武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

[5]ハウスメーカーは、大量に資材を仕入れられるから
　安くて良い家が建つ。

※これ、住宅業界の代表的なアホバカ・トーク・・です。

　　　　年間着工棟数が多いメーカーがよく言います。
　　　　私も昔・・言っていました。　(^^ゞ　
　　　　（　元・・大手メーカーの営業部門・・　）

　　　　残念ながら、まったくのウソ！・・です。
　　　　大量仕入れして安くできた分が
　　　　消費者に還元されることはありません。

　　　　どこに消えるか？
　　　　人件費や宣伝広告費、展示場運営費・・等に消えます。

　　　　数多く建てているメーカーは、
　　　　・建築工事に直接携わる・・以外の人数が圧倒的に多い。
　　　　・露出の割合が高い。（宣伝広告等に大金をかけている）
　　　　・・ので、建築工事の「経費」の割合が高くなっています。

　　　　その「経費」（粗利益）の割合は・・、
　　　　・大手メーカーは、40～50％
　　　　・中堅どころは、25～35％
　　　　・年間着工が数棟の工務店は、20％
　　　　・・といった感じです。

　　　　建築価格の高低の差は、
　　　　資材の仕入れ価格などはあまり大きな要因ではなく、
　　　　『経費率』が非常に大きい決定要因になっています。

工務店で同じ材料で建てようとしたら
原価が上がってしまい結局高くなる。　
と友人にいわれたことがあるのですが...実際どうなのでしょう？

※今月・・着工している顧問会員のＹさん。

　　　　同じ条件で住宅会社4社で見積りしてもらいました。
　　　　23.6坪の小さなカワユイ家・・です。
　　　　・Ａ社　：　1,470万円
　　　　・Ｂ社　：　1,495万円　岩手では1～2を争う着工棟数
　　　　・Ｃ社　：　1,200万円
　　　　・Ｄ社　：　1,200万円

　　　　『経費率』の差が、約300万円の価格差になっています。
　　　　小さな家でも、簡単に300万円も差がつきます。

　　　　このＢ社・・見積り提示の時に胸を張って言っていました。
　　　　「着工棟数が多く・・資材の大量入荷が可能なので、
　　　　　資材や設備を安く提供できます。」　
　　　　・・その分、どこ行った？　　
　　　　建築価格を決めるのは、「資材代」ではなく「経費率」です。

　　　　Ｙさんはもちろん、1,200万円で契約・・建築中です。

確かに住友林業とかのトップメーカーの
質は良いとは思うのですが。
（私の実家も住友林業です）

※住友林業

　　　　顧問会員の Ｉ さんは、数年前にマイホームを
　　　　建築して住んでいます。

　　　　　　　★楽天ブログの「武田つとむＦＰ事務所」の
　　　　　　　　「生活設計後の実行支援」の
　　　　　　　　「マイホーム事例（写真）」の
　　　　　　　　「顧問会員の Ｉ さん（50代）宅」・・参照。

　　　　その当時・・あちこちの展示場を見て廻って、
　　　　Ｉ さんは住友林業の家が一番気に入りました。
　　　　「住友も見積りを取ってみたい。」・・と言っていました。
　　　　住友林業も他の大手メーカー同様・・『経費率』が高い
　　　　ため価格が突出して高い・・ということを本人は知りません。

　　　　住友林業の営業マンを当事務所に呼んで確認しました。
　　　　できている住宅プランを見せて・・
　　　　「これ・・お宅でやると、5～6千万円ですよね？」
　　　　「あ・・はい、そのぐらいになります。」
　　　　約70坪の家です。　大手メーカーならそうなります。

　　　　Ｉ さんは・・3社による提案競争の結果、
　　　　外構工事込みで・・3,500万円で建築しました。
　　　　（　大手メーカーは、同じ土俵で勝負はできません　）

[6]ハウスメーカー
（住林・三井・大和・旭化成・積水とコンタクト中）が
どうしても信頼ができません...

無駄な行動が多くて人件費高すぎでは？　※その通り！
見積書がいい加減すぎ！
家づくりの話なんてほとんどしてくれません。

最近は「土地のご契約できそうですか？（まだですか？）」
「ローン仮審査しませんか？(ホントにお金あるの？)」
の電話の嵐。

あ、質問じゃなくて愚痴でした。　　 ※はい、はい。

※大手メーカーから選ぶ

　　　　規模が大きい家の場合、1千万円単位で損をします。
　　　　小さい家でも数百万円、『経費』で消えます。

　　　　それが・・価格差だけでは済みません。
　　　　その差額分・・余分に住宅ローンを組むので、
　　　　その利息負担が上乗せになります。

　　　　価格差が500万円だとしたら・・、
　　　　上乗せ利息はザックリと・・200万円、
　　　　合計で700万円も余計なお金を払います。

　　　　大きな家なら簡単に1～2千万円にもなります。
　　　　これも・・お金の「たれ流し」です。
　　　　生命保険等とちがい、一瞬で確定する「たれ流し！」。
　　　　（　恐ろしい・・　）

[7]ハウスメーカーの提携ローンは比較的通りやすい
と聞いたのですが、そうなのでしょうか？

※はい・・これも、住宅業界のアホバカ・トークです。

　　　　住宅屋さんの・・客をつなぎとめるためのトークに
　　　　過ぎず、まったくのデタラメです。
　　　　個別の金融機関は、住宅ローンを獲得したくて
　　　　ウズウズ・・しています。
　　　　（　低リスクで、こんなに儲かる商品はない？　）

また、提携ローンではない場合、
個人的に銀行と金利の交渉はできるものなのでしょうか？

※当然です。　「素人が交渉？」・・と考える必要なし。

　　　　複数の銀行と話をしていることを
　　　　しっかり伝えた上で、相談（交渉？）しましょう。
　　　　銀行は・・「ぜひ、当行の住宅ローンを！」
　　　　・・と、条件面でがんばってきます。
　　　　それぞれに・・必死にがんばらせればいいんです。

それぞれが好条件を提示してきます。
　　　　（　何もこちらから交渉しなくても　）
　　　　あとは・・一番いいところを選びましょう。

三井ホームで仮審査（8500万円の借入）は通りました。
でも今は地元の工務店と契約をしようと考えていますが
その場合は個人的に銀行に出向いて
ローンを組まないといけません。
7500万円のローンが通るのか、
また、金利は提携ローンと比べて割高なのではと心配です。

※何も心配いらない。

　　　　Ｈさんが当事務所に依頼してきている
　　　　シミュレーションの資料の住宅ローンは、
　　　　「30年返済 金利3.3％」になっています。

　　　　これ・・高すぎ・・です。

　　　　何をもとにした数字かわかりませんが、
　　　　もっと視野を広げてみましょう。
　　　　提携ローンの金利？　・・だとしたら、
　　　　なんにもお得ではありません。

　　　　フラット35で・・全期間固定金利でも、
　　　　2.82％です。　（　７月実効金利　）


以上長くなりましたが、分かる範囲で結構ですので
ご意見・ご回答を宜しくお願いいたします。


※以上・・長くなりましたが、分かる範囲でお答えしました。
　　　　追加で質問がありましたら・・またどうぞ。



Ｈさんのライフプランニング（生活設計）　進行状況

1　ヒアリング
　　　　　　　家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
　　　2　家計の現状診断　
　　　　　　　診断資料（小冊子）　問題点把握
3　生活設計　シミュレーション
　　　　　　　設計資料（キャッシュフロー表ほか）
　　　4　実行支援
　　　　　　　商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか）
　　　　　　　住宅・不動産・相続等の段取り・手続き
　　　5　事後チェック
　　　　　　　計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正








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