武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手盛岡駅前

土地込み総額6000万のローンは現実的？
ガン保険どちらがいいか迷っています
下屋を設置大工さんの屋根工事は終了！
月曜から始まって 4日目の建築現場です
お金がなくても一軒家建てた方いますか？
土地探しの前に事前審査は必要ですか？
なんとなく屋根廻りが貧相な家だなあ
住宅ローン残3千万完済してしまいたい
2日目で家のカタチが見えてきました
子供の医療保険入っておけばよかった？

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2017/12/04

工務店経由で土地売買をすれば
仲介手数料分を建築価格から
割り引きされる可能性があると
聞いたことがあるんですが
　　　　　　　※おバカさんです。
　　　　　　　　それは、ただの営業トーク・・だ。

　　　　　　　　仲介手数料分を建築価格から
　　　　　　　　引いたように見せて、
　　　　　　　　しっかり利益を確保するのは
　　　　　　　　簡単なことだ。

　　　　　　　　特に、「ド素人」相手なら。

　　　　　　　　そんな話を本気にするようでは、
　　　　　　　　まだまだ、住宅取得は早すぎる。

　　　　　　　　気になる・・その「土地」が無く
　　　　　　　　なったって、大損するよりはマシ。

　　　　　　　　最低2シーズンは勉強しよう。
　　　　　　　　「ド素人」のままで・・今、
　　　　　　　　突っ走ってはいけない。

　　　　　　　　マイホーム取得は、目が肥えてから。

自分の頭で考える生活設計。

〇メール顧問会員のK さん（30代）
　　　（相談：ライフプランニング）

2017.9.22　現状診断終了。

住宅取得予定なのにiDECO始めたおバカさん
遠方ですマイホーム取得支援はどのように？
マイホーム取得支援の際に作成する資料

学資保険個人年金イデコ　手かせ足かせ
私たちはいくらのマイホームが買えるの？
教育費老後生活費生活設計って難しい！★
死亡保障必要額5,680万円？どこか変★
生涯の住居費総額ってどう計算する？★

メールをいただきました。

こんにちは。
メール顧問会員のＫです。

先日は住居費総額についてご回答
いただきありがとうございました。

具体的な土地や建物がわからないので
計算しようもない、というお話、
もっともだと思います。

ただ、いざ建ててから生活が苦しいという
ことにならないようにしたい、
その中でもできるだけ理想に近づけたい、
という気持ちで、
「無理なく買えるお家の値段」という
表現になりました。
　　　　　　　※当方はＦＰ事務所なので、
　　　　　　　　もちろん、「住宅取得後の人生」
　　　　　　　　を計画するのも業務範囲です。

　　　　　　　　そちらの場所での土地相場が
　　　　　　　　分からないし、どのくらいの
　　　　　　　　サイズの家が希望なのか？も
　　　　　　　　分からないので、
　　　　　　　　「計算のしようがない」
　　　　　　　　という表現になりました。

　　　　　　　　そのへんが分かれば、
　　　　　　　　いつも通り以下の計算をします。

『マイホーム取得での住居費総額』

・土地代 　：　（自分で記入）
・建築費 　：　坪65万円で計算。
　　　　　　　　　　　（契約直前まで比較検討して）
・諸費用 　：　資金計画書より。
　　　　　　　　　　　（すべてを具体的に算出する）
・ローン利息 　：　返済計画表より。
・固定資産税総額 　：　年額×年数
　　　　　　　　　　　（ＣＦ表で妻死亡までの年数）
・リフォーム代 　：　設定金額×設定回数

　　　　　　　「無理なく買えるお家の値段」は、
　　　　　　　「購入時の土地建物の値段」
　　　　　　　だけのことではなく、
　　　　　　　生涯を通じた「住居費総額」を捉えます。
どこからお金が発生するのかはっきりしないし、
接触した業者ですぐに契約させられるのでは、
といういろいろな不安から、
どこから手を付けてよいかわからない、
という状況なのです。
　　　　　　　※まったくの素人が、住宅取得で
　　　　　　　　何からどうやっていったらいいか？

　　　　　　　　過去にも時々言っていますが・・

〇「まず2シーズンは勉強」を意識。
　　　　　　　　・人生最大の買い物だ。
　　　　　　　　　思い立ったからといって、
　　　　　　　　　素人のまま急に動いて、そのまま、
　　　　　　　　　「契約」などと、突っ走ってはいけない。
　　　　　　　　・見たり、聞いたり、触ったり・・2年間。
　　　　　　　　・「いい土地♪」が出ても2年は動くな。

　　　　　　　〇土地探しと建築業者選びは分離。
　　　　　　　　土地を探す際の相談相手は
　　　　　　　　不動産屋さんのみにしたい。

　　　　　　　　間違っても、住宅会社に土地探しを
　　　　　　　　手伝わせてはいけない。

　　　　　　　　その土地を契約してしまえば、
　　　　　　　　その住宅会社で建てざるを
　　　　　　　　得なくなってしまう。

　　　　　　　　人生最大の買い物を、いっさい
　　　　　　　　比較検討なしでやってしまうのは、
　　　　　　　　生活設計的に非常に好ましくない。

　　　　　　　　実際、一瞬で数百万円を失う。

　　　　　　　　住宅会社と接触するのは、
　　　　　　　　土地が決まった（契約した）後。

　　　　　　　〇住宅会社との接触は最初が肝心。
　　　　　　　　人生最大の買い物なので、
　　　　　　　　業者とは最初の接触の仕方が肝心。

　　　　　　　　「他のいくつかの工務店さんにも
　　　　　　　　　相談するんで、最終的に
　　　　　　　　　そちらに必ずお願いするとは
　　　　　　　　　約束できないんですが、色々
　　　　　　　　　教えてもらっていいですか？」

　　　　　　　　のような入り方をして、実際・・
　　　　　　　　3～5の工務店と接触して、
　　　　　　　　時間をかけて勉強していきたい。

　　　　　　　　もちろん、大手メーカーや
　　　　　　　　有名工務店は当初から対象外に。

　　　　　　　　人件費・宣伝費・展示場費、等々
　　　　　　　　経費上乗せで数百万円も高い。
　　　　　　　　（当たり前）

〇セールストークへの対応
　　　　　　　　展示場などで声をかけられたら・・

　　　　　　　　「予算はいくらですか？」
　　　　　　　　　「まだ何も決めてません。」
　　　　　　　　「予定はいつぐらいですか？」
「 5～6年後 ぐらいです。」
　　　　　　　　「土地はお持ちですか？」
　　　　　　　　　「無いけど、まだ探していません。」

　　　　　　　　　今すぐの客ではないと思わせ、
　　　　　　　　　密着営業をあきらめさせる。

とにもかくにもいろいろ見てみるしかないか、
と夫婦で決意した直後、
やらかしてしまったようなので、
ご相談にのっていただければと思います。

実は、
以前から気になっていた土地があったので、
不動産屋に問い合わせ、
「この土地の大きさで希望の家が
建てられるのであれば興味がある」
と伝えたところ、
　　　　　　　※そのような入り方は最悪。

　　　　　　　　当事務所の顧問会員が
　　　　　　　　そのようなことをしてはいけない。
家のプランを考えてみようという流れに
なりました。
　　　　　　　※カモがネギをしょって
　　　　　　　　やってきました。
（ちなみに本当に35坪程度です。
　小っさ！かもしれませんが、
　このあたりはウン十年くらい前の
　新興住宅地でして、この規模の
　土地に住宅が並んでいます。
　土地価格は小さくありません…残念です…。）
　　　　　　　※そうなんですか、了解しました。
この状況では、
もし、この土地に決定する場合、
この不動産屋から工務店を斡旋してもらう
ことになるのでしょうか。
　　　　　　　※最悪！！
　　　　　　　　そんなことをしてはいけない。
　　　　　　　　言いなりになっていてはいけない。

　　　　　　　　住宅プランが未定な内から
　　　　　　　　工務店を決めてはいけない。
もし自分たちで工務店を決め、
　　　　　　※当初から工務店を決めるな！
　　　　　　　　これは、絶対に守りたい。
土地売買の仲介を含めて頼んだ場合、
　　　　　　　※これも最悪！！

　　　　　　　　順序がまったく逆。
　　　　　　　　工務店選びは土地が決まって
　　　　　　　　から、ゆっくり行ないたい。

　　　　　　　　そもそも、上に書いたように、
　　　　　　　　工務店に土地契約の手伝い
　　　　　　　　をさせてはいけない。
ブログで書かれていた
「その土地を最初に紹介したのは俺だぞ！」
という状況になるのでしょうか。

（ちなみに、武田FPには遠方ですので
　実行支援はしていただかず、
　他の方への支援状況をブログで
　拝見しお知恵だけいただいて
　自分たちでやってみようと
　思っているところではあります。）
　　　　　　　※それにしては、危なっかし過ぎる。

　　　　　　　　動き出しから危なっかし過ぎて、
　　　　　　　　見ていられない状況・・だ。

　　　　　　　　まだ自分たちで動けるレベルには
　　　　　　　　まったくほど遠い。
気になる土地を見つけた場合、
工務店経由で土地売買をした方が
仲介手数料分を建築価格から割り引いて
もらえる可能性がある聞いたことがあるので
　　　　　　　※「聞いたことがある」
　　　　　　　　だれから聞いたのでしょう？

　　　　　　　　「常識」は業界が行くっています。
失敗したかなという思いです。
それは気にしなくてもいいレベルのもの
でしょうか。
　　　　　　　※建築価格なんてものは、
　　　　　　　　あって無いようなもので・・

　　　　　　　　当事務所のプレゼンコンペで
　　　　　　　　分かるように、まったく同じ
　　　　　　　　設計図書で見積もってもらっても、
　　　　　　　　30数坪のマイホームで、
　　　　　　　　500万円とか1,000万円とかの
　　　　　　　　価格差がつくのが普通です。

　　　　　　　　最初から業者を決めてかかると、
　　　　　　　　数百万円も損をして建てても
　　　　　　　　気付くことがありません。
　　　　　　　　（大部分の人がそうして建てている）

　　　　　　　　もう自社で建築が決まっている
　　　　　　　　のであれば、仲介手数料分の
　　　　　　　　たとえば50万円を引いて
　　　　　　　　見せるのは、簡単なことです。
　　　　　　　　（実際は引いていなくても）
また、
土地探し、工務店探し、銀行（ローン）探しは
並行して進めたほうがいいと聞いたのですが、
　　　　　　　※そんなバカなことをしてはいけない。

　　　　　　　　だれに「聞いた」？
　　　　　　　　「常識」は業界が作っている。
そのあたりの
武田FPのお考えも教えていただけると幸いです。
　　　　　　　※「武田ＦＰ個人の考え」ではない。

　　　　　　　　「客観的に見ればこういうこと」
　　　　　　　　ということを、
　　　　　　　　「客観的に物事を見ることができない」
　　　　　　　　人のために、
　　　　　　　　お伝えしているだけです。
メール顧問会員で、
このような相談にものっていただけるのか
わからないのですが、
どうぞよろしくお願いいたします。
　　　　　　　※もちろん、このような危なっかしい
　　　　　　　　お話は、日本中にゴロゴロして
　　　　　　　　いるようなので、
　　　　　　　　積極的にコメントしています。

　　　　　　　　まず、Ｋ家の場合、
　　　　　　　　まだ何かの契約をしていいような
　　　　　　　　レベルにはない。

　　　　　　　　ざっと読んだ感じでは、まだまだ
　　　　　　　　契約行為は早すぎる。

　　　　　　　　2年間、じっくり勉強をして、
　　　　　　　　夫婦共に目が肥えてからにしよう。

　　　　　　　※「この土地ってどうでしょう？」とか、
　　　　　　　　「間取りでここはこれでどう？」
　　　　　　　　のような、具体的な相談は、
　　　　　　　　マイホーム取得の実行支援に
　　　　　　　　なるので、それなりの料金を頂きます。

メールをいただきました。

お返事ありがとうございます。

「ぎゃあ！」「ひぃ～！」となりながら
拝見いたしました。

またご相談させていただきます。
取り急ぎお礼まで。
　　　　　　　※「ひぃ～！」・・は、こちらです。

　　　　　　　　当事務所の顧問会員とは思えない
　　　　　　　　ような、危なっかしい行動で、
　　　　　　　　こちらがヒヤヒヤしてしまいます。

《　K 家の概要　：　現状診断時点　》

キャッシュフロー表（全体）

　　　　　　　※読者の皆さんもマネをして作ってみよう。
　　　　　　　　お金に振り回されない人生のために、
　　　　　　　　一家に一台キャッシュフロー表。

キャッシュフロー表（現役）

　　　　　　　※読者の皆さんもマネをして作ってみよう。
　　　　　　　　お金に振り回されない人生のために、
　　　　　　　　一家に一台キャッシュフロー表。

キャッシュフロー表（老後）

　　　　　　　※読者の皆さんもマネをして作ってみよう。
　　　　　　　　お金に振り回されない人生のために、
　　　　　　　　一家に一台キャッシュフロー表。

家族　：　30代教員の夫、
　　　　　30代パートの妻、
　　　　　幼児2人、・・の、4人家族。

相談　：　マイホーム。生命保険。

住居　：　賃貸。（家賃：7.5万円）

収入　：　
　　　　　夫　年収660万円　（手取り507万円）
　　　　　妻　年収108万円　（手取り102万円）
　　　　　　　　　　　　　※イデコ分。

貯蓄　：　1,480万円

借金　：　なし。

生命保険料　：　4.2万円/年（総額：30.6万円）
　　　　　夫　
　　　　　　・共済　賠償
　　　　　　・共済　団体生命：死亡保障3,000万円

死亡保障必要額検証結果　：
　　　　　　　　　　　現時点　　　10年後
　　　　　　夫　　 5,684万円　　 1,816万円
　　　　　　妻　－3,193万円　－2,940万円

　　　　　　「必要資金」から「手当可能資金」
　　　　　　を引いた結果なので、
　　　　　　－（マイナス）は不要ということです。

　　　　　　妻はまったく不要ですが、夫は
　　　　　　異常なほど高い必要額になりました。

　　　　　　夫死亡後の各項目の繊細を
　　　　　　チェックしてみたい。