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不動産の中には、持っているだけで何の役にも立たないお荷物となる不動産もあり、駅前の一等地で高い収益を生む土地もあります。どうせ持つなら利益を生んでくれる不動産と考えるのは自然ですね。何の利益も生まず、固定資産税や雑草の除草費用が出ていくだけの不動産は、早く売却してマイナスから逃げなければなりません。親の代から引き継いだ土地は手放したくないのが人情ですが、利益を生む土地への資産買い換えであれば納得できるはずです。負の資産は資産と呼べません。田舎に行くほどロードサイドの土地も、駅前の土地も有効活用する手段が無く放置されている現状に、政府がいよいよ動き始めました。地方の空きビル、店舗 再生活用で検討会議 国交省、来年に指針策定国土交通省はこのほど、「不動産ストック再生・利用推進検討会議」を発足させた。 地方都市にある未利用・低稼働の不動産を再生・利用する方策を検討する ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月16日
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三浦半島から湘南にかけて、観光客が増えているのに宿泊するホテルが足りない。特に修学旅行の学生が必要とする鎌倉は宿泊施設が足りない。行政当局が建築規制で高さ制限をしているため、鎌倉や逗子は高い金額の土地を買っても、低層ホテルしか出来ないため採算に合わない。そのために宿泊施設を建てる企業が無くホテルが不足し、それがまた行政当局の悩みの種となっている。容積率を緩和して高さ制限を撤廃すればホテル運営会社も喜んで進出してくるはずなのに。そんな簡単な道理が分からないお役人はやはり無能としか呼べない。景観を守る方が先か、宿泊施設を建てるのが先か、卵と鶏の論争は続く。本来なら、海岸線に面した土地は高さ制限を撤廃し、高い建物を建てらせれば津波対策にもなって一石二鳥と考えるのですが....。横須賀はすでにホテルが数棟ありますが、アメリカ軍人の需要が高く予約が取れにくい。新規ホテルチエ-ン業者が土地の取得を虎視眈々と狙っています。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月14日
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臆病者の私は今年になって昨年からの計画通りに手持ち資産をほとんど売りに回り、アパートやマンション、株式に別荘とすべて売却を成功させ現金化しました。現金は次の投資のためにしばらく銀行に寝かせておきます。景気の先読みが微妙になったことから個人的に持つ資産を、すべて現金化する計画を立てて実行しています。まず、収益物件のアパートやマンションを売りました。別荘も売却して現金化しました。手持ちの株式もほとんど証券会社で売却して現金化しました。現金化したお金はしばらく銀行に寝かせ様子を見ます。投資チャンスが来たり、惚れ込む物件が出るまでは買い急がないし現金を動かさない。16年にわたり毎月32万円も支払っていた自宅のロ-ンは来年3月でゼロになる。つまり個人的にはすべて無借金になります。私の年頃になると心配は相続税のみだ。それが心配です。自社の株式と少しばかり残る収益ビル、預金、自宅と併せた資産を積算すると間違いなく相続税がタップリかかってきます。これから否応なく相続税対策として投資物件を買い、数億円の大きな借金を抱えることになるでしょう。負債による相続税対策を真剣に考え実行します。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月13日
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本日は朝10時30分より、久里浜駅前に建設した「ヤマシチビル」の竣工式を行います。まずは新しいビルの5階で10分ほど内覧会を行い、会場を弊社の2階に移して11時より盛大な式典が行われる。オーナーさんは初めてのことなので何も分からないため、式典の準備から飲食物の手配まですべては弊社で行いました。360度魚眼レンズで撮影ビルの建設を企画された段階からオ-ナ-さんは「建築は臼井不動産にする!」とご指名を戴きました。子供の頃からの知り合いであり、実家が同じ久比里と言うこともあって信頼されたと考えております。その信頼に応えるべく収益を上げるための工夫を行いました。建物は建坪率、容積率いっぱいの設計にして家賃が多く入る設計にして成功しました。次に意匠です。駅前に建つテナントビルなので平凡な建物では面白くない。さりとて奇抜な建物では周辺環境を悪くする。何度も設計士と打ち合わせをして現在のデザインに落ち着きました。完成現場をみるとビル全体の配色といい、正面のガラス張りデザインといい、とても素晴らしいビルが完成しました。次に「テナントが入らなかったらどうしよう。借入金の支払いが出来ない」そんな建築主の心配を察し、「テナントが入るまで弊社で責任を持って家賃保証をします」と約束しました。そこでオ-ナ-さんや融資を行う金融機関さんも安心してビルの建築が進められたのです。建築が決まると同時に臼井不動産がテナント誘致に動いた効果で、着工前に2階から5階まで予約を獲得しました。1階も沢山のテナントが集まったのですが、オーナーさんから「火を使う業種はどうも心配で...。」と言われ、飲食業はすべて断り、コンビニに決定したのです。建物建設も、テナント誘致も順調に進んだビルは6月末に完成し、本日竣工式を迎えました。オーナーさんの親族や友人、金融機関の方々など、約30名近いお客様を迎え、弊社の2階で式典と飲食のもてなしがあります。会場にはテーブルとイスを用意し、ビールにジュース、お寿司にフル-ツと、すべて準備は整い、昨夜はリハーサルも行いました。今日の本番の式典は無事に勉めます。それにしてもオーナーさんの喜びはこちらに伝わって来ます。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。押すと御利益がありますよ★
2015年07月10日
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横須賀市太田和に3DK4世帯の売りアパートが出ました。現在1世帯が出て3世帯入居中です価格が2000万円と格安横須賀市太田和は自衛隊関係者のに-ズが高い場所です。そこに土地が88坪、木造2階建ての建物が197平方メートルついて2.000万円の価格で売物が出ました。価格は2000万円です。家賃は1世帯58.000円ですから現在賃料は174.000円。満室になれば232.000円になる。立地としては駅からバス便のところ。それにしても広い土地が付いているのでお買い得でしょう。築年数は昭和63年完成ですぎりぎり平成物と呼ぶことも出来ます。南道路なので日当たりがいい。未公開物件なので画像を紹介出来なくてすみません。売買代金2.000万円を銀行で借り入れすると、毎月の支払いが99.762円です。(元利均等払いで変動金利、利率を年1.85% 借入期間を20年として計算。ボーナス払い0円) ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月07日
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売り物件が無くなり、ついに役員の物件を強制的に販売して貰うことにしました。社長に続き専務が所有する収益マンションも売りに出します。現在は満室で家賃収入が月額50万円入っている。あまり出入りが少ないマンションです。3階建て。1階が店舗3室。2階から3階が2DKの賃貸マンションです。販売価格を4500万円と格安にします。これからまだ他の役員の持つアパートも2棟販売する予定です。私はすべて売却してしまい手持ち物件はゼロ。今度、新規に相続税対策を兼ねて知人が持つ賃貸マンションを3億円で購入します。人助けも兼ねた収益物件購入です。弊社の部長は駐車場用地を購入しました。駐車場は固定資産税も高くあまりメリットはないが、それでも少しばかりの駐車場賃料を稼げます。定期貯金より利回りは格段に上でしょう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。押すと御利益がありますよ★
2015年07月06日
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このところ収益物件投資の利回りが低下し、3%から4%であっても売買は活発化している。固定資産税を考えれば購入しても意味が無いし、ただ買うだけの投資になってしまう。元利金の支払いや空き室リスクを考えれば購入出来る水準にはない。収益投資ブームが過熱し、収益利回りがどんどん低下している。アパートやビルを購入しても元利金の支払いで逆鞘を生み、毎月手持ち現金を持ち出すことになる投資は意味がない。金利が上がり、空き室が出れば低利回りは一気に赤字に転落して、購入投資家は資金繰りに苦しむ事となる。不動産投資ファンドに投資しても安定的な高利回りは期待できないとなれば、ファンドは敬遠され客離れが起きてくるだろう。「相続対策に最適」と煽られ、どんどん売れたタワーマンションは、外国人が売りに回ると値下がりに拍車がかかってくる。決して安全な資産にはならない。相続税対策を目的にタワ-マンションを購入しても、マンション価格の大幅な値下がりで大損をすると赤字になる。損をして売却すれば損金処理が可能になるようですが、あまり税金を支払っていないサラリ-マンには恩恵が少なくデメリットの方がが多い。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月03日
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収益物件に対する投資家のニ-ズは、「建物が古くても利回りの良い物件が欲しい」と言う声が圧倒的に多い。そこで弊社の役員が持つアパートやマンションを市場に放出しようという機運が出てきた。売り物件が少なくなり、投資家の要望に応える意味合いもあり、明日開催される弊社の役員会で討論されます。取引先の投資家さんから「建物は古くてもいいので利回りの高い物件が欲しい」とする要望は依然多い。弊社の役員は、景気が冷え込んでいた時期に物件を取得してあるので手持ち物件はすべて利回りは高い。「弊社の投資セミナーに参加いただいているお客様や、すでに物件を購入いただいている投資家さんサ-ビスとして、弊社の役員が持つマンションやアパートを格安で売却してはどうか?」という声が高くなり、明日の役員会で討議されます。仮に物件を放出となれば一気に4物件ほど売りに出ます。アパートが2件、ビルが2件。すべて利回りは10%~13%を越えます。26日に決済する私が売却したアパートは利回りが11.26%です。買手さんは4年ほど前からせっせと私のもとにお見えになり、先月にも格安で利回り12.6%となる物件を購入いただいた投資家さんです。どんどん大きく育ってください。やがては立派なオフイスビルを購入しましょう。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年06月22日
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ある商業地が売りに出た。相場は1坪130万円が適正価格の場所だ。それが買い手のプレーヤーがどんどん変わり価格だけが飛び跳ねていく。商業地で立地が良いところはいくらお金を積んでも買えない理屈は分かる。しかし土地は税制上原価償却出来ないし、建物を建てた場合の損益計算をしても収益は1坪170万円までが妥当価格の場所なのだ。高さ制限が15メ-トルという縛りがある場所だからあるところに商業地が100坪売りに出た。相場は1坪130万円のところだ。そこを弊社で170万円まで買い上がる方針で入札し挑んだ。しかし、通常の取引とは違う問題があって半年以上もズルズルと話が引きばされていく内に、買い手として登場してくるプレーヤ-がどんどん変わり価格をつり上げていく。現在1坪200万円を超えた買い手が現れている。不動産は惚れたら負けである。他にも不動産は沢山あるから採算を度外視してまで買う愚を私は犯さない。あくまでも冷徹に計算高く精査して、収益が出る、安心価格で無ければ買わない。そうでないと子供がオモチャを欲しがるように、欲しいと言う欲望だけでビジネスをする危険性が伴う。このところの商業地価格の急上昇は異常だ。1例だが先月、衣笠に購入しようとした物件も弊社が4億5千万円と値段を付けたところ、他社が5億円で購入して行った。1物件で5.000万円もの差違が出ているのだから恐ろしい。こんなバブル模様の時は、不動産を無理に高値買いしない事が肝心です。日本中に沢山ある不動産は、また不景気がやって来て価格が下がってから購入しても遅くない。それまで果樹が実を熟すのを待つように長期戦略でジッと待ちます。ビジネスに焦りは禁物ですから。バブルに踊って失敗し首をつって自殺した不動産会社の社長は沢山いますから。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年06月19日
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やはりと懸念した通り、有望なビジネスとして脚光を浴びていた太陽光発電が曲がり角に立たされている。買い取り価格の引き下げや電気の買い取り留保などにより、売電事業が成りたたなくなっている。自分で使用する電気代が無料となり、更に売電で潤うはずだったハウスメーカーの戦略に踊らされて、太陽光付1軒家を購入した消費者は困惑しています。政府の施策に沿う形で太陽光発電ビジネスに参入した企業や一般人は沢山あります。原発に依存しないで電力を供給する太陽光ビジネスは、売電により利益が生み出される素晴らしいシステムと誰しも信じて疑わなかった。更にそれが日本政府の施策でもあったから目先が効く人は我先に土地の手当てに走った。それが電気の供給過多を呼び、売電料金の引き下げにつながり、さらには新規投資の抑制へと政府の方針はめまぐるしく変化していく。政府の鳴り物入りによる自然エネルギー政策を信じ、どんどん投資した企業や消費者は唖然とし、赤字転落で苦しんでいます。設備投資資金も回収できないし、今後の展望にも明るさが見えないからだ。それでいてメンテナンス費用は出ていく。これから太陽光ビジネスに参入している企業の中には、先破綻する会社が増えていくだろう。政府は罪作りなことをしました。騙された人たちを救済するにはまた税金の投入でしょうか? style="font-size:16px;" color="#6565FF"> サニックスは13日、平成27年3月期の連結決算を発表した。主力の太陽光発電の受注が鈍った上に、業容の急拡大に伴う人件費が重荷となり、最終損失は49億円と5期ぶりの赤字となった。太陽光バブルの終焉によって、同社の経営環境は厳しさを増している。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年06月18日
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6月はほとんどの企業が配当金の支払い日を迎えます。弊社の株主にも配当金は今月末に支払われます。額面の20%ですからものすごい高利回りです。個人で所有している上場会社の株主配当金も今月はこれから次々に送られてくる。わずか70万円を3ヶ月前に投資して12.000円の配当金を受け取った株もある。定期預金より断然有利です。毎年5月から6月にかけては泣き笑いがある。泣きの涙は税金が集中してやってきて、予定納税通知まで送られてくる。払っても払っても税金で預金が目減りしていきます。、泣きたくなります。嬉しいことは投資してある上場企業から株主配当金が次々と入金されることだ。これで税金を少しは補うことが出来る。株式配当で一番沢山受け取れるのはなんと言っても臼井不動産の株だ。配当金は年に20%と高利回りで500万円の投資で税込み100万円を受け取れるのだ。夢は遊んでいながら、毎月株主配当金が100万円ずつ振り込まれることです。それだけで食べて行けます。いまも決算期が違う高利回りの株式に投資を続けています。リタイアしたら船で世界一周の旅をしてみたい。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。押すと御利益がありますよ★
2015年06月17日
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弊社で取り扱っている収益物件には、いつも沢山購入希望者が見えます。しかし、金融機関で借り入れが不調となるお客様は多数にのぼり、銀行と事前の相談もなく「買いたい」とお見えになるお客様が多いことに驚く。住宅を買うより収益物件を購入する方が狭き門であることは言うまでもない。自己資金の有無。年収。すでにある借入残。過去に金融トラブルは無いか? 購入する物件の担保評価。それらを精査して借入金が決定します。資産や年収があり、税金対策として全額借り入れが出来る信用力がある人はわずかだ。1億、2億と金額が多くなるにしたがい、当然のこととして金融機関の審査は慎重になる。弊社で売りに出し、競合するようにすぐ3人もの「買いたい」という投資家が現れた1億2千万円の物件は、3人ともローンがダメになった。4億5千万円の新築ビルも、売りに出してすぐ2人の買い手が現れたものの、他に借り入れ金が多くあって自己資金が足りないためにローンが不調となった。不動産取引には物件を「買いたい」と来店されるお客様は沢山見える。しかし実際に金額が高くなると収益物件を「買える」お客様は意外と少数派なのだ。金融機関から数億円も借り入れ出来ているお客様はたいした信用力です。実力者です。昔から「借金は財産のうち」とよく言われている通りです。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年06月14日
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このところの収益物件ブームで、ビルやマンション、アパートが低利回りにまで購入されています。借り入れ元利の支払いを考えると5%以下の利回りでは購入する意味がないと考えられるのですが....。しかし、銀行に預けた場合の低い利息を考えれば、4%の利回りでも収益物件投資に回した方が有利と言う人が多い。低金利のいま、銀行にお金を預けているよりも収益物件を購入した方が断然有利なことは子供でも分かる。しかし、それは全部自己資金で物件を購入できる富裕層の人の話であって、購入する物件金額をすべて借り入れに頼って行う投資家には当てはまらない話です。それを混同している人は多い。いま1億円を借り入れた場合、毎月の支払い金利と元金返済分を足すと合計いくらの出費になるのか?不動産を保有しているとかかる年間経費を計算しているか?(固定資産税や修理費、保険、空室リスク、その他)自己資金が無い人ほど利回りが高い物件を購入しないと危険です。仮に、金利が上がればすぐ返済に窮するようでは困ります。空室が多くなれば返済資金が捻出出来ないようでは困ります。過去のバブル時を振り返れば、不動産ブ-ムに乗って業容を拡大し、どんどん借金して不動産を購入した企業は、不動産価格の下落と金利の上昇ですべて破綻の道を転げ落ちました。借金を残し市場から撤退した投資家は自殺して精算を終えた。いまそんな「いつか来た道」を、また行きつ戻りつしているようで心配です。無理な借金や低い利回り物件を購入する投資手法は、必ず身の破滅につながります不動産は右肩上がりに上昇すると考えると大きな落とし穴に落ち込みますよ。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年06月04日
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昨日は多くの社員が一同に集まり、インド料理を食べながら堅くならないようにリラックスさせて、お金持ちの行動理論について話をしました。金持ちになれる人と、貧乏で一生を終える人間の行動様式を、誰でも分かるように宝くじが当選した場合のお金の使い方を例にレクチャ-しました。縁があって臼井不動産に入社したからには、全員が老後を裕福な暮らしで過ごして欲しい。そんな気持ちから常にお金の貯め方や運用についてそれとなく教育をしております。昨日は話が堅苦しくならないようにインド料理店に社員を一同に呼んで、食事をしながら「金持ち父さん、貧乏父さん」の内容について、優しく解説をしました。1例ですが「仮にこの中の誰かが宝くじで1億円が当たったとしよう。その当たったお金をどのように使いますか?」と問う方式です。「車を買いたい」「家を買いたい」と答える社員が多数を占める中で、一人だけ「そのお金で収益物件を買いたい」と言う答えがあった。一人は株式投資にお金を使うと答えました。予期せぬ大金が入ったときに、まず「欲しいものを買う」という消費行動に移る人は金持ちになれない。予期せぬお金を元手に、株を買い、収益用不動産を買い、「もっと増やそう」とする行動パターンの人は金持ちになれる素養がある。若い内は欲しい物があっても我慢して、お金持を増やす事にエネルギ-を費やす事だ。そのための勉強、努力を一生懸命行う。経済誌を読む。新聞を丹念に読む。金融論を勉強する。そのような努力をする人間は必ず報われます。お金持ちになっていく。貯金もしないで欲しい物はどんどん買う。そんな消費癖がある人は老後を生活保護に頼る人生になるだろう。そんな緩い話で1時間を過ごしました。それにしてもインドカレ-とマンゴジュ-スはとても美味しかった。★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年06月01日
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「不動産市場は加熱している」「マンションの暴落が始まる」投資家に不安感を煽る週刊誌が出ている。しかし過去の例から見て、現在の不動産相場は、過熱感があるのは東京中心部だけで、他の都市には過熱感は全く見られない。つまり不動産市場全体では過熱感は無いと断言できるのだ。評論家と称する人たちが不動産相場の過熱を憂慮している。しかし現場で仕事をしている者には過熱感が全く感じられない。都心の一部は確かに過熱している部分もあるだろうが、他の都市に限って見れば、バブル期から大幅に値下がりしていた不動産価格が若干戻している程度である。本当の過熱は政府が国土法のように規制に入っても値段が下がらない1億総不動産屋のような状態を言う。一部週刊誌では「マンションの暴落」を喧伝しているようだがその事実は全くありえない。日本全国の土地が投資の対象となって異常に値上がりしてくるまでは安心していられる。そんな事よりもっと怖いのは金利の上昇である。金利が上がれば数百億円単位で投資運用するフアンドが困窮するし、一般の方も住宅ローンで元利金の返済不能者が現れる。金利が下がれば投資に有利になり、金利が上がれば投資熱も下火になる。政府の金利調節機能は万全なので、現状は金利の上昇サインが出るまで安心して投資できる環境にあると言えるだろう。今はまだ良質な不動産を購入する環境です。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年05月25日
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毎月入る給与から30%を強制的に貯金して、300万円が貯まってから初めてワンル-ムマンションを買い、家主となったオーナ-さんがいる。次の物件も同様に貯金して、今度はワンル-ムマンションから入る家賃も全額貯金して、またワンル-ムを買う。それが10年で5室となった。すべて無借金である。 お金を貯めてからマイホームを買おうと思ってもなかなか頭金は貯まらないものだ。しかし、200万円や300万円程度ならその気になれば誰でも貯金できる。毎月入る給与から30%を強制的に天引き預金して積み立てる。合計金額が300万円程度になったら賃貸用の湾ルームマンションを買う。決して最初から物件を高望みしない。「購入したマンションから入る家賃はそのまま預金して、天引き預金と合算して300万円になったらまた次のワンル-ムマンションを購入する」という投資戦略を続けた結果、10年でワンル-ムマンションは5室になり、家賃収入が年間190万円にもなった。そこから大型投資に踏み切る。金融機関の信用力もあり1億円を借りてオフイスビルを購入した。そのビルからは家賃収入が850万円入る。家賃の中から借入金を悠々返済出来る。そんな投資手法で20年を迎え、いまや大型ビル2棟の持ち主となり、不動産収入は年2500万円を超えた。会社には現在も勤務しているので50歳で給与所所得は年800万円もある。計画性があり、実行力がある人は、別に難しいテクニックが無くても高額所得者になれるというお話です。不動産を持つ人と、持たない人の所得格差は開くばかりです。資産が貯まった人は決まって、相続税対策を一生懸命勉強しています。不動産投資はいつから始めても遅くない。若い人ほど成功の階段は高くなり、高額所得者になれます。あなたはいくら預金がありますか? ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年05月19日
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株価の値上がりは期待せずに、株主優待の特典を受けようと4月7日にこのブログでも紹介したメガネス-パ-株が、今日は突然急騰し新高値を現出しました。私は直ぐ明日には当然の事として売りに向かいます。値上がり期待は全くせずに、ただ株主優待だけを目当てに1週間前に43円で買い込んだメガネス-パ-株が、本日急騰して20円高で新値を形成した。購入した株式はわずか100株で代金は4300円だったから、売却益は子供の小遣い程度にしかならない。それでも1週間で新高値をつけるとは予想もしていませんでした。弊社の専務や社員に購入を呼びかけてあったので、全員それなりに小遣いになったことと、株式投資の面白さを体験できて本当に良かったと思います。本日は「ゴルフダイジェスト.オンライン」株も650円の新高値をつけました。これは1.000円超えを狙ってしばらく持続です。株主優待も楽しみですから....。100円未満の低位株は何しろ面白い。会社の収益が赤字体質から黒字に転換すると直ぐに株価は急騰します。ボロ株が動けば投資家が儲かる。格安なので投資家の持ち株は多いから懐は直ぐに暖かくなります。アベノミクス万歳。黒字になる会社を見つけるには丹念に決算書を見ること。会社四季報を見て勉強することです。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。どうぞ宜しくお願いします。★
2015年04月15日
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どんなビジネスの世界であっても成功者と失敗者が出るのはやむを得ない事実だ。不動産投資の世界でも全部の人が成功しているわけではない。どうして成功者と失敗者が出るのか、私の周辺で見える事例を紹介しよう。私の知人で税理士の方がいる。もう40年近い交流となる。私と知り合ってから不動産投資に目覚め、あれもこれもとアパートにビルに駐車場と次々買い込んで行った。確かに資産は増えたが毎月の支払いにフウフウしている。本業から上がる収入をどんどん注ぎ込み、不動産投資で生活が圧迫され余裕が無くなってしまった。「不動産投資は何故こんなに苦しくなるのだろう?」と質問を受けるが、色々説明してあげてもその場は理解しているようで直ぐ忘れてしまう。失敗の最大の原因は税理士なのに収支計算が出来ないのだ。気に入った土地や建物があれば欲しくなり、金融機関で借金をして購入してしまう。まるで子供がおもちゃを欲しがるようなパタ-ンを繰り返している。入ってくる家賃総額と借入金の返済金の関係など全く考慮していないから困る。「あすこの場所はなかなか出ない物件なので買いたい」「ここの物件は気に入った」といっては不動産を買いあさる。幾ら止めても聞く耳を持たない人だ。すでに個人で20億円もの借財があり、家賃収入より返済金の方が多いためいつも「支払いが大変だ、大変だ」と嘆いている。一度購入した物件は売ることすら知らない。そうかと思えば不動産投資で財を成しているお客様も沢山いる。こちらのアドバイスを素直に聞き、売ったり買ったりしながら、くず物件を優良物件に買い換えて成功している。優良物件は賃料も高く入るから利回りは良くなる。入る家賃で借入金はすべて返済できて、さらに余った家賃は預金出来る。信用による借入金で資産が増え、どんどん預金まで増えていく理想的な成功パターンだ。そんな成功者の投資家は必ず2件、3件と物件を増やしています。不動産を購入してお金が貯まる人と、逆に支払いに追われて苦しむ人と、勝ち組、負け組は直ぐ分かります。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。どうぞ宜しくお願いします。★
2015年04月03日
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東京証券取引所 市場第二部への上場市場変更に関するお知らせ本日、当社株式は、株式会社東京証券取引所の承認を受け、2015 年4月6日をもちまして、東京証券取引所JASDAQ 市場(スタンダード)から市場第二部へ市場変更することとなりましたので、お知らせいたします。株式投資は面白い。勘が鋭くなって惚け防止に役立つ。本日、上記の記事を見て関心を持ち、早速く47円で1万株買いましました。合計で50万円ばかりだ。これからどんどん買い増しをして行きたい。ジャスダック市場でわずか47円と、安値に放置されている不動産会社で、その名はエ-.ディ.ワ-クス株式会社。中古マンションやビルを安く購入してはリフォームして再販する事を主な仕事としている。利益は今期最高益をあげて、低いながらも配当を行っているのに何故安いのだろう。不思議です。今度、東商2部に鞍替えすれば注目度が増し人気化すると予想されます。いつまでも100円以下に放置されている理由はない。100万円の投資が200万円に化ける可能性もある。私の予想が当たるかはずれるか、お楽しみに。野村證券の会社四季報によると決算3月 設立1936.5 上場2007.10 特色自己勘定で中古マンション・ビルを一棟仕入れ、富裕層向けに販売。新築戸建て、中古住宅も販売 連結事業収益不動産83(9)、総合居住用不動産8(1)、ストック型フィービジネス9(23) 解説記事【最高益】取得物件が順調に積み上がり、賃料収入が増加。中古マンション・ビル販売も伸長。16年3月期も富裕層の旺盛な需要を追い風に中古ビル等販売が引き続き牽引。賃料収入も順調に増える。最高益更新。【米 国】既存2現地法人の管理機能強化へ統括会社新設。15年度は日本から駐在員を派遣予定で事業拡大に備え。国内は会員向けサービス充実に注力し顧客囲い込む。 弊社も一緒になって、本日ビル用地2件に買付証明を提出しました。2物件で合計3億3千万円也。土地を購入できれば新築のビルを建設しますので土地と建物で総額10億円になるビックプロジェクトだ。すでに商業ビルは6階建ての内、1階のテナント予約もあり楽しみです。失敗しないように焦らず慎重に事業計画を進めて行く。土地の購入が出来た段階で場所の公開を致します。(横浜市内) ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。御利益がありますよ。★
2015年03月31日
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不動産仲介業には店舗の紹介も少なくない。1年間に沢山の業種の方をお世話する。しかし、それらの人の中には1年も持たずに廃業したり、赤字で苦しむ経営者は多い。俗に脱サラする人の8割以上は失敗すると言われている。何のノウハウもなく、経営者としての手腕もない人が、安易に商売に手を出すと成功する確率よりも失敗する確率の方が大きいのを知らない。すでに長く商売を続けている競争相手に勝つ方法はあるのか? そんなことは一切お構いなしで、お店を出せばお客さんが来てくれる物と簡単に考えている。商売をする上で運転資金はどれくらい必要とするか?少ない手持ち金だと直ぐに底をつき資金繰りに窮して撤退せざるを得なくなる。少なくても経営者なら数字に強くなければならない。毎日の入出金、月の損益計算、勘定科目程度は知らないと、丼勘定経営になってしまう。店舗を出すには多額の資金を投入する。事業が失敗すると投資資金はすべて無くなってしまうのだ。独立して商売し、儲けようと考えていたら逆に文無しになってしまったという例は多く、「店舗さえ出せば何とかなる」ではライバルとの戦いに勝つ事は難しい。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。読む人のお役に立ちたい。★
2015年03月30日
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最近、両親が亡くなって住まなくなった家を「貰ってくれませんか?」という相談が増えています。空き家にしておくと税金が高くなったり、強制的に解体命令が来る事を懸念していることが背景にある。さらに、不動産を持っていると生活保護を受けられない事情により「無償でも手放したい」そんな事情のお客様が来店される。■全国3例目の「空家」の解体■市内にはおよそ22000戸の空家があると計算しています(※)。その中には、人が住まなくなって長い年月が経過し、風雨などによって、建物が痛み、倒壊するおそれがあるものが存在します。 このたび、所有者が不在であり、老朽化により倒壊のおそれがある家屋1軒の解体工事を開始しましたので、報告いたします。吉田市長から頂いたレポートより転載両親が横須賀に居住していて両方とも死亡すると、子供は現在住んでいる東京や横浜から横須賀に移り住む事はほとんどない。そうなるとまず、「売ったら幾らになりますか?」と不動産会社に相談に来ます。海のそばや山の上にあって老朽化している建物には安くても買い手が付かない。解体費用も高く付くし、建て替えとなれば余計に金額が張る。それが理由だ。売れない不動産なら「誰か貰ってくれる人はいませんか?」と相談を受けることは当然の流れです。「保有コストがかかるのでタダでも要らない」と言う人もいれば、「無料ならそこに住みたいので」と貰ってくれる人が出る。実際に弊社の社員もそんな経験をした。横須賀の鴨居に東横マンションという古い建物があり、その物件の2室を無料で貰ってほしいと頼まれ、「要りません」と答えていたのを私が聴き、「無料では贈与税がかかるので30万円で売買しましょう」と答え、社員に購入させました。そのマンションは1部屋が36.000円で現在家賃収入を生んでいますから大儲けです。今後は、「タダでもいいから貰って欲しい」という空き家が増えることでしょう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2015年03月17日
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毎日、仕事を終わり自宅に帰ってから、夜中の12時、1時までタブレットを叩いて「金のなる木」を発掘している。会社四季報とにらめっこして株式欄を丹念に調べ、1年間の株価チャートを追いかけるのだ。いままで赤字だった会社がようやく黒字に転換してくるとその会社の株価は必ず上昇してくる。そんな赤字から黒字に転換してくる会社を探しているのだ。昼間、会社にいるときはパソコンを叩いてレインズやアットホーム等から不動産情報を仕入れ、気になる物件があればすぐ調査に出かける。仕事が終わり自宅に帰ったときから、一転して株式の投資家に変貌する。テレビはニュースと日経チャンネルしか見ない。株はギャンブルなので熱くならないように信用取引は行わず、手持ち金全部を株式投資に回すこともしない。赤字でボロ株の中から業績が上昇してくる企業を発掘したり、優良株等の中から投資妙味のある株を探し出すのが楽しみなのだ。十分に考え、調査した上で「これは」とねらいを定めた企業の株を買い、それが自分の思惑通り見事に上昇してくると、嬉しさとともに利益まで一緒に転がり込んでくるから株式投資は止められない。「知的マネ-ゲ-ム」と私は呼んでいる。来週には23インチの大型ディスプレーのディスクトップ型パソコンが我が家に入る。ますます寝不足は慢性化して来ます。いまようやく「ある会社」の株を探し当てた。まだ低位株だが業績が上昇し、このところ株価も動意含みだ。ネットにより打診買いでまず2万株購入します。 岡三証券と野村證券に分散して1万株ずつ購入する。それも理由があります。その理由は次の機会に....。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2015年03月08日
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横須賀市田浦町に4200万円の激安アパートが売りに出た。南6メートル道路に面し建物の手入れも良い。駅まで徒歩5分と交通の便も良く、プロの目からもお買い得物件でした。土地は60坪付きで6世帯が入る築30年の賃貸物件。月額家賃収入は32万円もある。弊社のお客様と他社から紹介されたお客様と競合した結果、購入を即決された他社のお客様の手に物件は渡ってしまった。残念。収益物件の買い取り競争はこのところ一段と激しさを増している。特に5.000万円以下の物件となれば動きは早い。今回、横須賀市田浦に売りに出た中古のアパートは引き合いが殺到し、弊社が直接紹介するお客様と、他社から申し込まれたお客様とが競合しました。弊社のお客様には「なかなか売りに出ない場所であり、金額も手頃なのでぜひ購入されては?」とお勧めしたのですがなかなか結論が出ない。「金額を4.000万円に交渉して欲しい」とか「買い急がないから」と結論を数日置いたおかげで、即決した競争相手に破れてしまいました。他社のお客様は迷わず即決でした。早い。話を聞くと「いままで3物件ほど逃した経験がある」とのことです。「本当に購入してよいのか」、迷っている内に売れてしまった失敗を3度も経験している。だから今度は「迷わず即決で申し込みを入れました。」と語ってくれました。購入者が決まった後も2番手、3番手までキャンセル待ちが入り、1番で購入が決まったお客様は喜んでいます。弊社のお客様は残念がっていましたがやむを得ない。これも学習です。今回、購入に失敗されたお客様は次にはきっと即決で購入されるようになることでしょう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2015年03月08日
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この所毎月1回、株式投資のセミプロが集まり、銘柄の情報交換をしています。一人では探しあてられない市場のニュースをいち早く教えあって株式投資に役立てている。不動産投資家の30%以上は株式投資も行っているのではないかと勝手な予想をしています。不動産投資も良質な物件を購入する眼と、決断のタイミングが必要です。また、長期保有と短期で転売する物件を持つ必要もあります。不動産の投資は、それを業としている不動産会社以外は、短期売買でどれだけ利益が出ようとも利益のほとんどは税金で持って行かれる。だから利益の出ている物件は5年間保有してから転売して利益を確保しないと意味がない。その点で株式投資は、朝買って(寄りつき)夕方売却し、沢山利益が出ても20%程度の税金と計算して売値を考えればいいから短期投資に有利だ。全財産を注ぎ込み、借金までして株式投資を行うのは危険ですが、自分のポケットマネー程度の資金で、頭の体操として行う株式投資はスリルがあって面白い。今日はそんな株式投資の同好者が横須賀のホテルに集まり、食事をしながら2ヶ月間の投資収益発表会がある。平均して投資金額は1人1.000万円までと縛りを入れているからギャンブラーはいない。それにメンバ-の中には証券会社の営業マンは入れませんから、推奨銘柄を買わされる危険性もない。昨年の暮れから同好会で選定した銘柄を、積極的に購入しているメンバ-達は大儲けしています。それが証拠に会合に出てくると、スーツが新しくなり、ネクタイもシルクの素晴らしい物を身につけて来る。そんなメンバ-の会合では、私が時々不動産投資に対するウンチクを話している。全員、私からアパートやビルを購入してくれたお客様だからです。家賃収入と株式投資による収入があっても、あまり華美な生活はしないように心掛けている人が多いのは、健全なる投資家達の証拠でもあります。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2015年02月25日
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収益物件ブームでアパートや賃貸マンション、ビルなどを、購入したい投資家さんが沢山来店されます。(弊社の不動産投資セミナ-も毎回満員です。)しかし市場に出回っている物件は収益性も低く、投資不的確な物件が多いのでなかなか「これならお勧め!」とご紹介出来る不動産は少ない。不動産市場にはアパートやマンション、ビルなどの投資物件が沢山売りに出ています。しかし弊社のお客様にご紹介できるような掘り出し物件はなかなか見あたらないのが事実だ。耐震性が無い物件や利回りが低い物件、空室が多い物件などは弊社の大切なお客様にご紹介できません。そこで独自に売り物件の発掘を進めていますが、それでも玉石混合でお勧め出来る物件になかなか出会わない。弊社から収益物件を購入いただいた投資家さんには、入居者の斡旋で末永い取引が始まります。ですから「臼井不動産の紹介で買って良かった」と言われるような物件を厳選して紹介する必要があります。「仲介手数料になれば....」と何でもありの姿勢で物件をご紹介すると、お客様から信頼が失われ、次回の取引は無くなります。弊社と取引を頂いている投資家さんは、複数物件ご購入を頂いている事実を見ても、親切なアドバイスやクレームが出た場合の素早い対応が評価されている結果だと思います。収益物件は市場で、半年も1年も売れ残っている不動産には問題があります。価格が高すぎたり、物件に難があったりするわけですから、そんな物件をあせって安易に飛び付き買いしないで下さい。素人投資家さんの失敗談を聞くと、物件の選定眼が無かったり、不動産会社の口車に乗って「買ってはいけない物件」を焦って購入している方がほとんどです。沢山の方が、鵜の目鷹の目で物件探しをしているご時世です。簡単に格安物件は手に入りません。信頼できるアドバイザ-の不動産会社選びが、物件探しより先になります。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2015年02月22日
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アパートで一人暮らしをする高齢者と連絡が取れなくなれば、不動産会社はとても心配します。仮に部屋で意識不明になって倒れていると大変です。一刻も早く発見し病院に搬送しなければならない。不動産会社は、緊急時のためにアパートの鍵を預かっています。しかし火災のように余程のことでもない限り合い鍵を使って入室することはありません。それでも高齢者と連絡が付かなくなった場合は緊急を要するので、警察に立ち会いをお願いして合い鍵を使い部屋に立ち入ることがある。病気で倒れていたり、意識不明な場合はすぐに手当をする必要があるからです。入居者と何日も電話連絡が付かない。部屋の電気がついたまま数日経過している。洗濯物が干したまま放置されている。郵便ポストに新聞が溜まっている。小さな変化も見逃さず、部屋に入る必要性があると判断すると、まず警察に電話して立ち会いをお願いします。そして警察官と一緒に部屋に立ち入り安否確認をします。そんな些細なお願いでも、嫌な顔一つせずにパトカーがやって来て協力してくれる。警察官が立ち会ってくれるととても心強いし、てきぱきと指示してもらえる。おかげで早期発見により命が助かった賃借人がいるし、残念な結果になってしまったこともある。高齢者の一人住まいが多くなつたため、発見が遅れて孤独死する事件が沢山増えています。地域で1人住まいの高齢者を支えるネットワークが出来ないものでしょうか? ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2015年02月17日
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私が株式を購入した会社「ネットワンシステムズ」で,会社の幹部が逮捕されるという驚くべき事件が発覚しました。当然、手持ちの株式は本日急いで全部売却しましたが、これほど大がかりな金額の横領が、いとも簡単に行われる会社の金銭管理体制はどうなっているのだろうか?会社には時々社員による不正事件が発覚し、経営者は対応に追われる。金銭の横領事件ともなれば経営者の管理責任まで問われるから笑ってすまされる問題ではない。社員が起こした横領事件で、会社に多大な損失を与えると株主総会で経営者の進退問題まで追求されることがある。よく新聞紙上をにぎわすのが金融機関の従業員による大金の使い込み事件だ。税務署の定期検査で使い込みが発覚する例も多々ある。私が株式を購入した会社でそんな事件が発覚し、ニュースを見て驚いた。会社の幹部が共謀者として関与していたと言うから経営陣に不信感を持つ。そんな会社は業績が良かろうと、先が楽しみな成長期待の会社であろうと、心の底から大金を投じる投資対象企業として株式を買うことは出来ない。本日の朝一番で手持ちの株はすべて成り行き売りで売却しました。私は18歳から株式投資を初めて現在に至るまで、このような体験は初めてとなりました。 コンサルティング業務を架空発注し、情報システム構築大手の「ネットワンシステムズ」(東証1部上場、東京都千代田区)から3億6750万円をだまし取ったとして、警視庁捜査2課などは11日、詐欺容疑で、同社元幹部森浩幸(54)=岐阜市則武東=、「十六銀行」(岐阜市)の元行員兼松英作(50)=岐阜県美濃加茂市深田町=、IT関連会社「TIS」(東京都新宿区)元幹部の山田英司(52)=江東区大島=の3容疑者を逮捕した。 同課は、3人が2005~12年、約50回にわたり、同様の手口で現金約7億8910万円をだまし取ったとみている。詐取金は3人が私的に使ったとみられる。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2015年02月12日
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今年購入した株にネットワンシステムズという会社の株式がある。700円台前半から本日は810円と急騰している値上がりの原因は、日本ファシリティマネジメント協会主催 第9回日本ファシリティマネジメント大賞の「優秀ファシリティマネジメント賞」を受賞した事と、業績が好調なことだ。私が1月に購入した株にネットワンシステムズという株式がある。過去に2.000円近くにあった株が業績が悪くなり700円を割り込むまで売り込まれた株式だ。それが業績も順調に回復するとともに株式も値上がりしだし、1月に710円で5.000株購入した。それが本日は811円と急騰している。業界紙に取り上げられた記事を下記に紹介しよう。 ネットワンシステムズが昨年来高値866円更新に向けた動きを本格化させそうだ。 第3四半期累計(4~12月)連結決算は、営業利益が13億3400万円(前年同期比12倍)だった。デスクトップ仮想化やシステム最適化などの案件好調でパブリック事業が伸長したほか、ネットワーク商品を中心にパートナー事業も好調。内製化を進め外注費を抑制したことも寄与した。 さらに、エンタープライズ事業もデータセンター向けネットワーク基盤案件などが増加し、業績は順調に回復基調。マイナンバー制度導入に伴う地方自治体向けのシステム基盤整備や、東京五輪に向けた通信整備などでもビジネスチャンスが増えそうだ。これから本格的な値上がりの期待があるネットワンシステムズで儲け、春のスーツを3着ほどオーダ-メ-ドで新調したい。壊れてしまった自宅のパソコンもついでに買い換えたいし......。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2015年02月10日
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弊社の来年度事業計画の内容が発表され、その中で収益物件の更なる新規投資促進が重点項目となっています。アパートや賃貸マンション、店舗に駐車場と、人件費がかからず収益が見込める分野への投資や仲介を積極化します。何処の会社でも安定的な成長のために、常に次なる投資分野への研究を進めるものです。弊社においては不動産関連、建設関連分野以外にはむやみに進出しない縛りがある。それは、全く知らない分野に進出するとノウハウもないし、人的資源もないので失敗する確率が高いからだ。そこで関連分野の中で安定収益が見込める貸しビルや賃貸マンション、アパートに駐車場、店舗という社有物件を更に増やそうと役員間で結論に達しました。収益物件は人件費がかかりません。会社の運営に安定収益をもたらせてくれます。自社で持つ他に、アパートや賃貸マンションなどの収益物件を建設し、満室にしてから投資家に販売したりする事業が、来年の柱になる予定です。段々とマイホームの仲介から比重を移して行く事になる。投資家の皆さんに喜ばれる新規物件の取得に精を出し、どんどん一般公開しますから楽しみにしてくださいね。低金利のいま収益物件取得は当を得ています。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年12月22日
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お金の増やし方に難しい原理原則はありません。ハイリスク、ハイリターンを狙うか、低い収入でも安全な投資で稼ぐか2者択一です。性格的にあなたはどちらの手法を選びますか?いま現金で300万円持っていたと仮定しましょう。面倒な考えをするのが嫌な人は金融機関に駆け込んで定期貯金に預けるのが一番です。金利が0.05パーセントとすると金利は3年で4500円付いてきます。定期貯金で1.000万円以下のお金なら金融機関に預けても元金は安全です。何のリスクもありません。300万円あれば株式投資を行う人もいるでしょう。ハイリスクですが2割、3割儲かることはざらにあります。しかも配当金が来て株主優待制度もあるので儲かります。しかし値下がりリスクは常につきまといます。300万円の現金が半値になることもあり、投資経験と経済の深い勉強が必要となります。手前みそですが何の知識も無い人が、地代が月に25.000円入る底地を購入したとしましょう。1年間で300.000円の地代収入が入ります。3年すぎれば900.000円と大きく膨らみます。つまり、300万円をわずか金利が4500円しかならない定期貯金に預けるよりも、底地で900.000万円入る投資をした方が断然有利なことが誰の目にもお分かりいただけるでしょう。しかも、借地権者が家を第三者に売却するときは名義変更料がもらえます。家を建て直す際は承諾料も入ってきます。あわよくば借地権を購入して自分のものとすれば資産価値は倍以上に上がります。アパートや店舗の家賃と違い、地代の支払いは滞納や遅延があまり少ないことも特徴です。せっせ、せっせと銀行に貯金してお金持ちになった人は少ない。逆に金利を支払い、銀行からお金を借りて収益物件投資に向かった方が成功者となります。頭を使わずに簡単にお金を増やすには、安い底地物件を購入するのが一番であることがお分かりでしょうか? ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2014年11月24日
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巷に相続税対策のセミナ-が大盛況のようである。税金対策の名の下に「タワーマンションを買え」とか「賃貸マンションを建てる」とか、まるで「借金の勧め」の大合唱のようだ。私は逆で、マイホーム以外の資産価値がある不動産を次々に手放して現金化する。新しく相続税法が改正になり、首都圏に住む多数の人が不動産を持つだけで相続税の対象になってしまった。そのためにハチの巣を突いたように巷では相続税セミナ-が大盛況となっている。しかしその裏側を見ると、相続税対策に名を借りたハウスメーカーや不動産会社の巧妙な営業戦略が隠されている。「相続税を免れるには借金をつくりアパートや賃貸マンションを造る」または「タワーマンションを買うと相続税対策に有利だ」と借金をさせて賃貸物件やタワーマンションを買わせようと計算されているのだ。大体相続税とは、現金や不動産を持つ人間が亡くなると税務署が調査に来て、申告漏れがないかどうか洗われる。つまり、不動産や現金を持たなければ一般の方は相続税などたいしたことはないのだ。大きな借金を抱える方が相続税より怖いことが沢山あります。また、借金をしてもそれで賃貸物件を建てれば資産が増える。相続税の対象となる不動産を持つデメリットについてあまりアナウンスされていない。相続税対策で一番良いのは、資産価値が高い不動産を売却し、預金や現金は子供や孫に生前に気前よくプレゼントする方が、喜ばれるし無理な借金もなくなり一番の解決策となります。老人から若者に資産や現金が移ると経済活動も活況になります。私個人は、借金をするより資産価値がある不動産や手持ち現金は、子供や孫に残さないような相続税対策を実行します。もっと自分のためにお金を使います。かっこいいトヨタかホンダの新型スポ-ツカ-を購入しようかな? ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年11月19日
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収益物件が不足して私が個人で持つ中古のアパートまで売らされる羽目になってしまった。店頭に格安表示されました。(4部屋満室物件です。)それをごらんになった投資家が「是非買いたい」と昨日申し込みが入りました。さあどうする?5年ほど前に古いアパート3棟と、土地130坪をワンセットにして購入した。そのうち土地は建築条件付きとして店舗を建て売却し、アパート1棟も更地にして売却した。残る2棟の内1棟は知人に格安で売却し、最後に残った1棟はやがて建売住宅を2棟建てるつもりで残し、それまでの間賃借人には格安で入居していただいている。1ヶ月前には150万円をかけて外階段を新規に取り付け交換したばかりだ。しかもスチールからアルミの金額が高い部材と交換したばかりで、他の部位も手入れは行き届いている。土地は55坪。満室4部屋それでも家賃は前の家主さんから引き継いだ格安賃料のまま値上げはしていない。早く出て行ってもらう腹づもりがあったからだ。それを「物件不足なので売らせて欲しい」と社員から相談があり、ついに売物件として店頭に表示されてしまった。それをご覧になったお客様から「ぜひ買いたい」と言う申し込みが入ったのです。さあどうする?お客様の期待を裏切ることは出来ないし.....。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年11月17日
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収益物件が不足して私が個人で持つ中古のアパートまで社員から売り物件として店頭に格安表示されてしまった。(満室物件です。)それを見た投資家が「是非買いたい」と昨日日申し込みを入れました。さあどうする?5年ほど前に古いアパート3棟と、土地130坪をワンセットにして購入しました。そのうち土地は建築条件付きで再販売却し、アパート1棟も更地にして売却した。残る2棟の内1棟は知人に格安で売却し、最後に残った1棟はやがて建売住宅を2棟建てるつもりで残し、1ヶ月前には150万円もかけて外階段を交換したばかりだ。しかもスチールからアルミの階段に交換したばかりで、プロなので他の部位も一緒に手入れしたばかりだ。土地は55坪。満室4部屋。家賃は前の家主さんから引き継いだ格安賃料のまま値上げはしていない。早く出て行ってもらう腹づもりがあったからだ。それを1800万円で強制的に売却されそうだ。さあどうする?冗談で売りに出したアパートが本当に売買になりそうです。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年11月16日
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最近の投資物件ブームはとどまるところを知らない。金融緩和が後押しし欲の深い不動産会社や投資家がそれに乗って腹一杯借金をして、我も我もと投資物件を買いあさっている。バブル時を彷彿とさせます。どこの金融機関がやってきても「何か投資物件はありませんか? お客様から要望が多くて」と聞かれる。名前も知らない不動産会社からも毎日、「収益物件の売り物はありませんか?」と問い合わせがある。まるで平成初期のバブル期を彷彿とさせます。欲が深い不動産会社やにわか投資家は、身の丈以上の借金を腹一杯抱えて身動きが出来なくなっている。確実にいつか来た危険な道を歩いています。バブル期に投資に失敗し沈んでいった不動産会社がいたことを忘れたり、その状況を全く知らない新たな不動産会社や投資家が列をなして並んでいます。「バブルは必ず破裂する」そのきっかけは政府の規制や金利の引き上げ、融資金の総量規制であったりする。地価が下落したり、買い込んである物件価格が下落すると、歯車が逆回転を初めて過大な借金を抱える不動産会社や投資家からバタバタ倒れて行き、一番損失を被るのは融資先の金融機関であることは記憶に新しい。日銀の黒田総裁が打ち出したバズ-カ砲と呼ばれる、多額の資金を更に市場に供給する金融政策はさらなる投資ブームを後押しするに違いない。それは借金することを麻痺させ、投資ブームを増長させる反面、危うい投資家を作り出す麻薬のような副作用を伴う。「焦って高い投資物件を買うな!」「物件を見て惚れるな。あばたもえくぼと勘違いする失敗を犯す。」利食い千人力の言葉通り、利益が乗ったら物件を早めに処分して現金をつかみ、高みの見物をしていよう。弊社はそれでバブルを何度も逃れています。高値で購入してしまった物件や、投資に失敗したと案じる物件、維持管理できない遠方の物件は、この投資ブームで熱が冷めない内に早く処分売りして現金化しよう。借入金は返済して債務の圧縮を図ろう。出来れば無借金になろう。それで本当の勝ち組になる。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年11月15日
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35年ほど前から、調理師だったお客様が、給与が入るとそれを貯めて、古い貸家やマンションを次々に購入してくれた。購入総数は45軒にもなった。いまは会社を定年退職し、年金と家賃で悠々自適な生活を続けている。「趣味は収益物件の見回りと手入れだ」と大笑いしています。弊社の取引先であるオーナーさんは、中学を卒業すると同時に料亭に就職し、成人してからアメリカのレストランにスカウトされてカリフォルニアの日本レストランに転職した。そこで日本で就職していたときより10倍も高い給料をもらいれを貯金したのだ。アメリカに4年ほどいてまた日本に舞い戻ってから臼井不動産と知り合った。私が収益物件の有利性を説くと、すぐに貯金をはたいて次々と格安なアパートやマンション、1戸建てを購入してくれました。最近の投資家と違うのはすべて自己資金による無理のない投資です。金融機関からのローンは全くない。それからは給与を貯め、家賃を貯め、その資金で年に1~2軒の割合で物件を次々と購入してくれました。バブル崩壊でも全く痛手は受けません。定年間近になってからさすがにあまり古い物件や、借地権付きの建物は処分してもらい、現在あるのは30件ばかりです。現在御歳79歳だが矍鑠として元気だ。見るからに若い。元気の源は自分が所有する貸家やアパート、マンションを毎日見回りに歩き、ペンキを塗ったり草むしりをしているからだと本人は語ってくれます。収益物件を持つことは家賃が入る良いことだけではなく、健康維持にもいいらしい。毎月、家賃の集計をしたり、入居者から来るクレームに対応したり、体や頭、神経を使っているからいつまでも元気で、若くいられる秘訣なのかも知れません。来店されたオ-ナ-さんと久しぶりに成功の昔話に花が咲きました。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年11月01日
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田舎に広い土地を求める投資家がいる。狭くても都会にこだわる投資家がいる。資産価値は都会が上で、ビルを建てても田舎は入居者の誘致に苦戦します。購入するなら断然都会の土地だ。関東圏から遠く離れた田舎の土地は価格も安く買えるので、マイホーム用として、リゾート用として人気は高い。しかし、マイホームと違い収益物件となると全く違う。価値を比べると、空き室リスクは断然田舎に軍配があがる。人口が少ない地域で人は集まらない。資産価値や売却時のスピードは断然都会が上だ。どんなに釣りが上手な人でも、魚が居ない池では釣れるはずがない。しかし、魚が沢山いる池には釣り師も多いが釣れる確率は高くなる。更に収益物件を持つなら都市部でも、より中心地を狙わなければダメだ。横浜市内でも金沢区や戸塚区のはずれより、やはり「みなとみらい」や「横浜駅周辺」はテナントがすぐ集まる。仕入れ金額が高くても投下資金はすぐにペイできる。建築にしても同様に、鉄筋コンクリ-ト造と重量鉄骨造、木造とは全く価値が違う。安普請の建物はそれだけトラブルが出る確率は高い。遮音性や気密、耐震度など、素人さんにはそれを理解する知識がなく、価格の安さに魅力を感じて発注し、あとで後悔することになる。ものにはそれぞれ値段が付きます。良質なものは高く粗悪な商品は価格は理論的にも安くなります。高級品とス-パ-向け商品と同等と考える方に無理があります。収益物件も「安物買いの銭失い」にならないように十分注意しましょう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年10月31日
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リニア新幹線がついに着工される事に決まった。これから新駅となる周辺の地価は値上がりするだろう。」 太田昭宏国土交通相は17日にリニア新幹線を認可した。設置が予定されている駅は現時点で下記の通りです。1.東京都港区品川2.神奈川県相模原市緑区(JR橋本駅付近、地下駅)3.山梨県甲府市大津町付近4.長野県飯田市上郷飯沼付近5.岐阜県中津川市千旦林付近6.愛知県名古屋市これで駅が設置される周辺の地価は間違いなく上昇するだろう。ただし、駅が地下に潜っているところは人気が出ないから要注意だ。地下鉄でも駅が地下にあるとその周辺はにぎわうことがない。逆に駅ビルで駅が上にある場合はその周辺も栄えるものだ。投資家の皆さんは新駅となる周辺の土地を早めに物色しよう。品川と名古屋がねらい目です。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2014年10月24日
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日本の不動産マーケットは国内の投資家は警戒を強めています。そこで大手の不動産会社は、代わりに外国の投資家を呼び寄せて日本の収益ビルを買わせようと戦略を練っている。世界中に金持ちの投資家は沢山いる。そんな金持ちは手持ち金をもっとふくらませる手段として原油に投資したり鉄鉱石や銅、大豆などにも触手を動かしている。儲かると思えば外国の国債も買い、ここがチャンスと見れば素早く売りに回る。会社買収にも手を出すハゲタカファンドは、次の投資ターゲット先を常に研究しています。そんな中で日本の投資家が見向きもしない利回り4%~3%程度のオフイスビルやマンションを、外国の投資家はいま喜んで買っている。他に有望な投資先が見つからないというのも日本の不動産が売れている理由でもある。その昔、バブル景気に浮かれていた日本の投資家は高値でどんどんアメリカの不動産を買いまくった。バブルが崩壊すると、買値の1割~3割という安値で叩き売りし大損して精算しました。今度はプレーヤーが外国人で、物件が日本の不動産という、バブル期の日本人と逆の投資パターンとなっている。不動産は国外に持ち出しできません。どんどん外国人に高値で買わせ、やがて安値で日本人の投資家が買い戻せばいい。アメリカでの失敗を日本で取り戻す。そのために外国人投資家をどんどん日本に呼び込むPRをしましょう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年10月23日
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最近はマイホームを購入されるお客様より、事業用の収益物件を求められるお客様の方が来店数は多くなっている。成約する件数もマイホームより収益物件の方が断然多いのは何処の不動産会社でも同じだと思います。その最大の理由は金融機関が収益物件の融資に積極的になり、投資家が買いやすくなったことと、銀行にお金を預けても金利がほとんど無いような利息に嫌気が差した人達の不動産買い出動が要因だ。ほんの10年前までは収益物件に対する金融機関の融資姿勢は消極的で、「自己資金を半分以上持っていなければだめ」とか、「当行ではアパートや賃貸マンション購入のためのローンは取り扱っていません」と断られていたものだ。それがアベノミクスで異次元の金融緩和がなされ、金融機関に滞留している資金の運用先として事業用物件のローンに積極的になって来た。投資家は低金利と金融機関の緩いローン条件をチャンスととらえ、収益物件のストックに積極的になっていることが収益物件ブームを後押ししている。お陰で優良な投資物件がどんどん買われ、市場に欲しい物件が少なくなってしまった。東京では表面利回りが4%でも銀行金利より有利として物件が売れている。地方での投資利回りはは6%~7%が目標になってきた。利回りで10%以上を望む投資家に良質な物件はもう手に入らない。あるとすれば駄物ばかりだ。本日売りに出た土地は、ロードサイドの店舗用地なので、弊社が先にテナントを誘致します。そこにお客様が決まり、賃料まで決まれば投資家の方は利回り計算が出来る。とても喜んで貰えます。お客様が物件を購入する前にテナントまで付けて、安心して物件を購入して貰える「出口戦略投資法」は弊社だけの親切です。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年09月28日
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場所はまだ秘密ですが、交通量も多く人通りも多い1等地が格安で売りに出る。広さは500坪もありコンビニやレストランに最適な場所だ。弊社の営業所として活用することも考え、明日中に相手に結論を伝えます。なかなか売りに出ない関所のような場所にまとまった土地が水面下で「購入しませんか?」と打診がきた。一瞬ビックリしてすぐに手を挙げそうになりましたがグッとこらえ、役員全員でまず検討する事にした。金額が大きいので即答は出来なかった。幹線道路に面しているので住宅用地ではなく完全に店舗向きの事業用地だ。アパートやマンションを建てるには土地活用の観点から勿体ない。コンビニか郊外型のレストランを誘致するテナント用地として購入を考えます。その一角には弊社の不動産営業所の出店も検討する。久しぶりに大型事業用地が購入できるかも知れません。とても楽しみです。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年09月27日
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不動産には特別値段が安い物件が時々出てくる。値段が安いにはそれなりの理由があります。自殺や他殺など、事故があった忌避物件だったり、車が入らない細い道で建物はボロボロ。水道や排水に問題がある。そんな物件を安さに惚れて購入すると後で後悔しますよ。格安な収益物件を探されていたお客様が目をつけられた家は、曲がりくねった階段を100段も上り、汗をかきかきやっとたどり着く高台の家だ。土地が130坪、建物が22坪。昭和44年に新築された古家だった。価格はわずか250万円とべらぼうに安い。高台だから景色は素晴らしい。海が一望で、夜ともなれば横浜のランドマークタワーを中心に輝くネオンが見える。遠く千葉県の市原まで見渡せるロケーションだ。そんな売り家を「どうしても欲しい」と言うお客様。高台の家は改築するにも新築するにも平坦地より工事費は平均3割高い。買い物忘れをすると、改めて下におりて買い出しするには面倒になる。水圧も弱くて洗濯に苦労します。そんな欠点をいくら並べても話を聞かない。不動産も物件に惚れると「あばたもえくぼ」に見えてしまうものだ。現金で購入してから1年経ちました。貸家として運用していたのですが、毎月のように「あちらが悪い」、「こちらが悪い」と修繕費ばかりかかり、1ヶ月4万円の家賃では足が出てしまう。毎月のように入金より出金の方が多くてさすがに嫌気がさしてきた。今度入居者が転勤で出て行くことになって「もう他人には貸しません。こりごりです」と後悔されています。他人に貸さなくなった古家は、別荘代わりにご自分が利用されるとのことですが、結局は安物買いの銭失いでした。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2014年09月19日
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収益物件を購入して金融機関に元利金を支払っていたオーナーさんが、途中で職を無くし本職の収入がゼロになったとしても、副業で入る家賃収入で生活を助けてくれている人は多い。定年で退職したり、本業が不振になったりして安定収入が無くなると、途端に生活が苦しくなる。ところが、アパートやマンションのような収益物件を持っていると、そこからはいる家賃で生活が出来る場合は多い。収益物件の元利払いローンが払えなくなると、金融機関によっては「さしあたり金利だけ払っていてくれれば結構です」と優遇してくれるものだ。金利だけの支払いだと元金は全く返済できていないため借金はいつまでも減らない。それでも入る家賃から支払う金利との差額金で生活が維持できれば、当面本業の働きが無くても生活は維持できる。最近、ローンを元利返済できずに金利だけ支払っているオーナーさんが増えています。持つべきものは収益物件と言うことになりますかね。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年09月15日
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低金利と金融緩和の追い風により不動産投資ブームがわき起こっている。お陰でいままで日陰の存在だった底地まで飛ぶように売れています。本日も底地が3件契約になりました。不動産投資ブームは従来のビル、マンション、アパートからコインパーキング駐車場、店舗、底地と何でもアリの様相を呈している。本日は底地が3件売買となりました。 明日は横須賀市ハイランドの1戸建てを投資家が購入され貸家とされる。弊社の月間取引件数を分析するとマイホームを購入されるお客様より、収益物件を購入されるお客様の方が多くなり投資ブームがわき起こっている様子が見て取れます。その為に物件の仕入れが追い付きません。土地を買いビルやマンションを建てるとなれば1年から2年かかる。手っ取り早く完成物件を購入され、家賃収入を得たいお客様には中古物件をご紹介するしか方法がありません。今日もあちらこちらと物件探しに社員は足を棒のようにして探し回っています。「お客様がいるのに物件がない」そんな状態ではお客様の信頼を勝ち得ないため必死になって法務局で所有者調べもしています。どなたかお持ちの収益物件を処分されたい方はいらっしゃいませんか?金額に関係なく情報をお寄せください。大型不動産でも喜んで購入させていただきます。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年09月12日
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~主要都市の繁華街で賃貸不動産を買い込み、不動産貸付業として成長していた不動産会社が倒れた。原因は過剰な借金だ。金融機関からお金を借りては物件をどんどん買い込み、運営していた会社の経営者は、倒れるまで「自分の会社は成長している」と勘違いしていた。借金まみれで哀れな経営者の末路は皆同じ道を歩みます。 大阪に本社がある(株)笠屋町不動産は7月30日、大阪地裁より特別清算開始決定を受けた。 負債総額は金融債務を中心に約200億円。 昭和22年12月個人創業の不動産会社である。当初は不動産賃貸仲介業からスタートしたが、貸ビルや賃貸マンションの経営に進出した。全国主要都市の繁華街にレジャービルを主体とする不動産賃貸を手掛け、順調に業容を拡大。バブル崩壊直後の平成4年5月期は売上高約110億円を計上していた。しかし、バブル景気の崩壊に比例する形で入居する飲食店などテナントの退出が相次いだほか、家賃の下落圧力もあって売上は下降推移を辿り、平成16年5月期には売上高50億円を割り込んだ。一時170棟のビル・マンションを抱えていたが、不採算の不動産を売却し金融債務の圧縮を進めた。その後も資産売却を加速させるなか、事業は年々縮小。平成19年頃から当社は休眠状態となり、多額の金融債務が残される形となったが、26年4月末に開催された株主総会の決議をもって当社は解散していた。 (東京商工リサーチの情報による)にわか投資家の中には、金融機関から過剰な借金をしてビルやマンション、アパートを買い込み、その家賃収入の美味しさに酔いしれて有頂天となる。自分の借金返済能力にあった借り入れで止めればいいが、どんどん欲を出しては借入金を増やして行く。するとその先には大きな落とし穴が待っているのだ。金融情勢や経済情勢の変化によって金融が締まると、途端に空き室が増え、利回りは低下し借入金を返せない逆回転現象がやってくる。その恐ろしさを知らない投資家に警鐘します。長年の経験を持つプロの不動産会社でも上記ニュースのように、借金過多で廃業に追い込まれる会社が多い事を知っていただきたい。誰しも「自分だけは失敗しない」と自惚れるが、上場企業であっても沢山失敗しています。過剰投資は怪我の元です。決して成功者と自惚れてはいけません。身の丈にあった投資で成功しましょう。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2014年08月25日
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不動産投資で成功するには、売り時のチャンスを逃がさないことが絶対条件です。資金さえ調達できれば不動産を購入することは誰でも出来ます。ノウハウは要りません。しかし「今がチャンス」と少ない売り時を確実にとらえて売却に成功する投資家は意外と少ないものです。その要因は、どうしても「この金額で売りたい」と願う欲望が売るタイミングを逃がしてしまうからです。 慌てる乞食はもらいがすくない。(欲張る乞食はもらいが少ない) 人より多く貰おうと欲張る乞食は、かえってもらいが少なくなるという意。株式投資でも不動産投資でも「売り時のチャンスに、いかに早く売り逃げるか」が成功の法則であることにかわりはありません。それを「もっと高く売りたい。もっと儲けたい」と欲張るからせっかくの売り時のチャンスを逃がすことになります。不動産投資でも、売り主が高い売値を望むために買い手が全く現れないケースは沢山あります。検索サイトに出てくる物件で1年も2年も以前から公開されて売れ残っている物件があるのはその典型的な例だ。何でも売り主の希望価格で売れるなら不動産を持つ人は全員大金持ちになります。しかし、買い手もよく相場を勉強しています。利回りや不動産の近隣相場からして高い物件に全く触手は伸ばしません。希望価格で売れなければ、半年刻みにどんどん売値を下げていき、買い手がついたなら少しぐらいの値引き交渉には応じる柔軟性と覚悟がなければ不動産は売れません。金額が高いため1年も2年も売れずにさらし物件になっている物件は絶望的な物件になってしまいます。問い合わせさえ来なくなります。相場とは、売り手と買い手の合意により形成されるものなので「この金額でなくては売らない」と欲張る売り主は不動産投資の不適格者です。そのうちに金利上昇や融資規制が出てくると相場が崩れ、その時になって慌てて値下げしても後の祭りで、今度は大幅に値下げしないと売れなくなってしまいます。1.000万の利益を得ようと希望していても、それが500万円の利益で買い手がついたなら即刻そこで手を打つべきです。あまり欲張ると後で「あのときに売っておけばよかった」と後悔することになるのが世の常ですから。時代は同じ事の繰り返しです。バブル時の成功例、失敗例をおさらいしてみましょう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月19日
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AとB2つの家族がいる。Aは楽天家で毎日毎日飲めや歌えやの大騒ぎをしている。毎月入ってくる給料は全部使い果たしそれでも生活費が足りないため他で借金をする。対してBは無駄使いをせずにせっせとお金を貯金している倹約家だ。AはBをケチと呼び、BはAを散財家と呼ぶ。将来、お金持ちになる家庭はどちらでしょうか?サラリーマンなら毎月入る給与は決まっていますね。年収で見れば手取り金額が幾らなのか本人も奥さんも十分に承知しているはずです。それなのに宵越しの金は持たない性格で、毎日飲めや歌えやの散財をして給与を全部使い果たしてしまう。そんな生活態度は他人にはうらやましい家族と写ります。しかし内情は火の車で生活費は足りるはずがない。同じサラリーマンでも無駄なお金を一切使わず貯金に励み、貯めたお金の資産運用を勉強している家族がいる。丁度イソップ物語のアリとキリギリスでお馴染みのお話のようです。将来、お金持ちになる家族は当然のことに倹約家の家庭であり、毎日楽天的な生活をしている家庭は老後必ず生活苦に陥る。そんな親の生活態度は自然と子供に継承されてしまい、親子2世代が負のスパイラルに苦しむ運命となる。親は子供に倹約を教え、欲しい物でも我慢する事を教えないと成功者にならない。借金をしてまで「欲しい物を先に購入する」ような癖をつけると、足りないお金はサラ金から安易に借りるようになる。子供には楽しい生活より、賢いお金の貯め方を教えないと、将来お金持ちにはなりません。逆に生活保護に陥る危険性が待っています。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月12日
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宝石貴金属小売業で「じゅわいよ・くちゅーるマキ」「ジュエリーマキ」運営の株式会社三貴が、2度目となる民事再生法の適用を申請した。負債120億円。過度な多店舗展開が首を絞めた?テレビやラジオ、チラシ等で派手にPRしていた貴金属販売の大手「ミキ」が民事再生法の申請に追い込まれた。多店舗展開による固定費増や広告宣伝費、人件費増が負担となり、売り上げが伸びない中で戦線の縮小が後手に回ったらしい。経営者はともすれば、店舗の数や社員の数で「成長企業」と他人に見られたい欲望の罠に陥る危険性がある。マネジメントが出来る人材もいない中を、無理して店舗数を増やすと赤字店舗が増え赤字を垂れ流すことになる。赤字店舗が増えれば健全に見える収益もどんどん悪化して企業の耐力を奪ってしまう。小さな会社を安定した成長路線に伸ばすには、多店舗展開や異業種への急な進出よりも、私は人件費も要らず、景気に左右されない不動産貸し付け事業の拡充を選ぶ。収益物件を購入して家主業への道を選ぶ。アウトレットモールのように店舗を沢山集めた賃貸業も良し、貸しビルも良し、賃貸マンションやアパートも良しとする。売り上げだけを追求する商売はどうしても収益に波があるので不安定になりやすい。「ミキ」もテナントとして借りる側より、貸す方の家主業に目を向けてていれば、少しは違った展開になっていたかもしれませんね。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月01日
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投資家の方に頼まれてアメリカ人専用住宅をこれから逗子に建築します。吹き抜け階段と1階に浴室、2階にシャワールーム。2階のベランダはビヤ-ガ-デン風のバ-ゴラが12畳分出来て、1階にはバーベキューガ-デンがつくられる。パーティ-好きのアメリカ人専用住宅は日本人の目から見ると一風変わっている。寝室の側に1階も2階もシャワ-ルームを設け、バーベキューが出来る庭とビヤガーデンが出来るベランダをつくると借り手がすぐ付きます。部屋のドアはすべて高さが2メートル以上取ります。室内のデコレーションは輸入部材ですべて仕上げる。それでいて建築単価は駐車場工事を含めてすべて込み込みの、1坪50万円で請け負う方式だ。家の大きさにより家賃は25万円から30万円も入ってくる。アメリカ人向け住宅は投資物件としても相続対策物件としても優れているのだが、実際に建物の実物を見た投資家は少ない。それで弊社がアメリカ人住宅のモデルルームを建築する事にしました。購入していただく投資家さんと弊社とで1年間の借り入れ契約を行う話が出来ている。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年07月31日
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今日の日経新聞1面に改正相続税に関する記事が載っていました。新聞やテレビ、雑誌で報道されている以上に相続税対策は急務です。収益物件の購入とは違った投資戦略で相続税対策物件を購入しましょう。弊社で開催される「無料相続税セミナー」はそんな不動産関係に強い税理士による講演です。本日の日経新聞記事人数制限があります。先着30名のうちすでに10名の申込みが殺到しております。残席数20名です。満席になり次第締め切ります。来年1月より相続税が改正されます。基礎控除額が低くなり首都圏に住む我々には大なり小なりほとんどの家庭で相続税が課税されます。黒字の会社を営む中小企業経営者だと、自社株評価が高いため数億円もの税金がやってくる。財産を受ける子供達に支払うべき現金の蓄えがないと悲惨な結果を招くこともあります。「自分には関係ない」と思わずに、とりあえず知識を得るために勉強をしてみることは大切です。従来、老後の年金代わりに利回りが高い収益物件を購入されるオーナーさんが沢山おりました。資産家の方はこれから相続対策を考えなければなりません。金融機関から大きな借金をし、収益を生む物件より税金がかからないような対策を立てる投資手法が求められます。例えば、銀行から5.000万円の借金をし、変動金利で1.8%。、期間を20年で返済すると仮定すれば毎月の返済額は248.233円となります。家賃収入が毎月25万円程度入る新築の1戸建てを購入すると、返済原資は家賃で返せる。ローンが終われば資産が手に入る。資産家はそれ以上高い利回りを求める必要がないのです。つまり自己資金ゼロで不動産が手に入れば良い。借金が税金対策になる、そんな投資を考えます。相続税セミナーで具体的な事例を聞いて課税から逃れる有利な対策を早期に講じましょう。弊社ではそんな相続税対策となる新築の物件をどんどん建築いたします。(相続税対策専用の新築建物のモデルルームが年内に完成予定です。10年間の家賃保証も出来ます)お気軽に弊社までお問い合わせ下さい。9月より詳しい資料を順次郵送でお送りします。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年07月27日
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ビルを建設する際、数社のゼネコンに建設費の見積を依頼します。依頼を受けたゼネコン各社は、下請け会社に対し詳細見積を依頼する。鉄筋、設備、水道、電気その他と関連業種は沢山あります。下請け会社の工事費が高いと元請け会社の建築費も当然高くなってくる。建築費を安く抑えるには安い孫請け会社を束ねる事が急務となります。しかし、建築業界の盲点として小さな孫請け会社とゼネコンとは直接的な接点が無い。だから建築単価が下げられない現実があります。安い単価でビル建設を行うとなれば、ゼネコンが発注する下請け会社から更に仕事を請け負うような孫請け会社を沢山束ねるて、直に仕事を発注すると激安になります。大手ゼネコン会社は意外と小さな孫請け会社を知らないし、孫請け会社もまた直接大手ゼネコンに工事を受注するチャンスに恵まれていない。1次下請けから2次下請け、3次下請けと流れるほど建築単価はどんどん膨らんでしまう。そこで弊社は建築を依頼するゼネコンに対し、孫請けばかりしている会社を直に紹介して建築費のコスタダウンに協力しています。どれくらいの金額が安くなるかと言えば、大体5%~10%目安でコストダウンできます。つまり、1億円の工事費なら500万円から1.000万円も工事費が圧縮される計算になるのです。建築工事を発注する者にとって大変大きな金額が節約されメリットは大きい。ローンを借りる者ならば、さらに元利金の節約にもなります。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年07月24日
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