[不動産] カテゴリの記事
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購入予定の住宅用地に すごい数の制限事項が
『間違いだらけの不動産購入』制限事項がすごく多過ぎますが、どうなんでしょう？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q現在、家を建てたいと土地を探しており、質問があります。主人が目をつけた土地があり実際見に行きましたが悪くは無い…といったところでした。ただ詳細を見ると制限事項がかなり多いようで気になります。 景観法による規制有宅地造成工事規制区域高度地区高さ最高限度有敷地面積最低限度有日影制限有敷地内段差有接道と段差有緑化地域建築基準法第22条による区域北東側一部土砂災害警戒区域土砂災害特別警戒区域 他の土地や一戸建ての制限事項はここまで多くないように思うのですがどう思われますか。宜しくお願い致します。 ※制限の数としては 別に 普通です。 住宅建築ができる土地を買おうとして 「重要事項説明書」に目を通すと、 これだけではなく もっと多くの 規制事項が書かれているのが普通です。 なので、規制事項の多さで 「この土地は 面倒そうかも」 と思ってはいけません。 大部分は 一般的な規制事項ですが、 今回の土地の規制事項で気になるのは、 まず、ピンクの2つの事項です。 敷地内段差と前面道路との段差です。 特に道路との段差は 建築する前の 造成コストがかなりかかります。 （ 百万単位になるかも ） それから 赤い字の2つの事項、 特に最後の土砂災害特別警戒区域 は、 現地状況を確認しないと断言できないが、 昨今の大雨災害で見られた土砂崩れが 予想される区域で、家族の命に係わります。 「これを買うのはやめた方がいい」 ぐらいのレベルです。 制限事項の多さについては普通ですが、 決定的な「受け入れられない制限事項」が ある限り、購入しない方がいいでしょうね。 Aうーん、そこまで酷くなく実際はそういう感じの規制は一般的な少し山の手側の住宅地には多いですよ私達も実務で、普通に見える住宅地でも、いざ取引に成って色々調べたら書かれてあるような規制はドンドン出て来て「これもこれもかよ」ってなる事も多いです・・が、別に内容見れば普通に建ってる一般的な2階建てで、周辺の近隣にも何も問題ないなどは多いです チョット個人的には「土砂災害特別警戒区域」ってのが気になるくらいで・・過去に何かあったのですかね？ その周辺に建っている他の一般住宅はどんな感じですか？それの方が気に成りますね、ぎっしり沢山建っている住宅街であれば逆に言えば、そういう規制の中でも普通に暮らせている人が多いと判断できます・・ 殆ど家が無く、切り立った崖が多いような地域だったら辞めた方がイイとも言えますが、結局は周辺の状況や、過去の災害事例を良く調べた方がイイかもですね 現実の場所を知らないモノにとってはこの程度が回答の限界です Aどこにでもある一般的な制限・景観法による規制有・高度地区・高さ最高限度有・敷地面積最低限度有・日影制限有・緑化地域・建築基準法第22条による区域 丘陵地のような高低差の多い地域にみられる制限・宅地造成工事規制区域 あまり良くない項目・敷地内段差有→工事費用が少し割高になる・接道と段差有→工事費用が少し割高になる 良くない項目・北東側一部土砂災害警戒区域→危険な地域 大変良くない項目・土砂災害特別警戒区域→超危険な地域、 工事費用がかなり割高になる ※この方は 分かりやすい説明をしています。・・っと。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。24年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/11/13
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住宅建築用地 約束した価格より高いです！
『間違いだらけの不動産購入』大手ハウスメーカーの所長と土地の仮契約をしていました。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q建築条件付き土地価格 話が違う大手HM 建築条件付き分譲地を開発前に営業所長から話をいただき、私たちの希望の大きさ、場所で土地を仮契約しました。 ※おバカさんです。 不動産の売買契約や建物の請負契約に、 「仮契約」とか「本契約」とかの 区別は存在しません。 客に気軽に応じてもらうために 「仮契約」という言葉が使われています。 いかがわしい営業行為をする業者が 少なくないので、注意が必要です。 本当に土地の売買契約をしたのであれば、 土地の所在・面積・価格が明確にされ、 それを確認した上で 署名・捺印 （ 売主・買主の双方が署名・捺印 ） して、 買主が売主へ手付金（100万円とか）を 払います。 そのような双方の行為をしたでしょうか？その時まだ価格は決まっておらず、 ※であれば、「契約」そのものが できなかったはずですよ。最終的に価格が上がってもうちは坪単価◯円で販売しますと口約束をいただきました。 ※おバカさんです。 ということは、 「契約書」に「金額」の記載はない ということですよね。メールやこちらのメモでその約束は残っています。 ※「契約書」があって・・・ その「契約書」に「金額」の記載が無ければ、 何の約束もなかった という事になりそう。それから色々あり開発に約1年かかり、担当も営業にかわり間取りの打合せを進めてきました。 ※おバカさんです。 マイホーム建築する上で、最悪な流れです。 当初から業者を決めて進めてはいけません。 同じ建物でも業者によって 500万円とか1000万円とかの価格差に なってしまいます。 建築条件付き土地で進めると そのように ならざるを得ません。そしてよくやく分譲地の価格が出てきたのですが坪単価が約束していたものより3万程上がっており、所長との約束は聞いていないと言われてしまいました。 ※「釣った魚にエサはいらない」 どうせ ウチで建てる客だ。 とにかく 押し通してしまえ 状態。土地の大きさも希望したものより2坪大きくなっていて予算オーバーしています。 ※押し通せ、押し通せ 状態です。色々と話が違いすぎてそれでは困ると今度その営業所長と話をすることになったのですが、これは私たちは勝ち目はないですか？所長との坪単価のメモ、メールは残っています。 ※おバカさんです。 まだ「商品」として売れる状態に なっていない土地を、 その所長が安易に紹介してしまった （ 予想販売価格も言ってしまった ） が、 時間をかけて やっと販売できる状態に なってみたら、所長の予想価格よりも 坪3万円高くなったということです。 土地の場所・面積・価格を特定して 契約しているのであれば、 「契約と違うじゃないか！」 と争うことができますが、 文面からは そうではないように見えます。 「仮契約」などというものは ない。 当初から業者を決めてはいけない。 A現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。 不動産売買に仮契約という法的概念はありませんが、具体的には相手会社とどのような書面を交わしたのでしょうか？その内容によって回答が大きく変わります。 A契約の内容によります。仮契約と言うものは存在しませんが内容に土地の広さと価格が明記されていますか?それ以外の口約束、メールなどの記録からだと係争になったときに証拠として扱われない可能性があります。改ざんできるからです。 A坪単価の約束のくだりは仮契約の条件となっていたのでしょうか？仮契約と言えど双方が合意した一定の法的拘束力があるはずです。ないのであればそもそも仮契約を行う意味がありません。メールという重要な証拠も残っていますので、HMは応じる義務があるばすです。ただ約束を反故にされた場合でも仮契約で支払った手付金の倍返し程度なので、先にいくら払っているかによって相手の対応は変わってくるかもしれません。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。24年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/11/06
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住宅見学して欲しい♪と言って 買えなかった人
『間違いだらけの不動産購入』住宅ローンが通らず、買えなかったという人っていますか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q不動産売却した人に質問ですもしくは不動産屋さん見にきて購入意志がある人でローン審査通らず買えなかった人いますか？ ※おバカさんです。 本人は「欲しい♪」と思っても、 資金準備ができないために買えない人は 普通に いくらでもいます。 なので、見に来た人が 「ぜひ 購入したいです♪」 なんて言ったとしても、 そのまま すなおに喜んではいけません。 不動産屋さんも そのへんは・・・ 案内する前に 確認してほしいですね。 その人の勤務先や年収や貯蓄額等々を 会話の中で ザックリ確認すれば、 「購入能力のない人を案内する」 なんて 無駄な事をせずに済みます。 Aそりゃいますよ。結構いるよ。 A山ほどいます。 A普通にいるかと。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/09/30
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土地を買う際に ローンは いつ組むの？
『間違いだらけの不動産購入』契約する前に ローンを組むのですか？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q土地不動産購入について 契約する前にローンを組むのでしょうか？ ※おバカさんです。 大金を貸す側の 銀行の立場になって 考えてみましょう。 「この人に貸して大丈夫か？ この物件は担保として十分か？」 等々を十分に審査して、 「これなら融資して大丈夫」 と確認出来て初めて 融資します。 最終的な本審査に必要な書類に、 売買契約書や重要事項説明書等々が あります。それとも契約してからローンを組むのでしょうか？よろしくお願い致します。 ※売買契約を終えてから 本審査！ です。 本審査で通らなかったら どうなる？ ローンは実行されません。 契約したのに ローンが通らなかったら 土地代金の支払いは どうなる？ 不動産の売買契約書には・・・ 「ローン条項」があります。 ローンが通らなかったら、 この売買契約自体が無かったものに なります。 もし、 マイホーム建築のための土地なら、 がんばって 現金で買いましょう。 土地含みの住宅ローンだと、 土地の売買契約書等の他に、 建物の図面や見積書も提出する 必要があり、 ハウスメーカーに おんぶにだっこ の状態で 計画が進みます。 そうすると 何が起きるかというと、 じっくり プラン計画ができない、 比較できないから「言い値」で建築、 （ 少なくても 数百万円高い ） という最悪の事態になります。 A事前審査→契約→本審査→ローン実行となります。 A契約後でないとローンの本審査は不可能ですローンは 売買決済時だべ。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/07/05
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ようやく気にいる土地が見つかりました
『間違いだらけの不動産購入』ほぼ同時の申込者がいて、どちらに売るか？地主さんが迷っています。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q家を建てるため、不動産業者を通じて土地探しをしていてようやく気にいる土地が見つかりました。土地を現地確認した後、ちがう方が見に来ると聞いていたので、見つけた後、すぐに売買契約書を記入しFAXしたのですが、 ※おバカさんです。 「売買契約書をFAXした」？ まだ 土地を初めて見た段階で・・・ 売買契約書が存在しているわけが ありません。 「買付証明」とか「購入申し込み書」 とかのことだと思います。2時間後に不動産業者から電話が入り、ほぼ同時に契約書を出された方がいて、地主さんがどちらに売ろうか困っていると言われ、まだ回答をもらえずにいます。この状況ってあり得ますかね？ ※おバカさんです。 不動産屋さんの説明をそのまま 字面通りに受け取ってはいけません。 すなおな人は 色々な局面で損をします。 不動産屋さんは こう説明しているけど、 実際 何が起きているんだろう？ しっかり 考えてみましょう。FAXの受信日時を見れば何分何秒単位までわかるはずですし、先に受信した方を優先的に審査をするべきだと思います。 ※おバカさんです。 早い者勝ちの世界ではありません。 自分の都合だけ考えていてはいけない。 売主は お金が多く入る方に売りたい、 面倒がない方に売りたい。 不動産屋はまた別の 何か思惑がある かもしれません。勝手な憶測ですが、その土地は古家が立っていて、更地渡しの場合はプラス200万で購入できる条件でした。私は、更地渡しで購入希望ですが、もう一方の方は古家で購入希望でそこの違いで迷っているのかと思います。 ※不動産屋の説明通りとは限りません。 迷っているのは 実は、地主ではなく 何かの事情で 不動産屋かもしれません。時間軸的に私たちの方が早く提出しているはずなのですが、まず不動産業者は先にFAXを受信した方を地主さんに話を持ちかけるべきだと思います。 ※おバカさんです。 早い者勝ち というルールは、 元々 どこにも存在しません。これで他の方に土地を売られたとしたら全く納得がいかないので、今後の動き方をご教示いただきたいです。 ※どのようにしたら 自分が購入できるか？ 不動産屋と もっと情報交換しましょう。 今回の件は、その不動産屋の本音を 聞き出すしか 先へ進む方法は無さそうです。 ただ 不動産屋の説明は そのまま鵜呑みにしてはいけません。 すなおな人は 色々な局面で損をします。 A別におかしな話ではないですね、早いもの順といってもほぼ同タイミングで、全く同じ条件での申込であれば、早かった方で進めようとはなりますが、今回の場合は条件も違うので自分の利益が大きくなるほうで進めようとなるのは売主が個人であれば尚更そうなりますよね。誰だってお金がたくさん欲しいですから。 これで万が一あなたが買えなかったとしても法的に問題があるわけでもないですので、次の動き方と言っても、どうしても鬱憤を晴らしたいのなら文句言うくらいしかないですね、訴訟起こしたりしても勝ち目ないですよ。 自分の土地を誰に売るか判断するのは業者でもなく買主でもなく売主です。 Aちょっと不自然さがありますね。そのくらいの時間差なら「購入申込書」はまだ不動産屋で止まってるんじゃないかな。とするとオーナーが悩んでるというより、不動産屋がイニシアティブを握ってると思います。ひょっとしてオーナーまで行ってるかもですが・・・いずれにしてもその不動産屋にぶっちゃけどういう条件ならいいか聞いてみたらどうでしょう。 A考え方が間違ってます。不動産は先着順で買えるわけではありません。売主が条件の良い買主を選んで交渉の上売却します。早いもの勝ちのルールはありません。 なお相手が出したのは契約書ではなく、買い付け証明書だと思われます。 A考え方から違います売主は単純に早いもの順で決めるのではなく、一番購入条件が良い買主を優先させるに決まっているでしょ、、、早い者勝ち ではないべ。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/07/04
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いい土地が見つかり 夫婦ともに気に入って
『間違いだらけの不動産購入』買付証明 ⇒ 不動産屋さんに面談。「1か月内に施工会社も決めておいて」 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q先日、住宅展示場へ行き家を建てるのに何からしたらいいか分からずとりあえず1番最初に目についたハウスメーカーで話を聞きました。 ※ラッキーでした。 たまたま展示場当番だった営業マンは。 「おいしそうな夫婦がやってきました」何時間もお話しすることになってしまったのでその日はそのハウスメーカーからしかお話は聞けず、後日その営業の方から土地を実際に見てみた方がいいと言われ、土地をみてきました。 ※その営業マン、本当にラッキーでした。 他の展示場には入っていない、 今のうちに何とか料理しなくては。そこですごくいい土地が見つかり夫も私も気に入って契約したかったんですが、まだ1社のハウスメーカーしか聞いていないのですぐには決断できないとお伝えしましたが ※当たり前です。 初めて行った展示場で、それもまだ 1社しか話をしていないのに、 ここで「決断」なんてできません。とりあえず土地だけでも確保しといた方がいいという流れになり買付証明書を記入し、銀行ローンの手続きも行いました(仮だからと) ※営業マン 上手に料理を始めました。 既成事実をどんどん積み上げます。無知な私達がいけないんですが、1週間後に不動産会社と会い、1ヶ月後には施工会社も決めておいてとそのとき初めて聞きました。 ※はい、土地も含めて住宅ローン という人は、1か月後の契約の際に 施工会社が決まっている必要があります。 住宅ローンを融資する銀行の都合です。 購入する土地に どんな建物を どの施工会社で建築するのか？ 図面や見積書を提出する必要があります。 つまり、土地含みの住宅ローンだと、 『 建築業者の比較検討の時間がない 』 ということになります。 現実：建築業者による価格差は 数百万円！ （ サイズが大きいと 1千万円以上！ ） 比較検討しないのだから・・・ 決めた建築業者の「言い値」で建てる ことになってしまいます。 （ 建築業者にとっては 理想の形 ） （ 建築主にとっては 最悪の形 ）夫とは休みもほとんど被らないので1ヶ月で他のハウスメーカーをみることがは不可能です ※営業マンのペースにすっかり乗って、 土地を見に行ってしまった結果、 こうなっています。 展示場見学初日は、夫婦が自分たちで 時間配分して 各社を見学するべきでした。買付証明書はキャンセルできると聞いてますが今回キャンセルした場合、今度施工会社が決まってからの同じ土地の購入は難しいでしょうか？ ※それまで 土地が残っていれば です。 無くなっても また いい土地が出てきます。 それよりも何よりも・・・ ①可能であれば、土地代は貯めよう。 土地を現金で買えるお金を貯めよう。 土地を予め現金買いできれば、 建築業者選びも・・・ 「来月までに決めて下さい」 などということもないし、 じっくり数か月かけて、 建築業者選びができます。 ②地元工務店 5社程度を比較しよう。 ゆっくり マイホームプランを考えて、 名が知れた工務店ではなく、 本物の地元工務店を 複数 探し出して、 まったく同じ条件で比較検討しよう！ 建築費で 数百万円 得をします。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/07/02
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住宅購入時の手付金って 事前に振り込むの？
『間違いだらけの不動産購入』前日までに振り込んでって不動産屋さんに言われました。 ※おバカさんです。 不動産屋が。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q不動産売買契約の手付金は事前に振り込むのですか？ ※普通、そんなことは ありません。今週の土曜日に新築戸建ての家を契約予定です。 ※土地建物の売買契約ということは 建売住宅？ これから新築する契約なら 建築請負契約です。担当の方から当日手付金を持ってくるよう言われたのですが、突然前日金曜日までに振込して領収書をお持ちくださいと言われました。 ※ ？？？まだ契約内容の説明もされていないのと、 ※重要事項説明も 契約書の説明もまだ なのであれば、まだ お金を払う段階ではありません。購入予定の物件を再度ネットで確認したところ私道負担がありそうだったので ※そういう説明もまだ なんだ。そこもきちんと確認してから手付金を払いたいのですが... ※自然な反応です。事前振込は普通なのでしょうか？ ※まったくの素人の客を相手に・・・ まだ何の資料も示していない、 まだ何の説明もしていない状況で、 「先に お金を振り込んでおいてください」 は、あり得ません。 A＞不動産売買契約の手付金は事前に振り込むのですか？ケースバイケース。 大抵は、契約日に重説から契約まで一度にします。 ※これを当たり前と思っている 業者がけっこういますが、 非常に おかしなことです。 この方法だと 客は、 契約当日に具体的な内容を 契約直前に知らされることになります。 専門用語が次々と出てくる説明を あっという間に聞かされて、 （ 十分に理解できたか不明でも ） 「はいここに署名捺印を」 重要事項の説明を受けた証拠を 取られます。 続いて契約書の説明をされて、 「よければ 署名捺印を」 で、売買契約をしたことになります。 これでは 購入者は 目まぐるしくて、 何が何だか分からない内に、 売買契約をしてしまうことになります。 まともな不動産業者なら・・・ 作成した重要事項説明書と契約書を あらかじめ 購入希望者に送って、 「事前に読んでおいてください」 ということをします。 その後、契約当日に あらためて きちんと説明して、理解・納得できたら 売買契約をする という事になります。↑が不安であったり、私道の説明を聞いてから手付を払いたいなら、その旨を、売主や仲介に伝えれられるとイイかと。 書かれている内容通りなら、、、書かれている事が云々よりも、業者の段取り・説明不足の方が強く感じます。 Aその物件の場合は、普通ではない、です。 契約前に「重説」を確認し、さらに契約書の内容を事前確認して納得したら、売買契約当日に振り込むか持参します。 内容の確認無しに、振り込むことはありません。また、手付金の「領収書」は「受け取った人、企業が」買主に発行しますので、どうやって買主が手付金の領収書を持参するのか、です。 マトモな業者なら、契約前に重説、添付書類、契約書等の内容をデータ等で買主に送付し、確認してから売買契約をします。少なくとも私はそうしています。 事前確認が完了しているので、事務手続きのみとなり、関係者が最も効率的に動けるように調整します。 A普通ではないです。不動産売買の手付金は重要事項説明→売買契約と進んで、契約OKという段階で支払います。 もし買主が業者なら、契約内容もそれまで詳細に打ち合わせして、すべて理解してますので、前日送金ということもあり得ますが、一般エンドユーザーの場合に、それをやるのは珍しいです。 A契約前の手付金の振込は預かり金となります。 この目的は、質問者がキャンセルしないように、事前に振込ことで、購入意思を拘束しているのです。売主と直接契約で大手の場合には、事前振込が多くなっています。 A以前は当日現金が当たり前でしたが最近は多額の現金を持ち歩くリスクやATMの引き出し制限を知らなくて当日にお金を用意出来ないなどのトラブルを避ける為事前振り込みが多いです。当日払いたいなら不動産屋に手付金は当日支払いでお願いしますと伝えれば良いです。まだ内容が具体的に分からない内に手付金の振り込みはあり得ない べ。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/06/27
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親からの土地に アパート建築考えています
『間違いだらけの不動産活用』1LDK4部屋 3500万円ぐらい。貯金は700万円です。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Qアパートを建てたいと考えています。父が所有している土地を引き継ぎそこに建てようと思っています。現在の年収が350万しかありません。貯金は700万円ほどです。自分にローンはありません。 ※おバカさんです。 やめておきましょう。 業者に営業を仕掛けられている ものと思われます。 よほど 立地に恵まれているとかで ないなら、全額ローンに近い アパート建築をしてはいけない。 日本の少子化は 止まりません。 アパート経営者は選ばれる立場、 古くなるほど、選ばれなくなるのは当然。 年月の経過と共に・・・ ・入居者の入れ替えに時間を要する。 ・修理箇所が増えてくる 等々、当初計算より負荷が増していく。 建築費の大半をローンで建てた場合は、 毎年の収支が苦しくなる一方で、 何のために建てたのか 分からなくなる。木造2階建て1DKを4部屋と考えています。3500万円程で建築費は収めたいと思っています。 ※おバカさんです。 不労所得を得ながら・・・ 固定資産税対策になるし、 相続対策にもなる・・・とか、 おそらく、ハウスメーカーの アパート建築専任の営業マンに いい話をされて その気になっている ものと思われます。担保無しでローンを組めるものなのでしょうか？ ※おバカさんです。 土地と建物が担保になります。またアパート建設にあたっての注意点やリスクを教えて下さい ※おバカさんです。 質問者の場合は、やってはいけない。 年配者で、お金も土地もある場合は、 これから 10年から15年程度の 不労所得確保程度の意味であれば、 （ 悲惨なことにはならないので ） どうぞ・・・という感じです。 4世帯なんて欲張らずに、 2世帯だけであれば、現金建築でも 総額が少なくて済むし、 毎月16万円とか20万円とかの 不労所得が年金に上乗せになれば、 お年寄りにとっては 有難いものです。 アパート建築がお勧めなのは・・・ ・現金建築できるお金がある。 ・普通サイズの土地が いい場所にある。 ・10数年 不労所得があればいい。 という人です。 （ 結局 お年寄りになる？ ） その際に、決してやってはいけないのは、 有名ハウスメーカーでの建築。 （ 地元でも 有名な所は同じ ） アパート経営は 収益事業です。 イニシャルコストがバカ高いのでは お話になりません。 イニシャルコストが高ければ、 比例してランニングコストが高くなります。 マイホーム建築と同じことです。 複数の地元工務店さんで 同じ条件で比較することです。 アパートが新築される と分かれば、 地元不動産屋さんは どこも 「うちにやらせて♪」 とお願いしてきます。 アパートは、新築時点だけは 入居の 心配はいりません。A曖昧な表現があるけど、引き継ぎというのは所有権が100%あるということですか？担保は必ず入ります。 Q担保はその建てたアパートで行けますか？もしくは父が現在所有しているアパートを担保にする事は可能でしょうか？年齢は今年25歳です。勤続6年になります。年収は350万円です。現在ローンはありません。土地所有権は100%です A基本的にはその物件の土地と建物ですから、親の不動産の担保は入りません。組めるかどうかは、物件相場とかもありますので、物件の内容次第だと思われます。周りの賃料と返済額を比べてください。 Qとりあえず周りのアパートとほぼ同等の計画を不動産会社にお願いしています！コツや注意点などはありますか？また完全にお任せで行うつもりなのですが自分自身で行うことはありますか？(必要手続きは除く)また、40坪程度でも1Kなら4部屋ないし5部屋くらいのアパートを建てる事は可能でしょうか？木造2階建て、駐車場ありで予算3500万以内(希望は3000万以内)で考えています！ A間違いなくやってはならないのが、サブリースローンです。あとは建築コストと需要次第で、成功するかどうか決まります。土地は動かせないので、間取りと建築コストでしょうね。 Q駅、スーパーが徒歩15分と微妙な距離です。車が必須な地域なので駐車場も当然つけるのですが徒歩で生活する人は集客は見込めない感じですかね。工業団地まで車で15分、現在開発中のエリアも車で5分くらいなので単身赴任の方や独身の方を狙った感じを想定しています。一応住宅街なのですが線路が70mぐらいの距離で少し近めなのが少し不安です。周りにアパートはあるし埋まってるので大丈夫だとは思うのですが… A周りが同じ家賃で満室で回ってるなら、募集は出来ると思います。基本的には駅から遠い単身住宅は不人気ですが、線路沿いなら単身がターゲットになるのは仕方ないと思います。一般的にはアパート運営に向かない土地であると思いますので、私ならその土地を売却して、条件の良い土地でチャレンジします。ご自身の土地の値段が安いならば、そもそも価値のない土地なので、別の有効な投資方法を考えます。 Qあんまり値段つかないのかな…周りは満室ですwマックがすぐ近くに出来たからよし！！と思ったんだけどなぁ…他の活用方法はどんなものがありますか？駐車場とかは基本的に住宅街で需要はないと思います。 Aマクドナルドと同じ立地なら、コンビニとかもっと向く投資先とかあると思うんですけどね。実際に投資が得意な不動産会社に行って、相談されるのをお勧めします。 Qコンビニの場合自分が店長ですか？希望は任せっきりがいいですね… A店長ではなくて、店舗を貸す方ですよ。 Q流れを教えて下さい！！ ※おバカさんです。全額現金ぐらいでないなら、アパート建築はしない方がいいべ。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/04/18
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土地購入 境界立ち合いは特に必要ない？
自分で確認できれば、立ち合いは特に必要ないということであってますか？ ※ ・・。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ ※O家の わんこ、Rくん。 （ わんこも家族 匿名です ）〇メール顧問会員のOさん（50代） （ 相談：住宅建築 実行支援 ）2024.2.27 住宅建築 実行支援 申し込み。2024.3.6 実行支援料金：10万円/年 入金。メールをいただきました。2024.3.7武田つとむ 様 そんなに土留めブロックの撤去がまずいものだとは考えてもいませんでした！ ※ブロックは撤去してもらう、 フェンス撤去は自腹になってしまう、 とか、当初から・・・ 言っている意味が分かりませんでした。撤去は、こちらでお願いしたわけではありません。不動産会社に立ち寄った際、「ブロックが撤去された のですが、もうご覧になりましたか？」くらいの軽い報告で知りました。 ※だとすれば、 不動産屋さんがおかしいのか、 担当者がおかしいのか、 していることが まともではありません。 「プロがやっているのだから、 まさか 間違いはないでしょう」 なんて、お任せにしてはいけません。 道路と明らかな高低差があるのに、 すべて撤去するって、 何を考えているんでしょう？ 住宅建築の際はまた、土留め工事が 必要になります。 ※奥の2軒の家の土留めが無かったら・・・ 大雨や大地震とかの際に、 安心して寝ていられませんよね。 （ 土留め、必ず 必要です ） この写真で、この地域の傾斜がよく分かります。 奥（北）の2軒の家は手前（南）に、 しっかり土留め擁壁をしています。 （ だから敷地が有効に使えている ） つまり、 この地域は手前（南）に傾斜しています。 さらには、 奥の2軒は 左（西）の家の方が一段低く なっているので、右（東）の家が 境界線に土留めをしています。 （ これで それぞれが安心できます ） つまり、この地域は・・・ 左（西）へ傾斜していることも分かります。 結局 この地域の地盤は、 南と西へ向かって下る・・傾斜をしています。 『南西向きの斜面』だということです。 従って、それぞれの宅地は、 境界線の南と西に土留め工事をすることで、 敷地を最大限 有効に使うことができます。土地を探している時に、擁壁の上に建物で下は駐車スペース、という造りを見すぎて、購入した土地でもそうしなければという先入観があったと思います。 ※そのようなパターンの家の敷地は、 道路より2ｍ以上高い場合です。 今回の場合とは全然違います。なので今回、武田さんが一部分撤去して平らなまま残せばというのも、なるほど！と、目からウロコでした。 ※住宅建築の実行支援ではなく、 土地購入の実行支援になっています。 土地契約をする前に 依頼してもらえば、 土留めを撤去する話が出た際に、 「土留めを全部撤去しちゃダメ！」 と、アドバイスできました。 私に払う3万円（土地購入実行支援料）で、 ケタ違いにかかる土留め工事費を 節約することができました。隣とのフェンスも、「こちらの所有なので、 古いなら作り直さないといけない だろうから、余分にかかるかな」くらいの感覚でした。 ※ ・・。境界石の確認は、来週までには行えると思います。境界立ち合いはしていないのですが、自分で境界石の確認が出来た場合は必要ないということで合っていますか？ ※普通は 不動産屋さんが段取りして、 引渡し前に立ち合いをして、 「これで 大丈夫ですね？」 という作業をするものです。 それよりも前に、まともな業者なら、 契約の際に「重要事項説明書」で すべてのポイントごとに境界石や 境界鋲を写真撮影したもので 具体的な説明します。 そういう説明はありましたか？今月25日が引き渡しになりますので、立ち合いが必要なら、不動産会社に問い合わせます。 ※境界が明確になっているかどうか？ 確認するのは 当然のことです。 必ず、立ち合いをしてください。また、東側の土地には一般住宅が立つ予定だと聞いております。こちらも、東側の建物を考慮してプランを作成したいので、分かり次第教えて欲しい旨は伝えてありますが、何となくこちらの工事のが先になりそうな感じらしいです。 ※おそらく、特別なことがない限り、 似たようなサイズの家で、 敷地内の配置も似たようなものに なります。 居室の配置を東に持ってくると、 お隣さんと毎日顔を合わせることに なりかねません。 西側のお宅は 敷地が一段低く、 建物の東部分は一階になっている ようなので、 O家の居室は 南はもちろんですが、 東よりは西に持って行けば、 比較的 開放感が得られそうです。 このようなことのために、 現地調査に行っています。家の希望の方は、また別で送ります。今回は、ブログの返答のみで失礼します。 ※了解です。 レスポンス良く がんばっています。 私もレスポンスよくお手伝いするために、 日常生活が ちょっと狂っています。 （ 笑 ）メールをいただきました。2024.3.6（夜）武田つとむ 様 振込の確認をしていただき、ありがとうございました。こちらこそ、一年間よろしくお願いいたします。 グーグルマップで無事に辿り着けて良かったです！ブログで紹介されていたところで合っています。駐車場を二分割した向かって左側になります。本当は、スムーズに建築出来そうな右側を希望していたのですが、御縁が無かったようで…残念です。 ※東側の購入者は決まっていますか？ 一般住宅が建つ予定ですか？ それともアパートとか 別の用途の 建物が建ちそうですか？ 隣接地の状況は、プラン計画に 少なからず影響しますので、 確認しておきたいところです。 ※えーっ！？ なぜ？ どうして？ ※えーっ！？ ※なぜ？先日、ブロックが撤去されたと聞いたので、写真を撮ってきました。 ※えーっ？！ 土留めブロックを撤去した？！ なぜ？ どうして？ これは、だれの意思ですか？ 売主さんの意思で撤去した？ Oさんが希望して撤去してもらった？ この界隈の地盤は 全体的に・・・ 南西方向に 緩やかに下る傾斜地です。 なので、それぞれの宅地では 建物廻りの地盤を広く水平に保つために、 敷地の南面と西面に 「土留め」工事をする必要があります。 今回の売地も、西側に「土留めとフェンス」、 南側（道路側）も 車の出入口以外は 「土留めブロック」が施工されていました。 今回契約した土地も、 車の出入り部分を右の一部に確保した上で、 左部分は きちんと「土留めブロック」 を残すべきだったと思います。 「土留め」があることで、 「水平な敷地」が広く使えるし、 大雨や地震等の災害の際に、 敷地内の土が崩れたり 流出したりすること を防ぐことができます。土はそのままの状態だったので、こちらで撤去せざるを得ません。 ※ ？？？ （ また サンドが出てきそう・・・ ） これからさらに土を撤去すれば、 有効に使える敷地は狭くなるし、 災害時の土砂の流出等で U字溝に堆積して詰まらせたりします。それ以外に、私達が費用が嵩みそうと気にしているのは、・隣家とのフェンス ※ ？？？ （ こちらもまた サンドが出てきそう ） なぜ、撤去したいんですか？ このフェンスは、お隣さんではなく こちらの所有でしょうか？ こちらの所有だとすれば、 フェンスの下の「土留め」は必要です。 これが無ければ、お隣さんに土がこぼれたり、 常に気を使う日々になります。 フェンスそのものも お隣さんとの境として、 あった方がいいように感じます。 契約した土地は元々、西と南に「土留め」 が必要な土地です。・道路脇の側溝の蓋がないことです。 ※費用がかさむなんて考えなくていいです。 「市道」にフタが無いのだから、 「市」にかけあいましょう。 わざわざ出かける必要はありません。 電話でいいです。 いい回答がないようなら、 「せめて 車の出入り口部分だけでも」 と、食い下がってみましょう。 まったくダメだったら、 「4プランと仕上表」の「外構プラン」で、 外構工事の中で見積もりに入れて もらいましょう。 肝心なことを言います。 U字溝のフタ数枚の金額は・・・ 「提案コンペ」での価格差 数百万円の中 では、存在しないようなモノです。 自分の負担だと思う必要はありません。 他に武田さんが気になったことがあれば伺いたいです。よろしくお願いいたします。 ※今回頂いた文章で「気になったこと」を 書きました。 （ 私の大きな勘違いでなければ ） ※ところで、土地の売買契約の前に、 「境界杭」の確認はしましたか？ （ オレンジの〇の部分 ） ※今回の売却のために分筆したでしょうから、 右の上下には「境界石」が入っている ものと思われます。 （ これら4点の写真が欲しいです ） 左側の上下2点は、構造物があるので、 「石」ではなく何か別のモノがあるかも しれません。 ※この黄色の丸部分に、 「境界」を示す何かがありませんか？ この「左手前」と「左奥」の部分も 確認したい。 もし、境界立ち合いをしていないので あれば、「決済引き渡し」前に 実施してもらいましょう。メールをいただきました。2024.3.6武田つとむ 様 毎度お騒がせしております。 Oです。そうですよね。やっぱりギリギリですよね。 ※今から作業を開始して 来年3月入居 という日程についてです。 普通に6カ月程度で「4プランと仕上表」 の作成を終えて、9月ごろに初めて 各工務店にコンタクトしたのでは、 （ すでに同様の先客を受注していて ） 「3月完工の受注はできません」 という業者が出てくる可能性があります。 優秀な工務店ほど そうなりそうです。 なので、急ぎましょう！！ ということになりました。 「4プランと仕上表」5月完成！！ を目指して がんばりましょう！！ブログの記事の最初の一文を見て、支援のお断りかと思い、一瞬落ち込みました。 ※勘違いさせてしまったようです。 すみませんでした。頑張ってスピードアップします！！ ※私も スピードを意識します。 お互い レスポンスよく 進めましょう！今日、夫の口座から振込いたしました。ご確認をお願いいたします。 ※夕方、記帳しました。 確かに10万円、入金いただきました。 ありがとうございました！ （ 1年間 よろしく お願いいたします ）住居表示ですが、伝え方が下手ですみません！自分の土地のという意味ではなく、その地域においては住居表示がないという意味です。(市のホームページの画像を 念の為、添付いたしました。) ※うわー こんなことがあるんですね。 「住宅地なのに住居表示が無い」 都会ではなく 田舎であれば、 住居表示が無いのは了解していますが、 長年 この業界にいて 初めて知りました。 （ 会話が成り立たない わけです ） 勉強になりました！！私自身、グーグルマップで検索した際、住所を入力してピンポイントで見られたので、他にどう検索したら良いのか、現時点で分からず…(こちらも一応、 グーグルマップ画像を添付いたします。)ご期待に添える回答では無かったかもしれませんが、よろしくお願いいたします。 ※了解しました。 住宅地なのに「住居表示が無い」地域、 現実にあるんですね。 私の無知から 失礼な事を言いました。 すみませんでした！ ごめんなさい！ （ 過ちに気づいたら 即 謝る！ ） で、さっそく、 地番のような？住所から探って、 現場周辺をかなりうろついてきました。 ※この右側の駐車場になっている 更地ですよね？ （ 南側道路で 日当たりが良さそう♪ ） 東から西に向かって見た写真です。 幅6メートルの道路で、 西に向かって 緩やかに下っています。 ※更地全体の東側（手前側）が一番 道路との高低差が無いので、 出入りのスロープに利用されています。 ※Oさんが購入する土地は、奥行き20ｍ 間口8ｍちょっとですから、 この更地を東西に分割した西側部分と 思われます。（ 2分割？ 3分割？ ） で、道路境の このブロックは撤去されて 引き渡し ということですが、 撤去後はどのような状態ですか？ 全体的にスロープ？ あるいは 東側部分だけスロープ？ ※以前にもお伝えした通り・・・ 住宅に関する希望・要望、 家族でまだまとまっていなくても、 お知らせください。 どんどん、進めましょう！！メールをいただきました。2024.3.5 の1通目。武田つとむ 様 以前添付した資料が見づらくてすみませんでした。手書きで書き直したものを今回添付しましたが、大丈夫でしたでしょうか？ ※元気で大きな文字で手書きして もらいました。 もちろん、大丈夫です。ご心配されていた引き渡しですが、その時は売主の会社の方も同席されます。 ※そうなんですね。元々土地の所有者は個人の方なのですが、不動産関係の方とお知り合いだったそうで、その方に依頼した結果、売主が法人となったようです。 ※ちょっと言っていることが分かりません。 （ サンドウイッチマン風コメント ） 不動産関係の知り合いと話したら、 いつのまにか 所有者が変わった？ あり得ないことが起こった・・・？ ま、契約は成立しているんで、 無事に引き渡しが成されれば、 文句はありませんが。こちらも売主の会社側に合わせて(決算のためだと思いますが)急ぎ足になった次第です。ですが、そのおかげで、先に申し込まれた方の予定が合わず、現金支払いの私達が購入できることになりましたので、ラッキーでした。 ※よかったですね。 おそらく 第一申込者は、土地込みの 住宅ローンを利用する予定だった んでしょうね。 住宅ローンがからんでしまうと、 臨機応変な対応が難しいです。それから、住居表示の件ですが、調べてみたところ、購入した土地の所は無いようです。 ※当たり前ですよ。 家があれば「住居表示」があります。 更地に「住居表示」はありません。 更地は「地番」で表示されます。 だから私は「お隣さんの住居表示」 の確認をお願いしていました。お隣は、〇〇〇〇〇一丁目612 ですので、そちらで検索したらピンポイントで出ると思います。 ※ちょっと言っていることが・・・ （ また サンド登場 ） 「612」って「住居表示」ですか？ 普通「住居表示」は「3丁目6番12号」 のような感じの表示になります。 3ケタの表示は「地番」のイメージです。 おかしいな・・・と思って、 いただいた測量図を確認してみたら、 案の定、西隣の「地番」は「612」！！ （ 測量図の各番号はすべて「地番」 ） この機会に知っておきましょう！ 「地番」は 土地の番号！ 「住居表示」は 住居（建物）の番号！ グーグルマップは「住居表示」から、 一発でピンポイントで、 その場所に飛んでいけます。 （ 「地番」では 迷子になります ） お隣さんの「住居表示」が分からなければ、 近隣の比較的「有名な建物」の名前と 地図での位置、今回の土地の位置を、 を教えてください。 なんとか、現地調査に行きたいです。ちなみに、我が家のわんこは男の子で、名前は〇〇です。(ブログではＲくんでお願いします。)立派なシニア犬ですが、毛の色が薄くなった以外は、今のところ元気で生活しております。 ブログの写真も、私はもっと可愛いのにしたかったのですが、娘が変顔のがいいと言うので、あのぼんやり顔の写真となりました… ※味のある表情で、いいと思います。それでは、このまま良いスタートを切れるよう、プラン制作をお願いしたいと思います。よろしくお願いいたします。 ※住宅建築実行支援料（ 10万円/年 ） の振込口座は、メールでご案内しました。 今日の一つ目の記事で書いた通り、 スピードに乗って 作業を進めて いきましょう！ 「4プランと仕上表」 できるだけ早く完成させましょう！メールをいただきました。2024.3.5 の2通目。武田つとむ 様 度々すみません。 Oです。 ※3/5の2通目のメールですが、 こちらの内容の方が 緊急性が高いので、 先に 記事に取り上げます。今日のブログで、プラン計画から完成入居まで最短一年というのを見て、支援の前にお伝えしなければ！と慌ててメールいたしました。 ※はい、予定情報は重要です。・土地購入の際に親の資金援助があるの で、確定申告が必要・娘の進学に合わせたい以上の理由から、来年2月〜3月での入居を目指しています。 ※これ、すごく重要です！！ 一番最初にいただいたメールで 知らせてほしかったくらいの情報です。少し厳しいでしょうか…？頑張って、早めに決断するように心掛けますので、よろしくお願いいたします。 ※マイホームの建築は6カ月もあれば 完成できるので、 今から計画しても 1年もあるから、 普通に考えれば楽勝♪・・・ と思うのは、 おめでたい お客様の勝手 です。 過去にあった現実のお話をします。 十分過ぎるほど打ち合わせを重ねて、 「4プランと仕上表」が完成！ （ 夏が終わろうという時期 ） さあ！ いよいよ工務店をピックアップ！ いくつもの工務店に次々と コンタクトしていきました。 その中でも 候補に良さそうな工務店の いくつかが、 「3月入居希望ですか、 すでに予定が埋まっていて、 申し訳ありませんが今回は。」 と、残念そうに コンペ参加を断られました。 これが ハウスメーカーとかなら、 どんな場合でもウエルカムで、 着工棟数は多ければ多いほど良いので、 すべて受注しようとしますが・・・。 ということで、 責任ある施工で 年間数棟しか受けない 素晴らしい仕事をする工務店なら、 年度末完成の案件は 早めに受注しているものです。 急ぎましょう！ のんびりしてはいられません。 5月から6月ぐらいで 「4プランと仕上表」を完成させる ぐらいの意気込みで進めましょう！ マイホームに関する 家族の希望を、 できるだけ詳しく お知らせください。 文章で箇条書き、 参考間取り、参考外観、等の写真、 等々、どんどん 情報をください。 きれいにまとめて整理整頓してから なんて考えていると、 どんどん時間がたちます。 思いつくつど、送って下さい。 気が変わったつど、連絡をください。 とにかく、スピードです。 ここ3カ月ほど、マイホーム計画に どっぷりとつかりましょう！メールをいただきました。2024.3.4武田つとむ 様 Oです。前回は、説明不足で申し訳ありません。 売主が遠方の為、契約書のサインが同時に行えず、不動産会社からの郵送という形になっておりました。 ※了解しました。こちらは、不動産会社から説明を受けておりましたので、あまり重く受け止めていませんでしたが、普通ではないですよね。 ※いや、よくあることです。 先に買主が 契約書類に署名捺印して、 不動産屋さんが売主へ郵送して、 署名捺印の上 返送してもらう。 取引相手の一報が遠方在住の場合は よくやる契約手法です。 今回の場合も・・・ 事情を先に説明してもらえていれば、 （ 業者にだまされているのでは？ ） 私も 不安にならずに済みました。 この3月の 残金決済・引き渡し時には、 売主さんは来るんですか？ それとも そこでも・・・ 司法書士さんが 予め作成した書類を 郵送して 署名捺印して返送してもらって、 のようなことになる？ 後から資料を確認したら 気付きました。 売主は法人だったんですね。 個人ではなく法人が、なぜ 宅地サイズの小さな土地を保有して いたのか？ 不思議に感じますが。先日、契約書が届きましたので、添付いたします。ご確認の程、よろしくお願いいたします。 ※契約書等 確認しました。 安心しました。 ところで・・・ 前回送ってもらった「測量図」の 図面の数値が ぼやけて見えません。 4辺のの長さ数値が書かれていますが、 拡大しても ただ ぼやけてしまうだけで、 読み取ることができません。 住宅プラン作成上 重要ですので、 あらためて お知らせください。 （ 手書きでもいいですから ） 前回も書きましたが、私も現地調査 （ グーグルで ） をしたいと思っていますので、 お隣さんの「住居表示」か、 近所の地元で有名な建物とかを教えて 下さい。 土地の地番と住居表示は違うので、 現地を特定することはできません。 それから、いよいよ住宅プランの 作成作業をスタートしますか？ プランは、間取りだけを考えて終わり！ ではありません。 間取りだけでは 業者の比較検討は まったくできません。 間取りだけでは 各社の解釈が それぞれ全く異なるモノになります。 同じ条件での業者比較に必要な資料。 〇平面プラン（間取り） 〇立面プラン（外観） 〇什器プラン（造作収納・造作家具） 〇外構プラン（エクステリア） 〇仕上表 （内装・外装仕上げや設備等） の、「4プランと仕上表」を共通資料 として 各建築業者に提示の上、 「提案・見積もり」してもらうことで、 同じ条件での業者比較ができます。 同じ条件なのに 数百万円の価格差！！ その現実に驚くことになります。 私は むしろ いつも快感を感じています。 高かった業者さんは、自社の価格の 高さの現実に驚くことになります。 その「4プランと仕上表」の作成作業は、 どんなに順調に進んでも数か月を 要すると思います。 スタートする！ 場合は お知らせ下さい。 メールにて・・・ 住宅建築 実行支援料：10万円/年の 振込口座をお知らせします。メールをいただきました。2024.2.29武田つとむ 様 Oです。返信が遅くなり申し訳ありません。 ブログに載っていることに感激したのも束の間で、わんこの写真という予想外の難題に苦戦しておりました！ ご心配されていた夫のことですが、実行支援をお願いすることは夫婦間で相談済みですし、ブログで公開されることについても夫から了承を得ております。ご安心ください。 ※安心しました。土地の資料は、添付したもので大丈夫でしたでしょうか？ ※物件情報と公図と地積測量図（の一部） の3つの資料と、現地写真一枚を 添付していただきました。 約50坪の土地で 約3000万円です。 坪60万円の場所柄のようです。 南側に 幅員6ｍの道路があって、 日当たりが良さそうです。 ただし、第一種低層住居専用地域で、 建築する上での規制が厳しい地域です。 建ぺい率：40％ 容積率：80％ 厳しい！！ ただ、自分にだけ厳しいのではなく、 周辺全部が厳しいので、 住環境としては快適な地域になります。正式なものは、後日郵送してもらう手筈になっていますので、 ※ ？？？ ごじつ郵送？ なぜ？届き次第になってしまいますが、不足のもの等ありましたら、教えてください。 ※売買契約時点で 正式なモノとして、 重要事項説明書と契約書をもらって いるはずですが・・・。 ※この2つの資料を確認したかったです。 もし、この二つが後から郵送されると いうことであれば、きちんとした 売買契約が成されていません。 その不動産屋さんも 怪しい・・・ 大丈夫か？ ということになりますが。現地写真は自身で撮影したものがありませんので、一先ずグーグルマップのものを添付しました。 ※現地の状況については、これまでも 全国のどこであっても、いつも私自身が 現地をウロウロして調査しています。 （ もちろん グーグルで ） 住宅プラン作成する上で、書類資料だけ では見えない内容が各種ありますので、 現地調査は必須事項です。 そうする上で、例えば、お隣さんの 瓦屋根の家の住居表示が分かったりすれば、 事はスムーズに進みますが、 どうでしょうか？道路側のブロックは売主の方で撤去済みですが、隣家との境界フェンスは現状のままの引き渡しです。 至らない点もあるかと思いますが、これから一年間、宜しくお願いいたします。 ※土地の売買契約が問題ないと 私が確認できれば、 住宅建築の実行支援へ移行します。 その際に 振込口座をお知らせしますので、 「住宅建築 実行支援料：10万円/年」 を振り込んで頂いて、 「メール顧問会員」になり、 「住宅建築の実行支援」を開始します。 よろしく、お願いします。 メールをいただきました。2024.2.27マイホーム取得の実行支援のお願い 武田つとむ 様 初めまして。〇〇県〇〇市在住のOと申します。夫（50代）、私（40代）、子（小学生）、愛犬（10歳）３人＋1頭の家族です。 ※ワンちゃんの写真を送ってください。 O家のトップ写真にします。 （ 今回は仮のワンちゃん写真です ）3年ほど前、こちらのブログに出会いました。その時すでにマンションを購入して住んでおり、ババ抜きのババを引いてしまった！！と、ショックを受けたことを今でも思い出します… ※そうだったんですね。 ババをつかんでしまいましたか・・・。 悪徳業者のカモにされているマンションが、 全国に数えきれないほどあります。 彼らにとって 古くなるほど・・・ マンションは おいしくなります。そこから、戸建て購入を目指して貯蓄に励みました。 ※素晴らしい。何とか土地を現金購入する目処が立ち、 ※たった3年で？ 素晴らしい♪今年に入ってから不動産屋を回って、100％希望通りとはいきませんが、気に入る土地と出会い、購入することになりました。 ※不動産は 100％満足ということはありません。 よりベターなところで妥協しましょう。手付金として1割の支払いは済ませており、来月下旬に残金の支払い予定です。 ※テキパキ 進めましたね。住宅建築の際は、ぜひ武田さんに支援をお願いしたい！と、ずっと思っていました。 ※その思いは・・・ 妻だけでなく 夫も 同じですか？依頼されている方も増えてきましたし、武田さんのお体への負担もあるかと思いますが、 ※あ、体は特に何もありません。 ジョギングやウエイトトレーニング ができる、普通の体です。マイホーム取得の実行支援をお願いしたく、メールいたしました。ご検討のほどよろしくお願いします。 ※もちろん OKです。 くどいようですが、このご希望は、 ご夫婦共有の意思ですよね？ であれば、もちろん OKです。 できるだけ多くの方々へのお手伝いの 様子を記事にすることで、 一般の読者の皆さんにも目を覚まして もらうのが、私のライフワークです。 なので、実行支援の様子を記事にする ことが前提です。 記事には掲載しないで という場合は、 お受けできません。 それで よろしければ、 今後ともよろしくお願いいたします。 マイホーム取得の実行支援は、 「不動産購入」3万円/年、 「住宅建築」10万円/年です。 Oさんの場合は、土地は自分で購入済み、 住宅建築の10万円/年だけです。 同じ内容のマイホーム建築でも、 建築価格は 建築業者によって、 数百万円もの差になるのが普通です。 さあ！ これから驚きの体験をしましょう！ 当初から業者を決めて進めると、 数百万円の損に気づくことはありません。 実は・・・ 午後からパソコンがおかしくなって、 記事が書けなくなりました。 やっと復旧して、今の記事アップです。 ①ワンちゃんの写真 ②土地の資料 を頂いた上で進めていくことになります。 よろしく、お願いいたします。傾斜している住宅地なら、各宅地にそれぞれ土留めが必用 だべ。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/03/07
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えーっ？！ 土留めブロックを撤去した？！
なぜ？ どうして？ ※緩やかでも 傾斜のある住宅地には 大切で不可欠な「土留め」です。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ ※O家の わんこ、Rくん。 （ わんこも家族 匿名です ）〇メール顧問会員のOさん（50代） （ 相談：住宅建築 実行支援 ）2024.2.27 住宅建築 実行支援 申し込み。2024.3.6 実行支援料金：10万円/年 入金。メールをいただきました。2024.3.6（夜）武田つとむ 様 振込の確認をしていただき、ありがとうございました。こちらこそ、一年間よろしくお願いいたします。 グーグルマップで無事に辿り着けて良かったです！ブログで紹介されていたところで合っています。駐車場を二分割した向かって左側になります。本当は、スムーズに建築出来そうな右側を希望していたのですが、御縁が無かったようで…残念です。 ※東側の購入者は決まっていますか？ 一般住宅が建つ予定ですか？ それともアパートとか 別の用途の 建物が建ちそうですか？ 隣接地の状況は、プラン計画に 少なからず影響しますので、 確認しておきたいところです。 ※えーっ！？ なぜ？ どうして？ ※えーっ！？ ※なぜ？先日、ブロックが撤去されたと聞いたので、写真を撮ってきました。 ※えーっ？！ 土留めブロックを撤去した？！ なぜ？ どうして？ これは、だれの意思ですか？ 売主さんの意思で撤去した？ Oさんが希望して撤去してもらった？ この界隈の地盤は 全体的に・・・ 南西方向に 緩やかに下る傾斜地です。 なので、それぞれの宅地では 建物廻りの地盤を広く水平に保つために、 敷地の南面と西面に 「土留め」工事をする必要があります。 今回の売地も、西側に「土留めとフェンス」、 南側（道路側）も 車の出入口以外は 「土留めブロック」が施工されていました。 今回契約した土地も、 車の出入り部分を右の一部に確保した上で、 左部分は きちんと「土留めブロック」 を残すべきだったと思います。 「土留め」があることで、 「水平な敷地」が広く使えるし、 大雨や地震等の災害の際に、 敷地内の土が崩れたり 流出したりすること を防ぐことができます。土はそのままの状態だったので、こちらで撤去せざるを得ません。 ※ ？？？ （ また サンドが出てきそう・・・ ） これからさらに土を撤去すれば、 有効に使える敷地は狭くなるし、 災害時の土砂の流出等で U字溝に堆積して詰まらせたりします。それ以外に、私達が費用が嵩みそうと気にしているのは、・隣家とのフェンス ※ ？？？ （ こちらもまた サンドが出てきそう ） なぜ、撤去したいんですか？ このフェンスは、お隣さんではなく こちらの所有でしょうか？ こちらの所有だとすれば、 フェンスの下の「土留め」は必要です。 これが無ければ、お隣さんに土がこぼれたり、 常に気を使う日々になります。 フェンスそのものも お隣さんとの境として、 あった方がいいように感じます。 契約した土地は元々、西と南に「土留め」 が必要な土地です。・道路脇の側溝の蓋がないことです。 ※費用がかさむなんて考えなくていいです。 「市道」にフタが無いのだから、 「市」にかけあいましょう。 わざわざ出かける必要はありません。 電話でいいです。 いい回答がないようなら、 「せめて 車の出入り口部分だけでも」 と、食い下がってみましょう。 まったくダメだったら、 「4プランと仕上表」の「外構プラン」で、 外構工事の中で見積もりに入れて もらいましょう。 肝心なことを言います。 U字溝のフタ数枚の金額は・・・ 「提案コンペ」での価格差 数百万円の中 では、存在しないようなモノです。 自分の負担だと思う必要はありません。 他に武田さんが気になったことがあれば伺いたいです。よろしくお願いいたします。 ※今回頂いた文章で「気になったこと」を 書きました。 （ 私の大きな勘違いでなければ ） ※ところで、土地の売買契約の前に、 「境界杭」の確認はしましたか？ （ オレンジの〇の部分 ） ※今回の売却のために分筆したでしょうから、 右の上下には「境界石」が入っている ものと思われます。 （ これら4点の写真が欲しいです ） 左側の上下2点は、構造物があるので、 「石」ではなく何か別のモノがあるかも しれません。 ※この黄色の丸部分に、 「境界」を示す何かがありませんか？ この「左手前」と「左奥」の部分も 確認したい。 もし、境界立ち合いをしていないので あれば、「決済引き渡し」前に 実施してもらいましょう。メールをいただきました。2024.3.6武田つとむ 様 毎度お騒がせしております。 Oです。そうですよね。やっぱりギリギリですよね。 ※今から作業を開始して 来年3月入居 という日程についてです。 普通に6カ月程度で「4プランと仕上表」 の作成を終えて、9月ごろに初めて 各工務店にコンタクトしたのでは、 （ すでに同様の先客を受注していて ） 「3月完工の受注はできません」 という業者が出てくる可能性があります。 優秀な工務店ほど そうなりそうです。 なので、急ぎましょう！！ ということになりました。 「4プランと仕上表」5月完成！！ を目指して がんばりましょう！！ブログの記事の最初の一文を見て、支援のお断りかと思い、一瞬落ち込みました。 ※勘違いさせてしまったようです。 すみませんでした。頑張ってスピードアップします！！ ※私も スピードを意識します。 お互い レスポンスよく 進めましょう！今日、夫の口座から振込いたしました。ご確認をお願いいたします。 ※夕方、記帳しました。 確かに10万円、入金いただきました。 ありがとうございました！ （ 1年間 よろしく お願いいたします ）住居表示ですが、伝え方が下手ですみません！自分の土地のという意味ではなく、その地域においては住居表示がないという意味です。(市のホームページの画像を 念の為、添付いたしました。) ※うわー こんなことがあるんですね。 「住宅地なのに住居表示が無い」 都会ではなく 田舎であれば、 住居表示が無いのは了解していますが、 長年 この業界にいて 初めて知りました。 （ 会話が成り立たない わけです ） 勉強になりました！！私自身、グーグルマップで検索した際、住所を入力してピンポイントで見られたので、他にどう検索したら良いのか、現時点で分からず…(こちらも一応、 グーグルマップ画像を添付いたします。)ご期待に添える回答では無かったかもしれませんが、よろしくお願いいたします。 ※了解しました。 住宅地なのに「住居表示が無い」地域、 現実にあるんですね。 私の無知から 失礼な事を言いました。 すみませんでした！ ごめんなさい！ （ 過ちに気づいたら 即 謝る！ ） で、さっそく、 地番のような？住所から探って、 現場周辺をかなりうろついてきました。 ※この右側の駐車場になっている 更地ですよね？ （ 南側道路で 日当たりが良さそう♪ ） 東から西に向かって見た写真です。 幅6メートルの道路で、 西に向かって 緩やかに下っています。 ※更地全体の東側（手前側）が一番 道路との高低差が無いので、 出入りのスロープに利用されています。 ※Oさんが購入する土地は、奥行き20ｍ 間口8ｍちょっとですから、 この更地を東西に分割した西側部分と 思われます。（ 2分割？ 3分割？ ） で、道路境の このブロックは撤去されて 引き渡し ということですが、 撤去後はどのような状態ですか？ 全体的にスロープ？ あるいは 東側部分だけスロープ？ ※以前にもお伝えした通り・・・ 住宅に関する希望・要望、 家族でまだまとまっていなくても、 お知らせください。 どんどん、進めましょう！！メールをいただきました。2024.3.5 の1通目。武田つとむ 様 以前添付した資料が見づらくてすみませんでした。手書きで書き直したものを今回添付しましたが、大丈夫でしたでしょうか？ ※元気で大きな文字で手書きして もらいました。 もちろん、大丈夫です。ご心配されていた引き渡しですが、その時は売主の会社の方も同席されます。 ※そうなんですね。元々土地の所有者は個人の方なのですが、不動産関係の方とお知り合いだったそうで、その方に依頼した結果、売主が法人となったようです。 ※ちょっと言っていることが分かりません。 （ サンドウイッチマン風コメント ） 不動産関係の知り合いと話したら、 いつのまにか 所有者が変わった？ あり得ないことが起こった・・・？ ま、契約は成立しているんで、 無事に引き渡しが成されれば、 文句はありませんが。こちらも売主の会社側に合わせて(決算のためだと思いますが)急ぎ足になった次第です。ですが、そのおかげで、先に申し込まれた方の予定が合わず、現金支払いの私達が購入できることになりましたので、ラッキーでした。 ※よかったですね。 おそらく 第一申込者は、土地込みの 住宅ローンを利用する予定だった んでしょうね。 住宅ローンがからんでしまうと、 臨機応変な対応が難しいです。それから、住居表示の件ですが、調べてみたところ、購入した土地の所は無いようです。 ※当たり前ですよ。 家があれば「住居表示」があります。 更地に「住居表示」はありません。 更地は「地番」で表示されます。 だから私は「お隣さんの住居表示」 の確認をお願いしていました。お隣は、〇〇〇〇〇一丁目612 ですので、そちらで検索したらピンポイントで出ると思います。 ※ちょっと言っていることが・・・ （ また サンド登場 ） 「612」って「住居表示」ですか？ 普通「住居表示」は「3丁目6番12号」 のような感じの表示になります。 3ケタの表示は「地番」のイメージです。 おかしいな・・・と思って、 いただいた測量図を確認してみたら、 案の定、西隣の「地番」は「612」！！ （ 測量図の各番号はすべて「地番」 ） この機会に知っておきましょう！ 「地番」は 土地の番号！ 「住居表示」は 住居（建物）の番号！ グーグルマップは「住居表示」から、 一発でピンポイントで、 その場所に飛んでいけます。 （ 「地番」では 迷子になります ） お隣さんの「住居表示」が分からなければ、 近隣の比較的「有名な建物」の名前と 地図での位置、今回の土地の位置を、 を教えてください。 なんとか、現地調査に行きたいです。ちなみに、我が家のわんこは男の子で、名前は〇〇です。(ブログではＲくんでお願いします。)立派なシニア犬ですが、毛の色が薄くなった以外は、今のところ元気で生活しております。 ブログの写真も、私はもっと可愛いのにしたかったのですが、娘が変顔のがいいと言うので、あのぼんやり顔の写真となりました… ※味のある表情で、いいと思います。それでは、このまま良いスタートを切れるよう、プラン制作をお願いしたいと思います。よろしくお願いいたします。 ※住宅建築実行支援料（ 10万円/年 ） の振込口座は、メールでご案内しました。 今日の一つ目の記事で書いた通り、 スピードに乗って 作業を進めて いきましょう！ 「4プランと仕上表」 できるだけ早く完成させましょう！メールをいただきました。2024.3.5 の2通目。武田つとむ 様 度々すみません。 Oです。 ※3/5の2通目のメールですが、 こちらの内容の方が 緊急性が高いので、 先に 記事に取り上げます。今日のブログで、プラン計画から完成入居まで最短一年というのを見て、支援の前にお伝えしなければ！と慌ててメールいたしました。 ※はい、予定情報は重要です。・土地購入の際に親の資金援助があるの で、確定申告が必要・娘の進学に合わせたい以上の理由から、来年2月〜3月での入居を目指しています。 ※これ、すごく重要です！！ 一番最初にいただいたメールで 知らせてほしかったくらいの情報です。少し厳しいでしょうか…？頑張って、早めに決断するように心掛けますので、よろしくお願いいたします。 ※マイホームの建築は6カ月もあれば 完成できるので、 今から計画しても 1年もあるから、 普通に考えれば楽勝♪・・・ と思うのは、 おめでたい お客様の勝手 です。 過去にあった現実のお話をします。 十分過ぎるほど打ち合わせを重ねて、 「4プランと仕上表」が完成！ （ 夏が終わろうという時期 ） さあ！ いよいよ工務店をピックアップ！ いくつもの工務店に次々と コンタクトしていきました。 その中でも 候補に良さそうな工務店の いくつかが、 「3月入居希望ですか、 すでに予定が埋まっていて、 申し訳ありませんが今回は。」 と、残念そうに コンペ参加を断られました。 これが ハウスメーカーとかなら、 どんな場合でもウエルカムで、 着工棟数は多ければ多いほど良いので、 すべて受注しようとしますが・・・。 ということで、 責任ある施工で 年間数棟しか受けない 素晴らしい仕事をする工務店なら、 年度末完成の案件は 早めに受注しているものです。 急ぎましょう！ のんびりしてはいられません。 5月から6月ぐらいで 「4プランと仕上表」を完成させる ぐらいの意気込みで進めましょう！ マイホームに関する 家族の希望を、 できるだけ詳しく お知らせください。 文章で箇条書き、 参考間取り、参考外観、等の写真、 等々、どんどん 情報をください。 きれいにまとめて整理整頓してから なんて考えていると、 どんどん時間がたちます。 思いつくつど、送って下さい。 気が変わったつど、連絡をください。 とにかく、スピードです。 ここ3カ月ほど、マイホーム計画に どっぷりとつかりましょう！メールをいただきました。2024.3.4武田つとむ 様 Oです。前回は、説明不足で申し訳ありません。 売主が遠方の為、契約書のサインが同時に行えず、不動産会社からの郵送という形になっておりました。 ※了解しました。こちらは、不動産会社から説明を受けておりましたので、あまり重く受け止めていませんでしたが、普通ではないですよね。 ※いや、よくあることです。 先に買主が 契約書類に署名捺印して、 不動産屋さんが売主へ郵送して、 署名捺印の上 返送してもらう。 取引相手の一報が遠方在住の場合は よくやる契約手法です。 今回の場合も・・・ 事情を先に説明してもらえていれば、 （ 業者にだまされているのでは？ ） 私も 不安にならずに済みました。 この3月の 残金決済・引き渡し時には、 売主さんは来るんですか？ それとも そこでも・・・ 司法書士さんが 予め作成した書類を 郵送して 署名捺印して返送してもらって、 のようなことになる？ 後から資料を確認したら 気付きました。 売主は法人だったんですね。 個人ではなく法人が、なぜ 宅地サイズの小さな土地を保有して いたのか？ 不思議に感じますが。先日、契約書が届きましたので、添付いたします。ご確認の程、よろしくお願いいたします。 ※契約書等 確認しました。 安心しました。 ところで・・・ 前回送ってもらった「測量図」の 図面の数値が ぼやけて見えません。 4辺のの長さ数値が書かれていますが、 拡大しても ただ ぼやけてしまうだけで、 読み取ることができません。 住宅プラン作成上 重要ですので、 あらためて お知らせください。 （ 手書きでもいいですから ） 前回も書きましたが、私も現地調査 （ グーグルで ） をしたいと思っていますので、 お隣さんの「住居表示」か、 近所の地元で有名な建物とかを教えて 下さい。 土地の地番と住居表示は違うので、 現地を特定することはできません。 それから、いよいよ住宅プランの 作成作業をスタートしますか？ プランは、間取りだけを考えて終わり！ ではありません。 間取りだけでは 業者の比較検討は まったくできません。 間取りだけでは 各社の解釈が それぞれ全く異なるモノになります。 同じ条件での業者比較に必要な資料。 〇平面プラン（間取り） 〇立面プラン（外観） 〇什器プラン（造作収納・造作家具） 〇外構プラン（エクステリア） 〇仕上表 （内装・外装仕上げや設備等） の、「4プランと仕上表」を共通資料 として 各建築業者に提示の上、 「提案・見積もり」してもらうことで、 同じ条件での業者比較ができます。 同じ条件なのに 数百万円の価格差！！ その現実に驚くことになります。 私は むしろ いつも快感を感じています。 高かった業者さんは、自社の価格の 高さの現実に驚くことになります。 その「4プランと仕上表」の作成作業は、 どんなに順調に進んでも数か月を 要すると思います。 スタートする！ 場合は お知らせ下さい。 メールにて・・・ 住宅建築 実行支援料：10万円/年の 振込口座をお知らせします。メールをいただきました。2024.2.29武田つとむ 様 Oです。返信が遅くなり申し訳ありません。 ブログに載っていることに感激したのも束の間で、わんこの写真という予想外の難題に苦戦しておりました！ ご心配されていた夫のことですが、実行支援をお願いすることは夫婦間で相談済みですし、ブログで公開されることについても夫から了承を得ております。ご安心ください。 ※安心しました。土地の資料は、添付したもので大丈夫でしたでしょうか？ ※物件情報と公図と地積測量図（の一部） の3つの資料と、現地写真一枚を 添付していただきました。 約50坪の土地で 約3000万円です。 坪60万円の場所柄のようです。 南側に 幅員6ｍの道路があって、 日当たりが良さそうです。 ただし、第一種低層住居専用地域で、 建築する上での規制が厳しい地域です。 建ぺい率：40％ 容積率：80％ 厳しい！！ ただ、自分にだけ厳しいのではなく、 周辺全部が厳しいので、 住環境としては快適な地域になります。正式なものは、後日郵送してもらう手筈になっていますので、 ※ ？？？ ごじつ郵送？ なぜ？届き次第になってしまいますが、不足のもの等ありましたら、教えてください。 ※売買契約時点で 正式なモノとして、 重要事項説明書と契約書をもらって いるはずですが・・・。 ※この2つの資料を確認したかったです。 もし、この二つが後から郵送されると いうことであれば、きちんとした 売買契約が成されていません。 その不動産屋さんも 怪しい・・・ 大丈夫か？ ということになりますが。現地写真は自身で撮影したものがありませんので、一先ずグーグルマップのものを添付しました。 ※現地の状況については、これまでも 全国のどこであっても、いつも私自身が 現地をウロウロして調査しています。 （ もちろん グーグルで ） 住宅プラン作成する上で、書類資料だけ では見えない内容が各種ありますので、 現地調査は必須事項です。 そうする上で、例えば、お隣さんの 瓦屋根の家の住居表示が分かったりすれば、 事はスムーズに進みますが、 どうでしょうか？道路側のブロックは売主の方で撤去済みですが、隣家との境界フェンスは現状のままの引き渡しです。 至らない点もあるかと思いますが、これから一年間、宜しくお願いいたします。 ※土地の売買契約が問題ないと 私が確認できれば、 住宅建築の実行支援へ移行します。 その際に 振込口座をお知らせしますので、 「住宅建築 実行支援料：10万円/年」 を振り込んで頂いて、 「メール顧問会員」になり、 「住宅建築の実行支援」を開始します。 よろしく、お願いします。 メールをいただきました。2024.2.27マイホーム取得の実行支援のお願い 武田つとむ 様 初めまして。〇〇県〇〇市在住のOと申します。夫（50代）、私（40代）、子（小学生）、愛犬（10歳）３人＋1頭の家族です。 ※ワンちゃんの写真を送ってください。 O家のトップ写真にします。 （ 今回は仮のワンちゃん写真です ）3年ほど前、こちらのブログに出会いました。その時すでにマンションを購入して住んでおり、ババ抜きのババを引いてしまった！！と、ショックを受けたことを今でも思い出します… ※そうだったんですね。 ババをつかんでしまいましたか・・・。 悪徳業者のカモにされているマンションが、 全国に数えきれないほどあります。 彼らにとって 古くなるほど・・・ マンションは おいしくなります。そこから、戸建て購入を目指して貯蓄に励みました。 ※素晴らしい。何とか土地を現金購入する目処が立ち、 ※たった3年で？ 素晴らしい♪今年に入ってから不動産屋を回って、100％希望通りとはいきませんが、気に入る土地と出会い、購入することになりました。 ※不動産は 100％満足ということはありません。 よりベターなところで妥協しましょう。手付金として1割の支払いは済ませており、来月下旬に残金の支払い予定です。 ※テキパキ 進めましたね。住宅建築の際は、ぜひ武田さんに支援をお願いしたい！と、ずっと思っていました。 ※その思いは・・・ 妻だけでなく 夫も 同じですか？依頼されている方も増えてきましたし、武田さんのお体への負担もあるかと思いますが、 ※あ、体は特に何もありません。 ジョギングやウエイトトレーニング ができる、普通の体です。マイホーム取得の実行支援をお願いしたく、メールいたしました。ご検討のほどよろしくお願いします。 ※もちろん OKです。 くどいようですが、このご希望は、 ご夫婦共有の意思ですよね？ であれば、もちろん OKです。 できるだけ多くの方々へのお手伝いの 様子を記事にすることで、 一般の読者の皆さんにも目を覚まして もらうのが、私のライフワークです。 なので、実行支援の様子を記事にする ことが前提です。 記事には掲載しないで という場合は、 お受けできません。 それで よろしければ、 今後ともよろしくお願いいたします。 マイホーム取得の実行支援は、 「不動産購入」3万円/年、 「住宅建築」10万円/年です。 Oさんの場合は、土地は自分で購入済み、 住宅建築の10万円/年だけです。 同じ内容のマイホーム建築でも、 建築価格は 建築業者によって、 数百万円もの差になるのが普通です。 さあ！ これから驚きの体験をしましょう！ 当初から業者を決めて進めると、 数百万円の損に気づくことはありません。 実は・・・ 午後からパソコンがおかしくなって、 記事が書けなくなりました。 やっと復旧して、今の記事アップです。 ①ワンちゃんの写真 ②土地の資料 を頂いた上で進めていくことになります。 よろしく、お願いいたします。傾斜している住宅地なら、各宅地にそれぞれ土留めが必用 だべ。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/03/07
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住宅用地 2番目申込でしたが私たちが購入♪
売主の都合に対応できました。 ※住宅ローンの手続きでもたついた？ 第一申込者は脱落。 現金購入は強い！ 土地を現金購入できるお金を貯めよう！自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ ※O家の わんこ、Rくん。 （ わんこも家族 匿名です ）〇メール顧問会員希望のOさん（50代） （ 相談：住宅建築 実行支援 ）2024.2.27 住宅建築 実行支援 申し込み。メールをいただきました。2024.3.5 の1通目。武田つとむ 様 以前添付した資料が見づらくてすみませんでした。手書きで書き直したものを今回添付しましたが、大丈夫でしたでしょうか？ ※元気で大きな文字で手書きして もらいました。 もちろん、大丈夫です。ご心配されていた引き渡しですが、その時は売主の会社の方も同席されます。 ※そうなんですね。元々土地の所有者は個人の方なのですが、不動産関係の方とお知り合いだったそうで、その方に依頼した結果、売主が法人となったようです。 ※ちょっと言っていることが分かりません。 （ サンドウイッチマン風コメント ） 不動産関係の知り合いと話したら、 いつのまにか 所有者が変わった？ あり得ないことが起こった・・・？ ま、契約は成立しているんで、 無事に引き渡しが成されれば、 文句はありませんが。こちらも売主の会社側に合わせて(決算のためだと思いますが)急ぎ足になった次第です。ですが、そのおかげで、先に申し込まれた方の予定が合わず、現金支払いの私達が購入できることになりましたので、ラッキーでした。 ※よかったですね。 おそらく 第一申込者は、土地込みの 住宅ローンを利用する予定だった んでしょうね。 住宅ローンがからんでしまうと、 臨機応変な対応が難しいです。それから、住居表示の件ですが、調べてみたところ、購入した土地の所は無いようです。 ※当たり前ですよ。 家があれば「住居表示」があります。 更地に「住居表示」はありません。 更地は「地番」で表示されます。 だから私は「お隣さんの住居表示」 の確認をお願いしていました。お隣は、〇〇〇〇〇一丁目612 ですので、そちらで検索したらピンポイントで出ると思います。 ※ちょっと言っていることが・・・ （ また サンド登場 ） 「612」って「住居表示」ですか？ 普通「住居表示」は「3丁目6番12号」 のような感じの表示になります。 3ケタの表示は「地番」のイメージです。 おかしいな・・・と思って、 いただいた測量図を確認してみたら、 案の定、西隣の「地番」は「612」！！ （ 測量図の各番号はすべて「地番」 ） この機会に知っておきましょう！ 「地番」は 土地の番号！ 「住居表示」は 住居（建物）の番号！ グーグルマップは「住居表示」から、 一発でピンポイントで、 その場所に飛んでいけます。 （ 「地番」では 迷子になります ） お隣さんの「住居表示」が分からなければ、 近隣の比較的「有名な建物」の名前と 地図での位置、今回の土地の位置を、 を教えてください。 なんとか、現地調査に行きたいです。ちなみに、我が家のわんこは男の子で、名前は〇〇です。(ブログではＲくんでお願いします。)立派なシニア犬ですが、毛の色が薄くなった以外は、今のところ元気で生活しております。 ブログの写真も、私はもっと可愛いのにしたかったのですが、娘が変顔のがいいと言うので、あのぼんやり顔の写真となりました… ※味のある表情で、いいと思います。それでは、このまま良いスタートを切れるよう、プラン制作をお願いしたいと思います。よろしくお願いいたします。 ※住宅建築実行支援料（ 10万円/年 ） の振込口座は、メールでご案内しました。 今日の一つ目の記事で書いた通り、 スピードに乗って 作業を進めて いきましょう！ 「4プランと仕上表」 できるだけ早く完成させましょう！メールをいただきました。2024.3.5 の2通目。武田つとむ 様 度々すみません。 Oです。 ※3/5の2通目のメールですが、 こちらの内容の方が 緊急性が高いので、 先に 記事に取り上げます。今日のブログで、プラン計画から完成入居まで最短一年というのを見て、支援の前にお伝えしなければ！と慌ててメールいたしました。 ※はい、予定情報は重要です。・土地購入の際に親の資金援助があるの で、確定申告が必要・娘の進学に合わせたい以上の理由から、来年2月〜3月での入居を目指しています。 ※これ、すごく重要です！！ 一番最初にいただいたメールで 知らせてほしかったくらいの情報です。少し厳しいでしょうか…？頑張って、早めに決断するように心掛けますので、よろしくお願いいたします。 ※マイホームの建築は6カ月もあれば 完成できるので、 今から計画しても 1年もあるから、 普通に考えれば楽勝♪・・・ と思うのは、 おめでたい お客様の勝手 です。 過去にあった現実のお話をします。 十分過ぎるほど打ち合わせを重ねて、 「4プランと仕上表」が完成！ （ 夏が終わろうという時期 ） さあ！ いよいよ工務店をピックアップ！ いくつもの工務店に次々と コンタクトしていきました。 その中でも 候補に良さそうな工務店の いくつかが、 「3月入居希望ですか、 すでに予定が埋まっていて、 申し訳ありませんが今回は。」 と、残念そうに コンペ参加を断られました。 これが ハウスメーカーとかなら、 どんな場合でもウエルカムで、 着工棟数は多ければ多いほど良いので、 すべて受注しようとしますが・・・。 ということで、 責任ある施工で 年間数棟しか受けない 素晴らしい仕事をする工務店なら、 年度末完成の案件は 早めに受注しているものです。 急ぎましょう！ のんびりしてはいられません。 5月から6月ぐらいで 「4プランと仕上表」を完成させる ぐらいの意気込みで進めましょう！ マイホームに関する 家族の希望を、 できるだけ詳しく お知らせください。 文章で箇条書き、 参考間取り、参考外観、等の写真、 等々、どんどん 情報をください。 きれいにまとめて整理整頓してから なんて考えていると、 どんどん時間がたちます。 思いつくつど、送って下さい。 気が変わったつど、連絡をください。 とにかく、スピードです。 ここ3カ月ほど、マイホーム計画に どっぷりとつかりましょう！メールをいただきました。2024.3.4武田つとむ 様 Oです。前回は、説明不足で申し訳ありません。 売主が遠方の為、契約書のサインが同時に行えず、不動産会社からの郵送という形になっておりました。 ※了解しました。こちらは、不動産会社から説明を受けておりましたので、あまり重く受け止めていませんでしたが、普通ではないですよね。 ※いや、よくあることです。 先に買主が 契約書類に署名捺印して、 不動産屋さんが売主へ郵送して、 署名捺印の上 返送してもらう。 取引相手の一報が遠方在住の場合は よくやる契約手法です。 今回の場合も・・・ 事情を先に説明してもらえていれば、 （ 業者にだまされているのでは？ ） 私も 不安にならずに済みました。 この3月の 残金決済・引き渡し時には、 売主さんは来るんですか？ それとも そこでも・・・ 司法書士さんが 予め作成した書類を 郵送して 署名捺印して返送してもらって、 のようなことになる？ 後から資料を確認したら 気付きました。 売主は法人だったんですね。 個人ではなく法人が、なぜ 宅地サイズの小さな土地を保有して いたのか？ 不思議に感じますが。先日、契約書が届きましたので、添付いたします。ご確認の程、よろしくお願いいたします。 ※契約書等 確認しました。 安心しました。 ところで・・・ 前回送ってもらった「測量図」の 図面の数値が ぼやけて見えません。 4辺のの長さ数値が書かれていますが、 拡大しても ただ ぼやけてしまうだけで、 読み取ることができません。 住宅プラン作成上 重要ですので、 あらためて お知らせください。 （ 手書きでもいいですから ） 前回も書きましたが、私も現地調査 （ グーグルで ） をしたいと思っていますので、 お隣さんの「住居表示」か、 近所の地元で有名な建物とかを教えて 下さい。 土地の地番と住居表示は違うので、 現地を特定することはできません。 それから、いよいよ住宅プランの 作成作業をスタートしますか？ プランは、間取りだけを考えて終わり！ ではありません。 間取りだけでは 業者の比較検討は まったくできません。 間取りだけでは 各社の解釈が それぞれ全く異なるモノになります。 同じ条件での業者比較に必要な資料。 〇平面プラン（間取り） 〇立面プラン（外観） 〇什器プラン（造作収納・造作家具） 〇外構プラン（エクステリア） 〇仕上表 （内装・外装仕上げや設備等） の、「4プランと仕上表」を共通資料 として 各建築業者に提示の上、 「提案・見積もり」してもらうことで、 同じ条件での業者比較ができます。 同じ条件なのに 数百万円の価格差！！ その現実に驚くことになります。 私は むしろ いつも快感を感じています。 高かった業者さんは、自社の価格の 高さの現実に驚くことになります。 その「4プランと仕上表」の作成作業は、 どんなに順調に進んでも数か月を 要すると思います。 スタートする！ 場合は お知らせ下さい。 メールにて・・・ 住宅建築 実行支援料：10万円/年の 振込口座をお知らせします。メールをいただきました。2024.2.29武田つとむ 様 Oです。返信が遅くなり申し訳ありません。 ブログに載っていることに感激したのも束の間で、わんこの写真という予想外の難題に苦戦しておりました！ ご心配されていた夫のことですが、実行支援をお願いすることは夫婦間で相談済みですし、ブログで公開されることについても夫から了承を得ております。ご安心ください。 ※安心しました。土地の資料は、添付したもので大丈夫でしたでしょうか？ ※物件情報と公図と地積測量図（の一部） の3つの資料と、現地写真一枚を 添付していただきました。 約50坪の土地で 約3000万円です。 坪60万円の場所柄のようです。 南側に 幅員6ｍの道路があって、 日当たりが良さそうです。 ただし、第一種低層住居専用地域で、 建築する上での規制が厳しい地域です。 建ぺい率：40％ 容積率：80％ 厳しい！！ ただ、自分にだけ厳しいのではなく、 周辺全部が厳しいので、 住環境としては快適な地域になります。正式なものは、後日郵送してもらう手筈になっていますので、 ※ ？？？ ごじつ郵送？ なぜ？届き次第になってしまいますが、不足のもの等ありましたら、教えてください。 ※売買契約時点で 正式なモノとして、 重要事項説明書と契約書をもらって いるはずですが・・・。 ※この2つの資料を確認したかったです。 もし、この二つが後から郵送されると いうことであれば、きちんとした 売買契約が成されていません。 その不動産屋さんも 怪しい・・・ 大丈夫か？ ということになりますが。現地写真は自身で撮影したものがありませんので、一先ずグーグルマップのものを添付しました。 ※現地の状況については、これまでも 全国のどこであっても、いつも私自身が 現地をウロウロして調査しています。 （ もちろん グーグルで ） 住宅プラン作成する上で、書類資料だけ では見えない内容が各種ありますので、 現地調査は必須事項です。 そうする上で、例えば、お隣さんの 瓦屋根の家の住居表示が分かったりすれば、 事はスムーズに進みますが、 どうでしょうか？道路側のブロックは売主の方で撤去済みですが、隣家との境界フェンスは現状のままの引き渡しです。 至らない点もあるかと思いますが、これから一年間、宜しくお願いいたします。 ※土地の売買契約が問題ないと 私が確認できれば、 住宅建築の実行支援へ移行します。 その際に 振込口座をお知らせしますので、 「住宅建築 実行支援料：10万円/年」 を振り込んで頂いて、 「メール顧問会員」になり、 「住宅建築の実行支援」を開始します。 よろしく、お願いします。 メールをいただきました。2024.2.27マイホーム取得の実行支援のお願い 武田つとむ 様 初めまして。〇〇県〇〇市在住のOと申します。夫（50代）、私（40代）、子（小学生）、愛犬（10歳）３人＋1頭の家族です。 ※ワンちゃんの写真を送ってください。 O家のトップ写真にします。 （ 今回は仮のワンちゃん写真です ）3年ほど前、こちらのブログに出会いました。その時すでにマンションを購入して住んでおり、ババ抜きのババを引いてしまった！！と、ショックを受けたことを今でも思い出します… ※そうだったんですね。 ババをつかんでしまいましたか・・・。 悪徳業者のカモにされているマンションが、 全国に数えきれないほどあります。 彼らにとって 古くなるほど・・・ マンションは おいしくなります。そこから、戸建て購入を目指して貯蓄に励みました。 ※素晴らしい。何とか土地を現金購入する目処が立ち、 ※たった3年で？ 素晴らしい♪今年に入ってから不動産屋を回って、100％希望通りとはいきませんが、気に入る土地と出会い、購入することになりました。 ※不動産は 100％満足ということはありません。 よりベターなところで妥協しましょう。手付金として1割の支払いは済ませており、来月下旬に残金の支払い予定です。 ※テキパキ 進めましたね。住宅建築の際は、ぜひ武田さんに支援をお願いしたい！と、ずっと思っていました。 ※その思いは・・・ 妻だけでなく 夫も 同じですか？依頼されている方も増えてきましたし、武田さんのお体への負担もあるかと思いますが、 ※あ、体は特に何もありません。 ジョギングやウエイトトレーニング ができる、普通の体です。マイホーム取得の実行支援をお願いしたく、メールいたしました。ご検討のほどよろしくお願いします。 ※もちろん OKです。 くどいようですが、このご希望は、 ご夫婦共有の意思ですよね？ であれば、もちろん OKです。 できるだけ多くの方々へのお手伝いの 様子を記事にすることで、 一般の読者の皆さんにも目を覚まして もらうのが、私のライフワークです。 なので、実行支援の様子を記事にする ことが前提です。 記事には掲載しないで という場合は、 お受けできません。 それで よろしければ、 今後ともよろしくお願いいたします。 マイホーム取得の実行支援は、 「不動産購入」3万円/年、 「住宅建築」10万円/年です。 Oさんの場合は、土地は自分で購入済み、 住宅建築の10万円/年だけです。 同じ内容のマイホーム建築でも、 建築価格は 建築業者によって、 数百万円もの差になるのが普通です。 さあ！ これから驚きの体験をしましょう！ 当初から業者を決めて進めると、 数百万円の損に気づくことはありません。 実は・・・ 午後からパソコンがおかしくなって、 記事が書けなくなりました。 やっと復旧して、今の記事アップです。 ①ワンちゃんの写真 ②土地の資料 を頂いた上で進めていくことになります。 よろしく、お願いいたします。「地番」と「住居表示」は 全く別物 だべ。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/03/06
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土地の売主さんは 遠方の方なので契約には
売買契約には立ち会うことができませんでした。 ※契約したのに 契約書類が無い、 その理由が分かりました。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ ※O家の わんこ。 キミのお名前は何？〇メール顧問会員希望のOさん（50代） （ 相談：住宅建築 実行支援 ）2024.2.27 住宅建築 実行支援 申し込み。メールをいただきました。2024.3.4武田つとむ 様 Oです。前回は、説明不足で申し訳ありません。 売主が遠方の為、契約書のサインが同時に行えず、不動産会社からの郵送という形になっておりました。 ※了解しました。こちらは、不動産会社から説明を受けておりましたので、あまり重く受け止めていませんでしたが、普通ではないですよね。 ※いや、よくあることです。 先に買主が 契約書類に署名捺印して、 不動産屋さんが売主へ郵送して、 署名捺印の上 返送してもらう。 取引相手の一報が遠方在住の場合は よくやる契約手法です。 今回の場合も・・・ 事情を先に説明してもらえていれば、 （ 業者にだまされているのでは？ ） 私も 不安にならずに済みました。 この3月の 残金決済・引き渡し時には、 売主さんは来るんですか？ それとも そこでも・・・ 司法書士さんが 予め作成した書類を 郵送して 署名捺印して返送してもらって、 のようなことになる？ 後から資料を確認したら 気付きました。 売主は法人だったんですね。 個人ではなく法人が、なぜ 宅地サイズの小さな土地を保有して いたのか？ 不思議に感じますが。先日、契約書が届きましたので、添付いたします。ご確認の程、よろしくお願いいたします。 ※契約書等 確認しました。 安心しました。 ところで・・・ 前回送ってもらった「測量図」の 図面の数値が ぼやけて見えません。 4辺のの長さ数値が書かれていますが、 拡大しても ただ ぼやけてしまうだけで、 読み取ることができません。 住宅プラン作成上 重要ですので、 あらためて お知らせください。 （ 手書きでもいいですから ） 前回も書きましたが、私も現地調査 （ グーグルで ） をしたいと思っていますので、 お隣さんの「住居表示」か、 近所の地元で有名な建物とかを教えて 下さい。 土地の地番と住居表示は違うので、 現地を特定することはできません。 それから、いよいよ住宅プランの 作成作業をスタートしますか？ プランは、間取りだけを考えて終わり！ ではありません。 間取りだけでは 業者の比較検討は まったくできません。 間取りだけでは 各社の解釈が それぞれ全く異なるモノになります。 同じ条件での業者比較に必要な資料。 〇平面プラン（間取り） 〇立面プラン（外観） 〇什器プラン（造作収納・造作家具） 〇外構プラン（エクステリア） 〇仕上表 （内装・外装仕上げや設備等） の、「4プランと仕上表」を共通資料 として 各建築業者に提示の上、 「提案・見積もり」してもらうことで、 同じ条件での業者比較ができます。 同じ条件なのに 数百万円の価格差！！ その現実に驚くことになります。 私は むしろ いつも快感を感じています。 高かった業者さんは、自社の価格の 高さの現実に驚くことになります。 その「4プランと仕上表」の作成作業は、 どんなに順調に進んでも数か月を 要すると思います。 スタートする！ 場合は お知らせ下さい。 メールにて・・・ 住宅建築 実行支援料：10万円/年の 振込口座をお知らせします。メールをいただきました。2024.2.29武田つとむ 様 Oです。返信が遅くなり申し訳ありません。 ブログに載っていることに感激したのも束の間で、わんこの写真という予想外の難題に苦戦しておりました！ ご心配されていた夫のことですが、実行支援をお願いすることは夫婦間で相談済みですし、ブログで公開されることについても夫から了承を得ております。ご安心ください。 ※安心しました。土地の資料は、添付したもので大丈夫でしたでしょうか？ ※物件情報と公図と地積測量図（の一部） の3つの資料と、現地写真一枚を 添付していただきました。 約50坪の土地で 約3000万円です。 坪60万円の場所柄のようです。 南側に 幅員6ｍの道路があって、 日当たりが良さそうです。 ただし、第一種低層住居専用地域で、 建築する上での規制が厳しい地域です。 建ぺい率：40％ 容積率：80％ 厳しい！！ ただ、自分にだけ厳しいのではなく、 周辺全部が厳しいので、 住環境としては快適な地域になります。正式なものは、後日郵送してもらう手筈になっていますので、 ※ ？？？ ごじつ郵送？ なぜ？届き次第になってしまいますが、不足のもの等ありましたら、教えてください。 ※売買契約時点で 正式なモノとして、 重要事項説明書と契約書をもらって いるはずですが・・・。 ※この2つの資料を確認したかったです。 もし、この二つが後から郵送されると いうことであれば、きちんとした 売買契約が成されていません。 その不動産屋さんも 怪しい・・・ 大丈夫か？ ということになりますが。現地写真は自身で撮影したものがありませんので、一先ずグーグルマップのものを添付しました。 ※現地の状況については、これまでも 全国のどこであっても、いつも私自身が 現地をウロウロして調査しています。 （ もちろん グーグルで ） 住宅プラン作成する上で、書類資料だけ では見えない内容が各種ありますので、 現地調査は必須事項です。 そうする上で、例えば、お隣さんの 瓦屋根の家の住居表示が分かったりすれば、 事はスムーズに進みますが、 どうでしょうか？道路側のブロックは売主の方で撤去済みですが、隣家との境界フェンスは現状のままの引き渡しです。 至らない点もあるかと思いますが、これから一年間、宜しくお願いいたします。 ※土地の売買契約が問題ないと 私が確認できれば、 住宅建築の実行支援へ移行します。 その際に 振込口座をお知らせしますので、 「住宅建築 実行支援料：10万円/年」 を振り込んで頂いて、 「メール顧問会員」になり、 「住宅建築の実行支援」を開始します。 よろしく、お願いします。 メールをいただきました。2024.2.27マイホーム取得の実行支援のお願い 武田つとむ 様 初めまして。〇〇県〇〇市在住のOと申します。夫（50代）、私（40代）、子（小学生）、愛犬（10歳）３人＋1頭の家族です。 ※ワンちゃんの写真を送ってください。 O家のトップ写真にします。 （ 今回は仮のワンちゃん写真です ）3年ほど前、こちらのブログに出会いました。その時すでにマンションを購入して住んでおり、ババ抜きのババを引いてしまった！！と、ショックを受けたことを今でも思い出します… ※そうだったんですね。 ババをつかんでしまいましたか・・・。 悪徳業者のカモにされているマンションが、 全国に数えきれないほどあります。 彼らにとって 古くなるほど・・・ マンションは おいしくなります。そこから、戸建て購入を目指して貯蓄に励みました。 ※素晴らしい。何とか土地を現金購入する目処が立ち、 ※たった3年で？ 素晴らしい♪今年に入ってから不動産屋を回って、100％希望通りとはいきませんが、気に入る土地と出会い、購入することになりました。 ※不動産は 100％満足ということはありません。 よりベターなところで妥協しましょう。手付金として1割の支払いは済ませており、来月下旬に残金の支払い予定です。 ※テキパキ 進めましたね。住宅建築の際は、ぜひ武田さんに支援をお願いしたい！と、ずっと思っていました。 ※その思いは・・・ 妻だけでなく 夫も 同じですか？依頼されている方も増えてきましたし、武田さんのお体への負担もあるかと思いますが、 ※あ、体は特に何もありません。 ジョギングやウエイトトレーニング ができる、普通の体です。マイホーム取得の実行支援をお願いしたく、メールいたしました。ご検討のほどよろしくお願いします。 ※もちろん OKです。 くどいようですが、このご希望は、 ご夫婦共有の意思ですよね？ であれば、もちろん OKです。 できるだけ多くの方々へのお手伝いの 様子を記事にすることで、 一般の読者の皆さんにも目を覚まして もらうのが、私のライフワークです。 なので、実行支援の様子を記事にする ことが前提です。 記事には掲載しないで という場合は、 お受けできません。 それで よろしければ、 今後ともよろしくお願いいたします。 マイホーム取得の実行支援は、 「不動産購入」3万円/年、 「住宅建築」10万円/年です。 Oさんの場合は、土地は自分で購入済み、 住宅建築の10万円/年だけです。 同じ内容のマイホーム建築でも、 建築価格は 建築業者によって、 数百万円もの差になるのが普通です。 さあ！ これから驚きの体験をしましょう！ 当初から業者を決めて進めると、 数百万円の損に気づくことはありません。 実は・・・ 午後からパソコンがおかしくなって、 記事が書けなくなりました。 やっと復旧して、今の記事アップです。 ①ワンちゃんの写真 ②土地の資料 を頂いた上で進めていくことになります。 よろしく、お願いいたします。売主さんは法人で 遠方だった べ。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/03/04
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土地資料 添付します これでで大丈夫ですか？
正式なモノは、後日郵送してもらうことになっています。 ※え？ 契約した時点で、正式なモノ をもらっているはずですが・・・。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ ※O家の わんこ。〇メール顧問会員希望のOさん（50代） （ 相談：住宅建築 実行支援 ）2024.2.27 住宅建築 実行支援 申し込み。メールをいただきました。2024.2.29武田つとむ 様 Oです。返信が遅くなり申し訳ありません。 ブログに載っていることに感激したのも束の間で、わんこの写真という予想外の難題に苦戦しておりました！ ご心配されていた夫のことですが、実行支援をお願いすることは夫婦間で相談済みですし、ブログで公開されることについても夫から了承を得ております。ご安心ください。 ※安心しました。土地の資料は、添付したもので大丈夫でしたでしょうか？ ※物件情報と公図と地積測量図（の一部） の3つの資料と、現地写真一枚を 添付していただきました。 約50坪の土地で 約3000万円です。 坪60万円の場所柄のようです。 南側に 幅員6ｍの道路があって、 日当たりが良さそうです。 ただし、第一種低層住居専用地域で、 建築する上での規制が厳しい地域です。 建ぺい率：40％ 容積率：80％ 厳しい！！ ただ、自分にだけ厳しいのではなく、 周辺全部が厳しいので、 住環境としては快適な地域になります。正式なものは、後日郵送してもらう手筈になっていますので、 ※ ？？？ ごじつ郵送？ なぜ？届き次第になってしまいますが、不足のもの等ありましたら、教えてください。 ※売買契約時点で 正式なモノとして、 重要事項説明書と契約書をもらって いるはずですが・・・。 ※この2つの資料を確認したかったです。 もし、この二つが後から郵送されると いうことであれば、きちんとした 売買契約が成されていません。 その不動産屋さんも 怪しい・・・ 大丈夫か？ ということになりますが。現地写真は自身で撮影したものがありませんので、一先ずグーグルマップのものを添付しました。 ※現地の状況については、これまでも 全国のどこであっても、いつも私自身が 現地をウロウロして調査しています。 （ もちろん グーグルで ） 住宅プラン作成する上で、書類資料だけ では見えない内容が各種ありますので、 現地調査は必須事項です。 そうする上で、例えば、お隣さんの 瓦屋根の家の住居表示が分かったりすれば、 事はスムーズに進みますが、 どうでしょうか？道路側のブロックは売主の方で撤去済みですが、隣家との境界フェンスは現状のままの引き渡しです。 至らない点もあるかと思いますが、これから一年間、宜しくお願いいたします。 ※土地の売買契約が問題ないと 私が確認できれば、 住宅建築の実行支援へ移行します。 その際に 振込口座をお知らせしますので、 「住宅建築 実行支援料：10万円/年」 を振り込んで頂いて、 「メール顧問会員」になり、 「住宅建築の実行支援」を開始します。 よろしく、お願いします。 メールをいただきました。2024.2.27マイホーム取得の実行支援のお願い 武田つとむ 様 初めまして。〇〇県〇〇市在住のOと申します。夫（50代）、私（40代）、子（小学生）、愛犬（10歳）３人＋1頭の家族です。 ※ワンちゃんの写真を送ってください。 O家のトップ写真にします。 （ 今回は仮のワンちゃん写真です ）3年ほど前、こちらのブログに出会いました。その時すでにマンションを購入して住んでおり、ババ抜きのババを引いてしまった！！と、ショックを受けたことを今でも思い出します… ※そうだったんですね。 ババをつかんでしまいましたか・・・。 悪徳業者のカモにされているマンションが、 全国に数えきれないほどあります。 彼らにとって 古くなるほど・・・ マンションは おいしくなります。そこから、戸建て購入を目指して貯蓄に励みました。 ※素晴らしい。何とか土地を現金購入する目処が立ち、 ※たった3年で？ 素晴らしい♪今年に入ってから不動産屋を回って、100％希望通りとはいきませんが、気に入る土地と出会い、購入することになりました。 ※不動産は 100％満足ということはありません。 よりベターなところで妥協しましょう。手付金として1割の支払いは済ませており、来月下旬に残金の支払い予定です。 ※テキパキ 進めましたね。住宅建築の際は、ぜひ武田さんに支援をお願いしたい！と、ずっと思っていました。 ※その思いは・・・ 妻だけでなく 夫も 同じですか？依頼されている方も増えてきましたし、武田さんのお体への負担もあるかと思いますが、 ※あ、体は特に何もありません。 ジョギングやウエイトトレーニング ができる、普通の体です。マイホーム取得の実行支援をお願いしたく、メールいたしました。ご検討のほどよろしくお願いします。 ※もちろん OKです。 くどいようですが、このご希望は、 ご夫婦共有の意思ですよね？ であれば、もちろん OKです。 できるだけ多くの方々へのお手伝いの 様子を記事にすることで、 一般の読者の皆さんにも目を覚まして もらうのが、私のライフワークです。 なので、実行支援の様子を記事にする ことが前提です。 記事には掲載しないで という場合は、 お受けできません。 それで よろしければ、 今後ともよろしくお願いいたします。 マイホーム取得の実行支援は、 「不動産購入」3万円/年、 「住宅建築」10万円/年です。 Oさんの場合は、土地は自分で購入済み、 住宅建築の10万円/年だけです。 同じ内容のマイホーム建築でも、 建築価格は 建築業者によって、 数百万円もの差になるのが普通です。 さあ！ これから驚きの体験をしましょう！ 当初から業者を決めて進めると、 数百万円の損に気づくことはありません。 実は・・・ 午後からパソコンがおかしくなって、 記事が書けなくなりました。 やっと復旧して、今の記事アップです。 ①ワンちゃんの写真 ②土地の資料 を頂いた上で進めていくことになります。 よろしく、お願いいたします。土地は現金購入！ さあ！ 住宅建築！ だべ。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/03/01
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現金で土地を買おうと お金を貯めました！
売買契約しました！来月（3月）残金決済です♪ ※素晴らしい！！ 土地は 現金で買わなくっちゃ。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇メール顧問会員希望のOさん（50代） （ 相談：ライフプランニング ）2024.2.27 住宅建築 実行支援 申し込み。メールをいただきました。2024.2.27マイホーム取得の実行支援のお願い 武田つとむ 様 初めまして。〇〇県〇〇市在住のOと申します。夫（50代）、私（40代）、子（小学生）、愛犬（10歳）３人＋1頭の家族です。 ※ワンちゃんの写真を送ってください。 O家のトップ写真にします。 （ 今回は仮のワンちゃん写真です ）3年ほど前、こちらのブログに出会いました。その時すでにマンションを購入して住んでおり、ババ抜きのババを引いてしまった！！と、ショックを受けたことを今でも思い出します… ※そうだったんですね。 ババをつかんでしまいましたか・・・。 悪徳業者のカモにされているマンションが、 全国に数えきれないほどあります。 彼らにとって 古くなるほど・・・ マンションは おいしくなります。そこから、戸建て購入を目指して貯蓄に励みました。 ※素晴らしい。何とか土地を現金購入する目処が立ち、 ※たった3年で？ 素晴らしい♪今年に入ってから不動産屋を回って、100％希望通りとはいきませんが、気に入る土地と出会い、購入することになりました。 ※不動産は 100％満足ということはありません。 よりベターなところで妥協しましょう。手付金として1割の支払いは済ませており、来月下旬に残金の支払い予定です。 ※テキパキ 進めましたね。住宅建築の際は、ぜひ武田さんに支援をお願いしたい！と、ずっと思っていました。 ※その思いは・・・ 妻だけでなく 夫も 同じですか？依頼されている方も増えてきましたし、武田さんのお体への負担もあるかと思いますが、 ※あ、体は特に何もありません。 ジョギングやウエイトトレーニング ができる、普通の体です。マイホーム取得の実行支援をお願いしたく、メールいたしました。ご検討のほどよろしくお願いします。 ※もちろん OKです。 くどいようですが、このご希望は、 ご夫婦共有の意思ですよね？ であれば、もちろん OKです。 できるだけ多くの方々へのお手伝いの 様子を記事にすることで、 一般の読者の皆さんにも目を覚まして もらうのが、私のライフワークです。 なので、実行支援の様子を記事にする ことが前提です。 記事には掲載しないで という場合は、 お受けできません。 それで よろしければ、 今後ともよろしくお願いいたします。 マイホーム取得の実行支援は、 「不動産購入」3万円/年、 「住宅建築」10万円/年です。 Oさんの場合は、土地は自分で購入済み、 住宅建築の10万円/年だけです。 同じ内容のマイホーム建築でも、 建築価格は 建築業者によって、 数百万円もの差になるのが普通です。 さあ！ これから驚きの体験をしましょう！ 当初から業者を決めて進めると、 数百万円の損に気づくことはありません。 実は・・・ 午後からパソコンがおかしくなって、 記事が書けなくなりました。 やっと復旧して、今の記事アップです。 ①ワンちゃんの写真 ②土地の資料 を頂いた上で進めていくことになります。 よろしく、お願いいたします。土地は現金購入！ さあ！ 住宅建築！ だべ。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/02/27
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不動産屋選びのポイントを 教えて下さい
不動産屋選びは重要だと感じました。 ※そうですね。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇メール顧問会員のKさん（50代） （ 相談：ライフプランニング ）2023.3.13 新規 顧問会員申し込み。2023.6.26 現状診断 終了。2024.2.19 土地購入 実行支援料 3万円 入金メールをいただきました。2024.2.27武田先生 Kです。メール遅くなりました。先々週末、親子3人で1つめの不動産屋を訪ねてまいりました。 ※ごくろうさまでした。希望を伝えいくつか物件を出してもらいましたが、希望のエリアは（予想通り）値段がお高め。 ※だいたい そういうことになります。予算5000万では狭い土地しかありませんでした。 ※あれ？ 作成したシミュレーションでは、 土地予算は4000万円でした。あとでGoogleストリートビューで確認すると、結構な斜面に位置していものも多かったです。 ※都会の物件って、本当に厳しい状況 のモノが非常に多いですよね。 （ 田舎の盛岡とは違い過ぎます ） しかし 今は 本当に便利ですよね。 交通費をかけて現地に行かなくても 自宅で座ったまま 確認できます。 私も メール会員に相談された土地を 見に、何度もグーグルビューで あちこちの現地へ行きました。平屋にしたいのは、老後を考えて（階段の昇り降りがしんどくなる）のことなのに、駅やバス停から坂道をどんどん登って、門を入ってから急な階段の先に玄関があるような場所は避けたいなと思いました。 ※そうですよね。 家屋内は平面移動で快適であっても、 一歩外へ出ると急坂や階段ばかりでは、 将来は 外出がおっくうになりそうです。 狭くても 周囲が平らな土地に 2階建てを建てて住む方がまだマシです。これは、エリア選択から考えなおした方がいいかもしれません。紹介された物件には、旗竿地や図面上は道路に広く面しているように見えるけど 全面石垣+細い階段など、注意を要するものも少なからずありました。 ※はい、不動産には 図面や資料だけからは 分からない部分が少なからずあります。 現地確認は 必須です。ところで、このメールを書いているあいだに、先週末妻がひとりで別の不動産屋に行き、情報収集してきましたので、それについても触れます。先の不動産屋は全国チェーン店にたいし、こちらは市内近隣区限定のチェーン店です。平屋希望を伝えたところ、50坪だと建ぺい率60%は欲しいですねとのこと（同感）。 ※はい、そんな感じですね。ただ平屋だと道路から中が丸見えになりがちなので、斜面に階段状の土地や、旗竿地などが逆に適している場合もある、と言われたそうです（うーん）。 ※この説明は うさんくさい です。 なんとか 売れ残っている旗竿地を 売りさばきたい営業トークにしか 聞こえません。 「平家だと道路か中が丸見え」 なことはありません。 これが正しければ、2階建てだって 1階のリビングやダイニングキッチンが 「道路から丸見え」 になることになります。 現実には、そんなことはないですよね。 なぜか？ 一般的な家の1階の床面は・・・ 外の地面より 約50㎝高くなっています。 2階建てだろうが平家だろうが、 家の中にいる人からは、 「道路を歩く人を見下ろす」 そんなポジションになります。 普通に建築する家が、道路から 家の中が丸見えになることはありません。 2～3年前のメール顧問会員の マイホーム建築の実行支援の際に・・・ 2階建ての2階は子供部屋で 夫婦の寝室は1階 という計画でした。 その寝室の窓の計画で・・・ 天井に近い高い位置に横長の窓にしたい という とんでもない希望を頂きました。 （ 寝室廻りの3面は ほぼ壁！に ） その理由は？ そうです、今回の不動産屋と同じセリフ、 「道路からのぞかれるから」 でした。 希望通りに プラン作成すると、 とんでもない 窓無しのひどい外観の家、 とんでもない 密閉空間の寝室、 になるところでした。 もちろん、計画段階で理解して頂いて、 まともなプランになりました。こちらでもらった資料はこれから確認となりますが、お店が持っている情報量は比較的多い印象のようです。 不動産屋選びは重要だと感じます。選び方のポイントなどあれば教えていただけたらと思います。 ※結論から言うと・・・ 不動産屋さんを選んでしまっては いけません。 情報源を限定してしまってはいけません。 広いエリアで大々的にやっている 不動産屋だろうが、 地域限定の不動産屋だろうが、 自分たちの希望に近い物件が出てくる 可能性に 大差はありません。 できるだけ多くの不動産屋さんと 積極的に接触して、こちらの存在を しっかり認識してもらいましょう。 本気で探していることをしっかり 認識してもらいましょう。 もちろん 連絡先を伝えておいて、 新物件が出次第 連絡が来るという 状況づくりをしておきましょう。 ただし、不動産屋さんも玉石混交。 中には うさん臭い人物や、 この人とは相性が良くないなという 人物もいたりします。 そういう人とは付き合わない方がいい ので、それっきりにしましょう。 いずれにしても、広く網を張る作業を しばらくは続けましょう。 できるだけ多くの不動産屋さんと接触して 希望の魚が入るのを待つ「地引網」。 不動産は 半年待っても1年待っても 全くいい物件が出てこないこともあれば、 逆に、数日後に ドンピシャ物件が出現！！ なんてこともある世界です。 いざという時に慌てないないように、 融通の利くお金、手付金用のお金は、 常に準備しておきましょう。 手付金のお金は、一般的には100万円とか 物件価格の1割弱とか ですが、 そちらの方では どうなのか？ 不動産屋さんと接触するたびに 確認しておいてください。 不動産屋さん廻り、頑張りましょう！週末に不動産屋さんへ・・・というお話でしたが2024.2.20 ※先週末は不動産屋さんへ行きました？ 不動産屋さんと面談して、 物件情報をもらいましたか？ あるいは、 物件見学に行ってきましたか？ 実行支援料もいただいたし、 どんどん具体的に相談してください。 物件そのものとか・・・ 不動産屋さんの説明とか・・・ 不明な部分、気になる部分があったら、 どんどん私を利用して下さい。 ご連絡をお待ちします。メールをいただきました。2024.2.16武田先生 Kと申します。昨年は、生活設計シミュレーション並びにマイホーム取得シミュレーションを作成いただき、まことにありがとうございました。 ※オール現金の住宅取得♪ でした。武田先生にはじめてコンタクトをとってから来月でちょうど1年になります。 ※去年の3月からの メール顧問会員です。マイホームを土地取得から考えていることは、以前ご相談した通りですが、ようやく重い腰を上げてこの週末不動産業者に行く予定です。 ※うわ！ いよいよ・・・。プロ相手ではなかなか我々夫婦だけではこころもとないため、ご支援いただきたく、お願い申し上げます。 ※了解しました。しっかりお手伝いします。 着実に 作業を進めましょう。 マイホーム取得の実行支援は、 「不動産購入」3万円/年、 「住宅建築」10万円/年です。 3万円を振り込みいただいた上で、 何なりとご相談ください。 （ 不動産屋さんとの手続きの流れや、 もらった資料で不明な部分等々 ） まだ法人口座は そのままですので、 前回と同じ口座に振り込んでください。 よろしく、お願いします。 マイホーム取得シミュレーションにあたり、まず「資金計画概算」を作成しました。2023.9.1 ※土地込みで現金建築の予定です。 土地：4000万円、建物：3000万円、 あとは諸費用を加えて 総額になります。 ※「諸費用」って、こんな感じでかかる ものなんですよ。 「引越代」なんかも入っていますが、 けっこう大きな金額になります。 住宅ローンをフルに借りる人なんかは、 もっともっと とんでもない消費用の額に なります。 予備知識としてしておきましょう。 Kさんには マイホーム取得シミュレーションを、 メール添付で送ります。マイホーム取得のシミュレーション作成中に、たまたま気付きました。2023.9.1 ※6月に作成した「現状診断」の 「遺族年金等の計算」のページに誤りが ありました。（ 17ページ ） 当事務所では、夫婦それぞれの 死亡保障必要額を計算する際には、 現時点の他に 教育費がかかりそうな時期 の2つの時点を採用しています。 K家の場合は、現時点と15年後です。 「現状診断」時点の夫の年齢は 53歳ですが、 15年後は68歳で、すでに 自分の老齢年金を満額受け取っています。 並行して 老齢基礎年金を受給することは できません。 6月の「現状診断」では、受給できるような 資料作成をしていました。 訂正して お詫びします！！ 関連して、4ページほどの差し替えが発生 しました。新たな「現状診断」として、 添付して送ります。よろしくお願いします。メールをいただきました。2023.8.31武田先生 お世話になっております、メールありがとうございました。マイホームを購入したいと勢いづいたものの、私たちが住みたいと思える地域のうち、どのあたりなら手が届くのだろうかなど、少しでもリアルな設定を考えているうちに、時間が経ってしまいました。 第二子については自分でシミュレーションすることにして、マイホームシミュレーションのみをご依頼させていただきます。ヒアリングシートを添付いたしますので、何卒よろしくお願いいたします。 ※来年 土地を手に入れて、再来年 住宅建築！ といった感じでしょうか？ 楽しみですね♪ 諸費用についてですが、 現金建築の場合 かなり安く済むのは事実ですが、 いくら何でも、50万円はあり得ません。 土地購入の際の仲介手数料だけでも、 百万円台になります。 「資金計画概算」を作成して、 かかってくる費用を具体的に示します。なお、妻の希望により、平屋を考えています。平屋ですと建築費用の坪単価は100万円より多く考えたほうがよいでしょうか。 ※30坪の平家と 30坪の総二階とでは、 当然 平家の方が 高額になります。 ただ、建物内で暮らす感じは、平家の方が かなりゆったり広さを感じます。 その裏返しで、建物周囲の敷地の余裕や、 隣地建物からの離れの長さは、 総二階の建物の方が 有利になります。間取りまではまだ考えておりませんが、 ※間取りは、土地が決まってからでないと、 具体的に考えることはできません。 たまに、 「理想の間取りを考えたのですが、 この間取りに会う土地はありませんか？」 なんて言う人に出会いますが、本末転倒です。夢を可視化すると入りきらないかもしれません。 以上、よろしくお願いいたします。 ※必要な間数を考えるとか、 キッチンの形式はどうするとか、 のようなことを検討するのはいいですが、 まだ 土地も決まっていないのに、 「間取りプランを作り上げる」 ような作業は、 確実に無駄な くたびれもうけに終わります。 佐々木FP、 事務所の本などの型付け作業をしていましたが、 本日より K家のマイホーム取得の 生活設計作業を開始しました。 「資金計画概算」作成 ⇒ 武田FPチェック。 「住宅取得後のCF表作成」作業開始。 明日には、 夫婦それぞれの「死亡保障必要額計算」 も含めて、シミュレーションを終了予定です。 お楽しみに・・。K家の年金計算例を掲載します。2023.6.30 ※夫婦それぞれがもらう年金以外に、 おまけでもらえる年金もありますので、 理解しておきましょう。 夫婦で10歳差がある場合は、 以下のようになります。 ※この年金額を キャッシュフロー表に反映 させると、以下のようになります。 ※そもそも 夫婦それぞれの年金額の計算は、 どのようにするか？ K家の夫と妻、それぞれの計算事例をを 掲載します。 ※参考にして、自分たちの年金も計算して みることを お勧めします。生命保険加入の全体像が見えました。2023.6.28《 加入生命保険一覧表 》過去の顧問会員の事例を掲載します。K家。 ※参考にして、自分たちの生命保険も 整理整頓してみましょう。 結局、どれだけ 得をするのか？ あるいは、どれだけ お金を失うのか？ 全体像を確認してみましょう。 ※このまま継続すれば、 保険料総額は、406万円です。 給付金総額は、0万円です。 差し引き、406万円のお金を失います。メールをいただきました。2023.6.27武田先生 佐々木先生現状診断を作成頂きありがとうございました。早速プリントアウトしましたので、まずは妻とともに読み解きたいと思います。家の購入と第二子をもうけるかどうかが、私たちの目下の課題ですので、現状診断を理解つつイメージをしたいと思います。以上、よろしくお願いします。 ※20ページの小冊子「現状診断」、 ご夫婦で しっかり 内容を理解して下さい。 キャッシュフロー表とグラフは 以下の ようになりました。 赤ちゃんがいますが、夫婦ともに死亡保障 は不要（生命保険は不要）です。 なぜ不要なのか？ しっかり理解しましょう。《 K家 50代：子供1人 》2023年6月 ※子供1人3人家族のキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※同じく キャッシュフロー表。左が現役、右が老後。 読者の皆さんも 参考にして 作成してみましょう。 黄色のワクが、子供にかかる費用部分です。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※子供がいる時期の 死亡保障必要額、 どうなるか？ きちんと検証してみましょう。 まず、夫は・・？ ※そして、妻は・・？ ※夫婦の「死亡保障必要額の推移」をグラフで 見てみましょう。 ※このケースでは・・ 子供がいても、フルタイムの共稼ぎなら、 死亡保障が不要なことが分かります。 つまり、生命保険に加入して お金を失う 必要がない・・ということです。 周囲の人たちが加入しているので自分達も 加入していないと不安、 なんて思う人は 大金を失う事になります。「現状診断」の資料を作成中です。2023.6.22 ※佐々木FPが作業を進めています。 約20ページのオリジナル小冊子になります。 今週中になんとか というところでしたが、 固く見て、作業終了は 月曜日の予定です。 楽しみに お待ちください。ヒアリングシートの整理整頓を終え、「再ヒアリング」として送りました。2023.6.13 ※佐々木FPが整理整頓した資料を ちらっと見せてもらいましたが、 夫婦それぞれ共済系の生命保険に加入 しています。 このまま継続すれば、払込保険料総額 （ 失うお金 ）は 400万円になります。 夫婦の年収は、フルで働けば それぞれが 1千万円以上です。 私たち日本の住民は、全員が 強制の 「医療保険」に加入刺させられています。 ※健康保険や介護保険が医療系の保険で、 強制加入です。 もちろん 掛け捨てで 損をすることになりますが、 強制の相互扶助だから しょうがありません。 具体的に 生涯で いくら払うでしょう？ 年収次第ですが、けっこう大きな金額になります。 ※Kさん夫妻は、フルで働けば それぞれが 1000万円以上の年収です。 ということは、 これから夫婦それぞれが 2千数百万円の保 険料を生涯で払います（お金を失います）。 立派なマイホームが建つお金です。 もちろん保険だから、当然 掛け捨てです。 それだけのお金を払うのですから、 保障は本当に至れり尽くせり、充実しています。 十分すぎるほどの保障内容です。 （ が、大半の人が大損することで成り立つ ） なのに、さらに民間の医療保険でお金を失いますか？ さもない保障内容のためにお金を入れますか？ Kさん夫妻のこくみん共済等の保険料総額は 400万円になります。 このお金があれば、何十回でも病気になれます。 病気にならなければ お金が残ります。 医療保険に払うお金は貯蓄した方が確実にお得。メールを頂きました。2022.6.12武田先生 佐々木先生 お世話になっております。資料や忘れていた資産などの情報を集めるのにかなり時間を要してしまいましたが、ひとまず記載しましたのでヒアリングシートと資料をお送りします。現状診断のほどよろしくお願いいたします。 ※いきなり「現状診断」にはなりません。 まず、いただいた資料の整理整頓作業を行い、 不明な部分や おかしな部分の確認のための 「再ヒアリング」を行います。去年5月に第一子をさずかり、1年以上の休職期間を経て今年の4月から妻が週3日の時短勤務で復職しました。妻の勤務日は子供は近くの保育園に預けています。私はほぼ定時帰りとなり残業代が見込めなくなっています（賞与も減るでしょう）。育児のための出費もかさみ、一昨年と去年と今年とでは収入・支出とも異なる数字になるかと思います。それに加え、去年度は家計簿がおそろかになって、今回記入の支出の内訳がかなりアバウトな数字になってしまっています。今年の4月分からは家計簿をつけようとしており、まだ追いついていませんが、なんとか挽回しようとしています。私の「ねんきんネット」の情報ですが、日曜は休みで取得できなかったので、今年1月に申請した古いものをつけています。後日最新のものをお送りします。妻の分は、日本年金機構の被保険者記録照会で郵送された書類で代えています。妻が小規模企業共済に加入しており、どこに記載してよいかわかりませんでしたので、加入日や掛金などがわかる資料だけつけております。私の令和5年度住民税特別徴収通知書は、まだ手元になく、6月末に配られるそうです。受け取り次第、写しをお送りします。以上、よろしくお願いします。 ※本日、佐々木FPが作業着手しました。 明日には整理整頓を終えて、 「再ヒアリング」として送る事ができそうです。 がんばりましょう！メールを頂きました。2022.3.13武田先生 はじめまして。 Kと申します。メール顧問会員に申し込みいたします。〇相談内容 去年子供が生まれたので、これを契機に 生活設計をきちんと立て、将来にそなえたいと 考えています。 心配なのは、私たちが高齢夫婦であることです。 また、高齢出産であったために、 今後の子供の教育資金、住宅購入、老後資金 について不安に思っています。 ※はい、当然の不安です。 短い期間の中に お金がかかることが 次々と出てきます。 不安材料の一つとして、夫である私が高齢で あと7年で定年となり、嘱託社員になれたと しても給料が半減します。 ※「子供が産まれたばかり」 「あと7年で定年、嘱託で給料半減」 大変な状況です。 妻は現在休職中で、4月より時短勤務での復職と なりますが、いつからフルタイムに移行すべきか 悩んでいます。 ※フルタイムで働き始める時期によって その後の人生がどうなっていくか？ シミュレーションしてみましょう。 復職後の状況にもよりますが、 第2子出産もあるかもしれません。 ※おっ、そうですか。 今後どういうふうに、お金を使っていけば良いか を相談させていただきたいと思います。 ※はい、キャッシュフロー表を作ってみれば、 色々なシミュレーションを試してみる ことができます。 これまで、妻の勤務先の福利厚生の制度を利用して 紹介を受けた2箇所の無料FPの個別相談に同席 しましたが、 ※「勤務先の福利厚生制度」も考え物で、 たいていの場合は、保険業界等が入り込んでいて、 新規顧客獲得のための「装置」になっている のが現実です。 なんで「無料で個別相談」できているのか？ ちょっと考えt見れば 分かることで、 「無料」でありがたいのは 保険業界の方です。 （ ありがたいのは「客」ではない ） 何と言っても「新規客」がタダで向こうから ホイホイとやって来てくれます。 お金をかけずに「新規客獲得」ができます。 ホイホイ 行く方も 行く方 です。 保険販売が中心で、夫婦それぞれの提案を受けましたが、 結局ふたりとも契約しませんでした。 ※「保険販売」は当たり前のことです。 そんなことは、行く前から織り込み済みで なくてはいけません。 結局 契約しなかったのは、正解です。 最初から 行かなければ、もっと正解です。 私は保険で資産運用することに違和感を持っていて、 ネットで調べているうちに 武田先生のホームページに出会いました。 ※保険は 相互扶助の仕組みです。 皆の助け合いの仕組みです。 わずかなお金で万が一に備えることができる、 素晴らしい仕組みです。 が、加入者が皆で少しずつ損をする仕組みです。 万が一でもないことも含めて 生活全般を 保険に頼ってしまうと、 僅かなお金が積もり積もって 数百万円とか、 一千数百万円とかの大金を失います。 保険以外に対応できない事に限って、 失うお金を覚悟の上で 加入しましょう。 火災、自動車、収入保障保険の3つです。 〇生活設計についての意識・夫： 子供が生まれ、将来家の購入を考えると、 キャッシュフローの裏付けのある生活設計が必要 と考えます。 キャッシュフローを作るにも、 それに従ってお金を使うにも、 月々の支出入の把握が重要になりますが、 とりまとめや振り返りができていないのが実情です ので、ここからきちんとできるようにしたいです。・妻： 生活設計は絶対しなきゃいけないと思う。 安心した老後、子供への充実した教育など、 ゆとりある暮らしをしていきたいと思っているので そのためには生活設計をちゃんと立てることが必要 だと切に思っています。 でも、どこからしたらいいのかわからない。 住宅も今後購入するとなると、 どれくらいの費用をあてたら良いのか、 などアドバイスが欲しいです。 ※一般的なケースに比較して、 かなり短い期間にまとまったお金が必要に なってきます。 生活設計は必須になるケースです。〇住所 略〇家族構成 夫：（ 50代・会社員 ） 妻：（ 40代・医療関係 ） 子：（ 赤ちゃん ） 以上、よろしくお願いします。 ※メール顧問会員になるための 案内を送りました。できるだけ多くの不動産屋さんと接触！ だべ。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/02/27
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無駄な仲介料を払わず 家を売買したいです
余計な仲介料はかけずに信頼できる不動産会社を通して ※ ん？？？ 意味不明です。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ ※K家のキャッシュフローグラフ。 ※K家のキャッシュフロー表。メールをいただきました。2024.2.232013年11月にメール会員として現状診断の資料作成を行って頂いたKと申します。 ※その当時は 長らくお待たせしました。 現状診断や生活設計では、 30数組の長い行列ができて 自分の番になるまで数か月でした。資料をもとに保険など全ての無駄を省き住宅ローンも残り200万ほどになりました。 ※素晴らしい。しかしマンション購入や変動金利に関しては運が良かっただけと感じておりもう少し早く武田様と出会えていれば、、、と思うところです。いずれにしましても武田様にはたいへん感謝しております。人生が変わりました!!有難うございました。 ※良かったです。一つ折り行ってマンション購入はリスクと承知でご相談があります。理由は長くなりますので省略させていただきますが現在所有しているマンションを売り隣の部屋を購入したいと思っています。 ※不思議な取引です。 「売主は自宅を売って隣りを買う」 となると、 「売ることになった理由は？」 根掘り葉掘り たずねられそうです。隣の部屋が現在売りに出されており所有者の方（以下Aさん）とは仲が良く売りに出されている事を知った私が購入意思がある事を伝えるとタイミングは私に合わせるのでクレームなどの心配が無くこのマンションに愛着がある私に是非買ってもらいたいとなりました。 ※そちらの売買は平穏に進みそうです。現在Aさんは大手不動産会社と専任媒介契約を結んでおり先日Aさんの紹介で担当営業マンに私の購入意思を伝えると基本的な説明もそこそこにすぐにでも売買契約するよう促され ※不動産屋さんにとっては 思いがけず「タナからぼた餅♪」です。私もAさんもあっけにとられ強い不信感が残りました。 ※不動産屋さんは「仲介料が両手♪！」 金額を想像しながら さっさと契約成立！ させたかったのでしょうね。その事もありAさんは今月25日で一旦専任媒介契約を白紙に戻すと言っております。 ※喜び過ぎて 突っ走ってしまった 不動産屋さん、大きな魚を逃がしました。私とAさんの希望は余計な仲介手数料などの費用はかけずに信頼できる不動産会社をとおして売買したいと考えています。 ※このくだりの部分は 意味不明です。 信頼できる不動産屋さんが仲介 すれば、 まともに仲介料を払う事になります。長文になってしまい恐縮ですが纏めますと ①現在所有しているローン残債200万の マンションを売って隣の部屋を購入したい ※200万円は完済してしまって、 抵当権設定登記も抹消しておきましょう。②Aさんとは知り合いのたも連携しながら お互い安心な不動産売買をしたい ※何も分からない素人どうしの取引なので、 安心な不動産売買とは真逆ですが・・・ （ 入居後のトラブルが不安 ） 売買契約書は、お互いが持っている 購入時の売買契約書を見本にして、 素人なりに作成しましょう。③年内に纏まった収入の目処があり 少し時間を待てば現在の住宅ローン完済 及びAさんの物件の一括購入も可能 ※それはいいことです。 買主が住宅ローンを利用する場合は、 銀行に「重要事項説明書」等の 提出を求められます。 素人どうしの売買契約で、 「重要事項説明書」の作製は不可能 なので、 住宅ローンを利用する売買の場合は、 不動産屋さんの仲介が無いと不可能です。④私もAさんも全く買い急ぎも売り急ぎもない ※不動産屋をいれない「素人同士の売買」 を行なう最低条件は、 「住宅ローンを利用しない」ことです。以上を踏まえて最善の売買方法は何か武田様のご意見をいただけると幸いです。 ※「よけいな仲介手数料は払わずに、 信頼できる不動産屋にお世話に」 なることは、不可能です。 （ 不動産屋さんが食べていけません ）なんだか ちょっと不安だべ・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/02/24
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不動産業界って 常識や正義が通じない世界？
横取りでもなんでもありなんだなと身にしみて感じました。 ※ ・・。アクセス数の多かった過去記事を掲載中です。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむ〇元メール顧問会員のＩさん（30代） （相談：ライフプランニング）2016.2.15 現状診断 終了。2016.4.6 住宅取得シミュレーション終了。現地を見ずに住宅建築は手伝えるか？大手ハウスメーカーの戸建て賃貸が★この住宅予算なら高額土地でも何とか住宅取得したら保険は減額 は ウソ★ 久しぶりに、メールをいただきました。武田様かなりお久しぶりになります。2015年末にメール顧問会員になり生活設計をお願いしましたIさん(30代)ことIです。（大きなバームクーヘンを贈りました、覚えてますか笑） ※バウムクーヘン食べたの、覚えています。 その節は、ごちそう様でした。この生活設計のおかげで人生がどうなるかすぐに確認できるおかげで無理な節約することもなく程よくお金を使いながら楽しく過ごせております。 ※はい、お金は使うためにあります。特に住宅取得シミュレーションの威力は凄くて、みかろーんを駆使し借人金、金利、繰上げ返済等がすぐに計算でき、ホント武田さんにお願いして良かったです。 ※生活設計資料、活用できているようです。なぜ今日メールしたかというと、本日のブログで上がっていた土地買い付け申し込み後の売主からの突然のキャンセルが、正に今の自分の状況とかぶったからです。 ※買付証明を提出しておきながら、 後から来た別の人に売ることになった ・・というお話でした。ブログの読者の方にも不動産業界ってなかなか一般常識が通用しないと言うことを知って頂きたいこともあります。 ※少しで儲かるように立ち回る、 そんな業者もいたりします。自分の状況ですが、注文住宅を考えていましたが土地が高額な地域なこともあり建売も視野に入れて住宅購入を考えていました。 ※建売・・？自分たちにとってかなり条件が良い建売物件があり、予算、銀行金利、繰上げ返済等はもちろん武田さんの住宅シミュで計算し、人生全く問題ないことを確認、覚悟して買い付け申し込み書を仲介業者を通して売り主に出しました。もちろん買い付けは一番手、契約日程は一週間後契約予定、金額は満額回答で出しましたが一つ条件を出しました。 ※建売の購入で条件を？買い付け申し込み後契約前にこちらで手配したホームインスペクションを入れることです。 ※・・ということは、建売ではなく、 中古住宅の購入ですね？ 建売住宅でホームインスペクション などということは、あり得ません。 注文住宅も、建売も、新築の住宅です。 前者は建て主の意向が反映される新築、 後者は買主決定前に建てられる新築です。 建売は注文住宅より、仕様やスペックが 少し劣るのが、一般的です。 売りやすい安い価格にするために・・。インスペクション結果次第では最悪キャンセルの恐れがありますから、契約も一週間後で少し遅い？（業界的に非常識なのかは分かりません）、 ※いやいや、買付証明を入れてから 1～2週間後の売買契約は、普通です。これが売主に嫌われたのでしょうか、 ※契約までの期間ではなく、 条件を付けられたことで、 「面倒くさいことを言う人だなぁ」 のような印象を持ったと思われます。次の日に条件なしの2番手買い付けが入ったとのことで、そちらを1番手に繰り上げ、申し込み1番のこちらは2番手にされ、現在1番手の方の動向を見守り中です。 ※ ・・。まあ本日のブログの方に比べて、こちらは1日程度の差ですのでほぼ同時と考えれば売主の判断も分からないこともないですが申し込みの順番なんてあってないようなもの、契約前であれば横取りでもなんでもありなんだなと身にしみて感じました。 ※簡単で単純な相手に売りたい ・・ということかもしれません。ホームインスペクションは手配していなかったのでまだ良いですが、手配して検査のあと売主にこれをやられたら10万円ほど無駄になっていた所です。売主の恐れるキャンセルのだって重大な瑕疵(建築法違反、雨漏りだらけ、基礎がひびだらけとか)でない限りするつもりもないのに、自分たちの作った家にそんな自信がないのかと残念に思ったりします。本日のブログの方に比べれば私のことは小さいことですが、不動産業界って一般常識とか正義とかそんなものは通じない世界なんだなと感じました。 ※業界全体がそういうことではなく、 中には、 あまりよろしくない業者もいたりする ・・ということですが、武田さんが現役のホームメーカー営業マンであった時も、やはりこんなことは日常茶飯事だったのでしょうか？ ※いくらなんでも、そんな・・ひどい 無法地帯ではありませんでした。と思ったらブログ更新、本日のブログの方上手く交渉できたようですね、凄いです。 ※昨日の記事のMさん（30代）のケースと、 Ｉさん（30代）のケースでは、 取引物件も、取引相手も、ちょっと違います。 Mさん（30代） 取引物件：建築条件付き土地（更地） 取引相手：不動産業者自身が売主 （ 不動産業者が数十万円儲けようとした ） Ｉさん（30代） 取引物件：中古住宅 取引相手：売主は個人、業者が仲介 （ 売主が条件付きの相手を煙たがった ） ※ホームインスペクションを 行なっている業者さんのHPより・・ホームインスペクションは、比較的短時間で可能な範囲で行う「一次診断」です。これは病院に例えるなら「健康診断」。外壁や基礎に不具合の 兆候は見られないか、室内に雨漏りの形跡はないかなどを目視で確認し、建物のコンディションをご依頼者さまにご説明するものです。壁や天井の中などの隠ぺいされている部分やリスクを払拭できない箇所は、破壊調査も含めた詳細な調査の検討も必要になるかもしれません。病院で言うなれば「精密検査」にあたります。ホームインスペクションでは、非破壊で確認できる範囲で建物のコンディションを見極め、「欠陥住宅ではないか？」「いつごろ、どこに、いくら くらいのお金がかかるのか？」「あと何年くらいもつのか？」などのアドバイスも含め、売買の判断材料とすることで、中古住宅取引のリスクを軽減することができるのです。おすすめのタイミングは「申し込み後、契約前」。なぜなら｢ホームインスペクションの結果、必要と判明した 修繕費用などを資金計画に組み込むことができる」「利害関係のない第三者からの セカンドオピニオンを購入の判断材料にできる」｢万が一、大きな問題が 見つかった場合には無条件で引き返せる」｢申し込みをしているため、原則と して他の方に買われる心配がない」ためです。 ※・・と、言っていますが、 Iさんは今回、他の方に買われそうです。不具合を知らずに契約・入居して、あとから発覚・・・という最悪の事態も避けられます。入居後に大がかりな修繕工事が必要なことが発覚し、資金がショートしてしまった、なんてケースも考えられるからです。《 マイホーム取得シミュレーション 》2016.4.6 ※キャッシュフローグラフ。 ※キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※読者の皆さんも、自分たちのCF表を マネをして作っておきましょう。 自分たちの将来が見えていれば、 やみくもな節約や、やみくもな貯蓄で、 生活の潤いを失うこともありません。 現役中から お金は有効に使いましょう。 お金は使うためにあります。 ※キャッシュフロー表：現役。 ※キャッシュフロー表：老後。次にマイホーム取得シミュレーション、こちらもCF表、CFグラフ見る限り何とかなりそうな結果で安心しました。 ※取得前のグラフと取得後のグラフ、 かなり違って見えます。 健全に貯蓄を増やしていくI家でさえ こんな感じになります。 「頭金ゼロなんて今は当たり前ですよ。」 業者の言いなりで 日常的に貯蓄の無いおバカさんが 衝動買い、・・自殺行為です。 頭金無しで家を買うな！ 生活設計の意識を持とう。死亡保障も計算上は多少発生していますが、働き方（収入）、生活費、レジャー等の見直しで「不要」にできそうな額で、相当額の死亡保障が必要かなと思っていたので驚きの結果です。 ※死亡保障必要額の推移は、 下のグラフのようになっています。 夫婦ともに必要額が発生している ように見えますが、 各費目の微調整等で何とかなる レベルなので、 無視していいレベルと考えます。《 死亡保障必要額の推移 》CF表、グラフを見る限りマイホームを取得してからもそれなりに貯蓄ができているので繰り上げ返済も可能な感じですが、武田さんも言われている通り、繰り上げ返済による貯蓄減少によって死亡保障が発生しそうですね。 ※その通り・・だと思います。 I家は小さな子がいますが、 夫婦ともに生命保険は不要です。 （現状診断の結果） ところが、マイホーム取得をして、 積極的な繰上返済をくり返すと、 死亡保障必要額が発生しそうです。 マイホーム取得以前は不要、 マイホーム取得以後は必要、 ということになります。 ・・ということは？ 「住宅取得をすれば、 団信に加入するので、 死亡保障額を減額できる。」 という「常識」とは逆です。 この「常識」は業界が作りました。 世間一般もその通り信用しています。 おバカさんです。（失礼！）今後は繰り上げ返済シミュレーションを自分でやってみてどの時期にローンを完済できそうか、その時期から自分たちに適切なローンは何年固定なのか 判断していきたいと思います。 ※キャッシュフロー表があれば、 人生の色々なことの 判断基準として使えます。また資金計画概算についても内容をしっかり理解していきたいですね。 ※マイホーム取得では・・ 工事費以外に何にいくらかかるか？ 理解した上で計画を進めたい。世の中一般的には資金計画も不動産屋、ハウスメーカー等におまかせで、自分たちでは余り理解していない人が多いのですかね？ ※契約の時に「諸費用分」として 200万円とかを預かり、 建物完成後に精算する ・・なんてやり方をしています。 もちろん、契約時点では 諸費用で何にいくらかかるか？ なんて分からないまま、 皆さん・・ハンコを押しています。その資金計画が自分たちに適切なのか分からないまま家を購入してしまうなんて本当に怖いです。作成して頂いた現状診断、生活設計シミュレーションは緻密で、我が家の状況を反映した生きたデータで本当素晴らしいものですね。もちろんそれを使う私たちも勉強は必要ですが、使えるようになれば人生を安心して生きて行くための「伝家の宝刀」です。まあこんな時間、手間暇をかけたものは保険屋さん、一般のFPの方は作らないでしょうね。 ※いや、違います。 「作れない」・・です。 彼らは本格的な生活設計を したことがないから。ぱぱっと作ったCF表でお客さんに説明して保険を売って手数料稼げれば良いのですからね。 ※はい、 本業は「生活設計」ではありません。 彼らの本業は「商品販売」です。しかし年間顧問料36000円（+バウムクーヘン2個）でここまでやって頂けるとは信じられない感じです。 ※おいしくいただきました。 「豊かな」バウムクーヘンでした。 全国のおいしいものが頂ける。 私の楽しみは、これだけです。武田さん、佐々木さんが資料作成にかけた労力を無駄にしない様にしっかりと使えるものにして行きたいです。今後もよろしくお願い致します。= ※「伝家の宝刀」、 使えば使うほど、自分のものになります。 我が家の『伝家の宝刀』を 磨き上げてください。 《 I家の概要：現状診断時点 》家族：3人。 30代会社員の夫、 30代専業主婦の妻、（後にパート） 赤ちゃん。相談：マイホーム・第2子・生命保険。住まい：社宅。（家賃：1.3万円）収入： 夫 561万円/年。 （手取り：448万円/年）貯蓄：1,254万円。負債：奨学金（無利子） 156.6万円 残債29万円。生命保険料：4万円/年 継続すれば、払込保険料総額：129万円。死亡保障必要額： 現時点 10年後 夫－2,739万円 －1,511万円 妻－4,119万円 －3,234万円 「必要資金」から「手当可能資金」を 引いた結果ですので、 －（マイナス）は保障不要ということです。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の 個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/02/21
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不動産屋さんとは 面談してきましたか？
土地購入の実行支援料3万円/年、入金になりました。 ※ありがとうございました。自分の頭で考える生活設計。1球FP技能士 武田 つとむ子猫とヒヨコ。 STOP WAR！ STOP PUTIN！〇メール顧問会員のKさん（50代） （ 相談：ライフプランニング ）2023.3.13 新規 顧問会員申し込み。2023.6.26 現状診断 終了。2024.2.19 土地購入 実行支援料 3万円 入金週末に不動産屋さんへ・・・というお話でしたが2024.2.20 ※先週末は不動産屋さんへ行きました？ 不動産屋さんと面談して、 物件情報をもらいましたか？ あるいは、 物件見学に行ってきましたか？ 実行支援料もいただいたし、 どんどん具体的に相談してください。 物件そのものとか・・・ 不動産屋さんの説明とか・・・ 不明な部分、気になる部分があったら、 どんどん私を利用して下さい。 ご連絡をお待ちします。メールをいただきました。2024.2.16武田先生 Kと申します。昨年は、生活設計シミュレーション並びにマイホーム取得シミュレーションを作成いただき、まことにありがとうございました。 ※オール現金の住宅取得♪ でした。武田先生にはじめてコンタクトをとってから来月でちょうど1年になります。 ※去年の3月からの メール顧問会員です。マイホームを土地取得から考えていることは、以前ご相談した通りですが、ようやく重い腰を上げてこの週末不動産業者に行く予定です。 ※うわ！ いよいよ・・・。プロ相手ではなかなか我々夫婦だけではこころもとないため、ご支援いただきたく、お願い申し上げます。 ※了解しました。しっかりお手伝いします。 着実に 作業を進めましょう。 マイホーム取得の実行支援は、 「不動産購入」3万円/年、 「住宅建築」10万円/年です。 3万円を振り込みいただいた上で、 何なりとご相談ください。 （ 不動産屋さんとの手続きの流れや、 もらった資料で不明な部分等々 ） まだ法人口座は そのままですので、 前回と同じ口座に振り込んでください。 よろしく、お願いします。 マイホーム取得シミュレーションにあたり、まず「資金計画概算」を作成しました。2023.9.1 ※土地込みで現金建築の予定です。 土地：4000万円、建物：3000万円、 あとは諸費用を加えて 総額になります。 ※「諸費用」って、こんな感じでかかる ものなんですよ。 「引越代」なんかも入っていますが、 けっこう大きな金額になります。 住宅ローンをフルに借りる人なんかは、 もっともっと とんでもない消費用の額に なります。 予備知識としてしておきましょう。 Kさんには マイホーム取得シミュレーションを、 メール添付で送ります。マイホーム取得のシミュレーション作成中に、たまたま気付きました。2023.9.1 ※6月に作成した「現状診断」の 「遺族年金等の計算」のページに誤りが ありました。（ 17ページ ） 当事務所では、夫婦それぞれの 死亡保障必要額を計算する際には、 現時点の他に 教育費がかかりそうな時期 の2つの時点を採用しています。 K家の場合は、現時点と15年後です。 「現状診断」時点の夫の年齢は 53歳ですが、 15年後は68歳で、すでに 自分の老齢年金を満額受け取っています。 並行して 老齢基礎年金を受給することは できません。 6月の「現状診断」では、受給できるような 資料作成をしていました。 訂正して お詫びします！！ 関連して、4ページほどの差し替えが発生 しました。新たな「現状診断」として、 添付して送ります。よろしくお願いします。メールをいただきました。2023.8.31武田先生 お世話になっております、メールありがとうございました。マイホームを購入したいと勢いづいたものの、私たちが住みたいと思える地域のうち、どのあたりなら手が届くのだろうかなど、少しでもリアルな設定を考えているうちに、時間が経ってしまいました。 第二子については自分でシミュレーションすることにして、マイホームシミュレーションのみをご依頼させていただきます。ヒアリングシートを添付いたしますので、何卒よろしくお願いいたします。 ※来年 土地を手に入れて、再来年 住宅建築！ といった感じでしょうか？ 楽しみですね♪ 諸費用についてですが、 現金建築の場合 かなり安く済むのは事実ですが、 いくら何でも、50万円はあり得ません。 土地購入の際の仲介手数料だけでも、 百万円台になります。 「資金計画概算」を作成して、 かかってくる費用を具体的に示します。なお、妻の希望により、平屋を考えています。平屋ですと建築費用の坪単価は100万円より多く考えたほうがよいでしょうか。 ※30坪の平家と 30坪の総二階とでは、 当然 平家の方が 高額になります。 ただ、建物内で暮らす感じは、平家の方が かなりゆったり広さを感じます。 その裏返しで、建物周囲の敷地の余裕や、 隣地建物からの離れの長さは、 総二階の建物の方が 有利になります。間取りまではまだ考えておりませんが、 ※間取りは、土地が決まってからでないと、 具体的に考えることはできません。 たまに、 「理想の間取りを考えたのですが、 この間取りに会う土地はありませんか？」 なんて言う人に出会いますが、本末転倒です。夢を可視化すると入りきらないかもしれません。 以上、よろしくお願いいたします。 ※必要な間数を考えるとか、 キッチンの形式はどうするとか、 のようなことを検討するのはいいですが、 まだ 土地も決まっていないのに、 「間取りプランを作り上げる」 ような作業は、 確実に無駄な くたびれもうけに終わります。 佐々木FP、 事務所の本などの型付け作業をしていましたが、 本日より K家のマイホーム取得の 生活設計作業を開始しました。 「資金計画概算」作成 ⇒ 武田FPチェック。 「住宅取得後のCF表作成」作業開始。 明日には、 夫婦それぞれの「死亡保障必要額計算」 も含めて、シミュレーションを終了予定です。 お楽しみに・・。K家の年金計算例を掲載します。2023.6.30 ※夫婦それぞれがもらう年金以外に、 おまけでもらえる年金もありますので、 理解しておきましょう。 夫婦で10歳差がある場合は、 以下のようになります。 ※この年金額を キャッシュフロー表に反映 させると、以下のようになります。 ※そもそも 夫婦それぞれの年金額の計算は、 どのようにするか？ K家の夫と妻、それぞれの計算事例をを 掲載します。 ※参考にして、自分たちの年金も計算して みることを お勧めします。生命保険加入の全体像が見えました。2023.6.28《 加入生命保険一覧表 》過去の顧問会員の事例を掲載します。K家。 ※参考にして、自分たちの生命保険も 整理整頓してみましょう。 結局、どれだけ 得をするのか？ あるいは、どれだけ お金を失うのか？ 全体像を確認してみましょう。 ※このまま継続すれば、 保険料総額は、406万円です。 給付金総額は、0万円です。 差し引き、406万円のお金を失います。メールをいただきました。2023.6.27武田先生 佐々木先生現状診断を作成頂きありがとうございました。早速プリントアウトしましたので、まずは妻とともに読み解きたいと思います。家の購入と第二子をもうけるかどうかが、私たちの目下の課題ですので、現状診断を理解つつイメージをしたいと思います。以上、よろしくお願いします。 ※20ページの小冊子「現状診断」、 ご夫婦で しっかり 内容を理解して下さい。 キャッシュフロー表とグラフは 以下の ようになりました。 赤ちゃんがいますが、夫婦ともに死亡保障 は不要（生命保険は不要）です。 なぜ不要なのか？ しっかり理解しましょう。《 K家 50代：子供1人 》2023年6月 ※子供1人3人家族のキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※同じく キャッシュフロー表。左が現役、右が老後。 読者の皆さんも 参考にして 作成してみましょう。 黄色のワクが、子供にかかる費用部分です。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※子供がいる時期の 死亡保障必要額、 どうなるか？ きちんと検証してみましょう。 まず、夫は・・？ ※そして、妻は・・？ ※夫婦の「死亡保障必要額の推移」をグラフで 見てみましょう。 ※このケースでは・・ 子供がいても、フルタイムの共稼ぎなら、 死亡保障が不要なことが分かります。 つまり、生命保険に加入して お金を失う 必要がない・・ということです。 周囲の人たちが加入しているので自分達も 加入していないと不安、 なんて思う人は 大金を失う事になります。「現状診断」の資料を作成中です。2023.6.22 ※佐々木FPが作業を進めています。 約20ページのオリジナル小冊子になります。 今週中になんとか というところでしたが、 固く見て、作業終了は 月曜日の予定です。 楽しみに お待ちください。ヒアリングシートの整理整頓を終え、「再ヒアリング」として送りました。2023.6.13 ※佐々木FPが整理整頓した資料を ちらっと見せてもらいましたが、 夫婦それぞれ共済系の生命保険に加入 しています。 このまま継続すれば、払込保険料総額 （ 失うお金 ）は 400万円になります。 夫婦の年収は、フルで働けば それぞれが 1千万円以上です。 私たち日本の住民は、全員が 強制の 「医療保険」に加入刺させられています。 ※健康保険や介護保険が医療系の保険で、 強制加入です。 もちろん 掛け捨てで 損をすることになりますが、 強制の相互扶助だから しょうがありません。 具体的に 生涯で いくら払うでしょう？ 年収次第ですが、けっこう大きな金額になります。 ※Kさん夫妻は、フルで働けば それぞれが 1000万円以上の年収です。 ということは、 これから夫婦それぞれが 2千数百万円の保 険料を生涯で払います（お金を失います）。 立派なマイホームが建つお金です。 もちろん保険だから、当然 掛け捨てです。 それだけのお金を払うのですから、 保障は本当に至れり尽くせり、充実しています。 十分すぎるほどの保障内容です。 （ が、大半の人が大損することで成り立つ ） なのに、さらに民間の医療保険でお金を失いますか？ さもない保障内容のためにお金を入れますか？ Kさん夫妻のこくみん共済等の保険料総額は 400万円になります。 このお金があれば、何十回でも病気になれます。 病気にならなければ お金が残ります。 医療保険に払うお金は貯蓄した方が確実にお得。メールを頂きました。2022.6.12武田先生 佐々木先生 お世話になっております。資料や忘れていた資産などの情報を集めるのにかなり時間を要してしまいましたが、ひとまず記載しましたのでヒアリングシートと資料をお送りします。現状診断のほどよろしくお願いいたします。 ※いきなり「現状診断」にはなりません。 まず、いただいた資料の整理整頓作業を行い、 不明な部分や おかしな部分の確認のための 「再ヒアリング」を行います。去年5月に第一子をさずかり、1年以上の休職期間を経て今年の4月から妻が週3日の時短勤務で復職しました。妻の勤務日は子供は近くの保育園に預けています。私はほぼ定時帰りとなり残業代が見込めなくなっています（賞与も減るでしょう）。育児のための出費もかさみ、一昨年と去年と今年とでは収入・支出とも異なる数字になるかと思います。それに加え、去年度は家計簿がおそろかになって、今回記入の支出の内訳がかなりアバウトな数字になってしまっています。今年の4月分からは家計簿をつけようとしており、まだ追いついていませんが、なんとか挽回しようとしています。私の「ねんきんネット」の情報ですが、日曜は休みで取得できなかったので、今年1月に申請した古いものをつけています。後日最新のものをお送りします。妻の分は、日本年金機構の被保険者記録照会で郵送された書類で代えています。妻が小規模企業共済に加入しており、どこに記載してよいかわかりませんでしたので、加入日や掛金などがわかる資料だけつけております。私の令和5年度住民税特別徴収通知書は、まだ手元になく、6月末に配られるそうです。受け取り次第、写しをお送りします。以上、よろしくお願いします。 ※本日、佐々木FPが作業着手しました。 明日には整理整頓を終えて、 「再ヒアリング」として送る事ができそうです。 がんばりましょう！メールを頂きました。2022.3.13武田先生 はじめまして。 Kと申します。メール顧問会員に申し込みいたします。〇相談内容 去年子供が生まれたので、これを契機に 生活設計をきちんと立て、将来にそなえたいと 考えています。 心配なのは、私たちが高齢夫婦であることです。 また、高齢出産であったために、 今後の子供の教育資金、住宅購入、老後資金 について不安に思っています。 ※はい、当然の不安です。 短い期間の中に お金がかかることが 次々と出てきます。 不安材料の一つとして、夫である私が高齢で あと7年で定年となり、嘱託社員になれたと しても給料が半減します。 ※「子供が産まれたばかり」 「あと7年で定年、嘱託で給料半減」 大変な状況です。 妻は現在休職中で、4月より時短勤務での復職と なりますが、いつからフルタイムに移行すべきか 悩んでいます。 ※フルタイムで働き始める時期によって その後の人生がどうなっていくか？ シミュレーションしてみましょう。 復職後の状況にもよりますが、 第2子出産もあるかもしれません。 ※おっ、そうですか。 今後どういうふうに、お金を使っていけば良いか を相談させていただきたいと思います。 ※はい、キャッシュフロー表を作ってみれば、 色々なシミュレーションを試してみる ことができます。 これまで、妻の勤務先の福利厚生の制度を利用して 紹介を受けた2箇所の無料FPの個別相談に同席 しましたが、 ※「勤務先の福利厚生制度」も考え物で、 たいていの場合は、保険業界等が入り込んでいて、 新規顧客獲得のための「装置」になっている のが現実です。 なんで「無料で個別相談」できているのか？ ちょっと考えt見れば 分かることで、 「無料」でありがたいのは 保険業界の方です。 （ ありがたいのは「客」ではない ） 何と言っても「新規客」がタダで向こうから ホイホイとやって来てくれます。 お金をかけずに「新規客獲得」ができます。 ホイホイ 行く方も 行く方 です。 保険販売が中心で、夫婦それぞれの提案を受けましたが、 結局ふたりとも契約しませんでした。 ※「保険販売」は当たり前のことです。 そんなことは、行く前から織り込み済みで なくてはいけません。 結局 契約しなかったのは、正解です。 最初から 行かなければ、もっと正解です。 私は保険で資産運用することに違和感を持っていて、 ネットで調べているうちに 武田先生のホームページに出会いました。 ※保険は 相互扶助の仕組みです。 皆の助け合いの仕組みです。 わずかなお金で万が一に備えることができる、 素晴らしい仕組みです。 が、加入者が皆で少しずつ損をする仕組みです。 万が一でもないことも含めて 生活全般を 保険に頼ってしまうと、 僅かなお金が積もり積もって 数百万円とか、 一千数百万円とかの大金を失います。 保険以外に対応できない事に限って、 失うお金を覚悟の上で 加入しましょう。 火災、自動車、収入保障保険の3つです。 〇生活設計についての意識・夫： 子供が生まれ、将来家の購入を考えると、 キャッシュフローの裏付けのある生活設計が必要 と考えます。 キャッシュフローを作るにも、 それに従ってお金を使うにも、 月々の支出入の把握が重要になりますが、 とりまとめや振り返りができていないのが実情です ので、ここからきちんとできるようにしたいです。・妻： 生活設計は絶対しなきゃいけないと思う。 安心した老後、子供への充実した教育など、 ゆとりある暮らしをしていきたいと思っているので そのためには生活設計をちゃんと立てることが必要 だと切に思っています。 でも、どこからしたらいいのかわからない。 住宅も今後購入するとなると、 どれくらいの費用をあてたら良いのか、 などアドバイスが欲しいです。 ※一般的なケースに比較して、 かなり短い期間にまとまったお金が必要に なってきます。 生活設計は必須になるケースです。〇住所 略〇家族構成 夫：（ 50代・会社員 ） 妻：（ 40代・医療関係 ） 子：（ 赤ちゃん ） 以上、よろしくお願いします。 ※メール顧問会員になるための 案内を送りました。いよいよ動き出すよう だべ。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/02/20
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週末 不動産屋へ プロが相手でちょっと不安
我々夫婦だけでは 心もとないです。 ※しっかり、バックアップします。自分の頭で考える生活設計。1球FP技能士 武田 つとむ子猫とヒヨコ。 STOP WAR！ STOP PUTIN！〇メール顧問会員のKさん（50代） （ 相談：ライフプランニング ）2023.3.13 新規 顧問会員申し込み。2023.6.26 現状診断 終了。メールをいただきました。2024.2.16武田先生 Kと申します。昨年は、生活設計シミュレーション並びにマイホーム取得シミュレーションを作成いただき、まことにありがとうございました。 ※オール現金の住宅取得♪ でした。武田先生にはじめてコンタクトをとってから来月でちょうど1年になります。 ※去年の3月からの メール顧問会員です。マイホームを土地取得から考えていることは、以前ご相談した通りですが、ようやく重い腰を上げてこの週末不動産業者に行く予定です。 ※うわ！ いよいよ・・・。プロ相手ではなかなか我々夫婦だけではこころもとないため、ご支援いただきたく、お願い申し上げます。 ※了解しました。しっかりお手伝いします。 着実に 作業を進めましょう。 マイホーム取得の実行支援は、 「不動産購入」3万円/年、 「住宅建築」10万円/年です。 3万円を振り込みいただいた上で、 何なりとご相談ください。 （ 不動産屋さんとの手続きの流れや、 もらった資料で不明な部分等々 ） まだ法人口座は そのままですので、 前回と同じ口座に振り込んでください。 よろしく、お願いします。 マイホーム取得シミュレーションにあたり、まず「資金計画概算」を作成しました。2023.9.1 ※土地込みで現金建築の予定です。 土地：4000万円、建物：3000万円、 あとは諸費用を加えて 総額になります。 ※「諸費用」って、こんな感じでかかる ものなんですよ。 「引越代」なんかも入っていますが、 けっこう大きな金額になります。 住宅ローンをフルに借りる人なんかは、 もっともっと とんでもない消費用の額に なります。 予備知識としてしておきましょう。 Kさんには マイホーム取得シミュレーションを、 メール添付で送ります。マイホーム取得のシミュレーション作成中に、たまたま気付きました。2023.9.1 ※6月に作成した「現状診断」の 「遺族年金等の計算」のページに誤りが ありました。（ 17ページ ） 当事務所では、夫婦それぞれの 死亡保障必要額を計算する際には、 現時点の他に 教育費がかかりそうな時期 の2つの時点を採用しています。 K家の場合は、現時点と15年後です。 「現状診断」時点の夫の年齢は 53歳ですが、 15年後は68歳で、すでに 自分の老齢年金を満額受け取っています。 並行して 老齢基礎年金を受給することは できません。 6月の「現状診断」では、受給できるような 資料作成をしていました。 訂正して お詫びします！！ 関連して、4ページほどの差し替えが発生 しました。新たな「現状診断」として、 添付して送ります。よろしくお願いします。メールをいただきました。2023.8.31武田先生 お世話になっております、メールありがとうございました。マイホームを購入したいと勢いづいたものの、私たちが住みたいと思える地域のうち、どのあたりなら手が届くのだろうかなど、少しでもリアルな設定を考えているうちに、時間が経ってしまいました。 第二子については自分でシミュレーションすることにして、マイホームシミュレーションのみをご依頼させていただきます。ヒアリングシートを添付いたしますので、何卒よろしくお願いいたします。 ※来年 土地を手に入れて、再来年 住宅建築！ といった感じでしょうか？ 楽しみですね♪ 諸費用についてですが、 現金建築の場合 かなり安く済むのは事実ですが、 いくら何でも、50万円はあり得ません。 土地購入の際の仲介手数料だけでも、 百万円台になります。 「資金計画概算」を作成して、 かかってくる費用を具体的に示します。なお、妻の希望により、平屋を考えています。平屋ですと建築費用の坪単価は100万円より多く考えたほうがよいでしょうか。 ※30坪の平家と 30坪の総二階とでは、 当然 平家の方が 高額になります。 ただ、建物内で暮らす感じは、平家の方が かなりゆったり広さを感じます。 その裏返しで、建物周囲の敷地の余裕や、 隣地建物からの離れの長さは、 総二階の建物の方が 有利になります。間取りまではまだ考えておりませんが、 ※間取りは、土地が決まってからでないと、 具体的に考えることはできません。 たまに、 「理想の間取りを考えたのですが、 この間取りに会う土地はありませんか？」 なんて言う人に出会いますが、本末転倒です。夢を可視化すると入りきらないかもしれません。 以上、よろしくお願いいたします。 ※必要な間数を考えるとか、 キッチンの形式はどうするとか、 のようなことを検討するのはいいですが、 まだ 土地も決まっていないのに、 「間取りプランを作り上げる」 ような作業は、 確実に無駄な くたびれもうけに終わります。 佐々木FP、 事務所の本などの型付け作業をしていましたが、 本日より K家のマイホーム取得の 生活設計作業を開始しました。 「資金計画概算」作成 ⇒ 武田FPチェック。 「住宅取得後のCF表作成」作業開始。 明日には、 夫婦それぞれの「死亡保障必要額計算」 も含めて、シミュレーションを終了予定です。 お楽しみに・・。K家の年金計算例を掲載します。2023.6.30 ※夫婦それぞれがもらう年金以外に、 おまけでもらえる年金もありますので、 理解しておきましょう。 夫婦で10歳差がある場合は、 以下のようになります。 ※この年金額を キャッシュフロー表に反映 させると、以下のようになります。 ※そもそも 夫婦それぞれの年金額の計算は、 どのようにするか？ K家の夫と妻、それぞれの計算事例をを 掲載します。 ※参考にして、自分たちの年金も計算して みることを お勧めします。生命保険加入の全体像が見えました。2023.6.28《 加入生命保険一覧表 》過去の顧問会員の事例を掲載します。K家。 ※参考にして、自分たちの生命保険も 整理整頓してみましょう。 結局、どれだけ 得をするのか？ あるいは、どれだけ お金を失うのか？ 全体像を確認してみましょう。 ※このまま継続すれば、 保険料総額は、406万円です。 給付金総額は、0万円です。 差し引き、406万円のお金を失います。メールをいただきました。2023.6.27武田先生 佐々木先生現状診断を作成頂きありがとうございました。早速プリントアウトしましたので、まずは妻とともに読み解きたいと思います。家の購入と第二子をもうけるかどうかが、私たちの目下の課題ですので、現状診断を理解つつイメージをしたいと思います。以上、よろしくお願いします。 ※20ページの小冊子「現状診断」、 ご夫婦で しっかり 内容を理解して下さい。 キャッシュフロー表とグラフは 以下の ようになりました。 赤ちゃんがいますが、夫婦ともに死亡保障 は不要（生命保険は不要）です。 なぜ不要なのか？ しっかり理解しましょう。《 K家 50代：子供1人 》2023年6月 ※子供1人3人家族のキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※同じく キャッシュフロー表。左が現役、右が老後。 読者の皆さんも 参考にして 作成してみましょう。 黄色のワクが、子供にかかる費用部分です。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※子供がいる時期の 死亡保障必要額、 どうなるか？ きちんと検証してみましょう。 まず、夫は・・？ ※そして、妻は・・？ ※夫婦の「死亡保障必要額の推移」をグラフで 見てみましょう。 ※このケースでは・・ 子供がいても、フルタイムの共稼ぎなら、 死亡保障が不要なことが分かります。 つまり、生命保険に加入して お金を失う 必要がない・・ということです。 周囲の人たちが加入しているので自分達も 加入していないと不安、 なんて思う人は 大金を失う事になります。「現状診断」の資料を作成中です。2023.6.22 ※佐々木FPが作業を進めています。 約20ページのオリジナル小冊子になります。 今週中になんとか というところでしたが、 固く見て、作業終了は 月曜日の予定です。 楽しみに お待ちください。ヒアリングシートの整理整頓を終え、「再ヒアリング」として送りました。2023.6.13 ※佐々木FPが整理整頓した資料を ちらっと見せてもらいましたが、 夫婦それぞれ共済系の生命保険に加入 しています。 このまま継続すれば、払込保険料総額 （ 失うお金 ）は 400万円になります。 夫婦の年収は、フルで働けば それぞれが 1千万円以上です。 私たち日本の住民は、全員が 強制の 「医療保険」に加入刺させられています。 ※健康保険や介護保険が医療系の保険で、 強制加入です。 もちろん 掛け捨てで 損をすることになりますが、 強制の相互扶助だから しょうがありません。 具体的に 生涯で いくら払うでしょう？ 年収次第ですが、けっこう大きな金額になります。 ※Kさん夫妻は、フルで働けば それぞれが 1000万円以上の年収です。 ということは、 これから夫婦それぞれが 2千数百万円の保 険料を生涯で払います（お金を失います）。 立派なマイホームが建つお金です。 もちろん保険だから、当然 掛け捨てです。 それだけのお金を払うのですから、 保障は本当に至れり尽くせり、充実しています。 十分すぎるほどの保障内容です。 （ が、大半の人が大損することで成り立つ ） なのに、さらに民間の医療保険でお金を失いますか？ さもない保障内容のためにお金を入れますか？ Kさん夫妻のこくみん共済等の保険料総額は 400万円になります。 このお金があれば、何十回でも病気になれます。 病気にならなければ お金が残ります。 医療保険に払うお金は貯蓄した方が確実にお得。メールを頂きました。2022.6.12武田先生 佐々木先生 お世話になっております。資料や忘れていた資産などの情報を集めるのにかなり時間を要してしまいましたが、ひとまず記載しましたのでヒアリングシートと資料をお送りします。現状診断のほどよろしくお願いいたします。 ※いきなり「現状診断」にはなりません。 まず、いただいた資料の整理整頓作業を行い、 不明な部分や おかしな部分の確認のための 「再ヒアリング」を行います。去年5月に第一子をさずかり、1年以上の休職期間を経て今年の4月から妻が週3日の時短勤務で復職しました。妻の勤務日は子供は近くの保育園に預けています。私はほぼ定時帰りとなり残業代が見込めなくなっています（賞与も減るでしょう）。育児のための出費もかさみ、一昨年と去年と今年とでは収入・支出とも異なる数字になるかと思います。それに加え、去年度は家計簿がおそろかになって、今回記入の支出の内訳がかなりアバウトな数字になってしまっています。今年の4月分からは家計簿をつけようとしており、まだ追いついていませんが、なんとか挽回しようとしています。私の「ねんきんネット」の情報ですが、日曜は休みで取得できなかったので、今年1月に申請した古いものをつけています。後日最新のものをお送りします。妻の分は、日本年金機構の被保険者記録照会で郵送された書類で代えています。妻が小規模企業共済に加入しており、どこに記載してよいかわかりませんでしたので、加入日や掛金などがわかる資料だけつけております。私の令和5年度住民税特別徴収通知書は、まだ手元になく、6月末に配られるそうです。受け取り次第、写しをお送りします。以上、よろしくお願いします。 ※本日、佐々木FPが作業着手しました。 明日には整理整頓を終えて、 「再ヒアリング」として送る事ができそうです。 がんばりましょう！メールを頂きました。2022.3.13武田先生 はじめまして。 Kと申します。メール顧問会員に申し込みいたします。〇相談内容 去年子供が生まれたので、これを契機に 生活設計をきちんと立て、将来にそなえたいと 考えています。 心配なのは、私たちが高齢夫婦であることです。 また、高齢出産であったために、 今後の子供の教育資金、住宅購入、老後資金 について不安に思っています。 ※はい、当然の不安です。 短い期間の中に お金がかかることが 次々と出てきます。 不安材料の一つとして、夫である私が高齢で あと7年で定年となり、嘱託社員になれたと しても給料が半減します。 ※「子供が産まれたばかり」 「あと7年で定年、嘱託で給料半減」 大変な状況です。 妻は現在休職中で、4月より時短勤務での復職と なりますが、いつからフルタイムに移行すべきか 悩んでいます。 ※フルタイムで働き始める時期によって その後の人生がどうなっていくか？ シミュレーションしてみましょう。 復職後の状況にもよりますが、 第2子出産もあるかもしれません。 ※おっ、そうですか。 今後どういうふうに、お金を使っていけば良いか を相談させていただきたいと思います。 ※はい、キャッシュフロー表を作ってみれば、 色々なシミュレーションを試してみる ことができます。 これまで、妻の勤務先の福利厚生の制度を利用して 紹介を受けた2箇所の無料FPの個別相談に同席 しましたが、 ※「勤務先の福利厚生制度」も考え物で、 たいていの場合は、保険業界等が入り込んでいて、 新規顧客獲得のための「装置」になっている のが現実です。 なんで「無料で個別相談」できているのか？ ちょっと考えt見れば 分かることで、 「無料」でありがたいのは 保険業界の方です。 （ ありがたいのは「客」ではない ） 何と言っても「新規客」がタダで向こうから ホイホイとやって来てくれます。 お金をかけずに「新規客獲得」ができます。 ホイホイ 行く方も 行く方 です。 保険販売が中心で、夫婦それぞれの提案を受けましたが、 結局ふたりとも契約しませんでした。 ※「保険販売」は当たり前のことです。 そんなことは、行く前から織り込み済みで なくてはいけません。 結局 契約しなかったのは、正解です。 最初から 行かなければ、もっと正解です。 私は保険で資産運用することに違和感を持っていて、 ネットで調べているうちに 武田先生のホームページに出会いました。 ※保険は 相互扶助の仕組みです。 皆の助け合いの仕組みです。 わずかなお金で万が一に備えることができる、 素晴らしい仕組みです。 が、加入者が皆で少しずつ損をする仕組みです。 万が一でもないことも含めて 生活全般を 保険に頼ってしまうと、 僅かなお金が積もり積もって 数百万円とか、 一千数百万円とかの大金を失います。 保険以外に対応できない事に限って、 失うお金を覚悟の上で 加入しましょう。 火災、自動車、収入保障保険の3つです。 〇生活設計についての意識・夫： 子供が生まれ、将来家の購入を考えると、 キャッシュフローの裏付けのある生活設計が必要 と考えます。 キャッシュフローを作るにも、 それに従ってお金を使うにも、 月々の支出入の把握が重要になりますが、 とりまとめや振り返りができていないのが実情です ので、ここからきちんとできるようにしたいです。・妻： 生活設計は絶対しなきゃいけないと思う。 安心した老後、子供への充実した教育など、 ゆとりある暮らしをしていきたいと思っているので そのためには生活設計をちゃんと立てることが必要 だと切に思っています。 でも、どこからしたらいいのかわからない。 住宅も今後購入するとなると、 どれくらいの費用をあてたら良いのか、 などアドバイスが欲しいです。 ※一般的なケースに比較して、 かなり短い期間にまとまったお金が必要に なってきます。 生活設計は必須になるケースです。〇住所 略〇家族構成 夫：（ 50代・会社員 ） 妻：（ 40代・医療関係 ） 子：（ 赤ちゃん ） 以上、よろしくお願いします。 ※メール顧問会員になるための 案内を送りました。いよいよ動き出すよう だべ。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2024/02/16
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マンション投資は 自分の住宅ローンに影響？
ワンルームマンション投資で不動産投資ローンを組むと・・・ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Qワンルームマンション投資って不動産投資ローンというものでローンを組むみたいですが、そのあと自分達が住む用に住宅ローンを組む際に審査に不利にならないでしょうか？ ※おバカさんです。 2つの意味で。 ①マンションを所有してはいけない。 自分の住まい用だろうが、 投資用だろうが、所有していれば、 将来 超大型粗大ゴミを抱える事になります。 一戸建ても そのまま放置すれば、 将来は 大型粗大ゴミになりますが、 個人個人が100万円とか300万円とかの 出費をしながら、修復することになります。 （ お金が無ければ 我慢をする ） ひるがえって、マンションは 戸建てのように個人レベルで修復できる ほど簡単ではありません。 共用部分の劣化の修復費用は膨大過ぎます。 解決不可能な問題が延々と先送りされ、 金食い虫に、人生のお荷物に、 そして 行きつく先は、超大型粗大ゴミです。 大きな社会問題になります。 ②借金での不動産投資は 成り立たない。 持っているお金でする不動産投資は、 各種税対策に 確かに なったりますが、 借金でする（だれでもできる）不動産投資が、 将来に渡ってうまくいくわけがありません。 すべてのモノは 必ず劣化します。 新品で計画して計算した素晴らしい状況が、 未来永劫 続くことは 100％ ありません。 必ず 収支は悪化していきます。 借金で始めた人は、大変な事態になります。 ということで、当たり前ですが 自分たちのマイホーム取得の際の 住宅ローン審査では、おおいに不利になります。 （ 当たり前 ）Aなります。不動産投資ローンも返済比率に含まれるので借入可能額が大きく下がります。 Q不動産投資ローンの営業マンは住宅ローンとは別だから問題ないって言ってたんですがウソですかね？ Aウソですね。こうやってみんな だまされていくんだべな～。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールでの質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》マイホーム取得の実行支援を「顧問会員」制の中で行います。「土地購入」「住宅建築」それぞれ 3万円/年と10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信を継続していきます。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
2023/09/28
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投資用不動産を所有してはいけない 当たり前
散見される「不都合な真実」。 ※洗脳されてしまうことがないよう、 「自分の頭で考える」 自立した習慣を身につけたいものです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむ自分の頭で考えるきっかけにと思い、よくある「不都合な真実」を掲載します。《 不動産編 》 ※眺めてみて、読者の方々の 頭の切り替え材料になれば 幸いです。隊長！ また おバカを発見しました！・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールでの質問や相談には 記事上で回答します。《 顧問会員希望？ 》9月で事務所業務終了予定なので、新規会員の受付は行いません。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて22年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション（ この9月をもって 業務終了予定です ）岩手県盛岡市盛岡駅前北通り7-22-103電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号（ 宅建業も9月をもって終了予定です ）ＦＰ事務所は業務を終了しても、当ブログは その後も継続して、これまで同様、消費者側に立った情報発信をしていきます。質問や相談には、消費者側に立ったコメントを記事上で回答していきますし、また、これまで メール顧問会員をサポートしてきた「不動産購入」や「マイホーム建築」の「実行支援」も、希望者があれば 実施していきます。具体化したら、内容を発表します。
2023/08/17
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お隣の土地を買った後 どのように登記したら？
今 自分の持っている土地と統合できる？アクセス数の多かった過去記事を掲載中です。2008/04/01自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむメール顧問会員のKさん（40代） （相談：生活設計・金融資産運用・住宅建築）Kさん・・、相続したマイホームの土地建物、登記名義が亡くなったお父さんのまま・・です。（ 移転登記をしておかなければ・・ ）メールをいただきました。 隣がずっと空き家で、売りに出されていたので、 そこの土地を購入し、建て替えの際には 大きめの家を建てようと思っています。 もし、隣の土地を購入した場合、 (建物付きの土地で解体はこちらでしないと) またそれを登記しなければいけないのは 当然なので、今住んでいる土地 の名義変更と 合わせて実施したほうがかかる費用とかの面で 良いのでしょうか。 もし、土地を購入できたとして、 自分の今もっている土地と分けて所有 を しているように登記をする方法しかないのか、 また自分の持っている土地と統合する や り方で登記できるのか。 また、 勉強不足なのですが、どんな登記の仕方が あるのか もあまりわかっていないので、 費用の面やその建て替えや土地自体を 所有していくことに とって、どの登記の仕方が ベストなのかご教授頂ければ幸いです。いっしょに登記？ or 別々に登記？相続の名義変更と、土地購入の名義変更・・、同時か別々かでコストのちがいは基本的にありません。（ まとまれば司法書士さんがおまけ・・かも？ ）所有地と買った土地の統合？自分の土地と隣接した土地を購入・・、「自分の持っている土地と統合するや り方で登記」・・することはできます。『合筆登記』 （がっぴつとうき） ・・といいます。土地の登記の単位を『筆』（ふで） ・・といいます。『一筆（いっぴつ）の土地』・・のように。今度隣の土地を買えば、『2筆の土地』を所有します。複数の土地をひとつに登記するのが『合筆登記』です。 マイホーム建築自体は、2筆の土地のままでも 手続き上・・何ら問題はありません。 （ 建物が2つの土地にまたがっても大丈夫 ）『合筆登記』の損得これを考える場合は・・、『固定資産税』のことを意識することになります。固定資産税は不動産所有者に毎年課税されます。〇固定資産税が高くなるケース 元々それぞれの土地のカタチが悪く、 使い勝手が悪かったのが・・合筆によって 非常に良好な状態になった。 カタチや道路付け等の良し悪しが 当然・・評価額に反映されます。 （ へたに合筆しない方がお得な場合も・・ ）〇固定資産税が安くなるケース 住居等が建っていない更地（さらち）より、 建っている土地の方が政策的に 評価額が低く設定されています。 （ 200平米まで1/6、200平米超は1/3 ） 今回の隣地をKさんが購入して・・もし、 しばらく更地でそのままにする場合は・・、 合筆した方が固定資産税は安くなります。 （ 一筆の土地に住宅が建つ状態 ）どう判断したらいいか・・は、もう少し詳しい情報をいただかないと、何とも言えません。ついでに・・説明すれば、土地の名義変更を・・『移転登記』といいます。移転登記の原因は色々あります。その原因によって、『登録免許税』の税率がちがってきます。登録免許税の額 ＝ 固定資産税評価額 × 税率移転登記の原因が・・、 ・売買の場合は、2.0％ （ 特例措置：1.0％ ） ・贈与の場合は、2.0％ ・相続の場合は、0.4％固定資産税の評価額・・、自分の不動産なら、毎年送付される書類で分かります。購入する不動産なら、契約前に重要事項説明書の説明をしてもらうことで分かります。固定資産税評価額が1,000万円の土地を買ったら、 1,000万円 × 2.0％ ＝ 20万円・・の移転登記登録免許税がかかります。Kさん、なんか・・危なっかしい・・感じです。不動産のこと、マイホーム建築のこと、行ってお手伝いしてあげたいんですが、ちょっと・・遠い・・、残念。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールでの質問や相談には 記事上で回答します。《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jp〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて22年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号岩手県盛岡市盛岡駅前北通り7-22-103電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2023/07/11
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土地の見方 写真の撮り方 こら！うつむくな！
だれかに怒られているわけではない。堂々と胸を張ろう。アクセス数の多かった過去記事を掲載中です。2017/06/09自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむ〇顧問会員のYさん（40代） （相談：生活設計・マイホーム取得）2017.4.4、現状診断 終了。一条工務店でZEHのマイホーム建築？マイホーム建築に向けて支援をお願い仲介手数料 不動産屋の他にも払う？都会ならともかく 田舎で旗ざお地はこれでもか！生命保険に入りまくって現金ではなく住宅ローンを借りて★住宅ローン控除フル活用はお得か？この売り地 問い合わせをお願いします申し訳ないけど 分かれにはならない★ローン減税？投資減税？と考える前にローン控除活用策はお得ではない世間一般で言う「相続」問題じゃない土地探し それぞれ一長一短があります土地探し 買主負担とか旗ざお地とか分譲地2ヶ所を見に行ってきました土地は更地？固定観念は持たない方が大きな土地は草取りが大変な場合も土地の写真 写りはどうだったでしょうか？ メールをいただきました。お世話になっております。メール送信後、毎日ブログを拝見しておりましたが、音沙汰がないので、 ※ここ10日ほどの間、当事務所の メール受信に不具合が続いていました。 （現在は復旧・回復） このように・・ 「メールを送ったのに反応が無い」 （実は、そのメールが当事務所に着信 していない・・ということなんですが） というケースがいくつか発生 しています。 もし、 ヒアリングシートを送ったのに・・とか、 再ヒアリングを返信したのに・・とか、 送信したのに、反応が無い・・とか、 反映されてない・・とか、 心当たりがある方はお知らせください。 ご迷惑をおかけしていますが、 よろしく、お願いします。お忙しいのだと思いじっと自分の順番が来るのを待っていましたが、待ちきれずメールした次第でした(^^;思いきってメールしてよかったです。また、新物件のご意見もありがとうございます。たしかにＵ字溝のフタが無いのが気になります。電線は我慢したとしても、学校までの距離が、先生の言うとおり遠かったです。20分以上かかりますね。計算しておりませんでした。 ※「20分ぐらいだったら別に・・。」 佐々木ＦＰが言っていました。 佐々木家のチビ助（長女）は、 30分以上かけて 小学校に通っていました。 佐々木家でもチビ助が小学生に なろうか・・というときに 土地を購入して住宅建築しました。 武田ＦＰ 「土地を選ぶ時に学校への 距離は考えなかった？」 佐々木ＦＰ 「元々住んでいたアパートより 今の土地が学校に近かった。 ・・というか、そんなこと あまり気にしなかった。 近所に同級生の子もいたし。」 ・・だそうです。 佐々木ＦＰ 「友達といっしょに通ってたけど、 冬場はちょっとかわいそう。」 ・・では、あったようです。 盛岡の場合、20分や30分は どうということのない距離のようです。なかなか見つからないです(悲)以下が5月29日に送信したメールです。よろしくお願いいたします。 ※下のメールは、今回初めて見ました。_________________________________________お世話になっております。〇〇〇〇のC区画の現況写真を撮ってきましたので、お手数をお掛けしますが、ご確認をお願いします。分譲地イラスト上では、東側が道路に見えますが、現況では道路とは言えず草が生い茂っている状態でした。また、ご紹介いただいた物件も見てきました。古家付きのほうは、後ろの家が、古家を囲むようにL字で建っている状態でした。もう一つの物件は、前面道路とその接続道路の出入りが狭く車の移動が大変という印象でした。引き続き物件を探していますが、昨年から新しい情報はなかなかでない状況です。先生の方の情報交換サイトで、新着物件がありましたらまたご紹介いただけると幸いです。よろしくお願いいたします。 ※以下がＹさん撮影した土地写真です。 4方向からの撮影をお願いしていました。 道路付けを確認するためと、 周辺環境を確認するためです。 本人の「土地を見る目」が・・そのまま、 写真として・・現われます。 ※4枚の内ではまだマシな写真。 （南西の角からの一枚） これでもまだ、「土地を撮ろう」としている。 もっと左の・・道路反対側のＵ字溝の 上に立って、撮りたかった・・。 道路と土地の関係が見えるし、 周辺環境もしっかり見える。 ※「こらっ！ うつむくな！」 土地だけ撮っています。（北西の角からの一枚） これも・・もっと右の、道路反対側のＵ字溝の 上に立って、撮りたかった・・。 道路と土地の関係が見えないし、 周辺環境もさっぱり分からない。 マイホームは、周辺環境と隔絶された 土地に建てるものではない。 その環境の中で暮らすことができるか？ ここにマイホームを建てるとすると、 自分たち家族はどんな生活になる・・？ というようなことに、思いを馳せたい。 「土地を見る」・・とは、そういうこと。 ※「こらっ！ うつむくな！」 土地だけ撮っています。（南東の角からの一枚） 草ぼうぼうだろうが、やはり、もっと右の 道路反対側に立って撮りたかった。 どの程度の「草ぼうぼう」か分かるし、 反対側の状況も分かる。 土地を購入する・・ということは、 「もれなく付いてくる周辺環境」も 同時に購入する・・ということ。 この「草ぼうぼう」の部分はどうなのか？ 「子ども達を放し飼いにして大丈夫か？」 等々の思いを馳せたい。 ※「こらっ！ うつむくな！」 うつむいて土地だけ撮ってはダメ。 （北東の角からの一枚） やはり、もっと左の 道路反対側に立って撮りたかった。 写真を見て・・なぜ東西南北が分かるか？ お隣さんの建物のサッシで分かります。 大きなサッシの部屋がある側が、 一般的には南側です。 ※ところで、この土地・・いいのでは？ 位置的にどうなのかは分かりませんが、 「うつむいてばかりの写真」 からでも、良さそうな雰囲気が 十分に伝わってきます。 西側道路は広そうだし、 敷地の東西は開けているし、 新規造成地なので、 インフラもしっかりしていそうだし、 形もいいのでプラン作りで ほとんど制約は無さそうだし・・。 この土地、 真剣に検討してもいいのでは？ Y家マイホーム取得への道 》 0 ヒアリング 1 家計の現状診断 4/4 2 ライフプランニング（生活設計）4/22 3 資金・ローンの目安を立てる 4/22 4 土地探し 売買契約 決済 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン作成 図面作製 7 複数の住宅会社でプレゼンコンペ 8 業者決定・請負契約 9 事前手続き 10 着工・地鎮祭 11 完成引き渡し 入居 12 住宅ローン返済開始《 Y家の概要 ： 現状診断時点 》 家族 ： 40代団体職員の夫、 30代公務員の妻、 高校生、中学生、幼児、・・の、5人家族。相談 ： マイホーム取得。相続。住居 ： 実家に同居。（一戸建て）収入 ： 夫 年収430万円 （手取り348万円） 妻 年収571万円 （手取り459万円）貯蓄 ： 5,550万円借金 ： 無し。生命保険料 ： 87.26万円/年 （総額：4,255万円） 夫 ※ ものすごく数が多すぎて 書くのが大変です。 ・・ 後日。死亡保障必要額 検証結果 ： 現時点 10年後 夫 －1億3,243万円 －1億5,222万円 妻 －8,932万円 －1億1,930万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、 －（マイナス）は不要ということです。 マイナスが億単位だということは、 逆立ちしたって生命保険は全く不要！ ・・ということです。 ※まったく不要な生命保険に、 これでもか、これでもか、・・と お金をつぎ込んでいます。 うつむいて写真撮っちゃダメだべ。 ・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールでの質問や相談には 記事上で回答します。《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jp〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて22年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号岩手県盛岡市盛岡駅前北通り7-22-103電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2023/07/11
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これから毎回 固定資産税を納めに行きます か？
何度も行く必要はありません。 ※放っておきましょう。アクセス数の多かった過去記事を掲載中です。2013/12/04自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむ〇メール顧問会員のKさん（40代） （相談：生活設計・マイホーム取得）※2018.5.14 再メール顧問会員。※2018.6.11 マイホーム建築支援スタート。※2019.6.9（日） 建築請負契約。 ※建築予定地。メールをいただきました。武田さんお世話になっています。Kです。本日もいろいろ話を聞いていただきありがとうございます ※固定資産税・都市計画税が21万円！ えっ！ いくらなんでも、 そんなに高いの？ ・・のような会話をしました。お電話にてお話させていただきました、固定資産税についての関連資料をお送りします。写真での画像になりますので、【資料１】はみづらいです。。。 ※「土地・家屋 名寄帳（なよせちょう）」 という資料です。 1人の人物（or法人）が持つ 不動産（土地・建物）の詳しい 一覧表です。 過去には、当事務所の顧問会員の 名寄帳（なよせちょう）や 固定資産税・都市計画税課税通知書 をチェックすることで、 一部の土地の固定資産税が 異常に高いことを発見し、 私が市役所に折衝して正常化 させたことがあります。 余分に納税したお金も、5年分・ 数十万円を取り返しました。 （それ以前の分は、時効） 役所にも間違いがあります。 たった数人で、膨大な不動産に ついての作業をしています。 不動産を所有している人は、 ぼお～っと納税していないで、 本当に適正な税額か？ チェックしてみる必要があります。【資料１】【資料２】2018年6月15日 土地引渡しの日に清算した 固定資産税の資料です。 ※不動産を購入すると、 固定資産税・都市計画税について、 1年365日の内、所有期間に応じて、 売り主と買い主とで案分して 負担する・・ということをします。 固定資産税・都市計画税は、 毎年1月1日の所有者に課税される ので、年の途中で所有権移転しても、 その年の税は売り主が負担します。 なので、売買移転後の期間に相当 する金額を、買い主から売り主へ 支払うことで精算を行ないます。 ※Kさんの購入土地は、一つの土地を 2分割したものです。 一つの土地時点の税額は38万円で、 Kさんが購入した79.52㎡（24坪） に面積案分をしています。 で、税額は19万円です。 これを売主と買主で期間案分します。 所有権移転登記する6月15日から 12月31日まで所有することになる Kさんの所有日数は、ちょうど200日。 16万円の内、365日分の200日に 相当する金額が、Kさんの負担額です。 引渡時点で、これを売主に払います。 通常、このような算数は、不動産屋 さんが、あらかじめ行ないます。【資料３】2019年6月3日に届いた 納税通知書です。 （平成30年度固定資産税） ※自分の土地になって年を越すと、 1月1日現在の所有者であるKさんへ、 納税通知書が届きます。 これが、実物です。 ※すごいですね。 21万円！！ 24坪の小さな土地の固定資産税・ 都市計画税が、21万円！ さすが、大都会です。 7月,9月,12月,3月、の4回に分けて 納税することになっています。2018年1月1日当時、建物があったのか更地だったのか、売主さんへの確認電話はまだしていませんが。 ※あ、その必要はありません。来年以降も今回通知があった金額（29,500円） ※ ？？？ 21万円・・ですよね？での納税額となるのでしょうか・・・。そうなると結構な金額ですね。。 ※毎年21万円、大変な金額です。お手数ですが、ぜひチェック等よろしくお願いいたします( ；∀；)また明日お電話させていただきたく存じます。 ※で、午前中に電話を頂きました。 更地の状態で土地の固定資産税等は、 21万円！・・です。 ・・が、 「マイホームを建築すれば、土地 の固定資産税は1/6になります。 （法律上・・そうなっている）」 ということを、 この業界にいる数十年に渡って 言い続けてきました。 最近増えている古い空き家が解体 されず、そのままになっているのも、 建物が無くなってしまえば、 固定資産税が6倍になるから、 ・・ということもあります。 が、それらの現実をしっかり確認 したことが、実は、ありません。 この機会にしっかり調べたり、 勉強したいと思います。また、メールをいただきました。先ほどはお電話にて固定資産税のチェックと説明をしてもらいありがとうございました。大変安心しました。ずーと賃貸暮らしで、固定資産税の納付は人生初めてでした。今年度は結構な金額を納税することになりますが、来年は1/6になるか？を期待して、今日これから納付に行ってきます！振込用紙を握りしめて払います！と発声したところ【銀行引き落としが楽でいいじゃん！】の武田さんの言葉。絶妙なアドバイスありがとうございます。これからさっそく手続きに行こうと思います♪ ※いってらっしゃい。 固定資産税等の課税通知書は、 毎年今の時期に届きますが、 金額を確認したらいつもそのまま 放っておきます。 勝手に自動引き落としされます。 不動産の所有者は、皆こんなもの。 ※住宅建築のプロを比較検討する ために必要な資料、 「４プランと仕上げ表」。 1 平面プラン 2 立面プラン 3 什器プラン 4 外構プラン 5 仕上表※断面イメージ。※外構プラン。※平面プラン。※仕上表。 これがあるから、同じ条件での見積り比較ができます。※什器プラン。（造り付けの収納・家具） 大手メーカーや有名工務店なら、全てオプション。 （ 見積りがプラス数百万円規模になります） こういうものを含めて、初めて、 普通に快適に住むことができる「家」になります。※立面プラン：北側屋根形状は未修正。（受注工務店に図面作製をしてもらって下さい） 工務店への電話の際に 押さえるべきツボ・・として、 下記を示していました。 ※しっかり、自分のものにして下さい。 ※工務店へ、初めての電話。マイホーム取得シミュレーション2018.5.28《 K家の概要：現状診断時点 》2014.3.11 ※キャッシュフローグラフ。 自分たちの生涯が確認できます。 ※キャッシュフロー表。 読者の皆さんもマネをして 作成してみましょう。 ※これが「現役」の拡大。 ※これが「老後」の拡大。 ※「死亡保障必要額の推移」・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールでの質問や相談には 記事上で回答します。《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jp〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて22年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2023/06/30
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土地購入 値引き交渉する前にまず 腰をすえよう
この売り地・・もう少し安くはならないですか？ ※「もし、安くしてもらえるのなら、 購入を検討したいと思います。」 ・・のような中途半端なアプローチ の場合、 まず、安くなることはありません。 契約が成立することもありません。 購入候補地が次から次と、 目の前を通り過ぎていきます。 「逃がした魚は大きかった」 ・・が、延々と繰り返されます。 本当に眼前の土地を買いたいなら、 しっかり腰をすえてかかりたい。アクセス数の多かった過去記事を掲載中です。2017/11/15自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむ〇顧問会員のYさん（40代） （相談：生活設計・マイホーム取得）2017.4.4、現状診断 終了。値引き交渉が可能な物件かどうかも確認を北側道路の売地を選んでいい人は限られるこの土地 形は三角でも何とかなるかも南北に並ぶ2つの土地 どっちを選ぶ？固定資産税を安くするため契約を伸ばす？★良い場所の土地だけど1年以上売れてない気になる売り地 場所柄はすごくいいです★その土地を最初に紹介したのは俺だぞ！昨日・・11/14（火）の夕方、Ｙさん（妻）から電話を頂きました。ちょうど私は事務所を閉めて帰ろうとしているちょっと前・・でした。 ※サッカー親善試合日本vsベルギー が、11/15（水）早朝、 4：45キックオフの予定です。 逆算して、11/14（火）は早く 就寝しなければなりません。 10時か10時半には就寝しようと 思っていました。 逆算して、そのためには、 トレーニングジムには 早めに行って早めに終えて 帰る必要がありました。 なので、事務所は18時前には 閉めて行こうとしていました。 電話は17：45 ぐらいにかかって きた・・と思います。 主に土地購入に関するお話で、 終わったのが・・18：50ぐらい だったと思います。 1時間以上お話していた ことになります。 19：00ぐらいになった今から トレーニングジムに行っても、 まともに何かする時間も ありません。 ので、今日はジムにいくことなく 帰宅しました。 11/15の早起きに備えて・・。 今朝の日本代表、ベルギーに 負けてしまいましたが・・。 で・・昨日の 電話による1時間以上の会話で 感じた点の内、一つを書いてみます。1 夫が土地価格の値引き折衝する？値引きの余地がありそうなので、Ｙさん（夫）が折衝してみようか？というお話でしたが、「それをやっちゃあ、お終いよ。」と言うことになります。不動産業者は、売主と接触しています。今度は・・買主のＹさんと接触して価格交渉するということになれば、この不動産屋さんは、売主・買主の双方の間に入って調整して、売買契約を成立させることになります。で・・この不動産屋さんは、当然に売主・買主（Ｙさん）の双方から仲介手数料をいただくことになります。不動産屋さんにとっては、とってもおいしい「両手」という状態。このような状況になるのであれば、当事務所の出番はありません。「申しわけないけど、係わる事はできない。」ということになります。「土地購入に関して私に相談しないで。」ということになります。なので、いつも言っている通り、「相手方の不動産屋さんに接触しないで。」・・という約束事は守ってください。2 値引き交渉をするなら、腰をすえて。冒頭にも書きましたが、「もし、安くしてもらえるのなら、 購入を検討したいと思います。」・・のような中途半端なアプローチの場合、まず、安くなることはありません。契約が成立することもありません。「もし、安くしてもらえたら・・ その時点から購入を検討したい。」・・なんて、中途半端ではダメ。それより何より、売主さんに失礼だ。本当に買うかどうか分からない人に、値引き額を提示するわけがない。ここは一番、腰をすえる必要があります。購入したい！・・という意思表示を具体的にする必要があります。「もし、〇〇万円にしてもらえたら、 11/〇〇までにに手付け〇〇万円を 払って契約したいと思っています。 1ヵ月後に残金を払います。」ぐらいの意思表示をしたい。（Ｙ家は土地購入分の現金はある）・・のようなお話をしたら、Ｙさん（妻）、「現金でまだすぐには出せないから・・。」何かの定期とかにしているのかも。（だから、どうした！）土地を購入しようと探しているのなら、そんな状態でいいわけがない。購入の具体的な準備をしないまま、土地を探しています。良さそうな土地が出てきては、次々と目の前を通り過ぎていきます。具体的な準備とは、土地契約で払う手付金の準備、（今日にでも払える状況作り）1ヵ月後に払う残金の準備、・・です。現金が足りない人は、ローンの打診をしておきたい。準備ができた状態で探すのでなければ、いつも、よい土地は目の前を通り過ぎてしまいます。「定期が満期になるまで待たないと・・。」などというのは、おバカな会話。たとえば、500万円の定期預金で受け取る利息は、5,000,000×0.0003×0.8＝1,200円この1,200円がもったいないから、満期まで待つ？そんな場合じゃないでしょ？ ・・というお話。本当に欲しい土地が出た場合に、即座に対応できる状況は整えておこう。具体的な準備ができたら、お知らせ下さい。値引き交渉に取りかかります。泥棒捕まえてから縄をなうか？・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールでの質問や相談には 記事上で回答します。《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jp〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて22年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号
2023/06/07
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アパート経営22年です 借金まみれの人生になって
どんな目的でこんなことを・・（やめとけば よかったのに） ※大型借金でアパート経営をしては いけない。 大手メーカーでアパート建築をしてはいけない。 業者が言う・・「借金が相続対策になる。」 は、大ウソ。 かん違いしない。アクセス数の多かった過去記事を掲載中です。2015/08/06自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむ初めての方からのメールです。メール顧問会員を希望しますはじめまして59歳 会社員です給料は手取り35万くらい 賞与手取り年間90万 来年4月で定年です再雇用制度がありますが 手取りで20万になります 賞与手取りは年間30万くらい いろいろ問題を抱えているので ぜひとも相談に乗っていただきたいです所有する築22年のアパートが老朽化して 管理会社（大東建託）から リフォームというか修理を要求されています ※大手メーカーの言いなりで 建てたアパートのようです。 収益物件を経費のバカ高い 大手メーカーで建てるのは、 愚かなことです。 （建築費が数百万円は高い）金額は350万で リフォームの内容は 妥当なものと思っているので リフォームしたいです屋根壁再塗装 1階3部屋 地盤沈下で床が下がったので 補修工事 基礎はコンクリートまさつ杭がるのでもんだいありません。基礎と基礎のあいだの土間コンが下がってしまいます。年間１ｃｍくらい。アパート建設費の残債が1700万残っています ※22年も経過して、まだ 1,700万円も残っている？現在の手取り家賃は3万×8部屋です返済は 月々22万です固定資産税は 年間25万です ※入るお金と出ていくお金が ほぼ同額です。 何のために経営しているのか？ わけがわかりません。ここ数年 税務署から通知が来ないので 確定申告はしていません税金は払っていませんリフォームすれば 空き家保証（手取り約3万）があるので あと7年間の返済は 維持費で多少の持ち出しはあるものの ※持ち出しがあるんだ・・。大きな負担はなく返済できると思いますしかしながら 資金がありません3年前に相続が発生して、 妹に代償金として1000万を払いました ※すごい！家内の実家から借りました ※なんだ、これも借金？相続問題でこじれていた2年半の間に 大東建託の社内ルールで空き家保証がストップされてしまい 約600万円が消えてしまいました大東ルール：相続が発生したら １相続人全員の承諾があった場合には 空き家保証金を送金できる あるいは ２、正式に相続が完了すれば 即座に送金を再開できる。 そのときまでは 保証が発生しない。妹は相続を優位に進めるために 承諾しませんでした。最初は空室が1部屋でしたが次第にふえていき 1年後には空室が6世帯になりました当時の家賃は4万だったので 約24万が毎月 消えていきましたもともとアパート経営は火の車で 余裕などありませんでしたので ※大手メーカーの言いなりだと そういうことになる。銀行への返済や 維持費のためJAから500万借りて急場をしのぎました。 ※借金の上塗り・・。JAへの返済と リフォーム資金調達のために自宅の土地の一部を売却したいです ※うわぁ・・。自宅敷地が400坪あるので 100坪を切り売りしたいです近隣の相場で坪単価20万で売れると思います（不動産屋の了解済み）自宅売却で900万の手取りが見込めそうです（造成費、不動産手数料、測量事務所、税金） ※自宅敷地の切り売りよりも、 諸悪の元凶・・アパートを売ったら？家内の実家に帰す1000万は 7年後でもいいと言ってくれています7年たって 銀行ローンを返済したら アパートの土地を売って 返済しようかと思います ※そこまで待つことはない。できれば 7年後から10年後の後3年間くらいは ボロアパートでも 年間100万くらいの 純利益が見込めそうなので3年間で300万（あるいは300万以上）を実家に返済して 最終的に 今から10年後の 2025年にアパートの土地を処分すればいちばんお金が残り 家内の実家にも お礼も含めて多く返せると思います。 ※このピンクの部分はすべて 幻想に過ぎない。 勝手な思い込みに過ぎない。 これからの7年間、10年間で、 ますます金食い虫になる。 人生のお荷物になる。一方家内は アパートの経営に巻き込まれて ほとほと参ってしまっています ※心身ともに参ってしまって、 病気になるかも・・。現在 私の給料から 毎月12万円くらい 銀行ローンの返済分を 捻出していますそのほかに 自宅とアp-トの固定資産税が合計年間 90万あります。実家へも毎月10万返しています。 ※借金返済のために一生懸命 働いているのか？7年後の差額が 大きな数字になるのが分かっていてもすぐに売却したいと考えています ※おう！ それがいい。 今すぐ、売ってしまえ！アパートを売却すると手取りで1500万くらいが見込めます（近所の不動産屋の見積り）その金額では 銀行ローンに対して200万のショートです ※ＯＫ、ＯＫ、200万円程度なら。 今日かぎり、アパートとおさらば できるのなら、安いモノ。 諸悪の元凶がいなくなれば、 これからの人生は、 見違えるように明るくなる。簡単に説明しようと思いましたが長文になってしまいました分かりやすく大雑把に説明したため 一部 計算がおかしい部分がありますいちばん知りたいのは 7年後のアパート売却価格の予想のしかたです（いくら適正価格でも 買い手が現れなければ 値下げするしかないことも 予想されます）建物の価値がゼロならば 更地での売却でしょうか ※築30年前後のアパートには 基本的に価値は無い。 更地を購入する人にとっては、 じゃまものでしかない。 『更地価格－解体費』 が、売買価格になります。私の案どおり 入居者がいなくなるまでアパートをこき使って収益をあげるべきでしょうか ※このアパートで収益は得られない。 幻想を抱いていないで、 今すぐ、買い手がいる内に、 売ってスッキリしてしまおう！（アパートの解体費用などは 知り合いの業者に 見積り依頼をかければ 正確な数字が出てきます）このような相談にのっていただきたいので よろしくお願いします ※家族の健康のために、 できるだけ早く、 借金生活から脱出しよう！ 大型借金でアパート経営するな ・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールでの質問や相談には 記事上で回答します。《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jp〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて22年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号
2023/06/01
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☆不動産投資？ 老後対策で？ おバカさんです★
一括お任せプランだと知識がなくてもできるようです。 ※はい、おバカさんです。 やめた方がいい。 素人はみんな、カモにされるだけ。 アクセス数の多かった過去記事を掲載中です。2019/10/10自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむ発見したばかりの Q＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q老後資金のためにiDeCoの他に ※その・・イデコも、やってる場合か？ 他に融通の利くお金は確保できて いるか？戸建てタイプの1LDKで不動産投資も考えているのですが、 ※おバカさんです。初心者は手を出さない方がいいのでしょうか。 ※当たり前だ。 マンションを所有するのと同じで、 どうしようもない人生のお荷物を 背負い込むことになる。将来、空き家であれば子供が巣立った後に自分が住めばいいかなと思っています。 ※アホ ・・です。 将来は、どうしようもない粗大ゴミに なって、人生のお荷物として、 どうしようもない負担になる。 お金を生み出すどころか、 とんでもない金食い虫になってしまう。一括お任せプランだと、知識がなくてもできるけど、元本割れの場合もあるのでしょうか。 ※「一括お任せ」にして、コストが かかるだけならまだマシだが・・ とっくの昔から、世帯数を建物戸数が 上回る状態が続いている。 つまり、家が余りに余っている。 さらには、少子化が前倒しで進んでいる。 日本の人口がどんどん減っている。 カタチあるもの、必ず劣化する。 必ず壊れる。 収入は徐々に減っていき、 支出は徐々に増えていく。 持っていることが、大変なお荷物に。 売るに売れない。 寄付したくても引き取ってもらえない。 延々とコスト負担だけが増えていく。 賃貸物件で不動産投資なんて きわどいことができるのは、 業界で取引を繰り返していて、 お得な情報に直接かかわることができる プロだけ！・・だ。 世の中には、事情があって 早めに不動産を処分したいというような 話が時々あったりします。 仕事上でお得な物件が出てくれば、 他人に勧めるより前に自分が買う。 おいしい買い物ができるのは、 不動産屋だけだ。 客に一生懸命勧める物件が、 おいしいモノであるわけがない。 （ 当たり前 ） 不動産に限らず、どの分野でも、 業者が一生懸命勧める商品に、 お得なものはない。 （ 当たり前 ） 地に足を付けて、生活設計しよう。 しっかり、自分の頭で考えよう。 業界が一生懸命勧める ・・ことがない商品の中に、 素晴らしいモノがある。A＞一括お任せプラン・・・・呆子どもが巣立った後に自分が住めばいい・・・多分、不動産ではなく、負債動産になっている可能性が高い気がしますが、それでも住む気になるかどうか？元本割れがすぐにわからない（誤魔化せる）のがこの商売のポイント買わせる。毎月支払いあるも、収入もある。結局は、その物件が幾らで売れるのか？それに尽きる。それがわかるのは、数十年後（予定）その頃に、勧めてきたその会社は多分ない。その会社は、今一時金でお金が儲けらることが全て。・３０年前に今の不動産市況は想像できたか？・３０年前に存在した、 小規模の企業は今も存在しているか？（３０年間存在した企業は全体の〇％？）・良い物件、勝ち組不動産は広告にさえ出ずに 売れている現状で、 誰でも買える売り込み不動産に当たりがあると 思えるか？もちろん、今が１５年前のような状況で、今の状況になると決意しているのならばOKです。当時、湾岸エリア（工業埋立地）は、お金がない人が選ぶ、墓標のようにポツポツとタワーマンションが並んで生活も不便な場所でした。叩き売りも多く、マンションデベでさえ、十数年掛けて（昨年完売。おめでとう）新築物件？をやっと全部売りました。このような、物件やエリアを先読みして、勧めてくる不動産の中から確信的に選べれば悪くないかもしれません。戸建てタイプの１ＬＤＫ？ 場所さえよければです！場所。一括お任せしたその会社が、計画的であれ倒産したとしても、その物件に魅力があれば、単体で残ることも可能でしょうし、利益を出しての売却も可能かもしれません。ただ、当たり（勝ち組）不動産はなかなか表面に出てきません。買って、買ってと売り込んでくる物件の中に、売り手も思いつかなかった勝ち組物件があると思えたら参加するのも悪くないかもしれませんが、可能性は極めて低いでしょう。そして、仮に駄目な物件をつかまされた場合、家賃保証などもなくなり、想定の家賃が入らないだけならマシですが、売ろうにも呆れるほどに安値でしか売れなかったり。諦めようにも毎月、ローンの支払いは来る（家賃より支払額が高いので辛い）どういう条件で購入するのか？物件も業者もわかりませんが、こんなはずではなかったという結末になる可能性は高いかもしれません。もちろん、詳細がわからないので、市況の良さにすくわれて、トントンで逃げられる可能性もあるでしょうし、場所が思ったよりも自分にマッチしていて、気に入って自分が住んじゃった！なんてオチもあるかもしれません。絶対的な回答はできないです。今、知識がなくても、時間があれば蓄積できると思います。結局は物件次第です。A一括おまかせプラン←命より大事な銭、人任せにしていいわけ無いですよね?元本割れ←建物経年劣化します。割れるのは当たり前。知識が無い状態で不動産投資はおすすめしません。A年配者。不動産投資をする場合に大事なのは、利回りとリスクの回避。＞一括お任せプランだと、知識がなくてもできるけど・・・↑と言う事は、人任せ。人任せにした場合、何か有ったら補填するでしょうか？。今までを見ても、ほぼ確実に逃げます。計画倒産って分かりますよね。一定数の利益を挙げたら倒産して消える。大手の何とか建託も問題が起きて大変な事になりました。昔は、空き部屋保障も有りましたが、今は皆無。やめた方が良いです。泣きを見ますよ。他の方も言われていますが、オーナー負担分と言うのが一定条件としてあります。そこを甘く考えると「こんな事になるとは」と。そもそも、投資やオーナー募集と言った内容は胡散臭い物ばかり。敢えて言うのであれば、現在満室のマンションを1棟買いした方がまだまし。不動産は流動的です。少子高齢化が進むこの先を確実に読めるか？。業者でも予想はするけど確定では無い。私の知り合いが、空き部屋コンサルティングをやっていましたが、ほぼ倒産（事業閉鎖）状態です。A自分なら、不動産はしないですお金で持っていますお金なら持っていても税金はかかりません（銀行に預ければ利子に税金はかかるけれど）不動産で持っていれば、税金掛かるし、維持費掛かるし、借り手がなければその間収入はない訳です借り手があっても、修繕などで、借り手が変わるたびにお金がかかりますそれに、もし儲かるのなら、もっと大きい資本が入って、やると思いませんか？美味い話は、乗らない、のが信条です君、自分の頭で考えてるか？【 業務日記：行列のできるＦＰ事務所 】 ★印の記事は、行列状況ほか事務所実録記事。【 佐々木ＦＰ 】《 事務所会計作業 》《 現状診断 ＆ 生活設計 》1 メール顧問会員のMさん（30代）2019.8.21 新規メール顧問会員。2019.9.13 現状診断。10.9（水）生活設計依頼 届く。マイホーム取得シミュレーション。さっそく、作業着手して・・今日 10.10（木）、終了。メール添付で送りました。※ メール顧問会員のKさん（40代）2019.5.22 新規メール顧問会員。2019.7.16 現状診断8/23（金）、生活設計依頼 着。8/26（月）の記事にしています。その感想と再度の生活設計依頼待ち・・の状況です。 連絡を待っています。※メール顧問会員のNさん（40代）2019.8.6 新規メール顧問会員。会員になった日にヒアリングシートをメール添付で送りました。頑張って、早めに返信しましょう！※メール顧問会員のKさん（50代）2019.2.22 新規メール顧問会員。会員になった日にヒアリングシートをメール添付で送りました。・・どうなっていますかぁ～～？頑張って、早めに返信しましょう！ 一生懸命勧める不動産投資、おいしいモノであるわけがないべ。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールでの質問や相談には 記事上で回答します。《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jp〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて22年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号
2023/05/26
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不動産業界って 常識や正義が通じない世界ですか？
横取りでもなんでもありなんだなと身にしみて感じました。 ※ ・・。アクセス数の多かった過去記事を掲載中です。2019/11/19自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむ〇元メール顧問会員のＩさん（30代） （相談：ライフプランニング）2016.2.15 現状診断 終了。2016.4.6 住宅取得シミュレーション終了。現地を見ずに住宅建築は手伝えるか？大手ハウスメーカーの戸建て賃貸が★この住宅予算なら高額土地でも何とか住宅取得したら保険は減額 は ウソ★ 久しぶりに、メールをいただきました。武田様かなりお久しぶりになります。2015年末にメール顧問会員になり生活設計をお願いしましたIさん(30代)ことIです。（大きなバームクーヘンを贈りました、覚えてますか笑） ※バウムクーヘン食べたの、覚えています。 その節は、ごちそう様でした。この生活設計のおかげで人生がどうなるかすぐに確認できるおかげで無理な節約することもなく程よくお金を使いながら楽しく過ごせております。 ※はい、お金は使うためにあります。特に住宅取得シミュレーションの威力は凄くて、みかろーんを駆使し借人金、金利、繰上げ返済等がすぐに計算でき、ホント武田さんにお願いして良かったです。 ※生活設計資料、活用できているようです。なぜ今日メールしたかというと、本日のブログで上がっていた土地買い付け申し込み後の売主からの突然のキャンセルが、正に今の自分の状況とかぶったからです。 ※買付証明を提出しておきながら、 後から来た別の人に売ることになった ・・というお話でした。ブログの読者の方にも不動産業界ってなかなか一般常識が通用しないと言うことを知って頂きたいこともあります。 ※少しで儲かるように立ち回る、 そんな業者もいたりします。自分の状況ですが、注文住宅を考えていましたが土地が高額な地域なこともあり建売も視野に入れて住宅購入を考えていました。 ※建売・・？自分たちにとってかなり条件が良い建売物件があり、予算、銀行金利、繰上げ返済等はもちろん武田さんの住宅シミュで計算し、人生全く問題ないことを確認、覚悟して買い付け申し込み書を仲介業者を通して売り主に出しました。もちろん買い付けは一番手、契約日程は一週間後契約予定、金額は満額回答で出しましたが一つ条件を出しました。 ※建売の購入で条件を？買い付け申し込み後契約前にこちらで手配したホームインスペクションを入れることです。 ※・・ということは、建売ではなく、 中古住宅の購入ですね？ 建売住宅でホームインスペクション などということは、あり得ません。 注文住宅も、建売も、新築の住宅です。 前者は建て主の意向が反映される新築、 後者は買主決定前に建てられる新築です。 建売は注文住宅より、仕様やスペックが 少し劣るのが、一般的です。 売りやすい安い価格にするために・・。インスペクション結果次第では最悪キャンセルの恐れがありますから、契約も一週間後で少し遅い？（業界的に非常識なのかは分かりません）、 ※いやいや、買付証明を入れてから 1～2週間後の売買契約は、普通です。これが売主に嫌われたのでしょうか、 ※契約までの期間ではなく、 条件を付けられたことで、 「面倒くさいことを言う人だなぁ」 のような印象を持ったと思われます。次の日に条件なしの2番手買い付けが入ったとのことで、そちらを1番手に繰り上げ、申し込み1番のこちらは2番手にされ、現在1番手の方の動向を見守り中です。 ※ ・・。まあ本日のブログの方に比べて、こちらは1日程度の差ですのでほぼ同時と考えれば売主の判断も分からないこともないですが申し込みの順番なんてあってないようなもの、契約前であれば横取りでもなんでもありなんだなと身にしみて感じました。 ※簡単で単純な相手に売りたい ・・ということかもしれません。ホームインスペクションは手配していなかったのでまだ良いですが、手配して検査のあと売主にこれをやられたら10万円ほど無駄になっていた所です。売主の恐れるキャンセルのだって重大な瑕疵(建築法違反、雨漏りだらけ、基礎がひびだらけとか)でない限りするつもりもないのに、自分たちの作った家にそんな自信がないのかと残念に思ったりします。本日のブログの方に比べれば私のことは小さいことですが、不動産業界って一般常識とか正義とかそんなものは通じない世界なんだなと感じました。 ※業界全体がそういうことではなく、 中には、 あまりよろしくない業者もいたりする ・・ということですが、武田さんが現役のホームメーカー営業マンであった時も、やはりこんなことは日常茶飯事だったのでしょうか？ ※いくらなんでも、そんな・・ひどい 無法地帯ではありませんでした。と思ったらブログ更新、本日のブログの方上手く交渉できたようですね、凄いです。 ※昨日の記事のMさん（30代）のケースと、 Ｉさん（30代）のケースでは、 取引物件も、取引相手も、ちょっと違います。 Mさん（30代） 取引物件：建築条件付き土地（更地） 取引相手：不動産業者自身が売主 （ 不動産業者が数十万円儲けようとした ） Ｉさん（30代） 取引物件：中古住宅 取引相手：売主は個人、業者が仲介 （ 売主が条件付きの相手を煙たがった ） ※ホームインスペクションを 行なっている業者さんのHPより・・ホームインスペクションは、比較的短時間で可能な範囲で行う「一次診断」です。これは病院に例えるなら「健康診断」。外壁や基礎に不具合の 兆候は見られないか、室内に雨漏りの形跡はないかなどを目視で確認し、建物のコンディションをご依頼者さまにご説明するものです。壁や天井の中などの隠ぺいされている部分やリスクを払拭できない箇所は、破壊調査も含めた詳細な調査の検討も必要になるかもしれません。病院で言うなれば「精密検査」にあたります。ホームインスペクションでは、非破壊で確認できる範囲で建物のコンディションを見極め、「欠陥住宅ではないか？」「いつごろ、どこに、いくら くらいのお金がかかるのか？」「あと何年くらいもつのか？」などのアドバイスも含め、売買の判断材料とすることで、中古住宅取引のリスクを軽減することができるのです。おすすめのタイミングは「申し込み後、契約前」。なぜなら｢ホームインスペクションの結果、必要と判明した 修繕費用などを資金計画に組み込むことができる」「利害関係のない第三者からの セカンドオピニオンを購入の判断材料にできる」｢万が一、大きな問題が 見つかった場合には無条件で引き返せる」｢申し込みをしているため、原則と して他の方に買われる心配がない」ためです。 ※・・と、言っていますが、 Iさんは今回、他の方に買われそうです。不具合を知らずに契約・入居して、あとから発覚・・・という最悪の事態も避けられます。入居後に大がかりな修繕工事が必要なことが発覚し、資金がショートしてしまった、なんてケースも考えられるからです。《 マイホーム取得シミュレーション 》2016.4.6 ※キャッシュフローグラフ。 ※キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※読者の皆さんも、自分たちのCF表を マネをして作っておきましょう。 自分たちの将来が見えていれば、 やみくもな節約や、やみくもな貯蓄で、 生活の潤いを失うこともありません。 現役中から お金は有効に使いましょう。 お金は使うためにあります。 ※キャッシュフロー表：現役。 ※キャッシュフロー表：老後。次にマイホーム取得シミュレーション、こちらもCF表、CFグラフ見る限り何とかなりそうな結果で安心しました。 ※取得前のグラフと取得後のグラフ、 かなり違って見えます。 健全に貯蓄を増やしていくI家でさえ こんな感じになります。 「頭金ゼロなんて今は当たり前ですよ。」 業者の言いなりで 日常的に貯蓄の無いおバカさんが 衝動買い、・・自殺行為です。 頭金無しで家を買うな！ 生活設計の意識を持とう。死亡保障も計算上は多少発生していますが、働き方（収入）、生活費、レジャー等の見直しで「不要」にできそうな額で、相当額の死亡保障が必要かなと思っていたので驚きの結果です。 ※死亡保障必要額の推移は、 下のグラフのようになっています。 夫婦ともに必要額が発生している ように見えますが、 各費目の微調整等で何とかなる レベルなので、 無視していいレベルと考えます。《 死亡保障必要額の推移 》CF表、グラフを見る限りマイホームを取得してからもそれなりに貯蓄ができているので繰り上げ返済も可能な感じですが、武田さんも言われている通り、繰り上げ返済による貯蓄減少によって死亡保障が発生しそうですね。 ※その通り・・だと思います。 I家は小さな子がいますが、 夫婦ともに生命保険は不要です。 （現状診断の結果） ところが、マイホーム取得をして、 積極的な繰上返済をくり返すと、 死亡保障必要額が発生しそうです。 マイホーム取得以前は不要、 マイホーム取得以後は必要、 ということになります。 ・・ということは？ 「住宅取得をすれば、 団信に加入するので、 死亡保障額を減額できる。」 という「常識」とは逆です。 この「常識」は業界が作りました。 世間一般もその通り信用しています。 おバカさんです。（失礼！）今後は繰り上げ返済シミュレーションを自分でやってみてどの時期にローンを完済できそうか、その時期から自分たちに適切なローンは何年固定なのか 判断していきたいと思います。 ※キャッシュフロー表があれば、 人生の色々なことの 判断基準として使えます。また資金計画概算についても内容をしっかり理解していきたいですね。 ※マイホーム取得では・・ 工事費以外に何にいくらかかるか？ 理解した上で計画を進めたい。世の中一般的には資金計画も不動産屋、ハウスメーカー等におまかせで、自分たちでは余り理解していない人が多いのですかね？ ※契約の時に「諸費用分」として 200万円とかを預かり、 建物完成後に精算する ・・なんてやり方をしています。 もちろん、契約時点では 諸費用で何にいくらかかるか？ なんて分からないまま、 皆さん・・ハンコを押しています。その資金計画が自分たちに適切なのか分からないまま家を購入してしまうなんて本当に怖いです。作成して頂いた現状診断、生活設計シミュレーションは緻密で、我が家の状況を反映した生きたデータで本当素晴らしいものですね。もちろんそれを使う私たちも勉強は必要ですが、使えるようになれば人生を安心して生きて行くための「伝家の宝刀」です。まあこんな時間、手間暇をかけたものは保険屋さん、一般のFPの方は作らないでしょうね。 ※いや、違います。 「作れない」・・です。 彼らは本格的な生活設計を したことがないから。ぱぱっと作ったCF表でお客さんに説明して保険を売って手数料稼げれば良いのですからね。 ※はい、 本業は「生活設計」ではありません。 彼らの本業は「商品販売」です。しかし年間顧問料36000円（+バウムクーヘン2個）でここまでやって頂けるとは信じられない感じです。 ※おいしくいただきました。 「豊かな」バウムクーヘンでした。 全国のおいしいものが頂ける。 私の楽しみは、これだけです。武田さん、佐々木さんが資料作成にかけた労力を無駄にしない様にしっかりと使えるものにして行きたいです。今後もよろしくお願い致します。= ※「伝家の宝刀」、 使えば使うほど、自分のものになります。 我が家の『伝家の宝刀』を 磨き上げてください。 《 I家の概要：現状診断時点 》家族：3人。 30代会社員の夫、 30代専業主婦の妻、（後にパート） 赤ちゃん。相談：マイホーム・第2子・生命保険。住まい：社宅。（家賃：1.3万円）収入： 夫 561万円/年。 （手取り：448万円/年）貯蓄：1,254万円。負債：奨学金（無利子） 156.6万円 残債29万円。生命保険料：4万円/年 継続すれば、払込保険料総額：129万円。死亡保障必要額： 現時点 10年後 夫－2,739万円 －1,511万円 妻－4,119万円 －3,234万円 「必要資金」から「手当可能資金」を 引いた結果ですので、 －（マイナス）は保障不要ということです。申込みの順番って、意味が無いのか？・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールでの質問や相談には 記事上で回答します（無料）。《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jp〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて22年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2023/05/15
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これから毎回 固定資産税を納めに行きます か？
何度も行く必要はありません。 ※放っておきましょう。アクセス数の多かった過去記事を掲載中です。2019/06/14自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむ〇メール顧問会員のKさん（40代） （相談：生活設計・マイホーム取得）※2018.5.14 再メール顧問会員。※2018.6.11 マイホーム建築支援スタート。※2019.6.9（日） 建築請負契約。 ※建築予定地。メールをいただきました。武田さんお世話になっています。Kです。本日もいろいろ話を聞いていただきありがとうございます ※固定資産税・都市計画税が21万円！ えっ！ いくらなんでも、 そんなに高いの？ ・・のような会話をしました。お電話にてお話させていただきました、固定資産税についての関連資料をお送りします。写真での画像になりますので、【資料１】はみづらいです。。。 ※「土地・家屋 名寄帳（なよせちょう）」 という資料です。 1人の人物（or法人）が持つ 不動産（土地・建物）の詳しい 一覧表です。 過去には、当事務所の顧問会員の 名寄帳（なよせちょう）や 固定資産税・都市計画税課税通知書 をチェックすることで、 一部の土地の固定資産税が 異常に高いことを発見し、 私が市役所に折衝して正常化 させたことがあります。 余分に納税したお金も、5年分・ 数十万円を取り返しました。 （それ以前の分は、時効） 役所にも間違いがあります。 たった数人で、膨大な不動産に ついての作業をしています。 不動産を所有している人は、 ぼお～っと納税していないで、 本当に適正な税額か？ チェックしてみる必要があります。【資料１】【資料２】2018年6月15日 土地引渡しの日に清算した 固定資産税の資料です。 ※不動産を購入すると、 固定資産税・都市計画税について、 1年365日の内、所有期間に応じて、 売り主と買い主とで案分して 負担する・・ということをします。 固定資産税・都市計画税は、 毎年1月1日の所有者に課税される ので、年の途中で所有権移転しても、 その年の税は売り主が負担します。 なので、売買移転後の期間に相当 する金額を、買い主から売り主へ 支払うことで精算を行ないます。 ※Kさんの購入土地は、一つの土地を 2分割したものです。 一つの土地時点の税額は38万円で、 Kさんが購入した79.52㎡（24坪） に面積案分をしています。 で、税額は19万円です。 これを売主と買主で期間案分します。 所有権移転登記する6月15日から 12月31日まで所有することになる Kさんの所有日数は、ちょうど200日。 16万円の内、365日分の200日に 相当する金額が、Kさんの負担額です。 引渡時点で、これを売主に払います。 通常、このような算数は、不動産屋 さんが、あらかじめ行ないます。【資料３】2019年6月3日に届いた 納税通知書です。 （平成30年度固定資産税） ※自分の土地になって年を越すと、 1月1日現在の所有者であるKさんへ、 納税通知書が届きます。 これが、実物です。 ※すごいですね。 21万円！！ 24坪の小さな土地の固定資産税・ 都市計画税が、21万円！ さすが、大都会です。 7月,9月,12月,3月、の4回に分けて 納税することになっています。2018年1月1日当時、建物があったのか更地だったのか、売主さんへの確認電話はまだしていませんが。 ※あ、その必要はありません。来年以降も今回通知があった金額（29,500円） ※ ？？？ 21万円・・ですよね？での納税額となるのでしょうか・・・。そうなると結構な金額ですね。。 ※毎年21万円、大変な金額です。お手数ですが、ぜひチェック等よろしくお願いいたします( ；∀；)また明日お電話させていただきたく存じます。 ※で、午前中に電話を頂きました。 更地の状態で土地の固定資産税等は、 21万円！・・です。 ・・が、 「マイホームを建築すれば、土地 の固定資産税は1/6になります。 （法律上・・そうなっている）」 ということを、 この業界にいる数十年に渡って 言い続けてきました。 最近増えている古い空き家が解体 されず、そのままになっているのも、 建物が無くなってしまえば、 固定資産税が6倍になるから、 ・・ということもあります。 が、それらの現実をしっかり確認 したことが、実は、ありません。 この機会にしっかり調べたり、 勉強したいと思います。また、メールをいただきました。先ほどはお電話にて固定資産税のチェックと説明をしてもらいありがとうございました。大変安心しました。ずーと賃貸暮らしで、固定資産税の納付は人生初めてでした。今年度は結構な金額を納税することになりますが、来年は1/6になるか？を期待して、今日これから納付に行ってきます！振込用紙を握りしめて払います！と発声したところ【銀行引き落としが楽でいいじゃん！】の武田さんの言葉。絶妙なアドバイスありがとうございます。これからさっそく手続きに行こうと思います♪ ※いってらっしゃい。 固定資産税等の課税通知書は、 毎年今の時期に届きますが、 金額を確認したらいつもそのまま 放っておきます。 勝手に自動引き落としされます。 不動産の所有者は、皆こんなもの。 ※住宅建築のプロを比較検討する ために必要な資料、 「４プランと仕上げ表」。 1 平面プラン 2 立面プラン 3 什器プラン 4 外構プラン 5 仕上表※断面イメージ。※外構プラン。※平面プラン。※仕上表。 これがあるから、同じ条件での見積り比較ができます。※什器プラン。（造り付けの収納・家具） 大手メーカーや有名工務店なら、全てオプション。 （ 見積りがプラス数百万円規模になります） こういうものを含めて、初めて、 普通に快適に住むことができる「家」になります。※立面プラン：北側屋根形状は未修正。（受注工務店に図面作製をしてもらって下さい） 工務店への電話の際に 押さえるべきツボ・・として、 下記を示していました。 ※しっかり、自分のものにして下さい。 ※工務店へ、初めての電話。マイホーム取得シミュレーション2018.5.28《 K家の概要：現状診断時点 》2014.3.11 ※キャッシュフローグラフ。 自分たちの生涯が確認できます。 ※キャッシュフロー表。 読者の皆さんもマネをして 作成してみましょう。 ※これが「現役」の拡大。 ※これが「老後」の拡大。 ※「死亡保障必要額の推移」固定資産税は勝手に引き落とし だべ。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールでの質問や相談には 記事上で回答します。《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jp〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて22年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2023/04/26
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お隣の土地を買った後 どのように登記したら？
今 自分の持っている土地と統合できる？アクセス数の多かった過去記事を掲載中です。2008/04/01自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむメール顧問会員のKさん（40代） （相談：生活設計・金融資産運用・住宅建築）Kさん・・、相続したマイホームの土地建物、登記名義が亡くなったお父さんのまま・・です。（ 移転登記をしておかなければ・・ ）メールをいただきました。 隣がずっと空き家で、売りに出されていたので、 そこの土地を購入し、建て替えの際には 大きめの家を建てようと思っています。 もし、隣の土地を購入した場合、 (建物付きの土地で解体はこちらでしないと) またそれを登記しなければいけないのは 当然なので、今住んでいる土地 の名義変更と 合わせて実施したほうがかかる費用とかの面で 良いのでしょうか。 もし、土地を購入できたとして、 自分の今もっている土地と分けて所有 を しているように登記をする方法しかないのか、 また自分の持っている土地と統合する や り方で登記できるのか。 また、 勉強不足なのですが、どんな登記の仕方が あるのか もあまりわかっていないので、 費用の面やその建て替えや土地自体を 所有していくことに とって、どの登記の仕方が ベストなのかご教授頂ければ幸いです。いっしょに登記？ or 別々に登記？相続の名義変更と、土地購入の名義変更・・、同時か別々かでコストのちがいは基本的にありません。（ まとまれば司法書士さんがおまけ・・かも？ ）所有地と買った土地の統合？自分の土地と隣接した土地を購入・・、「自分の持っている土地と統合するや り方で登記」・・することはできます。『合筆登記』 （がっぴつとうき） ・・といいます。土地の登記の単位を『筆』（ふで） ・・といいます。『一筆（いっぴつ）の土地』・・のように。今度隣の土地を買えば、『2筆の土地』を所有します。複数の土地をひとつに登記するのが『合筆登記』です。 マイホーム建築自体は、2筆の土地のままでも 手続き上・・何ら問題はありません。 （ 建物が2つの土地にまたがっても大丈夫 ）『合筆登記』の損得これを考える場合は・・、『固定資産税』のことを意識することになります。固定資産税は不動産所有者に毎年課税されます。〇固定資産税が高くなるケース 元々それぞれの土地のカタチが悪く、 使い勝手が悪かったのが・・合筆によって 非常に良好な状態になった。 カタチや道路付け等の良し悪しが 当然・・評価額に反映されます。 （ へたに合筆しない方がお得な場合も・・ ）〇固定資産税が安くなるケース 住居等が建っていない更地（さらち）より、 建っている土地の方が政策的に 評価額が低く設定されています。 （ 200平米まで1/6、200平米超は1/3 ） 今回の隣地をKさんが購入して・・もし、 しばらく更地でそのままにする場合は・・、 合筆した方が固定資産税は安くなります。 （ 一筆の土地に住宅が建つ状態 ）どう判断したらいいか・・は、もう少し詳しい情報をいただかないと、何とも言えません。ついでに・・説明すれば、土地の名義変更を『移転登記』といいます。移転登記の原因は色々あります。その原因によって、『登録免許税』の税率がちがってきます。登録免許税の額 ＝ 固定資産税評価額 × 税率移転登記の原因が・・、 ・売買の場合は、2.0％ （ 特例措置：1.0％ ） ・贈与の場合は、2.0％ ・相続の場合は、0.4％固定資産税の評価額・・、自分の不動産なら、毎年送付される書類で分かります。購入する不動産なら、契約前に重要事項説明書の説明をしてもらうことで分かります。固定資産税評価額が1,000万円の土地を買ったら、 1,000万円 × 2.0％ ＝ 20万円・・の移転登記登録免許税がかかります。Kさん、なんか・・危なっかしい・・感じです。不動産のこと、マイホーム建築のこと、行ってお手伝いしてあげたいんですが、ちょっと・・遠い・・、残念。何か 危なっかしいべ ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて22年目のファイナンシャル・プランナー事務所。（有）エフピー・ステーション宅建業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 事務所：10時～15時
2023/04/21
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☆私道にしか面していない土地って どう？★
できれば、私道ではなく、公道に面した土地を買いたい。 ※やむを得ず、私道にしか 面していない土地を買う場合でも、 私道の共有持分を確保したい。アクセス数の多かった過去記事を掲載中です。2016/08/03自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむ『 ネット記事を読む 』 ※消費者の視点。案外知らない「私道」の権利と費用2016/8/3 不動産コンサルタント田中歩さんという人のお話今回は私道について考えてみます。建築基準法では「幅が４メートル以上の道路（建築基準法上の道路）」に「２メートル以上」接していなければ、原則として建物が建てられないことになっています。 ※基本中の基本。また、建築基準法上の道路の幅が４メートル未満の場合、原則として道路の中心線から２メートル後退して建物を建築しなければならないことになっています。 ※セットバック・・と言います。購入する一戸建ての敷地において、将来、建て替えができないとなると大問題ですから、このような「敷地と道路の関係」については、土地や一戸建てを買うときにチェックしておくべき重要なポイントとなっており、一般の方々でもご存じの方が多いと思います。売買契約の前に行われる重要事項説明書でも、「建物が建築できる道路か否か」については比較的多くの紙面を割いて説明しており、もれなく説明できるような書式になっています。一方、私道に関しては問題が表面化していなければ、将来発生するかもしれないリスクについて詳しく説明してくれる不動産屋さんはあまり多くないというのが実情です。■私道なら通行制限や費用請求も「公道」は一般的に国や県、区市町村などの地方公共団体が所有し管理している道路のことです。一方、「私道」というのは「私人が、その道路に対して所有権等の 実体法上の権利を有し、維持管理している道路」を指します。「関係者以外の通行を禁じる」という標識や、車が自由に通行できないよう可動式のポールなどを立てているような道路を見かけることがありますが、これは私道である場合がほとんどです。このように、私道の所有者は他人が通行すること、車両の通行、さらに水道管などを敷地に引き込むための道路掘削などを制限したり、そのための承諾料を要求したりすることもできます。他人が所有している私道にのみ面している土地や土地付き一戸建てを購入した後、私道所有者から私道の通行などを制限されたりすると問題です。そこで、その私道を自由に通行したり、給排水管を交換したり修繕する際に道路を掘削することについて、事前に私道所有者から承諾を得ておくという方法があります。一般に、「私道の無償通行・掘削承諾書」という書類を売り主と私道所有者との間で作成してもらうのですが、承諾書の内容としては、以下の３点を押さえておくことが重要です。（１）購入対象の土地の所有者およびその関係者が、 その私道を無償にて通行すること（車両を含む）。（２）購入対象の土地にガス管、水道管、下水管等、 生活に必要な設備を設置する場合、その私道を 無償で掘削することを私道所有者が承諾すること （ただし、工事をした人は、その私道を 自分の費用負担で原状復旧すること）。（３）私道所有者、購入対象の土地所有者が 変わる場合、上記２点について承継すること。このように私道所有者と売り主が上記のような約束を書面で交わしていれば、買い主は安心して購入できますし、売り主も売った後になって、買い主からクレームを受けるということがなくなります。ちなみに、私道の共有持ち分も含めて購入できる場合は、その持ち分権に基づいて私道の権利を持つことになります。従って、私道の他の共有者が通行などを妨害するような事態が発生したとしても、持ち分権に基づいてその妨害の排除を請求することが法的には可能であると一般に考えられます。その場合は、上記のような承諾書まで取得しないというケースもあります。■維持管理の費用負担の可能性公道の維持管理は地方公共団体が行いますが、私道は、原則としてその所有者または私道を利用している方々が費用を負担することになります。購入時の重要事項説明において「負担金なし」となっていても、将来、私道を修繕しなければならなくなった場合、私道所有者から費用の請求を受けるなど、費用の負担が発生する可能性があるわけです。また、私道の場合、その道路に埋設されている水道管や下水管が誰のものかということも問題となります。公道の場合は、一般的に水道局や下水道局が所有・管理していますので、道路の維持管理同様、お金がかかることはありません。一方、私道に埋設されている上下水道は私設管である場合があり、これが破損すれば、その費用は利用者の方々が負担することになります。私道にしか面していない土地や一戸建ては世の中に多くみられるものですが、問題が顕在化していないケースがほとんどです。しかし、現時点ではこうした問題が顕在化していなくても、将来、発生する可能性があるということを知っておく必要があるのです。これから購入される方にも、現在所有している方にも知っておいてほしいお話です。 ※マンション購入者と同様に・・ 自宅以外の部分のインフラ整備も、 生涯（あるいは代々）背負うことに なります。 できれば、 公道に面した土地を買いたい。【 業務日記：行列のできるＦＰ事務所 】 ※当FP事務所のお盆休みは、 8/11（木）～8/15（月） の、5日間です。 よろしく、お願いします。【 武田FP 】《 ブログ記事 アップ 》 ※2件。 《 実行支援等 》【 佐々木ＦＰ 】《 事務所会計作業 》《 現状診断☆ ＆ 生活設計★ 》1 Wさん（30代）：☆3/3再ヒア待ち。（1/26着）2 Hさん（40代）：☆6/6再ヒア待ち。（5/13着）3 Eさん（30代）：☆6/9再ヒア待ち。（5/23着）4 Iさん（30代）：☆7/23再ヒア戻る。（6/24着） ※今日の作業。 現状診断 終了予定は8/4（木）です。 お楽しみに・・。5 Sさん（40代）：★7/8 生活設計 依頼着。6 Sさん（30代）：☆7/9 現状診断 依頼着。7 Uさん（30代）：☆7/16 現状診断 依頼着。8 Yさん（30代）：☆7/23 現状診断 依頼着。9 Nさん（30代）：☆7/27 現状診断 依頼着。公道に面した土地の方が面倒がなくっていいゼ。 ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて22年目のファイナンシャル・プランナー事務所。（有）エフピー・ステーション宅建業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 事務所：10時～15時
2023/04/17
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都市計画税を払わずに済む売地 無いでしょうか？
固定資産税にプラスで払うのはいやです。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q注文住宅で家を買うのですが、 ※おバカさんです。 建売住宅じゃあるまいし、注文住宅は 「買う」ものではなく「建てる」ものです。 ハウスメーカーのペースで進めるのではなく、 しっかり勉強して 自分の思いを込めた家を 「建て」ましょう。今狙ってる土地が都市計画税に入ってます。 ※まあ「狙いを定めるような土地」は、 だいたい都市計画区域に入っています。固定資産税にプラスで支払うのが嫌なのですが、 ※おバカさんです。 都市計画の恩恵を受けるための「税」です。 それも大した金額ではなく 費用対効果 大、 コスパが良いので 気持ちよく払いましょう。都市計画税にかからない地域はほとんどないのでしょうか。 ※あっても「狙いを定めるような」 魅力的な土地ではない場合が多いです。 価格が安い、それだけが唯一の取り得です。またどんな地域でしょうか。 ※ずばり、インフラ整備が整っていない地域。 下水は無いから 汲み取りトイレ、 汲み取りがいやなら、お金をかけて 自前の浄化槽の工事をすることになります。 公営水道が前面道路に無く、はるか遠方から 引いてくるために 大変なお金がかかります。 それがいやなら、一か八か 井戸掘り工事。 その他もろもろの 不便な事が目白押し。 これから急激な人口減少が進む日本です。 自治体はサービスを限定化せざるを得なくなり、 現時点での都市計画地域でさえ、 将来はインフラサービスのエリアから除外 されるところも出てきそうです。 すでに 現時点で都市計画地域の外であれば、 将来はさらに過酷な生活を余儀なくされる ことになります。 自給自足が苦にならない、自己完結できる たくましい家族ならいいですが、 そうでないのであれば、 わずかな税金で ぐだぐだ 我がまま言ってないで、 将来も自治体のサービスからはずれないような 地域を探すべきです。 A当然都市計画区域外で探せば都市計画税は掛からないけれど、インフラの整備も期待できないよ。下水はまず期待できないから浄化槽だろうし、公共交通機関とかもどんどん切られていく。道路の舗装の補修なんかも後回し。畦道の草刈りも自分たちでやってください。 Aあるけど、人の住んでいるエリアではないような場所。そもそも住宅ローン通らないかも。土地に価値が無いから。隊長！また おバカさんを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて22年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅建業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2023/04/04
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一生住む事になる土地です 簡単には決められません
もう少し、夫婦で話し合ってみます。 ※生涯最大の買い物です。 アクセス数の多かった過去記事を掲載中です。2019/07/26自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむ〇メール顧問会員のSさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム取得）2019.5.24 顧問会員になる。2019.6.7 現状診断 終了。2019.6.26 マイホーム取得シミュレーションメールをいただきました。お世話になります。〇〇市のSです。連絡遅くなり申し訳ありません。不動産屋さんへ問い合わせもありがとうございます。2つ目の土地は売れてしまっていたんですね。残念でした。1つ目はまだ残っている情報もありがとうございます。ただ、この場所で良いかまだ悩んでいます。今後ずっと住むであろう土地を決めるのは難しいですね。もうすこし夫婦で話し合ってみます。宜しくお願いします。 ※はい、分かりました。 私は不動産屋さんやハウスメーカー ではないので、 この土地はこれこれこうで絶好の土地で、 これからはなかなか出てこない物件で・・ などという、営業トークは行ないません。 じっくり、慎重に考えてください。 マイホーム取得では、 これから一生暮らすための・・ 土地探し・土地選びは、 そうそう簡単には予定が立ちません。 が、 一旦、土地が決まると、 建築のプラン作りから業者選定までは、 ある零度・・予定が立つものです。 いよいよ、 生涯最大の買い物を行ないます。マイホーム取得シミュレーション2019.6.26自分で家計改善・・二度目。 ※Sさん作成のキャッシュフローグラフ。 対策として、子供たちの奨学金を加味 して計画してきました。 （奨学金の返済は後に肩代わりしてあげる） かなり、安定した人生になりました。 （現状診断時点とは雲泥の差！） ※マイホーム取得をしても大丈夫な 人生になるように、さらに自分で 改善を加えたキャッシュフローです。 夫婦の個人年金の解約は、 払込保険料総額と解約返戻金が一致 する13年後に実行！ というキャッシュフローです。自分で家計改善・・一度目。 ※自分で改善したキャッシュフローです。 マイナスにならない人生・・で、安心？ ※マイナスになたなきゃいい ・・という問題ではありません。 このままでマイホーム取得をすると、 とんでもない人生になります。S家の現状診断結果。2019.6.7 ※3人の子供たちの教育費がかかる時期、 資金不足におちいります。 現在2000万円近い貯蓄があるのに、 なぜか、人生が成り立ちません。 S家は、マイホーム取得を希望して、 当事務所の顧問会員になりました。 S家が現状のまま、 マイホーム取得に突っ走っていたら、 とんでもないことになっていました。 相談相手が当事務所ではなく、 直接ハウスメーカーに行っていたら？ ゾォ～ ・・っとします。 さあ！ ここからがFP事務所ならではの、 本当の仕事です！ （武者震い！） ※上記グラフの根拠になる キャッシュフロー表です。 左が現役、右が老後です。 ※読者の皆さんはぜひ、マネをして 自分のものを作ってみてください。 きちんと、生活設計をしましょう。 ※現役のキャッシュフロー表の拡大です。 ※子どもが3人なので大変だと思いますが、 妻が専業主婦のままでは厳しいと 思われます。 数年後にパートに出ることができれば、 かなりの改善が見込めます。 ※老後の拡大です。 ※個人年金でお金を老後へ老後へ・・と 送っている場合ではありません。 日本生命の言いなりになっている 場合ではありません。 彼らは保険を売るのが仕事です。 本物の生活設計なんてやったことはない。 信用してはいけない。 お金の「時間的な置き場所」を真剣に 考えたいものです。 このようなことは、 キャッシュフロー表を作ってみて、 初めて分かることです。 自分のキャッシュフロー表を作ること、 非常に大切です。 地に足を付けて、生活設計しよう。 ※夫は、大きな死亡保障が必要です。土地はなぁ・・難しいべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて22年目のファイナンシャル・プランナー事務所。（有）エフピー・ステーション宅建業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 事務所：10時～15時
2023/03/31
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夫が不在でもできる？ 土地残金決済と移転登記
平日でないと・・登記申請ができません。また、平日でないと・・大金をキャッシュで持ち歩くことになって、具合が悪い・・です。なので、一般的に・・土地売買の残金決済は、平日に銀行で行なうことが多い・・です。ところが、夫の仕事の関係で、「どうしても平日に時間が取れない！」・・場合は、どうなるでしょう？ （生活設計してマイホーム取得）アクセス数の多かった過去記事を掲載中です。2012/01/10自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむ〇顧問会員のN2さん（40代） （相談：生活設計・マイホーム建築）先月（12月）、土地の売買契約を行ないました。契約時点で、手付け金70万円を払っています。今月中に残金を払う予定・・です。 平日の日中に、 銀行の店舗を借りて・・ 売主・買主と司法書士、 そして私が立ち会います。 売主は移転登記書類を渡し、 （司法書士が内容をチェックします） 買主はお金（残金）を払います。 司法書士はその足で法務局へ・・。 所有権移転登記の申請を行ないます。 数日後に登記が完了し、 土地は正式に自分のものになります。その残金決済の日程は、これから決めます。・・が、N2さん（夫）は、仕事の関係上・・平日の日中に時間を割くことができません。決済に参加できるのは、妻のみ・・です。土地は、夫婦共有で買う予定です。さあ！ どうする！？ま・・実は、そんなに大騒ぎすることではありません。予め・・準備をしておけば済みます。司法書士が作成する書類に署名捺印しておけば、当日は夫が不在で妻だけでも、決済取引きを終えることができます。事前に書類を作ってもらうため、今日・・司法書士アテにファックスしました。土地の売買契約書の・・・売買物件の説明ページ・買主が署名したページ明日か明後日にでも、当事務所に書類が届けられる・・と思います。決済・取引きの前に、N2さん（夫）の署名・捺印をもらいます。週末に事務所に来てもらって・・。そうしておけば、決済当日は妻のみでOK・・です。Ｎ2さんのマイホーム：進行状況 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 12/24 5 展示場ほか見学 6 事前手続き・住宅プラン検討・作製 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約・事前手続き 9 着工 10 上棟～ 11 完成・入居 12 住宅ローン返済開始今日の佐々木ＦＰ〇メール顧問会員のOさん（30代） （相談：ライフプランニング）現状診断資料の作成作業。整理整頓が終了！「再ヒアリング」として、メール添付で送りました。【 行列のできるＦＰ事務所 】 資料作成の順番を待っている顧問会員の行列です。 お待たせしています。大変申しわけありません！1 Ｋさん（30代）：シミュレーション 回答待ち。（4/4着）2 Ｍさん（40代）：現状診断 回答待ち。（4/19着）3 Ｔさん（30代）：現状診断 回答待ち。（5/20着）4 Ｋさん（40代）：現状診断 回答待ち。（8/16着）5 Ｙさん（30代）：現状診断 回答待ち。（8/29着）6 Ｔさん（30代）：現状診断 回答待ち。（9/5着）7 Ｉ さん（30代）：現状診断 回答待ち。（10/8着）8 Ｂさん（30代）：現状診断 回答待ち。（10/19着）9 Aさん（30代）：現状診断 回答待ち。（11/5着）10 Oさん（30代）：現状診断 今日の作業。（11/14着）11 Fさん（30代）：現状診断 11/22 シート到着。12 I さん（30代）：シミュレーション 12/8 依頼着。13 Oさん（40代）：現状診断 12/13 シート到着。14 Tさん（30代）：現状診断 12/13 シート到着。15 Sさん（20代）：現状診断 12/22 シート到着。16 Sさん（20代）：シミュレーション 1/5 依頼着。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて22年目のファイナンシャル・プランナー事務所。（有）エフピー・ステーション宅建業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 事務所：10時～15時
2023/03/30
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お隣の土地を買った後 どのように登記したら？
今・・自分の持っている土地と統合できる？アクセス数の多かった過去記事を掲載中です。2008/04/01自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむメール顧問会員のKさん（40代） （相談：生活設計・金融資産運用・住宅建築）Kさん・・、相続したマイホームの土地建物、登記名義が亡くなったお父さんのまま・・です。（ 移転登記をしておかなければ・・ ）また・・メールをいただきました。 隣がずっと空き家で、売りに出されていたので、 そこの土地を購入し、建て替えの際には 大きめの家を建てようと思っています。 もし、隣の土地を購入した場合、 (建物付きの土地で解体はこちらでしないと) またそれを登記しなければいけないのは 当然なので、今住んでいる土地 の名義変更と 合わせて実施したほうがかかる費用とかの面で 良いのでしょうか。 もし、土地を購入できたとして、 自分の今もっている土地と分けて所有 を しているように登記をする方法しかないのか、 また自分の持っている土地と統合する や り方で登記できるのか。 また、 勉強不足なのですが、どんな登記の仕方が あるのか もあまりわかっていないので、 費用の面やその建て替えや土地自体を 所有していくことに とって、どの登記の仕方が ベストなのかご教授頂ければ幸いです。いっしょに登記？ or 別々に登記？相続の名義変更と、土地購入の名義変更・・、同時か別々かでコストのちがいは基本的にありません。（ まとまれば司法書士さんがおまけ・・かも？ ）所有地と買った土地の統合？自分の土地と隣接した土地を購入・・、「自分の持っている土地と統合するや り方で登記」・・することはできます。『合筆登記』 （がっぴつとうき） ・・といいます。土地の登記の単位を『筆』（ふで） ・・といいます。『一筆（いっぴつ）の土地』・・のように。今度隣の土地を買えば、『2筆の土地』を所有します。複数の土地をひとつに登記するのが『合筆登記』です。 マイホーム建築自体は、2筆の土地のままでも 手続き上・・何ら問題はありません。 （ 建物が2つの土地にまたがっても大丈夫 ）『合筆登記』の損得これを考える場合は・・、『固定資産税』のことを意識することになります。固定資産税は不動産所有者に毎年課税されます。〇固定資産税が高くなるケース 元々それぞれの土地のカタチが悪く、 使い勝手が悪かったのが・・合筆によって 非常に良好な状態になった。 カタチや道路付け等の良し悪しが 当然・・評価額に反映されます。 （ へたに合筆しない方がお得な場合も・・ ）〇固定資産税が安くなるケース 住居等が建っていない更地（さらち）より、 建っている土地の方が政策的に 評価額が低く設定されています。 （ 200平米まで1/6、200平米超は1/3 ） 今回の隣地をKさんが購入して・・もし、 しばらく更地でそのままにする場合は・・、 合筆した方が固定資産税は安くなります。 （ 一筆の土地に住宅が建つ状態 ）どう判断したらいいか・・は、もう少し詳しい情報をいただかないと、何とも言えません。ついでに・・説明すれば、土地の名義変更を・・『移転登記』といいます。移転登記の原因は色々あります。その原因によって、『登録免許税』の税率がちがってきます。登録免許税の額 ＝ 固定資産税評価額 × 税率移転登記の原因が・・、 ・売買の場合は、2.0％ （ 特例措置：1.0％ ） ・贈与の場合は、2.0％ ・相続の場合は、0.4％固定資産税の評価額・・、自分の不動産なら、毎年送付される書類で分かります。購入する不動産なら、契約前に重要事項説明書の説明をしてもらうことで分かります。固定資産税評価額が1,000万円の土地を買ったら、 1,000万円 × 2.0％ ＝ 20万円・・の移転登記登録免許税がかかります。Kさん、なんか・・危なっかしい・・感じです。不動産のこと、マイホーム建築のこと、行ってお手伝いしてあげたいんですが、ちょっと・・遠い・・、残念。 ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて22年目のファイナンシャル・プランナー事務所。（有）エフピー・ステーション宅建業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 事務所：10時～15時
2023/03/30
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さすがに 災害の可能性が高い土地は避けたい★
マイホーム用地、さすがに災害の可能性が高いところは、避けたい。アクセス数の多かった過去記事を掲載中です。2017/02/07自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむ〇顧問会員のYさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築）2016.12.2・・に、現状診断 終了。2017.1.23・・に、マイホーム取得ほかの生活設計シミュレーション 終了。遠いとマイホーム建築支援は難しい？住宅着工数トップ10では建てるな！無理と言われた第2子 妊娠しちゃった第2子誕生で自分達の人生はこうなる収入保障保険に入りCF表に反映させマイホーム取得 いよいよ土地探しへ？この住宅用地って どうなんでしょう？土地を買う時は現地も役所も調べようコンクリートブロックの土留め 微妙不動産の売買は普通は宅建業者が・・土地探しで電話を掛けまくりましたメールをいただきました。早速のご対応ありがとうございます。〇〇不動産の56坪、672万円はネットで見たことがありました。わずかですが徒歩15分の範囲外です。それよりも〇〇市のハザードマップ上で浸水深が2m～5mの場所であったため、当初より候補から外していました。 ※あ・・ そうだったんですか。やはりなかなか良い物件がないですね。 ※ま、100％満足♪ という物件はあり得ませんが・・。引き続きよろしくお願いします。 ※今回の場合、Yさんが自分で 調べて気づいていたから よかったですが・・ 災害の可能性が高いことが あらかじめ分かっている場所を わざわざ選ぶことはありません。 自分で調べておきたいですね。 国土交通省ハザードマップポータルサイト で・・ 昨日・・土地探しで電話かけした結果、 2業者から 「確認した上でご連絡します。」 と言われていましたが、 今日のところ、何の連絡もありません。 かんばしくない結果だったのか？ モノになるのにまだ時間がかかるのか？ 不動産は売り物になるまで、 色々複雑な要素がからんできます。《 参考：岩手県盛岡市の洪水ハザードマップ 》この中に、当FP事務所も、武田FP宅も、佐々木FP宅もあります。いざ！洪水が発生すると、洪水深さは・・当FP事務所は3.0～5.0メートル、武田FP宅は0.0メートル、佐々木FP宅は0.5～3.0メートル、になります。「勤務時間なのに、電話が繋がらない。」という場合は、どこかへ非難したものと思ってください。《 Y家マイホーム取得への道 》 0 ヒアリング10/11 1 家計の現状診断12/2 2 ライフプランニング（生活設計）1/23 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し 売買契約 決済 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン作成 図面作製 7 複数の住宅会社でプレゼンコンペ 8 業者決定・請負契約 9 事前手続き 10 着工・地鎮祭 11 完成引き渡し 入居 12 住宅ローン返済開始シミュレーション《 第2子誕生＆マイホーム取得 》ちょっと・・ 老後が不安な感じ・・。第2子とマイホーム、さすがに死亡保障必要額は大きくなります。シミュレーション《 第2子誕生＆マイホーム取得 》武田FPがチョチョイとやってみました。『土地代を500万円減額した人生』老後がちょっぴり安心な感じ・・。《 Y家の概要 ： 現状診断時点 》 家族 ： 40代会社員の夫、 30代の妻、 子（赤ちゃん）、・・の3人家族。相談 ： 第2子。マイホーム。生命保険。収入 ： 収入 手取り 夫 575万円/年 457万円/年住居 ： 賃貸。（家賃：6.2万円）貯蓄 ： 3,065万円借金 ： 無し。生命保険料 ： 52.4万円/年 夫 ・団体生命 朝日 ・団体年金共済 明治安田 妻 ・確定年金 第一生命 死亡保障必要額 検証結果 ： 現時点 10年後 夫 1,712万円 301万円 妻 －5,494万円 －3,003万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、マイナスは 保障が不要ということです。《 死亡保障必要額の推移 》【 業務日記：行列のできるＦＰ事務所 】【 武田FP 】《 ブログ記事 アップ 》 ※3件。《 実行支援等 》【 佐々木ＦＰ 】《 事務所会計作業 》《 現状診断☆ ＆ 生活設計★ 》1 Wさん（30代）：☆3/3再ヒア待ち。（1/26着）2 Hさん（40代）：☆6/6再ヒア待ち。（5/13着） 3 Yさん（30代）：☆8/22再ヒア待ち。（7/23着）4 Hさん（40代）：☆9/9再ヒア待ち。（8/23着）5 Sさん（30代）：☆2/6再ヒア待ち。（2/6着） 6 Iさん（40代）：☆2/6 12：20 現状診断依頼着。 ※今日の作業。 作業着手しました。 明日には整理整頓を終えて、 「再ヒアリング」として 送ることができそうです。 ※新規にメール顧問会員になって、 ヒアリングシートが未提出 ・・という人が、まだまだ・・います。 がんばって提出して行列に並ぼう！ハザードマップ、確認しておこうぜ。 ・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて22年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅建業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2023/03/09
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現地に 売り地看板が無い！・・ということは
想像通り・・でした。アクセス数の多かった過去記事を掲載中です。2017/06/12自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむ〇顧問会員のYさん（40代） （相談：生活設計・マイホーム取得）2017.4.4、現状診断 終了。一条工務店でZEHのマイホーム建築？マイホーム建築に向けて支援をお願い仲介手数料 不動産屋の他にも払う？都会ならともかく 田舎で旗ざお地はこれでもか！生命保険に入りまくって現金ではなく住宅ローンを借りて★住宅ローン控除フル活用はお得か？この売り地 問い合わせをお願いします申し訳ないけど 分かれにはならない★ローン減税？投資減税？と考える前にローン控除活用策はお得ではない世間一般で言う「相続」問題じゃない土地探し それぞれ一長一短があります土地探し 買主負担とか旗ざお地とか分譲地2ヶ所を見に行ってきました土地は更地？固定観念は持たない方が大きな土地は草取りが大変な場合も土地の写真 写りはどうだったでしょうか？土地の見方 写真の撮り方 こら！うつむくな！メールをいただきました。（6/11：日曜日午前）お世話になっております。再度、撮影しなおして送付しようと現地にたった今行って来ました。売り地の看板がありません。売れてしまったのでしょうか？これから売買の方向で進めていただこうと思っていたのですが。。。。問い合わせしていただけますか？まだ契約済でなければ、いいのですが。焦ってます(汗)メールをいただきました。（6/11：日曜日午後）お世話になっております。先にメールしました候補の土地が契約済みだった場合ですが、今のところ他に検討している物件がなくなってしまいます。やっと先生に写真送付ができたー。とホッと一息ついておりました。先生からも勧めていただけたので、夫とこれから売買に向けて進めていければと思っていた矢先に…えっ！看板がない！…ガーン!!まだ結果はわかりませんが、HP掲載も削除されておりましたので、期待はできないかもしれません。先生からの、朗報を待つのみです。 ※現地の売り地看板が撤去されていて、 ＨＰの物件情報も削除されていれば、 普通に考えれば・・ 売れてしまった・・ということです。 今日・・午前、業者さんへ何度も 電話しましたがつながりません。 1人でやっているようです。 お昼前にやっとつながり、 お話できました。 「あ、予約が入っていて、 ほぼ決まり・・です。」 「あ・・やはり、そうですか。 ひょっとしたらくつがえるかも ということはない・・ですよね？」 「あ・・はい、ほぼ決まりです。」 ついでなので、 2つの希望学区に、これ以外の 売り地はありませんか？ ・・とＦＡＸで送ってもらった土地は、 残念ながら、旗ざお地でした。土地を探しはじめて２年以上になりますが、私達が希望している地区は建築条件付きがほとんどで、条件がついていないところは、売れ残りまたは旗竿地など、何かしらの理由付の物件ばかりです。その中で探してきましたが、なかなかいい物件にめぐりあいません。その後、土地を探しながら、ある地元工務店に行ってみたのですが、これから販売する物件を紹介されました。２区画限定で、これから造成するとのことです。１区画はもう予約済みとのことですが、面積、価格ともにこちらの希望範囲で、しかも第1希望学区の物件でした。ただ、やはり建築条件が付くとのことです。 ※「建築条件付」の土地については、 いつも言っているところですが、 改めて今日の別の記事で コメントします。建築条件付き。。。。なんとかならないものかなぁ。。。。と、気落ちしながらの帰り道、もう一つ物件を発見しました。以前、先生に物件照会をお願いした際に、電話での反応が、あまり感触のよくない業者だったように思います。業者HPを検索してみましたが、現地には売地の看板がありますが、HPにUPされていませんでした。こちらの物件も、先程の契約済みかもしれない物件と併せて業者への照会をお願いしたいです。 ※写真が添えられています。 普通の宅地サイズではなく、 かなり大きな土地に見えます。 ところが、これは一つの売り地 ・・ではないと思われます。 売り地看板の立っている位置は、 この大きな更地の中央ではなく、 北の方に片よっているように 見えます。 売り地部分は、このおおきな 更地の内の北側半分か、 北側3分の1・・なのではないか ・・と思われます。 看板が立っている位置から おおよその土地の幅が予想 できるので、それを目安に 道路端にある境界杭を 確認すれば分かります。 南北間口が狭く、奥行き（東西）が 長い土地なのかと・・思われます。 住宅用地として、わざわざ買う ような土地ではない・・のかも。 「HPにUPされていない」 のが・・ちょっと気になりますし、 「業者への照会」をする際には、 「〇〇町で売り地看板を 見たんですが」 のように、具体的な聞き方をする 必要がありますが、 いただいた情報は現地写真 だけです。 照会のしようがありません。どちらも、ダメだった場合ですが、地元工務店の土地はやはり建築条件付きということで、断念するしかないでしょうか？ ※「建築条件付き」で建てる 愚かさは、今日の別の記事で・・。来年の引っ越しに間に合うか、だんだん焦りがでてきました。どうぞ先生のご支援よろしくお願いいたします。 ※当初、売り地の相談を受けた際に、 今回売れてしまった分譲地と 平行して存在したもう一つの 分譲地の残地を見直すのは どうでしょう？ 私が色々ケチをつけていた残地。 ＨＰではまだ、残っているようです。 Ｃ区画とＦ区画は、現地確認で 電柱と支線が入っていなければ、 プランニングのやりようは あるかと思います。Y家マイホーム取得への道 》 0 ヒアリング 1 家計の現状診断 4/4 2 ライフプランニング（生活設計）4/22 3 資金・ローンの目安を立てる 4/22 4 土地探し 売買契約 決済 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン作成 図面作製 7 複数の住宅会社でプレゼンコンペ 8 業者決定・請負契約 9 事前手続き 10 着工・地鎮祭 11 完成引き渡し 入居 12 住宅ローン返済開始《 Y家の概要 ： 現状診断時点 》 家族 ： 40代団体職員の夫、 30代公務員の妻、 高校生、中学生、幼児、・・の、5人家族。相談 ： マイホーム取得。相続。住居 ： 実家に同居。（一戸建て）収入 ： 夫 年収430万円 （手取り348万円） 妻 年収571万円 （手取り459万円）貯蓄 ： 5,550万円借金 ： 無し。生命保険料 ： 87.26万円/年 （総額：4,255万円） 夫 ※ ものすごく数が多すぎて 書くのが大変です。 ・・ 後日。死亡保障必要額 検証結果 ： 現時点 10年後 夫 －1億3,243万円 －1億5,222万円 妻 －8,932万円 －1億1,930万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、 －（マイナス）は不要ということです。 マイナスが億単位だということは、 逆立ちしたって生命保険は全く不要！ ・・ということです。 ※まったく不要な生命保険に、 これでもか、これでもか、・・と お金をつぎ込んでいます。 売れちまった。一足遅かったべ。 ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて22年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅建業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2023/03/08
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建築条件付分譲 土地だけ買いたいです 減額して
土地だけ欲しいんですが、減額交渉の余地はありますか？ ※ ・・。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむ〇メール顧問会員のKさん（40代） （相談：生活設計・マイホーム建築）2023.2.13 メール顧問会員メールをいただきました。2023.2.27武田様 佐々木様 お世話になっております。Kです。 遅くなりまして申し訳ございません。必要書類を提出いたしますのでご確認をお願いいたします。 ※ヒアリングシート1から4に資料を添付しております。※保険の資料はデータが大きい為、 次のメールに添付しお送りいたします。※住民税の書類は現在請求中ですので、 もう少しお時間を頂けますでしょうか。 ※ごくろうさまでした。 今日から 佐々木が作業着手しました。 整理整頓作業です。 明日か明後日には終えて、「再ヒアリング」 としてメール添付で送る事になると思います。 よろしく、お願いします。1点質問させて下さい。現在土地探し中ですが、建築条件ありで気に入った土地を見つけました。不動産屋に確認した所、販売価格にいくらか上乗せすれば、場合によっては建築条件を外せるとの事でした。 ※ほう、土地のみでも売るということですか。 珍しいケースです。その場合は少々予算オーバーになる為、できれば減額交渉をしたいと考えております。 ※ ・・。このような場合、一般的に販売価格通りで申し込みをするべきか、もしくは減額交渉の余地があるのかをお聞きしたいです。よろしくお願いいたします。 ※正直にコメントします。 建築条件付分譲で土地だけを打ってもらおう とする場合、 ①販売価格通りで 土地を売ってもらえる ことはありません。 同価格なのであれば、建築条件通りに 建ててくれるお客様に売ります。 （ 建築の方で 確実に儲かるから ） ましてや・・・ ②値引きしてまで売るわけがありません。 建築してくれないことが明らかな客に、 土地で損してまで売るわけがありません。 建築条件付き分譲は、 場所がらの良さの割に 土地代を安めに抑えて、 その魅力で集客・折衝して、 建物の建築で 利益を上げようとする手法です。 同業者との競合が発生しないので、 業者側の「言い値」で受注することができ、 確実に高い利益を確保できます。 消費者側から見れば、他社との比較検討が できないので、数百万円も高額であっても 気づくことはありません。 建築条件付き分譲地なのに 土地だけでも売るかもしれないのは、 土地の販売価格に上乗せの金額を払ってもいい という場合だけです。 その不動産屋さんが言っている通りです。 その土地の場所がらが良くて、 とても気に入っているのであれば、 100万円や200万円とかの上乗せ程度の金額なら 買い！！ 私はお奨めします。 建築条件で無競争状態での「言い値」は、 500万円も高い などということは普通です。 土地を自分のものにしてから じっくり、 複数業者の比較検討をして 適正価格を把握 した上で、確信を持って業者を選びましょう。 土地で ちょっぴり損をして、 建物で大きく得をしましょう。 『 肉を切らせて 骨を断つ！ 』作戦です。 ただし、土地を現金購入できるお金があること、 これが 大前提になります。 （ 一時的に 親や親せきから借りてもいい ） 土地建物込みで住宅ローンを利用する というケースでは、 交渉の余地も何もありません。 不動産屋とも対等に渡り合えないし、 全てにおいて ハウスメーカーや銀行の言いなりで 事を進めるしかないことになります。 Kさんはまだ「現状診断」前なので、 私はK家の状況を全く知りません。 「現状診断」が終わり「生活設計」も終わって、 K家の全体像を把握できていれば、 胸を張って 「Kさんの場合はこうしたほうがいい 理由は」 というコメントができるのですが・・・。メールをいただきました。2023.2.24武田様 佐々木様 お世話になっております。Kです。 大変遅くなってしまい申し訳ございません。ヒアリングシートを提出いたします。※提出資料は週明けまでにメールで提出させて下さい。 一度ご確認をお願いできますでしょうか。 よろしくお願いいたします。 ※お疲れさまでした。 週明けにメール添付の提出資料が届いたら、 佐々木FPに作業着手してもらいます。 一日か二日かけて 整理整頓した上で、 「再ヒアリング」としてメール添付で送ります。 よろしく、お願いします。初めて メールをいただきました。2023.2.13武田様 初めまして。Kと申します。 今後の生活設計についてご相談させて頂きたく、武田様のメール顧問会員の申し込みを希望いたします。 １．ご相談内容 現住居（建売）を売却し、新たに注文住宅を購入予定です。 ※事情は分かりませんが 楽しみですね。今後の教育資金・老後資金に不安があり、家計診断を希望いたします。家計診断後、土地購入の実行支援もご相談したいと考えております。よろしくお願いいたします。 ※分かりました。〇生活設計についての意識 夫：現住居を4,300万円程度で現住居を売却し、新たに4,500万円の戸建を購入しようとしている。頭金800万円で、3700万円を35年ローンで借入予定。教育資金・老後資金を確保できるか心配である。 ※現状診断後、シミュレーションしてみましょう。妻：現住居の売却し、新たに注文住宅住宅の購入を希望しております。子供（5歳）の教育費と老後の資金について不安がある為、ご相談させて頂きたいです。また現在専業主婦の為、以下を心配しております。 ・主人に万が一があった場合、子供と2人で 生活していけるか ※シミュレーションしてみましょう。・国民年金を支払っていた期間が長く、 将来の年金額が不安 ※老後の夫婦の年金の受取り方を、 具体的にシミュレーションします。・子供が中学から私立に進む場合も含めて シュミレーションを希望 ※はい、現状診断でキャッシュフロー表が 作成されていれば、たやすいことです。子供が小学校に上がった後に、パートで働く事も検討しております。妻が専業主婦orパート勤務の場合、各シュミレーションもご相談したいです。 ※はい、任せて下さい。〇住所： 略 〇家族構成夫：40代、会社員妻：40代、専業主婦子：幼児 〇ご質問ご相談内容のブログ記載について。個人の特定が怖い為、以下のご配慮を頂く事は可能でしょうか。 ・土地の写真について、隣家にモザイクを 入れて頂く事・ご相談後、しばらく期間をおいてから ブログにアップ頂く事 ※初めてのリクエストです。 私は、読者の方々の参考になる 具体的な 「消費者側の記事」を毎日配信しています。 Kさんも 過去のメール顧問会員の記事が、 具体的なマイホーム取得のノウハウについて、 参考になったものと思います。 が、了解しました。 どうしても ということであれば、 写真掲載をする記事は書きません。 （ ＝写真掲載をしない記事は書きます ） 「しばらく間をおいてからブログアップ」 については、写真掲載はしませんが、 記事はタイムリーでなければ意味がないし、 「そろそろ ほとぼりが冷めたかな」と、 何日も経過してから思い出しつつ記事作成 するのも、なんとも面倒で、リズムが狂います。 「写真掲載をしない」を徹底するので、 そこで折り合いをつけて頂ければ、 ありがたいです。 読者の方々は、他に無い「消費者側の記事」 に期待してアクセスして頂いています。 ご協力、よろしく お願いします。 長文になり申し訳ございません。 ※まったく長文ではありません。 これまでの申し込み文の中では、短い方です。 すごい長文が 過去にはいくつもありました。一度ご確認頂けますと幸いです。よろしくお願いいたします。 ※これから、メール顧問会員になるための 「案内」を、送ります。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時建築条件付き土地、色々難しい べ。 ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jp
2023/02/28
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土地 値引き交渉するならまず 腰をすえましょう
この売り地・・もう少し安くはならないですか？ ※「もし、安くしてもらえるのなら、 購入を検討したいと思います。」 ・・のような中途半端なアプローチ の場合、 まず、安くなることはありません。 契約が成立することもありません。 購入候補地が次から次と、 目の前を通り過ぎていきます。 「逃がした魚は大きかった」 ・・が、延々と繰り返されます。 本当に眼前の土地を買いたいなら、 しっかり腰をすえてかかりたい。アクセス数の多かった過去記事を掲載中です。2017/11/15自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむ〇顧問会員のYさん（40代） （相談：生活設計・マイホーム取得）2017.4.4、現状診断 終了。値引き交渉が可能な物件かどうかも確認を北側道路の売地を選んでいい人は限られるこの土地 形は三角でも何とかなるかも南北に並ぶ2つの土地 どっちを選ぶ？固定資産税を安くするため契約を伸ばす？★良い場所の土地だけど1年以上売れてない気になる売り地 場所柄はすごくいいです★その土地を最初に紹介したのは俺だぞ！昨日・・11/14（火）の夕方、Ｙさん（妻）から電話を頂きました。ちょうど私は事務所を閉めて帰ろうとしているちょっと前・・でした。 ※サッカー親善試合日本vsベルギー が、11/15（水）早朝、 4：45キックオフの予定です。 逆算して、11/14（火）は早く 就寝しなければなりません。 10時か10時半には就寝しようと 思っていました。 逆算して、そのためには、 トレーニングジムには 早めに行って早めに終えて 帰る必要がありました。 なので、事務所は18時前には 閉めて行こうとしていました。 電話は17：45 ぐらいにかかって きた・・と思います。 主に土地購入に関するお話で、 終わったのが・・18：50ぐらい だったと思います。 1時間以上お話していた ことになります。 19：00ぐらいになった今から トレーニングジムに行っても、 まともに何かする時間も ありません。 ので、今日はジムにいくことなく 帰宅しました。 11/15の早起きに備えて・・。 今朝の日本代表、ベルギーに 負けてしまいましたが・・。 で・・昨日の 電話による1時間以上の会話で 感じた点の内、一つを書いてみます。1 夫が土地価格の値引き折衝する？値引きの余地がありそうなので、Ｙさん（夫）が折衝してみようか？というお話でしたが、「それをやっちゃあ、お終いよ。」と言うことになります。不動産業者は、売主と接触しています。今度は・・買主のＹさんと接触して価格交渉するということになれば、この不動産屋さんは、売主・買主の双方の間に入って調整して、売買契約を成立させることになります。で・・この不動産屋さんは、当然に売主・買主（Ｙさん）の双方から仲介手数料をいただくことになります。不動産屋さんにとっては、とってもおいしい「両手」という状態。このような状況になるのであれば、当事務所の出番はありません。「申しわけないけど、係わる事はできない。」ということになります。「土地購入に関して私に相談しないで。」ということになります。なので、いつも言っている通り、「相手方の不動産屋さんに接触しないで。」・・という約束事は守ってください。2 値引き交渉をするなら、腰をすえて。冒頭にも書きましたが、「もし、安くしてもらえるのなら、 購入を検討したいと思います。」・・のような中途半端なアプローチの場合、まず、安くなることはありません。契約が成立することもありません。「もし、安くしてもらえたら・・ その時点から購入を検討したい。」・・なんて、中途半端ではダメ。それより何より、売主さんに失礼だ。本当に買うかどうか分からない人に、値引き額を提示するわけがない。ここは一番、腰をすえる必要があります。購入したい！・・という意思表示を具体的にする必要があります。「もし、〇〇万円にしてもらえたら、 11/〇〇までにに手付け〇〇万円を 払って契約したいと思っています。 1ヵ月後に残金を払います。」ぐらいの意思表示をしたい。（Ｙ家は土地購入分の現金はある）・・のようなお話をしたら、Ｙさん（妻）、「現金でまだすぐには出せないから・・。」何かの定期とかにしているのかも。（だから、どうした！）土地を購入しようと探しているのなら、そんな状態でいいわけがない。購入の具体的な準備をしないまま、土地を探しています。良さそうな土地が出てきては、次々と目の前を通り過ぎていきます。具体的な準備とは、土地契約で払う手付金の準備、（今日にでも払える状況作り）1ヵ月後に払う残金の準備、・・です。現金が足りない人は、ローンの打診をしておきたい。準備ができた状態で探すのでなければ、いつも、よい土地は目の前を通り過ぎてしまいます。「定期が満期になるまで待たないと・・。」などというのは、おバカな会話。たとえば、500万円の定期預金で受け取る利息は、5,000,000×0.0003×0.8＝1,200円この1,200円がもったいないから、満期まで待つ？そんな場合じゃないでしょ？ ・・というお話。本当に欲しい土地が出た場合に、即座に対応できる状況は整えておこう。具体的な準備ができたら、お知らせ下さい。値引き交渉に取りかかります。泥棒捕まえてから縄をなうか？・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて17年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2023/02/21
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兄弟で共有の土地 分筆できてスッキリ♪ のはずが
将来の相続時の懸念も解決♪・・したつもりが ※分筆後の それぞれの土地が また、 2分の1ずつの共有になりました。 お互いの持ち分2分の1が残りました。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむクロアシネコの赤ちゃん！ STOP WAR！ STOP PUTIN！〇メール顧問会員のYさん（60代） （相談：生活設計・マイホーム建築）2013年5月 現状診断。2021.3.9 メール顧問会員（再）3.6万円/年 入金。2021.3.22 現状診断。2021.4.2 マイホーム建築 実行支援料：33万円/年 入金。2022.3.10 メール顧問会員 3.6万円/年 入金。 ※建築予定地です。 ※当事務所がお手伝いしているケースでは、 5の「住宅プラン・仕様が固まる」までは 私がすべて バックアップしているので、 3の「候補工務店のピックアップ」は、 最後の最後になります。 Yさんは 複数の工務店に「提案・見積り」を 依頼した結果、その対応と見積価格から、 お願いする工務店が決まったところです。 ※各工務店の提案コンペ結果。 ※地元工務店なら 安いとは限らず、 こんなにも価格差がつくのが普通です。 ハウスメーカーだろうが 地元工務店だろうが、 当初から 建築業者を決めてはいけません。 契約直前まで、きちんと比較検討しましょう。メールをいただきました。2023.2.6武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中お世話になっております。 本日のコメント拝見いたしました。色々とサポートいただきありがとうございました。 何も知らずにSWS式で地盤調査をしていたら・・・・・今回の数倍も請求されたと考え不幸中の幸いであったと思うと共に万が一の時も安全？であるという保証を得られたということで納得しました。 ※はい、「地盤改良会社が地盤調査をする」 などという理不尽なことが続いていたら、 マイホーム建築する人は 常に 80万円とか100万円を余分に負担することに なってしまいます。色々と問題が発生する共に、課題が解決することも多々ありめまぐるしい今日この頃です。 ※普通は、こんなに問題は発生しません。 大半の人たちが ハウスメーカーの言いなりで、 「住宅建築って そういうものなんだ」 と、洗脳された状態でコトが進むので、 「問題が発生」していても気づきません。 彼らは 他との比較検討もしていないので、 数百万円の損をしていても 全く気付かないし、 後で後悔するような内容にも気づきません。 Yさんのケースでは、1級建築士なのに キッチンを通って入るトイレのプランとか、 採光が取れないのでプラン変更が必要とか、 訳の分からない提案をする建築屋さんも いました。 大半の人たちは ハウスメーカーの言いなり なので、人生最大の買い物にあたって、 「次々と問題が発生して目まぐるしい日々」 を過ごすことなく、幸せに過ごします。 （ おバカさんです ）昨年10月から準備を進めていた土地の測量と分筆登記を1月末日で無事に終えることが出来ました。登記簿謄本を含め測量成果品を受領しました。これで、今後、相続が発生した際にも争続にならずに円満解決をはかれる一因となれば嬉しいです。 ※・・と、思ったんですよね。今回の費用は73万円（税込）でした。当初のお話では、62万円から80万円だったので良心的な測量会社さんだったのでは思います。 ※特に 良心的・・とは思いません。 彼らは、そのような言い回しで商売をします。 普通のことです。高いのか安いのかよく理解できませんが、武田さんから伺った通り請求された金額が妥当であると理解しています。おそらく一生に一度の経験になると思います。 ※はい、もうこれからは「分筆」を することはありません。分筆に伴いご相談をさせていただきたく存じます。今までは、1筆を1/2づつ兄弟で所有していました。分筆により2筆を兄弟でそれぞれ1/2づつ所有となりました。 ※はい、そのまま手続きをすれば、 その通り分筆後のそれぞれの土地も、 2分の1ずつの共有になります。これを1筆づつを1/1で兄弟が所有することにする手続は可能でしょうか？武田さんのテリトリーでは無く司法書士や行政書士の範疇かとは思いますが、何か参考となるご意見をお聞かせ願えたら嬉しいです。言葉で説明するのが難しいので簡単な図を作成しましたのでご確認いただけたらと思います。 ※はい、わざわざありがとうございます。 が、この業界に住んで数十年です。 文章だけで 状況は分かりましたよ。相続が発生すれば自然と1/1になっていくので費用を掛けて手続をする必要はないとも考えておりますがご意見を伺いたくお願いしました。 よろしくお願いいたします。 ※いいえ、一つの土地を2つにできましたが、 将来の相続について考えれば、 状況は 分筆の前後で何も変わっていません。 自然に右端の状況になるわけではありません。 相続時に 次世代の人たちが大変 面倒な思いを することになってしまいます。 現在の所有者世代で責任をもって きちんと解決しておきましょう。 「等価交換（とうかこうかん）」をすることで、 将来ではなく、現時点で解決できます。 現時点で それぞれの土地が100％ それぞれの所有に。 ネット検索すると、マンションデベロッパーが 地主さんへの営業で よくやる手法として、 土地所有者に 「土地と等価の建物を所有させる」 こととして紹介されていますが、 本来は「土地どうしの交換」などで、 普通なら売買して譲渡所得税の負担が発生する ところを、税負担なしで「所有権の移転」が 可能になる手法です。 （ 等価にならない場合は 一方が金銭負担して ） 対応する専門家は 司法書士さんです。 料金は 数万円～十数万円。 技術を伴わない ただの事務手続きだし、 専門家でなければ作成できない書類もないので、 自分たちで行う場合は、数百円～1千数百円。 法務局（登記所）に問い合わせてみましょう。 手続きの方法、添付書類、料金、 ちょっと手間暇をかければ、簡単に終了します。 将来の相続時の懸念も スッキリ解消し、 浮いた数万円（十数万円？）で、 おいしいお酒をいただくのもいいかも♪メールをいただきました。2023.2.4武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中お世話になっております。 昨日から地盤補強工事の件で工務店さんと遣り取りをしました。ここまで契約を含めて少しゆるい関係になっていたとのご指摘もあって、緊張感を維持するように心がけ連絡しました。此方の質問に対して工務店さんには誠意を持ってご対応いただきました。結論はビイック社も北側平屋造りも考慮して補強工事は必要との判断に至りました。武田さんが初耳くらいのレアケースではあるようですが、必要であることは確定したので来週から工事を進めてもらうことを依頼しました。引き続きよろしくお願いいたします。 Y様 ご連絡恐れ入ります。基礎補強の件につきましてはビィック社に図面一式（配置図・平面図・立面図も含めて）を渡しての検討結果となります。平屋部分と2階建て部分の混在の建物は一般的にありますが構造が全て木造で2階建てであり 範囲にもよりますがY様の建物は半分以上が2階建てありますのでこのような範囲ですと地盤補強の見解ではあまり1.5階と2階建てで分けて検討する事は無く慎重な方の見解になり、基礎補強が必要という所見になったと思われ私共でも建築士としての見解と建物の保証の事もあり、補強が必要と判断した次第でございます・・。 恐れ入ります。またご懸念な事項ございましたら何なりと大丈夫にてご連絡いただきたくお願い致します。〇〇工務店 〇〇 〇〇工務店 〇〇様 〇〇石井様 〇〇様 お世話になっております。 補強工事の件ご連絡ありがとうございます。内容については理解いたしました。 改めて確認させていただく。北側が平家建てに近い構造であることを今回の調査会社ビィック社はご存知の上で報告書を作成していただけたのでしょうか？ 報告書には二階建の場合の基準だけ記載されていてその他の内容には触れられていませんので少し気になりました。 ビィック社のHPを拝見すると不明な点はお問合せくださいと記載されていましたが土・日はお休みで連絡が取れないので〇〇さんにご連絡いたしました。 よろしくお願いいたします。 Y様 お世話になっております。基礎補強工事の件につきご連絡の程、有難うございます。 ご確認事項の基準値につきましては確かに地盤数値が出ていない北側部分は平屋に近い構造になっておりますが建物の構造の見方では平屋部分も含めた全体構造で検討致します。やはり建物は基礎も骨組みの構造も外壁も一体となっており、もし地震などで荷重が地盤に掛かった時は2階建ての荷重が北側部分にも掛かると想定して、弱い所も補強をしておかないとバランスが崩れてしまう為北側の地盤補強が必要となる見解になります。 地面の中と建物の荷重とで図面化も出来ず、分かりにくくて大変恐れ入りますが基礎補強につきましては進めさせていただきたくお願い致します。 宜しくお願い致します。〇〇工務店 〇〇 〇〇工務店 〇〇様 〇〇石井様 〇〇様 お世話になっております。 基礎補強追加工事の件確認しました。 一点だけ確認させていただきたく。これから建てる家は南側は二階ですが北側は平家に近い造りとなっております。基準値が異なることはありませんでしょうか？ 異なることがなければご連絡いただいた内容で補強工事を進めたいと思います。 よろしくお願いいたします。 ※「図面一式が地盤調査会社に渡っていた」 その上での 「調査会社が推奨する地盤補強工事内容」 なのであれば、何も文句は無いので、 そのことを 「工務店」ではなく、「調査会社」に直接 確認したかったということでした。 が、週末で 物理的に不可能だったし、 今日 月曜日は もう 実着工なので、 しょうがないですね。 結局、工務店としては、大きく2つの理由で 「地盤補強工事」はやっておきたいものと 思われます。 ①何かあった時のために 万全にしておきたい。 対応できなくて会社運営が傾くような事態は できるだけ避けたい。 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」 通称「品確法」により、 新築の住宅は引渡から10年間の 「瑕疵担保責任」が義務付けられています。 ②増し工事は 大歓迎。 契約後であっても、いくらでも工事金額が 増えれば、得られる利益も増えます。 大手メーカーでは、契約後の着工前打ち合わせで、 「いくら『増し工事』を取ったか？」が、 工事担当者の評価の一つになっていたりします。メールをいただきました。2023.2.2武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中お世話になっております。 工務店さんから地盤調査結果が届きました。北面周辺に基礎補強が必要との結果です。 ※えっ！？ ビックリしました。私には内容が難しすぎて理解の範囲を超えております。武田さんにご確認いただきご判断に沿って対応したいと思います。 家づくりって本当に難しいです・・・ よろしくお願いいたします。 ※ベタ基礎で 表面波探査で 補強が必要？ 体験したことがない結果になりました。 工務店さんからの連絡文です。 Y様 お世話になっております。地盤調査結果の報告デ－タ－が上がりましたのでご連絡させていただきます。 調査結果としましては全体的に安定した地盤でありますが北側面のみ地盤面から深さ60㎝程まで地耐力が出ず、北面周辺に基礎補強が必要になります。 木造2階建てであれば20KN以上が通常基礎で対応となりますが調査報告デ－タ－（P4～P6）の表・調査箇所No2とNo3の場所が地耐力16KN～17KNでありこの周辺で基礎補強が必要となりますが 他の場所は20KN以上出ている事、また地面から65㎝程以下は20KN出ているので杭工事までの施工は必要なく、地耐力が出ていない周辺の土を掘りお越し転圧を重ねる地盤・基礎補強で対応可能になります。 （施工方法は別紙の地盤調査会社の概要がござい ますので私も検証して、此方に基づいて行います） 基礎補強工事につき掘削費用、工事費用、残土費用などがかかり、恐れ入りますがお見積りを添付させていただいております。 杭工事までは必要ないのですが基礎補強工事は必要となり、此方は調査結果による工法という事でご契約のお見積りには含まれておらずお見積りをご提出させていただいております。 構造に関する事のため何卒ご了承の程、お願い致します。 基礎工事は本格的入場を2/6（月）から行います。 ご不明な事項ございましたらご連絡いただきたくお願い致します。 ※え？ もう 週明けには 基礎工事？ 地盤調査から 時間が無さすぎです。 ※今回の地盤調査会社は十分に信頼がおける所です。 ※HPから文章をひろってみました。地盤調査のセカンドオピニオン納得できない地盤調査結果をお送りください地盤調査前であれば、近隣地盤情報をお伝えいたします。その地盤調査結果が全てだとお考えですか？こんな経験はありませんか？地盤がいいはずの地域なのに杭工事・・・建替えなのに柱状改良・・・改良工事費が高すぎる・・・納得されないままに改良工事を受け入れていませんか？その改良工事判定が無ければもっとより良い建物を提案・実現する事ができるかもしれません。納得できないのであれば地盤調査結果をお送り下さい！表面波探査法で調査を行った場合に地盤改良工事を回避できる可能性をお知らせします。他の調査方法（スクリューウエイト貫入試験等）で納得できない地盤調査結果があれば当社までお電話またはメールフォームからお問い合わせ下さい。担当者から連絡いたしますので、メールでのご返信またはFAXにて調査データをお送り下さい。表面波探査法で再度地盤調査を行った場合に、杭工事や地盤改良工事が不要と判断される可能性をご回答します。ご相談は無料です。※表面波探査法による実際の地盤調査は有償です。【支持力】地盤の固さ(許容応力度)一般的に住宅の重さは、⽊造2 階建て20kN/㎡（≒2ｔ/㎡）⽊造3 階建て30kN/㎡（≒3ｔ/㎡）となります。 ※3階建てで3t、2階建てで2tなのであれば、 平家はさらに軽いことになりそうですが、 （ 1tとか 1.5t とかになりそうです ） その表記はありませんでした。※上記数値は、住宅基礎がベタ基礎の際の⽬安です。実際の荷重は、住宅の仕様によります。詳しくは⼯務店、設計者様にご確認ください。例えば、⽊造2 階建ての20kN/㎡は、1 ㎡あたり2ｔの荷重が加わっている事になります。この荷重を地盤が⽀える事ができるかを地盤調査で調べます。地盤の支持力は、地盤がどの程度の荷重まで支えることが出来るかを表しています。 ※Yさんの家は総二階ではなく、 南半分は2階建てで、②や③の位置がある 北半分は 平家になります。 もし平家が1t あるいは 1.5t でいいのであれば、 地盤が弱いということにはならないのでは？ とも、考えられます。 調査結果資料を見る限り、工務店さんから この地盤調査会社に行っている情報は 「2階建て」ということだけのようで、 「総二階」と解釈されているように感じます。 「平家であれば 地盤の強度は足りているのでは？」 とも 考えられるので、 地盤調査会社に直接電話で問い合わせて みたいですね。 月曜日から基礎工事に入るということで 時間がありませんが、 地盤調査会社に問い合わせてみたいですね。 （ 土日でも対応してくれればいいですが ） ※この方が 直接の担当者のようです。 それでも、結論が変わらないのであれば、 調査会社も信頼できるところだし、 残念ながら この結果を受け入れるしかない のかもと思います。メールをいただきました。2023.1.31武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中お世話になっております。 本日のコメント拝見しました。色々とご心配をお掛けしております。武田さんにご指摘いただくまで契約が正当な手続で無かったとは思いもよりませんでした。 ※マイホーム建築の請負契約では、 「契約書」に「見積書」を添えて行いますが、 見積もりの根拠になる「図面」も添付して 行われます。 この工務店さんは、それが行われていなかった ということです。 「図面にはないけど ちゃんと見積もっています」 などという「請負契約」はあり得ません。 今までも このような「ゆるい」契約を やってきたものと思われます。 相手が素人で 何も分からないから、 こんなことが通用していたのだと思います。 こんな請負契約をしていれば、完成後に 「お願いしたモノとは違う」とか、 「あれをして と言ったにのに やられていない」 とかの問題が発生した場合に、 「言った！ 言っていない！」 の、醜い論争になったりするものです。 ということですが、 この工務店さんはまだカワイイ方です。 大手ハウスメーカーや有名工務店は、 もっと酷い、とんでもないことをしています。 間取りも何も決まっていない状態で「仮契約」 と称して 請負契約をしています。 何も決まっていないから 「図面」は無し、 もちろん「見積書」も無し、の状態で 「とりあえずの金額」で「請負契約」をしています。 「仮契約」だから、過去に建てた人の「図面」 や「見積書」を適当に見繕ってきて、 「請負契約書＆見積書＆図面」をそろえて、 カタチが一応整った「仮契約」をします。 実際は「仮契約」ではなく 本物の「契約」ですが。 ハウスメーカーを決めてから 間取り打合せ なんてことをしている人は皆、このパターンです。 ハウスメーカーは、契約して契約金をもらう ことで、競合他社を排除でき、安心できます。 おバカさんは「仮契約」であれば気が楽なので、 簡単にハンコを押して 契約金を払います。 これで ハウスメーカーは安心です。 競合を気にすることなく ゆっくり料理に入ります。 比較検討されることが まったくないから、 ハウスメーカーの「言い値」で契約できます。 おバカさんは気付きません。 契約した瞬間に 数百万円を失ったことに・・。 人生最大の買い物、比較無しに買ってはいけない。昨日、ご報告した工務店さんへのお願いに対してご返事がありました。此方の工務店さんは本当にレスポンスが良いので感心します。 ※レスポンスだけはいいですね。ただ、少しうっかりしている点があり幾度かヒヤヒヤする場面もあったように思います。今回も同様に肝を冷やしましたが・・・・武田さんが心配しておられたリビングやダイニングの造り付け収納等は見積に入っているとのご返事があり、ほっと一安心です。 ※私は 不安です。 このようなことは、契約後のやりとりでは なく、契約前の作業です。 本来は、すべて整えてから契約！ です。25日のショールーム見学に合わせて準備をして貰えるようです。提案時に此方からの要望が全て含まれているか否かを確認します。このようなゆっくりとした進み具合で大丈夫でしょうか？ ※「スピード」より 「順序」の問題です。尚、地盤調査結果は一両日中に判明するようですので武田さんにOKでしたとのご報告を是非したいです・・・・引き続きよろしくお願いいたします。 ※ベタ基礎を計画していて、 表面波探査で地盤調査した結果が、 「地盤改良が必要です！」 なんてことになったら、マンガです。 現在は更地ですが、 元々は建物が建っていた場所ですよね？ 長年 建物が建っていたということは、 その地盤は しっかりしまっているということです。工務店さんからYさんへの連絡文です。Y様お世話になっております。ご連絡いただき恐れ入ります。地盤調査につきましては無事終わり、調査結果が一両日中に上がってくるので検証いたしましてご報告致します。 ※結果をすなおに連絡してくれればOKです。 妙なことを企んでいなければいいが。また家具関係のご提案につきましては図面に表記が出来ておらず申し訳ありません。 ※誤って済む事ではありません。玄関収納・リビングローボ－ド・ＴＶボ－ド他もお見積りには入っておりご提案させていただきます。 ※「什器図面」を作るつもりはないようですが、 せめて「平面図」にすべて表現してほしい。上記の家具につきましてはある程度オリジナルになるので私共で別紙で図面を作成しまして素材と合わせてのご提案になります。 ※既製品ではなく、造作が得意な工務店さんなら 期待が持てそうです。此方は25日にザックリとした概要をご説明して改めて図面作成ご提案となりお願い致します。 ※その説明と図面、契約前に欲しかった・・。恐れ入ります。宜しくお願い致します。メールをいただきました。2023.1.30武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中お世話になっております。 いつも注意喚起していただきありがとうございます。また、ご心配ばかりお掛けして恐縮です。 ※私は いつも注意喚起していますが、 地盤調査は「表面波探査法」ですよね？ 地盤改良業者が行う 「SWS試験（スクリューウエイト貫入試験）」 ではないですよね？ 「調査から工事まで一貫して自社施工 が可能な「地盤のプロ」なので円滑で スピーディーな地盤対策が可能です。」 なんて言っている業者が行う調査は、 「地盤改良工事が必要です。」 という結論になるのは、目に見えています。 地盤改良工事で 80万円追加！ のようなことになります。 地盤改良工事とは無縁の調査会社の 「表面波探査法」でなければなりません。 地盤調査は「表面波探査法」で間違いありません。当初の見積は知らないうちに「SWS試験」になっていましたが武田さんから教えていただいたので差額を支払って変更して貰いました。また、前回打合せ時に表面波探査法を実施する業者を教えてもらいHPで内容も確認したので間違いなく大丈夫です。 ※あと、しつこいかもしれませんが、 「収納」は本当にだいじょうぶでしょうか？ リビングやダイニングに収納を計画していて、 平面プランや什器プランに 表現していましたが、 工務店さんの「平面図」には その表記がありません。 ※請負工事は、平面図他の設計図書と 見積書に基づいて、行われます。 表記が無いモノは造られません。 工務店さんの平面図には、 パントリーやキッチンの「収納」や、 ダイニングのカウンターは描かれていますが、 リビングにやダイニングの「収納」の 表記がありません。 完成して 収納が無いことに気づいても、 「契約図面通りに施工しましたよ。」 「ご希望なら 2か所で〇十万円の追加になります。」 と、言われかねません。此方も武田さんからアドバイスをいただきましたので工務店さんには依頼済です。しかし、具体的な提案はまだ受けておりません。先程、工務店さんに連絡を入れました。「これから始まる請負工事は平面図他の設計図面と 見積書に基づいて行われるものと考えています。 前回打合せ時までご提案いただいた平面図に パントリーやキッチンの「収納」や ダイニングのカウンターは描かれていますが、 リビングやダイニングについては 「収納」プランが入っていないため 内容の確認が出来ません。 追加費用が発生しないように早急に事前確認 したいのでご提案をお願いしたいです。 ご提案内容と期日が決まりましたらお知らせください」早く返事が来て内容確認したいと思います。いつも詳細な内容までチェックしていただきありがとうございます。引き続きよろしくお願いいたします。 ※このような「確認」の作業は、 本来は契約前に行なうべきことでした。 「この内容で この金額です」 具体的な内容と金額を確認してから 契約。 Yさんから「いよいよ契約です♪」という 連絡を頂いた時点で、 私がもっと徹底して内容確認するべきでした。 スミマセン！！ 契約が終わった 数日後に Yさんから 「図面ができました♪」 という連絡をいただいて、 「えっ！？ 図面なしでの契約だった？」 と、あの時点では 正直 驚きました。 普通は 図面と見積りを添えて、 建て主と建築業者の双方が納得して、 建築工事の請負契約を行うものです。 この工務店さん、お話や態度は誠実な感じで 好感が持てますが、正統な手続きを踏んで の契約は 行っていません。 「ということは、希望していることで、 含まれていないものもあるかもしれない」 そんな状態が 予想されます。 リビングやダイニングの造り付け収納も、 平面図に表現されていないので、 工務店さんとしては 勘定に入れていない ものと思われます。 （ 他にも 同様な事が無ければいいですが ） 返す返すも、契約直前に 私がもっと しつこく確認するべきでした。 スミマセン！！メールをいただきました。2023.1.29武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中お世話になっております。 工務店さんから30日（月）午後から地盤調査を行いますとのご連絡をいただきました。調査終了後、数日で結果が判明するようです。スタートから躓くことなく無事にＯＫサインが出ることを切に願っています。結果が分かり次第ご報告いたします。よろしくお願いいたします。 ※私は いつも注意喚起していますが、 地盤調査は「表面波探査法」ですよね？ 地盤改良業者が行う 「SWS試験（スクリューウエイト貫入試験）」 ではないですよね？ 「調査から工事まで一貫して自社施工 が可能な「地盤のプロ」なので円滑で スピーディーな地盤対策が可能です。」 なんて言っている業者が行う調査は、 「地盤改良工事が必要です。」 という結論になるのは、目に見えています。 地盤改良工事で 80万円追加！ のようなことになります。 地盤改良工事とは無縁の調査会社の 「表面波探査法」でなければなりません。 ※あと、しつこいかもしれませんが、 「収納」は本当にだいじょうぶでしょうか？ リビングやダイニングに収納を計画していて、 平面プランや什器プランに 表現していましたが、 工務店さんの「平面図」には その表記がありません。 ※請負工事は、平面図他の設計図書と 見積書に基づいて、行われます。 表記が無いモノは造られません。 工務店さんの平面図には、 パントリーやキッチンの「収納」や、 ダイニングのカウンターは描かれていますが、 リビングにやダイニングの「収納」の 表記がありません。 完成して 収納が無いことに気づいても、 「契約図面通りに施工しましたよ。」 「ご希望なら 2か所で〇十万円の追加になります。」 と、言われかねません。メールをいただきました。2023.1.23武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中お世話になっております。 お陰様で地鎮祭は無事終了しました。寒波到来に加え今にも雨が降りそうな天候の中で執り行われました。工務店さんがテントを張ってくれたので雨の場合の心配も不要な中で 祭壇設営から終了まで約1時間の式でした。武田さんに教えていただいた通り二礼二拍手一礼はゆっくりと・・ ※よく見かける カッコ悪い例は、 ペコッペコッと2礼、パンパンと急いだ2拍手、 最後にまたペコっと1礼・・です。 礼は1礼ごとに顔を上げて神様を見上げては1呼吸、 ゆっくり2度、お辞儀をしましょう。 拍手も目の前でパンパンではなく、 1回ごとに両手を広げぎみに ぱあ～ん、ぱぁ～ん！、 最後の1礼も ゆったりと行いましょう。また、砂山に鍬を入れエイエイエイと3回崩すしぐさを、私と工務店さんの社長さんがそれぞれ行いました。 ※とこしずめの儀、することは 全国共通ですね。兄夫婦と姪の旦那さんも参加してくれました。工務店さんと兄夫婦が顔合わせして色々と話をする機会にもなったので地鎮祭をやって良かったです。私が建築現場に足を運ぶの機会は限られるので心配していましたが隣に住む兄夫婦が代行してくれるので有難いです。終了後、家族そろって記念写真を撮りましたが、照れくさいので内緒にしておきます。「棟喚起」について 屋根すべてに換気を付けることを前提に検討 しているが金属屋根対応品で連結可能な材料を 屋根業者とメーカーに確認中。 確認取れ次第具体的な提案待ち。 ※ずいぶん こだわりの強い客だなあ、 「棟換気」に こんなにこだわる客は初めて と、思われているでしょうね。 （ 過去に いるわけがありません ）はい。当初、工務店さんは色々計算して問題ない換気量と仰っていましたが全部でお願いして快く対応はしてくれました。連結可能材料探しに時間が掛かっているようですが多分解決すると思います。社長さんからは私がご指導いただいている方はプロの方ですか？と質問を受けたので知人で色々とお力添えをいただいていますとお答えしました。心強いですですねとのお言葉がありましたので「はい」とご返事しました。 ※妙な人物が後ろにいて なんか やりにくいなぁ、 というのが、ホンネでしょうね。「地盤調査」 表面探査法の対応可能な業者と調整済。 こちらの業者さんは、たまたま兄が家を建てた際に お願いしたところと同一であったとのこと。 深さ2ｍ以上の検査で数字が出なかった場合は 杭工事の可能性あり。 ※お兄さんも 地盤調査は「表面波探査法」 だったということですか？ 同じ「ベタ基礎」だったんでしょうか？ で、「杭工事」なんて したんでしょうか？「表面波探査法」で「ベタ基礎」だったそうです。少し深いところに問題があったようですが詳細については業者さんは教えてくれなかったそうです。兄に尋ねたら「井戸」があったのでその場所かな？と言ってましたが、細かい内容は把握していませんでした。此方の工務店さんの見解では、万が一の場合に土を掘り返すと移動する必要があり金額が嵩むので杭が良いのでは？兄の時は隣に空きスペースがあるので大きな問題は無かったのでは・・・との解釈でした。ただ、土を掘り返したか否かは不明です。杭工事は行ってはいないようです。「その他」 無垢材やドアの材質、屋根や外壁の色、 サッシの構造、その他諸々の素材等の説明。 ※具体的に説明を受けたようですね。 ところで、 リビングの収納は無しになったんですか？ 以前に聞いていながら 私が忘れていたと したら、ゴメンナサイ！！リビング収納は当初プランのままで変更ありません。今回は細かく打合せする余裕はありませんでしたが材質等の話をしました。内容は次回の検討項目になっています。 住宅設備機器については来月ショールームに出向いて 実物を確認しながら仕様等について相談予定。 ※はい、水回り設備はすべて設備機器会社 のモノのようです。今月中に分筆登記も完了予定です。 ※測量・分筆には お金がけっこうかかったでしょう。 土地家屋調査士さん いい商売だといつも思います。 一つ一つの仕事が まとまった金額になります。まだ、請求が届いておりませんので金額は未定です。当初、伺ったときは60～80万円でした。今日も兄とどれ位の金額になるのかと話をしていました。2月初旬から基礎工事に入り１ケ月で完了して家の建築に移るとのこと。 ※3月初旬には、建物外観は完成状態になりますね。 そこから先の内部造作に月単位でかかります。 「とっくに完成に見えるけどまだ入居できないの？」 という状態が、かなりしばらく続きます。 我慢して待ちましょう。明日は地鎮祭です。 ※はい、今日1/23（月）です。 今はもう夕方5時なので もうすでに無事、 終わっていることと思います。いよいよ家づくりのスタートとなります。引き続きよろしくお願いいたします。 ※楽しみですね。かなり長くなってしましました。近々の状況報告です。 ※あと1か月ちょっとで 建物が建ち上がります。 楽しみですね。メールをいただきました。2023.1.22武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中お世話になっております。 21日に工務店さんと仕上げ表の打合せを行いました。工務店さん作成の仕上げ表に沿って基礎から構造材、住宅設備機器まで 写真や見本、実物等を参考にしながら説明を受けました。 ※仕上表は 建築業者さんによって色々ですが、 それでも 各業者の比較検討が必要なので、 業者決定前は 当事務所の「仕上表」で 行っています。 送られてきた資料です。「棟喚起」について 屋根すべてに換気を付けることを前提に検討 しているが金属屋根対応品で連結可能な材料を 屋根業者とメーカーに確認中。 確認取れ次第具体的な提案待ち。 ※ずいぶん こだわりの強い客だなあ、 「棟換気」に こんなにこだわる客は初めて と、思われているでしょうね。 （ 過去に いるわけがありません ）「地盤調査」 表面探査法の対応可能な業者と調整済。 こちらの業者さんは、たまたま兄が家を建てた際に お願いしたところと同一であったとのこと。 深さ2ｍ以上の検査で数字が出なかった場合は 杭工事の可能性あり。 ※お兄さんも 地盤調査は「表面波探査法」 だったということですか？ 同じ「ベタ基礎」だったんでしょうか？ で、「杭工事」なんて したんでしょうか？「その他」 無垢材やドアの材質、屋根や外壁の色、 サッシの構造、その他諸々の素材等の説明。 ※具体的に説明を受けたようですね。 ところで、 リビングの収納は無しになったんですか？ 以前に聞いていながら 私が忘れていたと したら、ゴメンナサイ！！ 住宅設備機器については来月ショールームに出向いて 実物を確認しながら仕様等について相談予定。 ※はい、水回り設備はすべて設備機器会社 のモノのようです。今月中に分筆登記も完了予定です。 ※測量・分筆には お金がけっこうかかったでしょう。 土地家屋調査士さん いい商売だといつも思います。 一つ一つの仕事が まとまった金額になります。2月初旬から基礎工事に入り１ケ月で完了して家の建築に移るとのこと。 ※3月初旬には、建物外観は完成状態になりますね。 そこから先の内部造作に月単位でかかります。 「とっくに完成に見えるけどまだ入居できないの？」 という状態が、かなりしばらく続きます。 我慢して待ちましょう。明日は地鎮祭です。 ※はい、今日1/23（月）です。 今はもう夕方5時なので もうすでに無事、 終わっていることと思います。いよいよ家づくりのスタートとなります。引き続きよろしくお願いいたします。 ※楽しみですね。 ※「矩計（かなばかり）図」 基礎は「ベタ基礎」であることが分かります。 （「布基礎」ではありません ） 断熱は「天井断熱」と「床暖熱」であることが 分かります。 （ 床下は「外」という考え方です ） 各部分の「寸法」も知っておきましょう。 以下、水回りは 設備機器業者さんの製品です。 ※以下は、5/25時点の「4プランと仕上表」です。 ※1階平面プラン。 ※2階平面プラン。 ※これは 延べ床面積の計算です。 82.10㎡、24.84坪の家です。 ※以下、什器プランの全体像です。 ※立面プランの全体像。 ※仕上表です。 ※左側の拡大。 ※右側の拡大です。 ※配置・外構プランです。 ※熊本地震。 新築後 数十年で 必ず 大地震が来る！ これから新築を計画する人は、そのような 前提で しっかりプランを考えましょう。 震度7が2度も襲ってきた あの熊本地震で、 耐震等級3の家は倒壊しませんでした。 が、まったく無傷だったのではなく、 半壊や一部損壊は ありました。 ※逆に 興味深いのは、耐震等級3ではない かなり以前の木造住宅でも結構な割合の住宅が、 「無被害」という事実にも注目しましょう。 「2階の重い外壁部分を1階で受けていない家」 が、軒並み かんたんに ペシャンコになっています。 1階の耐力壁の位置や量（直下率）、大切です。 間取りを考案する際には 注目したい部分です。 一般的な総二階の家であれば ほぼ問題になることはありませんが、 1階よりも2階が小さい間取りの家を計画する際には、 十分な配慮をしたプラン作りが必要になります。 また、 頭が重い瓦屋根は、耐震とう意味では問題外です。 木造建築のマイホームで、「通気」は 非常に重要な事柄です。きちんと認識しておきましょう。 ※生涯最大の買い物です。 何にも知らないまま 買ってはいけない。 ※木造住宅の外壁や屋根の内側の「水分や湿気」を 放置しておくと、大変なことになります。 この絵のように、「湿気」を上へ上へと通して、 最終的には 屋根のてっぺんから排出しなければ なりません。 という絵を示しておきながら、黄色の〇部分の バルコニーの外壁の「通気」、どうするんでしょう？ 物理的に 「通気・排出」は不可能に見えます。 ※このような仕組みになっていることは、 しっかり 理解しておきましょう。 木造住宅の外壁の内部や 屋根の内部が 新築後 1～2年で 湿気でグダグダに腐って しまっていたら、 「高気密・高断熱」も「地震に強い家」も、 ただの念仏に過ぎないことになります。 外壁内の通気、非常に重要です。 ※湿気は、木造建物の大敵です。 デザインの好みで縦サイディングにすると・・ 外壁内の通期は 不十分になるかも というお話です。 ※これは、よくある 横貼りサイディングです。 ※こちらは 縦張貼りサイディングです。 斬新な イメージです。 ※横貼りサイディングの下地の胴縁です。 サイディングを横貼りにするためには、 タテ胴縁を採用します。 （ 胴縁は、外壁内の通気を担います ） ※縦張貼りサイディングのための、横胴縁です。 （ 胴縁は、外壁内の通気を担います ） ※で、自然の風が吹くと・・ 外壁の通気層内の空気がどう流れるのか？ コンピューター解析実験が行われました。 ※細かな話は 省略して 結論を示します。 自然の風が、外壁内の空間を どのように 流れるのか？ 胴縁の設置は 規定通りのすき間を残して 成されています。 ※横貼りサイディングの タテ胴縁の場合は、 窓の下部分の空間の空気はよどむが、 AとBについては、下から上へ空気が抜けた ということです。 ※縦貼りサイディング用の横胴縁の場合は、 下から入った空気が ほとんど一番下で 滞留したまま、上へ抜けることは無かった ということでした。 ※胴縁の主な役割は、外壁内の通気をよくして 余分な湿気を輩出することにあります。 この実験結果からは、 縦サイディングを採用するための 横胴縁は、 湿気の排出という意味では、好ましくないかも しれない・・という結論になっています。 ※以下は、屋根廻りの換気に関連する参考記事です。 外壁塗装屋さんのHPより、絵や写真を拝借 して 説明します。 高気密 高断熱の家は、そのままでは 小屋裏（屋根裏）に 熱気も湿気も こもります。 色々 不快なことが 起こります。 ※棟（むね：屋根の頂上部分）に 換気装置を 設置することで、湿った空気や暖かい空気を 常時、自然に排出することができます。 ※家の換気は、棟換気だけでは不十分で、 軒（のき）換気とセットで、威力を発揮します。 吸い込み口と排出口のセットです。 ※棟（むね）換気の仕組み。 断面は、以下のようになっています。 ※このような製品を 取り付けます。 ※吸い込み口である 軒（のき）換気の 有孔ボード。 ※なお、棟換気も軒換気も、自然換気で、 動力や電気を使うことはありません。Yさんの 現状診断の結果は 以下です。2021.3.22 ※読者の皆さんも、自分の生活設計資料を 作ってみましょう。 ※Yさんの 年金手取り額は、月に 15万円ほどです。 （ 年に 182万円です ） ※キャッシュフロー表の収入欄に、年金182万円 を記入します。 それぞれの支出も 支出欄に記入します。 ※その結果、Yさんの老後のキャッシュフローは、 このようなグラフになりました。 （ これは、一年ごとの貯蓄残高の推移です ） ず～っと、お金が増えも減りもしませんね。 ということは、支出は 年金の15万円/月と ほぼ 同じ金額で生活するということです。 ※キャッシュフロー表の右端が「貯蓄残高」で、 各年のこの金額がグラフに なっています。 「老後 2000万円不足」する人は、 「毎月の収入より5万円多い支出」をする人 のことです。 そのような バカなことをしなければいいだけ のことで、極端な事を言えば、 貯蓄は無くても老後生活ができます。年間顧問料、入金を頂きました。2021.3.9武田つとむファイナンシャルプランナー事務所御中 お申し込みを受け付けていただきありがとうございます。年寄りのため若い方々の参考にはならない事例なのでと…断られたらどうしようと．．．少し緊張していました。 ※私の方が さらに年寄りです。 人生はいろいろです。 いろいろな人生をプランニングして 記事にアップすることで、 幅広く 読者の皆さんの参考になります。二回目のライフプランニングとなり診断結果が今からとても楽しみです。とにかく現状診断に向けて一生懸命取り組んで参ります。 ※がんばりましょう。 一度やっているので、要領は分かっています。前置きが長くなりましたが先程年間顧問料の振込を終えました。ご確認をお願いいたします。 これから一年間よろしくお願いいたします。 ※入金、確認しました！ ありがとうございました！ さっそく、お楽しみのヒアリングシートを メール添付で送りました。メール顧問会員 申し込みの連絡をいただきました。2021.3.8【メール顧問会員】申し込みの件武田つとむファイナンシャルプランナー事務所御中 〇相談内容 2013年5月にライフプランニングを作成していただきました。その後、義母が亡くなり私も今年9月に二度目の定年を迎えることになります。 定年を機に実家の土地に終の棲家を建て兄夫婦と養女にした姪夫婦と同一敷地内で生活を営むことを考えています。 ※マイホーム建築と老後の生活設計ですね。現在住んでいる家は売却する予定です。 新しく家を建てるにあたり予算や家を建てた後の生活費の過不足等諸々のご相談ご支援を賜りたく顧問会員を申し込みする次第です。 ※分かりました。併せて新しく建てるマイホーム建築支援もお願いしたいです。土地は所有しておりますので新たに探すことは考えておりません。 建築に関してはすべてファイナンシャルプランナー事務所を通じて進めて参りたいと思います。 ※了解しました。遠方のため伺うことは出来ませんがメール等でご支援いただけたら幸いです。 よろしくお願いいたします。 〇生活設計についての意識 一人暮らしも丸４年を過ぎ特に不自由もなく過ごして参りましたが、今後、一年一年年齢を重ねていくに従い体力や知力等の衰えが進み周囲に迷惑をかけることも想定されます。 親族が住む場所で残りの人生をゆっくりと安心して過ごしたいと考えております 〇住所 略 〇家族構成 60代 会社員 （一人暮らし） ※メール顧問会員になるための 案内を送りました。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時等価交換してしまったらいいべ。 ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jp
2023/02/07
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☆自宅売却 査定依頼したら なぜか情報が漏れてて
表札をぼかしていたのに、「あー 〇〇さんですね」と。どうしてわかったのでしょう？ ※おバカさんです。 自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q見積もり一括査定をお願いしたところ、お話しした感じでは建てたハウスメーカー、購入金額その他全ての情報をわかってるような感じがしました。 ※そこが 建売分譲住宅だったりすると、 その売却当時を知る人は、 （ 特に建築業界や不動産業界は ） 具体的な売却金額等をつかんでいるものです。 なので、不動産屋さんが ある程度 知っていたとしても、不思議ではありません。一括払いで購入したことなども情報として知られてしまっているのですか? ※そこまでの詳しい話になると、 係わった人間しか知ることはできません。 たまたま その当時、売った会社にいた人が、 今は自分で不動産屋さんをやっていて、 当時の具体的な取引内容を知っていた、 ということは あり得ます。住所を言うとストリートビューか何かでその家の環境や雰囲気を見ていると思いますが、うちは表札をプライバシーの観点からぼかしています。 ※はい、便利になった今では 逆に、 住人の名前を確認することはできません。だけど査定をお願いした不動産会社さんがあー○○さんという表札ありますねと言っていました。 ※はい、そういうことは あり得ます。ストリートビューではなく不動産会社さんがきちんと見れるようなサイトがあるんですか? ※そんな、不動産業界人だけが 「個人のプライベートを知ることができる」 サイトなんてあったら、 世間がだまっていないと思います。 Aひょっとして､ゼンリンの住宅地図かなと思います ※はい、そうだと思います。 Q回答ありがとうございます。不動産業者さんだけが閲覧できる地図ですか? ※おバカさんです。 そんな、勝手にプライバシーを侵害する ような地図があるわけがありません。 「ゼンリンの住宅地図」というのは、 ゼンリンという地図製作会社が 日本全国の建物一戸一戸の住人の姓名を 調べ上げて地図にしたものです。 このように、「住宅地図」には それぞれの家の 「姓名」が掲載されています。 質問者が取得した時期が古いのであれば、 このように「姓名」がバレバレになっています。 （ 業界では 当然の事として認識されています ） 一般的に住宅地図は、大きくて 分厚く重い 冊子で、 価格が高い のが 玉にきず ですが。 不動産業界や住宅建築業界はもちろん、 色々な業界が、それぞれの営業エリアの 住宅地図を便利に利用していました。 当事務所も開設した20年ちょっと前に、 盛岡市の北と 同南の2冊住宅地図を購入 して利用していました。 （ 現在は不要で とっくに処分しています ）《 当FP事務《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時隊長！また おバカさんを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅建業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2023/01/26
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☆私道に面している土地って どうでしょう？★
できれば、私道ではなく、公道に面した土地を買いたい。やむを得ず、私道にしか面していない土地を買う場合でも、私道の共有持分を確保したい。アクセス数の多かった過去記事を掲載中です。2016/08/03自分の頭で考える生活設計。『 ネット記事を読む 』 ※消費者の視点。案外知らない「私道」の権利と費用2016/8/3 不動産コンサルタント田中歩さんという人のお話今回は私道について考えてみます。建築基準法では「幅が４メートル以上の道路（建築基準法上の道路）」に「２メートル以上」接していなければ、原則として建物が建てられないことになっています。 ※基本中の基本。また、建築基準法上の道路の幅が４メートル未満の場合、原則として道路の中心線から２メートル後退して建物を建築しなければならないことになっています。 ※セットバック・・と言います。購入する一戸建ての敷地において、将来、建て替えができないとなると大問題ですから、このような「敷地と道路の関係」については、土地や一戸建てを買うときにチェックしておくべき重要なポイントとなっており、一般の方々でもご存じの方が多いと思います。売買契約の前に行われる重要事項説明書でも、「建物が建築できる道路か否か」については比較的多くの紙面を割いて説明しており、もれなく説明できるような書式になっています。一方、私道に関しては問題が表面化していなければ、将来発生するかもしれないリスクについて詳しく説明してくれる不動産屋さんはあまり多くないというのが実情です。■私道なら通行制限や費用請求も「公道」は一般的に国や県、区市町村などの地方公共団体が所有し管理している道路のことです。一方、「私道」というのは「私人が、その道路に対して所有権等の 実体法上の権利を有し、維持管理している道路」を指します。「関係者以外の通行を禁じる」という標識や、車が自由に通行できないよう可動式のポールなどを立てているような道路を見かけることがありますが、これは私道である場合がほとんどです。このように、私道の所有者は他人が通行すること、車両の通行、さらに水道管などを敷地に引き込むための道路掘削などを制限したり、そのための承諾料を要求したりすることもできます。他人が所有している私道にのみ面している土地や土地付き一戸建てを購入した後、私道所有者から私道の通行などを制限されたりすると問題です。そこで、その私道を自由に通行したり、給排水管を交換したり修繕する際に道路を掘削することについて、事前に私道所有者から承諾を得ておくという方法があります。一般に、「私道の無償通行・掘削承諾書」という書類を売り主と私道所有者との間で作成してもらうのですが、承諾書の内容としては、以下の３点を押さえておくことが重要です。（１）購入対象の土地の所有者およびその関係者が、 その私道を無償にて通行すること（車両を含む）。（２）購入対象の土地にガス管、水道管、下水管等、 生活に必要な設備を設置する場合、その私道を 無償で掘削することを私道所有者が承諾すること （ただし、工事をした人は、その私道を 自分の費用負担で原状復旧すること）。（３）私道所有者、購入対象の土地所有者が 変わる場合、上記２点について承継すること。このように私道所有者と売り主が上記のような約束を書面で交わしていれば、買い主は安心して購入できますし、売り主も売った後になって、買い主からクレームを受けるということがなくなります。ちなみに、私道の共有持ち分も含めて購入できる場合は、その持ち分権に基づいて私道の権利を持つことになります。従って、私道の他の共有者が通行などを妨害するような事態が発生したとしても、持ち分権に基づいてその妨害の排除を請求することが法的には可能であると一般に考えられます。その場合は、上記のような承諾書まで取得しないというケースもあります。■維持管理の費用負担の可能性公道の維持管理は地方公共団体が行いますが、私道は、原則としてその所有者または私道を利用している方々が費用を負担することになります。購入時の重要事項説明において「負担金なし」となっていても、将来、私道を修繕しなければならなくなった場合、私道所有者から費用の請求を受けるなど、費用の負担が発生する可能性があるわけです。また、私道の場合、その道路に埋設されている水道管や下水管が誰のものかということも問題となります。公道の場合は、一般的に水道局や下水道局が所有・管理していますので、道路の維持管理同様、お金がかかることはありません。一方、私道に埋設されている上下水道は私設管である場合があり、これが破損すれば、その費用は利用者の方々が負担することになります。私道にしか面していない土地や一戸建ては世の中に多くみられるものですが、問題が顕在化していないケースがほとんどです。しかし、現時点ではこうした問題が顕在化していなくても、将来、発生する可能性があるということを知っておく必要があるのです。これから購入される方にも、現在所有している方にも知っておいてほしいお話です。 ※マンション購入者と同様に・・ 自宅以外の部分のインフラ整備も、 生涯（あるいは代々）背負うことに なります。 できれば、 公道に面した土地を買いたい。【 業務日記：行列のできるＦＰ事務所 】 【 武田FP 】《 ブログ記事 アップ 》 ※2件。 《 実行支援等 》【 佐々木ＦＰ 】《 事務所会計作業 》《 現状診断☆ ＆ 生活設計★ 》1 Wさん（30代）：☆3/3再ヒア待ち。（1/26着）2 Hさん（40代）：☆6/6再ヒア待ち。（5/13着）3 Eさん（30代）：☆6/9再ヒア待ち。（5/23着）4 Iさん（30代）：☆7/23再ヒア戻る。（6/24着） ※今日の作業。 現状診断 終了予定は8/4（木）です。 お楽しみに・・。5 Sさん（40代）：★7/8 生活設計 依頼着。6 Sさん（30代）：☆7/9 現状診断 依頼着。7 Uさん（30代）：☆7/16 現状診断 依頼着。8 Yさん（30代）：☆7/23 現状診断 依頼着。9 Nさん（30代）：☆7/27 現状診断 依頼着。公道に面した土地の方が面倒がなくっていいゼ。 ・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて15年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2023/01/17
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お隣の土地を買った後・・どのように登記したら？
今・・自分の持っている土地と統合できる？アクセス数の多かった過去記事を掲載中です。2008/04/01メール顧問会員のKさん（40代） （相談：生活設計・金融資産運用・住宅建築）Kさん・・、相続したマイホームの土地建物、登記名義が亡くなったお父さんのまま・・です。（ 相続登記をしておかなければ・・ ）また・・メールをいただきました。 隣がずっと空き家で、売りに出されていたので、 そこの土地を購入し、建て替えの際には 大きめの家を建てようと思っています。 もし、隣の土地を購入した場合、 (建物付きの土地で解体はこちらでしないと) またそれを登記しなければいけないのは 当然なので、今住んでいる土地 の名義変更と 合わせて実施したほうがかかる費用とかの面で 良いのでしょうか。 もし、土地を購入できたとして、 自分の今もっている土地と分けて所有 を しているように登記をする方法しかないのか、 また自分の持っている土地と統合する や り方で登記できるのか。 また、 勉強不足なのですが、どんな登記の仕方が あるのか もあまりわかっていないので、 費用の面やその建て替えや土地自体を 所有していくことに とって、どの登記の仕方が ベストなのかご教授頂ければ幸いです。いっしょに登記？ or 別々に登記？相続の名義変更と、土地購入の名義変更・・、同時か別々かでコストのちがいは基本的にありません。（ まとまれば司法書士さんがおまけ・・かも？ ）所有地と買った土地の統合？自分の土地と隣接した土地を購入・・、「自分の持っている土地と統合するや り方で登記」・・することはできます。『合筆登記』 （がっぴつとうき） ・・といいます。土地の登記の単位を『筆』（ふで） ・・といいます。『一筆（いっぴつ）の土地』・・のように。今度隣の土地を買えば、『2筆の土地』を所有します。複数の土地をひとつに登記するのが『合筆登記』です。 マイホーム建築自体は、2筆の土地のままでも 手続き上・・何ら問題はありません。 （ 建物が2つの土地にまたがっても大丈夫 ）『合筆登記』の損得これを考える場合は・・、『固定資産税』のことを意識することになります。固定資産税は不動産所有者に毎年課税されます。〇固定資産税が高くなるケース 元々それぞれの土地のカタチが悪く、 使い勝手が悪かったのが・・合筆によって 非常に良好な状態になった。 カタチや道路付け等の良し悪しが 当然・・評価額に反映されます。 （ へたに合筆しない方がお得な場合も・・ ）〇固定資産税が安くなるケース 住居等が建っていない更地（さらち）より、 建っている土地の方が政策的に 評価額が低く設定されています。 （ 200平米まで1/6、200平米超は1/3 ） 今回の隣地をKさんが購入して・・もし、 しばらく更地でそのままにする場合は・・、 合筆した方が固定資産税は安くなります。 （ 一筆の土地に住宅が建つ状態 ）どう判断したらいいか・・は、もう少し詳しい情報をいただかないと、何とも言えません。ついでに・・説明すれば、土地の名義変更を・・『移転登記』といいます。移転登記の原因は色々あります。その原因によって、『登録免許税』の税率がちがってきます。登録免許税の額 ＝ 固定資産税評価額 × 税率移転登記の原因が・・、 ・売買の場合は、2.0％ （ 特例措置：1.0％ ） ・贈与の場合は、2.0％ ・相続の場合は、0.4％固定資産税の評価額・・、自分の不動産なら、毎年送付される書類で分かります。購入する不動産なら、契約前に重要事項説明書の説明をしてもらうことで分かります。固定資産税評価額が1,000万円の土地を買ったら、 1,000万円 × 2.0％ ＝ 20万円・・の移転登記登録免許税がかかります。Kさん、なんか・・危なっかしい・・感じです。不動産のこと、マイホーム建築のこと、行ってお手伝いしてあげたいんですが、ちょっと・・遠い・・、残念。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2023/01/13
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☆住宅ローン本審査を 不動産屋さんが迫ってきて
「本審査の契約」を言ってきました。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 武田 つとむ発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q住宅ローンの本審査はいつするものなんでしょうか… ※はい、売買契約や 請負契約が終了 した後です。数日前に買おうと思ってた所の仮審査は通ったのですが、そこはやめてまた探し始めてます。探してる途中なのに不動産屋さんは本審査の契約を言ってきました。 ※おバカさんです。 「本審査の契約」？ そのような行為や手続きはありません。 不動産屋さんが 何を言おうとしているか？ きちんと 正確に把握しましょう。普通は決まってから本審査ではないのですか？決まってない内から本審査するものなんでしょうか ※おバカさんです。 「決まってから」とは どの段階でしょう？ あやふやな表現はしないようにしましょう。 正確には・・「契約後」です。 売買契約後、本審査でローンが不可なら、 契約そのものが無かったことになります。 （ ローン条項 ） A本審査の契約なんてないですし、不動産屋さんと話が噛み合ってないだけじゃないですか？普通は本審査は売買契約後です。本審査の時には契約書の写しが必要です。 A>数日前に買おうと思ってた所の仮審査は通ったのですが これでしょうね、不動産取引って服を買うような単純なものではないので、買おうと思って事前審査通したら購入意思ありなので、事前審査通過すれば売買契約、重要事項説明後に本審査へ以降となります。これをキャンセルするには買い主都合になるので手付放棄になります、およそ50万円〜100万円ほどですね、事前審査の時の契約書に書いてあると思いますよ。隊長！ また おバカさんを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて22年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/11/30
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自宅売却後3か月 最大500万円の補修費用を保証？
という保証があるのがいいと思いました。 ※ ・・。 自分の頭で考える生活設計。1球FP技能士 武田 つとむネコとひよこの赤ちゃんどうし。〇メール顧問会員のYさん（50代） （相談：生活設計）2021.10.12 メール顧問会員。2022.1.12 現状診断。メールをいただきました。2022.10.11武田つとむ 様 佐々木さま お世話になります。〇〇市のYです。 退職に関する件で、色々教えてくださりありがとうございました。先週、売却にあたって地元に強い不動産と全国に支社のある三井のリハウスの2軒の不動産会社に行って話を聞いてきました。 2軒とも同じような査定額でした。三井のリハウスは売却後3か月最大500万円の補修費用の保証があるのがいいと思いました。 ※この文章の具体的な意味は不明ですが、 どんな業界であっても、 特定の一社だけが 特別なことができる ということはありません。 たとえば、アパート建築の営業で、 「向こう30年間の家賃を保証します」 という大手ハウスメーカーの営業トークに、 建て主は・・ 『現在の家賃を30年間保証』 してもらえると思って契約しますが、 入居者確保が難しくなってきたら・・ 『その時点の家賃（大きく下落）』 を保証する・・のが、現実です。 この会社だけが 特別に保証してくれる、 良い会社だ・・なんて、 簡単に 洗脳されることがないように。また、売れにくいマンションならなおのこと全国に支社がある方がいいのかもしれないとも思いました。 ※う～ん、あまり意味は無いと思います。 全国から わざわざ 売れにくいマンションを 求めた問い合わせが入るでしょうか？ただ、そこでは専任媒介をすすめられました。 ※当然です。 どこでも「両手」が欲しい。一般媒介は問い合わせが重なったりしたら大変だと言われました。そうなのでしょうか。 ※問い合わせが重なったら、 普通に 声をかけていただいた順番に お話をすればいいだけのことです。 不動産屋さんが よくやっている事です。問い合わせがなかなかこないマンションのようです。が、売れないマンションではないとも言われましたが。 ※後半は、営業トークです。 不動産屋さんのお話の感じから、 「問い合わせがなかなか来ないマンション」 が、現実だと思われます。 私の正直な感想を言えば・・ 希望価格、あるいは査定価格から、 さらに下げないと 売却は難しいかもしれない と思われます。まだ2軒だけですが、同じような内容の話もあれば、不動産会社によって特色のある方法があることが分かりました。 ※「うちに任せてもらえば こんな良いことが」 のようなお話は、 基本的に まゆつばものだと考えましょう。 ある一社だけが特別に 何かをしてくれる ということは、基本的にありません。武田先生のアドバイスにありましたように時間を作ってもう数軒の不動産会社の話を警戒しながら聞くようにしたいと思います。 ※営業トークに振り回されないように・・。本日でメール顧問期間が終了だと思います。大変お世話になりました。 ずっとお願いしたいと思っていた我が家のキャッシュフロー表を作成して下さり、生活設計を考えることができ、感謝しております。間際になって慌てて色々と質問致しましたが色々教えてくださりありがとうございました。とても助かりました。 毎日ブログを読んでいます。これからも楽しみにしております。そして、金融業界にだまされないように気をつけたいと思います。どうぞお身体にお気をつけてお過ごしください。 ※顧問会員の方々には いつも言っていますが、 「資料作成を伴わない質問・相談」 は、期間経過後でもお受けしています。 遠慮せず、質問・相談してください。 顧問会員だった方については、 現状診断や生活設計の資料作成を通じて、 その家族形態・資産状況・家計収支等々を 把握しているので、 責任をもって コメントできます。 一般の方からの質問・相談は、 相談者の背景が全く分からないので、 コメントのしようがなく、対応しません。 同じ質問でも、質問者の背景によって、 コメントが真逆になることもあります。 （ だから 現状診断をしています ） 顧問会員であった方々は、何年たとうが、 遠慮せず 質問・相談してください。 当事務所が存在する限り、対応します。メールをいただきました。2022.10.5武田つとむ 様 佐々木さま お世話になります。〇〇市のYです。満額まで納めることのメリットなどすっかり抜け落ちておりました。助言して下さりありがとうございます！ ※国民年金の お話・・ですね。480か月分まであと数年分ありました… ※日本の国民年金に勝る金融商品は存在 しないので、 満額払って 満額 受け取りましょう！ 男性は、800万円払って 1300万円！ 受け取ることができます。 女性は長生きする分、さらにお得で、 800万円払って 1800万円！ も、受け取ることができます。 金融業界や保険業界に だまされて 洗脳されたままではいけません。「30～50万円かけてリフォームすれば、 このままで売買される金額よりも、 100万円は高く売ることができますよ」のようなことがあるかもしれません。このような不動産会社の提案もありなのですね。 ※自宅の売却のお話です。昔、賃貸住宅を退去したときに修繕のことで言いくるめられた感があって不信感を抱き、不動産会社のことがあまり信用できません。それでもお世話にならないといけないので不動産会社の話をきいてきます。 ※はい、十分に警戒しながら、 複数の不動産屋さんの話を聞いてみましょう。それから、また質問させてください。本人が無職の間の任意継続健康保険ですが、1.無収入で学生となりますが、 被扶養者になる妻は現在のような扶養内の 範囲で働くことはできますか？ その場合、制限はあるのでしょうか？ ※「無職で無収入の夫の扶養に妻が入る」 と言うこと事態が、あり得ないと思います。 「扶養」とは、 「自身の稼ぎで生計を立てられない家族や 親族に対して、経済的な援助を行うこと」 です。 無収入の学生である夫が、妻に 経済的な援助をできるわけがありません。 また、 妻は夫の扶養内で働くのがお得という 考え方が一般的になっているようですが、 これは必ずしも正解とは限りません。 税金や社会保険料を負担して、 少々手取りが減っても、 将来の年金受給額を増やした方が、 トータルではお得ということもあります。 老後でも特に、夫が先立った後の「妻一人期」は、 年金額が心もとない金額になるケースが多いです。 稼げるだけ稼いだ方が「妻の老後」は安心です。2.また、引越しのため妻のパートもやめます。 引越し先で次の仕事を探す間、 失業保険を申請することはできるのでしょうか？ ※現在の給与から「雇用保険」が天引きされて いる（雇用保険に加入している）なら、 もちろんできます。よろしくお願いいたします。 ※今回の質問の1や2は「正解が一つしかない」 事柄です。 このような事柄は まず自分で調べてみましょう。 ネットや所管の役所などで確認。 私でなくても同じ答えが返ってきます。 私への質問は、以下であれば嬉しいです。 「立場によって答えが異なる事柄」 消費者側に立つFP事務所をやっています。 各業界とはまったく逆の立場で情報発信して いますから、 「保険屋さんに こう言われましたが」 「銀行に これを勧められましたが」 「ハウスメーカーが言っていましたが」 のような感じで、 私の見解を求められると、嬉しいものです。 嬉々として、各業界と反対の立場で、 消費者の立場で、色々言わせてもらっています。 メールをいただきました。2022.9.26武田つとむ 様 佐々木さまお世話になります。教えてくださりありがとうございました。こちらの希望額は意味がないのですね。 ※はい、希望額を伝えてもいいですが、 買い手があっての売買なので、 売買金額は 客観的な見立てで決まります。また、買取の場合、仲介手数料分は低くはなるがトントンぐらいかな、なんて考えてしまいましたがかなり低くなってしまうのですね。甘い考えでした。 ※はい、かなり低い金額で買い取らないと、 お金や手間暇をかける関係上、 売却できる金額には納まりません。4、5件の不動産会社に行ってこようと思います。 ※はい、それぞれの不動産屋さんの見解を 確認してみましょう。壁など傷だらけできれいではありませんが、リフォームなどはせず売却したいと考えています。 ※そのへんは、不動産屋さんが何と言うか？ 「30～50万円かけてリフォームすれば、 このままで売買される金額よりも、 100万円は高く売ることができますよ」 のようなことがあるかもしれません。それから、4年の無職の間にかかる健康保険など諸々の費用について調べました。1.退職後1年間は任意継続被保険者制度を利用。 (妻もそのまま継続可能？) 2年目からは国民健康保険へ切り替えの方が安い。 ※退職後、まったくの無収入になるのであれば、 それが正解でしょうね。 私も50歳でサラリーマンをやめましたが、 私の場合は 2年間まるまる「任意継続」 の健康保険を利用しました。 やめてそのまま完全に無収入にはならず、 一年近くは 雇用保険の最高額を毎月 受け取っていたので、 2年目から健康保険になると、 高い保険料を納めることになる という理由で。2.国民年金について。 妻が第3号から1号となり国民年金の支払いが 始まる。 本人は4月以降満60歳になる誕生日まで支払い。 ※これまで、未納の期間は無かったですか？ 40年・480月、すべて納めた状態にして、 国民年金は 満額受け取りましょう。 もし未納期間があれば、65歳まで納める ことができるので、 夫婦ともに満額にしましょう。 現在の日本で 最高の金融商品は国民年金です。 ザックリ言うと・・ 800万円払って 1300万円受け取ることが できるのが、国民年金です。 （ 女性の場合は 同じく1800万円受け取る！ ） リスクゼロでこんなことが可能な金融商品は 存在しません。 国民年金 最優先！！ 金融業界に洗脳されて 怪しげな金融商品を 買っている場合ではありません。3.退職金の受け取りは一時金の方が 健康保険料に影響しない。 ※はい、退職所得控除があって、 所得にならないケースがほとんどです。4.夫婦とも社会人の子どもの扶養に入ることが できる。 ※はい、もちろんです。5.もし、そうする場合、その間は健康保険料はなし。 国民年金は支払いが必要。 ※はい、その通りです。間違いがあればご指摘頂けたらと思います。また、その他、退職後に関わる諸費用やよい方法などありましたら教えていただけないでしょうか？色々と細かいことをお聞きしてしまいます。どうぞよろしくお願いいたします。 ※老後資金準備・・のためとか言われて、 銀行ほかの金融業界や保険業界に だまされて、 積立を始めるなんてことをしないように・・。メールをいただきました。2022.9.16武田つとむ 様 佐々木様 武田先生のご意見を伺い、よくわかりました。ありがとうございます。「両手」にするために査定額を高くだし、その後低くしていく…なるほどです。 ※自宅を売却したい人が 複数の不動産屋さんに相談した場合に、 各社それぞれの「査定額」を提示しますが、 一番高額な査定をした業者さんに どうしても期待してしまうものです。 （ もうその業者に任せたくなります ） 実際の「売れる金額」については、 各不動産屋さんの頭の中には 一致した「金額」があるものです。 が、売主に提示する「査定金額」は、 不動産屋さん それぞれの思惑があるため、 価格差が生じて提出されます。現在住んでいるマンションにはよくチラシが入りますので、その中から地元で活発な不動産会社、名の知れた不動産会社など数社にあたってみようと思います。中には、「当社が買い取る場合は手数料は不要」というチラシもあり、ここにも聞いてみようかと思いました。 ※勘違いしてはいけません。 これは、この不動産屋さんに限らず、 当たり前のことなんです。 本来、「売買仲介手数料」は、 売主・買主共に 不動産業者ではない場合に、 不動産屋さんが間に入って 売買手続きを 行うことで、売主や買主が 不動産屋さんに払うことになります。 なので、売主や買主が不動産屋さんの場合、 売買仲介手数料を 頂くことはできません。 手数料を取ったら、宅建業法違反です。 だから 「当社が買い取る場合は手数料は不要」 というのは 当たり前の事で、 この不動産屋さんに限らず、 どの不動産屋さんでも同じことですので、 この不動産屋さんが何か特別な事をして くれる・・と感じるのは、早とちりです。 ※さらに、この件で気を付けたいのは、 「仲介」で売る場合と、 「買取り」で売る場合とでは、 その売却金額は 大きく異なるという事です。 一般的には、前者より後者の方が 確実に 大きく低い価格になります。 買取をした不動産屋さんは、 自社の不動産を増やして喜びたいのではなく、 買い取った不動産に付加価値を付けて売って 利益を得る・・という目的があります。 最終的に売れる金額から逆算します。 リフォーム工事その他の経費金額を差し引いて、 この物件の「買取価格」を決めて提示します。 早く売りたい とかの事情のある人は、 少々安くても 売ってしまうという事はあります。 常識として 知っておいてください。 「買取り」してもらうより 「仲介」で売った方が、売却価格は高くなります。査定額というのは不動産会社によって違ってくるものなのでしょうか？ ※「売れる金額は およそこのくらいだろう」 という金額は、 各不動産屋さんの頭の中で一致しています。 売却希望のお客さんからの今回の相談を どうやって自社の利益に結び付けるか？ 色々作戦を練りながら、 各不動産屋さんは「査定価格」を提示します。こちらの希望額も出す場合、価格の決め方はあるのでしょうか？ ※不動産の価格の算出方法は、 土地、建物、それぞれにありますが、 「希望価格」を出すことに、意味はありません。 「売れる価格」と「希望価格」は、 まったくの別物だからです。 各不動産屋さんが提示する「査定価格」よりも かなり上の「希望価格」になるのであれば、 その「希望」は叶えられません。 売却はあきらめることになります。 不動産に限らず、 売買は売主と買主の合意で成立します。経験がなく不動産会社の思惑通りになりそうで心配です。 ※どのような分野であっても、 「契約」は「 素人 vs プロ 」の構図で 進められることになります。 プロの言いなりにならないためには、 「同じ事柄」について、 複数のプロに説明をさせることです。 （ 素人の知識が増していきます ） すべての分野で言えることですが、 決して、当初から「一つのプロ」を 選んではいけません。 不動産屋さんでも、住宅建築やさんでも 同じことなんです。 業者の言いなりにならないため、大切な事です。まず不動産会社に足を運ぶ場合、どのようなステップを踏んでいったらよいのかコツなどありましたらぜひ教えていただけないでしょうか？どうぞよろしくお願いいたします。 ※上記にコメントした通りです。 4～5社程度の不動産屋さんと、 並行して話を進めていきましょう。メールをいただきました。2022.9.15武田つとむ 様 佐々木様 お世話になります。 〇〇市のYです。先日は我が家のライフプランニングの作成をありがとうございました。 ※今年の1月に 現状診断を行いました。退職まであと1年でしたが、自己都合により2023年3月で退職することになりそうです。 ※数か月の差であっても、 「自己都合退職」だと、退職金の額が かなり少なくなりますが、 事情があるのなら しょうがないですね。4年後の新たな働きのために学校に通って勉強し、 ※ほう これから新たな勉強ですか、 素晴らしい。その後定職に就く予定です。学校は県外にあるため引越し、その間は賃貸に住むことになります。 現在住んでいるマンションですが、再度修繕積立金が上がることが正式に決定し金額も確定しました。 ※はい、マンションの宿命です。これで3度目です。 ※3度だけでは済みません。今回は段階的に上がるのですが、トータルで7年後に10,000円程の値上げです。駐車場代を入れると月々約45,000円の管理費となります。 ※田舎であれば、アパートの家賃分です。ですので売却を考えておりますが、義父が、最近の世の中のご時世を考えると売却ではなく賃貸にだしたらと提案をします。インフレになるだろうから物として持っていた方がいいのではと。 ※「モノ」によります。 ①これから価値が高まっていく「モノ」、 ②高まらなくても現状維持の「モノ」、 ③今後 価値が減額していく「モノ」、 ④今後 さらにお金がかかっていく「モノ」、 インフレに備えて持っておきたい「モノ」は、 ①か②です。 マンションは、確実に③か④です。 インフレに強い「モノ」ではありません。これまでコツコツとローンを返済し管理費を払ってきて売却するのはもったいないような気もしますが、マンションを所有することのリスクの方が心配です。この提案、武田先生はどのように思われますか？ ※もちろん、マンションは NO！ です。 所有していてはいけません。 上記に書いたような お金の面だけでは ありません。 マンション特有の「運命共同体」という、 逃れることのできない運命が待っています。 日常的な小さな修繕等の他に、徐々に 建物の大規模修繕！や 最終的には建替え！ （大金）が必要になったりします。 入居者（所有者）の属性や家計状況は 千差万別で、 このような事態に どのように対処するか？ 簡単に意思統一ができるわけがありません。 さらには・・ 建物の老化と並行して 入居者も老化します。 亡くなる人も チラホラ出てきます。 相続の発生後、所有者不明の部屋が ポツポツと出てきます。 ますます 建物や設備の修繕のための 意思統一や、お金の収集が難しくなります。 年数が経過するほど、困難になります。 つまり、どうなっていくか？ ある程度の入居者がいながら、あちこちに 不具合が放置されている 状態になります。 ゴーストタウン化・・です。 多くの世帯による運命共同体である、 分譲マンション特有の 最終的な姿です。 本当の最後の最後は・・ いつ崩壊するか分からない 大型建築物、 周辺地域に与える危険度は、 とんでもないレベルになります。 単独世帯の一戸建て住宅の最終形とは、 まったく 状況が異なります。 仮に崩壊しても、かわいいものです。 売却の場合は、そろそろ数件の不動産屋に査定してもらおうと思いますがそれについて気をつけることがありましたら教えて頂けないでしょうか？ ※不動産屋さんにとって「両手」ほど おいしいものはありません。 売主をつかんでおいて 買主を探し、 買主を見つければ、 両者から仲介手数料がもらえます。 （ 両手 ） そのためには、売主に気に入られるように 高い査定額を提示して見せます。 査定額が一番高いところに早々に決定して、 要求されるまま「専任媒介」で お願いしてしまってはいけません。 査定価格なんて、そもそも作戦に過ぎず、 自分のところに任せてもらうために 高い金額を提示する場合もあります。 依頼を受けて まずその金額で売りに出して、 「ほとんど反応がありませんでしたので、 少し価格を下げて出してみましょう」 と、 結局は本来の売れそうな価格で出す ことになります。 なので、最初から「一般媒介」で 3～4社に買い手探しをお願いしましょう。 数多くの買い手に勧めてもらえるので、 早く決まる可能性が高くなります。住宅ローンはまだ完済できていません。退職金も使っての完済の予定です。 ※住宅ローンが残っていても、 売買は可能です。 「 売却価格 ＞ ローン残債 」である 必要がありますが。 退職金を使う必要はありません。それまでに少しでも繰り上げ返済をした方がよいのでしょうか？ ※売却が近々なのであれば、 そちらについてはあまり考えなくても いいと思います。その他、色々ご相談頂きたいと願っています。どうぞよろしくお願いをいたします。 ※現状診断だけで終わっています。 （ もったいない ） どんどん相談して、利用しましょう。メールをいただきました。2022.1.23武田つとむ 様 佐々木様 この度は詳細な現状診断をお引き受けくださり、ありがとうございました。 おかげで当家が置かれている現実を直視することができました。私たちが如何に長期的な経済観念が欠落しているかがわかりましたし、生命保険が無駄な支出であるとの視点もいただき、支出の内容について大幅に見直していく必要を痛感しております。 今後も折にふれ、助言をいただきたく存じます。どうぞよろしくお願いいたします。 住宅ローンの返済についてもいくつかご相談させていただきたいことがあります。質問内容をまとめてまたご連絡いたしますのでよろしくお願いいたします。 ※年金をもらい始める65歳の ちょっと手前の ５年間については、今から しっかり考えましょう。 今後の生涯のターニングポイントになりそうです。 人生の家計収支なんて、実に単純です。 毎年「収入がいくらで 支出がいくらなの？」 それだけのことです。 その繰り返しの結果の人生になります。 生活設計の意識が必要になります。 具体的には キャッシュフロー表の作成です。 作成したキャッシュフロー表を元に、 根拠を持って 家計収支を改善していきましょう。現状診断が 終了しました。2022.1.12 ※20ページの小冊子、メール添付で送りました。 読者の皆さんのために、 そのうちの一部を 掲載します。 ※キャッシュフローグラフ。 （ 1年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※退職金をもらっても、数年で急激に減ります。 年金をもらい始める65歳になる前の時期です。 さらに先の老後、なにやら 不安な感じ・・です。 ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 （ 左が現役、右が老後 ） ※キャッシュフロー表 現役の拡大。 （ 下の子も すでに 24歳です ） ※キャッシュフロー表 老後の拡大。 ※読者の皆さんは、これを参考にして 自分のモノを作って見ましょう。 生涯の見通しを確認してみましょう。 これが、生活設計です。 ※現状診断の「総評」での私の辛口コメント。 そもそも 貯蓄が少ないということは、 家計運営上 好ましくありません。 きちんと原因を確認した上で しっかり 生活設計しないと、老後が危ういです。 定年退職後 年金受給前の時期、 毎年の手取り収入が160万円なのに 500万円前後の支出をしていては、 お金が急激に減るのは当然です。 老後の夫婦のみの生活費について、 もう一度 しっかり考えてみましょう。 夫婦共に現在も将来も 保障が不要なのに、 加入しています。 保険加入はお金を失うことです。 2つの保険で失うお金の合計は 367万円です。 その大部分をすでに失っていて、 継続すれば これから 残りの40万円を失います。 （ 保険に加入することは常識 とか 当たり前 と思ってはいけない ）メールをいただきました。2022.1.5武田つとむ 様 佐々木様 明けましておめでとうございます。本年もどうぞよろしくお願いいたします。 再々ヒアリングを添付します。 また、いくつかご質問がありますので、午後お電話いたします。 よろしくお願いいたします。 ※午前中の 佐々木FPとの 電話のやり取りで、 Yさんの このメールのことを伝えたので、 最優先でYさんの現状診断作業を 始めてもらいました。 が、15時過ぎに 私が事務所に入ったら、 佐々木FPからの伝言は 何もありません。 ん？ 午後、電話で会話したのかな？ 現状診断の作業終了は いつになるのかな？ 普通であれば、現状診断作成作業には 3日ほどを要しますので、 終了は 1/11（火）でしょうか。 それとも「再々ヒアリング」までやって すでに かなり作業が進んでいるので、 2日で終了？ つまり明日1/7（金）に終了してしまう？ 分かりません。 スミマセン！メールをいただきました。2021.12.19武田つとむ 様 お世話になっております。時間がかかってしまい申し訳ありませんでしたが、ようやくヒヤリングシートを作成することが出来ました。 必要書類PDFと共に送信致します。どうぞよろしくお願いいたします。 ※10月に新規メール顧問会員になってから、 ついに ヒアリングシート提出！！ 佐々木FPが整理整頓して、再ヒアリングとして メール添付で送りました。 2021.12.23武田つとむ様 佐々木様 お世話になります。 再ヒアリングを提出いたします。 前回、支出の記入の仕方に迷い何をどちらの項目に入れるのか間違えました。例えば、サプリメント代や夫の小遣いはその他にいれていました。 教会への献金(年105万円程)も入れていました。かなりの額になったのはそのためだと思います。 また、年金の見方もイマイチ分からなくていろいろと記入に間違いがあり申し訳ございません。 また、妻の分の資料をうっかりしておりました。すみません。直近の給与明細、源泉徴収票、ねんきん定期便を添付します。ねんきんネットの資料はユーザーIDが届き次第アクセスして再度添付します。 年末ギリギリの再提出になりましたがどうかよろしくお願いいたします。 ※再ヒアリングが返ってきました。 また、佐々木FPが整理整頓したら、 再々ヒアリングになってしまいました。 メール添付で送りました。 当事務所は今日で業務終了、年末年始休み に入るので、休み中に回答が戻れば、 佐々木FPの年初の最優先作業になります。メールをいただきました。2021.10.11 メール顧問会員の申し込みを希望します。 〇相談内容 分譲マンションに住んで25年経ってしまいました。私が専業主婦だった頃は主に教育費が多く家計が苦しく、住宅ローンを二度借り換え、携帯電話を格安SIMにしたりとにかく切り詰めてきました。武田先生のこのブログはその頃に見つけ毎日読んでいます。 そして、6年前に私がパートで働きだし、また下の子も今年大学を卒業したので、ようやくまとまった貯金ができるようになりましたが、まだすずめの涙程度しか貯められてません。 ご相談は、マンションを売却したら、その後の住まいをどうしていこうかということです。賃貸か中古住宅か。 住んでいるこのマンションは自主管理で堅実なのはいいのですが、そのせいか管理費が高く、これまで修繕積立金の値上げが3回程ありさらにまた値上げが検討されています。 ※はい、先へ行くほど お金がかかるように なります。 マンション所有者の宿命です。また、臨時総会、消防点検、排水管清掃、給水管清掃などで年に何度も出席や在宅の必要があること、 ※はい、皆さんが運命共同体です。なのに、好きなようにペットも飼えず不満を感じていること、などから以前からマンションを出たいと思っていました。 しかし、行き先も決まらずズルズルとこのまま時間が過ぎていきました。 また、賃貸に移ったとしてもその後かかる家賃は、現在のマンションローン返済額＋修繕管理費と大きく変わらないため、かなり住宅の質を下げて家賃の低いところにしないと売却してもメリットがないように思えてしまいます。 ※かなり、利便性の良い場所がらのようです。老後安心してすむために中古住宅を購入した方がいいのかなとも思いますが資金もなく無茶のような気がします。 ローンは住宅ローンのみで残り900万円弱です。 ※25年払ってきて、まだそんなにあるんですね。保険は自動車保険と〇〇共済の医療保険と火災保険に入っています。 ※「保険加入は お金を失うこと」ですが、 自動車保険や火災保険はやむを得ません。 数千万円の保障のためなので。 （ つまり、「万が一」のため ） が、医療保険の目的は数千万円の 保障ではありません。 10万円とか20万円もらうための保険です。 （ 「万が一」のためではありません ） 20万円もらうために 50万円払う仕組みです。 確実に損をします。（ 当たり前 ）貯金がないので何かあったらと困ると思いなかなか共済を解約する勇気がありませんでした。 ※「貯金が無い人ほど 保険に入りなさい」 と、保険屋さんに言われ、 すなおに お金をたれ流す おバカさんが 多いために、業界は成り立っています。 私はいつも言っています。 「貯蓄が無い人ほど 保険に入ってはいけない」 （ お金を たれ流してはいけない ） 「貯蓄が無い人がまずすることは 貯蓄を増やす事」夫の定年が約2年後に迫っているのですが、貯金のない私たちが今更マンション売却とか賃貸暮らしとか可能でしょうか？ ※現状診断で しっかり確認してみましょう。それを考えるため今回メール顧問会員に申し込みをさせていただきました。 どうぞよろしくお願いいたします。 〇生活設計についての意識・夫：2024年3月に60歳定年。退職金予想額2000万円弱。65歳まで再任用〇〇公務員（年収200万円程度）として働いたとして、65歳からの、夫婦2名の月々の必要経費や病気や事故などへの備えなど現実的な生活水準を知っておきたい。また、今後1年以内に所有するマンションを売却して賃貸生活に移った場合の生活水準も知っておきたい。 ・妻：家計が苦しかったことをきっかけに物は底値で購入し、手数料を回避し、生活費がいつどれぐらい使われて引き落としされるのか常に把握するクセがつきました。車検を値切りディーラーから疎まれて、これには傷つきました。今年11年目の車検に出しました。2年後も買い替えはしないでできる限り乗り続けたいと考えています。 今年から下の子どもが就職したので、その分もっと貯金をしていきたいです。そして、マンションを売却したらその後はどうするのかを決めるために我が家の財政を考えていきたいです。場合によってはこのままマンションで暮らすことが1番お金がかからずに済むことになるのでしょうか。 〇住所 略〇家族構成 夫：50代 公務員 妻：50代 パート 子: 20代 結婚し独立 子：20代 会社員 ※メール顧問会員になるための案内を送りました。ある不動産屋だけ「特別に」ってことはない べ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/10/12
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自宅の売却 不動産屋さんに依頼する際のコツは？
当社買取の場合は手数料は不要です。 ※当たり前のことです。 自分の頭で考える生活設計。ネコとひよこの赤ちゃんどうし。〇メール顧問会員のYさん（50代） （相談：生活設計）2021.10.12 メール顧問会員。2022.1.12 現状診断。メールをいただきました。2022.9.16武田つとむ 様 佐々木様 武田先生のご意見を伺い、よくわかりました。ありがとうございます。「両手」にするために査定額を高くだし、その後低くしていく…なるほどです。 ※自宅を売却したい人が 複数の不動産屋さんに相談した場合に、 各社それぞれの「査定額」を提示しますが、 一番高額な査定をした業者さんに どうしても期待してしまうものです。 （ もうその業者に任せたくなります ） 実際の「売れる金額」については、 各不動産屋さんの頭の中には 一致した「金額」があるものです。 が、売主に提示する「査定金額」は、 不動産屋さん それぞれの思惑があるため、 価格差が生じて提出されます。現在住んでいるマンションにはよくチラシが入りますので、その中から地元で活発な不動産会社、名の知れた不動産会社など数社にあたってみようと思います。中には、「当社が買い取る場合は手数料は不要」というチラシもあり、ここにも聞いてみようかと思いました。 ※勘違いしてはいけません。 これは、この不動産屋さんに限らず、 当たり前のことなんです。 本来、「売買仲介手数料」は、 売主・買主共に 不動産業者ではない場合に、 不動産屋さんが間に入って 売買手続きを 行うことで、売主や買主が 不動産屋さんに払うことになります。 なので、売主や買主が不動産屋さんの場合、 売買仲介手数料を 頂くことはできません。 手数料を取ったら、宅建業法違反です。 だから 「当社が買い取る場合は手数料は不要」 というのは 当たり前の事で、 この不動産屋さんに限らず、 どの不動産屋さんでも同じことですので、 この不動産屋さんが何か特別な事をして くれる・・と感じるのは、早とちりです。 ※さらに、この件で気を付けたいのは、 「仲介」で売る場合と、 「買取り」で売る場合とでは、 その売却金額は 大きく異なるという事です。 一般的には、前者より後者の方が 確実に 大きく低い価格になります。 買取をした不動産屋さんは、 自社の不動産を増やして喜びたいのではなく、 買い取った不動産に付加価値を付けて売って 利益を得る・・という目的があります。 最終的に売れる金額から逆算します。 リフォーム工事その他の経費金額を差し引いて、 この物件の「買取価格」を決めて提示します。 早く売りたい とかの事情のある人は、 少々安くても 売ってしまうという事はあります。 常識として 知っておいてください。 「買取り」してもらうより 「仲介」で売った方が、売却価格は高くなります。査定額というのは不動産会社によって違ってくるものなのでしょうか？ ※「売れる金額は およそこのくらいだろう」 という金額は、 各不動産屋さんの頭の中で一致しています。 売却希望のお客さんからの今回の相談を どうやって自社の利益に結び付けるか？ 色々作戦を練りながら、 各不動産屋さんは「査定価格」を提示します。こちらの希望額も出す場合、価格の決め方はあるのでしょうか？ ※不動産の価格の算出方法は、 土地、建物、それぞれにありますが、 「希望価格」を出すことに、意味はありません。 「売れる価格」と「希望価格」は、 まったくの別物だからです。 各不動産屋さんが提示する「査定価格」よりも かなり上の「希望価格」になるのであれば、 その「希望」は叶えられません。 売却はあきらめることになります。 不動産に限らず、 売買は売主と買主の合意で成立します。経験がなく不動産会社の思惑通りになりそうで心配です。 ※どのような分野であっても、 「契約」は「 素人 vs プロ 」の構図で 進められることになります。 プロの言いなりにならないためには、 「同じ事柄」について、 複数のプロに説明をさせることです。 （ 素人の知識が増していきます ） すべての分野で言えることですが、 決して、当初から「一つのプロ」を 選んではいけません。 不動産屋さんでも、住宅建築やさんでも 同じことなんです。 業者の言いなりにならないため、大切な事です。まず不動産会社に足を運ぶ場合、どのようなステップを踏んでいったらよいのかコツなどありましたらぜひ教えていただけないでしょうか？どうぞよろしくお願いいたします。 ※上記にコメントした通りです。 4～5社程度の不動産屋さんと、 並行して話を進めていきましょう。メールをいただきました。2022.9.15武田つとむ 様 佐々木様 お世話になります。 〇〇市のYです。先日は我が家のライフプランニングの作成をありがとうございました。 ※今年の1月に 現状診断を行いました。退職まであと1年でしたが、自己都合により2023年3月で退職することになりそうです。 ※数か月の差であっても、 「自己都合退職」だと、退職金の額が かなり少なくなりますが、 事情があるのなら しょうがないですね。4年後の新たな働きのために学校に通って勉強し、 ※ほう これから新たな勉強ですか、 素晴らしい。その後定職に就く予定です。学校は県外にあるため引越し、その間は賃貸に住むことになります。 現在住んでいるマンションですが、再度修繕積立金が上がることが正式に決定し金額も確定しました。 ※はい、マンションの宿命です。これで3度目です。 ※3度だけでは済みません。今回は段階的に上がるのですが、トータルで7年後に10,000円程の値上げです。駐車場代を入れると月々約45,000円の管理費となります。 ※田舎であれば、アパートの家賃分です。ですので売却を考えておりますが、義父が、最近の世の中のご時世を考えると売却ではなく賃貸にだしたらと提案をします。インフレになるだろうから物として持っていた方がいいのではと。 ※「モノ」によります。 ①これから価値が高まっていく「モノ」、 ②高まらなくても現状維持の「モノ」、 ③今後 価値が減額していく「モノ」、 ④今後 さらにお金がかかっていく「モノ」、 インフレに備えて持っておきたい「モノ」は、 ①か②です。 マンションは、確実に③か④です。 インフレに強い「モノ」ではありません。これまでコツコツとローンを返済し管理費を払ってきて売却するのはもったいないような気もしますが、マンションを所有することのリスクの方が心配です。この提案、武田先生はどのように思われますか？ ※もちろん、マンションは NO！ です。 所有していてはいけません。 上記に書いたような お金の面だけでは ありません。 マンション特有の「運命共同体」という、 逃れることのできない運命が待っています。 日常的な小さな修繕等の他に、徐々に 建物の大規模修繕！や 最終的には建替え！ （大金）が必要になったりします。 入居者（所有者）の属性や家計状況は 千差万別で、 このような事態に どのように対処するか？ 簡単に意思統一ができるわけがありません。 さらには・・ 建物の老化と並行して 入居者も老化します。 亡くなる人も チラホラ出てきます。 相続の発生後、所有者不明の部屋が ポツポツと出てきます。 ますます 建物や設備の修繕のための 意思統一や、お金の収集が難しくなります。 年数が経過するほど、困難になります。 つまり、どうなっていくか？ ある程度の入居者がいながら、あちこちに 不具合が放置されている 状態になります。 ゴーストタウン化・・です。 多くの世帯による運命共同体である、 分譲マンション特有の 最終的な姿です。 本当の最後の最後は・・ いつ崩壊するか分からない 大型建築物、 周辺地域に与える危険度は、 とんでもないレベルになります。 単独世帯の一戸建て住宅の最終形とは、 まったく 状況が異なります。 仮に崩壊しても、かわいいものです。 売却の場合は、そろそろ数件の不動産屋に査定してもらおうと思いますがそれについて気をつけることがありましたら教えて頂けないでしょうか？ ※不動産屋さんにとって「両手」ほど おいしいものはありません。 売主をつかんでおいて 買主を探し、 買主を見つければ、 両者から仲介手数料がもらえます。 （ 両手 ） そのためには、売主に気に入られるように 高い査定額を提示して見せます。 査定額が一番高いところに早々に決定して、 要求されるまま「専任媒介」で お願いしてしまってはいけません。 査定価格なんて、そもそも作戦に過ぎず、 自分のところに任せてもらうために 高い金額を提示する場合もあります。 依頼を受けて まずその金額で売りに出して、 「ほとんど反応がありませんでしたので、 少し価格を下げて出してみましょう」 と、 結局は本来の売れそうな価格で出す ことになります。 なので、最初から「一般媒介」で 3～4社に買い手探しをお願いしましょう。 数多くの買い手に勧めてもらえるので、 早く決まる可能性が高くなります。住宅ローンはまだ完済できていません。退職金も使っての完済の予定です。 ※住宅ローンが残っていても、 売買は可能です。 「 売却価格 ＞ ローン残債 」である 必要がありますが。 退職金を使う必要はありません。それまでに少しでも繰り上げ返済をした方がよいのでしょうか？ ※売却が近々なのであれば、 そちらについてはあまり考えなくても いいと思います。その他、色々ご相談頂きたいと願っています。どうぞよろしくお願いをいたします。 ※現状診断だけで終わっています。 （ もったいない ） どんどん相談して、利用しましょう。メールをいただきました。2022.1.23武田つとむ 様 佐々木様 この度は詳細な現状診断をお引き受けくださり、ありがとうございました。 おかげで当家が置かれている現実を直視することができました。私たちが如何に長期的な経済観念が欠落しているかがわかりましたし、生命保険が無駄な支出であるとの視点もいただき、支出の内容について大幅に見直していく必要を痛感しております。 今後も折にふれ、助言をいただきたく存じます。どうぞよろしくお願いいたします。 住宅ローンの返済についてもいくつかご相談させていただきたいことがあります。質問内容をまとめてまたご連絡いたしますのでよろしくお願いいたします。 ※年金をもらい始める65歳の ちょっと手前の ５年間については、今から しっかり考えましょう。 今後の生涯のターニングポイントになりそうです。 人生の家計収支なんて、実に単純です。 毎年「収入がいくらで 支出がいくらなの？」 それだけのことです。 その繰り返しの結果の人生になります。 生活設計の意識が必要になります。 具体的には キャッシュフロー表の作成です。 作成したキャッシュフロー表を元に、 根拠を持って 家計収支を改善していきましょう。現状診断が 終了しました。2022.1.12 ※20ページの小冊子、メール添付で送りました。 読者の皆さんのために、 そのうちの一部を 掲載します。 ※キャッシュフローグラフ。 （ 1年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※退職金をもらっても、数年で急激に減ります。 年金をもらい始める65歳になる前の時期です。 さらに先の老後、なにやら 不安な感じ・・です。 ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 （ 左が現役、右が老後 ） ※キャッシュフロー表 現役の拡大。 （ 下の子も すでに 24歳です ） ※キャッシュフロー表 老後の拡大。 ※読者の皆さんは、これを参考にして 自分のモノを作って見ましょう。 生涯の見通しを確認してみましょう。 これが、生活設計です。 ※現状診断の「総評」での私の辛口コメント。 そもそも 貯蓄が少ないということは、 家計運営上 好ましくありません。 きちんと原因を確認した上で しっかり 生活設計しないと、老後が危ういです。 定年退職後 年金受給前の時期、 毎年の手取り収入が160万円なのに 500万円前後の支出をしていては、 お金が急激に減るのは当然です。 老後の夫婦のみの生活費について、 もう一度 しっかり考えてみましょう。 夫婦共に現在も将来も 保障が不要なのに、 加入しています。 保険加入はお金を失うことです。 2つの保険で失うお金の合計は 367万円です。 その大部分をすでに失っていて、 継続すれば これから 残りの40万円を失います。 （ 保険に加入することは常識 とか 当たり前 と思ってはいけない ）メールをいただきました。2022.1.5武田つとむ 様 佐々木様 明けましておめでとうございます。本年もどうぞよろしくお願いいたします。 再々ヒアリングを添付します。 また、いくつかご質問がありますので、午後お電話いたします。 よろしくお願いいたします。 ※午前中の 佐々木FPとの 電話のやり取りで、 Yさんの このメールのことを伝えたので、 最優先でYさんの現状診断作業を 始めてもらいました。 が、15時過ぎに 私が事務所に入ったら、 佐々木FPからの伝言は 何もありません。 ん？ 午後、電話で会話したのかな？ 現状診断の作業終了は いつになるのかな？ 普通であれば、現状診断作成作業には 3日ほどを要しますので、 終了は 1/11（火）でしょうか。 それとも「再々ヒアリング」までやって すでに かなり作業が進んでいるので、 2日で終了？ つまり明日1/7（金）に終了してしまう？ 分かりません。 スミマセン！メールをいただきました。2021.12.19武田つとむ 様 お世話になっております。時間がかかってしまい申し訳ありませんでしたが、ようやくヒヤリングシートを作成することが出来ました。 必要書類PDFと共に送信致します。どうぞよろしくお願いいたします。 ※10月に新規メール顧問会員になってから、 ついに ヒアリングシート提出！！ 佐々木FPが整理整頓して、再ヒアリングとして メール添付で送りました。 2021.12.23武田つとむ様 佐々木様 お世話になります。 再ヒアリングを提出いたします。 前回、支出の記入の仕方に迷い何をどちらの項目に入れるのか間違えました。例えば、サプリメント代や夫の小遣いはその他にいれていました。 教会への献金(年105万円程)も入れていました。かなりの額になったのはそのためだと思います。 また、年金の見方もイマイチ分からなくていろいろと記入に間違いがあり申し訳ございません。 また、妻の分の資料をうっかりしておりました。すみません。直近の給与明細、源泉徴収票、ねんきん定期便を添付します。ねんきんネットの資料はユーザーIDが届き次第アクセスして再度添付します。 年末ギリギリの再提出になりましたがどうかよろしくお願いいたします。 ※再ヒアリングが返ってきました。 また、佐々木FPが整理整頓したら、 再々ヒアリングになってしまいました。 メール添付で送りました。 当事務所は今日で業務終了、年末年始休み に入るので、休み中に回答が戻れば、 佐々木FPの年初の最優先作業になります。メールをいただきました。2021.10.11 メール顧問会員の申し込みを希望します。 〇相談内容 分譲マンションに住んで25年経ってしまいました。私が専業主婦だった頃は主に教育費が多く家計が苦しく、住宅ローンを二度借り換え、携帯電話を格安SIMにしたりとにかく切り詰めてきました。武田先生のこのブログはその頃に見つけ毎日読んでいます。 そして、6年前に私がパートで働きだし、また下の子も今年大学を卒業したので、ようやくまとまった貯金ができるようになりましたが、まだすずめの涙程度しか貯められてません。 ご相談は、マンションを売却したら、その後の住まいをどうしていこうかということです。賃貸か中古住宅か。 住んでいるこのマンションは自主管理で堅実なのはいいのですが、そのせいか管理費が高く、これまで修繕積立金の値上げが3回程ありさらにまた値上げが検討されています。 ※はい、先へ行くほど お金がかかるように なります。 マンション所有者の宿命です。また、臨時総会、消防点検、排水管清掃、給水管清掃などで年に何度も出席や在宅の必要があること、 ※はい、皆さんが運命共同体です。なのに、好きなようにペットも飼えず不満を感じていること、などから以前からマンションを出たいと思っていました。 しかし、行き先も決まらずズルズルとこのまま時間が過ぎていきました。 また、賃貸に移ったとしてもその後かかる家賃は、現在のマンションローン返済額＋修繕管理費と大きく変わらないため、かなり住宅の質を下げて家賃の低いところにしないと売却してもメリットがないように思えてしまいます。 ※かなり、利便性の良い場所がらのようです。老後安心してすむために中古住宅を購入した方がいいのかなとも思いますが資金もなく無茶のような気がします。 ローンは住宅ローンのみで残り900万円弱です。 ※25年払ってきて、まだそんなにあるんですね。保険は自動車保険と〇〇共済の医療保険と火災保険に入っています。 ※「保険加入は お金を失うこと」ですが、 自動車保険や火災保険はやむを得ません。 数千万円の保障のためなので。 （ つまり、「万が一」のため ） が、医療保険の目的は数千万円の 保障ではありません。 10万円とか20万円もらうための保険です。 （ 「万が一」のためではありません ） 20万円もらうために 50万円払う仕組みです。 確実に損をします。（ 当たり前 ）貯金がないので何かあったらと困ると思いなかなか共済を解約する勇気がありませんでした。 ※「貯金が無い人ほど 保険に入りなさい」 と、保険屋さんに言われ、 すなおに お金をたれ流す おバカさんが 多いために、業界は成り立っています。 私はいつも言っています。 「貯蓄が無い人ほど 保険に入ってはいけない」 （ お金を たれ流してはいけない ） 「貯蓄が無い人がまずすることは 貯蓄を増やす事」夫の定年が約2年後に迫っているのですが、貯金のない私たちが今更マンション売却とか賃貸暮らしとか可能でしょうか？ ※現状診断で しっかり確認してみましょう。それを考えるため今回メール顧問会員に申し込みをさせていただきました。 どうぞよろしくお願いいたします。 〇生活設計についての意識・夫：2024年3月に60歳定年。退職金予想額2000万円弱。65歳まで再任用〇〇公務員（年収200万円程度）として働いたとして、65歳からの、夫婦2名の月々の必要経費や病気や事故などへの備えなど現実的な生活水準を知っておきたい。また、今後1年以内に所有するマンションを売却して賃貸生活に移った場合の生活水準も知っておきたい。 ・妻：家計が苦しかったことをきっかけに物は底値で購入し、手数料を回避し、生活費がいつどれぐらい使われて引き落としされるのか常に把握するクセがつきました。車検を値切りディーラーから疎まれて、これには傷つきました。今年11年目の車検に出しました。2年後も買い替えはしないでできる限り乗り続けたいと考えています。 今年から下の子どもが就職したので、その分もっと貯金をしていきたいです。そして、マンションを売却したらその後はどうするのかを決めるために我が家の財政を考えていきたいです。場合によってはこのままマンションで暮らすことが1番お金がかからずに済むことになるのでしょうか。 〇住所 略〇家族構成 夫：50代 公務員 妻：50代 パート 子: 20代 結婚し独立 子：20代 会社員 ※メール顧問会員になるための案内を送りました。買取で手数料を取っては違反！ だべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/09/20
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☆土地を押さえるため不動産屋さんへ 菓子折りは？
その後 ハウスメーカーと打ち合わせ、こちらには 菓子折りは？ ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q今日マイホーム購入にあたり、土地を押さえてきます。（ほぼ決定です。） ※ほう・・。その際、不動産屋さんに菓子折りでも持って行こうと思っていますが必要ありますでしょうか？ ※おバカさんです。 仲介手数料を半分にしてもらったとか、 何か特別な配慮をしてもらいましたか？ 普通に取引をするのであれば、 余計な気遣いをする必要はありません。 あなたは、お客様です。また、その後にハウスメーカーとの打ち合わせがあり営業さんとの打ち合わせもあります。こちらの場合の菓子折りはどうでしょう？ ※おバカさんです。 菓子折りの話ではありません。 不動産屋さんへ行って 土地を押さえた後、 ハウスメーカーへ行って打合せ？ ということは、土地探しの段階から ハウスメーカーといっしょに進めてきた ということですか？ おバカさんです。 人生最大の買い物なのに、当初から ハウスメーカーを決めて進めているの？ 複数の建築業者の比較検討はしないの？ 180円か 200円か、ホウレンソウだって 比較検討して買うのに、 2000万円か 3000万円か というレベルでは まったく比較検討すること無しに、 最初から ハウスメーカーを決めるの？ そのハウスメーカーの「言い値」で建築 することになるぞ。 ハウスメーカーといっしょに 土地探しをしてはいけない。 同じサイズ・内容の建物でも、建築費は 建築業者によって 数百万円も違います。 （ 当事務所実施の「提案コンペ」参照 ） マイホームこそ、比較検討が必要です。A不動産屋、ハウスメーカー共に売り手であり、買い手は貴方です。答えは自ずから出ますよね。大工や施工業者には毎日でなくてもたまには缶コーヒーの一本でも十分ですので出してあげてください。大工とのコミュニケーションは大切に＞＞ Aどちらも全く必要ないと思います。される方がいらっしゃるとしたら、かなりまれな話です。でも、家が建ち始めたら、工事をしている人に飲み物を届けるというのは良くあります。それもどうしても必要ではないけど、多くの人はされますね。隊長！ また おバカを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅地建物取引業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/08/31
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☆給与700万 家賃収入400万 頑張ってる方ですか？
住宅ローン127万不動産投資ローン130万アパート修繕50万 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。 STOP WAR！ STOP PUTIN！Q給与700万家賃収入400万 貯金300万住宅ローン127万不動産投資ローン130万アパート修繕50万 ※おバカさんです。 だまされて、借金で不動産経営をしています。 先へ行くほど、収益は悪化します。 家賃収入は減って行き、 アパート修繕費は年々増えていきます。 （ 当たり前 ） このことを理解していて、割り切って 当初の10年程度だけ 上乗せ収入を得たいと、 「現金でアパート建築」 できるのであれば、推奨します。 ほとんど借金で建築・・などということは、 絶対に やってはいけません。 借金でアパート経営、借金でマンション経営、 等々で、 「私には 将来に渡る 不労所得があります♪」 なんて、 ほざいている人間は、ただの アホ！です。昨年の実績です。頑張ってる方でしょうか？ ※おバカさんです。 ただ単に、不動産屋や銀行に洗脳された だけのことで、彼らは潤います。 洗脳された本人は、将来に向けて 人生のお荷物を背負い込むことに・・。無駄遣いはしませんが、価値のあるものには費やしています。 ※おバカさんです。 「価値のあるモノ」？ 何が？ 将来 人生のお荷物になるほどの 「ひどい シロモノ」を抱えてしまった 状況なんですよ。 不動産、特に建築物は、まちがいなく 劣化していき、最後には 壊れてしまいます。 その収入と支出は、スタート時点のまま 推移する事がないと理解しておきましょう。 収入と支出が逆転するときが 必ず来る、 という前提で考えましょう。 と、しっかり考えれば、そもそも 不動産投資をすることはないんですが。 子供じゃないんだから、 専門家（業界の人）の話を真に受けては いけません。 A堅実と思います。私もそれに近いです。CFがデッドクロスしてないとよいですが。あとは家賃月CF目標とFIRE時期ですね。 あと10年でFIREして、マンション売って、田舎の戸建て買ってキャンピングカーで全国を回りたい…隊長！ また おバカを発見しました！・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて21年目のファイナンシャル・プランナー事務所（有）エフピー・ステーション宅建業免許：岩手県知事（5）第2138号電話：019‐629‐3115 FAX:019-629-3116メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ《 スタッフ ＆ 勤務シフト 》武田FP 1級FP技能士 宅地建物取引士 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 3級FP技能士 （ 日本一の ） 事務所：10時～15時
2022/08/31
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土地の売買契約を終了！ 売主さんと銀行へ同行し
手付金を銀行で口座振替して、本日付で契約となりました。 ※楽しみにです。自分の頭で考える生活設計。兄弟ワンコ。 STOP WAR！ STOP PUTIN！〇メール顧問会員のMさん（40代） （ 相談：生活設計・マイホーム取得 ）2015.2.18 メール顧問会員。2015.4.6 現状診断。2022.4.21 現状診断。2022.6.3 マイホーム取得シミュレーション。2022.6.7 土地購入実行支援料：55,000円入金2022.6.21 マイホーム建築実行支援料：330,000円入金 ※下の②の土地を購入契約しました。 南側と東側が道路の角地！ 間口が狭くて 広い、すごい土地です。 「採光」なんてケチな事を考える必要なし！ ※車の出入りに この「止まれ」は じゃまですね。 ※道路が広くて いいですね。 黄色の〇が①の区画との境界です。 ※南向かいに公園もあって 開放的です。メールをいただきました。2022.7.26(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。本日、夫婦揃って土地の契約に行ってきました。改めて重要な部分の説明を受け、全ての書類に押印。売主さんも同席していたので、一緒に近くの銀行へ赴き、手付金を銀行で口座振替して、本日付で契約となりました。 ※初めての 不動産の売買契約でも、 特に「ド緊張！」とかすることもなく、 落ち着いて終えることができたようです。 残金決済と引き渡しは 8月末・・ですか？土地取得の実行支援、本当にありがとうございました。公園前の土地に戻ってくる決断が出来たのは、武田さんのアドバイスのおかげです。 ※あちらの土地での建築は、 「こんな条件の悪い土地でも 快適な家は造れるんですよ♪」 という、 アイディアの見せどころだったんですが、 「境界が確定していない」なんて、 商品として売買不可の物件だったので、 没！ なのは、残念でした。 まあ、価格が数百万円 高くても、 土地自体の間口は狭くても、 「道路間口が広い！」 ということは、間違いなく大きな長所です。明るい土地で、健康的な家を建てたいと思いますので、引き続き、住宅取得支援もよろしくお願い致します。昨日は、道路標識移設の工事業者さんとの打ち合わせに行ってきました。移設は問題なく出来るそうです。結局、移設費用は全て買主負担になりました。着工は秋以降になります。 ※あは、やっぱり 全額Mさんの負担に？ （ がっかりさせる結果になりました ） 不動産屋さんの担当、若い人ですか？ 仕事はきちんと行っているようですが、 あまり業務経験が長くない人を連想します。 ・仲介手数料からお手伝いできないか？ ・売主さんに協力してもらえないか？ 相談してみます♪ ・・なんて、いくつも 買主にとって おいしい話を並べるなんて、 「期待を持たせて 結局は がっかりさせる」 ようなことは、本当はやってはいけません。 ビジネスの世界では・・ できもしないことを できるかもしれないと、 相手に誤ったメッセージを送ってはいけません。次に、建物のサイズです…。また平面プランをいじっています。29坪に収めるべく検討中です。以前、武田さんからのアドバイスとして、「計画する時は、910とか455が無駄がなくていい」というお話がありましたので、 ※初期のころのような 好き勝手な長さが あらゆるところに出てくると、 工務店さんは 「これ、どうやって見積りするんだ？」 長さや面積を拾うのに 四苦八苦します。 28.5坪を目指して、考案中です。が、もしかしたら、中途半端なサイズになるかもしれません…。もう少し頑張ってみます。私の実家からの援助金は、ありがたく頂戴することにします。 ※あれ？ 返さないことになった？マイホーム取得シミュレーションを調整して、案が固まりましたらご連絡いたします！本日はご報告のみで、失礼します。 ※はい、建物全他の長さをちょっと縮める だけで、全く別の間取りになったりするのが、 マイホームのプラン作りです。 どんな 案ができ上るのか？ 楽しみです。 メールをいただきました。2022.7.22(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 ここ数日のブログ記事のコメントにご返答致します。本日も長くなります…。〇 ※耐力壁とか 耐震性を考慮するのであれば たとえば・・ 建物の北半分と南半分で抑えるような （ そのラインに耐力壁があるような ） 間取りプランを考えたいところです。 これを考慮してみたところ、１階の脱衣兼物干しが 減らした1.5畳から２畳に戻りました。 その分、玄関とホールと1.25畳ずつだったものが、 １畳ずつに減となりました。 取り合いが難しい所ですが、 元々脱衣兼物干は２畳と思っていたので、 贅沢仕様だけど、現時点では良しとしました。 後述しますが、 ２階のホールを開放的な空間にしてみました。 １階ダイニングの910の壁の上に、 申し訳なさ程度に455の壁を載せてみています。 なくても大丈夫ならば、 ない方が開放的なので削除したいですし、 逆に910ないとお話にならないのであれば、 伸ばします。 ※まあ、二階の重量を受ける 一階の壁なら 910mm欲しいところですが、二階ですから。 工務店さんによっては、 「こんなものは無くたって大丈夫」 というところは多いと思います。 が、熊本地震でも 耐力壁の直下に耐力壁 がある家が、被害が小さく済んでいます。 ※耐力壁は必ずしも910mm無くても大丈夫、 600mmあれば大丈夫という話もあります。 どこまで備えるかはそれぞれの個人の問題です。〇 小上がり収納 引き出し２連に 全面引き出しだとたわむ、想像がつきました。 三つ折りの敷布団を1組と、 肌掛け1枚を収納しておきたいと思っています。 敷布団のサイズを測ったところ、 長辺100㎝×短辺75㎝×厚み23㎝ でした。 奥行のある引き出しを希望していますが、 たわみは大丈夫でしょうか？ 参考画像を画像図面に表現してあります。 ※私が心配している「たわみ」は、 引き出しの箱のことではなく、 小上がりの床材の方のことでした。〇 子供部屋のサイズ 当初６畳⇒4.8畳に ・ロフトベッドが採用できれば、 実質使える床面積は６畳とほぼ同等 ・パパの宝物が収まり切らないらしい の２点で説得しました。 実家から、自分達の物は早めに引き揚げよう と話していたので、 「引き続き実家のお世話に」という選択肢はなく、 4.8畳に落ち着きました。 その代わりと言ってはなんですが、 ロフト上の空間高が90だと心許ないので、 天井高を2400から2700に上げて、 120に出来ないかな？と考えています。 〇 ２階ホールを多用化 書庫をなくし、 窓を設けて開放感のある空間にしてみました。 壁面に高さ2400の物と、窓下に高さ1200の本棚を、 コの字に並べてみました。 義実家の約２倍の収納量が確保できたので、 ケースに入ったままのコミックスも 収まり切ると思います。 「真ん中のスペースに、本を読める椅子とか置く？」 と家族に意見を求めたのですが、 「多分ここでは読まない、自分のベッドで読むと思う」 と口を揃えて言うので、 ホールで本を読むことはなさそうです。 なので、取り外しの出来る物干しポールを 天井に２本設置して、日中に掛布団を干したり できるようにしようと考えています。 これまで近隣に配慮しながら、 静かにやっていた子供達のトレーニングも、 ここで思いっきり出来そうです。 ※ ？？？ どんなトレーニング？ 余談ですが、3月まで メゾネットタイプのアパートに住んでいました。 当時小学４年生だった息子が、 懸垂器で懸垂の練習をしていたところ、 お隣さんから、 「本棚から書籍が落ちそうなほど揺れるからやめて」 と言われた経験があります。 ※ あ そういうこと。 震度４だった〇〇地震で、 我が家は何一つ落ちませんでしたが…。 ご近所付き合いも、なかなか難しいものがありました。 〇 夫専用のクローゼットを確保 PCLと表記した、1.2畳のクローゼットを作ってみました。 （パパと〇〇を掛けてみました！） 夫の仕事着は、一間幅のクローゼットを占める勢いです。 その他、剣道防具一式、柔道着、長靴、特殊服、 特殊靴、ヘルメット、前所属の関連物品、云々。 ※なるほど、そういうことだったんですね。 ところが、現在はまったくそれらを使っておらず、 次の転勤までの数年間は、触れる事もありません。 これらには保管責任が伴うので、 義実家に預けるわけにもいかず。 使わないけど持っていなければいけない物は、 全部ここに詰め込みます。 出入りはほとんどしないので、 無理やりなスペースでも大丈夫です。 〇 熱源に都市ガスを希望 ４月に現在の居住地に引越してくるまでの９年間、 オール電化の賃貸アパートに住んでいました。 都市ガスを導入したい理由はいくつかあります。 ☆料理のしやすさ ＩＨは火災の心配が少なく、熱伝導率の高さに 関してはとても優秀なのですが、 鍋肌に熱がなかなか伝わらず、真ん中ばかり 火が通るという不満がありました。 現在、プロパンガスの賃貸に移って、 鉄製鍋を愛用する者としては、 料理のしやすさと、火力に感動しています。 ※なるほど。 ☆〇〇地震でのインフラの影響 〇〇はブラックアウトが起こり、295万戸が 停電しましたが、震度6弱を記録した〇〇市を始め、 〇〇では都市ガスの供給が停止することは ありませんでした。 オール電化とガス併用の世帯で、 日常生活の復旧に差がない事がわかりました。 ※なるほど。 ☆電気温水器の設置場所に難儀 家が小さいので、お湯を貯めて貯蔵しておく 場所に半畳も取りたくない。 ※エコキュートは 半畳でも足りないですが。 ☆最後まで慣れなかった蓄熱暖房の室温設定 現在の新築では、 蓄熱暖房は採用しないかもしれませんね。 私の性格の問題もありますが、 毎日天気予報を見ながら蓄熱量を微妙に調節して、 毎月の電気料金を見て一喜一憂する自分に疲れました…。 ※ 大笑いで ・・読みました。 調理に関しては、都市ガスでと思っています。 ※了解しました。 暖房、給湯、ロードヒーティングに関しては、 それぞれ得意分野があると思いますので、 都市ガスセントラルか灯油併用かは、 提案していただくのがいいのかなと思います。 夫はリビングとダイニングに 床暖房が欲しいとも言っています。 キッチンと玄関はいらないです。 床が常温のほうが都合のいい事もあるので。 〇 物置サイズの間違い 屋根部分ではなく、 地面と設置部分の寸法を入れていました。 修正しました！ 〇 西側の隣地境界からの外壁後退距離 見づらくなっており、申し訳ありません。 敷地境界に15㎝幅の土留めを勝手に表現していました。 それが灰色の太い線に見えた部分です。 （現在は削除済み） 境界線から、一番はみ出している窓枠までで、 図面上で530㎜は取れている配置になっています。 新しい平面プラン案と画像図面を添付します。２階のトイレのパイプスペースをどうしたものか、悩んでいます…。最近、メールの送信が金曜日の夕方遅くになってしまって申し訳ありません。ブログでの返信は来週で構いません。アドバイスよろしくお願い致します！ ※以前から 気になっているのが 建物のサイズですが・・ ３間×5.25間×2＝15.75（坪）×2＝31.5（坪） の大きさで、ずっと計画していますが、 予算オーバーにならないですか？ 資金計画では 建物は29坪になっていました。 このまま 計画を進めて 大丈夫ですか？ ・・って、以前に説明を聞いておきながら、 私が そのことを忘れていたりして。 ※追伸メールをいただきました。(有)エフピー・ステーション 武田様お世話になっております。先に送信したメールに、誤表記がありましたので訂正いたします。〇 子供部屋のサイズ 当初６畳⇒4.8畳に〜 略 〜 その代わりと言ってはなんですが、ロフト上の空間高が 誤:90 正:900だと心許ないので、 天井高を2400から2700に上げて、 誤:120 正:1200に出来ないかな？と考えています。お恥ずかしい、算数が出来ませんでした！引き続き宜しくお願い致します。 ※だいじょうぶですよ。 普通の会話で 長さは cmが当たり前で、 mmなんて使わないですよね。 この業界だけで使われる単位です。メールをいただきました。2022.7.20(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 住宅建築の実行支援料、33万円をお振込みしました。引き続き、ご支援宜しくお願い致します！ ※ありがとうございました。 明日、佐々木FPが金融機関廻りをするので、 その際に 記帳してもらいます。子供部屋を4.8畳にして、 ※お？ かなり狭くなってなってきました。2階ホールそのものを図書室のような空間にしてみるのはどうかと思い、また間取りをいじっています。 ※何やら 新たな発想をしているようです。 なんと言っても、収納がどれだけあっても、 すべてが収まるかどうか分からないほど、 モノがあり過ぎる M家です。 30坪弱の家に どうやって納めるの？ 思い切った 切り替えが必要かもしれません。ある程度まとまりましたら、すぐ報告します。 ※楽しみに待ちます。 あと、建物の配置で、 西側の隣地境界からの外壁後退距離ですが、 絵では 500mm 離れていないように見えます。武田さんのアイディア、楽しみです！ ※ここまでの打合せで、一般的な家庭とは 比べ物にならないほどの 「収納物」が存在することが分かりました。 普通の発想の間取りでは 対応できない でしょうね。それと、標識の移設費用の按分は、まだ決定していないようです。では、本日は報告のみで失礼します。 ※2階に図書室のような空間がある家、 楽しみに待ちます。 一通りの要望を確認した上で、 色々な工夫を試みてみたいと思います。『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：3,489万円持ち家の人生：5,871万円《 M家 40代：4人家族 》 2022年6月 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※参考にして、自分たちのキャッシュフロー表を 作ってみましょう。 『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：3,489万円持ち家の人生：7,342万円《 M家 40代：4人家族 》 2022年5月 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。現状診断後、メールをいただきました。2022.4.21(有)エフピー・ステーション武田様 佐々木様 こんばんは。 現状診断を受け取りました、ありがとうございます。 早速、マイホーム取得に向けて、生活設計シミュレーションを！と行きたいところなのですが、この度の転勤により、4月から 夫の収入が、手当分増額熱源が、オール電化から、ガス・灯油・電気に変更息子が少年団を卒団したことで、外食が減少3月末に軽自動車を1台廃車 (ヒアリングの段階で、任意保険の 年額3万円をカットし忘れていました） と変化がありました。 ※良い方に 変化があったようです。ここ数年の家計簿データよりも、収入が増えて、支出が減る傾向になると予想しています。 6月分の家計簿から、年間収支の修正が出来ると思いますので、キャッシュフロー表を訂正してから、改めて生活設計シミュレーションをご依頼します。 ※了解しました。 6月以降に・・。それまでの間に、何か美味しいものを準備しておきますね！ ※ ！？ 予想よりも早く現状診断が終える事ができたので、準備不足でした！すみません！！ ※ん？ 何か おいしそうなモノが送られて きそうなな予感・・引き続き、どうぞよろしくお願いいたします。 ※何やら 楽しみな 気分になってきました・・。 ※読者の皆さんも、記事を参考に 自分たちの生活設計を行なってみましょう！ まず、年金を知りましょう。 Mさん夫妻は 将来 このように受け取ります。 ※その年金手取り額を 老後のキャッシュフロー表に 落とし込んでみましょう。 Mさん夫妻の場合は このようになります。 ※キャッシュフロー表は、老後不だけでなく、 現役も含んだ 一生のモノを作成してみましょう。 左が現役で 右が老後です。 ※現役の拡大です。 ※老後の拡大です。 ※キャッシュフロー表の右端が「貯蓄残高」で、 一年ごとの「貯蓄残高」の推移が、 下の キャッシュフローグラフです。 このグラフで 以後の人生すべてが確認できます。 ※読者の皆さんも、自分たちのモノを作ってみましょう。 （ お金に振り回されない人生のために ）メールをいただきました。2022.4.11(有)エフピー・ステーション武田様 ご無沙汰しております。 2015年2月18日にメール顧問会員になりました、〇〇在住のMです。その節は、夫の単身赴任用のマイホーム取得シミュレーションなど、細かく計算していただき、ありがとうございました。 6年ほど、〇〇市に居りましたが、この４月に〇〇市に戻り、本格的にマイホーム取得に乗り出そうとしています。 メール会員の遠隔取得支援をお引き受けいただくことは可能でしょうか？ ※もちろんです。 改めて メール顧問会員になるための 案内を送ります。また、お引き受けいただける場合に、まずやっておくべき事がありましたら、ご教示願います。 ※人生最大の買い物です。 まったくの素人のままではいけません。 マイホームはもちろん、不動産についても 基礎的な知識は勉強しておきましょう。ご返信お待ちしています。 ※最近の記事で 土地を買って マイホーム建築 ・・というメール会員の記事を、 過去から追って 読み込むだけでも、 かなりの勉強になりますよ。 また、関連キーワードは、積極的に ネットで調べていきましょう。 当事務所でお手伝いする場合は、まず 現状診断、そして生活設計、それから マイホーム取得の実行支援へと進みます。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時ついに、土地契約 終了！ だべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2022/07/26
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土地の売買契約が 7月26日に決まりました♪
手付100万円は振込みで。 ※土地契約まで、順調に来ました。自分の頭で考える生活設計。兄弟ワンコ。 STOP WAR！ STOP PUTIN！〇メール顧問会員のMさん（40代） （ 相談：生活設計・マイホーム取得 ）2015.2.18 メール顧問会員。2015.4.6 現状診断。2022.4.21 現状診断。2022.6.3 マイホーム取得シミュレーション。2022.6.7 土地購入実行支援料：55,000円入金 ※この②の土地が 購入予定地です。 南側と東側が道路の角地！ 間口が狭くて 広い、すごい土地です。 「採光」なんてケチな事を考える必要なし！ ※車の出入りに この「止まれ」は じゃまですね。 ※道路が広くて いいですね。 黄色の〇が①の区画との境界です。 ※南向かいに公園もあって 開放的です。メールをいただきました。2022.7.15(有)エフピー・ステーション 武田様 お世話になっております。 ※コメント、大変お待たせしました。季節の品、無事に届いたようで安心しました。 ※大変 おいしく頂きました。 ごちそうさまでした。 佐々木FPも、 「いただいて帰ります。 Mさんにはよろしくお伝えください。」 と言っていました。まずはご報告です。 〇手付契約日の決定 7月26日（火） 契約書に押印後、手付金100万円を指定口座に 振込む予定です。 ※お、いよいよ決まりましたね♪ 重要事項説明書や売買契約書はすでに 十分に読み込み済みなので、当日は 事務的にスムーズに事が進むでしょうね。 現金の受け渡しではないんですね。 振込みなんですね。 以前は、売主 買主がいる契約の場で 札束を数えていたりしましたが。〇標識の移設 歩道上の上水道桝の関係で、希望の位置より 若干ずれる可能性があり、 工事当日、現場にて立会できるようにして くださるそうなので、 珍しい工事だし、せっかくなので行ってきます。 見積は、やはり10万円程度でした。 ※不動産屋さんは色々いい話をしていましたが、 結局 Mさん負担ということですか？ また、アドバイスを受けて、平面プランを少し変更しました。★1階 〇ダイニングを縮小、リビングにプレゼント アドバイスを受けて、6畳から5畳に変更しました。 ※はい、小さめな建物サイズからして、 また リビングの面積とのバランスからして、 このダイニング・キッチンは、 全体で10畳がちょうどいいかと思います。 ダイニングからリビングのテレビまでの距離が 遠いので、 910の壁に壁掛けテレビ(32インチ程度)の設置を 考えています。 ※このダイニング・キッチンとリビングとは、 一般的なマイホームのそれとは違い、 （間に小上りタタミコーナーも挟むし） ちょっと 別空間という考え方でいいと 思います。 1階東側で唯一、中間の耐力壁になる壁です。 配線を隠すのに壁をふかしたいけど、 広さに余裕がないので…。 配線を隠さず、高い位置にアンテナや電源を設置 してもらおうかと考え中です。 ※耐力壁とか 耐震性を考慮するのであれば、 たとえば・・ 建物の北半分と南半分で抑えるような （ そのラインに耐力壁があるような ） 間取りプランを考えたいところです。 〇水回りの配置を、試行錯誤の上変更 アドバイスを受けて、もっとリビング寄りで トイレに入れないかと思案。 トイレ前に半畳だけ廊下を取って、 建具なしの洗面所に繋げました。 その後は脱衣兼物干⇒浴室と続くのはそのままです。 〇脱衣兼物干 脱衣場と洗濯、物干しは兼用でと考えています 2畳→1.5畳に減らしました。 キッチン側からも入れるように建具を追加。 〇小上がり収納 アドバイスを受けて、引き出しタイプに変更しました。 小上がりの高さは35㎝程度を想定しています。 ※引き出しを全体で一つにすると、 長い年月で小上りの床がたわむ可能性 があります。 引き出しは 2連か3連にするといいです。〇玄関靴収納案の変更 アドバイスを受けて、収納力の大きなイメージ写真 を見つけてきました。 土間部分は底板なしで、長靴を隠せるようにしたい と思っています。 ★２階 〇子供部屋の縮小 夫の希望もあり、説得に難儀しましたが、 なんとか減らせてこの程度(苦笑) ※30坪弱ということは、4人家族の家 としては、元々かなり小さめな家です。 小さめな家の子供部屋に・・将来、 結婚独立した子供たち家族が全員で帰省して 「子供時代の部屋に全員で寝泊りする」 という発想は、 物理的に かなり ぶっ飛んでいます。 （ 笑 ）〇寝室に3畳ウォークインクローゼット 数年前、私が断捨離にハマり、 私服はあまり持っていないのですが、 夫の仕事着がとても多く、 ワイシャツ以外は掛けて収納しているので クローゼットがパンパンです。 退職する時にすべて返却するのですが…。 広さはいくらあってもいいので、 ちょうど玄関ホールの上に載るように、 同じ畳数で配置してみました。 〇ホールの収納をやめて、書庫に 寝室とホール両方から出入りできる書庫を配置 しました。 夫の仕事関係の書籍ももちろん多いのですが、 夫の宝物のコミックスが、 義実家に預けている分を合わせると、 2,000冊くらいありそうです…。 「売って、読みたかったら漫画喫茶に行くとか レンタルすれば？ 漫画に収納が取られ過ぎて、家賃がもったいない。 紙には虫が湧くし、不衛生」 なんて話も、節目節目にして来ましたが、 それぞれに思い入れがあるらしく、 なかなか首を縦に振りません。 まぁ、まぁ、仕方ないです。 子供達もマンガに小説にと、 着々と蔵書を増やしています。 今の賃貸は狭くて置けないので、 義実家に預かってもらっている状況です。 全て引き揚げる方向で考えています。 ※大笑いしながら 読みました。 夫の仕事用の衣類と2000冊のコミックス、 これからさらに増える子供たちの本類、 はっきり言いますが・・ 現在考えているマイホームプランでは おさまりきらないと、思います。 （ また 実家のお世話になるかも ） プラン作成上、根本的な頭の切り替えが 必要だと思われます。 ガラッと構成を変える必要があるかも。〇息子の部屋だけ、クローゼットが押入れサイズ １階の東側にかろうじてある910の壁に載せる ための策です。 中板を入れるので、ワンピースなどを掛けたい 娘には向かないと判断。 若干の広さの差は、当然娘から不満が出ましたが、 強度や収納するものの違いを説明して、 理解してもらいました。 下段に、季節により不要な布団を収納します。 〇ロフトベッドを変更 ベッド下の扉付収納は不要なので、 棚を延長したいと思っています。 ★外構部 〇物置のサイズと設置場所を変更 先日もお伝えしましたが、物置を東側に移動しました。 自転車はいずれなくなるので、 簡易サイクルハウスで対応します。 〇車のサイズ間違い 車は日産セレナ（白）です。 車体サイズを確認して入力したのですが、 取扱説明書図面のサイズは、サイドミラーを含まない 車幅の表記で、 間取りソフトの素材は、サイドミラー込みだったので、 差異が生じていました。 アドバイスを受けて確認し、修正しました。 ※車のタテヨコの寸法が変だと思って コメントしました。 2人が並んで座れないないような細長い 車に見えたので。〇都市ガス利用を希望 給湯・調理・暖房は都市ガスを利用し、 ロードヒーティングも都市ガスでと考えています。 ※理由を教えてください。長くなってしまい、申し訳ありません。間取りの図面等を添付します。 現時点でいただけるアドバイスがありましたら、是非お願い致します。 ※物置きの奥行きは、1008㎜になっていますが、 作製された絵では、910mmのタタミよりも 短く描かれています。 長さとか幅とかは正確に表現しないと、 どこかで不都合が発生することになります。 ※ここからの マイホーム建築の実行支援は、 そのための料金を頂いた上で実施したいと 思いますので、よろしくお願いします。 ※マイホーム建築の実行支援料金は 税込み 33万円/年 です。 複数の建築業者を同じ条件で比較検討する ための資料を作ります。 平面・立面・什器・外構の4プランと 仕上げ表を作成します。 メロン！ いただきました！2022.7.14 ※いつも、色々送っていただいて、 申しわけありません。 ※おいしそうなメロンをいただきました！ 15.05 に配達に来たようです。 佐々木FPが帰宅した直後、タッチの差！ だったようです。 で、私が事務所に入ってから クロネコさん に連絡して、17：00過ぎに再配達して もらいました。 ありがとうございます！ また一つ、元気が出ました！ ごちそうになります。 佐々木FPの机の上に 箱ごと1個残して 返ります。メールをいただきました。2022.7.13(有)エフピー・ステーション 武田様こんにちは。先ほど、とまれ標識の移設調査の立ち会いに行ってきました。 調査の主導は仲介業者さんがしてくださり、滞りなく終了しましたのでご報告します。 ※お疲れさまでした。参考画像も添付します。 ※画像作成が すごく 上手ですね。分かりやすい。〇警察からの説明と提案 ・交差点の側端から５ｍ以内は、 路外駐車場所の出入り口として使えない ※5ｍ以内の駐車もまずい・・ということに、 確か なっていましたよね。 ただ、このケースでは、5ｍ以内の出入り を禁止されたら、 この土地は利用不可になってしまいます。・しかし土地の形状上、考慮すべき場所と判断できる ※・・という、逃げ道が用意されていました。・交差点内から敷地への直接の出入りは、 極力避けて欲しい（画像の黄黒線の部分） ※絵が上手だから 分かりやすいです。・標識と停止線までの距離に明確な規定はないが、 離れていると意味がない （区画の境界までは移動できない） ※はい、そっちは 元々 無いでしょう。・交差点寄りに移動するのは可能 ※結局、そこに落ち着くんですね。とのことでした。 平面プランを考える上で、物置のサイズを小さくしたのと、設置場所を東側に変更していたので、 ※はい、良く判断したと思います。 敷地駐車スペースの東側部分は、 大きな隅切りがある関係で、 軽自動車しか置けない状況なので、 （ せっかくの陽当たり部分ですが ） ことらに物置き設置が正解かと思います。駐車場への出入りは南側のみに固まってきている所でした。 なので、警察の方の提案どおり、交差点内に寄せて移設してもらう事にしました。 ※落ち着くべきところに落ち着いた、 そんな印象です。〇仲介業者からの説明 ・移設工事業者とのやりとりは代行して行う ※まあ、そうなるでしょうね。・費用は10万円程度で、 来週には見積が受け取れそうと聞いている・売主にも多少負担してもらえないか交渉する ※ダメもとで お願いできれば・・。・土地の仲介手数料から少し手伝ってあげられないか 上司に掛け合ってみる ※この営業マン、親切過ぎて 滑りましたね。 （ おバカさんです ） 本来、仲介手数料を削るを得ないような問題を、 不動産業者が やらかしたわけではありません。 私が経営者だったら、𠮟りつけます。 「おまえ、どこから給料 もらっているんだ？」・見積額が判明後、売主の希望もあり、 早急に契約を締結したい ※売主さんとしては、そうでしょうね。とのことでした。 移設の工事日については未定ですが、建物の建築前になるように、警察から業者に伝えていただけるそうです。 ※あは、そんなに急がせなくても、 建物建築は まだまだ 先の話ですよ。隣の区画に寄せるわけではないし、建築時期もまだ先ですから、急いではいないんですけどね。 ※はいはい。お仕事とはいえ、みなさん親切で有難いです。本日はご報告のみで失礼します。 ※「あの土地にはもう 未練は ありません」 と言いながらも、 戻ってきて 良かったですね。 この土地なら、日当たりが良くて 健康で 楽しい生活ができる マイホームを 計画・実現できそうです。メールをいただきました。2022.7.11(有)エフピー・ステーション 武田様お世話になっております。 お世話になっております。仲介業者から連絡がありましたので、ご報告します。〇とまれ標識の移設について 13日(水)に、警察の担当の方、仲介業者担当 と共に現地調査に同行します。 着工日についても聞いてきます。〇都市ガス管について ・南東側前面道路に都市ガス本管の敷設あり ・２５ｍｍの引込管が敷設 ・道路敷地と本敷地の境界で、引込が切断 ・建築工事の際に、工事業者の方で、 縁切りされている都市ガス引込管の場所を 調査の上、そこへ接続する工事を行って頂く 必要があると推察 ・前所有者は、都市ガスは利用していなかった とのことです。 ※Ｍ家では 都市ガスは利用しますか？ それにしても、 こまごまと、そして きちんと、段取りを してくれる、好感が持てる不動産屋さんです。 世の中、このような不動産屋さんだけなら 問題も トラブルも起こらないんでしょうが。さて、子供部屋、水回りの広さ等、間取りについて家族会議を行いました。その結果、少し間取りが変更できそうなので、まとまり次第、またアドバイスを頂きたいと思います。本日は、ご報告のみで失礼します。 ※まだ「不動産購入」の実行支援中ですが、 （ 「マイホーム建築」の実行支援は まだ ） マイホームプランができ上がってしまいそうです。 まあ、住宅建築用地を買うのですから、 希望するマイホームを建築できる土地か？ を確認するため、 具体的にプラン作成して見るのは必要な作業です。 まあ、だれでもできる作業ではありませんが。 がんばれ！ がんばれ！メールをいただきました。2022.7.7(有)エフピー・ステーション 武田様お世話になっております。 うっかりしていました！義兄宅の写真を添付します。カナダの輸入住宅で、無落雪の石付き金属瓦屋根が標準仕様なんだそうです。結構、急勾配…ですよね？昨年は記録的な大雪に見舞われたのですが、12年間、これまで一度も落雪したことはないそうです。義兄宅の屋根に雪が積もった写真は手に入らなかったので、ネットで拾った、同じハウスメーカーの施工写真を３枚添付します。 ※本格的に積もっています。 いいですね～。 逆に雪下ろししなくて 建物は大丈夫？デメリットとして、落雪はしないが、春先には、谷部に小さなつららが出来ると書かれていました。 ※春先の雪解け時期の現象でしょうね。 春の日差しに屋根が暖められて・・ これが 真冬の時期に、北側屋根から ツララがぶら下がっていたら、最悪です。 きちんと断熱されていない家 ということで、 室内の暖房の熱が 屋根に ダダ洩れしている ということです。 古い家では 豪華なツララ行列をよく見ますが、 新しい家でも、時々 見かけます。 度々すみません。義兄宅の両隣との距離感が分かる写真も送ります。 ※どこが隣地境界なのか？ よく分かりません。 枕木による土留め柵の位置？ でも、そうだとすると、軒が両サイドの隣地に はみ出しているし・・。 ※確かに急こう配の屋根ですね。 6寸勾配でしょうか。 （ 私はだいたい 5寸勾配の計画が多いです ） スノーストップや雪止めのような器具も 使ってはいないように見えます。 妻側に窓がないので、小屋裏収納としても 使われてはいないように見えます。 （ もったいない ）『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：3,489万円持ち家の人生：5,871万円《 M家 40代：4人家族 》 2022年6月 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※参考にして、自分たちのキャッシュフロー表を 作ってみましょう。 『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：3,489万円持ち家の人生：7,342万円《 M家 40代：4人家族 》 2022年5月 ※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。 （ 一年ごとの貯蓄残高の推移 ） ※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※マイホーム取得の資金計画。 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。現状診断後、メールをいただきました。2022.4.21(有)エフピー・ステーション武田様 佐々木様 こんばんは。 現状診断を受け取りました、ありがとうございます。 早速、マイホーム取得に向けて、生活設計シミュレーションを！と行きたいところなのですが、この度の転勤により、4月から 夫の収入が、手当分増額熱源が、オール電化から、ガス・灯油・電気に変更息子が少年団を卒団したことで、外食が減少3月末に軽自動車を1台廃車 (ヒアリングの段階で、任意保険の 年額3万円をカットし忘れていました） と変化がありました。 ※良い方に 変化があったようです。ここ数年の家計簿データよりも、収入が増えて、支出が減る傾向になると予想しています。 6月分の家計簿から、年間収支の修正が出来ると思いますので、キャッシュフロー表を訂正してから、改めて生活設計シミュレーションをご依頼します。 ※了解しました。 6月以降に・・。それまでの間に、何か美味しいものを準備しておきますね！ ※ ！？ 予想よりも早く現状診断が終える事ができたので、準備不足でした！すみません！！ ※ん？ 何か おいしそうなモノが送られて きそうなな予感・・引き続き、どうぞよろしくお願いいたします。 ※何やら 楽しみな 気分になってきました・・。 ※読者の皆さんも、記事を参考に 自分たちの生活設計を行なってみましょう！ まず、年金を知りましょう。 Mさん夫妻は 将来 このように受け取ります。 ※その年金手取り額を 老後のキャッシュフロー表に 落とし込んでみましょう。 Mさん夫妻の場合は このようになります。 ※キャッシュフロー表は、老後不だけでなく、 現役も含んだ 一生のモノを作成してみましょう。 左が現役で 右が老後です。 ※現役の拡大です。 ※老後の拡大です。 ※キャッシュフロー表の右端が「貯蓄残高」で、 一年ごとの「貯蓄残高」の推移が、 下の キャッシュフローグラフです。 このグラフで 以後の人生すべてが確認できます。 ※読者の皆さんも、自分たちのモノを作ってみましょう。 （ お金に振り回されない人生のために ）メールをいただきました。2022.4.11(有)エフピー・ステーション武田様 ご無沙汰しております。 2015年2月18日にメール顧問会員になりました、〇〇在住のMです。その節は、夫の単身赴任用のマイホーム取得シミュレーションなど、細かく計算していただき、ありがとうございました。 6年ほど、〇〇市に居りましたが、この４月に〇〇市に戻り、本格的にマイホーム取得に乗り出そうとしています。 メール会員の遠隔取得支援をお引き受けいただくことは可能でしょうか？ ※もちろんです。 改めて メール顧問会員になるための 案内を送ります。また、お引き受けいただける場合に、まずやっておくべき事がありましたら、ご教示願います。 ※人生最大の買い物です。 まったくの素人のままではいけません。 マイホームはもちろん、不動産についても 基礎的な知識は勉強しておきましょう。ご返信お待ちしています。 ※最近の記事で 土地を買って マイホーム建築 ・・というメール会員の記事を、 過去から追って 読み込むだけでも、 かなりの勉強になりますよ。 また、関連キーワードは、積極的に ネットで調べていきましょう。 当事務所でお手伝いする場合は、まず 現状診断、そして生活設計、それから マイホーム取得の実行支援へと進みます。《 当FP事務所の 勤務シフト 》武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時佐々木FP 事務所：10時～15時いよいよ 土地契約！ だべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けて20年目のファイナンシャル・プランナー事務所。《 顧問会員を希望する場合は 》「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ
2022/07/19
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