2023年12月の記事
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工事請負契約書（その１）約款の条文1～12
こんにちは キー太先生です。今回は「工事請負契約書」についてです。注文住宅における工事請負契約書とは、施工者が建築工事を発注、施工者が受注する内容についての契約書です。「建築請負契約」と呼ぶこともあります。住宅業界はクレーム産業であるとSハウスに就職した大学の友人が嘆いておりました。それだけトラブルは珍しくないようです。また、法令で作成義務があるからというよりモンスタークライアントから施工者が身を守るためでもあるのです。請負契約書約款のひな形は、いろいろな団体が作成しております。民間連合協定工事請負契約約款民間建設工事標準請負契約約款（乙）国交省住宅金融公庫融資住宅工事請負契約約款日弁連住宅建築工事請負契約書約款など約款は法律のように難しい言葉が並んでいるため、つい読み飛ばしたくなりますが、これには極めて大切なことが書かれています。上記の標準約款は比較的、施主に有利になっていますが、施工者が用意する約款は必ずしもそうではありません。理解せずにサインすると同意したことになりますので後で大きなトラブルが発生しても取り返しがつきません。約款の条文（抜粋）は次のようなものがありますので頭に入れておきましょう。 1.工事に関する基本的な事項 2.請負代金に関する事項 3.引渡しに関する事項 4.工期の延長・工事中止に関する取扱い 5.損害賠償・違約金に関する事項 6.不可抗力に関する事項 7.第三者に対する損害賠償に関する事項 8.工事の検査時期や方法 9.工事完成後の代金支払時期や方法10.工事が不適合な場合の措置や保証保険契約11.債務不履行の場合における違約金12.契約に関する紛争の解決法上記の約款の条文を工事請負契約書（その２～６）で解説します。次回は「工事請負契約書（その２）」です。
2023.12.31
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新築一戸建てトラブルランキング
こんにちは キー太先生です。「新築住宅トラブル」についてです。念願の新築一戸建てを建てたのに、残念なトラブルに巻き込まれる方が一定数にるのが現実です。どんなトラブルが起こっているのか知っておくことは、家づくりの参考になるに違いありません。①トラブルの確率 新築等に関する相談 23,529件（他、リフォームに関する相談 12,243件） 「新築等相談」のうち、注文や売買により取得した新築住宅に係る相談は、15,585件 そのうち、６０％が住宅のトラブルに関する相談とのこと。 ∴15,585×0.6件/新設住宅全数859,529件＝約1%が残念な方になる確率と推察します。 これは電話相談をした件数なので潜在数は多いでしょう。②どんな人 相談者の約９０％が消費者で「新築等相談」では「30〜40歳代」の割合が高い。③どんな家（構造種別） 住宅の構造種別は、「木造」が電話相談全体で71.1％を占めています。④トラブルの相手 住宅のトラブルに関する相談における主な苦情の相手方は、「新築等相談」では 「新築時の施工業者」の割合が最も高く58.1％、次いで「不動産業者」が26.7％⑤どうして欲しい（どう解決したい） 住宅のトラブルに関する相談における相談者の解決希望内容は、「新築等相談」では、「修補」の割合が53.9％と最も高く、「修補と損害賠償」を加えた「修補」を含むものの合計は60.7％を占める ⑥不具合の事象と部位 一戸建ての場合は、不具合事象と部位は 1位 20.0% ひび割れ 外壁、基礎 2位 13.8% 雨漏り 外壁、屋根 3位 13.2% 性能不足 設備機器、開口部、建具 そのほか、はがれ、変形、汚れ、漏水、作動不良、傾斜、排水不良、床鳴り、キズなどがあります。⑦いつから 築後年数別 の相談件数の割合は、 築後年数が1年未満の相談は31.1％ 1年以上2年未満 は9.2% 2年以上3年未満は5.7%出典：公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センタ「住宅相談統計年報2023」キー太先生 1位ひび割れ、モルタル吹付の外壁は質感がいいので、どちらかと言えばプロに好まれますが 伸縮しますので設計・施工に気を使います。 雨漏りが2位とは意外でしたが、お気の毒さまです。 施工者が下手なのか設計の収まりが悪いのか、どちらの責任かで揉めることが多いです。。 多くは1年未満で発覚するようです。 残念なトラブルに巻き込まれる方になってしまった場合にその解決方法は、 契約書がよりどころになります。 次回はよりどころになる契約書「工事請負契約書（その１）」ついてです。
2023.12.28
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電気自動車と住宅（Ｖ２Ｈ）を考える
こんにちは キー太先生です。前回は「太陽光発電について」でしたが、今回は「電気自動車と住宅」についてです。電気は便利なエネルギーですが、貯めておくのおくのが難しいのが欠点です。よって、電気を貯めるにはバッテリー（蓄電池）が必要です。また、そのバッテリーは重量があり劣化が早く、価格が高いのが課題です。電気自動車（ＥＶ）やプラグインハイブリット車（ＰＨＥＶ）のバッテリーに蓄えた電気を家（家庭）の電源として活用しようというのがＶ２Ｈ（Vehicle to Home）です。ただし、電気自動車に蓄電される電力は直流ですが、家電は交流ですので変換が必要です。どんな活用が考えられているかと言えば、例えば電力料金が安い夜間電力でＥＶに蓄電し昼に電気を使用するとか、災害（停電）時のバックアップ電力して使用することです。、さらに、太陽光発電・家庭用蓄電池対してＶＨ２（ＥＶ）を付加できる一体化のパワーコンディショナー（蓄電システム）も出てきました。・オムロンV2X（オムロン）・トライブリット蓄電システム（ニチコン）、・V２H蓄電システムeneplat（パナソニック）など（ＥＶ）車種によって対応の可否がありますので選定には注意が必要です。ちなみに、一般的にＥＶは２つの充電口があり、日本では普通充電器（Ｊ１７７２）、急速充電（ＣＨＳｄeＭＯ）が主流です。また、米国、欧州、中国のＥＶも規格が異なる２つの充電口がありますが、ステラは例外的に普通と急速を兼用した１つの充電口（NACS）があります。将来、規格変更があってもアダプター対応でＥＶ車に充電できなくなるとかの心配はありませんが、ＶＨ２は黎明期ですので若干の影響があると考えられます。キー太先生 モダニズム建築の礎を築いた建築家、ル・コルビジェは、様式主義の建築に異を唱え 「一つの家屋は一つの住むための機械である」という名言を残しました。 つまり、工業化の時代に則って建築の在り方もアップデートすべきと訴えたのですが、 このような設備の実装が必須になるのは避けられないでのしょう。 キー太先生の自家用車は、新車で買ってから１９年経ちますが、 走行距離がたったの３万３０００Kmです。 まさに駐車場に置いてある大きく高価な蓄電池になってしまいそうです。 次回は「新築一戸建てトラブルランキング」です。
2023.12.25
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東京都の太陽光発電設置義務化を考える
こんにちは キー太先生です。「東京都の太陽光発電設置義務化」についてです。クリスマスですね。街の明かりを感じる季節です。太陽光発電は省エネに関するアイテムの一つです。省エネ≠省コストなので負担が生じます。環境を守るのはコストが掛かるのです。＜概要＞①都は2030年までに都内の温室効果ガスを50％削減する「カーボンハーフ」 の実現に向け、再生可能エネルギーの利用拡大を推進しています。②原則、大手ハウスメーカー等が供給する新築住宅等が義務対象です。 屋根が狭い、北向きなどの場合は除外できるそうです。なお、既存の住宅は対象外です。③２０２５年４月から施行されます。④自治体によって補助金があります。＜費用＞一戸建て住宅の太陽光発電の設置費用の目安です。約20㎡ 3Kw パネル費 78万円 設置費15～21万円 合計 93～ 99万円約25㎡ 4Kw パネル費 104万円 設置費20～28万円 合計 124 ～132万円約30㎡ 5Kw パネル費 130万円 設置費25～30万円 合計 155～ 160万円キー太先生住宅メーカー（約50社）で新築する住宅は太陽光発電設置義務対象となります。東京都の一戸建て住宅は約225万棟、そのうち設置率は現在4.2％（9.5万棟）程度とのことですが、義務化されることで毎年2万棟の新築住宅に設置される試算です。したがって、太陽光発電設備は住宅メーカーのほぼ標準仕様になるでしょう。住宅メーカーは建築費が上がるので、販売に影響が出ることを懸念しておりますが、負担する施主にとってはもっと影響があります。イニシャルだけでなく、更新費用も念頭に入れる必要があります。パワーコンディショナーが１０年で保証が切れます。また、ソーラーパネルの法定耐用年数が１７年ですので期待寿命が３０年ぐらいです。どちらにしても３０年前後に１００万円単位の更新費用が掛かりそうです。かつて、民家の屋根に太陽熱温水器が多く見受けられました。しかしながら、太陽熱温水器はソーラーパネルと比較して経済性が高いにも関わらず、訴求力と補助金の差で新設が停滞しました。また、更新についても停滞しております。予測は難しいですので、太陽光発電も将来どうなるかわかりません。よって、将来の更新を考えて、屋根一体型でなく屋根置き型がいいのではとキー太先生は思います。次回は「電気自動車と住宅（ＶＨ２）を考える」です。
2023.12.22
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ウッドショックと建築費
こんにちは キー太先生です。「ウッドショックと建築費」についてです。ウッドショックとは、コロナ禍の2021年、初頭から年末にかけて集成材や製材の価格が高騰し、木造住宅等の建築に影響を与えている問題です。ウッドショックは終了したのでしょうか？＜ウッドショックの原因＞・アメリカにおける新築住宅の需要増・中国における木材の需要増・コロナ、インターネット通販の隆盛におけるコンテナ不足、流通の停滞・ロシアの木材輸出禁止措置における影響ロシアは世界全体の木材輸出量の21%を占めております。日本がロシアから輸入する木材の割合は多くなく、日本国産材自給率は約40%です。木造住宅における木材価格は本体工事の10～20%と類推されますので、2000万円の住宅価格の木材価格が200万円→1.5倍となると300万円、2倍になると400万円のインパクトがあります。ウッドショックの原因は、複合的な要因ですが林野庁の公表するデータをみると輸入製材、集成材、合板とも木材価格はピークアウトしていることがわかります。 しかしながら、建設費は木材以外の材料と施工費の合計ですので、日本建設業連合会(2023.4)によると2021.3以前と比べ労務費が10%増加しております。注文住宅の建築費（首都圏） （国土交通省）年度 建築費 延床面積 ㎡単価 （万円） （㎡） （万円）2011 2,847 118.6 24.02012 3,321 122.6 27.12013 2,951 120.9 24.4 2014 3,206 132.7 24.22015 2,964 113.7 26.12016 3,061 113.3 27.02017 2,958 120.4 24.62018 3,558 116.9 30.42019 3,301 117.2 28.22020 3,510 113.1 31.0 2021 4,077 125.0 32.6 キー太先生 ㎡単価に見る限り、2011年に比べて2021年は1.35倍になっております。 注文住宅の建築費高騰の原因は、現在はウッドショックというより アメリカの住宅建設の好景気、円安、資源インフレに伴う労務費の上昇が原因と 考えれらます。 ちなみに2006年から2008年にも鋼材価格が高騰しました(アイアンショック）。 キー太先生は、へーベルハウスに鋼材価格が高騰しているので今契約してもられば、 価格を据え置きますのでと発注契約を促されました。 その時はその時と言って、パスをしましたが、 その後、鋼材価格の高騰はピークアウトし、住宅の建築費は2009年からまた下落しました。 材料、労務費が上がってもすぐに建築に転嫁されず、1年くらいの遅効性があります。 値下がりも遅効性がありますのでピークアウトしてから徐々に下落（収束）します。 キー太先生は、不動産は遅効性がありますのでそれを勘案し、 株価と同様に皆が建てていない時に動くのがお買い得と考えます。 また、施工者が早くしないと値上がりするというのは、 よくある常套手段ですので慌てることなく家づくりを実現してください。 次回は「東京都の太陽光発電設置義務化を考える」です。
2023.12.19
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明治神宮外苑のイチョウ並木について
こんにちは キー太先生です。「明治神宮外苑のイチョウ」についてです。明治神宮や三井不動産が事業主体の明治神宮外苑（新宿区）の再開発事業を巡り、一部の紙面が騒いでおります。。論点がよくわからなかったので調べてみました。＜坂本龍一氏の反対の陳述書＞（東京新聞の取材依頼）・時が育んだ美しい樹木や景観、環境が壊されてしまいます。・オリンピックを利用してあの地域を再開発するために規制緩和がなされたこと。・子供たちに美しい日本の姿を残せない様々な現実には忸怩（じくじ）たる思いがあります。＜経緯＞（三井不動産）・2018年11月 東京都にて「東京 2020大会後の神宮外苑地区のまちづくり指針」策定・2022年3月10日 本事業区域に聖徳記念絵画館前のエリアを加えた整備計画（以下、「本プロジェクト」）の範囲にて、東京都より都市計画決定告示・東京都環境影響評価(※2)審議会での審議を経て東京都環境影響評価書を提出、 2023年1月30日東京都より東京都環境影響評価条例に基づく着工届公告・2024年の新築着工、2036年の全体竣工＜樹木の変化＞（三井不動産）面積比における緑の割合が25％から30％に増加象徴的なイチョウ並木は計画どおり保存。＜開発前＞ ＜開発後＞・伐採樹木７43本 → 新植樹木837本・移植樹木275本 → 保存樹木275本・保存樹木886本 → 保存樹木886本キー太先生 サステナビリティとは持続可能性であり、環境や経済等の配慮した活動を行うことで 社会全体を長期的に持続させていこうという考え方です。 環境を守る＝木を切るなではなく、山林の樹木でも間伐し人が手を入れないと維持できません。 これからの時代も税金を投入し続けて、公園や樹木を整備・維持し続けるには 限界がありますので、それこそサステナビリティではないのです。 特に東京新聞の取材が火付け役というのが、うさん臭さを感じます。 闘病中の坂本龍一がどれだけ事業内容を理解していたか疑わしいところです。 なお、亡くなる1ヶ月前に計画の中断、計画の見直しを小池知事に求めていますが、 具体的な反対理由の言及はありませんでした。 開発＝利益＋環境破壊の単純思考の左派崩れの環境屋やマスコミは最悪です。 三井不動産の肩をもつつもりはありませんが、再開発は道路、広場や散策路などの インフラを整備・改良しつつ環境を改善することを実現することと開発利益ととのせめぎ合いです。 まるで、豊洲市場の地下水問題を問題にして騒ぎ立てたマスコミを彷彿させます。 またしても左派の飯のタネ、それに乗っている、踊らされている面々はどんな人でしょうか。 木を切るなとか自然破壊だと騒ぎ立て、老人たちのノスタルジィと自己満足を満たし、 若者のためだと言いながら、若者に借金や維持のツケを回すのはいかがなものかと思います。 坂本龍一氏もそう言うなら、私財の一部でも寄付したらと思いますが。。。 キー太先生は、身銭も切らずに人を扇動する人の話をまともに相手にしません。 次回は、「ウッドショックと建築費」です。
2023.12.16
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不動産が相続税対策に役立つか
こんにちは キー太先生です。「相続税対策」についてです。本当に不動産が相続税対策に役立つのでしょうか？はじめに 相続税はいつできたのか？ →創設は明治38年。明治37年2月に開戦となった日露戦争の戦費調達が目的とされています。 この時代は武士階級の家父長制が原型で、家督相続者（通常は長男）1人が遺産を 受け継ぐというものでした。 昭和22年の憲法改正で、家督相続が廃止となり兄弟など数人への分割相続が広まりました。 相続税の対象は？ →遺産額が基礎控除（法定相続人が1人の場合は3,600万円、2人＝4,200万円、3人=4,800万円） を超える場合です。 相続税の対象は？ →死亡者数に対する相続税の課税件数は、9.3%（2021年） 課税があった被相続人1人に対する相続税額の平均は1,819万円とのことです。 ちなみに税率は基礎控除後の金額に対して10～55%です。 亡くなる人のうち、100人に9人しか関係のないのが実態です。 相続税対策にアパートを買えとか建てろとか言い寄ってくる業者はどうでしょうか？ 不動産の相続税評価額は時価（実勢取引き価格）より低く設定されていています。 優遇しているわけではなく不動産は現金と比べて流動性が低く売却に時間と費用が掛かるため 割り引いているだけです。 土地については、地方の土地は時価と評価額の乖離が小さいため節税効果が小さいです (路線価は時価の8割程度で設定されるが需要が少なく時価が低い）。 反対に時価と評価額の特に乖離が大きい都心のタワーマンションの高層階は 節税効果が大きく、ちなみにタワマンの時価は評価額の3倍以上、 一般的なマンションは平均2.34倍、一戸建ては1.66倍とのことです。 節税と税改正のイタチごっこですが、2024年にタワマン、マンションの評価額を 戸建て並みの評価額の乖離となるよう是正（改正）される予定です。 建物については、相続税評価額（固定資産税評価額）は建設費の約6割ですので 現金で建設すれば節税になります。 また、アパート等の場合は、貸家建付け地、借家権を勘案して評価額が軽減されます。 これも優遇しているわけでなく、借家人権利の制約が大きいという理由からです。キー太先生 相続税は遺産額より少ないですが、現金で納付しなければなりません。 不動産で節税は可能ですが、納付する現金がなければ不動産を売却せざるを得なくなります。 また、複数の相続人がいる場合、不動産は分割することが難しいですので 複数の不動産を持っているとか十分な金融資産も持っていないと 相続人間の分割協議が難しくなります。 キー太先生は相続税を不動産で節税できたとしても負動産では意味がありませんので 不動産効用性や遺産分割の試算ほうが大切だと考えます。 次回は「明治神宮外苑のイチョウ並木について」です。
2023.12.13
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不動産の税金について
こんにちは「不動産の税金」についてです。日本の税制は歴史はざっくりこんな感じです。 701年 大宝律令 祖・庸・調 祖：男女の農民に課税され、収穫した稲の3％を納める税 庸：男子に対し都での労働（年間10日間）または布を納める税 調：男子に対し布や絹などの諸国の特産物を納める税 平安時代～農民は土地を所有する豪族に対して年貢や公事（糸・布・炭・野菜など）、 不役（労働で納める税）などを納めました。 江戸時代 間口税 道路に面する間口が広ければ広いほど、税金が多く課せらる仕組 （京都の町屋がうなぎの寝床なのは、豊臣秀吉が導入したための文献なし） 1873年 地租改正 明治政府により地価の3％を地租として貨幣で納めさせました。 また、所得税や法人税が導入されました。 ちなみに所得税は、所得金額300円以上の人を対象し、納税者は0.3％しか いなかったため、「名誉税」とも呼ばれていました。 農地が対象でしたが、その後宅地にシフトしてぃます。 戦後 シャウプ勧告 戦後税制の出発点は昭和２４年のシャウプ勧告でかつシャウプ勧告で 現在まで骨格的に残っているのは固定資産税制度です。 税金は応能税（個人の負担能力に応じて課す租税。累進課税の所得税など） と応益税（行政サービスの受益者がその負担をする租税）にざっくり分けられます。 また、国税は応能税、地方税は応益税とする傾向があります。 固定資産税は応益税であり、持ち家ではあまり固定資産税の負担率を意識する機会が ないですが、貸家では家賃収入から固定資産税（土地・建物）を3％～7%の費用を 負担しております （立地・築年数・有効率で一概には言えませんがキー太先生の平均5.3%）。 ＜固定資産税＞ 課税標準額（= 固定資産税評価額×負担調整率や特例）×1.4％ 土地についての軽減、住宅やアパート等の敷地で 200㎡i以下 小規模宅地 固定資産税評価額×1/6 200㎡i超 一般宅地 固定資産税評価額×1/3 (他に都市計画税がありますが、用途地域内にある土地や家屋を対象とし税率は一律0.3%です。 用途地域外にある土地や家屋には、都市計画税は課税されません。） 建物につていの軽減 新築住宅（建物部分）については3年間（新築マンションなどは5年間）、 認定長期優良住宅では5年間（新築マンションなどは7年間）、 120m2相当分までは固定資産税が半額になる特例などがあります。キー太先生 前のブログで「不動産はインフレに強い」ことがメリットと述べましたが、 戦争や財政破綻の場合は、話が変わってきます。 太平洋戦争の戦費は膨大な額なので、税金を使って調達するのは不可能でした。 戦費のほとんどは日銀による国債の直接引受けによって賄われていました。 ご存じのとおり、戦後猛烈なインフレのため、政府は1946年に、 まず新円切り替えを行い、すべての現金を銀行に集めた上で預金を封鎖しました。 同年、10万円以上の財産を所有する個人を対象とした財産税を新設されました。 この財産税は、不動産（預金も対象）などの保有する資産の額によって資産の9割が 徴収される累進課税でした。 「不動産は移動したり隠したりできない資産」です。 歴史が不動産を課税のターゲットにしやすいということを物語っています。 次回は「不動産が相続税対策に役立つか」です。
2023.12.10
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税金のいろいろ
こんにちは キー太先生です。「税金」についてです。罰金みたいに税金を取られるので、ネットでこんな揶揄が拡散されています。 働いたら罰金 所得税 買ったら罰金 消費税 持ったら罰金 固定資産税 住んだら罰金 住民税 飲んだら罰金 酒税 吸ったら罰金 タバコ税 乗ったら罰金 自動車税・ガソリン税 入ったら罰金 入浴税 起業したら罰金 法人税 死んだら罰金 相続税 継いでも罰金 相続税 あげたら罰金 贈与税 貰っても罰金 贈与税 生きているだけで罰金 住民税 若いと罰金 年金 老けても罰金 介護保険 働かなければ賞金 生活保護１０前にネットで見たことがありした。今もオチは変わらず働かなければ賞金（生活保護）です。「若いと罰金（年金）」や「老けても罰金（介護保険）」は無かったような気がしますので、時世を感じます。税金といえば岸田首相の迷走ぶりは、中国の故事「朝三暮四」を彷彿させます。 宋の国に狙公（そこう）（猿のおじさん）と呼ばれる人がおりました。 多くの猿を飼い意思の疎通も出来ました。自分より猿を大事にしておりましたが、 貧乏なになったため餌のドングリを減らそうとします。 「朝に3個、夕に4個で足りるか」と猿たちに尋ねたところ、みな激怒。 「朝に4個、夕に3個で足りるか」と猿たちに再提案すると、みな大喜びしました とさ。自民党は「聞く力」で新しい時代をつくるらしいですが、長く検討したわりには「判断する力」に問題がありそうです。岸田首相のニックネームが「増税メガネ」から「減税ウソメガネ」に改名されたそうなので、国民は猿ではなかったですね。なお、2023年11月14日に自民・公明・国民民主で可決された首相らの給与アップ法案は、自動的に連動する形で国会議員の期末手当（ボーナス）も年額で約18万年増額されるそうです。働いてくれれば文句はないですけど。また、狙公（そこう）（猿のおじさん）は自分より猿を大切にしてましたが自民・公明・国民民主は、国民より自分を大切しているようです。次回は「不動産の税金」です。
2023.12.07
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「リバースモーゲージ」「リースバック」の罠
こんにちは「リバースモーゲージ」と「リースバック」についてです。名前だけは聞いたことがあるでしょうか。持ち家がある高齢者が住み続けながら、資金（融資・生活費）の提供を受ける仕組みです。しかしながら、似て非なるものなので注意しましょう。 ①リバースモーゲージは、一般的に自宅を担保に生活資金を借り入れし、そのまま自宅に住み続けながら、死亡した時に担保としていた不動産と借り入れ金とを清算するという仕組みです。リバースモーゲージと呼んでいますが、不動産担保ローンのことです。②リースバックは一般的に自宅を売却して売却代金を一括で受け取り、売却と同時に賃貸借契約を締結し、毎月家賃を支払い住み続ける仕組みです。つまり、不動産（資産）を①事後（死亡）清算とするか②事前売却とするかです。＜留意点＞、①リバースモーゲージは自宅を担保にしたシニアローンの債務者になります。金利が上がったり、不動産担保価値が下がったり、契約期間を超えて存命すると、自宅を売却して一括返済を求められる可能性があります。また、契約者の死後に遺された配偶者が住む家を失ったり、相続人に借金が残る可能性があります。②リースバックは購入した不動産会社の所有となり、借家人になります。家賃増額で払えなくなったり、（期限のある）定期借家契約では契約を超えて存命すると、退去を求められます。不動産会社が第三者に売却する可能性もあります。キー太先生 年齢(65才以上）や担保不動産（一戸建てや評価額）などの利用制約がありますが、 相続人（配偶者、子ども）がおらず、 契約者の死後に住んでいた家（不動産）が不要であれば 予め金銭に変えて豊かな老後にしたいという方はメリットがあるでしょう。 相続人（配偶者、子ども）がいる場合は、トラブルになりやすいので要注意です。 どちらにしても、 ①の金利が高かったり、②の売却金額や安かったり、家賃が高かったりします。 その条件等によっては、高齢者向け貧困ビジネスや相続トラブルの種になりかねません。 また、契約者の健康寿命は誰にも予測できませんので、 住み続けられなくなった時のことも考えておく必要があります。 興味がある方は、まずは民間会社より 地方自治体の「社会福祉協議会」や「住宅金融支援機構」が提供している リバースモーゲージから検討されることをお勧めします。 次回は「税金のいろいろ」です。
2023.12.04
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長く住み続けられる住宅を考える
こんにちは長く住み続けられる住宅は、長期優良住宅（高耐久）を建てて維持管理をしっかりやること。確かにその通りですが、本当でしょうか？クルマの場合、（一財）自動車検査登録情報協会によると2021年3月末の乗用車（軽自動車を除く）の平均使用年数は13.87年となります。さかのぼると1990年は平均9.26年、2000年は平均9.96年、2010年は12.70年ですので年々平均使用年数が長くなっています。アメリカの平均使用年数はわかりませんでしたが、2022年.1月の平均車齢が12.2年だそうです。つまり、10年以上のモデルはもちろん、走行距離が10キロ、20万キロのクルマが並んでいるのも当たり前だそうです。見た目や他人からの評価を気にしない「お国柄」もあり、「乗り潰す」の文字通り、動かなくなるまで乗り続ける人が多いのそうです。州によっては車検制度もないので、コンディション維持を自己責任です。平均使用年数が13年なのは、13年を経過したクルマに自動車税15%アップ課税されるのも理由の一つです。18年を超えるとさらに課税されます。（環境のためと言いながら、ガソリンでなく自動車重量税も上がるのは意味不明が、 補助金を捻出するための財源でしょうが）日本の平均使用年数が短いのは、税制で買い替えを誘導されていると考えられます。クルマを長く乗り続られない＝長く住み続けられない住宅と考えるとわかりやすいです。＜クルマを買い替える（乗り換える）動機＞ ＜家を建て替える（住み替える）動機＞・車検代が掛かる ＝家の維持費が掛かる・故障した ＝家の修繕費が掛かる・税金がアップした ＝税金が高い（賃貸の場合に減価償却が出来きない）・乗車数が足りない ＝部屋が足りない。家族構成が変わった・高齢化による免許返納 ＝高齢化等で住み続けられなくなった・燃費が悪い ＝断熱性能が低い・衝突安全性が低い ＝耐震性が低い ・デザインが古くなった ＝デザインが古くなった日本でも５０年前のスカイラインに乗り続ける人もおりますので、家の場合もコストを掛ければ物理的に永久に住むことが出来ます。キー太先生 長く住み続けられない住宅は上記の動機がありますが、 長く住み続けられる住宅は、その問題もさることながら ・維持・修繕が建て替えより経済的合理性があること（維持費が安いこと）。 ・新築にはない経年の趣きがある家を建てること（経年の味がある家）。 「住宅を購入するなら新築がよい」という割合が国民の８割超もいる新築志向がある。 住生活に関する意識調査の結果概要 （国土交通行政インターネットモニターアンケート） が重要ではないでしょうか。 子どもや第三者にも住みたいと思われる家づくりが出来たらいいですね。 次回は「リバースモーゲージ」「リーバック」の罠です。
2023.12.01
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