久消費財と考えると贅沢品でしかありませんが、 資産と考えると投資の視点で考える必要があります。
2023.09.26
コメント(0)
-
資産価値がある不動産
こんにちは。注文住宅を安く買うための知見をブログで書いみましたが、ブログを読んで頂いた方はマイホームを納得した仕様と価格で家を注文できましたでしょうか？そもそも、資産価値がある家とは何でしょうか。自ら使用する住宅は耐久消費財ですが、一方で不動産は投資的価値があります。不動産の価値は何が決めるのでしょうか。今回は、そもそも論を書いてみます。不動産はモノです。モノに価格が形成されるためには①効用、②相対性希少価値、③有効需要の要件が必要です。この3要件が揃うことで、人々の間に有効な競争が発生し、競争の結果売買が成立し、モノの価値が形成されていきます。不動産の価格もモノと同様に価格が形成されるのです。 モノの価値形成不動産効用「効用」とは人の役に立つことを意味する。役に立たないものを欲しがる人はいない。自己使用または賃貸できない不動産は役に立たない。ただの原野などの利用がない土地を欲しがる人はいない。相対性希少価値「相対性希少価値」は欲しいと思う人需要よりモノの供給が相対的に少ない状態を指さす。どこにでもあるようなモノは、人はあえて欲しいとは考えない。超一等地は相対性希少価値から高値で取引される。土地に同じものはない。売りが出にくい地域の土地は希少価値がある。有効需要「有効需要」とは市場に購買力の裏づけを持った買主が存在すること。つまり、欲しがる人が購入する資金を持っていなければ誰も買えない。賃料設定はそのマーケット（賃貸市場）の賃料水準、つまり有効需要の上限に制限される。また、割安な価格は有効需要を拡大させることが出来る。 需要がなければ、僻地や田舎の住宅がは、豪邸であっても二足三文でしか売れません。しかしながら、日本家屋や古民家には一定の需要があります。車でもドレスアップした改造車が高くは売れないのは需要が限られるからです。しかしながら、クラシックカーや旧スポーツカーが高く売れるのは、有効需要があるからです。住宅を建てるのは、相当な手間とお金が掛かります。手間とお金を有効に使って、不動産を活かす家づくりをしてください。
2023.09.23
コメント(0)
-
家づくりの注文まで(6)決定・注文
こんにちは 決定までの最終回、注文の回です。 入札やネゴ（交渉）を素人にはできないと思われる方もいたでしょうが、 ここまでくれば、ボッタクられることも、高い（割高な）家を買うことはないでしょう。 しかしながら、最終決定のためにさらにネゴします。 １回目見積と同様に、仕様変更を加味した変更見積の再提出を受領しました。 ここで順位が変わることがあります（むしろ多いです）。 以下の理由が考えらえます。 ・入札だからベストプライスをお願いしますと言っていても 上司の値引き裁量の見積ではなかった。 ・初めから値引き率が少ない見積であったため （パワービルダー系は値引率きが少ない見積傾向があります） ここからは注文住宅の贅沢な悩みと思って悩んで下さい。 悩めば営業マンが背中を押してくれる？かもしれません。 でも、車を選ぶ時もそうですが、若干高くても選択することがあります。 つまり、金額差を許容できるかどうかの選択肢です。 ＜本命への連絡＞ キー太先生 仕様変更に伴う変更見積ありがとうございました。 営業マン 見積はいかがだったでしょうか？ キー太先生 御社は金額的に２位なのですが、正直どちらがいいか悩んでおります。 御社は○○○○万円に出来ますでしょうか？ 出来れば、御社に決めますが。 営業マン 上司と相談させて下さい。 キー太先生 よろしくお願いします。 最後のポイントはどこにいくらなら頼むかを施主が腹をくくることです。 営業マンもただ競争させられても上司に相談できません。 したがって、指し値をして最終決定のボールを営業マンに渡します。 実は指し値するのは結構難しいのです。 営業マンが上司に相談させてくださいという回答だったは、 十中八九 その営業マンは上司を説得しYES回答してくるでしょう。 逆に言えば指し値が甘かったということですね。 NO、BUT指値の○○○○万円は無理ですが××××万円という回答もありますので 悩むくらいなら高めのボールを投げてみます。 ＜営業マンの回答＞ 営業マン 上司と相談しましたが、○○○○万円は無理ですが××××万円で 注文頂けないでしょうか。 キー太先生 そうですか。もう一社はお断りするつもりでしたが、 もう一社の方の営業マンもボールを待っておりますので 保留にさせてください。 営業マン 了解しました。よろしくお願いいたします。 こうやって、交互に指値のボールを渡して、ボールを取った方で決定するネゴなのですが、 営業マンに対しては１円でも安いほうに決定するというスタンスです。 （自分か納得することが大事です） 営業マンさん。このブログを読んだ方からネゴされたら申し訳ございません。 家を建てて後悔したという話に「ボッタクられた」「割高な家を買わされた」 ほとんど聞きませんが、実は気づかないだけなのかもしれません。 車を買うときにしっかり、値引き交渉をして買っている人もいれば そうしていない人もいるように、 車より高額な住宅購入のときにしっかり、値引き交渉をして買っている人もいれば そうしていない人もおります。 ブログを読んだ方が出来るようになれば幸いです。 以上 安く家を建てるための手順をご紹介しました。
2023.09.20
コメント(0)
-
家づくりの注文まで(5)見積精査
こんにちは 前回は見積受領まででした。 今回は見積精査です。 見積作成日:2023年9月17日NO :0000000001御 見 積 書御中件名: 株式会社〇〇納期: 〒支払期限: 住所:見積期限: TEL :下記の通り、お見積申し上げます。FAX :MAIL :担当:合計金額(税込) 入札やネゴ（交渉）を素人にはできないと思われる方もいたでしょうが、 やっとここまで進みました。 ここまでくれば、ボッタクられることも、高い（割高な）家を買うことはないでしょう。 受領見積書を見てみます。各社個性的な見積です。 工務店系 工種ごとに積み上げて見積しているので内訳があります。 パワービルダー系 内訳がありません。ベース金額がいくら オプション項目の増減額だけが書かれています。 注文住宅系 パワービルダー系より仕上げ、設備の内訳がありますが、 躯体などは一式のざっくりです。 プレファブ系 積水ハイムなど、ユニットのベースからの見積なので パワービルダー同様に内訳が全くわかりません。 比較できそうなのはクロス張り単価とかですが、 そういう目につく価格はどこも同じだったりします。 工務店系の見積書なら内容を精査できますが、内訳がないので査定はほぼ不可能です。 セグメント、スペック、グレードの前提条件を満たしているものとして 仕方がありませんので、総額で判断するしかありません。 例えば、車や冷蔵庫の見積書にシートやコンプレッサーの金額内訳が あったとしても意味がないように、 住宅もまた全体ひっくるめた商品であること考えるしかありません。 もちろん建築士は工務店のように見積内訳があれば、〇〇が高いのはなぜかとか 仕様とコストを精査・確認し、調整や増減が出来るのですが 住宅メーカーの見積は限界があります。 それでも、見比べていくと高い安いは見えてくるものです。 5社相見積りすると、最高値と最安値では２割くらいの金額差が出ます。 （スペックもグレードも揃えたにもかかわらず） また、見積は施工者がこの金額ならお請けしますよという意思表示でしかないのです。 最安値の住宅メーカーで決めてもいいのですが、 例えば1．2位または本命があればその会社に再提出を依頼します。 ＜3位以下へ落選の連絡＞ キー太先生 御見積りありがとうございました。 今回は残念でした。 営業マン どれくらいの金額差だったのでしょうか？ 車1台分くらいでしょうか？ キー太先生 そうですね。 営業マン どちらの会社さんに決まったのでしょうか？ キー太先生 実は1位、2位の金額が僅差でしたので 最終決定していませんで、まだお答えできません。 営業マン 弊社も見積を見直して再提出してよろしいでしょうか？ キー太先生 ベストプライスをお願いしましたので、 頑張って頂いた営業マンに申し訳ないので、 後出しジャンケンはありません。 営業マン 承知しました。 ＜1位・2位の連絡＞ キー太先生 御見積りありがとうございました。 営業マン 頑張ったのですが、いかがだったでしょうか？ キー太先生 御社は2位でしたが金額が僅差でしたので 悩んでおります。 ３位以下の会社さんにはお断りの連絡を致しました。 営業マン 僅差であれば、弊社にご発注ください。 キー太先生 少し仕様を見直したいところもありますので 近日中にご連絡致します。 営業マン お待ちしております。 この段階でのポイントは候補を絞ったことです。 絞らなければいつまでも決まりませんですし、営業マンの士気もあがらないからです。 業界では2段階ネゴといいます。 次回 いよいよ注文先の決定です。
2023.09.17
コメント(0)
-
家づくりの注文まで(4)自宅での見積受領（見積書）
こんにちは 前回は見積依頼のやり方ですが、 今回は質疑応答および見積受領までです。 ＜質疑応答＞ メールでの質疑応答です。 質疑応答は、見積金額（条件）に関わる質問が多いですので、 質疑応答の内容は、他社にも展開します。 下記は施工者QAの回答例です。 Q：耐震等級３に関して最終構造計算後に決定するので、 構造計算による多少の間取りの変更に付きましては、可能でしょうか？ A：可能。実施設計時の調整とする。 Q: バルコニーサッシは、またぎが必要な為W=160.H=180になりますが宜しいですか？ A: 宜しい Q: 弊社のオリジナル建具が厚さ：３３ｍｍになります。宜しいでしょうか？ A: 宜しい Q: 下駄箱は弊社オリジナル商品でよいでしょうか？ 図面から読み取れないのでサイズと仕様を教えてください。 A: 宜しい。W1200 コの字 自宅にて見積受領＜4回目＞ 見積書の受領です。 こちらもドキドキですが、営業マンもドキドキです。 キー太先生は顔に出やすいので、営業マンにわかりやすいでしょうね。 木造住宅の平均建設費はでは57.2万円/坪なので （国税庁 地域別・構造別の工事費用表（1㎡当たり）令和4年分用より） パワービルダーは平均より安く、注文住宅メーカーは平均より高いでしょう。 営業マンとのやりとりは、こんな感じです。 キー太先生 ご足労ありがとうございます。 営業マン 御見積りをお持ちしました。 見積金額がこちらとなります。 キー太先生 ありがとうございました。 見積の内容と内訳をご説明いただけますか。 営業マン 見積を説明 営業マン 他社さんの御見積りはどうだったでしょうか？ キー太先生 全社から頂いていないので、わかりませんが もう少し安い会社もあったかもしれません。 この金額がベストプライスでよろしいですか？ 営業マン そうですよね（笑）。・・・鞄から見積をもう一つ取り出して ベストプライスの御見積りがこちらです。 キー太先生 （苦笑）先ほどは５％でしたが、値引きが10％の御見積りですか。 （本当に顔色を見て見積を差し替えた営業マンもいたのです） 営業マン はい。社内承認を取った値引きです。 キー太先生 見積内容を見て後日連絡いたします。 本日はありがとうございました。 キー太先生は、見積受領（入札会社）を５社程度にしていますが、 対面対応は結構大変です。 ＜対面受領＞ メリット ・営業マンのやる気を引き出しやすい。 ・見積内容の説明を詳しく受けられる。 ・その場で仕様や別途工事などを確認できる。 デメリット ・対応に手間が掛かる。 ・腹の内を見ようとするのでベストプライスが 出てこない。 キー太先生は、見積書をメールで受領しています。 営業マン泣かせですが、見積金額の勝負ですということを 営業マンに認識してもらうためです。 お断りするのが惜しい優秀でいい営業マンもおりますが、 心の中で発注先の腹が決まるまでは、基本的に事務的対応です。 次回は受領した見積を見てみましょう。
2023.09.14
コメント(0)
-
家づくりの注文まで(3)自宅での見積依頼（図渡し）
こんにちは 間取り（セグメント）が決定しましたら キー太先生は住宅メーカーに見積を依頼するために見積要項、見積図をつくります。 見積要項は、図面以外の条件等ですが、無くても何とかなります。 ＜見積図＞ ・間取り図（セグメント）を用意します。 ・住宅性能評価書をプリントアウトし、指定の等級（スペック）に〇をする。 ・家を建てる準備の知見を活用し、 間取りを何枚かコピーしてプロットやグレードを記載します。 住宅メーカーに見積資料を前提にお見積りくださいとお願いすればよいのです。 各社の想定の違いによるバラツキを抑え、施主の要望と見積条件を伝えます。 既存家屋の解体工事もあれば、住宅メーカーからの一括見積でもいいのですが、 見積は分けてもらいましょう。 キー太先生は（許可を持っている）解体専門業者からも相見積もりを取ります。 結局、住宅メーカーの解体工事費は高いので、分離発注（解体業者）にしています。 解体費は３～5万円/坪ですが、アスベスト対応や廃棄物処理費の高騰 により年々高くなっています。 自治体によっては補助金を使える場合がありますので確認しましょう。 ＜3回目＞自宅にて 見積依頼の準備が出来ましたら、自宅で図渡しをします。 キー太先生は、5社程度に声を掛けます。 事前に順位を予測しているのですが、当たった試しがありません。 高い見積だろうと思っていた住宅メーカーや 前年の物件では3位だった住宅メーカーが一番安いときもありました。 会社も営業マンもノルマや決算があるので、 見積を出してもらうまで金額の予想がつかないというのが経験と実感です。 あえて公平性を強調するため、営業マンに図渡しのアポイントを 同日に取って自宅に訪問してもらいます。 キー太先生の場合は、高いであろう順に1時間ずらして 事務的に図渡しをします。 やりとりは、こんな流れになります。 キー太先生 間取りも決まりましたので、こちらの条件でお見積りを お願いします。 営業マン この図面、〇〇ハウスの図面ですね。 キー太先生 よくわかりましたね。 （図面の社名を消していても営業マンにはバレます） 営業マン 〇〇ハウスを気にいっているのでしょうか？ キー太先生 プラン提案が一番良かったので使わせて頂きました。 間取りと仕様は同じなので、コスト次第ですね。 営業マン 何社ぐらいの競争になりますか？ 片手以上？ キー太先生 そうですね。 営業マン 初めに見積を提出すると不利なんですよ。 キー太先生 見積は同時に提出頂くので大丈夫です。 見積期間は1ヶ月です。 来月のこの時間に見積を持参頂けますでしょうか。 （※こちらとしてはメール提出でも構いません） 営業マン 了解しました。○日の○時にご持参します。 キー太先生 質疑応答があれば、1週間後までにメールをください。 2週間後までに回答致します。 見積書を頂いてから、どちらにお願いするか決めたいと思います。 ベストプライスをお願いします。 営業マン 頑張ります。 キー太先生 この後も他社とのアポがありますので、よろしくお願い致します。 仕様の設定があるため、見積期間は3週間～1か月くらい掛かります。 早くて安い見積はないですし、吟味してもらうためです。 住宅メーカーは標準品の単価が決まっているので見積額は 変わりませんが、社内でオプション価格や値引きについては 個々に調整する必要があるからです。 奥様が高くても〇〇ハウスがいいわ～なんて素振りがあると 多分、普通の見積しか出てきません。 本命があっても心の奥に閉ってください。 キー太先生は、セグメント、スペック、グレードが同じなのだから どこに頼んでも同じと考えています。 また、どちらしても1社にしか頼めませんので、 他は断ることになりますから決まるまで、 少し距離を持って接するようにしています。 次回は見積受領です。
2023.09.11
コメント(0)
-
家づくりの注文まで(2)住宅展示場へ（企画設計の提案）
家づくりの注文まで(1)住宅展示場（企画設計の提案）こんにちは さあ、間取りの提案を受けましょう。 住宅展示場での打ち合わせにしてもらうのは、 サンプルなどの実物の説明も受かられるためもあります。 こんな感じのやりとりになります。 ＜2回目＞住宅展示場にて 営業マン こちらが設計士さんです。 キー太先生 よろしくお願いいたします。 設計士 プランは～です（提案書を説明）。 営業マン いかがだったでしょうか？ キー太先生 ありがとうございます。 検討させて頂きます。 営業マン ご予算はどれくらいでしょうか？ キー太先生 予算はありませんが、安いにこしたことはありません。 （払えるかをさぐりを入れてきます） 営業マン 建設費の概算見積はこれくらいになります。 （プランも仕様も決まっていないので見積は意味がありません） キー太先生 そうですか、結構な値段ですね。 ここは、どんな仕様（グレード）になっていますか？ この展示場で同じ仕様（グレード）のものはありますか？ また、外壁とかフローリングとかの実物を見れますか。 営業マン 展示場の仕様とは違いますが、 サンプルがあるのでお見せします。 キー太先生 なるほど。このカタログのこのグレードから選べるのですね。 営業マン はい。ごちらのグレードにすると追加費用となります。 キー太先生 概算見積で想定、見込まれていない費用は何ですか？ 営業マン 地盤改良費です。 地盤調査結果によります若干費用が変わってきます。 キー太先生 了解しました。 キー太先生 概算見積は、住宅性能評価の等級をどう設定していますか？ 設計士 このプランで耐震等級は３を取れると思います。 弊社ではこのシリーズは～相当（等級）を標準としています。 パンフレットをご覧ください。 住宅性能評価を取得するおつもりでしょうか？ キー太先生 はい。住宅性能評価の取得費はどれくらいになりますか？ 営業マン 設計で10万円、設計・施工の両方で20万円くらいです。 キー太先生 標準スペックがわかってきました。 間取りを検討します。 住宅メーカーの営業マンはとにかく家を訪問したがります。 訪問して、打ち合わせして、奥さんを味方につけようとします。 土日の時間も他社とコンタクトする時間がなくなります。 相手（営業マン）のペースに合わせると結構しんどいです。 複数の住宅メーカーに企画設計を依頼した場合、 自分の要望に近く一番しっくりした企画設計（設計士）に絞って 間取りをFIXしましょう。（各社の対応が大変なため） その後、若干のプラン変更があるかもしれませんが、 見積条件の間取りがFIXすれば、 相見積もりセグメントの比較のベースが決まります。 余談 へーベルハウスの企画設計を受け取ったとき、 延べ床面積は他社と同じなのですが、 え？なんでこんなに狭いの？と感じてしまいました。 理由は、部屋の形がすっきりするように ボックス柱を壁に収めてしている（壁厚がある）ためでした。 （以前のへーベルはマンションのように隅に柱型あります）。 つまり、部屋の内法（有効面積）が狭いのです。 へーベルは実質の床坪単価はさらに高いのですね。 。
2023.09.08
コメント(0)
-
家づくりの注文まで(1)住宅展示場へ（企画設計の依頼）
こんにちは 家づくりの準備の（最低限の）説明ブログが終わりましたので、 いよいよ住宅展示場へのブログです。 その前にまとめです。 なぜ、後悔する人が一定数いるのでしょうか。 家を建てたあとの後悔は、次の6つが考えられます。 ①周辺環境（立地、騒音・振動、臭気、地震、風水災害、土砂災害など） ②人間関係（近隣、隣家とのトラブルなど） ③設計・施工（使いにくい、瑕疵・不具合があるなど） ④居住者の変化（転勤、離婚、子どもの独立、老齢化） ⑤老朽化による維持・修繕費の増大 ⑥経済的負担（ローン、税金） ①②は土地、周辺環境によるものなので土地を買う前によく吟味して下さい。 地震、騒音や水災害等は、建築計画による軽減が可能です。 ③は設計者、施工者を選定するにあたりよく検討しましょう。 事後になりますが、住宅性能評価制度によるリスクヘッジも有効です。 ④は施主の先見の明です。 住宅の寿命は長いです。施主がいつまでも住み続けるとは限りません。 売却や賃貸を念頭に一般的、フレキシブルな間取りにすると リスクヘッジになります。 ⑤は内外で色々とありますが、住宅メーカーの標準仕様であれば おおむね考慮させていると考えます。 ⑥はお金の話です。 家を建てたあとの後悔は、ほぼ全てお金で解決できる問題といえばそれまでです。 後悔する人は、価格の比較すらしていないのです。 お金やネゴの話ばかりで楽しい家づくりのブログでなくてごめんなさい。 高価な買い物ですので、よい買い物ができれば幸いです。 家づくりの準備の知見を活かして住宅展示場を覗いてみましょう。 こんなやりとりが交わされます。 ＜住宅展示場にて（初回）＞ 営業マン こちらに記入をお願いします。 土地はお持ちですか？ いつ頃建てられるご予定ですか？ キー太先生 はい。○○までに引越しの予定です。 （冷やかしか見込み客を品定めですね） 営業マン 展示場は初めてですか？いつ頃から展示場を見られていますか？ キー太先生 初めてです。 （計画の進み具合の確認ですね） 営業マン 他社さんも見られましたか？ （競合他社のリサーチですね） キー太先生 はい。どの住宅もおしゃれですが 展示場の住宅は広すぎて、イメージがわきませんね。 営業マン そうですね。エレベーターもありますしね。 キー太先生 エレベーター、どれくらいの金額が掛かりますか？ （自社でつくってないですけどね） 営業マン 軽自動車1台の価格と維持費が掛かります。 キー太先生 そうなんですか。部屋も狭くなるから （30年後の更新工事にその倍額の費用が掛かりますけど） 営業マン 2階建てですか？ キー太先生 木造軸組（在来工法）の2階建てで検討しています。 営業マン 弊社は木造軸組もやっています。 （知っています。だから来たのです） キー太先生 他に木造軸組（在来工法）の会社はありますか？ 営業マン ○○とか、××とか。ところで積水ハウスさんをご覧になられましたか？ キー太先生 はい。 （弊社とヘーベルハウスはダントツで高いと自分で言ってました） 営業マン 積水ハウスさんのキッチンすてきですよね。 奥様は弊社のキッチンはいかがでしたか？ キー子奥様 アイランドキッチン、対面キッチンいいですね。 （奥さんに気に入られたら成約率UPなので旦那はほとんど無視です） キー太先生 どこにお願いするか相見積で決めたいと思っていますが、 どんな間取りできるのか提案頂けますか？ 営業マン はい。提案させて頂きます。 （ほとんどの住宅メーカーは無料です。 S林業は地盤調査費の名目で有償（当時5万円）でしたが、 キー太先生は後腐れなく、あえてS林業に依頼したことがあります） いつお伺いすればよろしいでしょう？ キー太先生 他社さんかも提案を受けるつもりですが、だいたいのイメージがあります。 たたき台だ出来てから、展示場で設計士さんと打ち合せしたいのですが、 大丈夫ですか？ （一からの家での打ち合せは大変時間が掛かります） 家づくりの準備(3)セグメントを参照ください。 営業マン 承知しました。設計者に相談して、たたき台プランを作成します。 いつ出来るか後日、連絡いたします。 （2週間くらいが多い）。 キー太先生 よろしくお願い致します。 （競合他社へも足を運ぶかウォッチされてます） 複数の住宅メーカーに企画設計を依頼しても構いません。 ただし、多すぎるこちらの対応も大変ですので 多くても３社ぐらいに絞りましょう。 依頼のやり方は「家づくりの準備(3)セグメント」を参照ください。 キー太先生は一級建築士ですが、最初のころの物件では 住宅メーカーにプラン提案をお願いしました。 目新しい提案を期待したのですが、時間を浪費したなと思いました。 やはり、自分の要望は自分がよくわかっていますし、 希望プランを提示して進めています。 希望プランはCADで描かないでエクセルで描いた間取り図です。 ご自分でプランを簡単に描かれたい方は、 「エクセルで間取り」で検索してみてください。 住宅メーカーがぞのエクセル作成のたたき台間取りを メーカー図面におこして作成してくれます。 次回 企画設計のやりとり
2023.09.05
コメント(0)
-
家づくりの準備(14)グレード 内部仕上げ(6)電気
こんにちは 注文住宅を建てる時の家づくりの準備です。 家づくり、家を安く買いたければ、施工者とネゴ（交渉）しなければ安くはしてくれません。 そのためには、複数の施工者からの相見積もり、入札しなければ比較も交渉もできません。 内部仕上げ（6） グレード 電気設備 について 分電盤、照明、コンセント、テレビモニター付インターホン、TEL・LAN・TVのことです。 こちらも間取りが決定した後にプロットして設定（見積条件）とします。 間取りだけの相見積は、電気工事が各社の想定見積になってしまうため、 比較できなくなるためです。 １)分電盤 ＜場所＞ ブレーカーが落ちたとき復旧しやすい場所が望ましいですが、 見栄えもあるので以下の場所が選ばれます。間取りにプロットします。 ・玄関 シューズボックス内など。賃貸物件の場合は近くて便利です。 ・脱衣所 電気に湿気は良くないですが、若干のデメリットです。 ・キッチン 油や煙で汚れで盤が汚れやすいのが、若干のデメリットです。 ・WIC ルーターもおけるのでWICがあるならお勧めです。 ＜容量＞ コンセント回路数で決まってきますので、特段指定しなくてもいいです。 興味のある方は、パナソニック「分岐回路数と主幹容量の決め方」で検索してください。 ・一般戸建て40Ａ～ オール電化50Ａ～ 18回路 2）照明 照明器具のコストは30万円程度です。 しかしながら、施主が照明計画の見積図をつくるのは大変だと思います。 でも大丈夫です。 パナソニックが間取り図さえあれば無料で照明プランを作成してくれるサービスを 提供しています（パナソニック様々です）。 「パナソニック住宅照明プランニングシステム eあかりプラス」で検索して見て下さい。 ・キー太先生は、照明計画のうち主照明（引っ掛けローゼット）だけ 支給品の見積条件します。住宅メーカーに依頼するより ネットやホームセンターで注文して施工者に支給するほうが安いのでそうしています。 ・ダウンライトは建設会社工事にします。 近年、ダウンライトもLEDですが、管球交換が出来ない器具一体型が多いです。 一体型はイニシャルは安いのですが、経年で球が切れると都度、電気工事士に交換工事を してもらわなければならないので、ランニングが掛かります。 よって、１０年が目安（実際の耐用年数が不明）ですが一斉に交換したほうがよい時期が くると考えられます。 3）コンセント ＜場所＞ パワービルダーなどは、1部屋2カ所までは標準装備、それ以上は追加オプションにしている ところもあります。コンセントが欲しい所を間取り図にプロットしましょう。 雑コンセント以外はエアコン、電子レンジ、食洗機、冷蔵庫、洗濯機、ホットプレートなど その用途を記載するだけでいいです。 ユニットバス、洗面台、トイレの衛生器具はプロットしなくてもわかるので大丈夫です。 近い将来、電気自動車になりますので駐車場のEV用コンセントを忘れずに。 4）TVモニター付インターホン ＜場所＞ 玄関（外）に対してどこか1階、2階の使いやすいところに（1対2）に受信機を プロットします。 5）TEL・LAN・TV ＜場所＞ 固定電話を使う場合は電話を置く場所にプロットします（コンセントも忘れずに） TVを置く場所にプロットします（コンセントも忘れずに） LANは情報コンセントの位置をプロットします。 無線LANで使う前提あればルーターを置けるWICなどが便利です。 キー太先生はTEL・LAN・TVを個室にも見込みましたが、居間でしか使っていません。 TVはケーブルテレビやネットでも見れますが、ランニングが掛かるのでアンテナを 設置しました。 よって、アンテナ工事を別途工事にし、後日ネット販売のアンテナ専門工事業者で 2万円ぐらいで取付けてもらいました。 以上、家づくりのための準備に対する回は終了です（外構工事は後日）。 ざっくりですが、建設費に関わるセグメント、スペック、グレードを イメージできましたでしょうか。 家を見る知見をわかりやすくお伝えできましたでしょうか。 次回は、住宅展示場での流れをシミュレーションします。
2023.09.02
コメント(0)
全10件 (10件中 1-10件目)
1
