2020年03月の記事
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最大の資本とは…
やぁ、僕だ。 僕はサッカー、サーフィンと運動全般が好きなんだが最近、膝の半月板を損傷してしまい、鬱憤が溜まっている。 日常生活にも弊害がでて、人生初のサポーターのお世話になっている。 手術になりそうだ。 これまで大きな怪我の経験が無く、中年となった今も若い気でいたが、身体は正直で確実に老化しているようだ。 残念だが受け容れて、身体を労り、これからもサッカーを楽しみたい。 経済的な面でも今年度は資本の蓄積に注力するつもりだ。 資本を厚くする。 併せて今後の僕の生き方も熟考する機会にする。 世の中も不穏な空気だし、いい機会だと思っている。 資本も健康もこの機会にしっかりテコ入れし、 これからの人生も楽しく生きていこう。 まぁ、怪我をしてみてしみじみ健康こそ最大の資本だと思う。 中年の皆様は是非、健康に気を使うべきだ。 損なってからでは遅い。 でわ。
2020.03.30
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車庫証明の手数料取ってる？
やぁ、僕だ。 新型コロナの影響がテレビで色々と伝えられているが、田舎住みの影響はまだ軽微だ。 当然、外出は控えているのだが、僕の場合、いつもと変わらない笑 さて、本日、川沿い物件の入居者様から電話があった。 退去か？トラブルか？ ビクビクしながら電話に取ると 車を買い替えるとのこと、ついては車庫証明にハンコが欲しいと。 了解だ。 ネガティブな案件でなく良かった。 僕は入居者様には車庫証明とかのハンコで手数料などは頂いていない。 僕自身が若い頃、アパートの不動産屋に車庫証明をお願いしたらハンコ代で5000円取られた記憶がある。 いい商売だなぁと皮肉まじりに思ったものである。 そんな記憶もあり、所有物件では今までハンコ代を頂いた事がない。 僕自身が悔しい思いを持ったからだが、 いざ立場が変わってみると、 署名やハンコするにも、日程調整したり、書類送付したりと、こちらもそれなりに作業が発生する。 貰いたい気持ちも良くわかる。 中には短期間で複数回の車庫証明を求めてきた強者もいるが… 一回目は無料、二回目以降は幾らかでも手数料として頂くとか… 皆さんはどうしてるんでしょうか？ 是非、参考にさせて頂きたい。
2020.03.28
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8号物件は転貸借している。
この写真を撮ったときの天候は実は雨。picnicと言うアプリで空とか背景を明るく出来たりする。便利。 やぁ、僕だ。 アパートの駐車場拡張案件であるが、長老の抵抗にあい、保留中だ。 悔しい。 しかし、めでたく満室となり胸を撫で下ろす今日この頃である。 さて今日は久しぶりに8号の近くに行く用事があったため、ふらっと確認。 ボロではあるが変わらず佇んでいる。 8号物件は競売にて入手したんだが、入手して3年目であるが、結論から言うと失敗だ。 250万程度で購入したが、残置物もりもりで内装もそこそこ痛んでいた。 自宅から40分程度の距離でいつものようにDIYに勤しんでいたが、お隣のおっさんが結構、文句、要求が激しく、精神的にめんど臭くなってしまった。 文句、要求の内容は前所有者さん時代からの事案であるが前所有者さんには言えなかったんであろう。 何十年と溜まっていた鬱憤をぶつけて来る。 対応出来ることは全てやるのだが、納得しない。 こちらも譲れない部分もあるので話をするのだが、納得しない。引き分けでは不満なようである。 簡単に言うと、ややこしい人。 色々あって嫌になり、しばらく放置して他の物件の対応していたが、空き家を借りたいとの青年と知り合い、転借している。 彼は変態不動産投資家として名高い村上氏のセミナーを受けて活動しているそうだ。 非常に好青年であるし、僕もこの物件の管理運営に辟易していたので転借することに。 僕としては収入は半分（青年と山分けだ）になるが、修繕も管理もしないで良いし、おっさんの相手も嫌なので気が楽。 今のところ、家賃の半額が入っているが、回収するのは当初目論んでいた倍の期間を要する。 悔しいが仕方がない。 最終的には青年が買ってくれないかと思案している。 初めての物件がこれであったら挫折してたかも知れない。 複数の物件からの収入があるば不測の事態で収入が減ってもなんとかなる。 まあ、物件を手放すその日までは、ホントに失敗かどうかは分からないが、やっぱり失敗だったとならない様に頑張っていきたい。 でわ
2020.03.24
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入居前の小修繕なう。
物件の庭につくし。春。 やぁ、僕だ。 先日入居が決まった13 号だが、不動産屋さんの最終チェックで何箇所か修繕依頼を頂いた。 新規物件もなく、暇なんだがやれと言われるとなんか億劫になる(^^;; 独立専業となると人から指示される事もほぼなくなる。 この辺の感覚がなくなって来た。 いいのか悪いのかわからんが、独立専業となる場合は強い自己管理能力が必要なのは間違いない。 話を戻す。 不動産屋さんにご指摘された箇所は ・トイレのドアのロックが掛からない。 押せば無条件で開いてしまうそうな。 →こちらは取手を付けて満足してしまい、ラッチが穴に届いていなかった。 ラッチの穴を拡充。 ・障子の戸滑りが剥がれている。 →戸滑りは貼り直したのだが、原因は掃除がイマイチでしっかり貼り付けられていなかった、もしくは、日当たりの熱によるものかと。 弛んだ所をカットして貼り付け直し。 ・障子のめくれ。 →手持ちに糊が無かった故、ジョイントコークで代用。 ヤヨイ化学 ジョイントコークA 500g とのこ色 壁紙用コーキング材 1本 やっぱりあると便利。接着にも使える。 朝一に30分で全て修繕した。 自分では完璧だと思っていたが他人が見ると抜け落ちがあるものだ。 ご指摘頂き感謝、感謝。 日々、精進していきたい。 でわ。
2020.03.21
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物件視察。一般市場。
やぁ、僕だ。 最後に残った戸建てに入居が決まり、DIYすることが無い。 次の物件入手に向け視察を実施。 今回見に行ったのは自宅から1時間程度の地区にあるボロ戸建てだ。 接道要件を満たしておらず、再建築不可、 現在、4万円で80台の老夫婦に賃貸中のオーナーチェンジ物件。 築年数は40年越え 駐車場なし。 売り出し価格満額でも30％で回るが、ネックは賃貸中の老夫婦が高齢であと何年借りて頂けるか？ 老夫婦退去後は駐車場がない狭小戸建てに借り手があるのか。日当たりは悪い。 現状の4万は厳しそうである。 変わってストロングポイントは 市役所に近い。100mぐらい。 生活保護層であれば貸し出せそうな気はする。 家賃は上限37000円と決まっているがお上がバックについているので安心感はある。 駐車場も要らないし。 早速、業者様に発信。 勇気を出して売り出しの50％オフで打診。 しかし、売り出してから3日しか経ってないことを理由に保留された。 しばらく経って反応無ければ連絡していただけるように伝え、電話を切る。 放置プレイに突入だ。 吉報を待ちたい。 買いたい値段で買えなければ無理する必要はない。 一旦、忘れて次にゆこう。 とは言え、資金が厚くあれば少々割高でもバンバン買えるのだが、残念だが資金には限りがある。 借入も考えるが、余計な重圧をわざわざ背負うのも考えものだ。 慌てて、焦っても良い事はない。 でわでわ。
2020.03.19
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人間は時間と共に老化する
ブルーベリーの花が咲く。春だ。 やぁ、僕だ。 本日、人生初のMRIを受けてきた。 最近、運動後に、膝の関節が痛く、しばらくは湿布で様子を見ていたのだがなかなか良くならない。 人間も老化により怪我の治りが悪い。 病院の診察では半月板損傷の可能性があることからMRIとなった。 手術が必要かも知れない。 僕はサッカーにサーフィンと運動大好きなんだが、これま大きなゲガをしたことが無いのが自慢であったが、着実に老化しているようだ。 悲しいが受け入れるしか無い。 これからの人生、好きなサッカーやサーフィンが出来ないのは辛いのでしっかり治したい。 そして健康には気を配りたい。 病気になってからでは遅い。 さて、暗い話ばかりでは無い。 物件13号が無事に契約となった。 4月からの入居だ。 家賃も当初予想していた価格から若干ではあるが多くなったのは嬉しい誤算だった。 後はアパートの1室と駐車場の拡張だ。 頑張っていきたい。 ではでは。
2020.03.18
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競売物件調査の見てるところ。
アパート駐車場のデッドスペース。なんとか利用したい。 やぁ、僕だ。 今日は競売物件を調査する上でのポイントをご紹介しよう。 ただし、個人的な見解故、入札は自己責任だ。 よろしく頼む。 まずは立地。 とは言え、うん十万から200万前後の安い競売物件はそのほとんどが田舎にあり、土地に大した価値はない。 現地へは実際に訪れる。 みるのは物件の環境。 ・学校の有無があるか ・ご近所はまともか（常識人が望ましい） ・駐車場が2台取れるか ・墓地とか嫌な施設が近くにないか などなど… これらは現地に行かなくてもGoogleマップで確認できる。 では、なぜ現地に行くか？ それはその場所の雰囲気を感じたいからだ。 言葉にするのは難しいが、実際に赴き、自分だとしたら住めるか？を自問する。 自分で住んでも良いと思えれば入札するし、やな感じだと、転身もしくは、最低価格でいくとか。 次は建物だが、傾きや土台にクラックなどがないか確認する。 あと下水なのか、浄化槽なのか、 はたまた汲み取りなのか。 しかしだ、建物関係についてはお金である程度、解決できる。 僕はそこまで重要視しない。 だって直せるから。 まぁ、今後5年は建ってそうかなと思えれば良いかと。 やはり大事なのは外部環境。 周りの雰囲気や環境はこちらでコントロールできない。 まわりに何もなくても雰囲気が良ければ借りたい人は必ず現れる。 外部環境が悪くても借り手は現れるが後でトラブルになる。しかも解決は難しい可能性が高い。 故にどのような場所、雰囲気はとても大事なので現地確認は必須でありますな。 最後に競売関係で参考になった書籍を紹介しておこう。 【中古】 夢と宝は不動産競売から プロが語る競売実話と実践方法 / 田中 卓治 / 文芸社 [単行本（ソフトカバー）]【宅配便出荷】 僕の数々の失敗から得た知見がお役に立てば幸いだ。 でわでわ。
2020.03.14
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競売物件調査
農園整備のお手伝い。天気が良い。 やぁ、僕だ。 本日は競売物件の調査。 なんか久しぶりだ。 最近は一般売買が多かった。 その他にも他事業の構築で頭がいっぱいであったのでウォッチしてなかったが近場で物件が出ていたので調査を実施してきた。 所在地は隣町で、車で 15分。 近い方が管理も楽だ。 海の近くで土地はイマイチ。 賃貸としての需要はあるだろうが資産価値としては低い。 最低落札価格は250万程度。 取得税等の諸費用含めると280万くらい。 実際に見てみると、母屋の作りはしっかりしているが内装は猫の多頭飼で玉砕。 競売物件あるある。 経済的に破綻する人は動物が好きな傾向だ。 しかもたくさん飼う。なぜだ。 離れの古い古家があるが、壊せば駐車場が4台確保できそうだ。 ザックリ計算して ■物件費用に280万＋α ■内装で30万 ■古家取り壊しで60万 ■その他で 15万 トータル385万。 で、家賃は6万前後。 表面利回りは約18% 固定資産税やらなんやらで実質利回りはもっと下がる。 15％として7年弱で回収。 最低落札価格でこれではイマイチかな。 今年はキャッシュを貯めたいこともあり、転身だ。 まぁ、お宝物件があるかもしれんし、ボチボチとチェックはしていきたい。 でわでわ。
2020.03.13
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不動産賃貸業の労働生産性は
あったかくなり、ブルーベリーの花も咲き出す。 やぁ、僕だ。 僕の収益のメインは不動産賃貸業であり、 現在はアパート1棟と戸建て13棟の零細大家である。 全ての物件を自主管理で運営している。 収入としては勤め人時代の年収より少し多いくらいだ。 以前の勤め先はホワイト企業で、僕はほぼ定時で上がっていた。 まぁ、多少の勇気は必要だったが。 実働は週5日で、1日8時間+α 時間にすると、160時間／月。 では、自営業者となった今はどうか。 不動産賃貸業の実働は、約5時間／月。 圧倒的に負荷がひくい。 労働生産性は圧倒的に高い。 現在の規模でこれくらいであれば、 倍以上になっても余裕があるだろう。 そこまで目指して行きたいし、行けるイメージ。 当然、ボロ戸建ての立ち上げ時は、初期費用が掛かるし、修繕にも労働力が必要だ。 実際にボロ戸建てを立ち上げるには、勤め人の休みを使って行うと、半年程度はいる。 僕の場合は修繕はDIYで行うので、半年は掛かる。外注すればもっと早いかも知れないが。 勤め人卒業後では、毎日やれるのでボロ戸建ての程度にもよるが、1〜2カ月で仕上げれる。 話が逸れたが、要するに 不動産賃貸業は立ち上げ作業（仕入れ、修繕）を含めても圧倒的に生産性が高い。 同じ年収、お金を稼ぎ出すのに投下する時間が不動産賃貸業の方が圧倒的に少ない。 これこそ不動産の魅力。 不動産は不労所得では無い、が労働生産性は高い。 特許や権利収入のような不労所得が有れば最強だがなかなか狙って構築出来るものではない。 才能が必要だろう。 不動産賃貸業は多少の努力は必要だが、才能は必要ない。 どこに意識を集中するかは、とても大事。 限られた中で効率よく、効率が良いものに時間を使おう。 人生も中盤に差し掛かると時間はどんどん貴重になってくる。 お金より重要だ。 お金は稼げばいいが、 時間は買えないし、取り戻せない。 時間は有限である事を肝に銘じ、1日1日大切に過ごしていきたい。 でわでわ。
2020.03.12
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駐車場を増やしたい。
やぁ、僕だ。 暖かくなってきたが、海水は気温の2カ月遅れで変化していくらしく、最高に冷たい。 結果として全然、釣れない。 さて7号アパートであるが、14室中、11室分の駐車場しかなく、これまで3室は稼働していなかった。 一室はリフォーム済の為、駐車場無しで募集していたが先日、入居者が現れ、契約、受け渡しと相成った。 めでたい。ありがとう。 しかしだ、駐車場無しのため家賃は格安だ。 勿体ない気もするが空けておくよりマシだ。 残りは2室だが、1室は長老に無料で貸し出している為、残り1室をなんとかする。 やはり駐車場さえ確保出来れば、募集にも有利だし、家賃も高く取れる。 なんとかしたい。 色々と現場確認するとデットスペースが多少ある。 長老の鉢置き場となってる。 長老は僕が当物件を購入した時にはすでに庭状態であった。 このスペースをなんとか活用すればもう一台分は確保できそう。 交渉は気が重いが、出来る事はしていきたいと思う。 また順次、ご報告したいと思う。 でわでわ。
2020.03.11
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再度の内見案内
倉庫整理を実施。片付くと気分が良い。 やぁ、僕だ。 コロナの影響で小学校も休みとなり、子守の日々である。 大家業のおかげで不測の事態も対応できる。 ありがたいが、暇だ。 さて話は変わるが 13号戸建ては外国籍のご家族から申し込みが入り、不動産業者様が契約書作成して頂いているところだが、入居者様よりもう一度内見したいとの事でお電話頂いた。 本日、再度ご案内を。 両親と娘さん、息子さんとお孫さん三人と家族総出で来ていただいた。 再度、内見の主旨としては家具とか新しくするのに部屋のサイズとかを再度見たかったらしい。 13号は自宅から徒歩2分の距離。 お安い御用だ。 入居者様が今住んでおられる貸家はかなり古いそうで、13号戸建てのボロさは全く気にならないそうだ。 なんなら綺麗だと。 ボロ業界も上には上がいるようだ。 あまり細かい要求も無いし、とても喜んでいただけている。 これだけ喜んで頂けると、頑張って直した努力が報われます。 大家さんはいい仕事だな、としみじみ思う。 でわでわ。
2020.03.09
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資産を買うのが最優先。順番が大事だ。
13号の床にはヘリンボーン柄を採用。 柄合わせがむずい、もう貼らない。 やぁ、僕だ。 専業大家になってはや、2年が立とうとしている。 早いものである。 特段、生活レベルに変わりはない。 そもそも物欲はあまりない。 いい車も豪邸も特にいらない。 維持費の安い軽自動車と築25年の中古住宅でも楽しく生きていける。 知人から自分にご褒美と称して60万円の時計を買った話を聞いた。 価値観の違いであるし、本人が満足しているのであれば多いに結構な事である。 だが、僕の考えは違う。 自分が困った時に高級時計は助けてくれない。 売却すればいくらかにはなるのであろうが、購入価格を上回るケースはレアであろう。 車に於いても、新車で300万、400万だして購入して、維持費として税金やら車検やらガソリン代やらを支払うと、その車を乗るのに月いくら掛かるのか。 300万を5万／月の10年ローン（金利やら細かい計算は除く） 税金は約5万／年 毎月約4160円 車検は2年で10万 毎月約4160円 ガソリン代は約1万円／月とする。 その他、タイヤなどの消耗品+α 乱暴なざっくり計算だが、その新車を乗るのに 毎月、最低で約68000円＋α 掛かる。 年ではなく、毎月だ。 それが10年続く。罰ゲームか。 びっくりするわ。 10年乗れば新車も、中古車だ。市場での残存価値はほぼない。 家についても同じ事が言える。 家は金額が大きいのでもっと酷い。 確かに最新の設備は素敵で便利だ。 漢として嫁、子供に幸せに暮らしてほしい。 しかし、現実問題、30年間夫婦円満とは限らないし、倒産や病気で働けなくなる事もあるかもしれない。 結婚式で支え、支え合う誓いを立てても、時の流れでお別れする可能性もある。 競売物件の資料などでは離婚により破綻して競売になるケースをよく見る。 昔ほど離婚のハードルは高くない。 残念ながら世の流れだ。 経済的にタイトになると心に余裕がなくなり、お別れに至るのであろう。 お金が全てではないが、人生においてとても重要であることは間違いない。 資産を全力で積み上げた先に、車でも家でも買えば良い。 順番がとても大事。 僕はこの事に気付けて幸運だった。 僕の不動産投資におけるバイブルとなった本をご紹介して筆を置きたいと思う。 【中古】 「儲かる大家さん」教習所 目指せ！月収200万円サラリーマン ／藤山勇司【著】 【中古】afb 古い本であるが非常に為になる。 中古で200円。破格すぎて驚きだ。 たった200円で気付ける事ができればこんなお得なことはない。 藤山さんの本はどれも自信を持ってオススメできる。 まだまだ僕も頑張らなければならん。 でわでわ。
2020.03.07
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スイッチプレート類を頂く。
やぁ、僕だ。 日中は日が出るとポカポカだ。 今年はあっと言う間に冬が終わった気がする。 話は変わって先日、電気屋の友人からコンセントプレートやらシーリングソケットやらの電材をたくさん頂いた。 ボロ戸建て再生には地味にたくさん使う。 ありがたい。 型式は古いものばかりだが、家も古いので問題ない。 修繕する時に気をつけるのは、人の手が触れる箇所が綺麗だと印象が良い。 引き紐や、ドアノブ、 コンセントやスイッチなどは特に。 これまで再生する時は必ず、交換している。 知らない人の手垢がついていると不潔な印象を与えてしまう。 たとえ型式が古くとも新品であれば好印象となる。 見た目って大事だ。 今回頂いた電材も古いタイプのものばかりだが新品なので重宝します。ありがとう😊 日頃の行いだな、と悦にはいる。 でわでわ。
2020.03.06
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13号 に申し込みを頂く。
コロナの影響で急遽、休みに突入となった子供にパソコンの使い方を伝授。 子供と沢山、関われるのも不動産のおかげだ。 ありがたい。 やぁ、僕だ。 先日、14号平屋に入居者が決まったのだが 内見時に入居者様のお母様も一緒に来られたのだが、お母様も貸家を探しているとのこと。 軽い気持ちで、こんなのありますよーと僕の貸家を提案してみたら、翌日に内見案内となった。 ご家族で見て頂き、保証会社の審査もオッケーとなった。 契約、ご入居まで油断は出来ないがまずは一安心だ。 出来る準備は整えておこうと思う。 晴れて満室となり一安心。 しかし、未来の為に行動は続けていきたい。 でわでわ。
2020.03.06
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限界まで不動産の収益率を上げたい
在庫の備品を据付け、絶賛募集中。 やぁ、僕だ。 先日アパートの空き部屋の片付けを実施し、入居付けを画作しているのだが、当アパートは14戸中11戸分の駐車場しかない。 ゆえに空室のまま倉庫と化していた。 アパートの稼働率を上げようと思い立ち、倉庫状態を片付けていたがやはり、駐車場が無いのはだいぶ痛い。 先日も内見案内をしたのだが、部屋は気に入って頂けたのだが、やはり駐車場がネックとなった。 なんせ、田舎。 完全なる車社会。 しかし、周りに貸し駐車場などない。 何か妙案が無いかと考えていたら、アパートの傍らにデッドスペースがある事に気付いた。 今は入居歴二十数年の長老が庭状態で使っている。 この植木鉢達を退かせば、一台分が確保できる可能性が出て来た。 長老には普段から家賃減額を要求されていた。 なんやかをやお茶を濁して来ていたが、この駐車場の件を絡めて交渉してみようと思う。 まあ、当アパートの投資資金は昨年末で回収が終わっているので春くらいには減額してもいいかなと考えていたところだ。 駐車場が確保出来る事で、家賃の減額分以上にできればWIN WINだ。 実際には断られるかもしれないし、妄想であるが行動して稼働率を高めたいと思う。 でわでわ。
2020.03.04
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アパートの稼働率を上げようと思う。
リフォーム在庫やら備品やらを整理。 軽トラは便利だ。 やぁ、僕だ。 日中はかなり暖かく、春の到来を感じさせる。 本日はアパートの空室を埋めるべく、荷物整理を実施。 当アパートは14室あるのだが、駐車場は12台分しかない。 なので実際に稼働している部屋は12室しかない。 空室の2室の内、1室は入居歴二十数年の長老に貸している。 何故か。 長老の家賃は他入居者より高く、顔を合わすたびに家賃交渉をされる。 なのでリフォーム前の空室1つを貸し出す事でお茶を濁している。 残りの1室だが、これまでリフォーム在庫やら何やらの倉庫として利用していたが、せっかくの資産があっても遊ばせているのはもったいない。 フル活用しようと考えた次第。 これまでは、当物件の立地は田舎で 近くにお店もなく、車がないと話にならないと思い込んでいたため倉庫として遊ばしていた。 だが、先日、駐車場無しで家賃をその分減額して募集してみたら、何件か問い合わせがあり、無くても決まる可能性がありそうだと感じた故、労働力を投入している。 行動こそが未来をつくる。 いまあるのは過去の行動の賜物である。 今回の行動が報われると嬉しい。 頑張ります。 でわ。
2020.03.02
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14号平屋入居決定と保証会社
14号平屋。まだちゃんと建ってる。 やぁ、僕だ。 今日は朝から14号平屋の賃貸契約に出かけている。 僕は不動産賃貸業者様に投げる場合と 大家直接の賃貸契約をする場合がある。 今回は大家直接の契約。 ジモティ経由での申し込みは基本的に直接契約をしている。 直接契約の場合は仲介料が無くなるので入居者様サイドには大変、喜ばれる。 今回の入居者様は外国籍でシングルマザー。 子供も三人おられる。 これまで色々探してきたが、審査が通らず断られていると嘆いておられた。 なので保証会社は通らないのでは無いかと心配されていたが、審査自体にお金は掛からないのでチャレンジしてみましょうと提案。 結論はOK。ありがたい。 困っている方のチカラになれる事は大変嬉しく思う。 保証会社について、僕がよく利用させて頂いている会社様はだいぶ緩いと思う。 保証料も入居時に家賃の60%程度と良心的だ。 ありがたい。 ※ここでは社名は記載しないがご興味があればコメント頂きたい。 賃貸業を始めてしばらくは自主契約は選択肢に無かったのであるが、ある物件の滞納事件をキッカケに保証会社の営業さんと色々話しをする中で、大家個人でも保証契約を出来ることを知ったんだ。 色々と情報を集めると賃貸契約書などの帳票類はネットで拾えるし、個人で保証会社を通せるのであれば、大家も広告費を削減でき、入居者様も仲介料を削減出来る。 WIN WINだ。 僕としては自主契約する場合、保証人より保証会社をつける方が安心する。 だって、回収と言う難易度が高い業務をやってくれる。超助かる。 保証会社様も運営が大変だと耳にするが是非、頑張って頂きたいものだ。 我々、大家の強い味方である。 株でも保有して応援しようかと考える今日この頃である。 でわでわ。
2020.03.01
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