武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

昨日の記事の・・
頂いたメールに対するやり取りです。


気になるのが、
マンションの経費が予測不能で未計上、
です。
　　　　　　　※はい、建物は古くなるほど
　　　　　　　　修繕コストが増大していきます。
　　　　　　　　マンションに限らず、橋、道路、
　　　　　　　　トンネル、新幹線の橋脚・・等々、
　　　　　　　　大型構造物は築後40年前後から
　　　　　　　　大変な時期をむかえます。

　　　　　　　　外壁等だけでなく、肝心要の
　　　　　　　　構造躯体に問題が発生してきたら、
　　　　　　　　大規模修繕では済まずに
　　　　　　　　建替えが必要になる場合も・・。

　　　　　　　　個人の負担額は想定外になる
　　　　　　　　こともあり得るので、
　　　　　　　　マンションを所有している人の
　　　　　　　　支出は、生活設計上
　　　　　　　　「予測不能で未計上」・・としています。

転居を考えておりますが、
思い出のあるマンションでも、
賃貸にだすより
早々に売却がやはり良い判断になりますか？
　　　　　　　※古くなるほど、所有しない方がいい。
　　　　　　　　買い手がつく内に売りたい。

情けないことですが、
両親の所有であるここを離れると
住居費がぐっと上がり
キャッシュフローでも厳しい現実が・・・。
（賃貸を仮定していじってみました。）
　　　　　　　※それが、一般の人の生活です。
　　　　　　　　今は恵まれ過ぎ。

幸い両親からの援助を得ることができますが、
賃貸または住宅取得についての
診断をお願いできますでしょうか？
　　　　　　　※シミュレーション・・ですね？

気持ち的にはマンション購入だったのですが、
ブログを拝見して思考変換中です。

夫は一軒家派ですが、
病気で階段の家が不便で
フラットのマンションに転居された方をみており
決めかねております。
　　　　　　　※何度でも言います。

　　　　　　　　特別な事情があって、
　　　　　　　　マンション住まいしかない、
　　　　　　　　という人の場合は、 賃貸で どうぞ。

　　　　　　　　生活設計的には、その方が
　　　　　　　　「住居費」支出が少なくて済む。

　　　　　　　　マンションを所有してはいけない。

お忙しいとは思いますがどうぞよろしく
お願いいたします。



病気で階段の上り下りが大変だ、
・・とか、
体力が落ちて雪かきができない、
・・とかの事情で、
一戸建て住宅に住むことはできない。

マンションだったら、快適に生活できそう。
そのようなケースが実際にあります。

・・が、そのことと
マンションを購入するかどうかは、
まったく別の問題です。

上記のような事情でマンション住まい
したかったら、借りて暮らしましょう。

買うよりもはるかに安い「住居費」で
済むので、明らかにお得です。

生活設計的に考えれば、そうなります。




水平分譲と垂直分譲。
だれがインフラを管理・負担する？



宅地分譲。（水平分譲）



マンション分譲。（垂直分譲）



同じ・・数百世帯の分譲販売で、
水平分譲と垂直分譲のその後は
どうなる？


上記のように宅地造成された分譲地の
一画を買って（水平分譲）
マイホーム建築をする場合は・・

業者が全体の道路を造り、緑を配置し、
宅地を整え、公園を造り、バス停を配置し、
上下水道を各区画へ引込み、
電気も各戸へ引込みできるようにし、

すべてのインフラが整った状況で
購入者は建築して住むことができます。


分譲マンションの場合も、
上下水道・電気・エレベーター・各種施設・
その他共用部分を含めて、

すべてのインフラが整った状況で
購入者は住むことができます。


・・と、ほぼ同じように見えますが、
実はまったく違う将来が待っています。

何が違うか？

インフラの管理運営をするのはだれ？
費用が発生したら、負担するのはだれ？

・・という部分で大きく異なります。


一戸建て建築の場合は・・

分譲後の分譲地内の道路は自治体に譲られ、
当然・・以後の管理運営や費用負担は
自治体が責任もって行ないます。

上下水道も同じことです。
公園も同じことです。

つまり、自宅外のインフラの管理運営・
費用負担は、自分がやる必要はありません。

購入者は自分の家だけをケアすればいい
状況です。　将来の計算が立ちます。

将来・・補修が必要になった時点で、
もしお金が無かったら、
近所に迷惑をかけないよう最低限のことをして
我慢して生活していけばいいだけのことです。


分譲マンションの場合は・・

自宅内の補修等のみでは済みません。
マンションの建物を自治体が
引き受けてくれるわけがありません。

自宅外のインフラの管理運営・費用負担を
購入者みんなでやる必要があります。

上下水道・電気・エレベーター・各種施設・
その他共用部分を含めて、
さらには・・屋上や外壁はもちろん、
マンションの骨格部分である構造躯体も、

つまり、インフラだけでなく、
マンションの建物自体も含めて、
所有者全員で管理運営・費用負担を
していくことになります。
（所有者でいる限り、永遠に・・）

そして・・その費用負担は、
建築後年数が経過するほど、
大きくなっていきます。

公共事業の大型構造物と同じです。
高速道路や大型橋梁やトンネルや
新幹線の橋脚・・等々。

数十年も経過すれば、必ず劣化します。
必ず費用負担が発生します。

契約当初に示された・・
わずかな修繕積立金ではまったく対応
できないレベルになっていきます。

将来の計算が立ちません。




現在、日本のあちこちで「空き家問題」が
クローズアップされてきています。

そのまま放置しておくと・・

・倒壊しそうで危険
・放火が発生するかも
・不審者が住み込みそう

等々の不安を、近隣に住む人達が訴えています。

もうすでに、住宅の戸数が世帯数を
上回っているんだから当然で、
さらに、さらに、新たに新築されているので、
空き家はまだまだ増えるものと思われます。


こうやって、戸建て住宅で起きていることが、
いずれはマンションで顕在化してくる
ものと思われます。

確実に人口は減少していきます。

虫食い状態の住人たちだけで、
管理組合もまともに機能するわけもなく、
ゴーストタウン化するマンションも・・。
（社会問題化）

さらには、たとえば・・

・倒壊しそうで危険

などという事態になったら、
その危険性は一戸建ての比ではありません。
（社会問題化）

本当のババにならない内に、
（まだ買ってくれる人がいる内に）
マンションは売ってしまいたい。

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