2019年01月の記事
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買付け通る！
先週の金曜日買付けを入れていた新しいエリアの築古戸建て。今日が連絡を貰う約束の日。朝から楽しみにしてました～。と、そんな浮かれ気分をよそに別件で管理会社さんからSNSのメッセージ。戸建て入居立会いだったが通水したところ漏水してました！至急業者手配します！「え！！！」昨年、業者さんに通水チェックと水落としはコンプレッサーまで使って実施して頂いてたんですが・・・・それでも水が落としきれずパンクしたようです。。同様のケースは昨年、他の物件でもありました。築古戸建ての冬場の空室はある程度しょうがないのかも。。ひとまず入居者さんの為に管理会社さんも一刻も早く対応頂いてます。その後、いつも物件紹介してくれる社長の別の担当者さんから着信「まだ表に出る前の物件 買い取って頂けませんか？」との事で、内容お聞きしネットで情報収集このエリア買付け入れている初めてのエリアと同じ町。こういうのって続くものですね。自分なりに価格を算出し売主様の希望価格の9％～35％の価格を提示自分はこの価格安すぎるとは思っていなくてちゃんと根拠も自分なりに有って適正価格だと思っています。それでもその価格ではさすがに難しいとの事。ただ、今後また物件出てきたら紹介させてください。と言って頂けました。思うに、自分なりの価格を提示しこの価格なら必ず買います。と伝える。それが安かったとしても条件さえ合えば買ってくれる人。そういう風に映っているのかな？ですので、なかなか条件は合いませんが話しを頂けるのかなと思います。そんなやり取りで午前中の時間が進む中、漏水対応して頂いている管理会社さんからまたメッセージ。今度は２階から雨漏りです！これも至急業者さんに連絡頂き対応待ち。本当、入居者さんには申し訳ございません。前の所有者さんからは過去に雨漏りの報告はありませんでした。おそらく、屋根の融雪ヒーターをこの冬、空き家で使っていなかった所入居してONにしたため漏水したのか・・・。こちらも業者さんの対応待ちです。入居者さんには初っ端から本当に申し訳なく、何かしらお詫びをさせて頂こうと思います。まずは一刻も早く通常の生活が出来るよう誠心誠意対応いたします。そして保険の代理店さんにも報告。その後、昼からは子ども達の授業参観。今回は１年生と４年生の２学年だったので一度で済みました^^自分は子供の時親に来てもらったことが無かったので自分の子供には行ってあげたいなと思ってます。それでも年頃になると、恥ずかしいから来ないで！となるそうですが今のところ大丈夫みたいです（笑）そして参観日も終わって帰ってきたらようやく！買付け入れていた担当者さんから連絡ありました。気になる結果は・・・・無事買付け通りました～！しかも希望額通りで！！少し押し戻されることも想定していましたが物件価格の67％程で決まりました。この物件オーナーチェンジで表面で32％実質でも25％以上になると思います。指値する前の表面でも20％超えていました。それでもネットには利回りが載っていませんでした。その理由を聞いてみると投資家が殺到して対応出来ないから。納得！同様の理由で売却依頼が来ても断る不動産会社さんも結構いますよね。特に実需の戸建て。しかも少額の。そういった表に出ない？出したくても出てこない？物件を買えるような流れを作りたいですね。話しを戻しまして。そしてこの戸建！何と同じ敷地にもう１棟！空き家が付いてます！！ですのでこちらも客付けすれば利回りは・・・・？？楽しみですね。まぁ空き家の方は結構玉砕してるんですが（笑）いろいろ活用案考えたいと思います！詳細は決済後にでも！これで今年に入り戸建て５棟。ほとんど普通には使えないような戸建てばかりですが新しい活用法色々探っていきます。実験です^^まずは「よし！！」
2019年01月31日
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e-TAX・・・・
今年も届きましたね確定申告書類。今年は部屋数も減りましたし入力もほぼ終了してます。あとは領収書をどの程度計上するか所得見ながら調整します。そして今年は申告を「e-TAX」でやろうと思い昨年の申告時に「利用者識別情報」の取得や「暗証番号」の登録を済ませておきました。これで今年はあの混雑の中提出しなくて良いな～何てのんびりしていました。それでもそろそろe-TAXのやり方を調べておこうと国税庁のホームページをチェックしばらく頑張って読んでみましたが・・・・思ってたより大分面倒くさそう(笑)会計ソフトに入力した内容をワンクリックと言わないまでも手軽に飛ばせて提出出来ればいいんですがそうもいかなそうです。専用のソフトをインストールしたりその他色々あるみたいです。。なんせ説明が難しい・・・長い・・・国税庁はe-TAXの普及に力を入れてるみたいですが今まで通り持参するか郵送の方が楽かな？もう少し検討・・・・(笑)
2019年01月30日
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買付け結果は・・・
先週の金曜日初めてのエリアの戸建てに買付けを入れました。それから4日そろそろ連絡欲しいな〜と待っていましたが今日ようやく連絡頂きました！どうかな〜と期待しましたが今回は相続案件。親戚に相談の上2日後に回答貰うことになりました！買えるかな〜？楽しみに待ちたいと思います。話は変わって今日はウチの地区一帯のパートナー排雪札幌でも雪の多い一部の地域だけ？だと思います住宅街の雪が多過ぎて生活に支障をきたすので市の除排雪が一斉に入りますその為昼は家に帰れずウチのとチビちゃんとスープカレーと思いましたが混んでて近所のお寿司屋さんへ回らない寿司ですが平日はランチで700円とお手頃寿司は胃に優しくて良いですねその後除雪車の間をかいくぐって何とか帰宅そしたら今度は出られなくなり銀行で納税を断念。。そんな日もありますね！それにしても除雪車がバンバン通る横を子供達は下校気が気じゃないので近くまで迎えに小さい子を持つ親は心配が尽きませんねそして夕方、何とかまた脱出して今度はピアノのお迎えそんな１日。そういえば朝、1番下のチビちゃんがパパとママが見守る中、トイレでウ◯コ出来た〜！と大興奮！家族みんなで喜びました。嬉しかったな〜^ ^
2019年01月29日
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物件情報頂く
今日は少し会計入力その後日課の物件検索。夕方、娘をそろそろダンスに送る準備をしていると不動産会社さんからメール受信。いつもの担当者さん。物件情報です。いつもありがとうございます。いくつか物件ありましたがいずれも築30年前後RC地下鉄10分以内ボリューム大きめ利回り8%台私には中々手を出せない物件ばかりでしたそれと同時にこの手の大型物件を買える人が減ったんだなと改めて感じました。それでも立地がそこそこ良いとまだまだ強気ですね！
2019年01月28日
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買付け
昨日、なかなか面白そうな物件を発見不動産会社に電話を発信状況を確認そして今日現地調査に行って来ました戸建てです。予想より状態は悪かったですがその場で不動産会社の担当者さんに電話を発信口頭で希望額提示その後買付証明書を記入しに不動産会社訪問価格は売価の67％で記入この後これを持って売主様のところへ伺うとの事ある程度押し戻されるかもしれませんが今回、買えそうな気がします。買えるといいな。今回のエリア。初めての場所です。ですので、不動産会社や管理会社客付け・リフォーム全てイチからです。効率を求めてエリアを絞ってその中でやる。本当はそうしたい所もありますし実際去年1年はそうしました。ただ、今の自分はもう少し買って行きたいですし物件が出てくるのを待っていてもつまらない。競争が激しい中やるのもつまらない。そんな風に感じ、今年は新たなエリアを開拓してます。そうすると昨日の昼までは人脈の無かったエリアも実際動いた事によって今日には新たな道が開けました。引き出しは色々持っていると楽しいなと思います^^
2019年01月25日
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事業的規模じゃなくなると？
今日は確定申告の入力作業昨年、個人のアパートを売却。一昨年からコツコツ売却してたので個人所有の物件は1棟6室になりました。なので事業的規模！じゃなくなったんですよね～そうなると今まで事業的規模で青色申告していた分の「青色申告特別控除」の65万円の控除が無くなるよな～。。と思いつつも、ひょっとして年度の途中までは事業的規模だったんだから控除認められても良いんじゃないか！などと自分に言い聞かせ気になって、税務署さんに電話してみました。この時期だから？か電話も結構混んでて繋がらず。ようやく繋がって聞いてみましたが結果はやっぱり駄目！！65万の控除が10万になります(>_<)55万の差は結構大きいな～また勉強になりました。
2019年01月23日
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AP買付け玉砕と目標発表会
今年の年明けに買付を入れたアパート最初の買付額では難しいとの事で不動産会社さん金融機関さんと相談。自分なりにココまでと決めていた額よりも価格を上乗せして再度打診してもらっていました。それから約1週間本日、担当者さんから着信声のトーンですぐ分かりましたが結果はその額でもダメでした！売主様にも自分なりの誠意をもって対応し自分の中ではやれる事は全てやりました！だから後悔は全くありません！！ベストを尽くしたってやつですね。でも、買える期待も結構してたので正直残念です。。本当に縁があればまた暫くして回って来るでしょう！大体、本気で狙ってた物件買えなかったときその後に良い物件に出会ったりしますからね。恋愛と同じでいつまでも引きずってはいけません（笑）はい、その後は今回携わった金融機関さんと相談に乗ってもらった管理会社さんに事の経緯を報告。売買の仲介さんも含めて皆さん真剣に対応して頂きありがとうございます！！次また頑張ります。その後はいつもお世話になり仲良くさせて頂いている皆さまと札駅近郊の某おしゃれ事務所に集合。皆でそれぞれ今年の目標を紙に書き目標発表会をしました不動産から生き方、私生活それぞれに目標を掲げました1年後振り返るのが楽しみですね。不動産を始めてからは年末にこの1年を振り返った時、今こう成っているとは（良い意味で）夢にも思わなかった。毎年そう思います。妻とも話しますが本当毎年なんです。今年も1年後自分がどうなっているか今から楽しみです^^皆さま今日はありがとうございました！
2019年01月22日
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セミナーさせて頂きます
今年もセミナーさせて頂きます。私もよくセミナーに参加させて頂いていた所の支部さんからのオファー誠にありがとうございます。私が10年住んでいた地域の支部さんですし恩返しというわけでは無いですが何か私にお力になれる事があればと思います。具体的な告知はこれから出ると思いますが４月の予定です。今回もまた全て出し尽くせるよう成長出来るよう頑張ります^ ^
2019年01月21日
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管理会社さんと条件設定
今度買う戸建て3棟。地方なんですが同じ地域にあります。このエリアには新築アパートでお世話になっている凄く信頼のおける管理会社さんがあります。今回、築古戸建てを普通に貸すだけではなく色々試してみようと思っていますが、その管理会社さんがあるからこそ挑戦に踏み切れた部分があります。ただ、管理会社さんも今回初めての試みとの事で条件面など相談しながら今決めています。管理の責任者さん自らフットワーク軽くすぐに動いて頂き非常にありがたいですし頼りにしています。今回の戸建て、少しずつ形にしていきたいですね。
2019年01月20日
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94.5%
この数字。利回り！と言いたいところですが入居率です（笑）2018年の年間の入居率が出ましたので解説したいと思います延べ日数：16,958日稼働日数：16,017日年間入居率：94.5％簡単に解説しますと延べ日数とはひと部屋毎に年間の所有日数を足しまして稼働日数はその内の入居日数となります。ひと部屋を一日単位でカウントしている感じですこれが一番正確な入居率かなと思ってやっています。これを資料にまとめているのですが自身の入居率の把握にもなりますし金融機関さんにも定期的に提出していますが非常に喜んで頂けます。物件毎、ひと部屋毎に数字を出しますので金融機関さんも、自行の融資した物件の運営状況が分かりますし他物件の状況も一目瞭然です。大家業を始めた当初は入居率をすぐに答えられない事も多くありましたがやはり、自身の入居率くらいすぐに答えられる様になりたいなと思いまして付けるようになりました結果、前年との比較や物件ごとの成績も分析出来ますので非常に良かったです^^ちなみに前年との比較ですが2017年の入居率はコチラ2017年は年間入居率90.9％で非常に勉強になった1年でした。2017年ワースト１だった物件の2018年との入居率比較ですが76.4％ → 85.6%と！かなり改善する事が出来ました。その一番の要因は、付き合いのある管理会社さんに変更しコミュニケーションが改善した事。管理会社さんを変えるのは苦渋の決断ですが数年間試行錯誤してダメだったら替えるのもやむを得ないかなと思っております。。次にワースト2だった新築のスタートダッシュを完全に失敗した物件ですが^^;47.0％ → 100％と、お陰様で！去年1年間は安定して運営出来ました総評すると2018年は築古のアパート2棟売却し地方の新築アパート達は高入居率で稼働入居率の悪いアパートは管理会社変更でテコ入れ築古戸建ては、リフォーム後比較的早く入居が決まり（約1か月）決まってからは退去が無い。そんなところが入居率改善に繋がったのだと思います。2019年の目標は入居率95％！！頑張ります^^
2019年01月19日
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これから帰路へ
楽しかった家族旅行ももうすぐ終わり飛行機まで後3時間チビも寝たのでようやくユックリ。。この旅初かな〜子供たちは楽しかったみたいで何より大人は過去最高に疲れた〜かな^^;そんな旅行の中仕事は電話とメールでいつも通りなんの問題も無し！ちなみに仕事といっても３点ほど・アパートの買付け入れている担当者さんから 進捗のご報告・戸建て購入する担当者さんから 再建不可なんですが大丈夫ですかの確認・保険代理店さんから戸建て3棟の見積り そして発注それ位でした本当この環境に感謝ですね^ ^札幌吹雪いてるのかな〜！
2019年01月18日
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ハードな夢の国
何が大変って抱っこしたまま永遠並ぶ・・・去年より大分重くなってるの忘れてました(泣)これから誕生会
2019年01月17日
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久し振りの綺麗な朝日
おはようございます。昨日は暗くて気付きませんでしたがホテルの部屋からの景色久し振りに見た綺麗な朝日本当はこの朝日見ながらゆっくりコーヒーでも飲みたいですが・・・ゆっくり出来るのはまだまだ先かな？笑
2019年01月17日
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家族旅行１日目
今日から家族旅行初日から動き過ぎ疲労困ぱい^^;
2019年01月16日
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今日の出張成果
今日も不動産会社さんから着信先週出張に行った際の担当者さんこちらでは戸建て2棟買付け少し押し戻されましたが2棟とも決まりました～^^ありがとうございます！自分的には予算オーバーだったんですがこちらの会社との関係作りと自分の新たなチャレンジという意味で購入しました1棟は売値の60％OFFもう1棟は50％OFFでした詳細は決済後にでも！明日からは家族旅行心置きなく楽しんで来ます！！
2019年01月15日
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出張成果まずは1棟
先週行った買付け出張見た物件それぞれに価格提示してきましたその中の1社から今日連絡有り話がまとまりました売価の67％OFF(まぁ元が安いんで笑）決済終わりましたらもう少し詳しく・・・まずは戸建て1棟。
2019年01月14日
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商談難航
先週アパートの買付けを入れさせて頂きましたが商談が難航しておりますこちらの希望額との差がなかなか縮まりません不動産会社の担当者様や金融機関の担当者様も是非買って頂きたいと非常に強力的な後押しをして頂いています私もそこまで言って頂けるのはこれもひとつの縁だと思いますので誠心誠意対応したいと思います。結果にはとらわれずベストを尽くす。
2019年01月13日
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幼なじみと会計入力
今日は友人と会計入力の勉強会初めて確定申告する友人最初は税理士に頼む事も検討していましたが自分でやると決意物件代金の按分方法や固定資産税の登録減価償却など重要な部分を入力H30年度のおおよその着地点続けてH31年度の利益もシュミレーション色々な方向性模索彼とは家族ぐるみの付き合いなので下では奥さんと子供たちがワイワイ上でお父さん達は勉強会充実した良い時間です^ ^写真と本文は関係ありません笑
2019年01月12日
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買付け出張から帰宅
昨日からの買付け出張ようやく帰って来ました札幌は午前中大雪だったみたいで高速も疲れました〜物件自体は見たもの全て価格提示して来ましたアパート１棟戸建て５棟ご縁がある事を願って！この出張。物凄い価値がありますね。また行こう^ ^
2019年01月11日
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買付け出張１日目
正月休み中に問い合わせ入れていた地方物件もろもろ今日と明日の2日間かけて泊まりがけの物件調査に来ました戸建てが多いんですがその中にアパートもありますそしてこれが今回の出張のメイン物件前日に金融機関の担当者さんや購入出来たら管理をお願いする店舗の店長さんにも連絡と相談をし事前準備もバッチリそして本日、現地調査で最近まで空室が多かった理由も掴む事ができましたその後、買付け入れるためにいざ！不動産会社さんへ！そうしたら何とその担当者様初対面なんですが私の事を知って頂いていました健美家さんのコラムやセミナーさせて頂いた事やこのブログを書いていて本当に良かったなぁと発信するとこういう事が起こるんだと初めて感じましたちなみに初めから私の素性を分かって頂いていたので非常に協力的にご対応頂きましたありがとうございます！その後もお世話になっている管理会社さんや他の不動産会社さんとやり取りをし有益な情報や新たな展開新たな関係が深まりすごく意義のある出張となりました。感覚的にはいざ出張来てみると思ってたより10倍効果がありました（笑）そして見た物件は全て価格提示させて頂きました決まると良いな^ ^まだ初日！明日もあるんで頑張ります！！
2019年01月10日
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50万戸建て利回り結果
9月に購入した50万戸建てコチラリフォームも色々大変でしたが管理会社さん始め協力会社さんのお陰で何とか形になりました入居の方も12月末から始まりリフォーム金額もまとまりましたので恒例の利回り発表行きたいと思いますまずは、かかった費用！！じゃん！！物件代金 50万円 仲介手数料 3万円 登記費用 11万円 火災保険 3万円その他諸経費 1万円リフォーム費用 148万円入居付け費用 18万円不動産取得税 6万円 合 計 240万円そして確定家賃！！はいっ！！月額家賃 5.5万円 年間家賃 66万円そして最後！！気になる利回りは！？・・・・・・・・・・・・・・・・27.5％！！！やりました～記録更新です^^最初は欲張って65,000円で募集してたんですがこの地域では高かったらしく58,000円に値下げその後、申し込みと同時に家賃交渉入りまして最終55,000円で決まりましたありがとうございます！今回現金なのでいつでも売却可能な貸して良し・売って良し物件になりました^^
2019年01月09日
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ようやく復調の兆し
先週の土曜日今まで感じた事が無いほどの腹痛に見舞われまして救急車のお世話になりました診断の結果は急性の腸炎自分ひとりだとそのまま動けなかったので家族に本当感謝です今年のテーマの一つに自分の心と会話する自分の心に正直になるなど、今年は特に「心」にフォーカスしていました身体の声にも耳を傾けないといけませんね今回のこれだけ強いメッセージしっかり受け止めます。
2019年01月08日
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確定申告入力開始。銀行回り。
今日の午前中。ようやく重い腰を上げ確定申告の会計入力開始。今までは割と定期的に入力してたんですけどね1年間溜めたのは初です^^;個人の所有は1棟になっちゃいましたので気が抜けてました（笑）いざ入力を始めると急に会計モードに入ってサクサク進みました。個人で売却があったので確定申告書のほかに譲渡所得の内訳書も付けなければいけませんただ、そこも昨年経験してますのですぐ終わると思いますと会計入力進めてましたがふとエボさんのブログを見ると今日から金融機関さんやってるのを思い出す。午後からは通帳用意して銀行さん回り私の月初のルーティーン。全部の通帳を記帳して預金残高表を付ける事。過去から未来のお金の流れがイメージしやすくてやってます。なかなか増えないんですけどね^^本日も有難うございます！
2019年01月04日
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激レアさん
今日は朝からオードリー若林さんがやっている「激レアさんを連れてきた。」見てました。・家出して43年も野山で暮らした人・余名1年宣告の後 修行に出て世界王者になった人・サッカー日本代表入りを絶対に諦めない人・スーパーのバイトだけで文字や常識を学んだ人皆さんに共通するものがありますね。面白おかしく編集されてるんですけど凄く学びがありました。今日も気になる物件！思わず買っちゃいました（笑）
2019年01月03日
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今まで見えなかったものが！
少し思った事があって2019年から物件選びの視点を変えてみましたまぁ、それだけなんですけど(笑)そうしたら！今まで見てなかった物件が次々出てきまして今、次々問い合わせしてます不動産屋さんの仕事始めは来週から。今年はスタートから忙しくなりそうだな～^^何か今年の自分。今までとまた違った感覚。。やりますよっ(笑)！今日はお茶漬けで胃を休めます
2019年01月02日
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2019年の目標
皆さま新年明けましておめでとうございます。今年も宜しくお願い致します。最近は年明けを待たずに普通に寝てます（笑）今年の目標ですが改めて”自分の心と会話する””自分の心に正直になる”そんなところでしょうか^^数字的には10棟位購入して4棟位売却できればいいかなと思います。今年も1年後どんな自分になっているか楽しみです！新年からご覧頂き感謝！新年もいつも通りスタート^^
2019年01月01日
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