武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手盛岡駅前

土地込み総額6000万のローンは現実的？
ガン保険どちらがいいか迷っています
下屋を設置大工さんの屋根工事は終了！
月曜から始まって 4日目の建築現場です
お金がなくても一軒家建てた方いますか？
土地探しの前に事前審査は必要ですか？
なんとなく屋根廻りが貧相な家だなあ
住宅ローン残3千万完済してしまいたい
2日目で家のカタチが見えてきました
子供の医療保険入っておけばよかった？

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2010/02/01

補償してもらえる？　・・棚からボタ餅？

●メール顧問会員のＹさん（20代）
（相談：ライフプランニング）

親が購入した中古住宅です。
賃料を払って借りて、親子3人で暮らしています。

・・が、その住宅に色々不具合が・・。

　家の真ん中を中心に地盤沈下して雨漏り・・、
　襖を閉めても上のほうが３センチほど開いたまま・・、
　廊下が坂道・・。

修繕の請求はできる？　どこに請求したらいい？

購入価額は、土地建物で・・たったの240万円！
メチャクチャ安い！　自動車なみ！
こんなに安く買えたんだから・・
もし・・補償してもらえれば、棚からボタ餅？

　　　1/31の記事の続きです。
　　　読んでいない方は、そちらを先にどうぞ。
　　　「雨漏り・建具にスキマ・床に傾き、欠陥中古住宅 1」
　　　2010/01/31

修繕の請求ができるとすれば・・どこ？
次の2つが考えられます。
〇売主
〇県　　　（高速道路工事が原因の可能性）

まず・・売主さんはどうでしょう？

売主さんは「瑕疵担保責任」を負い、
売買契約の解除、売買代金返還、損害賠償、
などの可能性が・・。

カシタンポ　セキニン
※「瑕疵担保責任」

　　　民法第570条：売買の目的物に「隠れた瑕疵」が
　　　あったときは、第566条の規定を準用する。

　　　民法第566条：
　　　1　売買の目的物に「隠れた瑕疵」があるときは、
　　　　買主は損害賠償を請求することができる。
　　　2　買主が瑕疵の存在を知らないために契約を
　　　　行なった目的を達成できない場合には、
　　　　買主は契約の解除を行なうことができる。

「瑕疵」
　　　目的物が保有すべき取引上一般に
　　　期待される品質・性能・数量を欠くこと。

「隠れた瑕疵」
　　　・買主が瑕疵の存在を知らなかった。
　　　・知らないことに過失がなかった。

〇現況有姿売買

この物件の売買の時点の重要事項説明書で、
　・古い建物なんだから、欠陥はいっぱいあるよ。
　・だから、メチャクチャ安い価格にしたよ。
　・何かあっても売主は責任を負わないよ。
　・以後は買主が自分でやってね。
・・という説明（いわゆる現況有姿販売）に対して、
買主は「説明を受け了解した。」・・と、署名捺印しています。

なので・・後日なにかあっても、
「地盤沈下を承知で、240万円で買ったじゃないか。」
「あなたは契約の時に了解したじゃないか。
　何か不都合があっても、自分の責任で処理して。」
・・という主張をされそうです。

厳密には・・この「現況有姿販売」という手法は、
瑕疵担保責任を免れることはできない
・・とされているようです。

ただし・・今回の案件を客観的に見る限り・・、
各種修理代相当額の50万円とか
100万円とかを請求できるものか・・疑問を感じます。

マイカーなみの超低価格で譲ってくれた売主さんに。

※私が思うに・・

　　　　この仲介不動産屋さんがマズイ・・です。

　　　　売主さんが、「極端に安くても売る。」
　　　　・・と土地だけとしても極端に安い価格で
　　　　売ろうと意思表示しているなら、
　　　　「中古住宅」として売ってはいけません。

　　　　だから・・今回のような問題が発生します。
　　　　苦し紛れに・・「現況有姿販売」なんて
　　　　認められないかもしれない責任逃れ策
　　　　が必要になります。

　　　　「土地」として売ればいいんです。
　　　　「古家付きの土地」として。
　　　　「本当は340万円で売りたい土地だけど、
　　　　　古家があるのでその解体費100万円を
　　　　　引いて240万円で売ります。
　　　　　解体工事は買主さんがやってね。」
　　　　・・でＯＫだったんです。

　　　　買った人がその後・・建物を解体しようが、
　　　　そのまま入居して不都合が発生しようが、
　　　　何の後腐れもなかった・・んです。

さあ・・それでは、県・・は、どうでしょうか？

「前の所有者が県に振動で苦情を
　言って県が見に来た」　　　・・ということです。

購入前から・・住宅の不具合の原因が、
県の道路工事にある・・可能性があります。

こちらは・・超低額の購入価格とは関係ありません。

※私も経験

　　　　かなり昔の話ですが、私の家の地域で
　　　　いっせいに下水道工事が行なわれました。
　　　　事業主体は、盛岡市・・です。
　　　　町内を小型ブルが盛んに走り回りました。
　　　　振動、振動、・・の毎日です。
　　　　その結果、我が家のブロック塀に亀裂が
　　　　入り、やがてパックリと割れて崩れました。
　　　　因果関係は明らか！・・です。
　　　　当然、補修工事をしてもらいました。
　　　　以前より立派になりました。　　(^^ゞ

積極的に、しっかり折衝しましょう。
もちろん窓口は、県の工事担当部署！　・・です。

一般的にはあり得ない・・棚からボタ餅、
ある・・かもしれません。
以前の所有者が受ける権利も含めて・・
享受できるかも・・しれませんから。

Ｙさん、がんばれ！

　　Ｙさんのライフプランニング（生活設計）進行状況

1　ヒアリング
　　　　　　　家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
　　　2　家計の現状診断　
　　　　　　　診断資料（小冊子）　問題点把握
3　生活設計　シミュレーション
　　　　　　　設計資料（キャッシュフロー表ほか）
　　　4　実行支援
　　　　　　　商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか）
　　　　　　　住宅・不動産・相続等の段取り・手続き
　　　5　事後チェック
　　　　　　　計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正

今日の佐々木ＦＰ

●メール顧問会員のＴさん（30代）
（相談：ライフプランニング）

金曜日からかかっています。

ヒアリングシート、記入漏れや勘ちがい記入、
色々あります。

生命保険がすごい！　ローンがすごい！
現状診断結果が楽しみ（恐い）・・です。
生活設計のやりがいがありそうなＴ家・・です。

整理整頓が終了！
先ほど・・「再ヒアリング」としてメール送信。

「行列のできるＦＰ事務所」　資料作成の順番待ちの方々。
お待たせして、大変ご迷惑をおかけしています。
　　　　本当に申しわけありません！

1　Ｓさん（30代）：現状診断　←　回答待ち。
2　Tさん（30代）：現状診断　　 ←　今日の作業、送信。
3　Hさん（40代）：現状診断
4　Sさん（30代）：シミュレーション　
5　Ｏさん（20代）：現状診断
6　Ｉさん（50代）：現状診断
7　Ｍさん（40代）：現状診断
8　Sさん（30代）：現状診断
9　Nさん（40代）：シミュレーション
10　Ｓさん（30代）：シミュレーション　 ←　今日、依頼到着。

顧問会員の皆さんへ。　
「資料作成」を伴なう場合は行列に並んで頂きますが、
それ以外は即対応しますので、遠慮なく質問・相談してください。

《　消費者の方へ　》　保険には加入するな！借金はするな！
経費は払うな！目を覚ませ！「家計の常識を疑え！」参照。

《　顧問会員希望の方へ　》　まず、「顧問会員って何？」を
熟読して内容を確認下さい。連絡・申込先： fpst@axel.ocn.ne.jp

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