武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

​​どんな目的でこんなことを・・
（やめとけば よかったのに）
　　　※大型借金でアパート経営を しては いけない。
　　　　大手メーカーでアパート建築 をしてはいけない。
　　　　業者が言う・・ 「借金が相続対策になる。」
　　　　は、大ウソ。　かん違いしない。


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2015/08/06
自分の頭で考える生活設計。
1級FP技能士 武田 つとむ

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​ はじめまして

59歳　会社員です

給料は手取り35万くらい　
賞与手取り年間90万　来年4月で定年です

再雇用制度がありますが　
手取りで20万になります　
賞与手取りは年間30万くらい　

いろいろ問題を抱えているので　
ぜひとも相談に乗っていただきたいです

所有する 築22年のアパート が老朽化して　
管理会社（ 大東建託 ）から　
リフォームというか修理を要求されています
　　　　　　　※大手メーカーの言いなりで
　　　　　　　　建てたアパートのようです。

　　　　　　　　収益物件を経費のバカ高い
　　　　　　　　大手メーカーで建てるのは、
　　　　　　　　愚かなことです。
　　　　　　　　（建築費が数百万円は高い）

金額は 350万で　リフォーム の内容は　
妥当なものと思っているので　
リフォームしたいです

屋根壁再塗装　
1階3部屋　地盤沈下で床が下がったので　
補修工事　基礎はコンクリートまさつ杭がるので
もんだいありません。

基礎と基礎のあいだの土間コンが
下がってしまいます。年間１ｃｍくらい。

アパート建設費の 残債が1700万 残っています
　　　　　　　※22年も経過して、まだ
　　　　　　　　1,700万円も残っている？

現在の 手取り家賃は3万×8部屋 です
返済は　 月々22万 です
固定資産税は　年間25万 です
　　　　　　　※入るお金と出ていくお金が
　　　　　　　　ほぼ同額です。

　　　　　　　　何のために経営しているのか？
　　　　　　　　わけがわかりません。

ここ数年　税務署から通知が来ないので　
確定申告はしていません
税金は払っていません

リフォームすれば　 空き家保証（手取り約3万）
があるので　あと7年間の返済は　
維持費で多少の 持ち出しはある ものの　
　　　　　　　※持ち出しがあるんだ・・。
大きな負担はなく返済できると思います

しかしながら　資金がありません

3年前に相続が発生して、　
妹に 代償金として1000万 を払いました
　　　　　　　※すごい！
家内の実家から借りました
　　　　　　　※なんだ、これも借金？

相続問題でこじれていた2年半の間に　
大東建託の社内ルールで空き家保証が
ストップされてしまい　
約600万円が消えてしまいました

大東ルール：相続が発生したら　

１相続人全員の承諾があった場合には　
　　　空き家保証金を送金できる　あるいは　
２、正式に相続が完了すれば　
　　　即座に送金を再開できる。
　　　そのときまでは　保証が発生しない。

妹は相続を優位に進めるために　
承諾しませんでした。

最初は空室が1部屋でしたが
次第にふえていき　
1年後には空室が6世帯になりました

当時の家賃は4万だったので　
約24万が毎月　消えていきました

もともとアパート経営は火の車 で　
余裕などありませんでしたので
　　　　　　　※大手メーカーの言いなりだと
　　　　　　　　そういうことになる。
銀行への返済や　維持費のため
JAから500万借りて 急場をしのぎました。
　　　　　　　※借金の上塗り・・。

JAへの返済と　リフォーム資金調達のために
自宅の土地の一部を売却したいです
　　　　　　　※うわぁ・・。

自宅敷地が400坪あるので　
100坪を切り売りしたいです

近隣の相場で坪単価20万で売れると思います
（不動産屋の了解済み）
自宅売却で900万の手取りが見込めそうです
（造成費、不動産手数料、測量事務所、税金）
　　　　　　　※自宅敷地の切り売りよりも、
　　　　　　　　諸悪の元凶・・アパートを売ったら？

家内の実家に帰す1000万は　
7年後でもいいと言ってくれています

7年たって　銀行ローンを返済したら　
アパートの土地を売って　返済しようかと思います
　　　　　　　※そこまで待つことはない。
できれば　
7年後から10年後の後3年間くらいは　
ボロアパートでも　年間100万くらいの　
純利益が見込めそうなので

3年間で300万（あるいは300万以上）を
実家に返済して　　
最終的に　今から10年後の　
2025年にアパートの土地を処分すれば

いちばんお金が残り　家内の実家にも　
お礼も含めて多く返せると思います。
　　　　　　　※このピンクの部分はすべて
　　　　　　　　幻想に過ぎない。
　　　　　　　　勝手な思い込みに過ぎない。

　　　　　　　　これからの7年間、10年間で、
　　　　　　　　ますます金食い虫になる。
　　　　　　　　人生のお荷物になる。

一方 家内は　アパートの経営に巻き込まれて　
ほとほと参ってしまっています
　　　　　　　※心身ともに参ってしまって、
　　　　　　　　病気になるかも・・。
現在　私の 給料から　毎月12万円 くらい　
銀行ローンの返済分を　捻出しています

そのほかに　自宅とアp-トの固定資産税が
合計年間　90万あります。

実家へも毎月10万 返しています。
　　　　　　　※借金返済のために一生懸命
　　　　　　　　働いているのか？

7年後の差額が　
大きな数字になるのが分かっていても
すぐに売却したいと考えています
　　　　　　　※おう！　それがいい。
　　　　　　　　今すぐ、売ってしまえ！

アパートを売却すると手取りで1500万
くらいが見込めます
（近所の不動産屋の見積り）

その金額では　 銀行ローンに対して
200万のショート です
　　　　　　　※ＯＫ、ＯＫ、200万円程度なら。

　　　　　　　　今日かぎり、アパートとおさらば
　　　　　　　　できるのなら、安いモノ。

　　　　　　　　諸悪の元凶がいなくなれば、
　　　　　　　　これからの人生は、
　　　　　　　　見違えるように明るくなる。

簡単に説明しようと思いましたが
長文になってしまいました

分かりやすく大雑把に説明したため　
一部　計算がおかしい部分があります

いちばん知りたいのは　
7年後のアパート売却価格の予想のしかたです

（いくら適正価格でも　買い手が現れなければ
　　　値下げするしかないことも　予想されます）

建物の価値がゼロならば　更地での売却でしょうか
　　　　　　　※築30年前後のアパートには
　　　　　　　　基本的に価値は無い。
　　　　　　　　更地を購入する人にとっては、
　　　　　　　　じゃまものでしかない。

　　　　　　　　『更地価格－解体費』
　　　　　　　　が、売買価格になります。
私の案どおり　入居者がいなくなるまで
アパートをこき使って収益をあげるべきでしょうか
　　　　　　　※このアパートで収益は得られない。

　　　　　　　　幻想を抱いていないで、
　　　　　　　　今すぐ、買い手がいる内に、
　　　　　　　　売ってスッキリしてしまおう！
（アパートの解体費用などは　知り合いの業者に
　見積り依頼をかければ　正確な数字が出てきます）

このような相談にのっていただきたいので　
よろしくお願いします
　　　　　　　※家族の健康のために、
　　　　　　　　できるだけ早く、
　　　　　　　　借金生活から脱出しよう！

大型借金でアパート経営するな
　・・っと。

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