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異銘柄間ブロックを作ってみました。一番下が、ガソリンと灯油のサヤを示すブロックです。6×6=36通りあります。対角線上は、同じ限月のサヤとなります。
2006.01.30
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サヤ取り26日 (8月)62,000 -(5月)62,080 サヤ-8027日 (8月)64,240 -(5月)63,350 サヤ89026日から27日にかけて、8月限と5月限のサヤ(値段の差)が-80 → 890と広がって(開いて)います。サヤをひとつの値段とすると、-80円から890円へと上昇しています。相対的に上がる方を買い、相対的に下がる方を売ると、その差が利益になります。26日に(8月)62,000で買い、(5月)62,080で売り で仕掛け27日に(8月)64,240で売り、(5月)63,350で買い で手仕舞いの場合、それぞれの利益は(8月)64,240-62,000=2,240の利益(5月)62,080-63,350=-1,270の利益合計970の利益となります。これは、-80から890へ、サヤが970開いた分と同じとなります。970円の利益は、1枚売り-1枚買いの仕掛けでは、100倍のレバレッジですから、利益は97,000となります。
2006.01.29
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林先生の「両はずしサヤ取り教程」を読み始めています。1万円と高く、コピー260頁程度の上に、綴じてもなく、何だこれとビックリしましたが、内容はさすが!パン社のサヤ取り入門、ガソリン・灯油取引き入門、原油取引き入門も読んでいますが、林さんの本が一番役に立ちそうです。相場歴何十年の相場師が、実践の立場から解説されてます。その他に林先生の「商品相場の技術」も併行して読み直しています。昨日の終値は、期先が上がり、逆ザヤが順ザヤに変化していることろがあります。26日に開く方向に仕掛けて、27日に手仕舞いしてもかなりの利益となってます。
2006.01.28
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商品ブロック表商品をやったことがないので、何からやるべきかと、手探り状態。まずは口座開設。征野さんに教えていただいた商社系のネットトレードできる所に書類を送りました。手数料は1枚450円、サヤ取りだと225円と格安です。こんなに安いんだ!次にやるべきは、場帳です。サヤ取りの場帳はブロック表となります。6限月の組み合わせ15個が見れる表です。チャートギャラリープロなどのソフトが自動で作ってくれるそうですが、とりあえずはエクセルで作ってみました。各サヤの計算はエクセルにやってもらい、各価格のみ自分で入れるやり方です。下の表は、26日の東京ガソリンの終値です。期先が安い逆ザヤの部分があります。次に考えねばならないのが、サヤのグラフです。15個もグラフを書いていられないので、6番-3番だけ折れ線で手書きにしようか思案中です。東京ガソリン 1月26日終値
2006.01.27
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商品相場へ不動産の方は一段落(結果的に何もしていない 笑)。相場の方は、実は商品へ軸足を移そうと勉強しております。中国株 → バイ&ホールド たまに組み替え日本株 → うねり取り商品 → サヤ取り日本株には消極的となり、商品に行こうと最近決意。商品はレバレッジが相当効いているので片張りは恐ろしく、サヤ取り専業で行こうと考えています。ガソリン当たりが毎日車に乗って見ているので身近でよさそう。また、原油もペトロチャイナの株価を見ているのでよさそう。ということで、ガソリンと原油のサヤ取りです。不動産探索をやっていると色んな人に会うもので、灯油のサヤ取りで2日で3倍にした方に会いました。実際に商品のサヤ取りをして稼いでいる人に初めて会い、あれこれと聞いています。林先生の商品相場の本は何冊が読んでいるんですが、株のためと思っていたんですが、これは本格的にやるべきと感じた次第です。PS 最近、朝バカ早起きのために夜早く寝ており、今日の結果を書く余裕がなくなってきました(汗)。そろそろ復活させます。自分のために。
2006.01.26
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流れた後にまた瑕疵のある高利回り物件が流れました。現金満額で持っていかれました。懲りずに、次ぎの物件を検討しています。本業、副業、不動産めぐりが忙しく、夜帰ったらクタクタなので、ブログをサボり気味。。。昨日は、ついに自殺物件も見てしまいました。他殺物件を購入された方のお話は聞いたことがあります。25000円と安くする、と案外入るようです。それも女性が。。。でも気味が悪いので、業者さんも「次ぎに行きましょうか」とさっさとその場を立ち去りました。うーん、やっぱり怖いですね(笑)一段落したら、流れた物件もご紹介します。
2006.01.24
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中国株、B株がビックリの高騰です。Bの方はリクカスイ1万株、広東電力1万株と、それぞれの市場で一番大きい銘柄と、上海フレンドを少量。中でもリクカスイの日足が窓を空けて飛び上がっています。去年の年末に、飲み会でB株は底だから株数を倍にしよう!と何度か友達に話していながら、自分ではキャッシュがなくてそのままでした(笑)。うーん、倍にしておけばよかった。。。ただ、AB統合というよくあるガセネタかもしれませんので、Bの方はこのままホールドです。元の自由化→AB統合→元の高騰まで、気長に待つだけ。H株は、原油と金の高値で、ペトロチャイナと金鉱株が高いです。ペトロは去年の夏に売り切って不動産に回したので持ち株ゼロ(汗)。こちらの方は原油と金の大きな調整待ちです。
2006.01.22
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競合多し買い付け入れた物件、業者さんが満額で入れてきたそうです。ただし口頭で。こちらは書面で一番の買い付け。指値を少し上げて対抗。深追いすると傷を負うので、撤退を考えながらの交渉です(汗)。2006年(平成18年)1月19日(水)の結果1 不動産 ◎ 検討2 株、商品 ×3 帳簿 × 4 片付け ×5 文章書き × シグマリオン6 絵描き ×7 運動 ◎ 歩き回り2h8 柿茶 △ 3杯9 水浴び ○10 乾布摩擦 ○11 コーヒー × 5杯
2006.01.19
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買い付け入れました!昨日の物件を断念して、今度は、1000万台の超ボロ木造に買い付けを入れました!現金買いで、無茶な指値を入れましたから、これから交渉です。詳細は決まったら(流れたら)。2006年(平成18年)1月17日(火)の結果1 不動産 ◎ 検討、見学、買い付け2 株、商品 ×3 帳簿 × 4 片付け ×5 文章書き × シグマリオン6 絵描き ×7 運動 ◎ 歩き回り4h8 柿茶 △ 3杯9 水浴び ○10 乾布摩擦 ○11 コーヒー × 5杯
2006.01.17
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物件は断念断念しました!レバレッジをかけて投資する場合、実質利回り-償還率の差額が大きいほどキャッシュ利回りが大きくなります。CCR=FCR+(FCR-K%)*(借/自) CCR:キャッシュ利回り、FCR:実質利回り、K%:償還率色々な金利に対するCFを計算して検討しましたが、いくらCCRが25%となるといっても、今の金利と家賃に対してです。金利が上がったり家賃が下がったりと検討していくと、リスクは異様に高くなってきます。ROEが高い企業が、実は借金の多いあぶない企業だったりしますが、それに似てます。というか同じです。1000万の自己資金に対して1億借り入れしても、CFは250万以下にしかなりません。CASHFLOWさんの1000万円で30%利回りのキャッシュ一括買い物件に負けているわけです。1億のリスクを取って、1000万の25%とは。。。数十年後に大きな資産が獲得できると言っても、数十年後の資産よりも今のキャッシュです(笑)。と、あれこれさんざんエクセルで検討して、ついにアウトにしました。投資理論よりも現実の物件だなーと思った次第です。この物件は、2番手の買い手に行きそうです。さて明日から、さっそく次ぎに進みます。2006年(平成18年)1月16日(月)の結果1 不動産 ◎ 検討2 株、商品 ×3 帳簿 × 4 片付け ×5 文章書き × シグマリオン6 絵描き ×7 運動 ×8 柿茶 △ 3杯9 水浴び ○10 乾布摩擦 ○11 コーヒー △ 4杯
2006.01.16
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物件の検討うーーん、どうしよう。。。利回りは普通の表面10%。でも資産価値バリューあり!RC築15年のボク好みの物件。PBR=価格/資産価値=0.7弱というお買い得品。でも1億超え(汗)。レバレッジ10倍で買えそう。うーーん、どうしよう。。。。。。。。2006年(平成18年)1月15日(日)の結果1 不動産 ◎ 見学、検討2 株、商品 ○ 商品相場教わる3 帳簿 × 4 片付け ×5 文章書き × シグマリオン6 絵描き ×7 運動 ×8 柿茶 △ 3杯9 水浴び ○10 乾布摩擦 ○11 コーヒー × 5杯
2006.01.15
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募集のパターン その54 専任募集+広告料ありこのやり方だと、募集初期では業者が情報を抱え込んでしまう傾向があるようです。自社で客付けもできれば、大家から広告料1ヶ月、借主から手数料1ヶ月、合わせて2ヶ月取れるからです。頼んだ業者が抱え込まないように、最初から広く情報を出して欲しいと、念を押しておく必要がありそうです。この場合は、大家自身で業者めぐりをして、宣伝もし、入居者が見つかった場合は元付けの専任業者を通してくれるように頼んでおくと、さらによいそうです。第1段階 現地看板、自社HP、自社情報誌第2段階 WEB、情報誌(★印付き)、WEB(★印付き)、レインズ第3段階 マイソク第4段階 FAX第5段階 業者回り2006年(平成18年)1月14日(土)の結果1 不動産 ○ ブログ2 株、商品 ○ 場帳3 帳簿 ○ 4 片付け ○5 文章書き ○ シグマリオン6 絵描き ○ ディジタル×2枚、スケッチ7 運動 ×8 柿茶 ◎ 10杯9 水浴び ○10 乾布摩擦 ○11 コーヒー × 5杯 12 今日の日に感謝 ◎
2006.01.14
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募集のパターン その43 専任募集+広告料なしたとえ専任でも、広告料がなければ、得られる収入は元付け、客付け両方で1ヶ月にしかなりません。借主からの1ヶ月の手数料は、元付け業者と客付け業者とで、0.5ヶ月づつ折半となります。この場合は、一般募集+広告料なしとほとんど同じ広告戦略が取られます。第1段階 現地看板、自社HP、自社情報誌など第2段階 フォレントなどWEB広告借主からの手数料だけでは、業者さんはあまり積極的に動いてくれないと思った方がよさそうです。2006年(平成18年)1月13日(金)の結果1 不動産 ○ ブログ2 株、商品 ○ 場帳3 帳簿 ○ 4 片付け ○5 文章書き ○ シグマリオン6 絵描き ○ ディジタル×2枚、スケッチ7 運動 ×8 柿茶 ◎ 10杯9 水浴び ○10 乾布摩擦 ○11 コーヒー △ 4杯 12 今日の日に感謝 ◎
2006.01.13
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募集のパターン その32 一般募集+広告費なしの場合、業者はオーナーから広告料1か月分、借主から手数料1か月分もらうことになります。他業者が客付けでからむ場合でも、広告料は1ヶ月確実に入ります。WEBやマイソクに流す時は、他業者でも客付けOKの★付きで出せます。第1段階 現地看板、自社HP、自社情報誌(コストのかからない募集)第2段階 WEB(★付き)、レインズ第3段階 一般情報誌(★付き)、マイソク(★付き)第4段階 FAX第5段階 業者回りそういえば、今回のボクの空室も、FAXを別業者に流すことで決まったそうです。アットホームよりも効果的でした。年末押し詰まった時期に、キャンセルの入った2日後に申し込みが入りましたから。2006年(平成18年)1月12日(木)の結果1 不動産 ○ シュミレーション2 株、商品 ○ 場帳3 帳簿 ○ 4 片付け ○5 文章書き ○ シグマリオン6 絵描き ○ ディジタル×2枚、スケッチ7 運動 ×8 柿茶 ◎ 10杯9 水浴び ○10 乾布摩擦 ○11 コーヒー △ 4杯 12 今日の日に感謝 ◎
2006.01.12
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募集方法のパターン その21 一般募集+広告料なしの場合、オーナーは他業者へも依頼していますので、他業者へすべて持っていかれる可能性もあります。業者は広告料をかけても、その経費を回収できるかどうかは分かりません。ということで、費用のかからない広告のみ最初は行います。第1段階 現地看板、自社HP、自社情報誌など第2段階 フォレントなどWEB広告決まった場合、借主から仲介手数料1ヶ月が業者に入ります。オーナーからは広告料、手数料が入らないので、借主からの1ヶ月分だけが業者の取り分です。他業者がからむとその1ヶ月が折半になるので、取り分がさらに少なくなってしまいます。HPや情報誌に★印を付けずに広告に出すと、1社独占となります。他業者の紹介は不可です。もし他業者がからむ場合は、1ヶ月分が折半になってしまうので、1のケースでは★印を付けないことが多いそうです。2006年(平成18年)1月11日(水)の結果1 不動産 ×2 株、商品 ○3 帳簿 × 4 片付け ×5 文章書き ○ シグマリオン6 絵描き ○ ディジタル×3枚、スケッチ7 運動 ×8 柿茶 ○ 5杯9 水浴び ○10 乾布摩擦 ○11 コーヒー △ 4杯 12 今日の日に感謝 ◎
2006.01.11
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募集方法のパターン浦田さんの本には、募集方法には4種類あるといいます。1 一般募集+広告料なし2 一般募集+広告料あり3 専任募集+広告料なし4 専任募集+広告料ありこれから、この募集方法について勉強していきます。2006年(平成18年)1月10日(火)の結果1 不動産 ×2 株、商品 ○3 帳簿 × 4 片付け ×5 文章書き ○ シグマリオン6 絵描き ○ ディジタル×2枚、スケッチ7 運動 ×8 柿茶 ○ 5杯9 水浴び ○10 乾布摩擦 ○11 コーヒー ○ 3杯 12 今日の日に感謝 ◎
2006.01.10
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CASHFLOW101さんの物件CASHFLOW101さんの札幌郊外のアパートは、なんと利回り30%!詳しくは、浦田さんの「金持ち大家さんになるマル秘裏マニュアル」のp235~p240に書かれています。セミナーCDの方がもっと面白いです。ハリウッド俳優から不動産投資家への転進です。ブログもこちらでリンクされていますので、参考にして下さい。古いアパートの塗り替えで、プラモデルに塗ってみて色を決める、ゴールド色は本物の金貨の色を見本にするという凝りようです。さすが!2006年(平成18年)1月9日(月 休日)の結果1 不動産 ×2 株、商品 ○3 帳簿 × 4 片付け ×5 文章書き ○ シグマリオン6 絵描き ×7 運動 ×8 柿茶 ○ 5杯9 水浴び ×10 乾布摩擦 ○11 コーヒー △ 4杯 12 今日の日に感謝 ◎
2006.01.09
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不動産取得税去年の収支を整理している真最中です。不動産取得税が、再度見てみて、随分と大きいと驚かされます。土地 333,300家屋 306,600計 639,900買値41,800,000の1.53%になります。ただし中古なので、売主が個人で消費税課税業者ではなかったから、建物に消費税がかからなかったのは大きいです。(ターネックさんからのご指摘により、文章を修正しました)2006年(平成18年)1月8日(日)の結果1 不動産 ◎ 帳簿2 株、商品 ×3 帳簿 ◎ 4 片付け ○5 文章書き ○ シグマリオン6 絵描き ×7 運動 ×8 柿茶 ○ 5杯9 水浴び ×10 乾布摩擦 ○11 コーヒー ○ 3杯 12 今日の日に感謝 ◎
2006.01.08
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浦田さんの本浦田さんの新しい本を、電車の中で読み始めました。不動産仲介の仕組みのところが特に参考になります。いかに仲介の実際を知らなかったか、知ることができました。浦田さんの本3冊は、実践的で、具体的なノウハウ満載で非常に役に立ちます。2006年(平成18年)1月7日(土)の結果1 不動産 ◎ 帳簿2 株、商品 ×3 帳簿 ◎ 4 片付け ○5 文章書き ○ シグマリオン6 絵描き ×7 運動 ×8 柿茶 ○ 5杯9 水浴び ×10 乾布摩擦 ○11 コーヒー ○ 3杯 12 今日の日に感謝 ◎
2006.01.07
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中国株に動き中国株が動き始めたようです。ここ半年程静かな展開だったのですが。H株よりも、上海リクカスイなどのBの大型株が大きく動いています。B株も、いよいよ底打ちか。。。2006年(平成18年)1月6日(金)の結果1 不動産 ◎ 帳簿2 株、商品 ○ 場帳3 帳簿 ◎ 4 片付け ◎5 文章書き ○ シグマリオン6 絵描き ○7 運動 ○8 柿茶 ○ 5杯9 水浴び ×10 乾布摩擦 ○11 コーヒー ○ 3杯 12 今日の日に感謝 ◎
2006.01.06
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DCF法 その2風邪が治ってきて、ようやく頭がギシギシと働き出しました(笑)。空室率、家賃は同じ条件で、毎年のCFを果てしもなく積み重ねていくとどうなるのか表を作ってみました。固定資産税引き後の年間CFが約600万としています。年間予想CF \6,000,000 CFの低減率 0.50% 割引率 r 5.20% 現価率 YEAR 年間予想CF (1+r)^n 1/(1+r)^n 現在価値 1年後 \6,000,000 1.052000 0.950570 \5,703,422 2年後 \5,970,000 1.106704 0.903584 \5,394,396 3年後 \5,940,150 1.164253 0.858920 \5,102,114 4年後 \5,910,449 1.224794 0.816464 \4,825,669 5年後 \5,880,897 1.288483 0.776106 \4,564,202 5年分DCF計\25,589,804 5年分CF計\29,701,496 6年後 \5,851,493 1.355484 0.737744 \4,316,902 7年後 \5,822,235 1.425969 0.701277 \4,083,002 8年後 \5,793,124 1.500120 0.666613 \3,861,774 9年後 \5,764,158 1.578126 0.633663 \3,652,534 10年後 \5,735,337 1.660188 0.602341 \3,454,63010年分DCF計\44,958,646 10年分CF計\58,667,843 11年後 \5,706,661 1.746518 0.572568 \3,267,450 12年後 \5,678,127 1.837337 0.544266 \3,090,411 13年後 \5,649,737 1.932879 0.517363 \2,922,965 14年後 \5,621,488 2.033388 0.491790 \2,764,591 15年後 \5,593,381 2.139125 0.467481 \2,614,79915年分DCF計\86,917,237 15年分CF計\86,917,237 16年後 \5,565,414 2.250359 0.444374 \2,473,122 17年後 \5,537,587 2.367378 0.422408 \2,339,122 18年後 \5,509,899 2.490481 0.401529 \2,212,383 19年後 \5,482,349 2.619987 0.381681 \2,092,511 20年後 \5,454,938 2.756226 0.362815 \1,979,13320年分DCF計\70,715,134 20年分CF計\114,467,424 21年後 \5,427,663 2.899550 0.344881 \1,871,899 22年後 \5,400,525 3.050326 0.327834 \1,770,474 23年後 \5,373,522 3.208943 0.311629 \1,674,546 24年後 \5,346,654 3.375808 0.296225 \1,583,815 25年後 \5,319,921 3.55135 0.281583 \1,498,00025年分DCF計\79,113,869 25年分CF計\141,335,708 26年後 \5,293,321 3.73602 0.267664 \1,416,834 27年後 \5,266,855 3.93029 0.254434 \1,340,067 28年後 \5,240,521 4.13467 0.241857 \1,267,458 29年後 \5,214,318 4.34967 0.229902 \1,198,784 30年後 \5,188,246 4.57585 0.218538 \1,133,83130年分DCF計\85,470,842 30年分CF計\167,538,970 31年後 \5,162,305 4.81380 0.207736 \1,072,397 32年後 \5,136,494 5.06412 0.197468 \1,014,292 33年後 \5,110,811 5.32745 0.187707 \959,335 34年後 \5,085,257 5.60448 0.178429 \907,356 35年後 \5,059,831 5.89591 0.169609 \858,193 35年分DCF計\90,282,416 35年分CF計\193,093,668 36年後 \5,034,532 6.20250 0.161225 \811,694 37年後 \5,009,359 6.52503 0.153256 \767,715 38年後 \4,984,312 6.86433 0.145681 \726,118 39年後 \4,959,391 7.22127 0.138480 \686,775 40年後 \4,934,594 7.59678 0.131635 \649,564 40年分DCF計\93,924,281 40年分CF計\218,015,855 41年後 \4,909,921 7.99181 0.125128 \614,369 42年後 \4,885,371 8.40739 0.118943 \581,081 43年後 \4,860,944 8.84457 0.113064 \549,596 44年後 \4,836,640 9.30449 0.107475 \519,81845年後 \4,812,456 9.78832 0.102163 \491,653 44年分DCF計\96,680,798 44年分CF計\242,321,187 46年後 \4,788,394 10.29732 0.097113 \465,014 47年後 \4,764,452 10.83278 0.092312 \439,818 48年後 \4,740,630 11.39608 0.087749 \415,988 49年後 \4,716,927 11.9887 0.083412 \393,44850年後 \4,693,342 12.6121 0.079289 \372,130 50年分計\98,767,196 50年分CF計\266,024,932 2006年(平成18年)1月5日(木)の結果1 不動産 ◎ シュミレーション2 株、商品 ○ 場帳、グラフ描き3 帳簿 × 4 片付け ×5 文章書き △ シグマリオン6 絵描き ×7 運動 ×8 柿茶 △ 3杯9 水浴び ×10 乾布摩擦 ×11 コーヒー ○ 3杯 12 今日の日に感謝 ◎
2006.01.05
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あけましておめでとうございます。今年もよろしくお願いします。ボクはここのところ風邪で寝込んでました(汗)。ミカコノコ→ミカコ→ミカオの順に風邪を引き、いままでにないていたらくぶりでした。ということで、今年の目標は『健康第一!』です(笑)。家族が健康で国が平和で、暮らすのに十分なCFがあればそれでいいです、ボクは。最後の十分なCFが問題なんですんが。。。
2006.01.01
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