2009年04月の記事
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ウエルカム・バスケット
水戸物件の手入れをしに行った。ETC１０００円の日を有効活用しなくては。長らく空いていた一階の店舗はやっと決まったが、２階の１K ２部屋がまだ空室なのだ。くねくねミラー、カラーモニター付きインターホンは完備している。効果はいま一つ？！そういえばウエルカム・バスケットがまだだったので、飴玉いりで備え付けた。（私は浦田さんの回し者ではない）。 そういえば一階の店舗を入居後まだ見ていなかった。雑貨屋と聞いていたが・・・・。現地に着くと、我楽多屋と書いてある。ガラクタ屋だ。まあ、なんでもいい。まだ開店準備中の様相だ。末永く繁盛してほしい。看板は遠慮せず、バンバン取り付けてもいいから。昨日は昭和の日で休みだったせいもあるが、水戸は閑散としている。街に活気がない。路面店では、テナント募集の張り紙が妙に目立つ。たとえば水戸には民放FM局はあるのだろうか？東京から車で水戸へ向かうに従って、受信できるFM局が減ってくる。埼玉だって千葉だってFMがあるぞ！街が衰退すると大家業にとっては大きな痛手だ。水戸市長さん、いや茨城県知事さん！街に活気を与えてください。千葉の森田健作知事に負けないように。頼みますよ！！<== 応援お願いします。
April 30, 2009
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滞納者への対応
問題の湘南物件。滞納者のうち一人は2か月分の支払を受けて、解決。単に、支払をさぼっていただけのようだ。もう一人は、管理会社さんからも連絡がつかないとのことで、心配していたが、１ヶ月分だけ、入金があった。とりあえず、最悪の事態は避けることができた。（夜逃げ初体験になるかと、気をもんだが・・・・）。それでも1か月分未だ滞納中だ。継続的に催促し、滞納がない状態にしないと大〇建託さんに管理を完全移行できない。はやく楽にしておくれ～～～～。<== 応援お願いします。
April 27, 2009
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管理業者への引継ぎ
湘南物件の管理業者への引継ぎで、大変手間取っている。物件を買ったのは、昨年9月末。そのときに、すでにハウスコムさんに依頼してある。管理は大東建託さん（になるはず）。入居者と大東建託さんの書類のやり取りがスムーズに行かったらしい。24世帯あるので。やっとそろったところだが、滞納者が2名出てきた。滞納が解決しないと、管理が出来ないとの事。つまり、いまだに、入居者個人から私の口座にパラパラと振り込まれている。滞納者のうち、1名はハウスコムさんに催促してもらい、本日2か月分の入金を確認。解決してよかった！しかし、残り一人は連絡すらつかないらしい。しかも以前入居時は保証会社がついていたそうだが、すでに有効期間が切れている。緊急連絡先の方には電話したそうだが、その方は保証人ではない。2か月分の滞納中なのだ。これくらいだと、たいした額ではないが、このまま連絡がつかないと、困る。まさか、夜逃げって事はないよね～～～、と祈っている。さすが大東建託さんは、大企業だけあって、処理が厳密（すぎる）。ほかの物件管理で、これほど引継ぎにかかったことは無い。初体験だ。いったい、いつになるのだ～～～～～。（勘弁してほしい）早く、管理委託を完了したい。ハウスコムさん店長さんが非常によい人なので、助かっている。（感謝）<== 応援お願いします。
April 22, 2009
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大家仲間の情報交換
先日の大家さん学びの会について、もう一言。懇親会で、どこの銀行のどの支店が融資に積極的か？という情報交換をした。まだ、私が使っていない地銀のXX支店がいいよ！という情報だ。本やセミナーで公に言うことの出来ない時事ネタは、こういった懇親会で得ることが出来る。裏を取る必要はあるが、Tryしてみる価値はある。また、○○地域は、賃貸状況が厳しいらしい・・・といった情報もあった。サラリーマンだと週末は疲れているので、わざわざセミナー＋懇親会に出かけるのが、つい面倒になってしまう。でも、行ったほうがいいと再確認した。<== 応援お願いします。
April 21, 2009
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大家さん学びの会に出席
昨日は、大家さん学びの会に参加した。場所は埼玉の川口。店舗物件仲介業者さんの説明があった。その方は、居抜き物件専門のサイトを作っている。「ぶけなび」と言うそうだ。居抜きは、前の人の店舗設備をほぼ、そのまま使うので、店舗OPENの初期費用が大きく抑えられる。というこは、OPEN後の運営に費用をかけることができ、安定する。自分の物件に店舗がある方は、参考になると思う。大家からみると、店がもうからなくなり、退去されるより、繁盛して末永く賃料を払ってくれる方が、ありがたい。一方、フランチャイズで飲食店をやるときの話もあり、むしろそちらの方が面白かった。飲食業は、安定はしないが、儲かるときは賃貸業より、いいらしい。賃貸業は、大儲けはしないが、安定している。<== 応援お願いします。
April 19, 2009
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危険な新米大家
またまた、書籍のご紹介を。山田式元祖勝ち組大家術 という本を読んだ。山田里志さんの本だ。なかなか人徳のある方らしい。その中で、最近のにわか大家ブームに危惧しておられた。というのは、短期間に１０％程度のＲＣを複数棟買い、リタイアするのは危険というコメントだ。まさに、私の事だ！最近でこそ、１２％以上のＲＣが散見されるが、昨年前半までは、なかなか出てこなかった。首都圏、近畿圏で、それなりの１０％のＲＣはなかったのだ。（少なくとも、私のような素人のところには、情報がこなかった）。ということで、私は昨年滋賀と湘南に各１棟づつ１０％程度で買ってしまった。危険だ！もちろん、今年であれば買わないが・・・・・・。湘南物件はまだ築１３年？程度なので、19年くらい経ったところで売り抜けようと思っている。しかし、滋賀物件はすでに古いので、最後まで持つことになる。どちらも2億円Ｏｖｅｒなので、１０％でもそれなりにキャッシュフローがでる。というか、普通のサラリーマンにしてみれば、かなり出る（と言っても過言でない）。そのキャッシュフローに目がくらんでしまった。どちらも積算評価はしているが、確かに築２０年を超えだすと、あちこち修繕費がかかる。したがってキャッシュフローはどんどん下がる。家賃も下がる。今となっては仕方ないので、キャッシュフローを使い込まず、程よく修繕を繰り返し、収益物件としての価値の低下を最低限に抑える必要がある。本に書いてあるような１８％の利回りの物件なんて、かなり田舎に行かないと無いと思う。特別な商流がないと素人には難しい。私も田舎物件にチャレンジして、平均の利回りをあげる努力が必要かもしれない。<== 応援お願いします。
April 8, 2009
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区分の１Rは空室が痛い！！
やっと決まったさいたま市内の区分の１R.管理会社からやっと契約書が届いた。証拠を見るまで信用できないので、やっと一安心。ところが、同時に毎月送られてくるレポートを見ると・・・・・何と大幅赤字！築古１Rなので、当然賃料は安い。しかも約半年空室になっていた。その間の管理料、修繕積立金が清算されているのだ。もちろん、仲介料や追加の広告料もかかっている。確かにその通りなんだが・・・。私の懐にお金が入るまであと2ヶ月ほどかかる。これまでのマイナス分を順次清算していくので。普通の１棟物件だと、空室の間は管理料はかからない。まして修繕積立金などあるわけないのだが、区分はそうは行かないこの物件、ローンはないので処分したいところだが、別物件の融資をO信託さんから受けるとき、迂闊にも共同担保に入れてしまった。O信託さんのローンを完済するまで、共同担保は取れないのだろうか。う～～～ん。区分は辛い。まぁ、空室よりいいと、自らを慰めるしかない。<== 応援お願いします。
April 6, 2009
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通販大家さんの金森さん
通販大家さんの金森重樹さんが書いた「お金の味」を読んだ。東大卒でありながら、壮絶な人生を歩んでいる。こういうのが好きなんでしょうね～。何か新しいことをやる人は、とかく変わっているが、そういう人により新しい仕組みが作られるのだと思う。まぁ、切れ者ではある。金森さんはこれまでの書籍やメルマガでは、かっこいいことを書いていたが、今回は過去を吐露した感じだ。いつもかっこいいことばかり言っている人より、このほうが共感が持てる。単なるエリート・コースを歩んでいるだけではないな～と。見方を変えると、これも彼が得意なマーケティングの一貫かもしれないが・・・・。お暇な方は、ご一読ください。<== 応援お願いします。
April 5, 2009
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入居者からの値下げ交渉
湘南物件で、法人から個人へ契約を切り替える入居者さんから、値下げ交渉があった。前のオーナーとは更新の度に、数千円の賃料下げがあったとの事。また、これまでは更新料もなかったらしい。そういわれても、私は全然知らないし、値下げする理由もない。もちろん管理会社経由での依頼なので、私が直接交渉している訳ではない。管理会社に頑張ってもらったが、この方はかなりがんばってくるそう。周辺の賃料をネットで調べて、高いと言っている。川口の大家でメルマガを書かれている方は、「決して値下げ交渉には応じない」と言われていた。というのは、物件にいろいろ付加価値をつけていて、自信があるからだそうだ。一方、私はそれ程やっていないので、頑張りきれない。ということで、更新料は半額、賃料も３千円値下げで折り合った。管理会社さんも「ちょっと高いので、少し下げてもいいのでは・・・・」との事だった。同じような事が仙台物件でもあった。こちらは2千円下げた。こうやって、利回りは下がるのだろうか？好景気になったら賃料を上げてみたいものだ。<== 応援お願いします。
April 3, 2009
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