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白岩貢さんとCASHFLOW101さんの対談CD起伏の大きい、浮き沈みの激しい人生の中からでしか汲み取れないもの、そのようなものが必ずあるのではないでしょうか。平凡に来て、ずっと平凡を通すと思っている者にとって、このような教訓こそが身を救う、身を立てる宝物となるのではないでしょうか。放浪、喫茶店経営、雑誌の編集、レバレッジを効かせた相場での大損、親との絶縁、離婚。自殺も考える。車で寝起きする。タクシードライバーの給料の9割は借金の返済へ回る。自己破産したあたりから立ち直り、後にアパートを建てて専業大家へ。そして王道チームを結成して、守りながらも攻め続けています。まず白岩さんの人生行路に圧倒されます。聞いていて面白いだけでなく、多くの教訓を汲み取ることができます。失敗を未然に防ぐありがたい教えです。白岩さんからいただける教訓は、不動産に限らず、大きくは生きるすべ、人生の運び方にまで及びます。二度と失敗したくないという思いから、不動産経営もあらゆる面で、見事なぐらい徹底しています。なぜあの地域がいいのか、どういったアパートがいいのか、土地は、金利は、出口は、拡大戦略は、と考え尽くされています。淡々と面白可笑しく語られていますが、よく聞くと平凡な人間にも学べるエッセンスが多々あります。CASHFLOW101さんにお願いして聞いていただいた「世田谷の10% VS 地方の20%」。かなり長くお話していただけました。利回りにこだわるのは良くない、利回り星人になるなとは、色んな方々が言われています。そんな中で白岩さんのこのお話は、もっとも説得力を持って迫ってきます。私自身は利回りの低い都心物件は決して狙いませんが、CDを聞きながら、何度も考えさせられました。なるほど、そうなのか、そう考えるのかと。不動産とはどういうものなのか、投資とはどうすべきか、時間スパンはどう考えるのか。4枚ものCDに収められた多くのエッセンス。これから拡大路線でという方、利回りについてうーんと悩んでいる方、このまま平穏無事で行きたいという方、そいういった方々にお勧めのCDです。これを聞かないのは、大きな機会損失と言えるでしょう。お申し込みはこちら (アフィリエイトではありません)
2008.01.27
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日本に木造は合っていない???木造に対して個人的に感じていること(極論を含みます)。木造は良く出来ていて、メンテナンスも十分にすれば100年はもつかも。でも木造は日本の風土には合ってないんじゃないか。(あくまでも個人的な感想です)法隆寺は千数百年もっていると言っても、超格差社会での頂点の建物、コストも労力も湯水のように使った建物。特級品レベルでの超大断面の柱梁、最優秀な宮大工による組み物、大きな瓦屋根による大きな軒。一方、富が分散された現代の木造は、コストも労力もまったく掛っていません。割り箸のように細い3寸5分角(105角)とか4寸角(120角)の柱を組み合わせて壁を造ります。壁を固めないと、横力ですぐに壊れてしまいます。柱と梁だけでもたせる古代の寺院とは比較にならないような貧弱な造りです。敷地が狭いので軒の出が甘く、雨が壁に当たり放題。あちこちのシールが切れたら、あちこちから水が浸入します。以前は夏を旨として造りました。通風、換気が良いものがよいと。床下も天井裏も、空気がよく抜けます。梅雨時の蒸し暑さも、軒を大きく出した屋根の下で、窓を開けることでしのぎます。基礎を土から30センチほど浮かしてそこに土台を敷きます。その土台が湿気やシロアリにやられやすい。そこで換気する。床下換気口だけでは換気が十分ではないので、ネコ土台(基礎パッキン)と言って、土台全体を2センチ程浮かして床下全体に空気が流れるようにする。現代の冷暖房では、これは逆。冷房も暖房も効かなくなってしまう。そこで断熱材を入れる。通風を確保しながら断熱をするとは、冷たい空気を入れながらそれを遮断しようとすること。これにはどうしても無理がある。断熱しながら壁体内通気をして、木が腐るのを防ぐのは、容易じゃない。床下でも根太の間に断熱材を挟んで、その下には外気を通す。根太や、根太が土台に当る部分では、断熱材に囲まれて、通気が悪くなってしまう。そもそも『湿気の多い日本で、木造住宅を気密性高く作ることに無理がある』ようにも思えます。どうやったって湿気はあるし、雨は降るし、シロアリは来る。『住宅を木造で作ること自体間違っているんじゃないか!』と思う今日この頃です(あくまでも極論です)。大工さんに叱られそうな話しですが、高断熱と木を腐らせないこと、どうやってつじつまを合わせるのか。。。さらに燃えてしまう。密集地の多い日本で、なんでこんな燃えやすいものを敷地いっぱいに建てるんだ!だから焼夷弾で焼かれてしまうんだ!じゃあどうするんだ!RCはあれこれとダメ。やはり溶接のちゃんとされた重量Sで、耐火被覆されていて、外側をALCなどの断熱性のある板でグルッと囲って、瓦葺きの屋根を軒を大きく出して付ける。ALCの目地の部分だけ小さなシールを入れて、後は50角程度のタイルを貼る。こんな感じの2、3階建てが一番もちそうです。RCでは外断熱、やはり大きな屋根。これが一番ですが一番高い。やっぱ金と時間をかけないといいものできないよ!という当たり前の結論ですが。。。PS 不動産投資では、木造2階建てがいいと思ってます(笑) 安い、メンテも楽、ポンプ、受水槽、ELVもいらない、償却が短い。結構もつ。。。
2008.01.27
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駐車場の目処が立つ買い付けを入れている4号の駐車場。ギリギリで3台で問題だったんですが、いつもの賃貸業者さんが、近隣で5台の駐車場を確保できそうとのこと。畑を一部つぶして5台分の駐車場にしていいとのお返事をいただいたそうです。これで全台数を確保できました。ありがたいことです。こりゃあ無理そうだと思っていたことも、案外なんとかなるもんだと。後は契約OKの返事待ちです。こちらが問題。。。
2008.01.26
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白岩貢さんとCF101さんとの対談CD到着ついに到着したました。吉川さんとの対談の次は白岩さん。大物が続きます。さすがCFさん。これは楽しみです。何度かゆっくり聞いてから感想文を書こうかと。ウィルスにやられてモチベーションが少しダウンしていたので、これでチャージします。
2008.01.23
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ノロウィルス×3 & 駐車場が足りないノロウィルスで一家3人全滅しました。今日、ようやくボクが立ち上がれることができましたが、最初はかかっていなかったミカコが昨日からかかったよう。ミカコの実家の応援部隊あるも、3日寝込みました。本業も休んでしまいました。。。ノロにやられてフラフラなところにいつもの賃貸業者からtelがあり、買い付けを入れている4号の周囲で駐車場を探すのが微妙な感じと。空き地はあるけど売り地だったり、徒歩5分の所に少しありそうな感じだったり。ボクが歩いて見た感じでもそうだったなー。売主業者さんも似たような感想。うーむ、いくら利回りが高くでも空いていたら意味無しだなー。。。せっかくノロから脱出したのに、またまた気分が重くなってきました。。。
2008.01.19
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保証協会の稟議任意売却物件、保証協会の稟議も通さないといけないと。契約は1月中にいけますが、その稟議を通すのにへたをすると、引渡しは2月末になるかも。それも、そこまで待った上におじゃんになるかもと。エー!それまで物件探しはペンディングで、その上買えないかもしれないんですかー?と聞くと、そうです!だって。うーむ、毎度任売は面倒が多いなー。2号は任売。1号は任売を業者がバルク買いしたものをボクが買ったもの。任売はこれで3棟目。保証協会の稟議が必要と言われたのは初めてです。。。
2008.01.12
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4号 買い付け申し込み新年早々、買い付け申し込みをしました。6畳1Rロフト付き8気筒、現金一括850万、消費税別。現況ほぼ全空。某銀行任売物件です。
2008.01.10
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物件見学 消火器の配布1日は物件を2件見てきました。23%の築古RC、15%の重量S。両者ともまあまあ。2日、今日は1号~3号に労働力投入。ゴミ拾いと消火器の実践配備。CASHFLOW101さんに、携帯型スプレー式の消火器の方が初期消火にいいと言われ、さっそく実践配備。JOYFULでスプレー式880円を36個購入。正月早々大家がピンポンはまずいので、カードを貼ってドア脇に置くことに。100円ショップでカードを買って「入居者様 ガス台の近くに置いて下さい。よろしくお願いします。管理者」と書いて、やはり100円で買ったメンディングテープで貼って、ドアの脇に置いて回りました。すぐに終わると思った作業でしたが、デイ・サービスを除いても36戸。カードにマジックで書くだけでも40分以上掛かってしまいました。うーむ、年始めからすごい労働力投入だ!
2008.01.02
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2008年元旦 今年の目標明けましておめでとうございます!今年の投資分野での目標は1 4棟の手入れ、稼働率の維持2 物件2棟の買い増し3 中国株の買い増しただ今、4棟、40室、満室御礼中。1月に1室空き。あまりカリカリせずに、のんびりと楽しみながら経営に取り組む姿勢でいこうかと。年前半に1棟、後半に1棟、18%以上、3000万程度を。こちらは、根性と情熱で探します(笑)中国株、基本は放置プレイ。暴落したら買い増し。ポジション1000万円台を当面の目標。中国株もあまり目先は追わずに、のんびりスタンス。終値は見ないを基本として。年末にCASHFLOW101さんから、中国株を売って戸建を買いませう!と言われましたが、中国株は日本不動産のヘッジとも考えていますので、鬼のようなホールド(商標登録申請予定)をしていこうかと。坂井三郎さんの本で見つけた「潜時有為」を語録に追加しました。
2008.01.01
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