2009年09月の記事
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活躍する管理会社
不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。日ごろ管理会社さんの活動は、わかりずらいが、何か問題があったときには、非常に助かる。素直に感謝してしよう。今日も、たった今、滋賀の物件から漏水の報告があった。その部屋の止水栓を止めたらしいが、住人がひどく怒っているらしい。子供連れの妊婦さんで、「どうしてくれる！」と非難しているようだ。「すぐに修理できないならホテルに泊らせろ！」とか・・・・・旦那は出張中で一人らしいので、怒りに拍車がかかっているらしい。今、土曜の19時だが、管理会社の担当者さんから、今から現地に行くとの連絡だった。管理会社は大阪で、現地は滋賀だ。連休の初日で高速道路も混んでいるだろう。怒られに行くわけで、３０歳代の赤ちゃんができたばかりの担当者君も気の毒だ。私は、その報告を受けるだけなので、まあ、のんきなもんだ。そもそも、こちらは駆け付けるわけにはいかないし・・・ また、先日ブログに書いた、関東の地方物件の入居者が逮捕された件、管理会社の担当者が、わざわさその県から、拘置されている神奈川県警まで、面談に行ったとのこと。退去の相談をしたようだ。３時間かかったと言っていた。片道で３時間だ。どちらの管理会社も、客付けは別として、管理は信頼が置ける。こちらは、何もしていないので、素直に感謝したい。今度、手土産でも持っていこう。
September 19, 2009
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期末は銀行審査があまい！！
不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。9月の中旬に差し掛かり、物件情報が飛びかっているようだ。やはり、期末は審査が甘くなるのか！？ある業者さんから、とある地方銀行（というってもみなさんよくご存知のところ）が、通常では厳しい案件に対し、バンバン融資を出しているという情報がはいった。9月決済のために審査を甘くしているようだ。日ごろからそうしておけばいいのに・・・・ おかげで、この連休も物件周りをすることになりそうだ。（ただ、好きでやっているだけです）当初は滋賀物件にて草刈や掃除、さらに受水槽の水道直結化など検討しようと思っていたのだが。やはり、遠いとそうそう行けない。リタイアを目指す私としては、あと１棟、キャッシュフローがそれなりになる物件確保が先決だ。既に１つ買付けを入れているのだが、回答がないので、他も探しておこう。
September 18, 2009
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初体験！税務調査
不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。本日、初めての税務調査を終えた。消費税還付を申請しており、そのためらしい。「国税局調査官」という肩書きの名刺をいただいた。ありがたい！もちろん、税理士の先生が同席（と言いたいところだが、税理士事務所の社員が同席）。消費税還付のための、いわば事情聴取。通帳や契約書の原本の確認が主だった。 私は、個人と法人２社で不動産投資をしているが、税理士さんにお願いしているのは、法人のみ。個人は素人考えで申告しているので、過少申告やらパラパラ出ている。ここをさらに突っ込まれると、かなりまずい！とビビっていたが、今回は、消費税還付に関することだけで、午前中に終わった。 私の本業はコンピューター会社勤務で、国税にも大型コンピューターを納入している。そのため、一般の方よりも国税に親近感はある。国税案件で、セールス・インセンティブももらったことがある。でも、「国税局調査官」という肩書きには、ちょっと圧倒された。 一点のみ指摘され、証拠提出を求められた。それは・・・・・ 自販機の売り上げだ。一番のキモだ！ 自販機をつけているのだが、自販機業者さんからの収益レポートだけでなく、その元となる詳細なる証拠を出せ!との指摘だ。自販機を設置した初月は３日しか稼動が無いが、本当にその月に売りあげがあったのか？という点が疑問らしい。間違いなく、その月には、売り上げがあった。なぜなら、自分で自販機で買ったからだ。その証拠を自販機業者さんに依頼した。これで、国税局が納得してくれれば、消費税うん百万が還付される。ちょうど、不動産取得税くらいにはなる。還付された税金を、また納めることになるのだが・・・・・・・・
September 15, 2009
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モチベーションを上げた！
不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。週末に仙台大家の会に参加した。一泊旅行だ。物件見学があり、私の物件もメンバーの皆さんに見ていただいた。また、他の方の物件も見せていただき、大いに勉強になった。なにせ、東京にいるので、地元業者さんなどの情報はありがたい。夜は、毎度の懇親会で、奥の深い話を聞いた。地方の競売事情や、超高利回り物件の話だ。これらは硬く口止めされているので、さすがにブログでは書けない。大家仲間で、情報を共有するのは超勉強になる。それに、メンバーはみなさん親切だ。仙台人の気質だろうか。モチベーションをあげた週末だった。 その勢いにのって、日曜に帰宅後、すぐ世田谷の木造物件を家内と内見した。外見はボロだが、内部は意外といけそう。ということで、早速買いつけをいれた。ボロでも、世田谷だ。土地も私の自宅より広い。１０年くらい持ちこたえれば、宅地にできそうだ・・・・・と夢ばかり広がってしまう。債権者と調整いただくこととした。果報は寝て待て・・・・・
September 14, 2009
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過少申告のお知らせが・・・・・・
不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。税務署から封書がきた。消費税還付申請をしているので、その回答かと思ったが、封書とは怪しい。中を見ると「消費税の内容確認の通知」 間違いは、ありませんか？？？？という、なんともいやな表現だ。早速、税務署に電話したところ、所得税申告の売り上げと、消費税申告の課税対象額に相違があるとのご指摘。いつも、「弥生の青色申告」というパソコンソフトで自動で、消費税申告をしている。パソコンソフトはブラックボックスだ。どのようなロジックで計算されているのか、わからない。つまり、ソフトにお任せしていた。パソコンは、正しく入力しないと、正しい結果は得られない。当たり前だ。でも、正しいかどうかは、消費税の知識を持ていないと、検証できないではないか！！！いつも、パソコンの結果をそのまま申告していたのだが・・・・・ 今回、平成１９年と２０年の２年にわたり、相違を指摘いただいた。特に、平成１９年には、貸家を売却したのだが、そのときに消費税計算をしていなかった。また、物件に看板をつけているのだが、それにも消費税がかかるらしい。まったく、それらを考慮していなかったのだ。結局、過少申告＋延滞金ということで、数万円支払うこととなった。税務署に早速出向いて、説明を聞いた。相手はプロだ。既に修正申告の内容まで、計算されていた。 今の税務署員は非常に親切・丁寧だ。税務署の方に、修正申告書を書いてもらい、私は署名＋捺印して、終わりだ。皆さんも、収益物件の売却時には、消費税申告をお忘れなく。（消費税課税業者だけ？？）また、駐車場や看板も消費税がかかりますよ！！
September 8, 2009
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入居シーズン到来！
不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。すこし、ブログのアップデートをサボっていたが、、、その間に、入退去がパラパラと・・・・・・湘南物件で、急な転勤による退去の連絡があった。しかし、その後、前から空いていた部屋に入居が決まったとの連絡が。審査もOK。相変わらず、１部屋の空となった。結局、入居率は変わらず。 一方、仙台物件も１部屋決まり（でも審査中）、残り１部屋となった。仲介業者さんから、携帯に直に条件交渉が入ってくる。9月になり、にわかに動きが出てきた。いい傾向だ。なかなか、満室は難しいが。退去にともなう原状回復費用もバカにならない。昨日、今日と別々の物件から、目の玉が飛び出るくらいの、見積もりをもらった。減額要求しなくては・・・・
September 8, 2009
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入居者 逮捕！
不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。昨日書いた、地方物件の件だが、やはり逮捕されたようだ。入居者の初の逮捕！どうしたものやら・・・・・今回、保証会社は退去費用まで面倒はみず、その月の家賃支払いで、即、打ち切りになるとの回答。この保証会社は、滞納は面倒を見るが、警察による逮捕はダメらしい。なんとも冷たい。幸いにも、今回は保証人をとっており、その方がまともな方らしい。入居者は不正行為で収入を得ており、家賃の支払い継続は厳しいとの保証人の判断で、店舗・住居とも即退去することとなった。入居を決めたのは、今の管理会社なので、管理会社も積極的に処理してくれている。こういうとき、地方の管理会社は親切だ。私は今のところ、その報告を聞いていればいいだけなので、サラリーマンをしていても、なんら問題ない。警察へ対応も覚悟していたのだが・・・・・・再度、入居者を探すのは地方都市では骨が折れるが、がんばろう！まともな入居者がはいることを祈っている。
September 3, 2009
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入居者が警察に拘束！
不動産投資の健美家 <== 応援お願いします。地方物件の入居者が、警察沙汰になっている と管理会社から連絡があった。どうやら、持ってはいけないものを持っていたらしい。物件にも捜査に来たとの報告だ！おそらく初犯であれば、まさか逮捕にはならないと思うが。。。 この方には店舗と部屋を貸している。”お勤め”にならない限り住居は必要なので、家賃さえ払ってもらえれば問題ないのだが・・。しかも保証会社を入れているので、しばらくは家賃の心配はない。保証会社はどのように対応するのだろうか？？？保証会社が保証を打ち切らなず、かつ、この方が店舗も含め家賃を払い続けるなら、そうそう問題ではない。警察の動きと、保証会社の対応を見守るしかない。やっと決まった店舗なのに・・・・・・・。大家業もいろいろあって、楽しませてくれるものだ。
September 1, 2009
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