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弊社では取引先のお客様が失敗しないように、物件を吟味してご紹介しています。所が、にわか投資家さんで勉強もしないまま不動産会社の口車に乗り、ロ-ンを借りて収益物件を購入し、失敗している例は本当に多い。横須賀市津久井に新築のアパ-トが建ちました。売り主は東京の不動産会社で金額も5.000万円越えと高い。物件は細い道を入って行き夜道が怖い。当然自動車は入りません。目の前に空き地があり、そこに家が建てばアパ-トには全く日が当たらなくなる。建物が完成して早1年。いまだ一部屋も入り手がない。買い手も東京のお客様だ。収入がゼロなのにロ-ンの支払いは始まっている。手持ち現金を取り崩して借入金の返済をしていたがすでに限界に近づいた。ロ-ンを返すお金が無くなってきたのだ。バブル崩壊後の投資失敗者と同じ道を歩んでいます。この先の投資家は、破産宣告を受けるか自殺して清算することになります。横須賀の税理士が2年前に、千葉県の片田舎にアパ-トを格安で購入しました。購入当初はあちらこちらに投資家としての成功談を吹聴していましたが、購入した当時満室だった部屋が1部屋空き、2部屋空き、8部屋の内半分が空き室になってしまい、その後が埋まらない。人口が少ない街なので他のアパ-トも空部屋ばかりだ。購入費用3.000万円は収入がある税理士の懐から支払われています。2件とも、収入を得ようとして行った投資が裏目に出て、資金の流失となってしまったのだ。私が口癖のように、「駅から近い距離で平坦地。近隣のアパ-トを見ても入居者で埋まっている地域を選ぶ」と警告していたのに、物件に惚れてしまった失敗例です。収益物件なら、何を購入しても万々歳とは行かないリスクを忘れてはいけません。良きアドバイザ-となってくれる不動産会社を選び、親身になって紹介してくれる営業マンから物件を購入しよう。収益物件に対し、知識がない営業マンは断りなさい。泣くのは自分です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年02月25日
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不動産投資家としてデビュ-しても、以後賃貸経営に成功するか失敗するかの別れ路は、オ-ナ-が入居者確保のために物件磨きをするか、しないかにある。アパ-トでもマンションでも、お金さえ出せば誰でも物件は買える。一応投資家として家主デビユ-はできます。ただし収益物件の経営者としてデビュ-できても、それで経営者として成功できるか否かは手に入れた物件の磨き方次第、家主の姿勢次第なのだ。入居者が喜んで入りたくなるような内外装や部屋の清潔度を保つ。現在入居している賃借人に出ていかれない対策を工夫する。家主になったら常に満室になるような工夫や努力を怠らない事だ。この簡単なことが意外とできない家主さんは多い。庭に草が生えてもそのまま放置し、アパ-トの部屋は見たこともない。つまり手に入れた収益物件は不動産会社に任せきりで、自ら手入れをしたことがない家主さんが多い。こうした家主さんの姿勢で、入居者との信頼関係も、希薄になったり濃くもなる。自分の持つ収益物件にどんな人が住んでいるのか分からない。そんな家主さんは賃貸経営に失敗します。高額となる収益物件を手に入れたなら、タクシ-運転手同様に常に物件磨きと入居者との対話を密にしよう。それが賃貸経営成功の秘訣なのだ。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年02月21日
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本日の日経新聞に大きく取り上げられた不動産融資の急増について、「バブルではない」とは日銀が言い訳を言っているが、実際はマイナス金利の弊害と、相続税の課税強化が相乗効果的に不動産投資を呼び込んでいるのは事実です。つまり、これで問題でも起これば安部内閣の金融政策が失敗だったと言われよう。相続税の課税強化に怯える国民と、低金利に業を煮やした国民が向かう先は不動産の収益物件投資である。金融機関も金余り対策の戦略として、家賃収入が入る収益物件に融資するのは設備投資融資より安全性は高いと判断するのだろう。実際には設備投資需要が少ないこともあって融資金は不動産へ、不動産へと向かっています。「まだバブルではない」との逃げ口上は事実を覆い隠しています。不動産業で働く我々にとって、収益物件ニ-ズは異常なほどです。物件を見る目がない人は必ず高値掴みにより後悔することになるのは過去の歴史が示しています。優良物件以外は購入を見送るのが安全です。博打は夢中になって参加していると当たり前が分からなくなるものです。安全、安心、高利回りの物件以外はしばらく様子見が賢明です。金融機関も顧客の選別融資が始まります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年02月10日
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弊社が開催する「不動産投資セミナ-」から、続々成功者が生まれています。貴方もまず教えられた通りに実行してみよう。不動産で財をなす方法は何も難しいテクニックはいりません。安全、安心、有利な高利回りの底地をまず買う事から始まる。給与以外に副収入が入る引き出しを沢山つくる。そんなやり方をご案内するのが投資セミナ-。無料で、お金持ちになれる方法を伝授されるのだから嬉しい話です。私のノウハウを無料公開します。頭で考えているだけではどんな夢も実現しません。実際に投資行動をして、成功をしたノウハウだから話せる収益物件投資「成功術虎の巻」待ち遠しくて毎日問い合わせが続いています。「底地は買えますか?」焦らず、心配せず、しっかり勉強をしてから「購入する」「見合わせる」を考えましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年02月02日
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いま不動産市場が熱い。どこに行っても「何かいい投資物件はありませんか?」が合い言葉になっている。東京都内では利回り3パ-セントを切っても頻繁に取引がされている状態だ。利回り3パ-セントと聞けば、普通なら投資不適格と敬遠されるリタ-ンだが、現在の投資案件で株式は値下がりリスクがあり、債券はダメ、預金に関しては金利がゼロに近いとあって意味がない。その中で不動産だけが有利な利回りを生んでくれる。別荘や畑の中のアパ-ト投資は問題外だが、主要駅の近くで入居者の確保に困らないレジデンス系物件やオフイス系ビルは投資家が血眼で探し回っている理由が分かる。お金があってもそれを運用する有利な投資先はいまや不動産しかないのが現実だ。そこで優良収益不動産は低利回りでも買い手が多く市場は過熱気味になっている。相続税対策には不動産か保険しかない。利息も付かない銀行に預金しておくなら、3パ-セントにも回る収益不動産を購入した方がリタ-ンが高い。かくしてアパ-トやマンション、ビルなどがどんどん売れる。金融機関の貸し出しもピ-クに近い?確実に家賃が入ってくる収益物件の購入資金を融資するのは安全だ。住宅ロ-ンの貸し出しより確実性がある。そんな考えで1億総投資家が不動産市場を席巻しています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年02月01日
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日銀、「不動産バブル」に警戒 低金利・節税対策で貸家に投資マネー流入 超低金利環境が続く中、不動産市場の一部に過熱を警戒するサインが出ている。日銀が16日開いた支店長会議では、複数の支店から、貸家の空室率の上昇や家賃の下落に関する報告があった。株や為替相場が激しく変動を繰り返す中、行き場を失った個人投資マネーが貸家経営に流れ込んでいる状況に「不動産バブル」を警戒する声も出ている。このところ我も我もと収益物件投資が盛んで、不動産投資に過熱感が出ている。本日の産経ニュ-スの報道によれば、ジャブジャブ融資金を出していた金融機関もさすがに「顧客選別と物件の担保査定を厳格にするようになってきた」と言う内容の報道がなされている。これで政府の規制が入れば収益物件投資熱も一気に冷えて、物件価格も下落し、過大な借金をしている投資家が返済に窮する事になります。危険なマネ-ゲ-ムと無縁な投資は「底地」にある。低い投資金額。賃料の滞納リスクがない。アパ-トのように出入りがない。バブルが崩壊しても高みの見物をしていられる。借地権で家を立っている借地人は高齢化が進み、建物もボロ屋が目立っている。借地権の返還がやってくる日にちは近い。そうなれば土地価格は3倍から5倍に跳ね上がり大儲けできます。そんな話を「不動産投資セミナ-」で詳しく解説します。お楽しみに。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月17日
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このところ不動産売買に絡む脱税が数多く摘発されている。1.6200万円脱税容疑 東京国税局が不動産会社「ケースタイルマネジメント」を脱税容疑で告発した。2.不動産の売却の際に架空費用を計上して所得税約3800万円を脱税したとして、韓国料理研究家としてテレビなどに出演し、料理店も営む金徳子氏(72)と夫の鄭(てい)孝夫氏(74)を所得税法違反の罪で在宅起訴した。3.架空経費を計上するなどして約8400万円を脱税したとして、東京・中央区の不動産会社「マーベリッグパートナー」など2社と実質オーナーと思われる男性(44)を、法人税法違反の疑いで東京地検に告発したことが分かった。最近は不動産売買に絡む脱税者が増えている。いつも不動産バブルの時には増える悪質脱税者。脱税金額が大きいと実刑になりますよ。脱税は必ず暴かれます。そうすると溜め込んだ隠し金は重加算税、延滞税などを加算されて身ぐるみはがされ、企業の信用もすべて失います。更に脱税者の烙印が押されるので世間に対し肩身が狭い思いをします。脱税のエネルギ-を使った分だけ損をする。脱税は割が合わない。納税は国民の義務です。堂々と利益を出し、沢山税金を支払っただけ自慢しよう。不動産売買に絡む脱税が減らない理由。それは宝くじに当たったように、はじめて大きく儲かりすぎたことから、税金を支払うのが馬鹿らしくなり安易に架空経費を水増しして脱税に走ると考えられます。税務署もプロです。初心者の脱税者は必ず補足されます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月16日
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毎日東京から投資家が収益物件を求めて「買いたい。売り物件はありませんか?」と、問い合わせがひっきりなしにやってくる。アパ-トやマンションが売りに出れば高値でもすぐに飛ぶように売れる。買い手が多数で売り手が少数。需要と供給の逆転現象が顕著だ。このバブルの波に上手く乗って富裕層になれる絶好のチャンスが来ている。金額の大小にかかわらず、アパ-トやマンション、商業用ビルなどが飛ぶように売れています。今年に入ってすでに中古のアパ-トが2件契約になりました。4.000万円と4500万円で(築30年.利回り8パ-セント)売り出してから1週間で契約が成立した。買い手は全部東京の投資家だ。バブルの大波がやって来ている。このチャンスに乗り遅れずに処分を考えている物件は早めに売りに出そう。少しぐらい高くても売れます。あるビルは1年前に売値が6.000万円だったが、最近1億2.000万円でまた売りに出ている。最初の売買から何回転がって今の価格になったのか調べていませんが、とにかく同じ物件がくるくる回転し、その都度売値がつり上がっている。投資を恐ろしがっていてはバブルの波に乗れません。短期間で金持ちになれるチャンスがやって来ています。 弊社が持つビルのうちこのチャンスに数棟を処分して、大きな売却益を狙っています。1億円前後の物件は個人が購入を待っていて、5億円以上になると不動産投資ファンドが買いの手を挙げる。三井不動産をはじめとする不動産会社も、今期は手持ち物件を売却して史上最高益を叩きだしている。チャンスを逃がすな ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月15日
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税務申告のために今日から資料の整理を始めました。今年は個人として3億円でビルを買い、アパ-トも買い、底地まで買って賃貸収入だけでも年間4.000万円を超える。それに給与所得と配当所得が加算されれば税金額を考えただけで恐ろしくなる。さらに本日はポケットマネ-で購入しておいた那須塩原の国道4号線に面した土地150坪にも買い手が付いた。累進課税率の高い日本は、一生懸命稼げば稼ぐほど税金がきつくなる。給与所得に株式の配当所得、そして家賃収入を合算すると、高額納税者として税金に狙い打ちされる。そして差し引き手取金額は微々たるものになってしまいます。本日は那須塩原の国道に面した土地150坪に買い手が付いて1月中に契約、2月に残金決済となれば、3月の確定申告時には譲渡所得がさらに加算されます。びっくりしたことに本日は、東京の某M&Aの会社から突然「優良企業である臼井不動産を買収または出資により業務提携したいと依頼されました。ぜひご面談をお願いしたい」とする手紙が私に舞い込んできた。突然なのでびっくりしました。現在の臼井不動産は株式の配当金が額面の20パ-セントを毎期出している。引当金も2億円を超える内部留保がある。そんな優良企業だから他人資本を入れる必要もないし、ましてや会社を売却する予定など微塵もありません。 逆に優良企業があればこちらが買収したいくらいだ。手紙はそのまま弊社の社長に渡しましたが、社長も色気を示していないようだ。会社にいると毎日色々な情報が飛び込んできます。気の休むことがない。毎月1回会食する、私の知人が経営する横須賀の某ス-パ-は優良企業として名を馳せていますが、突然株式譲渡により会社を売却されると言うニュ-スが流れて、身近にM&Aが発生した昨年はびっくりした事があった。それが自分にも話が来るとは予想もしていませんでした。いままで共に汗を流して働いてきた社員を捨て、自分だけ儲けて「ハイさようなら」は私の性格上出来ません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月12日
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昨年は県立大学に7階建てのビルを買い、横須賀中央にも7階建ての新築マンションを買い、久里浜駅前にも中古ビルを購入して現在解体中だ。更地になれば新築ビルを建設する。他に大型アパ-トや底地と購入した物件の総額は10億円を超える。今年もプロジェクトは目白押しです。昨年は大型投資により事業も活況となりました。今年は景気と金利の動向を見ながら新規プロジェクトを推進します。湘南の藤沢と鎌倉にビル計画があり、昨年暮れも押し詰まった26日に測量図が手に入りました。建築部門では注文住宅の請負件数を増やし、収益物件や底地を投資家のために沢山仕入れて棚卸し資産の確保を計ります。新たに2月に新店舗がオ-プンするので、売買や賃貸の仲介部門も特に力を入れます。そして4月からの新年度は、社員全員に嬉しい給与の大幅アップを約束しました。今年の不動産業界は、アメリカのトランプ大統領による政策次第で動きが大きく変動するリスもあります。しかし私は、トランプ大統領がそれと知れた不動産開発業者であることから、不動産業界にとってマイナスとなる政策は行わないと読んでいます。突発的な戦争が起きない限り、経済は好調に推移していくのではと楽観しています。皆さんの予想はいかがですか? エコノミストの予想は当たりません。今年も共に頑張り良い年にしましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月01日
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横須賀に出た格安の収益物件に、申し込みが相次ぎ5人待ちとなりました。1番手の方がキャンセルにならない限り買える目はないはずですが、買い手さんの融資が駄目になれば必ず後順位の方にチャンスが巡ってくる。収益物件人気は衰えを知りません。特に3.000万円以下の物件は売りに出すとすぐ買い手が付いて驚くほどです。弊社で売りに出した格安なアパ-トも、1番手が金融機関に借り入れの申請をしている中でも申し込みが相次ぎ5番手まで決まっています。申し込みの早さとあきらめない粘り。それが富裕層への道であることを良く理解している投資家さんばかりです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月25日
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昔から住まいは「賃貸が有利」、「売買が有利」と論争が絶えなかったが、私の経験値から結論を下すと、賃貸派より売買によりマイホームを取得した人の方が資産を残す事が分かる。賃貸住宅に住んでいながら収益物件を買う人はあまり見受けられない。賃貸派の方は不動産に興味が無い人が多いからだろう。賃貸住宅に住みながらお金を残して、富裕層になった人とお会いしたこともない。それと比べマイホームであっても、1度でも不動産を購入した経験者がある人は収益物件にも興味を示し。ワンル-ム、アパ-ト、底地を購入して資産家への道を模索しはじめる。人間の性格は子供の頃に培ったのでなかなか変えることは出来ません。新たなことに興味を示したり、挑戦することをせず、1日1日を平穏に過ごしていればそれで良しと達観している人は多い。それで本人は満足しているのだから他人がとやかく言う筋合いではありません。しかしそんな意欲のない人の子供はかわいそうだ。親が一生アパート暮らしで、見るべき預金も資産も無しとなればその子供は満足な教育が受けられません。貧困のスパイラルを断ち切るのは親の責任です。年金だけで老後を過ごせないとなれば、若い内からお金を貯める必要があります。銀行に預けても利子がほとんど無いような昨今では、普通のサラリ-マンなら預金だけで資産家になれるはずもない。貯めたお金を少しでも有利に、そして安全な投資先を求めて行動を起こすことこそ人並み以上の生活が送れる一里塚になるのです。そのための基礎となる勉強をしましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月23日
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先日、NHKでサラリ-マン家主について特集番組が放映されていた。銀行から次々に多額の借金をして収益物件を買い、通帳には毎月びっくりするほどの家賃が振り込まれるという構図なのだが、そこには大きな誤認がある。借入金の返済金が全く報道されて無く、家賃がすべて収入のように報道されているのだ。先日、NHKがサラリ-マン家主が銀行からどんどん融資を受け、次々に収益物件を購入するという、投資家の姿が放映されていた。通帳には毎月多額の家賃が振り込まれ、それがすべて利益のように錯覚されている。物件の購入資金がすべて現金買いなら問題はないが、それが金融機関より借り入れの場合、家賃収入から返済金が出ていく。管理費や税金も抜け落ちている。本当の収入はいくらなのかと言う核心が抜けている。その昔、バブル華やかなりし頃にNHKが、「土地は誰の物か」という特集番組を組んで大きな話題を呼んだ。全国の不動産がどんどん値上がりして、サラリ-マンに手が届かなくなっている実体を危惧する番組だった。所が、株でも不動産でもマスコミに大きく取り上げられると、そこが天井であることが多い。バブルが崩壊して不動産価格が急落しました。いくら不動産が値下がりしようが、買えない人は買えない。買いのチャンスを見抜く知識もないし、買い向かう度胸もない。不動産投資をする場合は成功者の話を聞くだけではダメです。敗者の話を聞くだけでもダメです。「成功話」「失敗談」の中にどんな真実があるのか、それを細かく咀嚼する勉強が大切です。NHKに取り上げられた投資家さんは、もう投資が止まらなくなっています。金利が上昇したとき、不動産価格が下落に向かったときの上手な逃げ方をご存じないので、「泣きを見なければよいが」と私は心配になりました。いずれにしても多額の借金は身を滅ぼす事が多い。「借金もほどほどに」が富裕層になるための戒めとして認識しましょう。欲に踊らされないように注意しましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月21日
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本日は、今年最後となる収益物件の売買が行われました。8世帯のアパ-トで毎月55万円の家賃が入る。土地が265坪も付いて売買価格は4500万円だ。買い主は東京の不動産会社さんです。これで取引は2回目となります。広い土地を2分割したので測量に時間がかかったが、本日ようやく売買契約が締結となりました。決済は1月中旬となる。買い主さんは他の人に売られるのではないかと思っていたらしく、ちょくちょく問い合わせの連絡が入っていました。本日は手付け金を支払って、わずか15分で契約は終了。安堵していました。それにしても格安物件でした。土地値以下ですから。全部の部屋が3DK。売買を依頼されてから契約までに約半年もかかったのは、官財の土地が絡んでいたからです。これで収益物件に関しては今年最後の取引となります。来年も格安物件の発掘に努力してお客様に喜ばれる収益物件をご紹介しますのでよろしくお願いします。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月20日
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1代で富裕層になった成功者を見ると、お金を貯めて(自己資本)から投資を行う人より、金融機関からお金を借りて(他人資本)投資を成功させた方がほとんどだ。つまり金融機関との円滑な取引が出来ないと金持ちにはなれない事を肝に銘じよう。そこで金融機関との取引を行う上で、最低限知っておくべき用語を覚えます。来年2月の私の「不動産投資セミナ-」では、湘南信用金庫から融資業務のエキスパ-トの方をお招きして、お金の借り方や担保評価など詳しい説明を20分ほどしていただきます。(懇談会では個別相談も受け付けます)【借入限度額と他の借入金】収益用不動産を購入するときには金融機関から多額の資金を借り入れます。お金は必要とする額を幾らでも、無条件で借りられるものではありませんその時他に車のロ-ンや消費者金融、クレジットカ-ドによるリボ払いがあると融資を断られる場合もあります。年収と借入金と返済比率のバランスを審査される。【不良債権】お金を借りた人が、離婚や離職、病気などの理由によって、返済が出来なくなると金融機関は困ります。金融機関も他人から集めた資金を貸し出すわけですから、利息をつけて預金者に返済しなければなりません。その集めたお金を貸し出して返済が不能となれば大きな損失を被ります。貸したお金が返して貰えなくなる事を「不良債権」と呼び、金融機関は自分たちの資金で預金者に弁済しなければならないのです。そんな事故にならないようにお金を貸す際はお客様の過去の金融事故まで調査を徹底して行います。ごまかしは効きません。【担保評価】お金を借りる際には必ず担保が必要となります。ほとんどの場合、購入するアパ-トなりマンションを担保に入れます。しかし中には売買金額が高くても、建物が古くて担保評価以下の物件もあります。その場合は、不足分の自己資金を要求されるか、他の不動産を共同担保として差し出す事情も出てきます。投資家は物件探しの前に、金融機関との取引について詳しく知る必要があります。金利に右往左往せずにメインバンクを作り、信頼関係の構築を計る必要があります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月18日
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資産の入れ替えで成功する投資術を実践しよう。出来るようで出来ないのが資産の買い換えだ。成功者に見習う決断力をつけましょう。日本人は一旦取得した不動産は、後生大事に抱え込んだり、親から相続された資産についても「先祖代々の土地なので手放せない。」と変な理屈を言って、何の収益も生まない土地を抱え込んでいる人は多い。余裕がある人は「貯金はするが利息は要らない。」と泰然としていられますが、普通の人なら少しでも利息が高い定期貯金で運用しますよね。それと同じ理屈で不動産も、何の収益も生まない土地を「先祖代々の土地だから」と、有り難がって抱えていることの方が可笑しい。早く収益を生む不動産に買い換えした方が得策な事は理解できるはずです。所が農耕民族の悲しさで「資産の買い換え」という決断はなかなかつかない。お金が無い時に、無理して最初に購入した収益物件は思い出があります。しかし、利回りが低かったり、物件の所在地が不便な場所であったなら可能な限り売って、理想とする不動産に買い換えを行うべきなのです。不動産投資で財を成した人を見ると、頻繁に資産に入れ替えを行い、やがて1当地に商業ビルや賃貸マンションを持つことに成功している。不動産投資で成功するには、物件を買うことだけで満足してはいけません。沢山資産を持つことでもありません。良質な資産を持つことが成功です。例え話ですが、地名も知らない地方の銀座に収益物件を持っても、シャッタ-通りでは入居者も集まらないし資産価値さえありません。所が、地方の手持ち物件を全部売却した資金で、東京の銀座に小さなビルでも買い換えることが出来れば、誰が見ても成功に値する投資術です。貴方が所有されていて眠ったまま放置されている資産はありませんか?早く家賃が入る資産に買い換えをしましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月16日
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数多い投資家の中には、無計画にビルやタワ-マンションを買う人が多い。その目的は節税だったり家賃収益を目的に購入するのだが、借入金を返済する原資は家賃だけで充当出来ると考えるのは早計です。過去にはそれで借金苦により自ら命を絶った人は数知れないのだから。有り余ったお金でビルやタワ-マンション、アパ-トを買うなら別だが、ほとんどを借り入れに頼る投資戦略では「部屋が空いて家賃が入らなくなったときに備える」支払い方法を考えておかないといけない。空き室が出て家賃が入らなくなったとしても、自分の本業から上がる利益や、給与から返済できる余裕がある人は大丈夫です。所が、すべて家賃収入だけを返済の原資に考えている投資家は危険なのだ。空き室が出てその空いた部屋から家賃が入らなくなったときにたちまちロ-ンの返済に窮するとなれば無理な投資は止めよう。いまは金融緩和で投資環境はいい。所が金融政策はガラリと変わることを考えておく必要があります。金融引き締めにはいると金融機関は融資枠を絞るだけでなく、担保評価が足りなくなったからとの理由で借りたお金の返済を求められたり、追加の担保を要求されることがあります。金融機関の要求に応じることが出来ない投資家は、過去に奈落の底に落ちた例が沢山あります。弊社の「不動産投資セミナ-」では、過去の金融政策により投資家が翻弄された数々の実例をお話しいたします。事実は小説より奇なり。バブル崩壊の恐ろしさを知らない投資家に私の経験話を披露して参考にしていただきます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月07日
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業績好調な企業が社員の囲い込みをするために、「社宅」を建設する事例が増えています。社宅を持つコスト負担より社員確保の必要性が急務とあって、社宅の建設が可能な用地取引が増えています。特に建設業界、土木業界からの引き合いが目立っている。バブル崩壊により景気が減速したときに、企業は競ってコスト削減策として保養所や社宅をどんどん売却処分に走りました。所が、景気が回復して人手不足が露呈してくると、今度は一転して社員の囲い込みのために社宅をつくったり、保養施設の購入を始めました。このところ立て続けに準工地域や近隣商業地域の土地が動きました。売買の目的はすべて社宅需要です。(住宅地は不評です)金融機関による融資の後押しもあり、金利も1パ-セントを切る破格な条件とあっては、気兼ねして賃貸物件を借りるより社宅を持つ方が得との判断も働き、社宅需要の高まりが出ていると考えられます。建設、土木関連業界の好調はいつまで続くのでしょうか?巷では、オリンピックが終わると景気も冷え込むとの予測が一般的です。それまでは好景気に支えられて、建設、土木業界の給与や賞与は、他の業界を上回る好条件が提示されています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月04日
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久里浜駅前に購入した古い建物を解体して、新築ビルに建て替える工事が順調に進んでいます。テナントさんが退去する際にいい加減な解体業者が近隣に迷惑をかけたので、今度は弊社でしっかりした業者を選定し、遮音シ-トで埃や騒音を完全にシャットアウトしています。建物の解体は近隣に多大な迷惑をおかけします。それだけにいつも慎重に事前準備をして、しっかりシ-トやパネルで防御し、水をかけながら工事を進める。所が、テナントとして入居していた以前の居酒屋さんが、退去時に素人集団の解体屋にスケルトン工事を依頼したらしく、埃やゴミで近隣に大変な迷惑をおかけした経緯がある。今度は弊社が建物解体も新築ビルも責任を持って対応するので、近所に業者を連れて挨拶回りをしました。低騒音のコンプレッサ-を利用し床をはがし、アスベスト処理も完璧に行っています。来年3月には解体が終わり更地になります。そこから新築ビルの着工が始まる。完成が楽しみです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月04日
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土地値で買える「横須賀の古いアパ-ト」横須賀市鴨居で売りに出たアパ-ト。専任媒介契約締結後、登記所や市役所に行き、権利関係とインフラについて調査してきました。土地の広さが180.77平方メ-トル。建物が1階63.76平方メ-トル 2階64.59平方メ-トル築年数は昭和47年6月に新築です。1階が建築確認の広さとは違い増築してあるので、家屋調査士に調査をして貰います。建坪率をオ-バ-していると金融機関からロ-ンが出ないための処置です。現在家賃収入は月額126.500円入っております。倉庫は4万円で募集中。 全部が埋まれば166.500円入る計算になっている。現在お2人の方が購入を検討中。家屋調査士の調査を待っております。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年11月21日
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本日売主さんと金額の合意がなって、1200万円で格安売りアパ-トが横須賀に出ます。詳細は明日午前中にこのブログでご案内します。格安売りアパ-トがまた出ました。横須賀市二葉町にある中古アパ-トです。金額は1200万円に決定。土地の広さ、建物の概要、家賃収入などの詳細は明日このブログでご紹介します。本日は弊社の専務が所有している中古のアパ-トを、不動産会社に勤務されている投資家の方に売却してしまいました。金額は1880万円と格安です。満室で綺麗にリフォ-ム済みの物件です。京急久里浜駅から徒歩10分の人気の場所にある。実は売り主の税金の都合で、来年1月に正式売却するつもりで私と売買の話を煮詰めておりましたが、収益物件を探しに見えた方に課長が物件を紹介してしまい、即申し込みとなった物件です。格安な中古アパ-トが無くなって、弊社の社長が持つアパ-トも3棟売却してもらいました。それだけお客様のニ-ズに答えようと会社が努力している証拠です。市場に売り物がないときは、折角弊社の役員が収益用に持っている大切な不動産まで放出させられます。私は現在の所、購入ばかり1本筋ですが、いつ「売却してください」と脅かされるか分かりません。12月2日に決済する予定の中古アパ-トは、湘南信用金庫との間で10年間は保持することを頼まれました。つまり会社から売り圧力が出ないのでホッとしております。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年11月18日
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弊社が管理しているアパ-トの家主さんから「アパ-トを売りたい」と本日相談を受けました。金額の査定書を明日提出して了解がもらえれば直ぐに売りに出します。場所は横須賀の二葉町で、京急浦賀駅から徒歩10分ばかりの住宅街だ。高台なのが少し難点で、建物は古いため評価はゼロとしました。土地値で買える投資物件です。売りアパ-トの部屋は3室で現在満室となっている。月額家賃は<125.000円>入っています。現在、滞納や遅延者は一切ありません。売却理由はオ-ナ-さんが高齢となり、アパ-ト管理が面倒になったので売却したいとの事でした。今年の5月に直ぐ近くで連棟の家が格安で売りに出て、投資家が収益物件として1300万円で即決購入してくれました。その家はいま2部屋とも賃借人が住んでいて、月額15万円と高収益を上げています。今度の物件も土地が55坪あるので、アパートの売り金額は1350万円として明日中に家主さんへ査定書を提出する。金額の承諾がもらえれば直ぐに専任媒介契約を結んで売りに出します。お楽しみにしてください。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年11月05日
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一般投資家の方で駅前の物件を購入して、成功している方がいます。私が話す通り「価格の高い、安いは考えず、まず購入しよう。」を実践している方です。立地の良い場所は価格が高いのは当たり前です。場所が良ければ商売をしようが、ビルを建てようがお客さんが来て、土地が利益を生み出してくれるからです。土地を欲しい人がもっと買値をつり上げてくれます。通常なら、欲しい土地があっても、幾らお金を積んだところで地主さんは1等地を売ってくれません。「売るほど生活に困っていない。帰れ!」と怒られます。売り物が出たら土地でも建物でも、金額を考えずにまず押さえましょう。売りに出てくる価格はべらぼうな値段になっていない。相場より少し高い程度ならば買いを優先すべきなのだ。私のそんな話を実践している投資家さんがいる。購入した土地は、更地にするとすぐにあちらこちらから「売ってくれませんか?」と話が来るそうです。当然、買値より高い金額だ。買ったときから儲かっている計算です。それに気をよくして今日も「何か駅に近い物件はありませんか?」と来社されました。「少しでも安く購入しよう」と駆け引きする人は、優良地を購入することが出来ない。「もっと安くしてくれませんか」と指し値している内に他人に買われてしまい地団駄して悔しがる事になります。お金儲けが上手な人は、優良地ならまず即決で購入を決められる人です。勿論その前に金融機関と相談されて、自分の融資枠を知っておくことが重要となります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年11月03日
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実際に自分で収益物件を多数購入し、経験上から成功例、失敗例を話してくれる人は少ない。不動産会社に相談すると、言葉巧みに物件を売りつけられてしまう。そんな不安感を抱く方に私の経験をこのブログでご紹介しています。今月、アパ-トを2物件を購入した私の投資作戦は単純です。1.まず最初のアパ-トは4世帯の古いアパ-トで、毎月家賃は20万5千円入ってくる。土地が75坪あり土地値感覚で購入しました。売買代金の支払いは1500万円。貯金を下ろして現金で支払いました。2.次のアパ-トは手数料を含めて3000万円。これは湘南信用金庫で融資を受けます。金利交渉はまだ行っていませんので暫定的に試算すると、変動金利で年1.475パ-セント。15年返済のロ-ンにすると毎月の元利金支払いが185.885円です。2棟目のアパ-トは土地が55坪で築年数が14年。建物は新しいが賃貸に出しても家賃収入は8万円と低い。全く利回りにあいません。私は相続税対策のために購入するもので利回りを考えていない。利回りで考えるなら売買価格が安い中古の方が断然有利ということが分かると思います。1棟目の家賃収入で2棟目のアパ-トロ-ンの支払いが出来るからこんな無駄な投資も出来るわけです。2棟目の物件は無料で手にはいるという美味しい計算がご理解できますか?お金を生むか物件で増やすか、収益物件は投資家を裕福にしてくれます。せっせとパチンコ通いをして散財する人は生活保護で貧します。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年10月30日
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横須賀の商業地に古い木造店舗をお持ちの方と、弊社が空中権を購入する内容の商談が始まりました。地主さんは1円のお金を払うこともなく、新しくなるビルの1階店舗を取得出来る。弊社は土地代を支払うことなく空中権を購入して建物の2階から上を取得出来る内容だ。立地が良い場所に不動産を持ちながら、資金がないために新しい建物を建設できない地主さんは大勢います。そんな時は空中権売買をぜひ活用しましょう。空中権とは、1.土地の上空の空間の一部を使用する権利契約により設定する空間の上下の範囲を定めて土地を独占的に使用する権利をいい、その法的な形式によって「区分地上権」または「区分地上権に準ずる地役権」に分かれる。2.「空中権」とは、未利用の容積率を移転する権利都市計画で定められた容積率(建物の敷地面積に対する総床面積の割合)のうち、未使用のものを他の土地に移転する権利をいう。1円のお金も使わずに東京駅が建設できたことで注目を浴びた「空中権売買」は、1.地主が建物を建てたい投資家に、自己所有地にビルを無償で建設させて、対価として1階の部分を無償で地主に譲渡する内容だ。2階から上のフロア-はビルを建設した投資家が自由に利用できる等価交換方式です。建物は区分所有権となるため自分の所有となるフロア-には抵当権も付けられます。2.容積率いっぱいに建設していない未利用の容積率を、隣地の人に売却する方式。容積率を購入した隣地の方は、より高いビルの建設が可能となる場合があります。土地所有者がお金をかけずに建物を新しくしてもらえる「空中権売買」を臼井不動産では積極的に推進しています。商業地に土地をお持ちの地主さんはお気軽にご相談下さい。建設費は全額弊社が負担します。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年10月28日
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ブ-ムとなっている収益物件投資は、目が利く投資家は数年前にすでに物件を購入して利益を手にし、家賃収益を享受している。他人の成功を目にして、ようやく腰を上げてきた投資家も最近とても増えています。マラソンに例えれば数周遅れのランナ-と言うところでしょうか。収益投資物件で利益を上げ、家賃収入のうま味に目が覚めた投資家が、自分の体験談をあちらこちらで得意げに吹聴している。それを聞いたサラリ-マンが、「そんな良い話なら自分も収益物件を購入しよう」と最近は新たな<にわか投資家>が増えています。弊社にもブログをご覧になって、毎週3人~5人の新規となるお客様が投資相談に訪れます。物件を購入していただけば弊社と永いお付き合いになるため、沢山ある売り物件の中から厳選した、間違いのない優良物件以外はご紹介できない。お客様第一の姿勢で新規物件の発掘に汗を流しているので、情報収集でも毎日とても忙しい。11月に入ると魅力有る物件をドサッと公開します。どうぞお楽しみにお待ち下さい。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年10月25日
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私のこのブログで紹介した激安アパ-トが、たくさんの投資家から反響を呼び、買い手が正式に決まりました。賃借人も決まり万々歳です。横須賀市長沢に売りに出た激安アパ-トは、私がこのブログで紹介した途端に沢山の反響を呼び、その中から東京のお客様に正式に売却が決定しました。2棟の売りアパ-トは今月末日に土地の分筆が終わり次第契約となります。11月20日を目安に所有権移転となり万々歳だ。土地値以下のアパ-トはお買い得でした。売り主さんは複数の不動産売却で相続税1億円を支払います。大地主さんほど相続税のつらさを良く知っている。子供には同じ目に遭わせたくないと、いまから弊社と相続税対策を相談中です。まずは取り急ぎご報告まで。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年10月22日
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明日の10時30分より横須賀市内にある商業地を購入します。価格は1億3000万円なり。土地値が高いか安いかよりも、建物を建てた後の収益に利益がある。収益物件投資はとても儲かります。土地値が高ければ高いほど優良地にあり、テナントの集客も容易だからです。賃貸マンションを建設してもすぐに満室になるメリットがある。資金の少ない人は格安なアパ-トを購入して、満室にする努力をする事だ。定年後の収入は家賃で賄おう。若い内から収益物件を購入しないと、高齢になってからではロ-ンの返済期間が短くなって支払いに苦労したり、金融機関からは年齢制限により借り入れを断られることもある。人の成功をうらやんでいてもつまりません。自分自身が家賃だけで生活できるようにアパ-ト経営で成功しよう。鎌倉のある地主さんから土地の売却を頼まれた物件は、地主さんの利益のために売却より有効利用をお勧めしました。500坪の土地に店舗を建てて家賃収入を得るやり方です。外食産業の方に紹介したら喜んで借りてくれることになりました。建物の建設資金まで借り手が出してくれて、毎月160万円の家賃が入る賃貸ビジネスで、地主さんは土地を売らずにすんで大喜びです。不動産が一番。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年10月19日
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横須賀でアメリカ人向けに貸家を沢山つくった投資家が、借り手が付かずに困っている。逗子の池子に日本政府の思いより予算によって、アメリカ人専用マンションが完成して、横須賀市街に貸家を求めるアメリカ人が激減したのだ原因だ。アメリカ人向け賃貸マンションや貸家は、日本人の入居者より賃料が倍額近くも取れるとあって、投資家は我も我もと美味しいマンション投資や戸建てを購入してアメリカ人に賃貸ししていた。それが日本政府の予算で、逗子の池子にアメリカ人専用のマンションが沢山完成し、横須賀市街に物件を探すアメリカ人が激減してしまったのだ。銀行から多額のお金を借りて、土地を買い、アメリカ人向けの貸家を数棟建てた投資家は、新築で未入居のまま家が放置され、返済のための資金繰りに窮している。入ってくるお金がゼロで、返済に回すお金は毎月必ず出ていく。どこかで見切りを付けて貸家を売却し、借金を返すようになるだろうが、そうなると損失は大きい。早く見切りを付けた投資家はまだいい方で、いまに借り手が決まるだろうと我慢をして1年、2年と経過した投資家は、手持ち資金も底をついて困っています。貸家を売却するにしても、投げ売りするようでは銀行に返済する資金が足りない。横須賀にはアメリカ人住宅で儲けようと画策した家主の屍が、これからますます多くなってくることでしょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年10月10日
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高齢の医師がお見えになって、弊社のプロジェクト物件を購入したいと相談を受けました。しかし年収は高いもののヨットに車に株式投資にと、お金をつぎ込み、手持ち金はゼロという江戸っ子気質に戸惑い、売却は難しいとお断りしました。弊社がこれから建築、分譲する「テナントビルを購入したい」と、現役のお医者さんがお見えになりました。聞くと年収は高いものの浪費家で、借金も多くて手持ち金はゼロ。江戸っ子気質で「宵越しのお金は持たない」と豪語するだけあって、身なりは素晴らしい。金額は想像も付かない外国製の腕時計をして、高価な外車で乗り付けてくる。年齢は70代とすでに高齢だ。跡継ぎの子供もいないし、独身貴族とあって預金より欲しいものは何でも購入に走る浪費家の性格だという。しかし、仕事を辞めたら収入が途絶えることを最近危惧しだし、収益物件を購入しようと考えて弊社に相談に見えたという。(気がつくのが遅すぎました)数億円する物件を買うには1.手持ち金がない。2.金融機関から融資を受けるには年齢制限に引っかかる。3.現実に借入金過多の問題がある。4.返済できる年収がある、若手家族の連帯保証人がいなくては万事休す。色々とお話しして収益物件の購入はあきらめて貰うことになりました。いくら収入がある方でも、ザルの財布だと不動産の購入は無理です。若い内から堅実な老後対策を考え、余裕の貯金を持たないと、最後は哀れな末路を迎えるようになります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年10月06日
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弊社の家主さんが不要になって手放す古いアパ-トがある。駅から徒歩8分の平坦地だ。しかしいかんせん建物が古い。築50年も経っている。土地は60坪あり前面道路が6メ-トルなので車の出入りはしやすい。明日、1.000万円で購入します。古い4世帯のアパ-トを現金で買います。現在1部屋4万円で月額16万円の家賃が入っている満室のアパ-トだ。1.000万円を預金しているより利回りは良いので即決した。あまり古いアパ-トはお客様にお勧めできない。何しろ少し修繕しても大金が出ていく。4万円の賃料を頂いてもリフォ-ム代がすぐ1年分、2年分出てしまい利回りに合わない。そんな古い建物でも私が狙うのは、建物を壊し、新しい賃貸物件に建て直す構想があるからです。「土地代と建物の解体費、そしていま住んでいる人達の立ち退き料を合計して更地価格で買えるなら購入しておこう。」そんな先行投資として古いアパ-トでも、駅に近ければ購入しておく。利回り重視で購入する投資物件とは考えません。1年後に新しいアパ-トが建設されます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年10月01日
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つい2~3年前に、弊社の不動産投資セミナ-に参加されたお客様が、私の話を聞いて格安なアパ-トや店舗をずいぶん購入されました。その物件が値上がりして、「いまが売りのチャンス」と売りを勧めたところ、ほとんどのお客様が処分に同意され大きな利益を手にしています。不動産は購入するのは誰でも出来ます。いつ売って利益を確保するか売りのタイミングほど難しいものはない。2~3年前に私が不動産投資セミナ-を開き、いまが買い時と収益物件の購入を勧めた方が、ずいぶんアパ-トや店舗、マンションを購入されました。その物件が値上がりし、売り時を迎えました。本日の売買契約でも3件は以前に購入されたアパ-トと店舗の契約です。利益は500万円から1.000万円もあって、売り主さんはホクホク顔でした。長期に持つべき物件と、値上がりしたら売却して優良物件に買い換える物件は区別して頂いているので、持ち主さんは売ることに何の抵抗もありません。アパ-トを買いたくてもなかなか購入勇気がなかったり、物件に恵まれなかったお客様のために、10月は特別激安な不動産のご案内します。乞うご期待。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月25日
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大金をはたいて土地を買い、商業ビルを建設する際は、ある程度テナントが決まってから建てないと失敗します。タップリ自己資金があったり、無借金の場合は別ですが...。弊社の近くに建築してまだ間もない新しいビルが2棟、テナントが埋まらずに空いている。建てる前の市場調査不足と、見込み入居者を確保していなかったミスだ。同時期に臼井不動産で建設した商業ビルは、完成前に5階まで全部が埋まっている。不動産会社間でも集客力の違いがあるし、手持ち顧客の数も違う。「テナントビルの投資は賃貸マンションより経営が難しい」と認識しなければならない。ビル全部を同一テナントに貸すと、業績不振になれば全室が撤退されて空き、家主が困ることになります。ですから2フロア以外は同一テナントに貸さないことだ。「必ず借手が現れるだろう」と安易に考えてビルを建設しても、入り手がいないとなればロ-ンの支払いに追われてしまう。わずか10坪程度の土地に3階建てを建てても、専有部分の狭さとエレベ-タが設置されていないと借りてもつかない。賃料戦略もある。競合店より若干でも安くしてテナントを奪う営業力が必要です。耐震性、セキュリテイ-、内外装の華美。テナント集めはアイデア勝負だ。立てれば決まると考える家主は高い授業料を払うことになります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月20日
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親が金持ちで何不自由無く成人した子供でも、勉強もしないで育つとその一生は悲惨な結果に終わる事例が多い。逆に貧乏な環境に育った人でも、一生懸命勉強すれば成功者になれる事例は多い。可愛い子供には財産を与えるより、教育を与えて知識を詰め込もう。オリンピックも終わり、世界中のアスリ-トはメダルを手にして喜ぶ人と、残念ながら不本意な結果に泣いた人も多い。普段、一生懸命練習して4年に1度、その成果が出るオリンピックでは、親の背中を見てスポーツ選手になった人や、小さい頃から親に指導を受けて成長した選手もいる。そんな環境になかった人でも、自分で努力し、良きコ-チと巡り会って指導を受け、能力が開花した選手もまた多い。誰の指導も受けず、独学で練習しただけでは大成しない。音楽の世界でも同様に、親が資金を出して音楽教室に行かせ、音大に進ませ、海外の有名指導者の下で教育を受けて成功者に育つ人は多い。勉強にはすべてお金が掛かるが、子供のために教育に投資する親は正解です。溺愛から財産だけを与える人は子供の出来が悪くなる。親は子供に教育で財産を使うと、盲目のピアニストとして有名な辻井さんのように名を上げるように育つ例もある。教育を与えず財産だけを与えると、成人しても働かないで親のすねかじりとなって親不孝な人間に育ってしまう。芸能人で事件を起こす人間の中には、親の七光りと、有り余るお金に埋もれて生活していて、教育を与えることを忘れられた子供達が多い。子供は小さい頃から一生懸命勉強させ、親は子供の教育のために歯を食いしばって資金を回そう。馬鹿な子供に育つてしまうのはすべて親に責任があります。不動産投資で財産を作り上げている成功者は、大人になってからでも勉強、努力している人が多い。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2016年09月11日
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先日、1億円の中古マンション1棟が契約になったばかりなのに、本日は100万円のマンションが契約になりました。いずれも買い主は投資家さんです。契約に関わる手間暇は同じ作業でも、仲介手数料は雲泥の差がある。先日は中古マンションのビル1棟が1億円で契約になりました。仲介手数料は両手なので約600万円となります。本日は100万円の中古マンション1室が契約になりました。仲介手数料は両手でも10万円です。契約に関わる作業や手間が同じでも、売買金額の違いにより会社が受け取る手数料には雲泥の差がある。不動産業の仕事は野球選手と同じで、コツコツとヒットを飛ばすこともあればホ-ムランをかっ飛ばす事もある。どんな契約でも大切なお客様に喜んでいただくように親切に対応いたします。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2016年09月10日
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「金持ち父さん、貧乏父さん」の著書で一躍有名になったロバ-トキヨサキが3度目の倒産をしました。調子に乗り新規事業投資に手を出しすぎた失敗です。金持ち父さんのイメ-ジは地に落ちました。 高学歴であっても生活は楽ではない。逆にまともに学校も出ていない人が高収入を得ている。その原因はどこにあるのか?そんな誰でも分かる内容の書き方で「収益物件投資ブ-ム」を引き起こしたロバ-トキヨサキ氏だった。「金持ち父さん。貧乏父さん」の解説著書がベストセラ-になり、一躍金儲けの神様と崇め祭られたキヨサキ氏でもやはり倒産をする現実。調子に乗りすぎて守りを固めず、次々に新規事業や投資に手を出しつまずいてしまったのだ。どんな人間でも完全勝利で一生を終わるのは難しい。人間は誰でも自信過剰になりやすい。ビジネスで一度成功し、他人からおだてられると調子に乗って事業の急拡大や異業種の分野に手を出したりして失敗する。我々もそれを他人事と高みの見物をすることなく、自分の身において反省材料にしよう。★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月08日
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持ち家に全く関心がない人は賃貸住宅に住んでいる。借金は無いのでその分お金が貯まるかと言えば計算通りに行かない。煙草を止めてその分、毎日貯金すれば幾ら貯まると計算する人がいるのと同様、机上論と実際は雲泥の差がある。マイホームに関心がない人は賃貸住宅に住むことになる。毎月、数万円の家賃を支払い、2年ごとに更新料も支払う。何十年家賃を支払っても柱1本自分の物にならない。しかし、固定資産税も金利も支払う必要がないためお金が貯まるかと言えば計算通りには行かない。日本人の平均預金額には到底及ばないし、貯金が全く無い人も多い。やがて高齢化になり、働く先が無くなると年金だけが頼りになります。しかしそこに家賃と言う重荷がずっしりとのし掛かり生活が苦しくなる。早い時期にマイホームを買い、定年時にはロ-ンを払い終えた人は家賃の支払いが無くなりどうにか年金でも生活が出来る。マイホームを購入するときのロ-ンは貯金のような物だと考えればいい。家賃と同額の支払いで家が買えるとすれば、賃貸派より断然マイホーム派の方が勝つし、資産を売れば多額のお金が転がり込んでくる。借金が嫌だからと言い訳をいって賃貸住宅に住む人で、数千万円も預金を残した人を見たことがない。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月04日
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売りビルが市場に出てきたかと思うと、それは投資家や不動産会社が一旦購入してから価格を上乗せして、再度売りに出す再販物件である事が多い。だから当然利益分がたっぷり上乗せされているので高い買い物となります。弊社が求める土地や建物はすべて相続人や、10年以上の長期にわたり売主さんが所有されていた物件で、その人が売主として登場される不動産以外は購入しません。中間省略物件はすべてお断りしています。投資家や不動産会社が一旦購入して、再度売りに出してくる物件は数千万円も高くなるから買っても採算に合わないからです。所が、投資家や不動産会社が値上がりを狙って購入したが、思ったような価格では売れずに、買値を下げて損切りしてくる不動産なら、安くなったところで手を挙げ購入します。沢山買いすぎて荷が重くなった投資家が、売りに出しているビルやアパ-トが近頃増えている気がします。これは金融機関が不動産融資に偏りすぎ、リ-マンショックのような事態になったら不良債権がどっと増えるのを懸念しだした証拠でもある。大口借入先に債務の圧縮を進言していると見るべきです。これから金融機関は不動産融資に慎重になり、優良企業以外は融資を断る事例が沢山出てくるシグナルと捉えるべきでしょう。金融機関が簡単にお金を貸してくれる時代とは、おさらばになる兆候かも知れません ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2016年08月11日
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横須賀にマンションやアパ-トを多数持っている投資家が、買い換えのために手持ち物件をすべて売り払います。新たに駅の近くに新築マンションを建設し、そのペントハウスに自分が家族と暮らすことを決断した。横須賀市内に賃貸マンションやアパ-トなど5物件を持っているオ-ナ-さんが、弊社のコンサルにより買い換えを決断された。借入金を圧縮するために現在持っている収益物件は全部売却します。買い換え先は横須賀市内の駅から3分の場所だ。新築ビルを建て1階は貸店舗にし、2階から6階までをワンル-ムマンションにして賃貸しする。そして最上階を自分たち家族が住む構想が固まったのだ。土地と建物の資金を捻出するため、現在ある借入金を無借金とするために泣く泣く高利回りの収益物件を全部処分売りするのだ。新規に取得する土地代金と建物の建設資金は、湘南信用金庫久里浜支店から借り入れる予定です。買い換え事業計画が決定次第、一気に高利回りの中古マンションや中古アパ-トを弊社から売りに出します。利回りが10パ-セントから12パ-セントばかりの収益物件なので売れ行きは早いと思います。すべての物件が駅に近いため5物件とも現在満室です。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2016年08月07日
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取引先が支店ビルを完成し、そのセレモニ-に呼ばれた。来賓客は政治家が3割もいる。会社経営者の中には事あるごとに政治家を来賓として呼び、自分の交際先が手広いことをそれとなくPRしたがる。政治家は票となる団体から呼ばれればどんなところでも喜んで首を出す習性がある。経営者の中には県会議員や市会議員を呼んで、祝辞を述べさせて喜ぶ社長が沢山いる。両者はそれで良いだろうが、政治家というのは、政敵として敵対する相手が同一会場にいると、雰囲気が悪くなるものだ。主催者側の経営者はそれが分からなくて政治家が多くて有頂天になっている。来賓として呼ばれた取引先の人達は、どちらの議員に挨拶をすればよいのか、沢山の議員の顔色を伺うようになっていた。昨日のセレモニ-は、政敵の政治家同士が相手側に顔を背ける異常な雰囲気で確実に場を壊していました。純粋なビジネスマンの集まりに政治家を沢山呼ぶのは無神経として嫌われますよ、社長さん。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2016年08月07日
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私の知人で芸能人の小判鮫商法によりビジネスを成功させている社長がいる。大手芸能プロダクションと提携して、歌手が公演活動を行う際に観客席でフアンが左右に振るペンライトの開発と販売を行っている会社を経営している。名前を聞けは誰でも分かる芸能人達について歩き、公演活動の会場で販売するペンライトは1本1500円程度。その売り上げが年間13億円。経常利益も税引き前で2億円を超すから驚きだ。正社員の数を絞り、歌手に合ったペンライトを工夫し、デザインをプロに委託し、製造は海外の工場に委託する。販売はその都度アルバイトを動員して極力人件費を浮かし、収益アップを工夫する社長の手腕は真似が出来ない。どんな業界でも成功する人はアイデアマンが多い。仕事のためなら休日返上で日本中、海外にまで飛ぶバイタリティ-は経営者の鏡だ。定時に来て定時に帰る。週休5日を当たり前と考える働かないサラリ-マン根性ではとても真似が出来ない。そこに所得格差が発生するのは当然だ。休日もいとわずによく働く経営者は、それに見合う給与を得て高額所得者になり、労働基準法で決められた範囲内でしか働かない多くのサラリ-マンは、働いた分の時間給しか手に入らない。それで満足しているサラリ-マント違い、経営者は労働時間や休日に関係なく、仕事をすることに喜びを感じていて、その対価として給与が後から付いてくる。高い税金に音を上げながら地味な生活によりせっせと貯蓄に励んでいる社長の年収は?億円だ。たかがペンライト、されどペンライト。経営努力で毎年増収増益が続く。頭が下がります。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2016年07月31日
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昨日は痛んだ歯を抜歯したため」、自宅でゆっくり本でも読もうと自宅の書棚を見ると、いまをときめく大統領候補となったトランプ氏の自叙伝が目に飛び込んできた。バブル華やかな昭和63年に、ダイヤモンド社から発行された書籍で、私がニュ-ヨ-ク不動産視察に出かける際に購入した本だ。まさか彼がアメリカの大統領候補として共和党から選出されるとは予想も出来なかった。昭和63年と言えば日本中がバブルに踊り、お金が乱舞して、高級品がどんどん売れ狂った時期だった。そんな中でアメリカの不動産業界視察をするため、ニュ-ヨ-クに出かける前に購入したトランプ自叙伝だつた。トランプ氏には通常の経済人とは違う光と陰が入り混ざっている。本を執筆した著者には非協力的であったと記されている。トランプ氏が自分で出す本は自画自賛ばかりで信頼できない。そんな若き時代のトランプ氏が、アメリカの不動産王として君臨するようになる「構想と決断」の書籍だ。アメリカンドリ-ムを手にした男の帝国物語は、いま読んでも面白い。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月28日
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今度弊社が建設する新築の賃貸マンションは、本格的なコインランドリを1階に併設して入居者の利便性を計りながら付加価値収入を上げようと検討しています。本日、営業の方より収支予測の提案を受けました。 沢山建設されている新築の賃貸マンションに、弊社では他社との差別化のために1階に本格的なコインランドリ-を開設する計画を立てています。従来も数台のコインランドリ-が設置されているマンションがありましたが、マンション以外の顧客もタ-ゲットとする本格的なコインランドリ-はありませんでした。いまコインランドリ-事業はバブル模様で、メ-カ-の業績は右肩上がりで笑いが止まらないようです。(メ-カ-のみ)1階を店舗に貸す事も楽に賃料収入が上がり結構なことですが、それよりも賃貸を借りてくれるお客様の利便性にもなってコインランドリ-は喜ばれると思います。今後展開する賃貸マンションの1階にコインランドリ-があれば、「臼井不動産のビルだ」との認識も高まることでしよう。しかしアイデアは面白いがどれだか収益が上がるのか、これからじっくり検討して結論を出します。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月21日
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投資家が陥る間違いに「利回り」至上主義があります。年間の表面利回りが8パ-セント以上と、まず利回りありきの物件探しは改めるべきです。不動産投資で一番大切なことはまず立地です。駅から5分以内という徒歩圏であれば、空き室が出てもすぐに埋まります。所が、利回りが高い物件は駅から遠い場所にある場合がほとんどで賃料の下落リスクもあることを忘れてはならない。収益物件を求めて来社される投資家の要望は、まず利回り8パ-セント以上を希望される方がほとんどです。利回りが高くなればなるほど駅から遠い場所になります。まず土地の価格ですが、駅に近くなるほど高くなり、遠くなるほど安くなるので、利回りが高い物件ほど駅から遠いと考える必要があります。(土地価格が安い立地)駅から遠くなればなるほど、いま入居している賃借人が出ると次の入居者が入るまで時間がかかり、空き室リスクも高くなるのです。「現在の利回りは将来にわたり保証されるものではありません。」こんな説明文を読んだことがあると思いますが、それは賃貸物件というのは商業ビルでも住居系ビルでもアパ-トでも、入居者が出た後すぐに次の人が入るという保証がないことを説明しているのです。駅に近い賃貸物件なら部屋を探しているお客様はたくさんいます。空き室リスクも最小限に抑えられます。弊社が購入している賃貸マンションや商業ビルはすべて駅から徒歩5分以内にあります。住宅地の土地が1坪50万円であっても、駅前の土地は3倍の1坪150万円はします。専門的には住居系の土地と商業系の土地では容積率が違い、商業系は高い建物が建つため土地価格は安くなる計算式が成り立ちます。家賃も駅に近くなればなるほど高く設定できて、収益還元法で見ても有利なことが証明されます。具体的な計算式は後日に譲るとして、駅に近くなればなるほど不動産の物件価格も高くなり高額所得者しか購入できない高嶺の花となるのです。富裕層の人は優良物件を手に入れる事が出来るのでどんどん所得も増えていきます。一般のサラリ-マンが手の届く物件はやはり駅から遠い物件という方程式が出来上がります。駅から遠くなるほど古いアパ-トは賃料が下がっていきますので、常に内外装を綺麗にリフォ-ムして、賃料の下落を押さえる努力が必要となります。「遠方の100坪より駅前の10坪」の格言通りに同じ予算の物件が2件あったら、なるべく駅に近い物件を購入しよう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2016年07月20日
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このところ1億円から3億円程度の賃貸マンションが飛ぶように売れる。購入者は医師、弁護士、高額所得者の富裕層だ。取引される物件の中には誰が見ても「高い」と危惧するビルもあり、投資よりマネ-ゲ-ムの様相となっている。最後にババを掴むのは誰だ。平成元年のバブル崩壊序曲と似たような収益物件ブ-ムが到来している。金融機関が融資で後押しする富裕層が、物件さえあれば見もせずに購入している。売り主から出た物件はいったん不動産業者が買い取り、それを短期転売する構図なので掘り出し物件は少ない。それでも富裕層は売り主と金融機関がタックを組んで売り込みに来ると安易に購入に走る。地方の富裕層が東京都内の物件を買い、東京の不動産会社は周辺地域の神奈川、埼玉、千葉の収益物件を買い漁っている。一番手が買いやすい出しやすい価格帯は1億円~3億円程度で利回りが8パ-セントもあれば1週間もかからず成約になる。恐るべし収益物件バブル。不動産には玉石混合の中から本物のダイヤを見抜く力が必要です。物件を見もせず購入する投資家は必ず後で泣きを見る事になるのは過去の事例が教えてくれています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月17日
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不動産業で大成する企業は、優良な不動産を安く仕入れる能力に長けた者が勝ち組となり、綿密な調査も計画も無くて勘に頼って不動産を仕入れる企業は必ず負け組となって市場から退場する運命にある。私の知人で設計業を営んでいた人が、平成18年頃から26年までに順次賃貸ビルを計3棟も購入した。横浜銀行と湘南信用金庫からの借入金総額は8億円に上っていた。するとそれまで事業の失敗で沈んでいた生活が一変し、あれよあれよという間に家賃収入で高額所得者になったのだ。娘さんにマンションも購入してあげたし、家計は潤い周辺からは事業の成功者とうらやましがられていた。所が、健康診断で不治の病、「ガン」が発覚してから急激に気持ちが落ち込んでしまった。鬱病を患ってからわずか1年。昨年とうとうガンが原因で帰らぬ人となってしまいました。相続人の子供さんは高収入より無借金生活を選び、相続資産である賃貸マンションを3棟全部売却することを決断した。いまの不動産ブ-ムに乗りビルは想像以上に高く売れて、譲渡税、消費税を支払い、他の借金も全部返済しても現金は数千万円も手元に残ったのだ。(自宅も無借金になった)相続人の子供さんは亡き父親に感謝しているとは思うが、同時にビルの換金性の高さと、立地の良い場所を選んだ目利きにびっくりしていると思います。不安定な受注に頼る設計業から、思い切って賃貸家主になって成功した実例はいまでも友人の羨望の的になって語られています。元気でいれば優雅な老後を全う出来たのに本当に残念です。人間、病魔にはやはり勝てないものでしょうか。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2016年07月02日
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それは4世帯の中古アパ-トを相続されたのが始まりだった。収益物件の有利性に目覚め、次々にアパ-トを増やして堅実に貯金を殖やしている投資家。用が無くても毎月一度は弊社にやってきて「今度は法人をつくりました」と税金対策の勉強成果を報告してくれる。横須賀市内でガ-ドマンの会社にお勤めの方が、親が亡くなり中古のアパ-トを相続した。他の兄弟は資産を売却して金銭で等分に分けた。相続人家族は争うこともなく平穏に財産分割は終わった。親が農家だった関係で手持ちの現金は少なかったが資産だけは少しあった。母親を早くなくした関係で生家は父一人で住んでいたのだが、50年以上経つ親の家を「相続したい」と希望する子供は皆無で、売却して3人の相続人で等分に金銭により分配することで衆議は一決した。しかし相続財産の中に築40年以上経つ中古のアパ-トが1棟あった。4世帯入るアパートで2世帯しか入っていない。長男は「一度に親の財産をすべて無くすのは忍びないから」と言って、それを1.000万円の評価として、現金より不動産で貰うことになった。サラリ-マンだった長男はアパ-ト経営は無論初めての経験で、まず入居者を埋めるために弊社に依頼に見えました。入居者が集まらない原因は、建物をまめに手入れをすることもなく放置されていたので内外装とも汚いからだ。そこで「リフォ-ムにかかるお金は経費として税金対策にもなるので」と、まず大規模リフォ-ムを勧めました。綺麗になったアパ-トはすぐに埋まり、息子さんの所には毎月20万円の家賃が転がり込んで来る。いままで商売とは無縁だった相続人が、それで俄然アパ-ト経営の有利性に目覚めたのだ。毎月入る家賃は無借金なので全額貯金できる。そこでもう1棟アパ-トを購入して、いま入っている家賃を貯金からロ-ンを借りて返済にまわすことを勧めると、躊躇することなくロ-ンを借りて6世帯、5.000万円のアパ-トを購入されました。そのアパートは満室で毎月36万円の家賃が入ってくる。ロ-ンはその家賃からも十分返済は可能だ。収益物件を持つ投資家の方は、その有利性に目覚めると次々に資産を増やしたくなる。相続により中古のアパートを手にした家主さんは、現在アパ-トも3棟に増え、家賃収入と自分の給料を合わせると毎月の手取り収入は100万円を超えるらしい。ちなみに、現金を得た他のご兄弟は、自動車を購入したりマイホ-ムを修繕したりしてすっかり財産を減らしている。お金は便利なもので、働いて得たお金以外はあっと言う間に消えて無くなります。資産で残す人は高所得者に向かって自然に動き出す。 お金を<減らす人、増やす人>は数年で大きな差が出ます。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2016年06月05日
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収益物件投資に成功している人を見ると「自分も収益物件を持ちたい」と考え、それに向かって努力する人が成功を収めている例が多い。反対に、努力もしないで最初から「自分はダメだ」と、あきらめてしまう人に成功者はまったく出ない。宝くじも購入しなければ100パ-セント当たらないし、購入すれば当たる確率があります。収益物件投資は宝くじより成功の確率は高いものです。弊社の不動産投資セミナ-に参加される方で、「いまはお金がないけれどやがてワンル-ムやアパートを買えるようになりたい」と、意欲がある投資家予備軍が沢山おります。目的意識がハッキリしていて行動力さえあれば夢は必ずかなうし、高齢者になる頃には富裕層の仲間に入っているかも知れません。実際にまず現金で格安なワンル-ム投資から始まり、4世帯の古いアパートが買え、10年でビルの1棟を購入されて成功されている方が出ております。高望みせず、弊社が紹介する物件を購入されて、1歩1歩緩い歩みながら着実に富を手にされている投資家さんは沢山出ております。辺鄙な場所の格安アパートを購入され、この5年間満室経営で悦に入っている投資家さん。貯金額100万円だけしか持たなかったサラリ-マンが、ロ-ンを利用して格安な店舗を購入し、毎月20万円の賃料収入を得ている投資家さん。数え上げればきりがないほどサラリ-マンから沢山の成功者が出ております。要は人間の性格が投資行動に影響を与え、好奇心と積極性さえあれば人の真似をして成功者になっていく。近くにいる成功者を見ても「自分は無理」と、最初からあきらめている人は決して富裕層にはなれません。学校で一生懸命勉強して成績が良くなる人と、予習も復習もせず自ら「自分は頭が悪いから」と言い訳を言う学生を見てください。どんな人でも努力さえすれば成績が上がる。しかし努力もしない人は成績が悪いのは当たり前ですね。それと同じ理屈です。努力はしたくない。勉強が嫌い。それでは高校も大学も合格しません。しかし「自分は頭が悪いから」と、人の3倍も5倍も努力する人は必ず成績はアップしてきます。目的とする高校や大学に進学できる確率はアップします。人生で成功者になる人、まったく<うだつ>が上がらない人との差は向学心と努力に大きな違いがあるからです。誰にも平等に富裕層へのチャンスはあるのです。そのチャンスのつかみ方、生かし方を分からない人が多いのも事実です。だからセミナ-に出て勉強し、知識を蓄積する必要性があるのです。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2016年06月04日
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高収入で富裕層な人ほど、アパ-トやマンション、ビル投資を積極的に行っている。医師、弁護士、商店主と業態は様々だが、老後の安定した生活への道は収益物件投資であることを理解している。また、富裕層の人ほど本を沢山読み、日経新聞を読み、幾つになっても勉強に余念がない。大体、本や新聞が嫌いな人で出世をした人はいない。読書をしていると必然的に利殖についての記事も目にする。するとそれを実践したくなる物なのだ。お金があり投資に理解力がある人は行動力も早い。富裕層は金融機関にとって大切なお客さんだ。お金を貸しても滞る確率は少ない。そんなお得意様が「アパ-トが欲しい」「マンションを買いたい」「ビルを購入する」となれば金融機関は積極的に融資に協力してくれます。一般の人が住宅ロ-ンで審査を受けるよりもスピ-ディ-に融資は実行されます。そして本業の高収入と、副業の家賃収入が合算されてさらなる富を生み出す。富が富を生む構図は好循環によって雪だるま式に膨らんでいく。弊社で収益物件を購入してくれる顧客層は、主婦、サラリ-マンから事業者まで幅は広い。しかし大型物件に多額の投資資金を投入できる富裕層の方は、1物件に留まらず次から次とビルを購入してくれる。お陰で弊社も商売繁盛となります。まるで小判鮫のごとく。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年06月02日
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本日、ビルの購入代金4億円の支払いを実行した。2月のビル購入代金3億円と合計すると今期はすでに大口支払いでは7億円もなる。ビル代金の支払いは1円の現金を見ることもなく金融機関から振り込みで終了しました。登記料の500万円近い現金は昨日司法書士に、これも送金で支払った。何もかも送金であっけない取引です。最近の不動産売買登記は預金小切手を使わず、勿論現金も使わず、すべて融資元の金融機関から債権者である金融機関へ振り込み払いで決済される。相手の顔を見ることもなく、弊社も立ち会うことも無く、すべて司法書士任せで登記が終了する。売り主、買い主が顔を合わせるのは契約時だけです。取引は簡単ですが何かあっけない。4億円の現金を目の前に積んでしっかり見てみたかったですね。でも相手が現金を1枚ずつ数えるのも大変なのでやはり振り込み払いが間違いないし簡単です。6月に入ると収益物件3棟と大型商業用地400坪弱の購入が決まっている。支払う事業用資金は約3億8千万円になる。これも1年の短期借入金として湘南信用金庫から融資を受けます。来年3月の決算期までに分割返済するので、短期借入金は期末に完済されます。本日のビル購入により、弊社の収益物件による家賃収入は、今期ようやく年間1億円を突破する見込みを得た。家賃収入は人件費もかからず、休日も稼いでくれる優れものです。社員の給与は家賃収入から支払えます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月31日
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