武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

自分の頭で考える生活設計。

ネコとひよこの赤ちゃんどうし。

〇メール 顧問会員 ​​ のYさん（50代）​​

​ ​​​　　　（相談：生活設計）

2021.10.12　メール顧問会員。
2022.1.12　現状診断。

メールをいただきました。
2022.9.16

武田つとむ　様　　　　　
佐々木様　　　　　

武田先生のご意見を伺い、よくわかりました。
ありがとうございます。

「両手」にするために査定額を高くだし、
その後低くしていく…なるほどです。
　　　※自宅を売却したい人が
　　　　複数の不動産屋さんに相談した場合に、
　　　　各社それぞれの「査定額」を提示しますが、
　　　　一番高額な査定をした業者さんに
　　　　どうしても期待してしまうものです。
　　　　（　もうその業者に任せたくなります　）

　　　　実際の「売れる金額」については、
　　　　各不動産屋さんの頭の中には
　　　　一致した「金額」があるものです。

　　　　が、売主に提示する「査定金額」は、
　　　　不動産屋さん それぞれの思惑があるため、
　　　　価格差が生じて提出されます。

現在住んでいるマンションにはよくチラシが
入りますので、その中から 地元で活発な不動産会社、
名の知れた不動産会社など
数社にあたってみようと思います。

中には、

「当社が買い取る場合は手数料は不要」
というチラシもあり、
ここにも聞いてみようかと思いました。
　　　※勘違いしてはいけません。

　　　　これは、この不動産屋さんに限らず、
　　　　当たり前のことなんです。

　　　　本来、「売買仲介手数料」は、
　　　　売主・買主共に 不動産業者ではない場合に、
　　　　不動産屋さんが間に入って 売買手続きを
　　　　行うことで、売主や買主が
　　　　不動産屋さんに払うことになります。

　　　　なので、売主や買主が不動産屋さんの場合、
　　　　売買仲介手数料を 頂くことはできません。
　　　　手数料を取ったら、宅建業法違反です。

　　　　だから
　　　　「当社が買い取る場合は手数料は不要」
というのは 当たり前の事で、
　　　　この不動産屋さんに限らず、
　　　　どの不動産屋さんでも同じことですので、
　　　　この不動産屋さんが何か特別な事をして
　　　　くれる・・と感じるのは、早とちりです。


　　　※さらに、この件で気を付けたいのは、
　　　　「仲介」で売る場合と、
　　　　「買取り」で売る場合とでは、
　　　　その売却金額は 大きく異なるという事です。

　　　　一般的には、前者より後者の方が 確実に
　　　　大きく低い価格になります。

　　　　買取をした不動産屋さんは、
　　　　自社の不動産を増やして喜びたいのではなく、
　　　　買い取った不動産に付加価値を付けて売って
　　　　利益を得る・・という目的があります。

　　　　最終的に売れる金額から逆算します。
　　　　リフォーム工事その他の経費金額を差し引いて、
　　　　この物件の「買取価格」を決めて提示します。

　　　　早く売りたい とかの事情のある人は、
　　　　少々安くても 売ってしまうという事はあります。

　　　　常識として 知っておいてください。
　　　　「買取り」してもらうより
　　　　「仲介」で売った方が、売却価格は高くなります。

査定額というのは不動産会社によって

違ってくるものなのでしょうか？
　　　※「売れる金額は およそこのくらいだろう」
　　　　という金額は、
　　　　各不動産屋さんの頭の中で一致しています。

　　　　売却希望のお客さんからの今回の相談を
　　　　どうやって自社の利益に結び付けるか？
　　　　色々作戦を練りながら、
　　　　各不動産屋さんは「査定価格」を提示します。

こちらの希望額も出す場合、
価格の決め方はあるのでしょうか？
　　　※不動産の価格の算出方法は、
　　　　土地、建物、それぞれにありますが、
　　　　「希望価格」を出すことに、意味はありません。

　　　　「売れる価格」と「希望価格」は、
　　　　まったくの別物だからです。

　　　　各不動産屋さんが提示する「査定価格」よりも
　　　　かなり上の「希望価格」になるのであれば、
　　　　その「希望」は叶えられません。
　　　　売却はあきらめることになります。

　　　　不動産に限らず、
　　　　売買は売主と買主の合意で成立します。

経験がなく
不動産会社の思惑通りになりそうで心配です。
　　　※どのような分野であっても、
　　　　「契約」は「 素人 vs プロ 」の構図で
　　　　進められることになります。

　　　　プロの言いなりにならないためには、
　　　　「同じ事柄」について、
　　　　複数のプロに説明をさせることです。
　　　　（　素人の知識が増していきます　）

　　　　すべての分野で言えることですが、
　　　　決して、当初から「一つのプロ」を
　　　　選んではいけません。

　　　　不動産屋さんでも、住宅建築やさんでも
　　　　同じことなんです。
　　　　業者の言いなりにならないため、大切な事です。

まず不動産会社に足を運ぶ場合、
どのようなステップを踏んでいったらよいのか
コツなどありましたら
ぜひ教えていただけないでしょうか？

どうぞよろしくお願いいたします。

メールをいただきました。
2022.9.15

武田つとむ　様　　　　　
佐々木様　　　　　

お世話になります。　 〇〇市のYです。

先日は我が家のライフプランニングの作成を

ありがとうございました。

　　　※今年の1月に 現状診断を行いました。

退職まであと1年でしたが、

自己都合により2023年3月で退職することに
なりそうです。

　　　※数か月の差であっても、
　　　　「自己都合退職」だと、退職金の額が
　　　　かなり少なくなりますが、
　　　　事情があるのなら しょうがないですね。

4年後の新たな働きのために学校に通って勉強し、
　　　※ほう これから新たな勉強ですか、
　　　　素晴らしい。

その後定職に就く予定です。

学校は県外にあるため引越し、
その間は賃貸に住むことになります。

現在住んでいるマンションですが、

再度修繕積立金が上がることが正式に決定し

金額も確定しました。
　　　※はい、マンションの宿命です。

これで3度目です。
　　　※3度だけでは済みません。

今回は段階的に上がるのですが、トータルで
7年後に10,000円程の値上げです。

駐車場代を入れると月々約45,000円の管理費
となります。

　　　※田舎であれば、アパートの家賃分です。

ですので売却を考えておりますが、

義父が、最近の世の中のご時世を考えると

売却ではなく賃貸にだしたらと提案をします。
インフレになるだろうから
物として持っていた方がいいのではと。

　　　※「モノ」によります。

　　　　①これから価値が高まっていく「モノ」、
　　　　②高まらなくても現状維持の「モノ」、
　　　　③今後 価値が減額していく「モノ」、
　　　　④今後 さらにお金がかかっていく「モノ」、

　　　　インフレに備えて持っておきたい「モノ」は、
　　　　①か②です。

　　　　マンションは、確実に③か④です。
　　　　インフレに強い「モノ」ではありません。

これまでコツコツとローンを返済し

管理費を払ってきて売却するのは

もったいないような気もしますが、

マンションを所有することのリスクの方が心配です。

この提案、武田先生はどのように思われますか？

　　　※もちろん、マンションは NO！ です。
　　　　所有していてはいけません。

　　　　上記に書いたような お金の面だけでは
　　　　ありません。

　　　　マンション特有の「運命共同体」という、
　　　　逃れることのできない運命が待っています。

　　　　日常的な小さな修繕等の他に、徐々に
　　　　建物の大規模修繕！や 最終的には建替え！
　　　　（大金）が必要になったりします。

　　　　入居者（所有者）の属性や家計状況は
　　　　千差万別で、
　　　　このような事態に どのように対処するか？
　　　　簡単に意思統一ができるわけがありません。

　　　　さらには・・
　　　　建物の老化と並行して 入居者も老化します。
　　　　亡くなる人も チラホラ出てきます。
　　　　相続の発生後、所有者不明の部屋が
　　　　ポツポツと出てきます。

　　　　ますます 建物や設備の修繕のための
　　　　意思統一や、お金の収集が難しくなります。
　　　　年数が経過するほど、困難になります。

　　　　つまり、どうなっていくか？
　　　　ある程度の入居者がいながら、あちこちに
　　　　不具合が放置されている 状態になります。

　　　　ゴーストタウン化・・です。
　　　　多くの世帯による運命共同体である、
　　　　分譲マンション特有の 最終的な姿です。

　　　　本当の最後の最後は・・
　　　　いつ崩壊するか分からない 大型建築物、
　　　　周辺地域に与える危険度は、
　　　　とんでもないレベルになります。

　　　　単独世帯の一戸建て住宅の最終形とは、
　　　　まったく 状況が異なります。
　　　　仮に崩壊しても、かわいいものです。

売却の場合は、そろそろ数件の不動産屋に

査定してもらおうと思いますが

それについて気をつけることがありましたら
教えて頂けないでしょうか？
　　　※不動産屋さんにとって「両手」ほど
　　　　おいしいものはありません。
　　　　売主をつかんでおいて 買主を探し、
　　　　買主を見つければ、
　　　　両者から仲介手数料がもらえます。
　　　　（　両手　）

　　　　そのためには、売主に気に入られるように
　　　　高い査定額を提示して見せます。

　　　　査定額が一番高いところに早々に決定して、
　　　　要求されるまま「専任媒介」で
　　　　お願いしてしまってはいけません。

　　　　査定価格なんて、そもそも作戦に過ぎず、
　　　　自分のところに任せてもらうために
　　　　高い金額を提示する場合もあります。

　　　　依頼を受けて まずその金額で売りに出して、
　　　　「ほとんど反応がありませんでしたので、
　　　　　　少し価格を下げて出してみましょう」
　　　　と、
　　　　結局は本来の売れそうな価格で出す
　　　　ことになります。

　　　　なので、最初から「一般媒介」で
　　　　3～4社に買い手探しをお願いしましょう。
　　　　数多くの買い手に勧めてもらえるので、
　　　　早く決まる可能性が高くなります。

住宅ローンはまだ完済できていません。

退職金も使っての完済の予定です。
　　　※住宅ローンが残っていても、
　　　　売買は可能です。
　　　　「 売却価格 ＞ ローン残債 」である
　　　　必要がありますが。

　　　　退職金を使う必要はありません。

それまでに少しでも繰り上げ返済をした方が
よいのでしょうか？

　　　※売却が近々なのであれば、
　　　　そちらについてはあまり考えなくても
　　　　いいと思います。

その他、色々ご相談頂きたいと願っています。

どうぞよろしくお願いをいたします。

　　　※現状診断だけで終わっています。
　　　　（　もったいない　）

　　　　どんどん相談して、利用しましょう。

メールをいただきました。

​2022.1.23

武田つとむ　様　　　　　
佐々木様　　　　　

この度は詳細な現状診断をお引き受けくださり、
ありがとうございました。

おかげで当家が置かれている現実を直視する
ことができました。

私たちが如何に長期的な経済観念が欠落している
かがわかりましたし、
生命保険が無駄な支出であるとの視点もいただき、
支出の内容について大幅に見直していく
必要を痛感しております。

今後も折にふれ、助言をいただきたく存じます。
どうぞよろしくお願いいたします。

住宅ローンの返済についても
いくつかご相談させていただきたいことがあります。

質問内容をまとめてまたご連絡いたしますので

よろしくお願いいたします。

　　　※年金をもらい始める65歳の ちょっと手前の
　　　　５年間については、今から しっかり考えましょう。

　　　　今後の生涯のターニングポイントになりそうです。

　　　　人生の家計収支なんて、実に単純です。
　　　　毎年「収入がいくらで 支出がいくらなの？」
　　　　それだけのことです。

　　　　その繰り返しの結果の人生になります。

　　　　生活設計の意識が必要になります。
　　　　具体的には キャッシュフロー表の作成です。

　　　　作成したキャッシュフロー表を元に、
　　　　根拠を持って 家計収支を改善していきましょう。




現状診断が 終了しました。
2022.1.12
　　　※20ページの小冊子、メール添付で送りました。
　　　　読者の皆さんのために、
　　　　そのうちの一部を 掲載します。


　　　※キャッシュフローグラフ。
　　　　（　1年ごとの貯蓄残高の推移　）


　　　※退職金をもらっても、数年で急激に減ります。
　　　　年金をもらい始める65歳になる前の時期です。

　　　　さらに先の老後、なにやら 不安な感じ・・です。



　　　※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。
　　　　（　左が現役、右が老後　）





　　　※キャッシュフロー表 現役の拡大。
　　　　（　下の子も すでに 24歳です　）




　　　※キャッシュフロー表 老後の拡大。



　　　※読者の皆さんは、これを参考にして
　　　　自分のモノを作って見ましょう。

　　　　生涯の見通しを確認してみましょう。
　　　　これが、生活設計です。


　　　※現状診断の「総評」での私の辛口コメント。

　　　　そもそも 貯蓄が少ないということは、
　　　　家計運営上 好ましくありません。

　　　　きちんと原因を確認した上で しっかり
　　　　生活設計しないと、老後が危ういです。

　　　　定年退職後 年金受給前の時期、
　　　　毎年の手取り収入が160万円なのに 

　　　　500万円前後の支出をしていては、
　　　　お金が急激に減るのは当然です。

　　　　老後の夫婦のみの生活費について、
　　　　もう一度 しっかり考えてみましょう。

　　　　夫婦共に現在も将来も 保障が不要なのに、
　　　　加入しています。

　　　　保険加入はお金を失うことです。　
　　　　2つの保険で失うお金の合計は 367万円です。

　　　　その大部分をすでに失っていて、
　　　　継続すれば これから 残りの40万円を失います。

　　　　（　保険に加入することは常識
　　　　　　とか 当たり前 と思ってはいけない　）

メールをいただきました。

​2022.1.5

武田つとむ　様　　　　　
佐々木様

明けましておめでとうございます。

本年もどうぞよろしくお願いいたします。

再々ヒアリングを添付します。

また、いくつかご質問がありますので、

午後お電話いたします。

よろしくお願いいたします。

メールをいただきました。

​2021.12.19​

武田つとむ　様

お世話になっております。

時間がかかってしまい申し訳ありませんでしたが、

ようやくヒヤリングシートを作成することが出来ました。

必要書類PDFと共に送信致します。

どうぞよろしくお願いいたします。

　　　※10月に新規メール顧問会員になってから、
　　　　ついに ヒアリングシート提出！！

　　　　佐々木FPが整理整頓して、再ヒアリングとして
　　　　メール添付で送りました。

​2021.12.23​

武田つとむ様  佐々木様

お世話になります。

再ヒアリングを提出いたします。

前回、支出の記入の仕方に迷い

何をどちらの項目に入れるのか間違えました。

例えば、サプリメント代や夫の小遣いは

その他にいれていました。

教会への献金(年105万円程)も入れていました。

かなりの額になったのはそのためだと思います。

また、年金の見方もイマイチ分からなくて

いろいろと記入に間違いがあり申し訳ございません。

また、妻の分の資料をうっかりしておりました。

すみません。

直近の給与明細、源泉徴収票、

ねんきん定期便を添付します。

ねんきんネットの資料はユーザーIDが届き次第

アクセスして再度添付します。

年末ギリギリの再提出になりましたが

どうかよろしくお願いいたします。

　　　※再ヒアリングが返ってきました。

　　　　また、佐々木FPが整理整頓したら、
　　　　再々ヒアリングになってしまいました。

　　　　メール添付で送りました。

　　　　当事務所は今日で業務終了、年末年始休み
　　　　に入るので、休み中に回答が戻れば、
　　　　佐々木FPの年初の最優先作業になります。

メールをいただきました。

2021.10.11

メール顧問会員の申し込みを希望します。

〇相談内容　

分譲マンションに住んで25年経ってしまいました。

私が専業主婦だった頃は主に教育費が多く家計が苦しく、
住宅ローンを二度借り換え、携帯電話を格安SIMに
したりとにかく切り詰めてきました。

武田先生のこのブログはその頃に見つけ毎日読んでいます。

そして、6年前に私がパートで働きだし、
また下の子も今年大学を卒業したので、ようやく
まとまった貯金ができるようになりましたが、
まだすずめの涙程度しか貯められてません。

ご相談は、

マンションを売却したら、
その後の住まいをどうしていこうかということです。

賃貸か中古住宅か。

住んでいるこのマンションは

自主管理で堅実なのはいいのですが、

そのせいか管理費が高く、これまで修繕積立金の
値上げが3回程ありさらにまた値上げが検討されています。
　　　※はい、先へ行くほど お金がかかるように
　　　　なります。　マンション所有者の宿命です。

また、臨時総会、消防点検、排水管清掃、給水管清掃
などで年に何度も出席や在宅の必要があること、
　　　※はい、皆さんが運命共同体です。

なのに、好きなようにペットも飼えず
不満を感じていること、

などから以前からマンションを出たいと思っていました。

しかし、行き先も決まらずズルズルとこのまま
時間が過ぎていきました。

また、賃貸に移ったとしても

その後かかる家賃は、現在の
マンションローン返済額＋修繕管理費と大きく変わらない
ため、
かなり住宅の質を下げて家賃の低いところにしないと
売却してもメリットがないように思えてしまいます。

　　　※かなり、利便性の良い場所がらのようです。

老後安心してすむために中古住宅を購入した方がいい
のかなとも思いますが資金もなく

無茶のような気がします。

ローンは住宅ローンのみで残り900万円弱です。
　　　※25年払ってきて、まだそんなにあるんですね。

保険は自動車保険と〇〇共済の医療保険と
火災保険に入っています。
　　　※「保険加入は お金を失うこと」ですが、
　　　　自動車保険や火災保険はやむを得ません。
　　　　数千万円の保障のためなので。
　　　　（　つまり、「万が一」のため　）

　　　　が、医療保険の目的は数千万円の
　　　　保障ではありません。
　　　　10万円とか20万円もらうための保険です。
　　　　（　「万が一」のためではありません　）

　　　　20万円もらうために 50万円払う仕組みです。
　　　　確実に損をします。（　当たり前　）

貯金がないので何かあったらと困ると思い

なかなか共済を解約する勇気がありませんでした。

　　　※「貯金が無い人ほど 保険に入りなさい」
　　　　と、保険屋さんに言われ、
　　　　すなおに お金をたれ流す おバカさんが
　　　　多いために、業界は成り立っています。

　　　　私はいつも言っています。
　　　　「貯蓄が無い人ほど 保険に入ってはいけない」
　　　　（　お金を たれ流してはいけない　）
　　　　「貯蓄が無い人がまずすることは 貯蓄を増やす事」

夫の定年が約2年後に迫っているのですが、

貯金のない私たちが
今更マンション売却とか賃貸暮らしとか可能でしょうか？

　　　※現状診断で しっかり確認してみましょう。

それを考えるため今回メール顧問会員に

申し込みをさせていただきました。

どうぞよろしくお願いいたします。

　〇生活設計についての意識

・夫：

2024年3月に60歳定年。退職金予想額2000万円弱。
65歳まで再任用〇〇公務員（年収200万円程度）として
働いたとして、65歳からの、
夫婦2名の月々の必要経費や病気や事故などへの備え
など現実的な生活水準を知っておきたい。

また、今後1年以内に所有するマンションを売却して
賃貸生活に移った場合の生活水準も知っておきたい。

・妻：

家計が苦しかったことをきっかけに

物は底値で購入し、手数料を回避し、

生活費がいつどれぐらい使われて引き落としされるのか
常に把握するクセがつきました。

車検を値切りディーラーから疎まれて、

これには傷つきました。

今年11年目の車検に出しました。
2年後も買い替えはしないでできる限り乗り続けたいと
考えています。

今年から下の子どもが就職したので、
その分もっと貯金をしていきたいです。

そして、マンションを売却したらその後はどうするのか
を決めるために我が家の財政を考えていきたいです。

場合によってはこのままマンションで暮らすことが
1番お金がかからずに済むことになるのでしょうか。

〇住所 　　略

〇家族構成

　夫：50代　公務員

　妻：50代　パート

　子: 20代　結婚し独立

  子：20代　会社員

​​ ​
買取で手数料を取っては違反！ だべ。
・・っと。

〇 商品販売をしない。　〇 しがらみを持たない。

​​​​​ 誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて21年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所
（有）エフピー・ステーション

宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号
電話：019‐629‐3115　FAX:019-629-3116
メール： fpst@axel.ocn.ne.jｐ

《　スタッフ ＆ 勤務シフト　》
武田FP　　 1級FP技能士　宅地建物取引士
​ 自宅：10時～15時　事務所：15時～18時 ​
佐々木FP　 3級FP技能士 （ 日本一の ）
事務所：10時～15時