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2007.12.24

大規模修繕工事　途中経過

(2)

テーマ：住宅コラム(1809)

カテゴリ： My Town

31棟ある団地の大規模修繕工事の内、23棟分が予定通り完了となりました。新年正月を控えて、工事足場も撤去され、常日頃の姿に戻りました。
来年早々には、残8棟分の修繕工事が再開され、年度末3月で全工事完了予定となります。
住民の方々もいろいろで、意識の高い方、無関心な方、クレームの多い方と、種々多様でした。186世帯の中規模団地でも、意見の集約とは難しいものです。
予定外の劣化箇所もあって、未だ奮闘中ですが、中間報告として次のような資料を大規模修繕特別委員会に上程しました。

全般
年末まで予定されていた工事は人身事故も無く、1～14号棟、23～24号棟まで終了。
私有物の撤去非協力、専用庭での樹木選定拒否、施工前後のクレーム等がありましたが、予定したスケジュールで予定した品質が得られたのも、住民の協力と工事監理士の努力、施工業者の配慮による総合結果だと思っています。
来年1月7日より、15～22号棟の低層棟および外構部分の修繕工事が再開され、3月末を以って工事完了となります。

主たる工事の外壁再塗装・ベランダ防水は予定された品質を得られましたが、次の様な特定問題がありそうです。

１．ベランダ手摺鋼管カバー（中層棟）
23号棟では、手摺カバーが割れた鋼管手摺が数軒あった。
24号棟では、およそ1/3程の室でカバー亀裂があり、コーキング処理では直らない。
6、10号棟では亀裂は無く状態は良好。
11号棟では亀裂は無く、一部カバーが収縮しているのでコーキング処理することにした。

設置メーカであるナカ工業に検討を頼んだが、既に生産中止で交換は出来ず、代替品アルミ管手摺への交換は、１戸あたり15万円を要することが分かった。
施工業者のシミズ・ビルライフケアに、カバー撤去・鋼管塗装工事を見積らせたが、１戸あたり5万円となった。
築後23年を考えると低層棟のベランダと同じ塗装補修が妥当と思われる。
来年早々に、24号棟1階の特定室にサンプル塗装工事をさせて頂き、不満があればアルミ管交換とするが、修繕積立金では不足するので臨時徴収もあり得る。
23号棟、24号棟のブロック集会で、是非方向性を論議して欲しい！

２．屋根瓦（低層棟＆中層棟）
中層棟では、交換した瓦はアスベスト代替品入りで寿命は不明だが、アスベスト練り込み瓦は良好で今後10年は問題ないと思われる。
低層棟では、亀裂幅1/4以下は補修・それ以上は瓦交換とし、皮膜塗装で劣化を食い止めることにした。5年後再調査の上、交換を検討することが望まれる。陶器瓦交換は1戸あたり50万円と考えれば、寧ろ積立金不足と思われる。

３．換気ガラリー（低層棟＆中層棟）
塩ビ製の換気ガラリーはステンレス製（SUS316）の球形フードガラリーに交換した。BSアンテナコードを通して交換不能となっている所では、後日戸別配布することにする。

４．軒樋の落ち葉対策（低層棟＆中層棟）
ケヤキ遊歩道沿いの軒樋に、落ち葉対策用のエスプロネットを入れた。メッシュが細かく苦情は無くなると思われる。

５．庇の青かび対策（低層棟）
低層棟の庇にアルミの水切り板を設置した。各戸1箇所の試験措置なので、来年度修理する号棟では財産価値を考えて今回の試験場所を変えても良い。

６．戸当たりゴム（低層棟）
玄関ドア開閉時、外壁防護用の戸当たりゴムが劣化しているので、交換する方向で検討中。

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