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最近は収益物件ブ-ムとあり、どんな建物にでも手を出すにわか投資家がいる。検査済証が取得していなかったり、違反建築だったり、築年数が古い建物には手を出してはいけません。ブ-ムが去ればそんな建物は一気に価格が下落していきます。「安物買いの銭失い」という言葉があります。安い物件は「瑕疵があるから金額が下がっている」と考えなければいけません。金額が高い物件は築年数も新しいし、立地にも間違いはない。長く所有していれば収益を生んでくれる。予算が少ないためにやむなく古い、違反建築物件を格安価格で狙うのは間違いの素です。ブ-ムが去れば立地が悪い物件から価格は値下がりしていきます。(プロが購入するなら別)既存不的確物件もまたロ-ンが付かないため、金利が高いノンバンクを使う不利があります。予算が少なければワンル-ムマンションか底地の投資をしよう。資金の借り入れがタップリ出来るようなら、築年数が新しい鉄筋コンクリ-トのビルを購入しよう。古い建物を購入してリノベ-ションし、再販するのはプロに任せましょう。臼井不動産では細かい投資計画のコンサルティングを無料で行っています。お気軽にご相談下さい。収益物件の不動産コンサルティング専科でお待ちしております。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月08日
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横須賀の収益物件を求めて不動産会社から投資家の皆さんまで、メ-ルや電話で問い合わせがある。熱心な方は直接来社されます。ほとんどの方は私のブログをご覧になったのがきっかけです。「横須賀に売り物の収益物件はありませんか? ぜひご紹介してください」そんな電話やメ-ルが沢山やってきます。熱心な方は直接ご来社される。まだまだ投資熱は盛んです。アパ-トやビルの売り物は沢山あります。しかし弊社の大切なお客様にご紹介する物件は、場所や金額、建物の築年数、入居率などを調査して、間違いのない物件だけを紹介させていただいております。物件を購入いただくと投資家の方とは、長いお付き合いになります。空き室を出さないように色々と工夫をして集客します。「買って良かった}と喜ばれるような不動産を厳選してご紹介しています。なかなか私の眼鏡にかなった物件が無くて投資家の方をやきもきさせています。10月にはいると、年末特有の資金繰りに困った企業が持つ不動産が売りに出る。土地もあれば工場もあり、アパ-トの売り物まで混ざって入ってくる。それを楽しみにもう少し辛抱してお待ち下さい。喜ばれる物件を必ずお世話させていただきます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月04日
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並な物件は不動産市場で広く公開されて売買される。優良物件は外に出回らないまま右から左と売買されていく。優良物件を手に入れるコツは簡単です。物件情報が多い不動産会社とお付き合いする。紹介を受けた物件を素直に購入する事。最低でも3物件は手に入れよう。アパ-トやビルの不動産売買に熱心な不動産会社は、情報を沢山集めています。そしてお客さん向けにセミナ-を開催してノウハウを発信している。営業マンや経営者、不動産会社自信で収益物件を持っているので経験豊富。そんな相手と取引しましょう。不動産の物件選定は、素人の人が生半可な知識で選んではいけません。収益物件ブ-ムが来る前から、私は投資家の方にずいぶん安い物件をご紹介した経験からお話しします。物件探しに熱心な方に、こちらがベストな物件をご紹介しても、「金額をもっと安くして」とか、「物件が気に入らない」とか断っていると、他の方に購入された後で「実はあの物件は欲しかった」と悔やむ人がいます。「相場より安く買いたい」「綺麗で満室で駅から近く」お客様の言う理想の物件は、夢物語であることを気がつかない。6年近いお付き合いのお客様なのに、いまもって1物件も買えずに、物件見学だけに見える「投資家?」さんがいます。自分の眼鏡が度が合っていないことに気がつかないのだ。時間が経ってブ-ムが来て、どんどん物件金額が上昇して買えなくなりました。最近は物件購入をあきらめたのかようやく連絡も来なくなりました。その反面、弊社が紹介したアパ-トを購入し、ビルを購入し、資産を増やしていったお客様はにわか富裕層になっています。入る家賃はせっせと返済に回し、借入金の圧縮をしています。収益物件投資は人間の性格がもろに出るから面白い。「物件を買いたい」「やがては収益物件を持ちたい」そんな気持ちだけあっても実行力がなければ優良物件は手に入りません。まず少ない投資で家主になって、投資家経験をして見ることから始めよう。アパ-ト収入で年間どれくらい欲しいですか? 逆算すれば物件が見えてきます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月30日
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本日、ある企業のビルを購入し、併せて事業の一部を譲り受ける契約内容について、売り主の代理人と具体的な話し合いを弊社の会議室で行いました。ある企業が持つビルを5億円で購入し、併せて事業の一部を譲渡いただく契約内容について、本日弊社の会議室で打ち合わせが行われました。前日に顧問税理士より、契約内容の注意点を文書にした書類を頂いたので、相手にそれをそのままコピ-して渡し質問に入った。交渉としてはまだ事業承継がネックになって、登山で言えば1合目をやっと登り終えた段階だ。物件購入のため、融資の後押しは湘南信用金庫久里浜支店に協力していただくので、交渉の細かいやりとりは事後に報告しました。12月終盤までには相手企業の決算書の精査を終え、弊社の顧問弁護士立ち会いにより、「契約書の調印まで進めば」と考えています。事業承継や株式譲渡で難しい問題は、隠れた瑕疵や債務保証を知る手段です。そこで契約書とは別に、隠れた瑕疵や債務保証、借入金がないことの誓約書を、売り主に書いていただき、仮にそれが出た場合の損害賠償責任まで踏み込んだ厳しい文案を用意して守りを固めます。来月初めに横浜のホテルで、弊社の質問に対する回答の交渉が行われる。勿論売り主さんの直接立ち会いを要望しております。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月26日
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世の中には営業マンでも投資家でも経営者でも、成功する人達は他人の成功ノウハウを吸収する能力が高く、真似をする行動力も早い。ダメ人間はその逆で最初から「自分はダメだ」とあきらめが早くて動かない。世の中には成功者と、平々凡々と一生を終わる人間とに分かれます。成功する人間は常に他人の成功体験を吸収しようと努力し、行動し勉強します。これは営業マンにも言えるし、投資家にも言える。生活保護を受給してそれで満足している人間は、もっと働いて高収入を得ようとの意欲はないからそのまま一生を終わる。同じ人間に生まれたらぜひ成功者の道を歩んで欲しい。競争心、柔軟な発想、他人の成功から吸収する意欲。基本は勉強だ。高い目標を持って努力しよう。長年不動産業界にいても、宅地建物取引士の国家試験に合格できない営業マンは同業者から馬鹿にされる。それを恥ずかしいと感じる人と、意に介さない人もいる。どんな業界でも他人より努力しなければ報われません。他人より低い目標設定で満足しているようでは収入も少ないから家族が気の毒です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月23日
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事業家の栄枯盛衰はつきものです。「若い頃は仕事が忙しくて儲かって、儲かって!」そんな社長が老後お金に苦労している姿を沢山見ています。「若い頃に起業した会社が儲かって、ジャブジャブお金が入ってきたのに、お金を残さずに全部使ってしまって、いまは落ちぶれてこの有様です」アパ-トを借りに見えるお客様の中に、そんな反省の弁を話す御仁は多い。過去に建設業や土建業、中には金融業で大儲けした社長がいる。しかしその時は良い時代が永久に続くような感覚になり、宵越しのお金は持たないように散財してしまった。時の流れと平行して会社の売り上げが減少し、気がついたときは文無しに落ちぶれて行く。離婚を経験し、自宅は差し押さえられて、老後を賃貸アパ-トで過ごす孤独老人は多い。本来は若い内に一生懸命預金して、中年になったら蓄えたお金で投資をして財産を増やす。増えた財産で老後は悠々自適な生活を送るのが理想だ。そんな人生設計をする人が成功を手にします。若い内はお金の残し方を研究しよう。きっと夢は叶います。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月17日
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お客様の中には、不動産を購入する際は銀行から幾らでも、簡単にお金が借りられると考えている方がいる。自分の年収や、過去に金融トラブルがあったり、税金を支払っていない事でもロ-ンの借り入れが難しいと聞くと皆さんはびっくりしています。金融機関はお客様から預かった金銭を、有利な運用をして預金者に金利として還元する仕事が使命です。預かったお金を融資にまわし、そのお金が戻らなければ金融機関が弁済責任を取らなければなりません。ですからお金を貸すときは、返済に間違いがないお客様であるかどうか厳重に審査します。以前に携帯電話の通話料が未払いだったり、消費者金融から多額の借入金があるお客様はまず敬遠されます。カ-ドロ-ンがあったり、保険金の未払いや税金の未払いがあっても嫌われます。不動産を購入するときにロ-ンを借りたいお客様は、まず金融機関との間で事前審査をされることをお勧めいたします。もしかして、融資を受けられない場合があります。ご主人に内緒で奥さんがサラ金からお金を借りていたり、逆に奥さんに内緒でご主人から借金の痕跡が出てきたりして、夫婦間でトラブルになることは良くあります。お金を借りるにはお客様が考えているほど甘くはありません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月17日
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建築中のビルがいよいよ骨組みが組み上がり、形が見えてきました。クレ-ンや圧送車が入ってくるので、タクシ-やバス、通行車両にストップをかけて迷惑をかけています。申し訳ございません。待望の第7臼井不動産ビルが、いいよ立ち上がり全体像が見えるようになってきました。沢山の建築下請け業者が協力してくれて、暑い中も休まずに仕事を続けてくれたお陰です。完成前にテナントが決まり安堵している。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月14日
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昨年まで、横須賀市内に売り物として出ていた高額物件(売りビル)がすべて無くなり、投資物件を探す投資家と金融機関がタッグを組んで弊社に白羽の矢を当て「売りませんか?」とやって来る。「臼井不動産さんで所有されているビルのうち、売却を検討されている物件はありませんか?」いよいよ弊社が主役として踊る出番がやって来たのかな?「臼井不動産さんが保有される資産の中で、売却を予定しているビルはありませんか? 今すぐにでも5億円の予算で物件を探している投資家がおります。」そんな話があちらこちらの金融機関から入ってきます。投資家が直接弊社に問い合わせをしにくい物だから、金融機関の担当者に言わせている事は察しが付きます。このところ横須賀市内では1億円以上の売りビルが、すべて売却済みとなって姿を消してしまいました。そんな物件不足の中で、弊社が持つビルが狙われている。弊社が持つ投資用ビルは、すべて利回りが10パ-セント以上に回っているから、優良物件として狙われているのでしょう。臼井不動産は自社ビルから入る家賃収入が、経営上最大の安定収益源となって潤っています。(年間8.000万円を超えます)会社の業績が良いときは含み益のあるビルは売れません。売却益は事業税の他に譲渡税として加算されて、税金署に喜んで持って行かれるからです。でも私は、どんな所有不動産にも本来愛着を持ちません。持っている不動産は、すべてチャンスがあれば「いつでも、どの物件でも」売買の取引に応じます。しかしそれには所得税との絡みを勘案して、<売却するか、否か>を考えます。今日も某銀行さんから再三の攻勢を受け、防戦一方でした。5年以上所有しているビルを、年に1棟ずつ売却したい誘惑は常にあります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月08日
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「少ない自己資金で有利な投資」そんなことを考えている方には底地が一番良い。マンションやアパ-トのように出入りがないし、家賃の滞納もない。さらにリフォ-ム費用が掛かることはないからだ。住宅地なら100万円から500万円までの資金で利回り10パ-セントが見込める底地の投資。事業用地なら1500万円の投資で年120万円の収入がが見込める物件がある。底地の大きな楽しみは更新時にまとまった更新料が入ってくることだ。更に建物所有者が高齢者となり、明け渡しをしてくれれば土地の値段が数倍に跳ね上がる楽しみもあります。ただ難点は、優良の底地があまり出てこない事が悩みの種です。底地を扱う不動産業者が少ないのも、投資家にとっては物件を選べない欠点だろう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年08月29日
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私の友人で資産家の人が居ます。有り余る不動産収入があるため、その子供達は車道楽や旅行に夢中になり仕事に就かない。そんな子供達の将来を心配して親から相談を受けたのが半年前です。30才を過ぎた若者が、仕事もせずにブラブラしているとろくな事はない。親から毎月小遣いをもらい、毎日何をしているのか分からないと、近所の見る目も厳しくなる。そんな子供達の将来を心配して友人が私に相談があったのは半年前でした。「給料は無くてもいいから仕事に就かせたい。」切実な親の考えを知らずのんきな子供達は、お金がある内は家にも寄りつかなかった。そこで私が友人の息子を呼び出し食事に誘いました。食事をしながら不動産投資の話をし、大地主でも相続により不動産が無くなる事を話し、「自分の将来のためにアパ-トを購入してみよう。」と熱っぽく1時間ばかり話しました。アパ-トを買うにはロ-ンを借りる必要があり、そのためには会社勤めをしなければならないことも話しました。すると3ヶ月後には息子が自分の知り合いである水道工事会社に就職したのです。この暑い中でも一生懸命配管の穴掘りをしている。それを見て親は泣くほど喜んでいる。「頭金が貯まったら自分名義のアパ-トを買う」そんな計画を親に話し、会社は1日も休まない。人は変われば変わるものです。それには目的を持たせることですね。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年08月28日
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葉山で一番人気はやはり葉山マリ-ナでしょう。そこのそばに海が見え4階建てのマンションが売りに出ました。表面利回りが8.2パ-セントにもなる超お買い得物件だ。葉山といえば天皇陛下の別荘、御用邸があまりにも有名です。しかし観光施設としては葉山マリ-ナに勝る物はない。その葉山マリ-ナのすぐそばに4階建ての売りマンションが出ました。土地も150坪建物は135坪。 鉄筋コンクリ-トの地上4階建て。現在の家賃収入は年額900万円。駐車場完備築年数は1974年3月新築。 販売価格は1億500万円希望です。買い手は早く付くと思いますので、関心のある方は臼井不動産まですぐご連絡下さい。詳しい資料や写真は全部そろっております。 満室です ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年08月26日
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「相続が3代続くと、財産が無くなる」という話を聞いたことがありますか? 日本は相続税が高い、とよく言われます。相続税は、相続した金額が多ければ多いほど税率が高くなる「累進課税(るいしんかぜい)」という制度をとっていますが、 相続した財産が3億円を超える部分については、50%の税金が かかってきます。親が残してくれた財産も、「2代目で半分減り。3代目でほとんど無くなる」といわれており。どんな大地主さんでも資産を維持したり、増やしたりする才覚がないと財産は必ず税金で無くなるようになっています。不動産は現金とは違い、幾らの資産価値があるのか、相続時に税金が幾ら掛かるのか、無関心な地主さんがいます。少しの相談料を支払うだけで、税理士なら簡単に試算してくれます。あらかじめ相続税を計算しておくことも将来的に勉強になります。「私は相続すべき資産がないから大丈夫」と考えている人も、親が残してくれた非上場の会社の株を相続するラッキ-なシ-ンに出会うかもしれません。その株価評価が高い場合を考えたことがありますか?良く考えたら「税金を支払うお金がない」と嘆くことにもなります。親から受け継ぐ資産の大小に関係なく、勉強のために事前にシュミレ-ションされることはとても大切な事です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年08月19日
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世間はお盆休暇で楽しんでいる中、私は投資家からお願いされている収益物件探しに余念がない。買って安心、高利回り物件を中心にネットで一覧表を作成し、連休中に実際に実物を下見に訪れる。1件でも掘り出し物が出れば、お客様にすぐ報告します。収益物件選びは難しくなってきました。価格が高騰して利回りが低下。駅から徒歩圏で満室の物件がなかなか出てこない。収益物件に関しては断然買い手の方が多くて、売り手が少ない状です。それでも期待を寄せてくれているお客様のために一生懸命物件の掘努力しています。アパ-トの家主さんに直接当たったり、ネットで検索したり、DMによる「買います」チラシによる呼びかけを強化する。連休明けまでに投資家さんから喜ばれる物件が手にはいることを期待して明日も頑張ります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年08月13日
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親が突然亡くなり、奥さんと子供が親の財産を相続しました。すると、子供も奥さんも知らない不動産が沢山あり、膨大な借金があることが判明した。相続人の元には銀行から借金の返済を求める催告書が頻繁に届く。私に知恵を貸して欲しいと言われ、弁護士をお世話することにしました。ある飲食店のご主人が脳溢血で突然亡くなられた。奥さんと子供が相続人となり、貯金通帳や手持ち不動産の洗い出しをすると、本人以外に誰も知らない不動産が沢山出てきて、多額の銀行借入金があることも判明した。子供や奥さんに何も知らせず、一人で銀行から借金をして、次から次と不動産を買いあさっていた形跡が判明した亡夫。ご主人が亡くなってから不動産を処分して、借入金を返済しようとしたが、全部処分しても多額の借金が残るため抵当権を抹消できない。抵当権が付いたままの不動産は売りたくても売れない。銀行からは借入金の返済を迫る督促状が来るし、収入の道は息子の給与以外に返済余資は無い。銀行と話し合いの結果、利子だけ支払って元金の返済を待って貰うことにした。しかしこれでは一生借金が残ることになるいま弁護士の指示で子供と奥さんは個人破産の道を模索しているらしい。不動産を見る目を持たない人が、無闇に借金をして物件を買い込むと、相続人に迷惑をかけることになります。相続放棄の手段を知らない奥さんと子に、自己破産という過酷な運命を背負わします。不動産なら何を買ってもすべて儲かるとは限りません。逆パタ-ンも沢山ある事を示した気の毒な例でした。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年08月11日
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本日15時より18時まで、横須賀中央駅の側にあるセントラルホテルにおいて開始された相続落語は、沢山のご来場で満席となり、活況の内に終了いたしました。長時間の勉強会を有り難うございました。横須賀の不動産業界で初となる、落語による相続の解説は、高齢者にも分かるように、面白、可笑しく考えられていて大好評でした。会場の関係で100名以上は入場できなかったため、参加出来なかったお客様には心よりお詫び申し上げます。講演後、具体的なご相談の予約を頂いたお客様も沢山いらっしゃいまして、相続問題に対する関心の高さが分かります。本日のセミナ-が皆様のお役に立つことを心から願っております。セミナ-にご参加いただきました講師の方、権田弁護士、小澤大樹司法書士、藤嶋税理士の皆さん、ご苦労様でした。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年07月30日
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本当は日本中に不動産の売り物件はあふれています。○マイホ-ム用の新築、中古住宅にマンション。○アパ-トやビルなどの収益物件。○セカンドハウスも土地や中古物件の売り物は沢山ある現在不動産の売り物があふれていてどんな不動産でも、誰でも不動産の購入チャンスはあります。それでも「欲しい不動産が手に入らない」とこぼす人は、不動産に対する要求度が高いからだ。価格、立地、デザイン。利回りに築年数。全国に空家が急速に広がっています。核家族制で子供が都会に出て行く。田舎で両親が亡くなっても子供は生まれ育った古い家に帰らない。都会でも若者は古くなった両親の家に戻らない。新しくてかっこが良い都会のマンション、職場に近い新築1戸建てや中古のマイホ-ムを購入して住むからだ。全国に古くなった、親が住んでいた空家がどんどん増えています。アパ-トやビルの売り物も沢山あります。お金さえ出せば誰でも、いつでも不動産はすぐ買える。子供達は結婚するとまず賃貸物件に入居します。10年もするとそろそろ我が家を賃貸から所有にとの夢が広がる。ご主人の実家。奥さんの実家に帰ろうとの考えは子供にない。いま空家が増えている原因はそこにあります。収益物件でも同様に、日本全国に新築も中古も有り余っています。その中で投資家が望むのは、「高利回り、駅に近い、築年数が新しい、首都圏、価格が安い。満室物件」と絞り込むから、どんどん要望する物件が少なくなってくる。マイホ-ムも収益物件も、市場にはストックがどんどん増えているのです。いまは需要と供給のバランスが保たれているから露呈しませんが、一旦、金利が上昇したり、政府が金融引き締めに転じたり、海外の政治、経済変動によって不動産市場にパニックが走れば、不動産はバブル崩壊となった平成2年頃と同様に、どんどん価格が下落して来るでしょう。バブル崩壊から約25年で、さすがに下げすぎた反動から不動産は価格が元に戻り、上昇もしました。しかし現実を見ると、子供が少なくなり人口が減っている。マイホ-ムの売り物件は増え、収益物件はジャブジャブ供給されている。不動産市場の暴落は数年以内に必ずやってきます。過去数度のバブル崩壊を経験したことがない不動産会社や投資家、金融機関に、また試練が襲ってくることでしょう。玉石混合で値上がりしている不動産の中から、ダイヤモンドだけを見分ける目を養いましよう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年07月29日
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沖縄に住む友人から夕方自宅に電話が入った。「遅咲きながら私も投資家になりました。」とアパ-トを購入した事の報告がありました。欲しくて購入したわけではなかったが、それでも家主となった事を喜んでいます。沖縄に住む友人は、親族がアパ-トを購入する時に連帯保証人になったらしい。所が、その投資家が株式投資で大損をして、アパ-トのロ-ン支払いが出来なくなってしまったのだ。そこでやむなく保証人である知人が、欲しくもないアパ-トを購入してロ-ンを引き受ける形になったのだという。話を聞いて「大変だったね」と慰めるべきか、「アパ-トが買えて良かったね」と喜ぶべきか言葉に詰まりましたが、入ってくる家賃でロ-ンが返済できるし、その他に毎月5万円ほど預金できると喜んでいる言葉を聞いて安心しました。明るい言葉で語る知人に心の底から「それはラッキ-だったね」と祝福しました。親族でも友人でも連帯保証人を頼まれた場合はきっぱりと断るべきです。「借り入れた本人が借金の返済が不能になったときに、連帯保証人は借入金を代位弁済する義務を負います。世の中には保証人になったばかりに、大きな借金を背負い破産している人も沢山おります。家を取られた人も大勢います。連帯債務者、連帯保証人の意味も知らず、安易に他人の保証人になることは危険です。私自身いままで2回も、連帯保証人になったばかりに大きな金額を弁済しました。1年前には横浜銀行から友人が借り入れた3億円の債務を引き受けました。保証人は怖いですよ。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年07月27日
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全国で不動産投資ブ-ムが起き、サラリ-マン大家さんが沢山増えました。本を読み、セミナ-に出席し、成功体験を聞いて、恐る恐る小さな金額のワンル-ムや底地を購入して投資家としての1歩を踏み出した方の中から、高額所得者が沢山出ています。弊社のセミナ-を聞いてから不動産投資に興味を持ち、最初は小さな金額のワンル-ムや底地を購入されたサラリ-マンの方の中から、次から次と物件を増やし、高額所得者になった方が沢山出ています。ビジネスは「時流に乗る」事が大切です。ほんの10年前では考えられなかった収益物件融資と低金利は、まさに追い風となりました。バブル崩壊以後、大きな傷を負った金融機関は、投資物件融資に慎重となり、サラリ-マンの方に融資をすることはほぼ無くなりました。ですから収益物件は買いたくても買えない時期があったのです。買い手が不在とあれば物件の価格も安く放置され、動きもほとんど無いような状態でした。それが安部内閣が誕生してから異次元の金融緩和とマイナス金利、さらに相続税対策が加わって、不動産投資ファンドが誘導する形で収益用不動産に関心が集まり始めました。そのころから私はこのブログで、「アパ-トを買う。」「ビルを買うチャンス到来」と勧めて参りました。時流に乗って収益物件を買うことの有利性を説いたのです。不動産投資に関心があるのに、なかなか購入に踏み切れないサラリ-マンの方は多い。その理由はズバリ、不動産に関する簡単な勉強もしないからです。お金儲けが簡単にできる不動産投資。そんな関連本は書店で沢山売っています。本を読んで関心を持つと、セミナ-に出たりネットで実際に不動産を検索して見ます。実際に1物件でも購入すると、遊んでいても家賃収入が入るその魅力に、今度はもっと物件が欲しくなって次から次とロ-ンを借りて物件を増やしていきます。ストックの数と家賃収入とはリンクしているのです。不動産投資に踏み切れない人は、まず勉強をしません。「収益物件とは何か?」それを知る本さえ読まない。頭では関心があるのに実際は無関心と同様な状態なので、ネットで収益物件を閲覧することすらない。給与所得者が定年となり給与は途絶え、生活費が年金だけになると惨めですね。アパ-トやビルを持っている方なら、年金をあてにしなくても年収で1.000万~3.000万円クラスはごろごろいます。若いうちに収益物件を持ちましょう。不動産が一番。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年07月25日
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仕事に成功し、1代で50億円ともいわれる財を蓄えた有名人が死期を迎えている。相続税の支払いに焦る子供たちが父親名義で不動産を購入しようとしていますが、すでに遅い。惚けが進み意思能力が無い父親は不動産の買手にはなりえないのだ。起業し1代で財をなした社長が、ガンと痴呆により死期を迎えている。今になって子供たちが、相続税の支払いを心配して右往左往しているが、すでに時間との戦いで間に合わない。数年前から私が、さんざ社長や息子に「相続について考えるべきだ」と話しても、すぐに相続が発生するとは考えていなかったため手を打たなかった。「親の名前で借金をして不動産を買う。」昔に私が指示した相続税対策はすでに遅い。手持ち現金がいくらあろうとも、親が痴呆症となり意思確認ができない状態となっては銀行も融資はしてくれないだろう。資産も現金もたくさんある人は、元気なうちから対策を考えておかないと、相続が発生すると税金で国に奉仕することになります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年07月21日
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本日は久里浜駅前に建つビルの起工式。神主さんに祝詞をあげていただき、弊社の役員がお祓いを受け無事式典は終了しました。しかし夏の地鎮祭は暑くて大変です。立っているだけで汗が体中したたり落ちました。昨年に続いて今年も新しい臼井不動産ビルが建設されます。駅前再開発の予定があるため、あまり高いビルは遠慮をしました。真夏の暑い盛りの式典は大変です。建築会社さんがテントを張ってくれましたが、それでも暑さで体中から汗が吹き出てきます。暑さ対策として通常より式典は短く、簡単に行っていただきました。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年07月20日
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東京証券取引所に、エ-.ディ-.ワ-クスという不動産株がある。業績不振で長らく株価も38円から40円の間を行き来していたが、新株発行を発表し、株主優待制度を採用すると株価が急に動き始めた。業績も上向きに転じ投機筋の格好の対象として上下動を繰り返しはじめた。東京証券取引所にあるエ-.ディ-.ワ-クス株式会社は不動産会社である。ボロ株の代表として株価も1株38円から40円と低迷していたが、突然株主優待制度を発表し、新株割り当てを表明してから株価が動き始めた。昨日の株価は終値で42円。それが本日53円まで高騰した。私はたった1万株しか持っていなかったが、それ以上は怖くて買い向かえなかったのだ。それが親株1株に対し1株の新株予約権を無償で割り当てられ、2017年7月13日に第20回新株予約権が上場しました。その時の株価はたったの2円です。それが本日は24円までの高値を付け、ボロ儲けした投資家が多数現れました。40万円程度で購入できた親株と、割り当ての新株を合わせると短期に大儲けできました。(私の株式所有期間は3年でした。長かった)めでたしめでたし。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年07月14日
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ホテルとの打ち合わせがようやく決まり、相続落語の段取りが最終決定しました。出席したい方は全員お呼びしたかったのですが、会場の都合で100名限定です。スタッフはキャンセルの席が出なければ3時間立ち見です。辛いですね-。相続落語の反響はものすごく大きくて、100名限定の席はあっと言う間に決まり、キャンセル待ちのお客様も現在50名を超えています。ホテルとの調整も無事終わり、残るのはスタッフとの最終打ち合わせと、講演者の弁護士、司法書士、税理士との演題打ち合わせだけとなりました。何をするのでも事前準備は大変ですが、常にセミナ-を開催している弊社にとってはスム-ズに事は運びます。心配となる問題は一切ありません。7月30日、午後15時開演が待ち遠しい。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年07月13日
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横須賀中央にある「りそな銀行」さんの隣に臼井不動産が7階建てのビルを建て、その1階にコンサルティングオフイスを構えたことから、営業の行員さんが頻繁に訪れるようになりました。当然、意図は弊社との「太いパイプ、取引」を求めていることは分かります。新たにりそな銀行さんとはお隣同士になったことから、行員さんが営業に良く見えます。最初の目的は臼井不動産の最新情報だ。決算書を「ぜひコピ-させて欲しい」と誘惑してくる。「その見返りに無償で臼井不動産の正式な株価算定を行います」と言ってくれたのが私の心を動かし、直近の決算書を渡して株価算定をお願いすることにしました。その結果が本日出ました。経常利益と2割の配当が高いポイントになり、何と1株が「130万円」を超えている超優良企業としての格付けが出たのです。資本金が1.000万円と過小なのである程度は高くなることを予想していましたが、ここまで高いとはびっくりです。これでは相続時に子供達に税金が1億円近くかかってきてしまう。他人の相続相談より、自分の相続税対策をすることが急務と分かり、3年計画で直ぐに自社株価対策に取り組むことに決意しました。驚いたな-モ-。だからあちらこちらのM&Aの会社から「会社を売りませんか?」と誘惑が来ることが理解できました。売るとしたら25億円ですって。一瞬心が揺れました。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年07月05日
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横須賀の国道16号線に面したところに格安な売りビルが出ました。広告効果もあり築年数も平成6年4月に完成されたビルです。売り主さんが新聞販売店の自社ビルとして利用されていた物で、現在は引っ越しも完了して空けてあります。横須賀の国道16号線に面した目立つ場所に5階建ての売りビルが出ました。(専任です)とても綺麗な建物でよく目立ちます。今年の1月ごろまでは新聞の販売店として自社で利用されておりましたが、換金処分することになった物です。1階が新聞店の作業スペ-ス。2階が洋間と事務所、3階が社員用にワンル-ムが4部屋、5階が納戸とワンル-ム2部屋です。但しこの物件は完了検査後に1階を一部手直しをして、地階にオ-トバイ置き場を造ってあるので違反建築となっております。現在もオ-トバイを上げ下ろしするリフトも付いています。1階は仮眠室や体が濡れたときの乾燥室、社員の更衣室や応接室まであってお買い得です。土地が103.77平方メ-トル(31.39坪)建物は315.33平方メ-トル(95.38坪)価格は4.880万円です。 建築単価が高い現在、中古のビルは安くてお買い得。取引は建物の瑕疵担保責任は免責にしてください。お引き渡しは即大丈夫です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年07月03日
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わずか3年という短期間に、銀行から総額10億円の借り入れをして、次から次と収益物件を購入された「にわか投資家」の方がいる。購入した物件は市場価格より高い物件ばかりで、案の定空き室が増えている。人から収益物件の有利性を聞き、何も分からないまま金融機関からお金を借りてどんどんアパ-トやビルを買い込んだ投資家がいる。「表面利回りが高いから」と不動産会社から紹介される物件は、何度も転がっている物件ばかりだった。「1部屋8万円で貸せます」と言われた部屋は、数ヶ月も空き室のままだ。空き室が増え、修繕費用の持ち出しが増え、賃料収入を期待していたはずが逆に預金を崩して金融機関に返済をしなければならない有様となった。背に腹は代えられず賃料を1部屋1万円下げ、15.000円下げ、やっと入居者が埋まりだした。値引きした実賃料で計算すると、月額の収支はプラス、マイナスとんとんだ。これから、購入した物件を1棟、2棟と売りに出す予定ですが借入金の完済にはやはり手持ち金を差し出さなければならない。これからそんな、不動産投資に失敗した投資家の処分売りがどんどん増えてくるでしょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年06月30日
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いくら人口が減ろうとも、人が住んでいる限り「住宅ニ-ズ」は減らないし、商業活動がある限り「貸しビル需要や貸店舗需要」は減らない。要は人が集まる立地さえ確保すれば、収益物件投資や新築マンション建設をしても需要を取り込める。居住者が数万人の街で、さらに人口減少が続く田舎は長期投資に向かないが、40万人、50万人の中核都市なら、人口減少が続いても収益物件投資を恐れることはない。駅前なら新築分譲マンションも事業は必ず成功する。このところ横須賀市内の商業地や事業用地は、相場の2倍近い高値で売買されている例が出ている。かくいう弊社も、久里浜駅前にテナントビルを建設中だが土地の買値は高かった。しかし「仮称.臼井不動産第7ビル」は、建物が完成する前からすべてのフロア-にテナントが決まり貸しビル需要の高さを実感しています。建築前は、周囲にある木造の小さな貸店舗は空きが目立ち、テナントビルの建設を危ぶむ向きも社内に多かった。しかし市場調査をすると、大型フロア-のある貸しビルは周辺に皆無な事から、借り手の要望する大型フロア-なら必ず成功すると読み、1フロア80坪となる大型貸しビルの建設を始めました。やはり駅から近い立地は人気が高い。マイホ-ムにしても収益物件投資にしても、人口減少に打ち勝つノウハウは駅に近いことが必須条件だ。駅前ロ-タリ-に面する土地は恐れることなく購入しよう。ビルや貸店舗を建てて収益アップを図ろう。遊休地をお持ちの方、入り手がない空き店舗でお困りの方。臼井不動産が活用方法を無料でコンサルティング致します。収益を生むアイデアを提供いたします。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年06月28日
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「まごまごしていたら不動産投資に乗り遅れてしまいました。物件価格が高くなっているのに、今から参加してもまだ投資妙味はありますか?」このところそんな質問がやたらに多くなっています。東京や横浜といった大都市では、収益物件の価格が4パ-セントとか3パ-セントとか、信じられないほど低利回りまで買い進まれています。つまり収益物件は価格が高くなりすぎて利回りが悪くなっているのです。そんな物件に素人が手を出すと火傷をする危険性があります。借入金ゼロであっても、固定資産税や修繕費用、空き室リスクを考えると買う理由が見あたりません。私なら、そんなに低利回りまで値上がりした物件は逆に売り時と考えて売却し利益を手にします。原則として収益物件はリスクヘッジを考えると、表面利回り8パ-セントを割り込んだなら買いは見送った方が得策でしょう。いま安心して購入できるのは高利回りの底地だけです。修繕費は要らないし空き室リスクは考えなくてもいい。仮に賃借人が賃料を滞納すれば強制的に明け渡しを求められる。更地になった土地は3倍~5倍以上に高騰して利益を生んでくれます。投資家が気づかない収益物件こそ宝の山です。底地は、大地主さんの相続前と後にドサッと出てきます。高利回りで立地がよい物件なら、売り物が出れば「即日完売」になります。迷っていたら購入できません。駅に近くて平坦地、利回り8パ-セント以上の底地は目を閉じていても買いましょう。特に購入総額が安いので初心者の方にも絶対お勧めです。3月30日に、臼井不動産から底地を購入された30名の方は、すべて資産家になりました。投資セミナ-に参加された成果です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年06月27日
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賃貸ビジネスの出発点は「投資判断」にあります。それには、様々な指標により分析する力、リスクを見極める目が必要です。収益物件ブ-ムで沢山の投資家が生まれました。中には素人判断により、折角売りに出た良質の物件を買い逃がした投資家もおり、反対に買ってはならない「くず物件」を購入したためにロ-ンの返済に苦しんでいる投資家もおります。賃貸ビジネスで財を成そうとするならば、いろいろな指標を分析する力と物件を見る目、リスクを見極める能力が必要となります。やみくもに収益物件を手にすれば利益が出ると安易に考えるのは早計です。一例は、新築のマンションやアパ-トは、ロ-ンの返済が終わるまで空室率は何パ-セント位まで耐えられるか、計算してから購入しなければなりません。新築の時は満室でも5年10年と経つと入居者が埋まらない物件は数限りなくあります。収益を得るどころか持ち出しになります。横須賀の例ですが、アメリカ人向け住宅は利益率が高いとして、新築の貸家や、タワ-マンションを購入してアメリカ人に貸す投資家が沢山増えました。その結果いまは、アメリカ人向け賃貸物件が市場にあふれて、新築しても1年、2年となかなか決まらない空き物件が多くなりました。そんな物件は止むなく、賃料を安くして日本人に貸すか、あるいは売りに出して投資資金を回収する投資家が増えています。これらの失敗例は市場調査を怠って、「アメリカ人向け住宅は儲かるらしい」との世間話を鵜呑みにした投資家の失敗です。ワンル-ムアパ-トも、サブリ-ス会社から「オ-トロックに変更して」とか「防犯カメラを付けてください」とか、要望が多くなって経費がかさみ、期待利回りが下がる傾向さえあります。どんなビジネスも飛びつく前にしっかりと基本知識を勉強しましょう ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年06月21日
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家主さんが楽しみにしているお笑いの相続セミナ-。本部より最終原稿のチラシが送られてきました。皆さんグル-プでご参加される方が多いのも特徴です。難しい説明は一切なし、笑いの中で相続のことが分かる「相続診断士協会」から派遣されてくる真打ちの落語家さん。いよいよ京急久里浜駅と堀之内駅、横須賀中央駅にポスタ-張りが始まります。新聞チラシは7月の第2金曜日に横須賀市内全域に配布される。その前にブログをご覧頂いている方を優先的にご案内しております。想像以上の人気で、社員総出で役割分担を毎日打ち合わせしている。弊社の社員はこのセミナ-に合わせて、プロの相続診断士になるために資格取得の勉強をしております。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年06月19日
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投資物件を求めて、突然来社されたお客様の仕事は医療関係者の方です。高額所得者にありがちなお金に頓着しない性格らしく手持ち金がない。それもそのはず、車に船にセカンドハウスと、いまも贅沢三昧の暮らしをしている。毎月入る多額の所得で、車に船にセカンドハウスと、それは贅沢な暮らしをしているお客様が来社されました。どういった風の吹き回しなのか「収益ビルを購入したい。何か物件を紹介して欲しい」と言うのです。やはり年齢を考えて仕事を辞めても安定的に家賃が入ってくる収益物件に注目したのだ。しかし、それと気がつくには遅すぎました。跡継ぎもなく、御年79才では金融機関でロ-ンが借り入れ出来ない。さらに遊びが激しくて預金がほとんど無い状態です。はじめて自己資金ゼロでは物件が買えないことを教えられた 富裕層? の方。お金がないのに相続財産は沢山あります。勿論借金も沢山ある。これから先、体が動かなくなったら生活はどうなることでしょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年06月18日
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田舎に古いアパ-トをお持ちの家主さんが来社され、「田舎の物件を売却して横須賀市内に新築アパ-トを買いたい」と資産の買い換え相談をいただきました。親が死亡して相続により取得した古アパ-トをお持ちの家主さんが来社されました。田舎の物件は築年数が30年と古いので、これからリフォ-ム費用がどんどん出ていくことを心配しています。自分が住んでいる横須賀に、新しいアパ-トがあれば買い換えたいとのご相談でした。売却するアパ-トの査定価格はザックリで1億円です。その売却価格で購入できる新築のアパ-トがあれば買いたいとの意向でした。たまたま横須賀市内に、これから建築するアパ-トがあったのでご紹介したところ直ぐに気に入っていただき購入申し込みを頂きました。田舎は土地価格が安いので180坪もある。横須賀の土地はその半分にも満たない60坪だ。それでも納得してご購入いただけます。弊社にサブリ-スを求めるかどうかを迷っていますが、入居者の入り具合を見て決めるそうです。場所が良いので建物が完成する前に全室成約になる事でしょう。収益物件ブ-ムに乗ってラッキな買い換えが増えています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年06月17日
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倒産か持ちこたえるか、東芝の動向にまだ先が見えていない。私は復活にかけて東芝株を購入してある。本日、富士ゼロックスの決算不正が明るみになった。企業は大きくなればなるほど小回りが利かず、経営者の目が届かない。さらに、M&Aで支配下に置く会社は、サラリ-マン経営者が多くて在籍中に沢山給与を手にし、退職後の優雅な暮らしを夢見る。 会社の発展など二の次という考えの持ち主が多い。日本の大手と呼ばれる企業が、海外で買収した会社のほとんどが損失に苦しむのは買収時の査定が甘いからに他ならない。1+1=2と考えて、収益向上のために手にした会社が、逆にマイナスとなり本社の足を引っ張る例は数多くある。いま世界中から注目を浴びている東芝もその例にもれない。アメリカで買収した子会社の損失補てんで、儲け頭である半導体の子会社を手放して生き残りを図っているが先は読めない。東芝の株を買えば、再建不能となれば投資したお金はすべて紙くずになるでしょう。上手く再建が軌道に乗れば株価は倍以上に跳ね上がる。多くのギャンブラ-が東芝株で戦いを挑んでいます。私は子会社の売却で会社は存続するとみて株を購入してあります。すでに少し利益が出ているので売り逃げ時を狙っています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年06月13日
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最近の政府による税制改正は、個人には増税・法人には減税の流れとなっています。賃貸不動産経営をする上で、上手な資産管理を行うには、個人より法人成りの必要性を検討しなければならない時代を迎えています。不動産投資を初めて1棟、2棟と物件を増やすようになれば、個人で資産を持った方が有利か、あるいは法人を設立して法人で不動産を持った方がよいか、賢く考えるようになります。結論は、ストックする物件の数により法人で所有する方が有利となります。数台が止まれる駐車場やワンル-ム1部屋程度なら個人の方が有利です。株式会社や合資会社を設立しても、決算書が出ない法人には原則として金融機関からは融資が出ません。そこで新しい会社を設立したら、まず利益を出すように対策を講じましょう。手持ち金で格安な収益物件をまず購入します。底地でもワンル-ム1部屋でも結構です。新しい会社に少しでも家賃が入ってくるように工夫するわけです。収入が入ってくれば会社が動いていることになります。次は個人で持っている資産を新しい会社がサブリ-スして、新しい会社に利益を移転させます。個人は利益が無くとも、新会社に黒字が積み上がってくるようにするわけです。1年もすると新会社は立派に黒字決算となります。そんな新会社の決算書を持って金融機関に飛び込みましょう。新会社が金融機関から直接融資を受けて、物件を購入することが出来るようにするわけです。そのためにはメ-ンバンクを決めて新会社の口座を作り、サブリ-スで得た収入はすべてその口座に入金する。金融機関の信頼を得ましょう。それが出来るようになれば立派なものです。次は第2弾のテクニックがあります。法人有利の税金、経費の損金算入、家族社員で給与分配と、貴方の知らない対策を、次回詳しくセミナ-でご説明しましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年06月03日
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昨年の暮れから底地の取得交渉を始め、3月30日にまとめて移転登記をして、さらに新しい投資家に所有権を移した後がそれは大変でした。借地権者と新地主との新たな賃貸契約書を無償で作成し、4月分の地代が間違いなく新地主に送金されているかのチエックまで面倒を見ました。いくら底地であっても売買物件を、まとめて30件売買する事は大変な作業です。元地主さんとの交渉。新地主と借地権者との取り持ち。間違いなく地代が振り込まれているか否かの確認と多忙を極めました。購入された方は全員大喜びだったので、それが救いで一生懸命精力を使った。風邪に見舞われるアクシデントもありましたが、本日最後の賃貸契約と固定資産税の精算書が出来上がり、投資家の新地主全員に郵送いたしました。これですべて無事終了となります。サ-ビス仕事に5ヶ月もかかりました。中には2人、直ぐに借地権者に転売された方がいます。建物を建っている人から「ぜひ譲って欲しい」と頼まれて売買を取り纏めました。今回の底地売買で見えた投資家像は、「自己資金500万円以内で安全、高利回りの物件を買いたい」と希望されている方がとても多かったことです。500万円の投資で毎月5万円の地代が入れば、こんな有利な投資はありません。長く持っていても、直ぐに転売しても大儲けできる物件の紹介を、これからもセミナ-を通じてどんどん発表します。7月30日の15時から、横須賀中央駅そばにあるセントラルホテルで、臼井不動産が主催する落語家による相続診セミナ-が決定しました。その席上でも何か目玉となるような物件を参加者に紹介できればと、現在税理士、司法書士、弁護士等の協力を仰いでおります。知っていて損はない相続問題が、お笑いで簡単に理解出来ます。争続にならない対策や、相続資産の対策、相続税の相談まで無料セミナ-で個別相談にも応じます。お気軽にお越し下さい。お申し込みは臼井不動産株式会社 久里浜店 相続セミナ-係。電話/046-837-3366 先約順で100名限定となります。申し込みをされた方には、改めて弊社から郵送によりご招待状をお送りいたします。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年05月25日
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サラリ-マンの方が、毎月コツコツとお金を貯め、一定の金額になると決まって格安物件を購入に見えました。すでにストックされた物件は15もあり、家賃収入だけで給与の2倍を超えています。普通のサラリ-マンの方です。毎月お金を積み立てていて、300万円貯まると格安物件を買いに見える。金額が低いので良質な物件は望めませんが、利回りが預金より高ければ物件に文句は言いません。高望みもしないし難しい要望も無い。それで納得してくれるのでとても楽なお客さんでした。そのお客さんが弊社から初めて底地を購入してから目の色が変わった。アパ-トやマンションのように出入りが無いのと、修繕費が一切かからないメリットに驚いたのだ。格安の物件は購入してからあちらこちらと修繕費がかかる。少しばかり利回りが高いようでも修繕費が出れば利回りは低下する。底地は一切それがない。20年の契約期限が満了すれば更新料が入る。建物を新しくするときは承諾料も入る。借地人が出ていけば土地の価値は3倍から5倍に膨れ上がる。それを知ったとたんから毎月「底地の売り物件はありませんか?」と催促のメ-ルが入るようになりました。古家から底地投資へ乗り換えです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年05月19日
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不動産業に首を突っ込んでから今日まで45年。朝から晩まで定休日もなく働いても、仕事が好きだから嫌になったことは一度もない。不動産の仕事に満足しています。神奈川県の川崎から対岸の千葉県富津まで、横断橋の出来ることを確信して木更津の金田地域の土地を猛烈に買い込みました。水曜日である定休日はフエリ-に乗って1日中千葉を走り回りました。友人はゴルフで千葉まで遊びに行き、私は土地の購入で千葉に行く。誰も見向きもしなかった土地が急騰したのは、それから半年後に川崎~木更津間に横断橋が出来ることが新聞で発表になってからだ。千葉で得た莫大な利益金を懐にして、その後は新幹線通勤が話題になり、東京から1時間の通勤圏の土地を有望と考えて探し歩いた。熱海、高崎、上毛高原。たどり着いた場所が那須塩原駅だ。土地がべらぼうに安かった。駅前再開発をしている。「ここだ」とぴんと来ました。一つ手前の宇都宮は土地が値上がりしているのに那須塩原駅前は安値のまま放置されている。このままでいるはずがないと考えた。そこで駅周辺の土地を買い漁り、西那須野の駅前では商業ビルを建てて1棟売りまで行った。矢板から大田原まで、アパ-トの建て売りをどんどん行って売り上げを上げました。買い手はほとんど横須賀や横浜の投資家だった。栃木に行くのは毎週水曜日。駅には地元の不動産業者が土地を買って貰おうとして沢山待っている。那須塩原の駅周辺で買い込んだ土地は1坪5万円。合計5.000坪以上仕入れました。そこにバブル人気がやって来てあれよあれよという間に1坪30万円から50万円で右から左と売れました。それをすべて売却して、次はリゾ-ト人気が来ると読んで、1年を通じて温暖な沖縄にリゾ-トマンションを建設した。現地の人より本土のお客さんをタ-ゲットにして、プライベ-トビ-チがついている綺麗な砂浜に面した部屋を22室建設しました。本部の塩川ビ-チ前です。所が、建設途中に国土法が制定され、土地の値上がりを抑える施策が発表された。そこで土地が値上がりしないのならバブルが終わると考え、手持ちの不動産をすべて急ぎ売却する事にした。地合が良かったせいで売り出す物件は直ぐ売れました。新築のマンションも完成と同時に1棟まとめて安く売却した。国土法に締め付けにより土地の価格は急角度で落ち込み、案の定バブルは終焉を迎えたのです。在庫増と借金で苦しむ同業者を尻目に、高みの見物と逃げ延びた私は、こんどは仕事を離れて自分が楽しむためのリゾ-トを購入した。別荘は那須高原にログハウスを建て、箱根にリゾ-トマンションを買い、定休日はゆっくり温泉三昧で1年過ごした。根が仕事好きな私はそんな生活に直ぐ飽きて収益物件投資に目を向けました。アパ-トを買い、ビルを買い、駐車場を買って、家賃収入で会社の経営基盤の安定を計る。それが目的だった。いまそのノウハウを個人投資家の方にセミナ-を通じて盛んに教えております。現実に富裕層になっている方が、私をまるで新興宗教の教祖のように崇め祭ってくれている。不動産の仕事は本当に楽しい。飽きることも嫌がることも全くない。金持ちへの道、不動産業が一番楽しい。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年05月15日
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昨年私が取得した馬堀町1丁目にあるアパ-トを、弊社と何度も取引がある「サラリ-マン投資家」の方に本日売却します。湘南信用金庫久里浜店で司法書士同席により所有権移転登記を行います。今年に入り底地、店舗、アパ-トと、個人で持っている不動産を次々に手放しています。その理由は相続税対策である。私が持つ臼井不動産の株式評価額だけで1億円を超える。その他に自宅やビル、店舗等の評価を合わせると子供達が相続税の支払いで苦しむのは目に見えています。そこで次々に資産を売却してスリムになろうとしているのです。高額所得者になると長年積み立てた年金も受給できません。知人が死亡してその借金を肩代わりしてあげた、ビルのロ-ンだけが現在約2億8000万円ある。(ビルの家賃収入は月額250万円)自宅を含めて、その他所有する物件はすべて無借金だから相続税の負担は重い。折角集めた収益物件を手放さないで済む方法は法人化することです。法人で資産を持てば相続上に色々メリットがあります。投資家のためにそのセミナ-も計画しております。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年05月12日
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収益物件投資で成功している人は、コツコツと頭金となるお金を貯めています。収益物件投資をあきらめている人は、貯金をしないから自己資金がない。お金が無くては収益物件投資どころではなく生活が苦しい。毎月一定の金額を金融機関に積み立てている人は、金融機関の信用も得て融資の後押しを得られます。「お金がないから収益物件投資は無理」とあきらめている人は、給与から強制的に毎月一定の積立金を始めることから出発しましょう。預金が500万円貯まれば立派なものです。「お金を貯めて現金で自己資金で収益物件を買う。」そんな理想は捨てて、金融機関から融資を受けて物件の購入を優先させよう。「不動産投資で失敗したらと考えると尻込みしてしまう」そんな考えの方は、身近にいる投資家さんに体験談を聞いてみよう。「不動産投資は怖くはないですか?」成功している投資家ならこう答えるはずです。「貴方は何故不動産投資に踏み出せないのですか? きっと喰わず嫌いの性格なのでは?」面白いもので、「あれほど不動産投資が怖い」だの、「嫌い」だのと話していた人が、一度収益物件を購入すると、家賃収入の魅力に引かれて、次から次へと物件が欲しくなるものです。弊社で取引されている投資家さんは、平均3棟のアパ-トやマンションをお持ちです。若い内に給与以外に入る家賃収入の魅力に目覚めてください。金融引き締めともなれば、一般サラリ-マンの方はアパ-トロ-ンが借り入れできなくなる事も想定されます。 低金利、金融緩和というチャンスを逃がすな。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年05月11日
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このブログで平塚に「売りアパ-トが専任で出ます」と紹介した途端、本日「買いたい」という投資家さんが来社された。私は底地の件で忙しかったため、アポなしで来社されたお客様とはお話しできませんでしたが、行動力の早さは成功への道につながります。平塚に出た14世帯のアパ-トはとてもお買い得な物件です。綺麗な建物と駐車場が4台分有り道路に面して103坪、羊羹のように横長なので建売業者なら3棟出来るのためぜひ買いたい物件です。現在家賃保証は月額50万円。年600万円の収入が保証されています。連休明けに来社されたお客様に優先してご紹介します。建物外観写真から謄本、公図等の資料は全部揃っております。得難い物件を手に入れられるチャンスは投資家さんの行動力によるものです。ロ-ンさえ大丈夫ならバッチリ喜んでいただける確かな物件ですよ。売り主さんは彼の親の代から私と懇親がある友人でもあり、安心してください。投資家さん早い行動が良かったですね。 おめでとうございます。私のブログから物件情報を得て、格安物件を購入し、富裕層になった方がどんどん増えております。本日も1日で5.000人を超える方が私のブログにアクセスされている。皆さん「お買い得情報のネタ」を探されているからでしょう。/font> ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年05月01日
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仕事の忙しさに株式市場を見ることもなかったが、今日来社された知人から「臼井さん、最近株式市場を見ていますか?」と言われ、久しぶりに相場を見た。久しぶりに株式市場を見ると、配当取りに徹していた株式が急騰して1.000円を超えているではないか。それまで700円から800円を行き来していた株「ネットワンシステム」だ。情報関連と言いながら業績の悪化から株式が下げ続けていたのに、何で高騰しているのか分からない。業績の回復か、あるいは新たなニュ-スが入ったのか不明です。1日で120円も値上がりしている。でもね、購入したときの株価は140円でした。配当金は毎年頂いていますが、株価的にはまだ引かれています。株式投資より安定した不動産投資が一番です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年04月28日
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焦臭くなってきた北朝鮮とアメリカの戦争。日本の近くで戦争が起これば経済に打撃となるのか、それとも景気の起爆剤となって好景気に沸くか。貴方のジャッジはどちらに軍配をあげますか?朝鮮戦争当時とは違う兵器の進歩で、日本もとばっちりを受けるかも知れません。あるいはアメリカの軍事力のすごさを見せられ、一気に片が付くかも知れません。その中で忘れてならないのは拉致被害者の救出だ。韓国抜きにアメリカと日本が共同戦線を張り戦えば、救出に成功するかも知れません。問題は経済です。北朝鮮が滅びれば日本の経済に悪影響が起こるのは見えています。北朝鮮の安い労働力を韓国が得れば、世界的に価格競争力が増して日本にとって強力なライバルに浮かび上がる。中国の比ではありません。北朝鮮には資源が豊富に眠っていると言われている。自由主義になれば経済の復興はめざましくなって、統一された朝鮮は早晩先進国の仲間入りが出来る。ドンパチ始まる前に自前の資産をどう守るか、人ごとではなく真剣に考えておいた方がいいでしょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年04月22日
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本日は午後から新橋の会場まで足を運び、真打ちである桂ひな太郎の話を聞いてきました。相続に関わる問題を笑わせたり、泣かせたり、やはりプロですね、とてもお上手でした。相続に対する勉強も自然に頭に入ります。少しご無沙汰をしていると東京は、高いビルがいつの間にか建って景観が変わっています。新橋もご多分に漏れず、少し見ない間にミラ-ビルやカ-テンウオ-ルの綺麗なビルがいくつも高くそびえ立っています。日本は景気が良いね-。「いまに自分も東京に、大きなビルを建ってみせる」と意気込むことはない。自らの力量を知っているので背伸びしても仕方がない。本日の目的は弊社のオ-ナ-さんに、やさしく相続のことを解説して、理解を深めて貰いたい。そんな気持ちで桂ひな太郎さんの話を聞きに行きました。話し方が本当にお上手で、これならオ-ナ-さんにも喜んでいただける。そんな自信に裏打ちされてセミナ-の開催をいつにするか日程を考えました。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年04月20日
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ビジネスをするなら何事も勉強が第一です。資産家になる夢も物件を購入する前にビジネスの基本をまず勉強しましょう。その第一歩は債務超過について覚えてください。会社を立ち上げる。収益物件を買う。これは立派なビジネスです。会社の設立や収益物件投資なら、最初は自己資金や金融機関からの借入金等で仕事を始めます。あるいは収益物件を購入します。1年を通じてそのビジネスが人件費や広告宣伝費、その他諸々の経費や税金を引いた後、手元にお金が幾ら残ったか。これを専門用語で、「当期純利益」といいます。つまり自分が経営した会社や購入した投資物件が、1年かかっていくら稼いだかという通信簿です。1年ごとに区切りを入れて決算をします。翌年も、また次の年も、当期純利益が順調に増えて行けば問題はありません。しかし逆もあります。思った通りに収益が上がらなかったり、空室が多くて家賃収入が少なければ、その会社や収益物件投資は赤字となります。どんな会社も、収益物件投資も、すべての投資家が黒字で笑顔になることはありません。意に反して赤字になれば、それだけ手元にあるお金が減っていきます。毎年のように赤字が続けば、社長が持つお金や、設立した会社の中に残っているお金が減っていき、最終的には累積赤字が資金繰りを苦しくして事業をやって行かれなくなります。この赤字が続く状態を「債務超過」といいます。債務超過になれば、会社に残っている不動産や機械を売り払ったても負債(借金)を全部返すことができないのです。そうなると折角立ち上げた会社も破綻して、資産家になる夢は消えていきます。ですから会社や投資は、経営能力が全くない人が行うと、儲かるどころか借金が増えて夜逃げをする事態もあり得る事を肝に銘じておきましょう。つまり世の中は、「勉強しないと成功者になれない。そんなに甘い世界ではない」と言うことが結論です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年04月13日
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今日の陽気は真冬のように気温が下がって寒かった。しかし、底地を手に入れた多くの投資家さんは、懐が暖かくなりウハウハです。高利回りの地代もそうですが、それよりも含み資産価値が高い土地を激安で手に入れられたのだから。財産として長く所有してください。本日、売買関係の資料が届いた投資家さんから、次々に喜びのメ-ルが届いています。今週15日までには残りの方にも間違いなく権利書も補足資料も届く予定だ。権利書の到着が遅い場合は、直ぐに司法書士に催促の電話を入れてください。4月7日には全員の識別情報が司法書士の手元に届いています。さて、4月13日より新しく地主となった方を、建物を建てている借地権者に伝え、賃貸契約書の作成手続きを促します。地代の振込先変更のお知らせも伝えます。新規に地主になられた方と借地権を借りている方との賃貸契約書は、出来る限り早めに作成します。(作成費用は無料サ-ビスです)それですべて完了となりメデタシメデタシです。また次回の不動産投資セミナ-でお会いしましょう。今回、底地を手に入れることが出来なかった方の対応も考えております。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年04月11日
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今年は収益物件ブ-ムが頂点を迎えました。6年ほど前からアパ-トや中古のワンル-ム投資で、利益を生み出す方法をブログで訴えてきましたが、沢山の方がそれを実践して大儲けしています。収益物件に狙いをつけ、積極買いを勧めてきた投資案件も、そろそろ天井に近くなってきました。いつから価格が下落してくるか分かりませんが、「天井売らず」「底買わず」の格言で言えば、あまり欲張って「一番高いところで売ろう」とか、「一番安いところで買おう」と考えないことです。半年先か1年先か分かりませんが、不動産価格が下落に向かう前に早めに手じまいをしましょう。これから一般投資家の方は大きな借金をして無理に高額な不動産を買わないことです。消費税の引き上げが契機になって不動産相場が下落する可能性は大いにあります。金利が上昇すればそれで間違いなく不動産市場は値崩れしてくる。景気に左右されない不動産投資で、格安な物件だけに目をやろう。過去のバブル崩壊時は、沢山借金を抱えた不動産会社からどんどん破綻していきました。自殺した経営者を沢山見て葬儀に参加しました。「まだまだ」と思っているうちに「もう下落が始まっている」かも知れません。「君子危うきに近寄らず」が賢明です。そこで次の「不動産で儲ける投資は何か?」を考えましょう。ずばり「借地権付き建物」と「底地」に狙いを定める事です。空室の心配もなく、価格は安い。投資利回りは10パ-セントを超える。駅から近くて平坦地にある物件を、格安で仕込みましょう。やがてそれで貴方は億万長者になれます。もう修繕費負担の恐怖からも逃れられる。富裕層への道は「借地権付き建物」「底地」にあります。詳しい解説は弊社のセミナ-でお聞き下さい。何故「借地権付き建物」や「底地」に魅力があるのか、納得すると思います。アパ-トやマンションの新築物件は購入しないことだ。地主は新築アパ-トの建設を思いとどまってください。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年04月02日
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日本の低金利、金融緩和の政策は曲がり角を迎えるかもしれない。アメリカはトランプ大統領の失政により経済が落ち込み、アメリカ経済は不景気になって行くだろう。すると円はどんどん高くなり金利も上がり出す?アメリカのトランプ政権は内政も外交も失敗が続き、短命に終わるかも知れない。その間、保護貿易主義が命取りになりアメリカの物価は高くなり、労働賃金も跳ね上がり貿易収支は悪化するだろう。すると円が高くなりゼロ金利政策に終わりが来るかも知れない。金融緩和も引き締めに変わり、収益物件投資にブレ-キがかかる事態も考えられる。低金利のいま金融機関から固定金利で資金を借りて、優良物件投資を急ごう。残された時間的余裕は少なくなっている。選別融資が始まり自己資金が無い投資家や、所得が少ない投資家に融資枠が狭まる時代がやってくる。借り入れすら難しくなるかも知れない。今期までは不動産バブルの恩恵により弊社でも創業以来最高益を達成できました。そこで3月末日には来期に向けて社員大会があり、成績優秀者には表彰状と副賞として大金が授与されます。1万円~10万円。全員に行き渡る。その後は全員がレストランに向かいしゃぶしゃぶの食べ放題で慰労会となる。会社の業績がよいと社員全員に恩恵が行き渡ります。臼井不動産は社員を大切にする良い会社です。お客様を大切にする優良会社です。 自己PRが過大になりすみません。笑って見過ごしてください。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年03月25日
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20年ほど前から収益物件をコツコツ購入して、ロ-ンの支払いは自分の給与から捻出し、家賃はすべて預金していた人がいます。支払いが苦しい、苦しいといいながら家賃には全く手をつけなかったお陰で、やっと20年目ですべての物件の借り入れ返済が終了した途端、富裕層になりました。ある中小企業の社長が、老後のためにアパ-トや店舗をコツコツと購入して家賃を貯めていました。自分の給与から借入金を支払っていたため、生活を切りつめて借入金の支払いをしていたのだ。しかし家賃には手をつけずそっくり貯金しているので当然だろう。ようやくすべての物件の借入金返済が済み、無借金となった途端高収入となり、知らず知らずに富裕層の仲間入りを果たしていました。収益物件が4件で賃料は月収が300万円。それに自分の給与が加算される。ロ-ンが終わった途端に生活苦も終わり笑顔が絶えない。たまたま鉄工業の仕事が好調で、高い給与の支払いがあったから出来た仕組みだったが、経営者だけに事業計画がしっかりしていたものと思われます。教えられるモデルですね。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年03月10日
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弊社では取引先のお客様が失敗しないように、物件を吟味してご紹介しています。所が、にわか投資家さんで勉強もしないまま不動産会社の口車に乗り、ロ-ンを借りて収益物件を購入し、失敗している例は本当に多い。横須賀市津久井に新築のアパ-トが建ちました。売り主は東京の不動産会社で金額も5.000万円越えと高い。物件は細い道を入って行き夜道が怖い。当然自動車は入りません。目の前に空き地があり、そこに家が建てばアパ-トには全く日が当たらなくなる。建物が完成して早1年。いまだ一部屋も入り手がない。買い手も東京のお客様だ。収入がゼロなのにロ-ンの支払いは始まっている。手持ち現金を取り崩して借入金の返済をしていたがすでに限界に近づいた。ロ-ンを返すお金が無くなってきたのだ。バブル崩壊後の投資失敗者と同じ道を歩んでいます。この先の投資家は、破産宣告を受けるか自殺して清算することになります。横須賀の税理士が2年前に、千葉県の片田舎にアパ-トを格安で購入しました。購入当初はあちらこちらに投資家としての成功談を吹聴していましたが、購入した当時満室だった部屋が1部屋空き、2部屋空き、8部屋の内半分が空き室になってしまい、その後が埋まらない。人口が少ない街なので他のアパ-トも空部屋ばかりだ。購入費用3.000万円は収入がある税理士の懐から支払われています。2件とも、収入を得ようとして行った投資が裏目に出て、資金の流失となってしまったのだ。私が口癖のように、「駅から近い距離で平坦地。近隣のアパ-トを見ても入居者で埋まっている地域を選ぶ」と警告していたのに、物件に惚れてしまった失敗例です。収益物件なら、何を購入しても万々歳とは行かないリスクを忘れてはいけません。良きアドバイザ-となってくれる不動産会社を選び、親身になって紹介してくれる営業マンから物件を購入しよう。収益物件に対し、知識がない営業マンは断りなさい。泣くのは自分です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年02月25日
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不動産投資家としてデビュ-しても、以後賃貸経営に成功するか失敗するかの別れ路は、オ-ナ-が入居者確保のために物件磨きをするか、しないかにある。アパ-トでもマンションでも、お金さえ出せば誰でも物件は買える。一応投資家として家主デビユ-はできます。ただし収益物件の経営者としてデビュ-できても、それで経営者として成功できるか否かは手に入れた物件の磨き方次第、家主の姿勢次第なのだ。入居者が喜んで入りたくなるような内外装や部屋の清潔度を保つ。現在入居している賃借人に出ていかれない対策を工夫する。家主になったら常に満室になるような工夫や努力を怠らない事だ。この簡単なことが意外とできない家主さんは多い。庭に草が生えてもそのまま放置し、アパ-トの部屋は見たこともない。つまり手に入れた収益物件は不動産会社に任せきりで、自ら手入れをしたことがない家主さんが多い。こうした家主さんの姿勢で、入居者との信頼関係も、希薄になったり濃くもなる。自分の持つ収益物件にどんな人が住んでいるのか分からない。そんな家主さんは賃貸経営に失敗します。高額となる収益物件を手に入れたなら、タクシ-運転手同様に常に物件磨きと入居者との対話を密にしよう。それが賃貸経営成功の秘訣なのだ。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年02月21日
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