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2018年04月の記事
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３５％引きの買付、玉砕。
今日の昼に近所の公園でKIDと遊んでいたらiPhoneに着信がありました。先日買付を入れた戸建の元付業者さんからでした。どうやら３５％引きの買付は売主様がNOと言われたそうです。玉砕です。。。反響が多かったそうなので満額で買付が入るのを待つ作戦にされたそうです。そりゃそうですね。残念ですが仕方がありません。満額だとグロスで２０％ちょっとなので投資としてはありなのかもしれませんが、再建築不可で土砂災害特別警戒区域、しかも団地の一番奥で客付けにも少し苦労するかもしれないことを考えると、もう少し利回りが欲しいところです。放置プレイを実施したいところですが、多分すぐに満額で売れるでしょう。
2018.04.30
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激安のアパートメント。買付。
一昨日の夜、ネットを見ていると激安のアパートメントを発見！以前見に行った１００万のアパートメントとエリア的に近かったので、昨日物件撮影でお世話になっている会社の店長代理（この人は以前このエリアで仲介をしていた）に電話を発信して需要をヒアリング。坂の多いエリアですが、工場が多く、住む人は坂があるのを承知で住む人が多いとのこと。客付けに強い地元業者に口利きしてもらえるとのことだったので、今日の午前中に妻に子守りをお願いして（感謝してます！）内見に行ってきました。現地は思った通りそこそこキツイ坂を登った先のクルマが進入できない場所にありましたが、外観はまずまず。先日の１００万のアパートメントよりはマシな感じ。いいじゃんと思いながら中を観ようとすると、あれ、キーボックスが開いてるぞ？と思い中を覗くと先客がいました。声を掛けると驚いておられましたが、名乗ると安心されたようでした。小さなお子さん連れで内見に来られていました。現地で内見に来た人と出くわすのは１号購入内見時以来でしたね～。もう見終わったとのことでしたので、鍵を受け取って中に突入しました。築年数がそこそこ逝っているので窓枠は木製。おばあちゃんの家と同じだ。内部はまあボロです。が、直すのがめちゃくちゃ大変というレベルではなく、お金のかからないリフォームでなんとかなりそうな感じ。一通り撮影して外に出てみると、先程の親子が近隣の住人に聞き取りをしているところに遭遇しました。今度は名刺を渡してご挨拶。聞くと私と同じボロ物件投資家だそうで、しばし情報交換や投資についてお話させていただきました。やっぱり不動産の話をするのは楽しいですね。帰り道で近くのコンビニに立ち寄って買付証明書をFAX送信。これは流石に指値はせず満額で入れました。FAX後に不動産屋に電話をして着信を確認。１番手です。GW明けから忙しくなりそうです。
2018.04.29
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買付。キャンピングカーの修理。
今日は撮影のお仕事はお休みだったので、午前中に気になっていた戸建の内見をしました。１０時に現地で不動産屋さんと待ち合わせです。営業の方は物腰の柔らかい４０代の男性。待ち合わせのピッタリ５分前に現れました。外壁は１０年前に塗り直しているそうでパッと見はなかなかきれいでした。まあ、外観は先日現地調査で見ているので特に気になる点はなし。早速中に突入させてもらいました。半年ほど空き家のようですが、それまでは賃貸で貸していたそうで、退去の後にちゃんと修繕もしているため、すぐにでも貸せそうな状態でした。DIYしなくてもよいのはラクでいいね。敷地面積は５０㎡ちょっとにもかかわらず５ＤＫという間取りで、思った以上に広く感じるなというのが第一印象でした。この物件、実は既に買付けが入っているそうですが、指値がキツイという事で売主様が躊躇しているとのこと。「満額ではキツイですが買付け書きましょうか？」と聞くと、書いて下さいとのことだったので、土砂災害特別警戒区域なので投資物件として以外に出口がない事と長く保有することのリスクを伝えて３５％引きのややマイルドな指値にて買付けを入れました。想定賃料から計算した利回りは３３％。通るといいな。物件を離れた後、一旦帰宅してキャンピングカーに乗り換えて日産のディーラーへ。昨日助手席のエアバッグのリコールのリコールを済ませた時にリアゲートのダンパーを発注していたのですが、部品が入ったので交換作業をお願いしてきました。ダンパーのガスが抜け気味でリアゲートが自動ドアのようにしまってしまう症状が出ていました。小さな子供がリアゲートに「食べられて」しまったら大変です。リアゲートダンパーも交換して、これで安心してGWの貸出ができます。
2018.04.26
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５０万の買付、玉砕。
先日入れた５０万の買付ですが、今日美人エージェントから玉砕とのメッセージが来ました。残念ですが仕方がないですね。想定より高く買うと自分が苦しくなりますから。次に行きましょう～！
2018.04.22
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インフルエンザと買付。
先週発症した子供のインフルエンザA型。看病していたらうつってしまいました。先週末から昨日まで高熱でダウン。さすがに病院では珍しがられました。それでもリレンザのおかげで体中の痛みは2日ほどで取れ、なんとか活動できるように。頭もハッキリしてきたので200万のボロ戸建に50万の買付けを入れました。さすがに美人エージェントも苦笑気味でしたが、出せるお金がこれだけしかないので仕方がありません。売り主様が寛大な心で売って下さったらありがたい話です。と、ここまで書いていて、美人エージェントからメッセージ。以前150万で指値して玉砕した人がいるらしい。。。しまったかも。。何か抜けてると思ったら、それ聞くの忘れてた～(汗)ま、ダメなら次に行きましょう！
2018.04.19
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物件内部調査２件。
昨日と今日で、２件ほど物件の内部調査に突撃してきました。まずは昨日、広島市の東北部。２００万のボロい戸建。うん、なかなか良いお値段です♪外観と周辺調査は先日済ませていたので、今回は内部の調査が中心です。事前に床に傾きがあると聞いていたので覚悟して突入してきました(笑)凸してみると、残置物が多くちょっとゲンナリしましたが、建物は案外普通。ですが１階はキッチンと脱衣所の床がかなりフワフワしています。湿気がひどくて腐っているのかな？とも思いましたが、カビも見えないので違うのかもしれません。嬉しかったのは水回りがキレイなこと。とりあえず風呂とトイレはそのまま行けそうですね。キッチンは・・・換えなきゃダメでしょう。。１階の１部屋はリフォーム済みらしく、キレイなフローリングに掘りごたつ仕様。部分的にリフォームの跡があり、砂壁も２階と廊下の一部に残るのみです。玄関も広くて私好み。ただし、アテが外れたのが駐車場。マジェスタを入れようとしたら無理でした。。。後で塀と家壁の幅を測ると２１００ｍｍ。カーポート的なものの足があるので実際には１７００ｍｍ。カーポート的なものを撤去すれば５ナンバー車がギリギリってところでしょうか。田舎なのでこれは痛い。とりあえず買い付けの方向で考えていますが、リフォーム代といただけるお家賃を考えて金額を出したいと思っています。さて、今日凸したのはウチの近くに売りに出ていた築半世紀の２世帯住宅。既に１戸は賃貸中です。これはフラット３５で賃貸併用住宅として購入しようかと考えています。美人エージェントのコガッチに間に入ってもらっているのですが、コガッチは先約があり残念ながら凸には同行できず。。妻と息子を連れて凸してきました。賃貸中のお部屋はさすがに内部が見れなかったので空いている方のみを確認。写真も撮ってきましたよ。良かったのは水回りがリフォーム済みのこと。キッチン、トイレ、洗面、お風呂が全て新品でした。お部屋についてはリフォーム済みの部屋とそうでない部屋があって購入後に出費がありそうですが、好きな色のクロスを貼ることを考えると大した問題ではないのかなと。７部屋と部屋数が多いので、シェアハウスにできないかと画策中です。部屋に空きがある場合はその部屋だけ民泊に使うことにすれば利回りは更に上る計算です。もっと時間をかけて内部を見たかったのですが、息子が「おしっこ～」となったので、写真だけバババーっと撮って離脱しました。こちらも買付価格を検討中です。築年数がなかなかなので、よくシミュレーションしないといけません。
2018.04.07
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近況報告。
読者の皆さんこんにちは。久しぶりの随筆です。ちょっと思うところあって更新をしていませんでした。今後は不動産についてなにか動きがあったら書いていきたいと思います。さて、ウチのボロ物件たちですが、大阪の小嶌さんの著書を読んで、ブランディングすることにしました～。ボロ物件でブランディングもへったくれもないだろっていうツッコミが聞こえてきそうですが。。。(汗)その名も、Junk Style Seriesまんまパクリやんっ！！まあ、生暖かい目で見守ってやってくださいｗという訳で（どういう訳だ？）、晴れてそれっぽい名前が付きました。カッコ内は募集キャッチフレーズ。＃１ ジャンクスタイル相田（アーチ窓の家）＃２ ジャンクスタイル己斐（眺望サイコー）＃３ ジャンクスタイル中山（丘の上の白いイエ）＃４ ジャンクスタイル己斐Ⅱ（本好きの方、待ってます）＃５ ジャンクスタイル宇品（ロフトUJINA）近い内にシリーズのサイトも立ち上げます♪さて、その＃２ですが、退去があった後もリフォームができずに（サボりとも言う）、最近になってようやく清掃とセットアップを実施しました。具体的にはウェルカムバスケット、ウェルカムボード、スタンド照明設置、フェイクグリーン設置、などなどです。本当は浴室のタイル床に浴室シートを張りたいのですが、手が回らず。。。スリッパは昔ANAの修行僧をしていた頃にゲットしたもの。うちに大量にストックしてあります(汗)わからない人は「ANA 修行」でググってみてくださいｗウェルカムバスケットの中身は。。。・バスケット・ランチョンマット・歯ブラシセット・ボディタオル・シャンプー・コンディショナー・ボディソープ・ハンドソープ・ジャスミンティー・ウェットティッシュ・フェイクグリーンｘ２（以上百均）・トイレットペーパー（４００円）・ワイン（７００円）しめて２３００円でした～。＃５も年末のリフォームのまま時が止まっています（汗）＃５については少々リフォームの方向を変えて、LDKについては天井をぶち抜いて塗装してロフト風にリノベしようと思っています。（そのほうがコストが掛からないし・・・）給湯器を室外移設すべきかどうか思案中です。15万ぐらいの見積もりが来ていて、はてどうしたものか。。物件探しも並行してやっています。今目を付けているのは自宅の近くの築半世紀の物件と、ちょっと田舎の土地売り（古家付）の物件。近日中に内部調査に突撃します～。
2018.04.06
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