2019年01月の記事
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物件の探し方
私の不動産投資物件の探し方を紹介しようと思います。 現在私は所有の物件は戸建て8つ、アパート４棟合計34戸を所有しております。 その購入の経緯は様々です。 初めての物件は岡山大家さんがまだ不動産屋さんにお勤めの時に紹介していただいた物件です。 2つ目の物件はその岡山大家さんのオフ会の飲み会で来られた当時不動産会社にお勤めのイケメン売買担当さんから飲み会の席で「あつさんボロい平家興味あります？」ってお話しを頂き購入する事に。 3つ目は本業のお客様がたまたま世間話をしていたら引越しをするということで今の家をどうするか悩んでるという事をお話しをしていたらお聞きしたのでそこから話が進んで相場の半値以下で購入する事に。 それ以降は岡山大家さんのあみだくじや岡山大家さんのブログに「こんな物件が本に載ってましたよ」って言う記事を見てすぐに問い合わせして購入したり、ネットで見つけて指値して購入したり、散歩してて気になる物件を見つけて不動産屋さんに謄本を上げてもらって購入したり。 色々です。 でも、改めて見るとやっぱり不動産って縁だと思うんです。 縁があるものは買えるし縁がないものは買えない。 でも縁は自分で行動しないと繋がらないんです。 長々となりましたがお待たせしました。 不動産大好きあつの最近の物件の探し方を紹介したいとおもいます。 その1、インターネットサイトで探す。 まあ、ありきたりですね。 アットホームやすまいる岡山、スーモなどありますがオススメはニフティ不動産です。 殆どの検索サイト情報をまとめているサイトでここを見るだけでいろんな検索サイトの新着情報がまとめられています。 いちいちたくさんのサイトを見たりしなくてもここだけでそこそこ網羅してます。 他にも個別の不動産屋さんのサイトもみてますよ。 その2、不動産屋さんの紹介 これは難易度高いです。なかなかいい情報は来ません。 大物大家になるまでは一般的なものが多いです。 その3、気になる物件を謄本をあげてアタック！ 私の場合、直接アタックはしません。 あえてお気に入りの不動産屋さんを通して謄本をあげてアタックします。 なぜなら不動産屋さんとの繋がりが欲しいからです。 確かに直接アタックが安く買えるかも…でも私の場合はその一つを安く買うより気に入った不動産屋さんと深く付き合いたい。 その方がWIN WINで単に物件を安く買えるとか紹介してもらえるだけじゃなく。 入居づけからトータルにサポートしてもらえます。 よーーく考えてみてください。 あなたが逆の立場ならどう思いますか？ いつもあなたを儲けさせてあげようとしてくれる人とそうでない人。 長くそして深くサポートしてあげたいのはどちらですか？ 凄くいい情報が来た場合、どちらに紹介したいですか？ 不動産投資は長い戦いです。 長い目で見て、どちらがあなたにとって良いのか？ その4、インターネットサイトの中古一戸建てではなく売地で探して古家付き物件をさがす。 これは意外に良い物件もあります。 なぜなら解体前提で更地わたしの場合の金額が載ってる場合が多く、家も意外に使える物件もあるので解体しなくて良いので安くして。って言う指値が通りやすいです。 わたしも現在戸建てを契約していてもうすぐ決済ですがその物件は更地わたしで6〇〇万でしたが解体予定の古家が私的には全然大丈夫でしたのでそのまま現状渡しで4〇〇万円と大幅指値で買う事になりました。 その5、スーモでやる気のない大家さんの物件を売る気はないか問い合わせる。 もちろんこれもその3、と同じでお気に入りの不動産屋さんを通して交渉しております。 理由は前回の内容と同じです。 この方法は多分あまり誰もやってないと思います。 賃貸募集なのに外観しか写真がない。 部屋の写真を見る限り大したリフォームもして無くやる気が感じられない。 今時ポットン便所でそのまま募集してる。 狙い目ですよ。 不動産は正直物件の取り合いです。 株のようにたくさんの人が同じ条件で買えるわけでなく、全て一点ものです。 その一点ものをいかに先に見つけるか… まだまだ他にも探し方はあるはずです。 貴方だけの、誰もしていないような物件の探し方を見つけたら楽しいですよ。 そこにはきっとブルーオーシャンが待ってます。
2019.01.29
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管理会社からのTEL
はいはい… この季節が参りました。 退去連絡が来るかな〜 来なければいいな〜 って思ってたらハイ来ました！ 自主管理の一号アパート物件の入居者さんからLINEが… 旦那と離婚したので実家に帰る為退去… それは仕方ありませんね。 って思ったら管理会社さんからTELが… 今度は二号アパートの入居者さんが窓を閉めても隙間が空いて寒いので何とかしてください。… この冬の時期は辛いわな。すぐ対応します。 すぐに担当もりてるさんにTEL、入居者と連絡を取っていただき次の日には直りました！ てっきり外との窓かと思ったら中の窓？ドアでした、、w でも無事綺麗に直りました。すぐに対応してくれたもりてるさんにはいつも感謝です。 って一安心したところでまた管理会社さんからTELが… 二号アパートの入居者さん一人退去です。 ガンにかかり入院して退院が難しいと… 仕方ないです。 高年齢の入居者さんはこういうのがあるから。 でも仕方ないですね。 って思ってたら管理会社さんからTELが… すでにもうウンザリ状態。ww 三号アパートの入居者さん退去。 高齢のため、病院に入院して退院できない見たい。 あちゃー やっぱり高年齢者ばかりの物件は辛いな… 退去が多いならついでにアパート名変えちゃろうかな… もともと変えたかったけど入居者が高齢者ばかりだったので何となく変えずらかったけど、この際変えてみようかなって思ってきました。w どうするかは考えよっと。 はあ、もう管理会社からの電話はかかってこなくてもいいよ。 しかしアパートは入退去が激しいわw 戸建てがやっぱり楽ですね。
2019.01.28
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ガス屋さんたのんますよ。
アパート三号の入居者さんがあまりにも高齢で何度か入退院を繰り返していましたがついに病院から退院することができなくなり、退去に。 20年間住んでくれてありがとうございます。 ちなみに私が買ってから5カ月での退去ww 20年間すんだ部屋がどんな部屋なのかドキドキしてました。 管理会社の営業マンさんが退去立会いをしてくださって、電話で部屋はすごい事になってます。。。 って言うもんだから余計にドキドキでした。 そして部屋の中はと言うと… どうですか？ 私的には…どおってことないww こんなもんへっちゃらです。w 営業マンさんに見に行きましたが綺麗でしたよって言うと…はあ？って感じでしたw すぐにリフォームの手配をして管理会社と同じグループのガス会社にキッチンとエアコン、換気扇、ワイヤレスTVインターホンをお願いして、まず先に大工さんがやりやすいようにとりあえずキッチンを外してもらう話を管理会社さん経由でしてもらってましたが… ようやくタイトルの話ですww 現在退去して１カ月半未だにキッチンを外してくれてません。 お陰でリフォームが全く進んでません。 大工さんも何度か電話で話をしてくれているはずなのに… なんてガス屋だ！！ 正直言ってもうそのガス屋にはしたくないです。 管理会社と同じ名前のガス屋で少しでも管理会社さんにとって良い方がいいかなってそのガス屋にしたのに… ずさんすぎます。 細かいことはあまりいいたくないけど… 他のガス屋はみんなお歳暮やお中元をくれます。 そのガス屋さんは全く手紙や挨拶すらありません。 アパートや戸建てを何戸かそのガス屋さんに変えてあげたのに… 挨拶すら一度もない… 電話しても聞いてない、知らないの責任逃れのたらい回し… やっぱり私も人間ですからいつも良くしてくれる所に良くしてあげたい。 人の振り見て我が振り直せ ってことわざがあるので自分はどうか？ 他人の期待を裏切ってないか？ 深く見つめなおすいい機会にしようと思います。 PS でもガス屋さん！私怒ってますから！w
2019.01.26
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決済
本日４号全空きアパートの決済でした、、 色々トラブルがありましたがなんとか…無事終わりましたw いや〜参りました。 今回は初めての振込決済でした。今までは全て売主さんとお会いしてその場で司法書士の先生と不動産屋さんと最後決済して終わりだったんですが 今回は振込するだけでおわり。 なんて楽だ… って思ってました。 本日午前中までに振込お願いします。って言われていました。 私は振込は前もってしてはダメでてっきり決済日じゃないと振込はしてはいけないと思ってました。 結局前もって振込しても良かったのですが、本日振込する事に。 午前中にしようと思ってたらなんと朝から本紀にお客さん殺到…いそがしくてなかなか銀行に行けない… 何とか１１時半ごろに銀行に行ったらすごい人。 何で⁇って思ったら25日で平日最終日… 金額的にATMではダメなので窓口に… 会社の給料やら振込やらたくさん来ていて… 順番の紙は既に8番目… ヤバイヤバイ！！ 間に合わないかも…ビクビクしながら順番待ち。 １２時過ぎに岡山大家さんからラインが… 振込確認できないから売主側の不動産屋さんが怒ってます… ヤバイヤバイ！ 今銀行です。すぐに振り込みます。って伝えたけど…今日はもう入金確認できないから来週だと言う事に… あー今日に合わせてリフォームや入居者募集中を予定してたのに…全てキャンセル。 ヤバイヤバイ！ 何とか振込出来たのが１２時半に… 自業自得…って諦めていたけど まさかの ギリギリで確認してくれていたみたい。 本日無事決済が終わりました。 時間は必ず守ろう。 事前に振込しても構わないと言うことを学んだ 不動産ご縁。 ご縁は大切に。 以後気を付けたいと思います。 アパート名も他の物件と同じくサイヤ人の名前にしました 早く満室にしたいです。 またリフォームや現在の状態をブログにアップしていきたいと思います。
2019.01.25
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本と考え方
最近不動産投資の本。 読んでないな〜 刺激がないというか… 一時はかなり読み漁りました。 色々なビジネス書も読み漁りましたが大体書いてあることは同じです。 たくさん読んだら読んだ満足感で終わってしまう。 やっぱり本は読んでいいなと思ったらすぐ行動してみる！ですね。 わかってはいるけどなかなかね〜 という事で今回は株の本の紹介です。 この本は私的には結構気に入っていて何度も読んでます。 今読み返し4回目ですw 【エントリーでP5倍 24日20:00〜】【新品】【本】一生モノの株のトリセツ 相場師朗/著 株はキャベツの千切りと同じ。 何度も何度も練習をして初めて上手くなる。 いいこと色々書いてますよ。株に興味のある方是非読んでみて下さい。 株の勝てる方法を素人が教えてもらっても同じように勝てないのはスケートの初心者が羽生くんに滑り方教えてもらったってすぐに同じように滑れないのと同じ。 みんな努力してるんです。 ブロガーとして有名なイケハヤさんがツイッターでこんなつぶやきをしてました。 「勘違いしている人多いけど、努力することは当たり前だし、それ自体は別に価値じゃないんですよねぇ。 それよりも、「どこで」努力するかが重要。 同じ努力でも、その努力を発揮する場所次第で、まったく成果が変わるんです。それを間違えたら元も子もないですよ。」 努力することは当たり前。 その努力をどこで発揮するか。 今はyoutubeに力を入れていらっしゃいます。 いつもイケハヤ大学みてます。w youtubeが今熱いとブログも更新せずにかなり力を入れているそうです。 私もyoutube熱い！って思ってますのでyoutubeではなく、youtube関連の株で参戦してますww 努力してます！ 頑張ってます！ っていう人たくさんいますが… それは当たり前だよっていつも思ってました。 そういう言葉を出す人っていうのは頑張ってるの基準が低すぎるw 本当に頑張ってる人は変わるから！ 周りからどうしたの？？っていうくらいわかるから！！ 私も変わります！ 努力する場所間違えないように… 考え方(ベクトル)を間違えないようにしたいと思います。
2019.01.25
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買い付けが通る
先日とある不動産屋さんから電話が来ました。 不動産屋さん「不動産大好きあつさんですか？ちょっと田舎の戸建てだけど興味ある？岡大裏のアパートもあるけど興味ある？」 って電話が。 私「興味あります。物件資料をメールで送ってもらえますか？」 不動産屋さん「私はメールの送り方がわからない。ＦＡＸにしてくれ…」 私「え？ちなみにこの物件の話ってネットに載ってますか？」 不動産屋さん「ネット？ようわからん。載せとらんよ。友達の持ってる物件だから。」 私は心の中で キターー！！ って思ってました。 このネット時代。 誰もが簡単に調べてすぐに問い合わせができる。 その時代にネットもメールも出来ない不動産屋さんの情報！ 激アツかもって思ってましたww その不動産屋さんは半年前くらいにたまたま車を運転していて目にとまった売り物件と手作り看板がついた物件をとい合わせたらその不動産屋さんでした。一度問い合わせしただけなのにわざわざ電話をくれるなんて。 ポイントは 「手作り看板」www 以前のその物件は価格が折り合わなかったけどその時に「私はボロの戸建てとアパート物件を探しています。古くてもボロくてもいいのでもしよろしければご紹介下さい。」って言っておいてよかった。 アパート物件も場所も良く、値段もそこそこですが満室ですが地域柄学生の激戦区。利回りが悪すぎる。何年か耐えられる方ならかなりいい場所が安く手に入ることに…でも今の私には無理なので丁寧にお断りしました。 代わりに田舎の戸建てを見てみることに。そこは田舎といってもその辺りでは1番栄えているところ。古家付きで更地わたし予定で〇〇〇万円。 正直高い。でもせっかくお話をくれたのでとりあえず古家付きなので見てみたいと伝えてみてみることに。 ボロいと聞いていたので期待していなかったけど、平屋でちょうどいい感じに古くておしゃれ！！めっちゃ気に入りました。現状渡しで土地値より少し安い金額で指値をしてみました。約〇〇〇万円安くお願いしてみました。 2日後… 不動産屋さん「不動産大好きあつさんですか？例の戸建てその金額でいいので話を進めますね」 おお〜すごい。良かった。 あとは手付けを入れるまでまだまだ油断はできません！ 楽しみだな〜
2019.01.22
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考え方
息子達と前回の考え方の話をしました。 子供の時間 まずは行動してみないとわからないよ。合っているのかどうか… 行動することによって見えてくることも変わるから…って伝えました。 例え話をしました。 例えば、岡山から北海道までったら成功だよ。成功には才能と努力と考え方が大切。 何も考えない奴は「行ってやるぜ〜」っていきなり走り出して北海道に向かうかもしれない。 でも考えて行動するとどんな生き方が早いかわかる？ 次男「そりゃ新幹線！」 長男「そりゃ、飛行機✈️」 要領の良い三男は後から「もちろん飛行機✈️ww」 私「確かに新幹線も飛行機の早いよでも、知らないだけでまだあるんだよ。」 学んでいくともっと早くいく方法を見つけたり考えたりする人に出会うから。 答えは「プライベートジェット」 自分だけの飛行機を家の敷地にあったらすぐ乗ってすぐに行けるよって。 長男「あー！月に行きます！っていう社長持ってるって言ってた！」 www そう！持ってるし、今度高級ブランドとコラボしたプライベートジェット買うんだよ！ 凄いよね。 パパは前澤さんは本当に凄い人だと思うよ。 あんな凄い考え方する人は本当にいないから。 人に批判されるのは他の人の考え方が前澤さんの考え方についていけてないだけ。 話を元に戻すとね。北海道までいくにはプライベートジェットが1番早いとパパは今は思ってる。でもそれは現段階のパパが考えれる現実的な固まった考え方だから他にもどんどん出てくるかも。 私「例えばじゃあ何でもあり！！！ どうやって北海道にいく？考え方の壁を壊してみて！」 次男「マジ？そりゃ孫悟空の瞬間移動！」 長男「どこでもドア🚪瞬間移動なら相手の気を北海道で見つけないといけないから遅くなる！」 要領の良い三男「どこでもドア🚪かな？」ww 次男「何でもありなんだから北海道にフリーザがいて大きな気だからすぐに見つかってすぐ行ける！」 www 良いね〜そういう議論は楽しいね。 仕事でも遊びでも投資でも一緒！これが1番良い！ってかってに思ってるだけ！ 他にも良い方法でやってる人がいたりとんでもない方法でやってる人もいる。 だからもっと良い方法はないか常に考え続けよう！もし思いついてそれをやってうまく行ってる人がいたら聞けば良い。同じようにしてみたら良い。その方が絶対に早いから！ 子供達とのこの時間がたまらなく楽しいです。
2019.01.22
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子供の時間
昨日は息子達と将来についての会話をしました。 将来何になりたいか？ではなくどんな人になりたいか。 その為にどうすれば良いのか？ 話し合って、「毎日１時間、将来の為の時間を作ろう」ということを決めました。 もちろん私もそうするつもりです。 昨日はまず、長男が携帯を使ってブログを開設してみることに… 今まで何気なくyoutubeでエンタメしか見ていない息子にブログを勧めました。 文章を書く練習にもなって、何年かして当時の自分の考えてた事を思い返すにも良いし、アフィリエイトだって難しいけどひょっとして…っと思って。 長男がブログは何を書けば良いのか悩んでいたので「自分の好きに書いていいんだよ。だって自分の成長記録としてのブログだから」と伝えました。 アフィリエイトの話もしたら子供達はびっくりしてました。そんなことあるの？？広告を貼って人が買ったらお金がもらえるの？スゲ〜！！って感動してましたww 私も中学生の時にそんなことを教わりたかったw 私が色々やっているので飲み込みが早い次男は「…と言うことは…パパがやってる自動販売機と同じで寝ている間も勝手にお金を稼いでくれる訳？」って聞いてきました。 ww 「そうだよー、寝てる間に誰かが買ってくれたらチャリン！とお金がパパのもとに来るんだよ。」 というと改めてスゲ〜！って言ってました。 本当はそんな簡単で優しい事ではないけど、夢は大きく！！やってみないとわからない！ 成功するには＝才能✖️努力✖️考え方(方向) という話をしました。どんなに才能があり努力をしたとしても、考え方が間違ってたら無駄な努力。 わかりやすく説明する為にドラゴンボールに例えて 「セルと戦う時のトランクスは才能もあり、精神と時の部屋に入って死ぬほど努力した。そしてものすごいパワーを手に入れたけど… 考え方(方向性)を間違うと単にパワーだけでスピードを失い全くセルに歯が立たない。 ちょっとずれてるかもしれないけど。そういう事だよっていうと「なるほど〜〜！」って…ほんまにわかってるかな？ww 少しずつでも子供達の成長の為に時間を使ってあげたいと思う毎日です。
2019.01.17
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平家物件を見にいってみた。
だいぶん前にほかの物件で問い合わせをしていた不動産屋さんから別の物件情報が・・・ 一つは場所が最高！6戸の1ｋアパート。 でも激戦区で家賃が激安での満室・・・ 利回り的には全く魅力がない。 場所がいいので物件価格も高い。。。 現状ではとても私には手に負えない感じでした。 もう一つは少し田舎だけどその地域ではかなりいい場所の平屋物件。 更地渡しでの価格だと高いけど・・現状渡しならどうかなって思って一応物件を見に行きました。 中を見せてもらって・・・・・ 最高！！！！きれいではないけど良い意味で古くておしゃれ。。。 そこそこ手を加えないといけないですが私の好きな感じの古さ加減！！ 以前の大正時代の物件とは違いますね。。( ´∀｀ ) これなら50000円では入居者いるんじゃないかなって勝手に思ってます。 ということで・・・・ 最初に聞いた金額より大幅指値をさせていただいて買い付けをお願いしました。 どうなるかな・・・・たのしみ・・・ お金はないけど気に入ったので買い付けをしました。 え？？？お金？？？？ 何とかなるでしょ！！！！（笑） 無い無い言ってたらいつまでたっても買えないでしょ！！！ 変えない理由より買う方法を考えたほうが楽しいでしょ。 私は追い込まれないと頑張らないタイプなんで ( ´∀｀ ) いざとなれば含み損がある株をどんどん売れば・・・(´；ω；`)ｳｯ… アパートを買い進めてきましたが・・・いや～～やっぱり戸建てがかわいいんです。( ´∀｀ ) 特に平屋が可愛いんです。（笑） 戸建て大好きなんだなって改めて思いました。 戸建てばかりだと加速はつかないけれど、確実に少しずつ増やしていけたらと思ってます。 今月はアパート決済がありますがうまくこの戸建ても買えたらいいな。。。 なんだか今年はいい年になりそうな予感です。（プラス思考なんでWW）
2019.01.16
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損切り
今回は株のお話。 先日読んだcis本。 ◆◆一人の力で日経平均を動かせる男の投資哲学 / cis／著 / KADOKAWA 深く反省する事ばかり… 上がり続けものは上がり下がり続けるものは下がる。 押し目買いは避ける。 重要なのは勝率ではなくトータルの損益。 ナンピンは最悪。 ヘッジは無駄。 負ける人の特徴は冷静にモノを見られない人。 配当狙いは儲からない。 塩漬けは最悪。 やばい…全部当てはまってるww とりあえず下がり続けてるのについつい底値？ってまた買い増し… いつかあがるはずとなんの根拠もなく期待して買ってた。 とりあえず本を読んでとってもとっても苦しかったけど年末1番大きい含み損のものから順番にほとんど損切りしました。 いや〜去年は10月ぐらいまでずっと株が順調だったのがどーんと負け出してあっという間に含み損ww でも損切りして冷静になってチャートを勉強してコツコツはじめて少し取り戻し始めてます。 負けを認めて仕切り直しして良かったです。 不動産も株も同じだな。 冷静な判断が出来ない状態だと失敗する。 好きな言葉に「準備してないチャンスはリスク」 というのがあります。 改めて今年は心を入れ替え初心を忘れずコツコツ頑張ろうと思います。
2019.01.11
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行動こそすべて！
何事も行動こそすべて いつも自分に言い聞かせてます。 いつも通勤はYOUTUBEの自己啓発系を聴きながら通勤してます。 その中で芸能人のGACKTさんがとてもいいことを言ってました。 GACKT 悩むくらいなら、とにかく動け！ 是非一度聞いてみてください。 【知覚動考-ともかくうごこう-】 私も改めてそう思いました。 ともかく動こう！ 昨日やる気のある子にいろいろ本を貸してあげました。 そして不動産の物件探しの相談も。 そしたら昨日の夜中に気になる物件を見つけてすぐ問い合わせ。今日の昼休みに物件内覧して来たらしく。すごい行動力！サラリーマンなのにわずかな昼休みに物件見学？ww 行動力…私も負けとれんです！！ 帰りに本屋に寄って立ち読みしてたら気になる本見つけて買いました！ できる人のお金の増やし方【電子書籍】[ リチャード・テンプラー ] 読んでいくうちに… あれ？ なんか… 確か… 読んだことあるような… 前に買ったことある本でした… 即行動！…失敗ww でもまた読み返します！ 復習復習！ 前向きになんでも行動していこう！
2019.01.07
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