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2005.03.17

住居は分譲か？　賃貸か？

(15)

テーマ：考えたこと　想い出したこと　読んだ本(430)

カテゴリ： M【マネー】【ビジネス】

不動産価値と災害

＜不動産神話＞

日本には今まで不動産神話と言うものがあった。
一に土地であり、二に土地付き一軒家、三に分譲マンションなど。
これらに何よりも不動の価値があり、その価値も右肩上がりだと誰もが信じていた。
実際には不動産の、特にうわもの・家屋部分の資産価値は、周囲の環境の変化やメインテナンスの如何、経年と共にどんどん減衰してゆくのだが、それに気がつく人も少なかった。
何十年、何百年と同じ建物に人が住み続けたローマなどを代表とする欧州の建物とちがって、住宅は一世代持てばいいものという考えがあり、さらに高層集合住宅の経験がなかった日本の場合では、建物の寿命が非常に短いし、寿命に大きな影響を及ぼすメインテナンスにもそれほど注意を払わなかった。
その結果、日本の住宅は消耗材というものになってしまっている。
それに銀行の融資も土地の担保が絶対条件となっていて、その個人や企業の実力や将来性というものは鑑みられなかった。
この辺に日本の特殊性があった。

しかしバブルの崩壊で、その神話が崩れ、地価は下落した。
高額のローンを組んで買った住居用不動産の資産価値が半値になって、さらに給与の定昇が保証されなくなって、ローンの重荷に苦しんでいる人が多いと思う。
長年住んでみて、分譲マンションの外壁が汚れ、水回り・配管がボロボロになっているものが多い。
木造の一軒家だって、数十年の寿命しかない。
そこに大地震が来たらどういう結果になるかは、阪神大震災が示してくれた。

＜分譲か賃貸か？＞

海外に赴任した友人の団地の部屋を一時的に借用していた頃があった。
その団地には、分譲エリアと賃貸エリアがあった。
物の本で読んだのだが、その両エリアの住人の間で対抗意識があるのだという。
分譲派は高い金を出して買った分譲住宅にプライドを持っていて、賃貸派に対して優越感を持っているのだという。
地方公共対の団地によっては、入居者の上限所得が条件になっているとこともある。
そういうことは、私には関係ないことだが、別の視点で,つまり資産価値や投資効率、さらに不動産リスクの視点で、これからの住居を、「分譲」にするか？「賃貸」にするか？どちらがより有利なのだろうか？と言うことを考えてみたい。

＜資金効率における比較＞

昨日に続いてリンク先のシャルドネさんの日記を参照させていただこう。（許可取得済み）
「裸の王様」

　　　　　　　　　　　　～～～～～

この中でシャルドネさんの言っていることは　：

○　　不動産やマンションを買うべきではない。
○　　これから３０年を越えるようなものローンを組んだ方は、みすみす財産をただの産業廃棄物と交換してしまったようなもの。
○　　日本では不動産はもはや資産財ではない
○　　日本の企業は土地を換金放出し始めているが、早晩とても換金できない公算が高まってきているからではない。
○　　新しい評価法「割引現金収支法」で日本の土地建物マンション、テナント商業物件の評価が決まるなどすれば日本の年寄りが抱えて持っている大多数の不動産資産など、価格は急降下。
○　　計算した現在価値＞資本コストとなる場合、投資すべきと判断」する場合のみ購入してよいのだとすれば、今日本でまともに購入できる土地、建物、マンションなど実はどこにもないと言っても過言ではないと思われます。
○　　そもそも自分が購入したマンションを購入した価格で売る自信の
ある人がどれほどいるでしょうか。今後10年すれば、購入者を探すどころ
か、ただの産業廃棄物の塊となりかねません。
○　　いまだに建てまくっていますから、すでに空き部屋は６００万個に及ぼうとしている。
○　　つまり、お金を出して家を買うという人は、よほど安くタダ同然で
購入していなければ、返済できないほどの債務を残すことは避けられないとい
う事態にあります。

　　　　　　　　　　　　～～～～～

このシャルドネさんのおっしゃっている新しい評価法とはこういうものらしい。

DCF（discounted cash flow）
ディスカウンテッド・キャッシュフロー / 割引キャッシュフロー / 割引現金収支法

　企業（事業、プロジェクト、資産）が将来にわたって生み出すフリーキャッシュフローを推計し、その流列を一定の率（WACC）によって割り引いて算出した現在価値のこと。企業価値やプロジェクト投資などの投資成果の価値評価をする際に使われる。

投資の採算を検討しようとする場合、現在の投資金額と将来の成果金額を比較するよりも、将来の金額を現在価値に換算して比較する方が合理的だ。

　こうしたときに、将来発生する価値をフリーキャッシュフローをベースに割り引いて現在価値に直したものがDCFだ。

現在価値＝〔将来のキャッシュフロー÷（1＋資本コスト）＾年数〕

（＾は、べき乗）

　例えば10年後のリターンとして100万円が予測される投資案件があり、その投資額が40万円であるという場合、現在目の前にある40万円と10年後の100万円を比較する。割引率を10％と仮定した場合、100万円÷（1+0.1）10乗＝38万5543円となり、将来の100万円よりも目先の40万円の方が価値が高いと算出できる。

　DFC法による評価を行う場合、キャッシュフローの予測をどのように行うか、割引率をどの程度に設定するかによって結果が異なってくる。特にIT投資においては与件となる投資効果自体をどのように評価・算定するかによって結果が大きく左右されることになる。

　　　　　　　　　　　　～～～～～

ひえ～～っ！

まともにこういう評価をして、なおかつ投資効果がプラスとなるような物件が簡単に有るとは思えない。

もっとも、これは本来居住用と言うよりは、投資としての不動産物件にたいする投資効率の観点からの評価法。
居住用不動産を購入する人の大半の人は、生涯そこに住もうと言うことでその物件を購入していると思うので、将来の転売価値について、それほど敏感ではないかもしれない。
しかし、たとえ住みつぶす？つもりの物件であっても、将来何かがあって転居とか転売の可能性が無いとは言えない。
しかしそれでも、売却すればそこにキャッシュフローが発生するわけで、投資効率というものは見えてくるわけである。
その際に、投資効率と見れば圧倒的に悪い数字がでても、それまでの住居としての機能費を考えれば、住居としての機能は果たしていたわけで、それに加えて売却によるキャッシュフローも残るわけである。
ただし、必ずしも売却可能の保証があるわけでもないし、売却価格の保証があるわけでもない。
さらには、大地震によって倒壊の被害を受けた場合などはその時点以降のローン返済額はマイナス資産として残ることになる。

これに対して、賃貸の場合は月々の住居費の積み重ねがコストとなる。
賃貸契約が終了した時点で、住居費・コストは完結しているわけであって、基本的にはマイナス資産となる要素はない。

分譲物件の売却時点が、賃貸物件の賃貸契約の終了時点とすれば、後は＜コスト比較＞と＜リスク比較＞である。

＜コスト＞については、あらゆるケースが考えられるので、一律にどちらが有利とも言えない。
ただ＜リスク＞については、賃貸派が「ノーリスク」であるのに比較して、分譲派にはあらゆる「リスク」があると言うことは確かである。

＜不動産資産のリスク＞

■　ローンの金利リスク
不動産取得の際にローンを組んだとなると、金利変動のリスクがある。
今まではしばらく金利ゼロの状態だったがこれからは上昇するだろう。
ハイパーインフレなどになったらとてつもなく上昇するかもしれない。
変動制金利でローンを組んでいる人は、すぐにでも固定制にローンを組み替えるべきだろう。
収入を含めて、もし状況が変化したら、キャッシュフローはどうなるだろうか？
銀行への返済はできますか？
固定資産税、所得税の支払いはできるだろうか？

■　地価値下がりのリスク
日本の人口は少子化高齢化が進んでいる。
人が少なければ土地はそれほど必要ではなくなる。
年金システムは事実上崩壊している。
大地震災害も相次いでいる。
日本経済が大災害で機能停止や大恐慌になるかもしれない。
地価の上昇の要素は全くない。
大都市の一部で地価の回復傾向が見られると行ってもそれは一時的部分的なものにとどまる。
持ち家・分譲マンションを持っている人は、その資産価値を過大評価する傾向があるようだが、建物は古くなれば資産価値が下がる。
自宅以外の投資物件であれば別だが、もうバブル期でも無いのだから、転売・買い換えなどの資産価値にあまりウエートを置かないで、居住性などの機能面を重視した方がよいようだ。

■　災害リスク
大災害で不動産資産が甚大な被害を受ける可能性は近未来で否定できない。
大地震・火事・地滑りなど
賃貸マンションなら別のマンションに移ればいい。
しかし分譲マンションを持っている場合にはやっかいだと思う。
居住不可能になったマンションは建て替えなければいけない。
しかし、立て替え費用は膨大な金額になるし、必ずしも住民すべてが立て替え費用を負担できるわけでもない。
高齢者の場合には、もうローンを組むことは不可能だ。
持ち家の一軒家なら、崩壊した家屋を立て直すことになる。
地方自治体から些少だろうが補助金も出るだろう。
地震保険は上限２５００万円しか支払われないという。

■　転売リスク
不動産資産供給過剰となって、空き室が増加して、供給過剰はハッキリしてきている。
それでも建築ラッシュは泊まらない。
将来がどうなるかは自明の理だと思う。
不動産は流動性が極めて低く、利回りも安定しないハイリスクローリターンの資産といえる。

■　購入した住宅に瑕疵があった場合
■　老朽化が激しい場合
ある程度はメーカー保証や保険でカバーができる場合もありますが、限度がありますので、結局その場合の損失は本人が被ることになります。

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■　昨日書いた日本の巨額の財政赤字に加えて、それがいつかはわからないものの、近未来に確実に来ると言われる地震の連動三兄弟（東海大地震＋南東海・南海大地震＋東京直下型大地震）が大都市を直撃すれば、日本経済は壊滅に近い打撃を受け、世界経済もその余波で長期間、大恐慌に陥るはずだ。

東京直下地震による経済被害について、政府が公表した想定額は「最悪で１１２兆円」という衝撃的なものだった。
（この１１２兆円はあまり巨額すぎて、国債発行も不可能だという。）

建物やライフラインへの直接被害が約６７兆円、物流の寸断や生産停止などの間接被害が４５兆円。
阪神大震災の直接被害額は約１０兆円で、発生後１年間の間接被害は約７兆円だった。
首都圏の被害額が果たしてこの程度で済むのか？大いに疑問である。
加えて、今回の想定では、震災に伴う金利や物価の変動、企業倒産、被災後の経済構造の変化などが「試算の前提となるデータがない」ため、評価されていないという。
首都圏には、日本企業の本社機能の６割が集中しており、発生後の間接被害額が幾何級数的に膨らむことも予想される。
いずれにしても、緊急避難的な状況では流動性の高い資産が望ましいと思う。

　　　　　　　　　　　　～～～～～

私自身としては、将来の住居は、身軽でリスク・フリーな「賃貸派」になろうと思う。
膨大な資産は、流動性の高い基軸国通貨に分散しよう。

最後の条件が画餅（画に描いたモチ）くさいところがつらいのだが。

　　　　　　　　　　　　～～～～～

私の意見はあくまで私個人の意見であって、日本経済は大丈夫だ、破綻などしないと言う人もいるかもしれない。
しかし私は日本の財政赤字解消の特効薬的処方箋を寡聞にして知らない。

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明日は、各通貨への具体的投資手続き方法を考えてみよう。

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