2009年03月の記事
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滋賀物件に手入れ！
久々のUpdateですが・・・先日滋賀物件の手入れに行ってきた。東京からマイカーで。かなり遠かった（当り前か）。雑草を抜いたり、除草剤をまいたり、拭き掃除をしたりした。それと前から気になっていた錆びた金属の箱（共用電気のメーター）にペンキを塗った。塗る前。養生したところ。完成！ちょっと素人っぽいが、まぁ、いいでしょう。終わった時は御覧のように日が暮れてしまった。錆びたところは、ヤスリでさびを落とし、NSX松田さんに教わった「サビチェンジャー」を塗っておいた。その後、ペンキを塗ったのだ。まわりのタイルのメジに多少ペンキがはみ出しているのは、ご愛敬雑草は大きなゴミ袋３個分になった。これで、入居者きまるかなぁ～～～～<== 応援お願いします。
March 31, 2009
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当たり前だが、厳しい。でも2室入居あり！
融資の厳しさが身にしみる今日この頃ですね。神奈川の任売物件の打診をしていた地銀さんに、前回契約から早すぎるとして、NG連絡もらった。1年くらいしてから、持っている物件を再評価し、余力を見るとの事。つまり今年の下半期にならないといけない。その頃は、不動産市況はもっと下がっているから、再評価は悪くなる。う～～～ん。厳しい。まぁ、銀行が厳しいといっているのに、無理して買うのも怖いが・・・・・。もう一件、ファンド解約物件に指値を入れている。こちらは他の地銀に融資を依頼。今のところOK。しかし4月にならないと、買えるかどうかわからない。4月になったら、銀行の姿勢も変わっちゃうと思うので、期待薄です。 うれしいニュースも。湘南物件が決まった（今度は入居者の審査のOK）。それと、２０年以上前に買った埼京線沿いの区分１Rが決まった。こちらは半年ほど空いていたのだが・・・。この区分物件は、共用部分などかなり汚かったが、昨年末、やっと大規模修繕が行われた。（それでも、かなり古い印象はぬぐえない）。私の方でカラーモニター付インターホンと、クネクネミラーをつけた。もちろんスイッチカバーの交換も。（お決まりのパターン）それなのに、４０００円の指値が入ってしまった。埼玉大学生が父親と内見に来たらしい。繁忙期であるが、弱気の私はOKしてしまった。人生山あり、谷あり。リタイアの道はさらに続く・・・・・・。<== 応援お願いします。
March 16, 2009
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早く決めたいが・・・・ 銀行さん融資して！
昨日は、都内（市部）のRC物件内覧会に行った。どんどん見学者が来ていた。老若男女。オーナーが最上階で、下が賃貸になっているオーナー住居付き物件だ。しかも駅６分。でも、霊園の町でちょっとさみしい感じ。すでに買い付けがはいっているらしく、翌日の昼までに決めてほしいとのこと。しかも、自分の好きな銀行で融資を頼んでいいが、融資NGのときはスルガさんでやること、というのが条件。つまり、絶対決めるぞ！という業者さんの方針。オーナールームは立派なつくりであった。眺めもよく且つ広い。しかし、スルガさんで融資をうけるには、利回りがかなり高くないと、Payしない。転進することとした。<== 応援お願いします。
March 15, 2009
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入居条件緩和キャンペーン！
滋賀の物件管理のハウスメイトPさんから連絡があり、入居条件を緩めることとなった。前回、礼金２０万円がうれしいと書いたのだが、3月現在１室空、また3月末には２室退去が予定されている。ということはあわせて3室空。3月末に退去というのは、本当に痛い！ この状況を打開するには、初期費用削減が有効だ！との提案だった。その電話が、何と横○銀行さんに融資打診の打ち合わせをしているところにかかってきた。不動産関係の電話は、そんなに無いのだが、なんとなく運命を感じてしまった。（一体、何の運命やら～～～）。3月に限り、敷金なし、礼金2ヶ月にしよう！というキャンペーン実施の提案。礼金2ヶ月は広告費に消えるので、私の見入りは実質ゼロ！。悲しい限りだが、3月に何とか決めないと、ファミリー物件なので、そうそう引越があるわけではなかろう。特にこの不景気で、人の移動が減っているようだし。信頼しているハウスメイト君の提案なので、ここは素直に賛成することとした。家賃を下げる提案でないところが、偉い。それに比べて札幌のエイ○ル君は、木造アパートを探している人に私のRCマンションを紹介しており、「家賃を下げれば決まるのですが・・・」と電話してくる始末。そもそも対象ではないお客を紹介して、どうするのだ。RCマンションを探している人に、きちんと紹介して欲しい。 札幌の賃料値下がりが著しいので、利回り低下が避けられない。これはエイ○ル君がいけないのか、それとも札幌の私の地域がそうなっているのか、わからない。（だって年に1回も札幌には行っていないので、需給関係や相場推移が不明？？）。サラリーマン大家の限界を感じる今日この頃なのです。<== 応援お願いします。
March 10, 2009
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入居者審査 NG!!!
湘南物件で最後の空室に申し込みが入ったと２～３日前に連絡をもらい、浮かれていたら、今日、審査NGだったとのお知らせ。ガー～～～～～ンカード会社の審査とのことなので、NGとは滞納履歴とかがあったのだろう。入ってから滞納されると困るから、事前にわかったのはいいことではあるが、3月に入り、そろそろ焦りを感じる時期。ハウスコムさんには頑張っていただきたい。（ここの店長さん、本当によくしてくれています！！）<== 応援お願いします。
March 4, 2009
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利回り！ vs 新しさ？
このところ、いろいろ物件を見ている。3月だからいいものが出てくると期待しているから。その中で、利回りがいいが古い物件と、新しいけどそれなりの利回りのものがある。あるいは、見た目がいいが利回りは今ひとつのものも。リタイアを目指す私としては、キャッシュフロー重視で行きたいのだが、やはり、買った後の満足感も重要だ。こんなことを書くと、投資の軸足がぶれているとコメントされるかもしれない。古いものは、売却するときに土地値が重要だから、路線価などで調べている。23区のRCでかなり利回りがよさそうなものもあるが、ボロボロだったりする。RCだとペンキを塗ったり、ドアやインターホン、ポストを変えると見栄えは良くなるが、例えば給水がやられていると、修繕費用が大きくなる。でも、23区内の土地は魅力的だ・・・・などと考えていると、決まらない。そもそも、今はサラリーマンだから、そんなに修繕に時間もかけられないが、リタイアすれば、暇なはず。新旧 vs 利回りは永遠の課題だ！<== 応援お願いします。
March 3, 2009
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店舗物件は難しい。でも・・・・
昨日も物件探しに妻と出かけた。埼玉県西部。１Fが店舗・事務所の４F建RC。エントランスなどかなりきれいで立派。ただし１Fが空いていて、家賃に占める比率が高い。つまり、１Fが埋まればおいしいが、空いているとダメダメ物件。一度水戸で店舗空室でひどい目にあっているので、学習したはずだが・・・・きれいな物件には目がくらむ。近所の賃貸不動産屋さんへのヒアリングでも、さんざんだった。前面が交通量の多い国道なので、車は多いが人通りがない。ついでに車がうるさい。車のスピードが速く店舗に入りずらい。という理由。ネガティブなことは誰でも言える。一方、物件を惚れこんではいけないと言うが。売主はかなり困っているらしく、売値が大幅に下がってきている。という事は、店舗収入がなくても１０％で回るように指値できればいいのだが。そこまで甘くないだろうか。放置プレイとしよう。その間、ほかの物件でも見てきます。<== 応援お願いします。
March 1, 2009
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