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2日ほど大きく続落し、買い対象がなかった市場の中にも妙味のある銘柄が出てきましたね。明日、基準値のかなり下で指値を仕込んだstaycoolです。私は「Falling knives」を掴みにいくこともしばしば。下手糞の典型ですが、そう言われながらも圧倒的な結果を出してきました。今回も不人気ながら狙い撃ちにする銘柄は3銘柄ほど。Sell in Mayならではの19,000割れを見たいものですね。しかし、そこがセリクラでなかったりする所が株式の怖いところですね。さて、月末で契約満了の方の退去立ち合い。見た目は綺麗でしたが、一点、違和感を感じたのが、一部フローリングの変色。触ってみるとやはりというか、ブヨブヨしていました。ヒアリングしてみると驚愕の事実が・・この点について本日から共済さんと交渉を開始しました。先方曰くレアケースなため、本部に問い合わせるとのことでした。予想通りでしたが、最初の反応は保証外というものでした。保険会社や共済は揉むのに時間がかかる案件については、「突発性」云々などの枕詞を使って保証を逃れようと試みます。しかし、コールセンターあたりで対応しているスタッフはそもそも素人。手元のマニュアルとチャートに沿って業務をこなしているだけです。色々とやり取りがありましたが、結果として本部に申請を上げることになりました。ここの詳細は近しい方々には、事の行く末を報告するとします。案件の詳細については、モラルハザードで共済側が痛むことにもなりますので、ここでは触れません。リアルで対応して実際に交渉してみるとこのような結果も導き出せるということでノウハウの蓄積になりますし、何かあれば応用が利きます。人の体験談をバーチャルで聞いて体験することも時には重要ですが、より慈しむべきは、自らの実体験。不動産に拘らず、あらゆるビジネスシーンで応用されていくのではないかと思いますし、何よりスキルアップで自らを高みに上げてくれますね。交渉は本当に大変ですが昔から大好物です。頭をフル回転させた異種格闘技。生きてる実感が込み上げてきますね。
2015.05.07
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G・W中でも業者さんや経営者と面談していたstaycoolです。帰還してからいまだ体調が完全に戻りませんね。長旅が老体に堪えたということでしょうか?業者さんとは案件の打ち合わせ。やや想定していた価格と差異が合ったため、2番手に譲りました。いつも一番手として話を持ち込んで頂いていて申し訳ない気がしました。2,3番手が崩れると、こちらの希望価格で纏めて下さるそうです。本当に有難い存在ですね。経営者の方は事業承継のお悩みスカイプではなくホテルのラウンジで2時間ほど。実は高校の同級生のお父さん。私がやっている事をいったいどこで聞きつけてきたか未だ不明です。来週、CPAに繋ぐこととなりました。先ほどの案件を詰めていて思ったのですが、不動産業界は相変わらず土地と建物の評価主義。これは致し方ないです。世の中、評価基準がなければ共通語でコミュできないですからね。これは会計や企業価値計量の世界課税の為の資産評価、銀行の担保評価必ず必要です。しかしながら、不動産の売買においては、効用に対してどの程度の評価をするかは人それぞれ。もう坪単価というものは形式上は必要でも売買双方のサイドはこれに拘り過ぎてはいけないと思います。拘れば、セルサイドは売るに売れない時代が来るでしょう。バイサイドは、自ら認識している効用を上回る価格で買わされることになるでしょう。不動産価格の崩壊は、例えば、東京の山の手線管内から1時間も掛らない場所で50とか100万とかの戸建、区分がぼろぼろと出てきています。試しに、各不動産ポータルで検索されると宜しいと思います。これは決してお買い得品でもなくレアなプライシングミスでもありません。極めて常態的な現象になりつつあります。ですから、戸建を東京で100万で購入したとかいう話を聞くのですが、特段珍しいものではないということです。私は、新潟駅から電車で11分の戸建40坪強、建物は古く廃墟のようなものですが、社会で一般的といわれる土地価格の指標から考えれば1/100以下で購入しています。これとて、必要な方からしたら常識的といわれる価格で購入する方もおられるでしょう。一方で、様々なリスクを勘案すれば逆にいくらかの金員を頂戴して引き取らせてもらうという取引もあるかもしれません。大事なのは自分にとってどの程度の価値があるかということを突きつめて考えるということ。今後の保有するリスクを考えれば、相場以下で購入しなければ、リスク指標とバランスしなくなる時代が必ず来るということ。この点を徹底的に考えておくべくべきです。したがって、勝算ありで戸建は買い進めますが、余程のことがない限り、5年~10年で売却することになりそうです。最近は様々な不動産屋さんと話していていよいよ自らに見えている風景と彼ら自称プロが見ている風景の乖離が大きくなってきました。放っておいても時間の経過と共にそれらの風景を対峙することになるでしょう。ただ、将来の風景を先取りしたような良い取引がある場合は、進んでリスクテイクしますし、本格的にそのような風景が具現化する前に売却していく算段で考えています。業者さんの中には実は見えているけれども、見えていないフリをしている人達が混じっていることも頭の片隅において取引する必要があるでしょう。
2015.05.05
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こちら時間の真夜中に寄せられる電話の中にはやや緊急性の高い事案もあり、結果として寝不足が解消しないstaycoolです。無呼吸症候群かと思うくらい、移動中に急激な睡魔が襲いますね。誤って寝てしまえば、もちろん手持ちの荷物をロストする可能性もあるので要注意です。昨日はドルトムントのシグナルイデゥナパルクで香川vs長谷部・乾のフランクフルト本当に痺れる一戦でした。試合はドルトの快勝。オバメヤンがマンオブザマッチでしたが、Biasなしで香川がそうなるべきでしたね。パスを受ける回数、ポジショニング、玉離れの良さ、視野の広さ、周りを生かすスキル決定機の創出と決定機をものにする力3年前の姿を完全に取り戻しましたね。ハリル・ホジッチも見ていたらしいですね。あの圧倒的な存在感と威圧感シグナルイデゥナパルクというブンデスリーガの象徴。また、何時か戻ってきたいですね。さて、移動時間が多いのですが、上手く利用して投資案件と不動産案件の精査をしています。不動産案件については、団塊の世代Jrが親世代を突き上げる形の案件が幾つか出てきていますね。「元気なうちに処分してね」・・投資に係る人間からすれば、親がまずまずの収益物件を持っていれば上手く活用しようと当然思うと考えがちですが。やはり、人によって考え方は様々。収益物件に対する思いは人それぞれ。必要ないというより、理解できない、運用できないという負担感が先に立つ人達も居るのですよね。それは、理解のない子供世代よりは、運用できる人達にバトンを渡すのが社会インフラを活性化させられる一番の方法です。そんな状況下の案件が2件ほど入ってきています。業者さんの専任案件ですので、自由度が高いですね。自由度が高いと自分への交渉するに伴う負荷も伴いますが、業者さん専任の案件は、やり易いですね。正直、銀行さんから内諾を得たうえで2件のうち、1件のみの実行に留まったこともあり、案件がないか?という金融機関側の突き上げが結構あったりします。資金が出るから購入するわけでもありませんが、世の中の投資家さんは、この状況が永続的に継続する幻想に惑わされていないでしょうか?私はこんな状況が続くのもあと少しだと思っていますし、あるタイミングで信用収縮を起こすと思っています。ですから、収益性や用途を考えながら当面の償却原資を確保し、それもマルティプルな個人・法人主体を駆使して、バランスに苦慮しながらも複雑な振る舞いができるのも今の時代だと思っています。したがって、資産を拡大するとかしないとかそんな狭義な事は今のところ、どうでも良く、また、良いものがあれば買っていくという、一元的な価値基準に基づくものでもなく、何といいますか、極めて柔軟に振る舞える態勢にしていきたいと思っています。そのための、いわば投資活動の為の投資活動でしょうかね。そんな複雑な方程式をない頭で必死に考えるのは本当に大変なことなのですよ。帰国する前に判断してどうするか決めますし、各金融機関担当へのプライベートメールへも情報を発信しました。皆さん、歩溜りも少ないらしく結構、食いつきがいいです。そんな状況下ですが、金利リスクや事態が急転直下するリスクもありますので半分空いていても楽勝なくらいのものしかやりません。また、むしろ戸建を集めたいと思った瞬間パったり動きが止まったこともあってそちらの投資活動も動かぬまま。出たと思ったら急ブレーキがかかったり。分からないものですね。ただ、近いうちに爆発的に案件が出てくることは分かっていますから、運用のしかた、運営のしかたを今から妄想しながらじっくり備えたいと思います。
2015.04.26
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旅行中も夜中に電話が鳴り止まないstaycoolです。本日はドルトムントに移動してきました。これから、シグナルイドゥナパークで長谷部と乾のフランクフルトとの一戦を観戦してきます。しかし、夜、寝付けなくなるのですよね。15分おきに電話が鳴りますので。日本に居る時の電話は1日平均20~30本内容は様々ですが、建物の不具合についての照会は1日1本あるかないか。一方で、人間の不具合に関して寄せられるクレームは1本強程度でしょうか。ファシリティの故障云々については、ほぼ業者チームとアパート常駐の非正規管理人グループで対応ができます。しかし、人間の不具合・故障については、ある程度は、管理人グループが対処しますが、目に余る事案については、私が走ります。しかし、物理的に駆けつけられない。ここが最大のリスクですし、どうにもならない点です。管理人Gを矢面に立たせるわけにいきません。自主管理で対応している私に遠隔経営は不可能だと思っています。入居者が常識的な人ばかりでネットまたは携帯環境が整備してあればもしかして行けるのかもしれません。しかし、しばしば壊れてしまう人達が多ければやはり難しいですね。今までも視察中に色々な事案が発生し、その都度、体制を整備してきた経緯があります。現在は、想定されるリスクはほぼ織り込んだ状態です。システミックなのは大災害くらいでしょうか?柏崎・刈羽が再稼働して炸裂するとか、佐渡沖を震源とした大地震が再度来るとかですね。それはそれで腹をくくるしかないですね。100%管理会社にお任せでいざという時に経営判断のみ求められるのは羨ましいところがあります。遠隔地に住んでいたり、勤め人で日中対応できない方々であればいざ知らず、当地にいながら任せるのはちょっと考えられませんね。賃貸経営で一番おいしいところをそっくり持っていかれるわけですから。大家が殿様経営をしていた頃は、余力がありましたから成り立っていたのでしょうが、今はそうはいきません。入居者は知恵をつけて極めてディマンディングな存在ですし、各種法制も入居者寄りです。法律を味方につけてすぐ裁判だ!と騒ぐ人がいますが、合理的に見えて実は下手糞な経営だと思いますよ。それより、いい事悪い事を含めて当人とコミュニケーションで人間的に繋がっていたほうが100倍楽でしょうね。少々、ハードな対応をしても説教しても元○93だろうがチンピラだろうが、徹底的に話をする事で、事態は収束していきますので。それから、しばしば聞くのが、管理会社に全てを任せて余った時間でより付加価値の高い仕事に振り向けたいと仰る方がいますが、これ程の高収益の可能性のある事業より高付加価値な時間の使い方ができる人を見たことがありません。スーパーマンでしょうか?しかし、どしらにしても管理会社に任せて経営に問題が発生しない方々は本当に羨ましい限りですね。
2015.04.25
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ボスポラス海峡をフェリーで渡れば古の甘酸っぱい思い出が蘇るstaycoolです。イスタンブールはアジア、中東、アフリカから疲れ果ててやっとのことで到着したオアシス一方、ヨーロッパからアクセスする時は退屈な欧州を後にして、わくわくしながら到着するデスティネイションどちらにしてもパッカーにとっては安息の地ですね。少しショックだったのは、以前バリバリの現役だった駅舎が機能していなかった点アジア側のハイダルパシャ駅とヨーロッパ側のシルケジ駅オリエント急行殺人事件に出てきたり深夜特急に登場したりしますよね。主人公はハイダルパシャに到着してそのままフェリーに乗り、欧州側を目指したと記憶しています(違うかもしれませんが)。日本語の達者な詐欺師に追い回されていたらいつの間にか屈指の観光スポットに紛れ込み行かない予定がついでで見てきました。特にトプカプ宮殿の警備は厳重でしたね。自動小銃を持った兵隊さんがあちこちに配置されていました。テロがあったり、色々と物騒ですからね。宮殿の庭園で銃を乱射されたら、逃げ場がありません。ジ・エンドですね。こちらは、どこに逃げ込もうかばかり考えながら回っていましたね。さて、こちらに来てからも時間関係なくジャンジャン電話が鳴りメールが来ますね。内容は様々経営のポートフォリオをなす各事業で色々なことが起きたり報告が入ったり。サマータイムでトルコは6時間遅れですが、深夜に電話が鳴る以外で特にビジネスに弊害は出ません。コンサル方面は、大方宿題を終えてから来ましたし、定例報告と定例会議をスカイプでこなすだけ。こちらのホテルや外の風景を写すと結構先方さんが興奮しているのが分かりますね。福祉系は、協力者各位から報告と相談指示したりお願いすることは近くにいても遠くにいても大して変わりません。不動産は業者さんや賃貸さん、家族、各物件の責任者さんから報告と相談が来ますが、大地震や火事でもあると帰らなければいけませんが、大した事は発生しません。結局、自分は自分の事業に本当に必要な存在なのだろうかとさえ思ってしまいますね。コンサルは自分に何かあればそれで終わり。福祉系は収益を生みませんが、やれなくなればこれまた終わり。しかし、不動産は時間をかけてシステムを作り周辺に良き理解者やビジネスに必要な人達に恵まれさえすれば、遠隔地でも体調を崩しても回ります。収益性も安定しますし、何よりこれほど読みやすく激烈な競争に晒されないビジネスもありません。ですから、業界出身者等のパっと出の人でも上手にやればそれで食えてしまいます。収益が安定するということは、時間の経過に伴い、そこに新たな事業に取り組む時間と資力の余地をもたらします。こうして上手に資金と自分の時間を回して時には人員を雇用して、より自分の時間を作り出すことは可能です。しばしば不動産は単利ビジネスという声を聴きますがそれはどうでしょうか?上記のように自分の時間と資力をビジネスやライフワークに再投資(投入)することで新たなインカムゲインを生んだり、桁違いに収益性の高いビジネスを作り上げたり、ライフワークは殊の外、充実し、自分の内面にも彩りを添えてくれる。私の場合は、複利が効いていますから爆発的に資産も増えましたし、時間をコントロールする余地も生まれました。※正確に言えば、仕組みの運用によって複利と同様の効果が結果として得られた。加えて、ライフワークに資金を投入しようとした時、そのライフワークがお金を生まないロバキヨ曰く「負債」の場合、不動産は非常に相性のいいものになります。私の場合は、不動産がライフワークのツールになっている事から切っても切れない関係ですそして、その親和性のみならず、お金の面においても相互補完するというのは、事業者に安心感を与えてくれます。最後に、やはり日本においては不動産神話はいまだ健在ということです。何もこの安倍さん経済下で土地の資産価値が下がるどころか上がる一方であるという事ではありません。個人消費を刺激するためにやや現在軌道修正を図っているもののいまだ、住宅投資は大きな柱です。そして、国家ぐるみで将来、土地の価格が漸減していくと知っているにも拘らず、優遇に次ぐ優遇措置で国民に土地を買わせ続けました。やられたと思っている人もいるかもしれませんが、不動産を保有することで、税制的にはいまだに突出して優遇されていると思います。※もちろん資産価格の下落は無視できませんが。今回の相続税の改訂にしてもしかり、そして事業承継を絡めた場合もしかりです。個人でもおいしい事があるのに事業者は猶更です。資産を増やすのも、守るのも不動産との向き合い方ひとつです。よく本にも載っていますし、自分なりにリアルで検証もしていますが、資産家でありながら、不動産と無縁の方を私は知りません。
2015.04.18
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アジアインフラ投資銀行に加盟しなかった日米実利を追求した他国と比べどうだったのか熟考のstaycoolです。アジアの開発、インフラ整備に資するということは間違いないですが、アジア開発銀行があることを考えると必要なのかなと思います。中国のSuperpowerとしての自己顕示欲のような気もします。アフリカや中南米でやってきたようなお金ばら撒き外交の延長線上にあるとも見えこの国の魂胆を見極めていかねばという感です。まあ、そのうちクラッシュするでしょうし、加わるのであれば、そろりと目立たぬようにすれば宜しいかと思います。AIIBバスは出発しましたが、燃料切れや道に迷うこと、一時停車もあるでしょう。さて、不動産の入退去に投資家さん対応、メディアからの照会マイナートラブル、銀行対応などなど・・年度末を飾るにふさわしい繁忙日でした。入退去対応は、当初一人で回る予定でしたが、微妙に立会時間帯がずれ賃貸さんに一部お願いすることに・・投資家さんやメディア対応も時間がずれて一日のスケジュールはやがて修正不能に・・昼食をスキップして時間調整し、2日に予定している決済の打ち合わせを銀行さんや司法書士さん、仲介さんとそれぞれ実施。シェルター対応している緊急案件につき、遠隔地の区役所であったため、中心部までわざわざ出てきて頂いたり・・明日引渡しのシェルターの最後の仕上げをしたり・・それでも、様々な方々の協力を前面に仰いで最低限のことは終わらせられました。明日から気持ちよく新年度に移行できるかといったら少し微妙ですが、欧州視察までの時間は極めて限られますのでそこまでは全速力で疾走することになりそうです。
2015.03.31
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大阪出張からの帰途東京で投資家さんとお茶会を実施しているstaycoolです。投資家さんの近況をお聞きして進むべき道を一緒に考えるものです。年限は5年ほどのロードマップうまくいって欲しいですね。さて、大阪で合流し、奈良1泊で行われた合宿極めて衝撃的でした。講師は廃墟不動産投資家と凄腕投資家エンさん予め概要については、存じ上げておりましたが、やはり実践するにあたって不明点がありました。最初の一歩でどのような振る舞いが求められるか?コミュニケーションのコツと手順最初の点については、縁やゆかりのある土地を対象とすること。そうですね。これで初めてのチャレンジで縁も所縁もない場所となると心理的なバリアが大きくなりますからね。もう1点は、とにかく聞くということ。企業活動の現場では、アクティブリスニングがしばしば重用されますが、より自然にただニコニコして聞いているということなのですが、ここはハードルがやや高いと思いました。普通の方は、いとも簡単にこなすでしょう。しかしながら、ただ聞いていることに自分が耐えられるかどうかここは新境地を切り開いていくしかないようです。手順については、一言でいえばステップバイステップを愚直に実践する感じですね。今回のイベントでは、講師をはじめ素晴らしい参加者に恵まれました。末永くお付き合いのほどお願い致します。問題は帰還してどの程度のスピードで成果を出していくかですね。明日からの1週間は欧州視察に出る前の1週間ただでさえ、いつもより忙しいのですが、ここはチャレンジするしかないです。10件程度を訪問して案件の掘り起こしを実践したいですね。※TBSさんの大阪取材の放映ですが、大塚家具の株主総会の展開上 私のコメントは放映しずらいものとなりました。 まさに展開が味方しなかったということです。 わざわざ早朝からご覧頂いた方々、真に申し訳ございませんでした。
2015.03.29
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今年度の最後のサッカーを終えたstaycoolです。今年もレベルアップに努め最低限のものは掴んだかなと思います。いつもこう言うと笑われますが、真面目に取り組んでいますので来年度も楽しみですね。さて、不良入居者の大蔵ざらえの季節が来ました。来年度に向けてリストアップして順番に近況をリスニングしながら面談を続けていました。話し合いの上、旅立ってもらうのは3人箸にも棒にも引っかからない連中です。今回の措置で何かを感じ、次のステージに生かしてもらいたいですね。問題は働く意欲は十分行動力も抜群しかしながら仕事が続かず家賃を滞納している人本当に嫌な仕事はやらなくていいのでしょうが、経済的に追い込まれている時は自分の立場を十分に認識しなければいけないのですが、変に頭が回ることもあり、曲がったことから目を背けられないのですよね。ここ1ヶ月の様子を見て仕事が続けられなければ自分のチームに迎えることも考えなければなりません。結果として滞納が続いていることもあり、約束通り、現在の住居を明け渡してもらうことにしました。明日、転居候補地を確認してもらいOKであれば、週末引越しを手伝うことになります。それにしても彼の足を引っ張っているのは以前に居た某貧困ビジネス系NPO有志らでこのNPOの撲滅を図りましたが、役所の課長クラスや某省庁の連中を抱き込みしぶとく生きています。私は厳しいことを言えばこれらの連中は現代のアダ花・・生きている価値さえないと思いますよ。それくらい幾多の人間の人生を滅茶苦茶にしてきた連中ですからね。私一人で戦ってもどうにもなりませんので有力な筋と繋がって、いつか潰してやろうと思います。何か事件が起きて立件されると早いのですが・・とりあえず、いつでも戦えるように自らの帝国を充実させ、筋肉質な主体を構築することに更に集中したいと思います。
2015.03.18
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4月の欧州視察親孝行を兼ねて予定していたところISの暗躍により、親が不安がりはじめキャンセルの可能性が出てきたstaycoolです。安全第一ですが、今行っても大丈夫かどうかくらいの冷静な判断はできるのでできれば行ってほしいところですが、こればかりは保証できるわけでもありませんし、本人達の判断に委ねるほかありませんね。さて、3月といえば卒園・卒業、異動の季節賃貸の世界でも一年で最も人が動く季節ですから退去や入居が目まぐるしく発生します。行儀の悪い人達のシクリカルなリストラのほか、大きく人が動くのもやはりこの季節です。一般のまともな方々は人生の転機を迎えますね。どうにもならない人達のケアをする一方で一般の方々と触れ合うのは、煩雑であるどころか、むしろ癒されますね。それくらい、日頃酷い目にあっているということでしょうが。私は一般の方とのグリップも強く男女問わずお茶をしたりしています。10代や20代の子達が日々成長していき、退去に伴って巣立っていくとなるとまるで親代わりのような気持ちにさせられます。立派に親御さんに育てられた御子弟たち。幸せになってくれることを願って止みませんね。そして、その後間髪を入れずに入居の手続きやら美装やらで更に忙しい日々が続きます。大量退去の後に大量入居に持っていけるようにしなければなりません。仲介会社とのグリップを如何なく発揮して高水準の入居率を目指したいものですね。
2015.03.15
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朝から晩までバタバタしていたstaycoolです。午前中は戸建入居後のマイナートラブルを確認しに現場へ。事前に確認してはいるのですが、古い物件は居住してから細かい点に気づいたりします。迷惑をかけてしまいましたが、業者さんに対応して頂きました。併せて、屋根の雨漏りにコーキング15本を投入。しかしながら、屋根の修繕によくある話・・触ったら、今迄なんともなかった部分から不具合が発生してしまう状況。悩ましいですね。劣化していると分かっていればやはり予防的に行動してしまいます。修繕には、やや時間とコストがかかってきそうですね。午後は在京キー局さんから取材の提案を頂き、地元の局で収録をしてきました。ビッチリ1時間30分ほど。大塚のお家騒動についてコメントしました。夕方の全国ニュースでは当該枠が5分程度となかなかの長時間featureでしたね。自分の声を客観的に聞くのは辛いものがありますね。取材を終えてからは新規物件の相談と個人法人決算書を携えて政策公庫さんへ。前回、無担で借入したため、担保余力が激減。借入を起こすとすれば、今回は入担が必須になりそうです。前へ進めるとすれば、急減している個人での償却原資に充当されることになるでしょう。さもなければ、今年度は過去にない課税所得となりますので。そのあたりは、引き続き上手にハンドリングする必要がありそうですね。
2015.03.13
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確定申告を終えて一安心今期以降の財務戦略についてCPAと考え方をぶつけ合ったstaycoolです。CPAと本気の討論をすることで真理が見えてきますね。同時に税務当局からの見え方も一層大事な時期になってきます。今年は売り上がりの手法を採っているため、大昔に買ったものを散発的に売却ある程度の売却益が発生しましたが、出口という意味では致し方なしですね。今後は益々、法人に有価証券を買わせていく方向にシフトです。本格的に買っていくのは、もちろんクラッシュ後です。さて、戸建風味なメゾネットのプロジェクトに着手して数年が経過・・本当に早いものです。戸建は一種のチャレンジであり、RCCから底地を購入することから始まり、図面を描いて起こしてもらい、業者をゼロベースから探求して造り上げた渾身の作品なのです。当初から入居していた方が3月で退去することとなり、いよいよ2巡目に入ろうとしています。もちろん3000円ほどの家賃ダウンや設備の原状回復などある程度、コストはかかりますが、なにしろトップクラスの属性の方々にご愛顧頂いているせいで全くの苦労知らず。新築しかやらないであろう地主系の左団扇大家の気持ちがほんの少しだけ体験できています。彼らは評価額の低減が目的ですから入居率が高水準で推移しても困るし、痛し痒しの難しい舵取りが必要なのでしょうが、こちらはゼロベースからやっている事業者不動産という緩い業界とはいえ、能力の全てを出し尽くし、全力で運営し、絶え間ない学習が必要であることは言うまでもありません。そんな中で、新たな入居者がようやく確定しました。今回も高属性の方これまでの入居者は一人、二人と入居人数を問わず年収は10M超えの方々(収入合算も含む)富裕層マーケとはすっかり縁がなくなった現在の状況ですが、やはりやり方だなと改めて感じます。新築は手間いらずも収益率は低め。築古戸建は手間はかかるも高収益借入を起こすかどうかも含めてですが、新築が必ずしもリスクが低いとは思えません。サブリースの契約更新リスクは付き纏いますし、中途半端な物件をこしらえれば、賃料の割りに魅力のない物件に成り下がります。新しさだけを売りにする時代はとうに過ぎました。築古は100万以下など圧倒的に廉価で購入できれば、玉砕しても投資額の範囲内ですから被害も軽微ですし、何し物件の再生は自分のアイディアと予算次第・・物件に試されているような気分になりますね。新しいものも古いものもやり方次第、リスクを纏うか上手に切り盛りするかここはまさに事業家としての腕の見せ処ではないでしょうか?私は財務戦略上、できればどちらとも上手に付き合っていければと考えています。
2015.03.10
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確定申告で疲弊した満身創痍の状態で欧州の宿泊先を検索するstaycoolです。RadissonやPark Plazaで有名なCarlson CLUBより上級ステイタスを付与されたため、遅まきながら予約開始です。さて、確定申告の打ち合わせを終えあとはCPAさんにお任せですしかしながら、気になるのは今年度の個人・法人決算収入と支出、CFのコントロール状況はいいのですが、気になるのが未償却残高毎年、ほぼ計画的に購入し、積みましてはいますが、規模に追いつかず。かといって無理に買い進めることはありません。無理な節税をしないためにも、Tax Contorolを完璧にこなすためにも「玉」の残高には常に注意しなければなりません。複数の法人と個人で事業グループを形成しながら、その中でキャッチボールしたり・・ポジティブな物件の組み換えやグループ内売買、一部サードパーティーへの売却など・・様々な事業アイディアの中でどれが取りうるオプションの中で最適化するにふさわしいかシミュレーションを続けています。もちろんCPAや当局からもヒアリングし、後日、お互いに見解の相違とならぬように慎重に進めなければなりません。グループ戦略とキャッシュマネジメントで躓いたエクセレントカンパニーは意外と多いのですよ。そんな中でも、足元で小型案件の契約を済ませ次の案件も待ち構えています。海外案件の仕込みをほぼ遅滞なく計画的に終えた今国内案件に回帰し、事業グループをどの方向に導いていくのか時間と労力の掛けどころではないかと考えています。
2015.03.06
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Mr.childrenのライブチケットFC枠、先行、一般、AMEXプラチナ枠全て惨敗したstaycoolです。プラチナチケットと言われオークションでは高値で取引転売目的の方にはお引取り願いたいですね。今年後半のツアーで巻き返したいです。さて、午前中は戸建の残置物撤去フィナーレクリーニング業者が入りました。明日終了後は引き続きリフォーム業者が入り更に障がい者用のリフォームが下見に来ます。明日は市とリフォーム内容の検討会が控えています。昼からは業者さんと会食。物件の売却の話をしました。ここ最近は見知らぬ人からいきなり電話がきたり手紙が来たり、足元でも物件が相当枯渇しているとのこと。単純に表面で考えている投資家さんが多いようでセルサイドに初めて回る今回もコンセンサス表面利回りベース結局、単純だし分かり易いですからね。やや野心的な価格設定になる予定です。正直、売れても売れなくてもどうでもいいですね。収益の何年分も先取りしたほうが・・そのような経営スタイルの方も居られますが、私のスタイルはBuy&Hold&Foeget業者さんにも伝えましたが、収益物件は、大英帝国のEBに近いイメージです。また、予め出口をということも聞きますが、これもEBのイメージから考えれば捕らわれる必要がないこと。また、どちらかといえば寿命が有限な個人保有を前提とした考え方だと思います。法人で良いものを持ち続けるのが最強だと思いますが・・いずれにしても個人で保有する物件は自分の同族法人に買わせるか、市場で売却するかになりますから今回はお試しシミュレーションということです。本当に売却する必要が出てきた時用の経験のためでしょうか?それにしましても、市場のR(E)がここまで高止まりしているとは・・売却を以って投資完了と思われる方や物件の入れ替えを考えておられる方にはチャンスかもしれませんね。
2015.02.19
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今週は消費カロリーがいつもの30%ほど多いであろうstaycoolです。本日も終日撤去やっと光が見えてきました。明日午前中で終了、ようやく開放されますね。そしてサッカーDayトレーニングができていなかったせいか走れず、判断ミス多数・・まだまだです。さて、3月の話ですが、他の投資家さんで珍しく琴線に触れる方がおりまして手法を学んできたいと思います。よくあるツアーですが、主催者は学んで丸パクして下さいと言っていますから本気度が伝わってきます。そして本気度といえば、参加人数は数名と少数そしてやや高額なイベントになっています。成功者を丸パクするのが一番早道ですね。無用なプライドがなえれば、「Instant Success」に手が届きます。是非、素手でその成功の栄冠を勝ち取りたいですね(笑)。
2015.02.18
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入居者の旅立ちを祝ってランチを共にしその後、別の入居者の市営住宅当選の歓喜したstaycoolです。やはり将来ある人達が巣立ってくれるのが何より嬉しいですね。本日は人との接点がテンコ盛りの1日でした。午前中の朝一で再び戸建の撤去へ行き、9時前に集荷に来る粗大ゴミの山と対峙。昨日、腰を痛めながら根性で引きずり出した大型家具を見送り近所の人達から各種ヒアリング次なる戸建撤去現場で又もや近所の人につかまり暫し雑談その後、昨日から頂いていた修繕依頼の山を一つ一つ取り崩すように現場を周回。業者さんと4箇所を回りました。最近の荒天で軒天やら破風やら屋根に近い立体的な部分のやられが多いですね。結構な修繕額になりそうですが、天気の良い日に簡易足場のようなもので安全に配慮しながら作業して下さるとのこと。大変助かりましたね。その後、近くの不動産業者さんから連絡があり、近くに居るからとお茶を飲ませてもらいながら表に出ている物件の裏情報や秘密裏にブローカーが暗躍している物件などアングラな話題満載でした。しかしながら、「激安戸建の王子」から玉砕価格の玉砕戸建情報が昨年12月を機にパタリ・・12月に決済した案件も10月からの案件でしたから晩秋からパタリということですね。ハイペースでの戸建取得の計画はあっけなく頓挫ですね。その後、更に異なる不動産屋さんへ現在進めている案件についての打ち合わせ更に移動して賃貸系不動産屋さん入居者の火保更新を8件ほど・・・春先は凄い数の契約更新や火保更新がありますから相当の労力を取られますね。こうして人と接し、案件をこなし情報を取得し、情報を提供し・・・ITで合理化といえど、このようなやり取りが大事なのが不動産ビジネスのいい所であり、非効率なところ・・非効率ながらも投資で効率よく稼いでいますので何でもかんでも効率的にやると機械的になってしまいます。人間同士の人間味あふれるビジネスはやはり良いですね。
2015.02.17
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仕込みが十分でない中での中途半端な上げにペースを乱されるstaycoolです。原油は上げに転じ、ファーマフーズは殆ど仕込めぬまま上へ当面、方向感がはっきり出るまではVolatilityの大きな相場が続くのでしょう。キューピーなどの食品系を少しずつ売っていますが、息の長い上げ相場が続くと私の機会損失も膨大になりますね。さて、本日は生保の支給日ということで行儀の良い人、悪い人混在する中で何と12名と面談しました。各区役所に一同に会すからこれほどのボリュームを捌くことが可能になるわけです。The Greater新潟市は、東西に長いものですから動線が悪いと、とんでもなく非効率になってしまいます。滞納している人達の生活状況を精査して「あんしん見守り」や社協さん、包括さんなどに玉を投げて他者の力を借りないと回りませんね。代表の遠藤バリの玉の散らし方でしたね。そして、区役所は担当者もオールスターこのような時に、ドサクサに紛れて難解な案件を出してくれる方が必ずいますね。詳細は書けませんが、大家族で身体が不自由だったりメンタルに問題があったり、介護の問題があたりと今の福祉系社会問題を全て背負ったようなご家族本人たちとは話していませんが、先般、購入した戸建に誘導することになりそうです。それも今の住居を今月中に追い出されるとのこと。呑気に家財の撤去をやっている場合ではなかったりしますね。想定家賃を考えたときに、物件価格で単純に計算すると一ヶ月で回収するというとんでもない状況になります。ただ、家財撤去に要する隠れたコストもありますし、少し手を入れますので・・・それにしても凄い利回りになりますね。出口としては、マイホームを購入できない若い人達に購入してほしいというのもありましたが、このような問題のある方々に保有してもらうのもありかもしれませんね。案件があればもう少し増やしてもいいですが、年末以降、パタっと動きが止まりました。いい案件を安く仕込むのはちょっと大変になるかもしれませね。
2015.02.04
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日々発生しているマターを粛々とこなすstaycoolです。法人の決算バタバタしながらも税理士からの目立った指摘もないままほぼ終了しました。経費率がやや上がりましたが、投資的な側面がありましたのでこれでOKあとは中長期的にどのようなシナリオで舵取りしていくかです。不動産屋さんと案件についての話をしていましたが、そのあたりについての意見交換をしました。不動産のキャリアでは足元にも及びませんので考え方は非常に参考になりました。不動産についての方向性ですが、一応の方向性については一定の考え方に基づいて粛々と運営している感じですが、そろそろ踊り場に来ていることを改めて実感しました。軸足を移しながらもそして通貨価値が薄まりつつある収益の源泉は脆弱でありながら一定の意味がありますし、何より健全な範疇でレバを効かせられる点ではおそらく世界一のビジネス環境いい時は長くは続きません。今、率先してやるべきこと処理することを何はともわれ優先順位を明確化してブレずに、そして時には柔軟に対応していくだけですね。
2015.01.22
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来る日も来る日も資料作成のstaycoolです。自己査定資料の法人編をクリアし、いざ個人編へ移行。なかなか時間がかかりますね。更に法人決算の調整をようやく終えました。振替伝票など1年に1回しか操作しませんから毎回分からなくなります。試算表は作成しても決算仕訳などはこの時期だけですからね。さて、先日の突然の直電過去2度お世話になっているアパートのオーナーさん処分をするので購入してくれないかとの申し出仲介さんに電話するも繋がらず、痺れを切らして私に電話してきた様子。既に旧知の仲のような雰囲気がないでもないゆえ、直接取引でも良かったのですが、旧知が一転窮地に陥ることも想定し、いつもの仲介さんと司法書士をしっかり入れることに・・価格はほぼこちらの言値ということですが、意外にやり辛い。お互いに知らなければ、ハードな交渉もできるのですが、やはり躊躇してしまう。結構、お手ごろな価格で譲ってもらっていましたからいつもの厳しい価格+20%を上乗せして価格のオファーをしました。それでも、なお先方さんにとっては厳しい価格だったようで先方の負担する仲介料の1/2をこちらで負担することにしました。出来上がりの価格は、市場に出てくることはまず有り得ない価格と利回りであることは間違いありません。これまでもそうでしたが、如何に隠密に周辺に知られることなくひっそりと売却するかに力点を置いておられるこの売主さん馴染みの業者に少し掛け合えば、1.5倍程度の価格でも十分に売れますよとは老婆心ながら忠告しましたが、そのような価値観ではない様子。双方に利ありということで今回もハッピーコントラクトになりそうです。因みにスペックですが、木造築古アパート4戸表面33.4%(実現ベース)マックスで40%を超えて来ます。銀行はいくらでも出すそうですが、今回は60%自己資金を入れます。春の到来と共に外壁塗装工事に入る予定です。
2015.01.16
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本日も午前中1時間だけ板に張り付いていたstaycoolです。売買というより、損出しや買い戻しなどメンテナンスが中心。資金の移動も2日ほど掛かりますから新年から機動的に動けるように完了。波乱含みの2015年どうなりますかね。さて、今年も幾つか物件を買わせて頂きました。情報提供して頂いた業者さんや金融・法務関連の方々新たにこちらからアプローチして出会いに至った業者さん達にはただただ感謝ですね。何年も業界ウオッチしていると付き合ってはいけない人達とグリップを強くしていける可能性がある人達の判別が付いてきますね。人間、次第に変化していきますから絶対ではありませんが、良質な人達と付き合いを継続していきたいですね。当初は、助けになっていた人達とは現在、逆に殆ど付き合いをしていません。その方の本質が見えてきたからに他ならないのですが・・今年最期の物件決済も恙無く完了しました。売主がその場にいるわけでもなく淡々と進みました。最近はこのような味気ない決済が多いですね。それも高齢化など社会構造の変化や売却する主たる原因が変わってきているのだからだと思っています。時代は移り行きます。今までのやり方が未来永劫通用するわけもありませんから日頃からの様々な角度での物の見方や精進は必要です。その一方で人間はそんなには変わらないという考え方もあります。時代が変わっても真理は変わりません。人間の真理の部分を探究、追い求めているのが今の事業ポートフォリオの一部になっているわけですが、今年の流れを来年に持ち越すとすれば、より、その部分では繁忙になりそうですね。より一段の時間や人の使い方を考えなければならないと思いますね。お金についても要モニタリングの年ですから慎重に考えなければならないシーンが増えるでしょう。方舟の建造はほぼ終わりそれと同時に強烈な為替安とインフレが押し寄せてきました。あらためて、ここ数年、集中して取り組んできたことが無駄ではなかったことが証明され報われた思いがあります。しかしながら、これで終わったわけではありません。日々、考えながら事業と投資を突き詰めていく日々が続くでしょう。
2014.12.25
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本日は車両のタイヤ交換3台分1台は引き取りに来て貰い、残り1台は黄色い帽子で最期の1台は自力で実施。やはり1日3台は無理がありましたね。さて、ハイクラス住宅の案件は先方の契約サインが終了し、あとは帰国後に私がサインするだけ。この案件は、出口を予め想定しており、複数のシナリオを用意していますが、いづれかの収益性の高い案件として帰結する可能性は五分五分でしょうかね。情報業と言われて久しい不動産業ですが、本件はキーパーソンに辿りつけない難解な案件。せめて事件番号だけでも分かれば深部に突撃できるのですが、司法書士を駆使しても分からず。詳細な情報が知られないようにするための暗号が事件番号だったりしますから。PBの顧客番号のようなものでしょうか?背景と現在の進捗状況が分かれば今後の戦術に生かせるわけです。本日、対象物件の隣地に住む方と面談。当方が購入することになったこととそこに住む者として知りうる情報を共有させて頂きました。結論から言えば、難解に見えた案件ですが、通常の手続きに沿ったものとなりそうです。普通に公衆の面前に晒され、価値に基づいた市場価格で取引されるということです。その際に、本件を一緒に抱き合わせで購入してもらうのが一番良いわけです。面積、地形から考えても本件をいっしょに考えたほうが、住宅プラン上も可能性がぐっと広がりますし。相手のいる話ですから、そう簡単にうまく行くとも思えませんが、勝算ありと踏んでの参戦。どうなりますかね。
2014.11.27
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先週の水曜日はサッカーで激しいプレーが多かったことが影響してかやや体調不良で日記をサボったstaycoolです。本日も足を踏まれたときに、右足の中指の爪が死んでいましたね。やや時間がかかりそうです。さて、本日は激安戸建の契約日初めてお会いする司法書士さんとの出会いや楽しい話で花が咲き、楽しく過ごしました。午後は法人決算を目前に控えての各種、お金の流れをチェック。特に、未収金や未払金は潰しておかねばです。一息ついたところで某アジアのエージェントさんと来年のVisa取得への段取りを話し合いました。これが決まらないと来年の大まかな計画が練れません。その後、新たなカンボジアコンド案件の資料を熟読。先日、購入したカンボジアのコンド1区分の予定が、現地を見て確信しもう1区分追加購入したばかりですが、現地のハイソ地区に更なる建築計画が持ち上がりそれを精査したということです。これはさすがに慎重な取扱いが必要ですが、資金繰りさえつけば、是非Go Signを出したいですね。バンコク案件もありますが、これはさすがにキャッシュが追いつかないのでこのタイミングでの購入は断念。アジアがクラッシュした時にでも買いに入りたいですね。更に更に、ハイクラス住宅地の古家の指値と諸条件が通り、帰国後に契約となります。帰国後は古家の後始末で気が遠くなりますが、ある程度、道筋をつけて気持ちよく1年を締めたいところですね。
2014.11.26
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香港籍の積立ファンド好条件で契約できるのもあと2週間ほど書類の不備、受入側の事務手続きを考えれば12月第二週がデッドラインでしょうね。周辺の投資家さんも色めき立っていますが、本日は渡航できない投資家さん向け商品の精査をしていたstacoolです。来週、香港へ渡航時にSun Life社の「Sun achiever」に突撃しますが、この精査中の商品についても衝動契約するかもしれませんね。先ずは自らが試して、投資家の捨て石になりますね。さて、先週持ち込まれた新戸建案件。これもまたなかなかのボロ戸建廃墟まではいきません。あくまでもボロ物件です。なかなかのspecificationしかしながら、2F天井に水漏の痕跡が・・・セメント瓦のため、劣化のほどは築年数で推測がつきますが、この点は指値で反映させればヘッジOKです。問題はむしろ莫大な残置物現在、他の戸建てで残置物との戦いに明け暮れていますので軽く吐き気を催すほどの数量ですね。ただ、この点についても仲介業者さんが軽トラを用意してくれるとのこと。焼け石に水かもしれませんが、これで重量級の「燃えないゴミ」を搭載しようかと思っています。これである程度、負担も軽減。問題は価格ですね。実はこの物件を預かっているのは、所有者の親戚の方。聞けば、本人の姪であり、入院している本人の代わりに手となり足となり、物資を供給したり、探し物をと届けたりしているそう。本人は相当お疲れの様子でした。独身の70代年齢とともに我が強くなり、とにかく頑固おまけに、投薬の副作用で記憶も飛ぶとのこと。本人は間もなくあちらの世界へ旅立つとのことですが、残されて堪らないのは、遺族サイド。冠婚葬祭でもなければ、顔を合わせることもない程度の新密度。しかし、身寄りが他にないという理由であれこれやらされ心身共に疲弊。ここに住まない上にこれから修繕費がかかってくるでしょう。もちろん、運用するという発想もゼロです。廃墟となりゆく建物の将来を憂いつつ固定資産税は容赦なく降り注ぐわけです。親族の方はいくらでも良いといいます。仲介さんは、事前に150-200万で決まるでしょうとの見通しを伝えて下さっていました。修繕費、残置物を物件の収益力から控除し、物件を持ち続けるリスクを勘案して私のアンサーは一桁万円。これでまさかの了解を得ました。明日契約の後、香港から戻ったところで決済となります。ここの残置物撤去はこれまでの撤去経験と最大限の労働力投入が必要だと思われます。私の物件で暇を持て余している残置物撤去特殊部隊が投入されることになるでしょう。
2014.11.25
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本日は入居案件対象の方と面接後、SMBCで情報収集、その後、物件ソフト調査に臨んだstacoolです。SMBCはそろそろ臭いと考えており、自ら情報収集に臨んで来ましたが、SMBCバブルの再来はまだのようです。さて、その後向かった物件ソフト調査ソフトとは?この物件は、周辺の家屋の所有権が移ることで劇的な変化を遂げる可能性があり、そのキーマンの一人にインタビューしてきたのです。情報収集というよりは、人間関係の構築でしょうか?これにより、こちらが想定しているシーンに対峙したときに様々なシナリオを描き、実際に発動することが可能となるのです。もはやゲームにちかいかもしれません。ゲームとはいつも勝てるものではありませんが、負けた時(シナリオ通りに運ばない)場合のシナリオももちろん用意しています。更にもう一人のキーマンというより関係者に当たりました。こちらは、あるシナリオになったときにこちらの収益に寄与してもらえるというものです。こちらも併せて二度おいしい案件に仕上がるか?調理方法は様々ですが、ちょっとスパイスを効かせると違った風景が見えてきます。このような発想は、不動産のプロでは無理でしょうね。より消費者あるいは投資家に近い属性の人間に有利に働くのかもしれないですね。素人ならではです。
2014.11.20
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本日は朝から晩まで子供の家庭教師を務めるstaycoolです。1日中、家に居たら何だか疲れてしまいました。外食も時間を食うことから今週は中止。家族全員、机に向かう異常な日でしたね。さて、現在鋭意、撤去を進めている戸建当初は戸建をデイにしようと人材確保に奔走しましたが、意外に難しいですね。立ち上げて回らないと自分の健康状態が玉砕しますから今回は見送り。代替案としていた福祉施設の借り上げこれは50%程度の確率ですね。あまり当てにできません。地元の茶の間にしてもいいかもしれません。ただ、これは関係者との協議が必要で想定以上に時間がかかりますから来春になるでしょうね。もう少し検討が必要です。もう一つの成約になるか極めて不透明な戸建これは他力本願で化けさせるという可能性やリノベして変わった趣向の方にオンリーワン物件として賃貸する方向。(2Fぶち抜きで梁のあらわしプランなど)又は、簡単に改装して事務所へ転用などの商業物件化のプランなど妄想は尽きません。特にオンリーワン物件にするプランは幾多の代替案があり、インテリアオタクの本領が発揮できますのでそれも楽しみですね。
2014.11.09
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本日は午前中のみ居室の撤去に注力したstaycoolです。一足飛びに行かないのが、戸建の撤去面積は大きいですが、意外に片付け易い?相続人が荷物の整理で少し滞在していた事が幸いしているようです。ステータスがあった故人の遺品からも大して乱雑ではない室内を納得させるものがありますね。さて、「廃墟・・なんちゃら投資」をメルマガ登録して更新毎に勉強させてもらっています。まさに低額不動産投資のホープでしょうね。ありそうでなかったカテゴリー。実は、NPOのボランティアとして地下活動していた際、いまだ不動産を取得する前の話ですが、まさに廃墟同然のアパートを一括で借り、転貸しOKの許可を取り付けて同様の取り組みをしていたことがあります。私が賃借人でNPOの関係者2人が連帯保証人。あの頃は、低属性の人を収容する器が確保できず正直、追い込まれていたのです。さして深くも考えず、行動ありきの脆弱な運営実態でしたね。ほどなく、入居者がボヤ騒ぎ、更には騒音問題・・妙案だと思った緊急避難的措置は裏目に・・あっけなく私のアイディアは2ヶ月で頓挫強制的に解約されてしまいました。最低限のクリーニングと修繕で第三者に貸し出すこの投資スキームのリスクは取りも直さず入居者そのひとです。ボヤで済んだから良かったものの一つ間違えば人生ひっくり返る位のインパクトがありますよ。物件の取得費用がなく、最低限の費用で一歩目を踏み出せ、更には貸出するオーナーも首謀者も借りる方もTriple-Win加えて不稼動資産に生気が戻り、町並みにもプラスです。メリットばかりの投資はありません。よくよく考えてノウハウを鵜呑みにせず、オリジナルなスキームに育てるくらいの気概とリスクを一身に背負う「男の中の男」的な覚悟が必要でしょう。因みに私は自分でもやりましたから、肯定派ですよ。もう1つ難あり低額の戸建投資いま、まさに注力している投資スキーム単純に安く購入して、使途を決めその使途に応じた関わり方をすることで、商品として仕上がり、インカムをもたらしてくれる素敵な投資手法。誰でもできるし、特にノウハウはいりません。不動産投資を志す方であれば、ある程度勉強したでしょう。その程度でとりあえずは十分だと思います。老練な投資家は、イマジネーションを発揮してインカムマシーンを精製すれば良し・・これからの方は、低額戸建投資で是非失敗して下さい。失敗しても、たかが知れています。売れずに又は稼動できずにキープしてもせいぜい少額の固定資産税にやられてプライドが少し傷つく程度ですから。理想の物件を追い求め、現れるはずもない「白馬の王子様」を待っているピーターパン症候群投資家やノウハウコレクター低属性なのか銀行から借りれない(あるいは希望額に届かない)ことが投資の柔軟性を失わせている理由なのにも拘わらず、借金を否定して自らを正当化する借金恐怖症投資家評論家タイプの行動力に難あり投資家よりもこのような成功できない気質の方々よりマシですからね。話は戻りますが、失敗してダメージが小さいとはいっても当初から特有のリスクはあります。低額物件ということは、端から難があることが通常例えば、あまりにもボロ家で再生に高額な費用がかかりそう接道状況が悪く再建築不可外部環境が悪い(これはどうしようも無く見送り賢明)などしかし、人が住むに致命的なものでなければ、用途を考え、その世界の住民に入ってもらうニーズ創造型いわばイノヴェーション型いま、そこにあるニーズを捕らえて(気づいて)的確にその世界の住民を導入するいわばニーズ対応型どちらにするかは、投資家の才覚であり能力予算とリスク許容度、自らの力を勘案してチャレンジしてほしいですね。私も未だ未成熟のチャレンジャー如何なる物件、案件に対しても的確な自分なりの答えが出るように格闘中です。
2014.11.08
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本日、特命戸建案件を視察。業者さんに帯同して頂き玉砕覚悟で中へ突撃。1年半前まで住んでいたことで室内の劣化は最小限。更には前面に鎮座する建物は近日中に競売にかかる予定。前面土地は併せて30坪程度後背地である今回の物件は必ずや購買対象になるであろう土地地形から考えても数字上も住宅メーカー垂涎の土地に生まれ変わるでしょう。そこが売却のタイミングになるかと思います。さて、ここにきて戸建てを買い進めていますが、不動産のポートフォリオにスパイスと安定をもたらしてくれています。コンディションが悪くなければ、クリーニング+αで賃貸で回せますし、共同住宅より格段に活用用途が広がります。一度、住み始めれば長きに渡り安定したCFを提供してくれる。本日買付を入れた物件は接道の関係で再建不可と難あり但し、新潟市内でも屈指の高級住宅街従って学校区も最強クラス医者が好んで購入する地域であり、今回の投資対象が大きく化けるのが見えるのは私だけでしょうか?気のせいでしょうかね。
2014.11.07
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残置物満載の物件で本日も汗を流してきたstaycoolです。駐車場がない物件であるため、道路に接している決して小さくない小屋を撤去しスロープをつけてコンクリートを流し込み、駐車スペースを確保するもの。この工事がようやく緒につきました。出来上がりが楽しみですね。さて、本日は非常に嫌な気持ちにさせられた1日でした。不動産を購入し始めた頃から知っている業者ですが、電話口でケチョンケチョンに言われました。受電すると私の保有物件の隣の物件についてでした。転売のため、境界確認の署名・捺印が欲しいという。しかしながら、火曜日までスケジュールは空かない状況。こちらの都合を伝えると、「おまえは、俺の言うことがきけないのか?」となぜか激高。世話してあげたのに何だその態度は?ポカンとして聞いていると捲くし立てます。業者から世話になったのは事実ですが、ただ仲介してもらったその後のフォローなしの一発屋のような業者。ただで世話になったのですあれば、それは有難がりますが、法定手数料を払ってその価値に見合うかどうか極めて微妙な仕事をしただけ・・食うためにやっている事なのです。以前から似たようなことはあったのですが、重要な一つの情報チャネルの位置づけですからほどほどに付き合ってはいたのですが。彼はいわゆる旧世代の人土建屋にこれに似た気質の方がしばしば見受けられますが、スマートな業者さんが増えた今に至っては相当に見劣りしてしまいます。それもここ3年は殆ど情報もなし。賃貸付けもなし。こんな使えない人とは当たり前に付き合えません。言う事を聞けないと誰も貴方のことを相手にしてくれなくなるぞ!と言われましたが、こちらの台詞です。彼は非常に大事な仕事を自らの愚かな所業で失おうとしています。明日以降、彼の求めに応じることはないでしょう。自分の言動に責任を持てない人が人と信頼関係を築くことはできません。お灸をすえて目を覚ましてくれることを願って止みません。その後、一生懸命な業者さんから連絡が2,3件あったことで何か救われたような気がしましたね。
2014.11.06
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自立の道を自ら閉じた愚かな入居者部屋の撤去にフル従事staycoolです。残置物の撤去は基礎代謝の落ちた中高年には恰好のエキササイズです。おかげで理想体重に近づきました。さて、表題のテーゼベテラン投資家さんには愚問でしょう。しかし、駆け出し又は規模の小さい投資家にとっては重要な命題です。不動産価格のサイクルは内外の経済情勢に左右されますが、10年で大小数回の波が寄せては返してます。より規模を求める投資家は表面利回りや資産価値、銀行の貸出スタンスを睨みながら、購入するか否かを決定しているでしょう。その時に、何故か投資家がしきりに気にするのは経験豊富なベテラン投資家にとって果たして今は買いなのか売りなのかということ。これは、インカムゲイン嗜好なのかキャピタルゲイン嗜好なのかで考え方が変わります。したがって、周辺環境や投資家の動向を気にする前に自分の投資スタンスはいったいどういうものなのかという足元の確認が必要です。サイクルの波が高い波長になっていれば、キャピタル狙いの方は慎重に行動するべきでしょう。一方で賃貸業を標榜する投資家は利回り(Cap Rate)で考えれば宜しいわけですから、物件の絶対リターンで考えていいでしょう。Rentは賃貸市場にリンクしますから、算定基礎が正しい数字であれば、それにより導かれた表面利回りはある程度正当性を包含する数字となるでしょう。ならば、自分の基準に従ってそれを超える利回りあるいはイールド差を取れれば投資してもいいということでしょう。もちろん、判断基準はそればかりではなく賃貸市場そのものや資産価値、税務戦略、出口、使用用途など他に気にするべきことは山ほどあります。ただ、買いか否か購入する価格はどうかこれを間違わなければリカバリーは効くと思います。投資は全て勝てません。しかし、1回でも再起不能になるような間違った判断は決して避けたいところです。現在の自分の投資スタンスは、不稼動資産やプランの外にあるものは売却。安定してビジネス転用ができる物件は相変わらず買いです。戸建てを急ピッチで購入しているにはワケがあります。暫くは買い続ける感じだと思います。
2014.10.25
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明日から出張のstaycoolです。東京、群馬、新潟郡部と投資家さんと面談です。さて、朝から物件情報が入り1件目の調査打ち合わせした後に役所経由で警察から問い合わせ。結局、出頭することになり呼び出された原因の入居者と透明の仕切り越しに面談些細なことで拘束されたのですが、自業自得でした。罰金刑になるとは思いますがお金もなく労役に落ち着くかと思います。出所後、気が向いたら連絡をくれるように刑事に伝えてきました。お昼を食べるタイミングを失いもう1案件の居室撤去へ。残置物が比較的少なく助かりました。ヘルプなしで孤独な作業2時間程度で終わりました。その後、スタバでコンサル先の企業分析レポートを書いて送付宿題を片付けない経営者にはお会いする価値がありませんので更なる宿題を課しておきました。少しは響くと良いのですが・・帰宅して夕食後業者さんから物件情報を頂いてため妻の車に同乗して物件調査へ。21時を過ぎての近隣調査は不審者と思われてもおかしくない所業ただ、夜の佇まいを確認することは絶対必要ですので。出張から戻ると更に宿題の物件調査が残りましたので楽しみに取っておきたいと思います。
2014.09.26
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知的障害の施設で受け入れ可能性のFeasible studyを責任者と揉んでいたstaycoolです。入居してからのサポートが大変な知的障碍者の方々。私一人でのサポートでは限界があり、お互いに資源を出し合いながらの対応。グループホームの立ち上げを控えノウハウの吸収も急ピッチです。さて、上記のように交渉事やサードパーティーとの折衝は自分がやらなければなりません。したがって、その他の業務を入居者兼お手伝い、入居者兼ボランティアのような人材の活躍なしには日々の業務は回らないわけです。第三のマンパワーとして活用しているのは、業者さん彼らはボランティアではありませんが、色々と気を使って頂いています。例えば、買出しプライベートな買い物ついでに特定の入居者に必要な物資を購入して下さいます。それら領収書を回収し、案件に対する支払と一緒に支払うもの。こちらから依頼したわけではありませんが、一種のボランティアですね。又は職種横断的に業務を遂行して頂くこと。時間や予算の制約から、現場に到着したある特定業種の方に他のことも併せてやって頂いています。例えば、パッキンの交換や電球の交換などの極めて難易度が低い業務しかしながら、これらに自分の身体と時間が取られることなく、やってい頂けるのはこの上なく時間の節約となっていて助かっています。今は、電気屋、ガス屋、大工、水周り系これらの方々にマルチタスクでお願いしています。もちろんコストも大幅に削減されています。工事に免許が必要な事案は無理ですが、皆さん意外に適応力がありますし、楽しそうにやっている方も・・何しろ私が一番助かっていますので現行のネットワークの維持と成熟に注力していきたいですね。
2014.09.22
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金曜爆上げの日経でしたが、小型や不動産関連が確定売りに押されポートの変動が軽微だったstaycoolです。高配当、優待株も高騰し、目立った押し目がなければもはや手出し無用の領域に入ってきました。休むも相場ですが、高くなったものは手放して長期的な展望が見える割安株を再度仕込みに入ります。最近仕込んでいるのはフィンテック材料株の特質にも拘わらず、ここのところ材料なくダラダラと下げています。ここ数年で仕込んだ玉が平均で30円ほど。買い下がりスタンスで対応していきます。さて、賃貸物件ですが、当初、意図しない中でバルクに遭遇したり依頼物件があったりと偶然買い進めることとなった新潟市の某地域自分が最も強みを発揮する地域です。ここでの厚みのあるポート構築により確固とした収益基盤を得たのだと分析しています。そんなドミナントエリアにまたご縁があるのかないのか依頼物件が舞い込んで来ました。1ヶ月前にも程近い場所に元福利厚生系物件の提案があったりと何かと騒がしくなっており新陳代謝が順調に進んでいる事を裏付けていますね。朝と夕方に見て来ましたが、建ち姿はなかなかのもの隣接地も住宅地によくある密集感もなくつまりは価格次第ですね。購入が叶えばここに某エリアでのドミナント戦略は完結でしょうか?
2014.09.20
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これからサッカーナイトライフstaycoolです。入念にアップし、足首の状態もまずまずここ2週間の不振を払拭したいですね。さて、日中は様々な人間模様の方々と面談。ただの話し相手ですが、思いの丈を吐露してすっきりしたと言ってもらうとこちらも救われますね。契約1件こなして向かったのは新潟の共同住宅、玉砕の地ただの学生街ですが、近年の地元志向、実家から通い志向の高まりで稼働率は漸減傾向。これまでの数々の案件提示があったものの構造的な要因で浮上する可能性もあまり考えられない中でほぼ関わらずにきました。今回、見に行こうと思ったのは収益性が高いからということよりも物件が古いにも拘わらず、また校舎よりある程度離れており、利便性は良いとはいえないこと。これらの条件にも拘わらず一定の稼働率を維持しているという。内情は何も聞いていない中でそのあたりの事情を自分で確かめたかったということです。角地で面積も比較的大きく戸数も多め。もし社会人比率または年金生活者などの比率が大きければある程度需要があるということ。このあたりが明らかになるにつれこちらの投資スタンスも徐々に固まってくると思います。ただ、常識的には買わないですが・・
2014.09.17
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1日3件の契約を済ませたstaycoolです。誰が誰の分だか分からなくなります。混乱しましたが、メールを丹念に辿り、間違いなく終えることができました。明日も契約があり、これから準備です。さて、郊外の案件を連日色々な方を引き連れながら思案しています。活用するイメージは固まりましたし、具体的な運用・管理の青写真もできました。役所の方との面談も2本こなしました。業者さんとの話し合いも進めています。しかしながら、売買条件の中に埋め込まれた資産価値にして僅かなレア地目私にしてはレアというだけで購入経験のない地目なのです。もちろん銀行では散々取り扱いしましたが・・この地目は私の属性では買えないものです。したがって、関係者との折衝や「裏技」を駆使しなければと思っていましたが、残念ながら取引条件を変えないことにはやはり無理であることが確定しました。しかし、この連休中無い頭をフル稼働させて事業プランや青写真を描いたことで面白さや可能性に気づきました。取引条件を帰させることで取引が成立する可能性は残されています。更に、依頼案件に近いものですから主導権はこちらで握ることが可能です。どこまで譲歩を引き出し、こちらのビジネスプランに乗る案件に仕上がるか?ビジネスとは・・すなわち「アート」であると日ごろから言っている所以ですね。
2014.09.16
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4年前に保有物件に収容していた893崩れの男が娑婆に戻ってきました。薬物中毒で周りの人間は全て手を引いた人間、いわば廃人ですね。本当の廃人と関わったことのある人はあまりいないでしょう。あまりに壮絶でした。この男はいわゆる「ドラッグアビュース」で拘束され北陸の刑務所に収監。連絡が取れなくなり、契約にしたがって残置物を全撤去。母親はとりあえずまともだったのが救いでしたが、息子を勘当した父親自体も基地外でした。テレビを頂戴ト言ってヤンキー夫と登場した娘も大変残念な方でした。まあ色々ありましたが、再度連絡を取ってくるとは少しびっくりしましたね。今はどうやって社会に戻すか思案中です。本日は久しぶりに会いましたが、いきなり厳しく指導。それでも受け入れていましたね。彼は今回がラストチャンスでしょう。内臓疾患もあり、今回ヤンチャをすればあちらの世界へ旅立つことになるでしょう。さて、グダグダになったBULK案件もうご縁もないし、忘れかけていましたが本日久しぶりに業者さんからこの件の連絡。売れ残りを処分したいという。つきましては、指値をしてほしいとのこと・・今年はもうお腹いっぱいなのですが、指値をということであれば一晩思案して返答しようと思います。このどうにもならない物件群正直、希望価格の1/5でもいらない感じですね。パチパチはじいた結果、やはり厳しい価格になりましたね。業者さんの買取、引き受け価格より厳しいかもしれません。縁のないものが、再度回ってきても最終的にはやはり縁がないというのが今までの経験それを翻す現象が起きるかどうか?あまりの低額オファーにお叱りを受けるかもしれませんね。
2014.09.09
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首都圏の某駅前で桃売りに嵌ったstaycoolです。私にはその桃売りが困窮しているように映ったのです。ですから近づいて話を聞いたのです。話し始めて間もなくナイフで手際よく桃をカットし差し出します。これが美味しかしこれが返報性の罠でしたね。ほどなく買わなければという脅迫観念が心中に渦巻き始め、気が付いたら購入していました。特段、高くも安くもなくただ美味しかったので良かったかなと・・嘘か本当か真偽のほどは分かりませんが、売り切らないと山梨へ帰れないから。最低これを売らないと車中泊してでも頑張ると言っていましたので。純粋に頑張ってのし上って欲しいものです。さて、少し前から区分の処分案件を預かっていました。しかし、この物件はなかなかの曲者でした。内見すると電気系統が何故かズタズタ現地から電話で聞いてみました。「入居者だった方は精神錯乱者でしょうか」と。そのくらい酷い有様でした。その他は平凡で特に問題ありません。RC区分ですが、多少壁が薄いかなと思ったくらい。しかしどうしても気になることがありました。それは管理料の高さと修繕積立金とその残高ですね。当地はハイソな地域と言われており居住者の質は他とは明らかに異なる地域やりようによっては回せると思いますが、購入した後に程なく大規模修繕という名のお化けが出てくる可能性もあり、管理組合が機能不全に陥っているようだとの業界筋からの情報もあり、撤退しました。実は、引くに引けなければ、マイナス50万程度で引き取るプランもあったのですが、さすがに売主の激高した姿が頭に浮かびそれは未遂に終わりました。戸建もそうですが、区分についても運用できない、又は引き取り手、買い手のない但ししっかりコストはかかってくる死産は今後、爆発的に増えそうです。そんな潮の変わり目が感じている今だから、戸建てを資産価格を大幅に下回る価格で購入しているという事情があります。そのうち言及しますが、いわゆる「実家問題」が社会問題として認知される時期に差し掛かっている気がしますし。不動産はアプローチと方法論だと思いますね。
2014.09.01
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毎日のように物件情報が舞い込むstaycoolです。著名事業家さんのように毎月のように買うわけにもいきませんが情報を入れて頂けるのは有難いですね。さて、戸建の情報については土地や共同住宅と併せて注視していたつもりですが、網の張り方が今にしてみれば甘かったのでしょう。割高な戸建の情報が多かったように思えます。古家付き土地で時々案件になるかならないかという感じ。実際に福祉系の案件が入りそれに協力する形で戸建案件を強力に検索開始。それまで繋がりがなかった業者さん達ともコネクトされ、案件も膨大に入るように・・それも戸建に強かったりして、助かっています。この4月から起算して既にValueな戸建を3戸購入しました。そして10月も購入することも決定済み。事業プランとしては、実需のある主体に賃貸し3年~4年程度で回収。(回収期間の最低基準としています)回収が終了した後は少しずつヴァリューアップし、リテンションを図りながら最後は賃借人に売却というのがいいと思っています。共同住宅と異なる点は、持ちきりのイメージがないこと。戸建は一般に土地も小さく低廉に底地を求める実需層には、一定の安定した需要がありますのでタイミングが合えば売れるところで売る戦略です。結局、投資効率としては現金で購入し4年程度で回収しバリューアップし・・というサイクルではスピード感がないことが欠点になります。しかし、海外でフルスロットル・高速回転させている私にとってはポートの一環としてスローな投資は一定の意義があるということです。(スローという事だけではなく安定がキーワードですが・・)国内での不動産賃貸事業においては、共同住宅を主力に置き、一般向けにはリテンションを図りながら一方では目を覆うような低属性のボトム不良入居者層をカバーし総じて回転率が高くなっているような状況です。事業全体から見ても不動産セクター部門内で見ても少し緩いスピード感はないながらも比較的スローで安定した投資のパートが必要ということです。理想形としては、戸建を10~20件で走り、資産分布や事業ポートフォリオを見ながら売却・補充を進めるイメージですね。スピードとはつまり投資収益率とROA事業全体で考えればEBITDAやEVAを見ているということです。
2014.08.22
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本日、AP案件について売主と合意に達し細部の条件を詰めるのみとなったstaycoolです。様々な不動産案件と共に事業投資や新規事業立ち上げ、コンサルと節操のないほどの経営資源分散ですが、圧倒的な強みがない以上、ポートフォリオ経営に徹するのは当然でしょう。事業ドメインが明確化し、かつ極めて強みのあるポジションに駆け上がれれば、そこが一度ポート集中のしどころだと思います。戦略論の中には、中小企業の採るべき戦略としてランチェスターStrategy がありますが、完全同意はし兼ねますね。企業経営や戦略論初心者がヨチヨチで真似するには丁度いいかもしれませんが。さて、2棟目のAPも決済日が決まり残り国内不動産案件は戸建3戸のみ。慎重に価格や諸条件を詰めていますが、焦りは禁物。なぜ買い続けられるか?それは非常識な価格で購入しているからです。業者も驚くでしょう。転売したらと言われますが、主任者でもないですし今のところ考えられません。戸建ての新たな用途が出てきてこの後も買い続けることになるでしょう。戸建ては、最終的にいざ売却する際は手離れが良いといいますか致命的な間違いを犯さなければ、実需で旅立ってくれますので。あとは上場企業へのレンディング又はある程度の株式の引き受け。これはスキーム的に二番煎じになりますが、経験がついてきていますからよりスムーズに事が運ぶと考えています。前回よりややスケールが小さいですが、そこはリターン勝負でしょうか?それから次から次へと持ち込まれる太陽光案件関東以西から続々ですね。野ざらしで管理しっかり・・政策公庫やノンバンクで借りると・・??取り組む理由?リターンや償却で考えても私にはメリットはありません。一括償却がメリット?償却費計上は魔法の杖ではありませんので興味なしですね。建物の屋根に設置して・・省エネハウス?お金を生む家?人が住まない建物の屋根ならありかもしれませんが、本当に大丈夫ですか?という感じですね。美味しい話はさておき、デメリットにももう少し目を向けてもいいかなとは思います。周りで実践している人は山ほどいますが、助言する資格もありませんし、デメリットを喧伝することもしません。他人様の投資ですから、今後ご自身で投資の果実を検証することでしょう。そろそろソーラー案件の持ち込みは勘弁してほしいですね。ただ、海外のソーラー案件ならありです。収益性や枠組みとしての完成度は魅力です。取り組むにしても実際に実地で見てこなければいけません。リアルの計数や設備の視察、関係者へのヒアリングは欠かせませんからね。日本株はもう一ひねりアイディアが必要かもしれません。「神のみぞ知る」領域ですから、インスピレーションの世界かもしれませんね。
2014.07.29
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本日も物件調査と不動産業者さんと会議その後、金融機関と打ち合わせして心身を鍛え1日を終えたstaycoolです。やっと戸建ての物件調査を全て終えました。炎天下の下、消耗戦でしたね。さて、マレーシアの案件情報が入ってきました。正直、ここ何年か迷ってはやめ、苦悩しては銀行と交渉したり結果見送ったりとご縁のないマレーシア不動産おかしな業者や不動産投資家の手引きでクアラルンプールあたりでコンドミニアムを買っている人がいると聞きますが結果として資金を長期滞留させることになるでしょうね。マレーシアでも様々なエリアがありますし、不動産であれば何もコンドに絞る必要はありません。JBの戸建てであればいまだに欲しいと考えていますし地元の人がここは固いという鉄板エリアは存在します。(鉄板だからといって単位あたりが高額な物件、エリアとは限らないところが面白いところです)もう縁がないだろうと思っていた矢先JBの郊外のコンド物件が入ってきました。比較的安いのですが、何故そのような売り方をしているのか背景が分からないのです。(嵌め込み、騙しかもしれません)9月に現地に行きますので物件視察ツアーを組んで頂いて工程を視察一色にしたいですね。投資判断は実際に見るまではペンディングですね。私は海外が好きですが、海外不動産信奉者ではありません。あくまで方舟的リスクヘッジという位置づけは当初から変わりませんし、その点、キャピタルだインカムだと唱えている人たちとは一線を画します。ですから、不確実性の高い海外投資ですから最悪、大幅に価値が減少しても致し方ないと思っています。(それがないよう精査に時間と労力をかけていますが・・)将来への不確実な夢のような話、希望というよりは日本に何かあったときのためのものでしかありません。その他の保有する理由があるとすれば物件の所有感(持っているなという感じ)やロングステイで自分が好きなときに使える・・その程度ですね。稼ぐのは何といっても日本不動産現在、コラボ案件で数多くの戸建て物件を調査している関係上、今までも感じながらなかなかその境地に辿り着けなかったのが、ここにきて悟りの境地に達せそうな感じです。世の中には廃墟不動産投資家がいるらしいですが、(実は当地にも生息しています)そこに近い感覚かもしれません。誰も見向きもしない戸建てを再生して賃貸に出す、又は公共の器として使って頂く。交渉は不得手ですが、嫌いではありませんのでしつこく粘り強い交渉を繰り出して低廉な価格を引き出し、売主に感謝しつつ用途にあった修繕を繰り出す。これだけです。もちろん集合住宅と全体スキームは同じですが、圧倒的に低予算で実行可能です。先般、購入した戸建て躯体しっかりながら一部崩壊・・最低限の修繕で見違えるように変貌・・購入価格も当初価格の1/○○に抑えて取得。これで表面ですが、20%を軽く超えていきます。現在、交渉中の戸建て2件長期戦で構えていますが、いづれも希望価格の半額以下で希望を伝えてあります。手持ち予算がなくとも短期で3,4戸購入するのは少し動ける人であれば簡単ですね。レバレッジを使いたい人は低利でそれなりの金額を借りられます。物件さえしつこく探して粘り強く交渉して使う人は借り入れも併用していく。これほどの投資環境が他国にあるだろうかという感じですね。このギャップを利用できるのもあとどのくらいでしょうか?集合住宅で物件がないと仰っている方は激安戸建てを本気で探して本気で交渉してみては如何かなと思います。
2014.07.24
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サッカーのダメージが残り朝、気持ちよく起きれないstaycoolです。黒酢とフレッシュジュースで体調復活を期していますがいまひとつです。さて、様々な案件を煮詰めていましたが本日、次々と妥結を見ました。特定目的の利用に供するAPの取得を決定し契約書を取り交わしました。更に複数のNPOさんと話し合いをしていたこれまた特定目的の不動産をこちらで取得し賃貸するという形が電光石火で決まりました。更に買取オプション付きですのでインカムとキャピタルを両取りすることになります。紐付き、出口付きという私好みの案件になりました。更に決定とまでは行っていませんが、駅前近くの土地があり、市役所に色々とヒアリングしていました。昔の用水路の部分を地権者から買い取ることによってその対象の土地は二方からアプローチ可能となります。これにより、車両進入不可でドン詰まりの囲繞地とも言える嫌われ道路付けキャラが一変する可能性があるわけです。問題は底地の譲渡価格と建物のプランニング建物は自分で図面を起こしてあれこれ考えながらやっていますが、底地の価格交渉は暗礁に乗り上げている感じです。(先日のBULKと似通った状況です)新築については、ただのAPではありません。これも私の企画もので新潟には同じコンセプトはないでしょう。商品は差別化すれば良いというものではありませんので需要を見極めた上で、競合調査したり消費者のニーズをより細かく分析する工程がありますのでニューコンセプトの商品を市場投入するのは極めてチャレンジングであります。資力に乏しい投資家・企業家のやることですから値の張る新築については、失敗は許されません。長期的な収益展望に大きな穴があくことになり、長い間、足を引っ張られることになりますので・ここは慎重に行くべきところでしょう。ビジネスプランナーではなく自分は実践家ですからプランをたくさん事業化し具現化すれば良いということでもありませんので。収益を生み出すかという点とそれにプラスαで社会に対してインパクトを出せるか存在意義をアピールできるかみたいな目に見えない着眼点も重要だと考えています。
2014.07.18
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本日は全休日ゆっくりサッカーを見ていたstaycoolです。優勝予想をしていたウルグアイとアルゼンチン前者はルイススアレスの噛み付きで水泡に帰しアルゼンチンは残りました。レオも注目ですが、お気見入りのディマリアが出場すればの思いがあります。明日は朝4時から決勝を観戦します。さて、昨日はうだるような暑さのなかNPOのドンと物件視察ここのところ、戸建案件の情報を大量に入れてもらいましたので一戸一戸を丹念に調査指値を入れられるものについてはその場で買付証明書を発信。返答待ちのラグを使って更なる物件調査に邁進です。今回、帯同をお願いした物件はシークレット案件価格はまず値段をこちらがオファーする方式つまり値段はあってないようなもの価格を極限まで交渉できる余地ありですね。とはいっても賃借人となるNPOさんがOKを出さなければ全く意味がありません。NPOドンに実際に見てもらいました。建物のコンディションや水周り間取り、使い勝手用途がはっきりしているため、現実路線の目線で精査をしてもらいました。結果はGo Sign !!特殊な法人形式と運営形態のため、予算がなかなか一回で出てこないとのこと。一度、こちらで購入して何年かは普通に賃貸。その後、買い取ってもらうことにしました。先方さんの買受上限額をお聞きしましたので各種費用を吸収して尚、予算範囲内に収めるようなハードな交渉が必要になります。安く購入できれば交渉代として差額をキャピタルとして頂くことになります。欲を言えば「長期譲渡」でお願いしたいところですが・・来週は各種案件に進捗が見られることでしょう。NPOさんとのコラボ案件については今年度中に全て物件を取得一部は稼動が始まりましたが、新年度の4月からはフル稼働で行きたいところです。
2014.07.13
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本日は不動産や社長に帯同戸建てやシークレット物件見まくりstaycoolです。ほぼ終日お付き合い頂きました。お礼に美味しいものをご馳走して差し上げました。業暦が長い社長には不動産業に限らず、社長の数だけ歴史がありますね。なぜか、こうやって上手くやった成功したという話よりも如何にピンチを切り抜けてきたかという逆境を乗り切るヒントのような話が府に落ちますね。まるで波乱に満ちた自らの人生に重ね合わせるように・・本日お聞きしたお話も7割はそのようなお話でした。その昔、学校が新設されるに際してそのエリアの70%のAPを建てたとのこと。一定の成功を収めた後にその学校は定員を増やすことに・・これはチャンスだとAPも増設以前の成功体験に足元をすくわれた形で追加で建てたAPの稼働率は低迷。そんな状況にも関わらず10年の家賃保証、それも固定でしてしまいにっちもさっちもの状況に・・毎年1000万の持ち出しを約8年ほど継続途中、裁判を起こされたり協会の方に助けてもらったりドラマがあったようです。社長は過剰投資による需給関係が原因と言っておられましたが、私の見方は異なります。経済環境の変化による入学者の属性変化を読みきれなかったことが最大の原因ですね。地元志向が徐々に強まり、実家から通う学生の比率が変化したということです。マクロを詳さにモニタリングしていれば分かる基本中の基本ですが・・いけいけ商売の時はときに見えるものも見えなくなるということでしょうか。これらの負の遺産も今年中には片が付くということ。この社長の行動力と腕力なら復活も近いでしょうね。何せ、会社は小粒ですが、業暦の長さと地元のネットワークは凄いものがあります。独自に仕入れてくる情報はなかなかのものがあります。不動産業は情報をどれだけ持っているか徒に業暦を伸ばしている企業もあるなか、こちらの社長には要注目ですね。
2014.07.10
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終日、契約と交渉事に追われたstaycoolです。朝から共同住宅の契約営業さんが優秀でトントン拍子でした。こちらへの負荷は殆どなし。対して、どうやら入り方を誤ったと思われるBULK案件は、完全に交渉が暗礁に乗り上げました。責任の一端は自らにありますね。営業さんといっても3人で独立して始めた行動派集団少人数で何でもこなします。次の契約までの時間お互いの関わり方について話をしていました。話が一巡するとお決まりのビジネス、投資の話へ。どうやら私の履歴に興味深々の様子投資戦略についても色々と質問されました。ミニセミナーと化しましたね。代表はバングラのコンドに関心ありとのこと。資料を見たら、知っている物件でした。カンボジアの高級コンドもそうですが、対象が極めて限られる物件が多く、リーマンなどの世界的なショックが起きるとひとたまりもありません。クラッシュするとグローバル企業は従業員を引き上げさせますから・・日本でも港区界隈の異人さん向け高級大型物件が一時、稼働率が急降下しましたが同じ現象です。投資判断は個々人の自由ですから私は、Go!ともStay!とも言いませんでしたが。もちろんスルーした案件ですので判断は「見送り」ですね。この程度の初級問題は華麗にクリアしてほしかったところです。その後、会場を移動して面談と契約を兼ねて賃貸業者さんへ。初対面ですが、聞きにくいことは最初に聞いてしまいます。何でそんな事までいわなきゃならないのだ?という趣旨のリアクションをされる方がおられますが、真正面から言い放ちます。「あなたの立位置は、正直そのようなものだからです」不快な表情になりはしますが、よほどのアホでなければ、自分が自分のことを一番良く分かっているわけですからその後、反論も反撃も殆どありません。だまって粛々と契約事を進めていきます。低属性の人間は最初の面談と対応が肝心です。情報収集の目的のほか、下手なことをしないように抑止力を働かせる趣旨も含めてやっていますから。最後は、NPOさんとの覚書あるニッチな属性の方々を支援することにしました。ちょっと書けない内容ですが・・明日も新たな目的でスタートする事業向けに戸建てを複数、物色してきます。最近は良い不動産屋さんに恵まれて更にネットワークが拡大。面白い情報が入ってくるようになりました。
2014.07.08
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昨日の案件の後始末に奔走staycoolです。微妙に昨日の疲れが残っていますね。入居者対応で難しいところが出てくれば今後はスタッフの本格導入を視野に入れざるを得ませんね。さて、後始末のため、市役所やNPOさん、警察をハシゴ午前中に決着を見ました。午後は金融機関2行と不動産営業の方と長時間打ち合わせ。BULK案件に暗雲が立ち込めているからです。まさかのゼロ回答だったりすれば、金融機関のスタッフに申し訳ないですね。打ち合わせを終えて物販の下ごしらえをしていると別の懇意にしている社長さんから報告。実は1ヶ月ほど前からある土地の取得を巡り様々な情報が錯綜していたため調査を依頼し、実態把握に動いていたところでした。80%はガセネタであることが分かったのですが、調査の過程で思わぬ情報が・・長年狙っていた某土地が立退き一掃後にアパートが建つのではという疑惑です。これはズバリ売主に直撃したところ何と事実でした!!某デベが土地という土地を買い漁りアパートを乱立させるとのこと。空気は理解していましたが、これほどまでに急速に話が進んでいたとは・・ついに「近隣窮乏化政策」に打って出ましたね。各地で築浅マンション・APに甚大な影響が出そうですね。もうこうなったら時間との勝負です。自分が自ら乗り出してゲーム感覚で交渉する時間は残されていません。社長に依頼し、条件提示を決行。融資を使わざるをえませんので、条項付でお願いしました。夕方になり返答。一応、面識ありの顔が見える買主であったことが、又は適正なオファーだったのか、社長の手腕なのか分かりませんが、快諾を頂きました。金融機関にも時間外に突撃今回の売主案件は営業店の特命案件と化しておりどうなるかは不透明ですが、預かってもらいました。取得の可能性は五分五分ですね。出してもらえるのであればBULK案件は暗礁に乗り上げていることもあり見送りとなる公算が高まりました。つくづく不動産は縁ですね。縁がないものは近づいても逃げるし、ポッと自分の手中に突如飛び込んでみたり・・過去にも同じようなことが起こりましたね。長年、取得を望んでいたこともあり・・不動産の神様が「だれが一番大事にしてくれるか」をしっかりと見極めてくれればよいなと思っている次第です。
2014.07.04
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午前と午後で見る風景が一変することが日常茶飯事のstaycoolです。雇用統計出ましたね。明日は爆上げでしょうか?昨晩、指しておいた高配当・優待銘柄は全滅下値を切り上げているように見えますね。さて、先週から周辺関係者や当事者に予告していたガサ入れ本人の安否については工作員からの情報により確認済みしかしながら、その現状認識の下では警察を呼ぶエキスキューズがなくなりますのであくまで安否確認に付き合うように依頼。市役所の担当者と本案件依頼者のNPO、鍵開けのエキスパート、事情を知る住民オールスターで臨みました。インターホンを押すも一向に応答なしここまでは毎週の風景。当事者さんに事前にメールと留守電で伝えている次第に従って粛々とセレモニーは続きます。警察からの呼びかけに応答がないことを確認してマスターキーで電子錠開錠。中からバーの内鍵がかかっていることを確認更に警察が繰り返し呼びかけ。ここでキーエキスパート登場数々の難案件を潜り抜けてきた戦友です。鍵の開錠にかかろうとした瞬間インターホン上で当事者から応答が・・その後、警察の呼びかけに従って出てきました。憔悴の表情を浮かべていましたが化粧する余裕はあって少しホっとしました。開錠部隊が退散の後、本人と私が警察から事情聴取。聴取が落ち着いたところで私と市職員、NPOさんで今後のto doを当事者に伝えます。半泣きであったところ対話が進むに連れて泣きの雨は徐々に激しくなり10分後には土砂降り状態。号泣する若い女相手に諭すのは大変です。高齢者やチンピラ対応には長けている私も若い女性は一番苦手かもしれません。結果、今後1週間で猫を誰かに預けるなりAPから出て行ってもらうこと。玉砕した室内はNPOのヘルパーが定期的に巡回して原状回復とその維持に努めることお願いしたことは最小限ですが、精神状態が不安定な彼女にはハードルが高いと思います。これらをカバーするのが福祉でありNPO、おせっかいの近所のおばさんですね。今回の事案についても近所や他の入居者からの通報や報告がなければ分からなかったこと。本当に火事になる前に分かってよかったと・・室内を見てぞっとしました。大家が一番困るのは今回のような簡単に手出しのできない属性の方々達のバリケード作戦ですね。公の強制執行の現場の大変さを部分的に体感した思いです。その後、業者さんと物件調査をしたのち家族とアフタヌーンティーへ当地の新名所でケーキセットを頂きました。周りは午前中の当事者さんと同年代の女性ばかり。午前の経験がオーバーラップした後、やはり彼女は福祉の力で守っていかなければと思った次第です。難事案でも経験値を上げて臆することなく正面から向かい合い文字通り「Piece of cake」の如く華麗に対応していきたいところですね。
2014.07.03
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本日はひたすらサッカーDayW杯をひたすら見た後は、戸外でサッカー実践見るとやりたくなるstaycoolです。サッカー観戦の合間に各種、経営指標の数値を出していました。物件を増やし、債務を膨らませ資産を増やす・・これはMBAで学んだ経営手法としてはNGです。ただ、ケーススタディで出てくるのは資産の拡大→債務の拡大→成長期の終わり→経営指標悪化(売上減少やROA等低下)ハイテク系においては、特に顕著で商品のライフサイクルは年々短くなる傾向にある中で寿命を見誤れば生産設備の増強など誤った選択をするかもしれません。そこでアウトソーシングやプラットフォーム共通化コーワーク、ファブレスなどが登場しましたね。資産を増やすのは、製造系やサービス系ではNGという考え方が主流です。一方で不動産賃貸経営においては経営拡大局面においては、資産は拡大する一方です。ただ、それに連れて債務が拡大させるかどうかは経営者の判断資産背景の多寡や自己資本をどの程度、頭金として入れるかなどいい悪いではないですが、経営として面白いところです。私は目的こそ違え、賃貸経営に参画し事業規模を超えて拡大志向に舵を切ったのは・・自ら構築しつつあった経営モデルが、今後ますます安定化し、参入障壁が決して低いものでは無い事を検証。今後の金利動向を見据えて、シナリオ別にカウンターメジャーを予め考えていた等の理由からです。特に初期に気にしたのはCFとLTV、ICRですね。支払えなくなったら終わりですから。CFは余裕資金を残してフルインヴェストメント日本株や海外株で増やしていきました。一方で物件の拡大においては、一部を除いてフルローンCFを一時、運用対象が停滞した際に内入れ(いわゆる繰上返済)に回したこともありましたが、イールド差が大きくなるにつれて運用面を強化しつつ、固定費削減のため金利交渉をハードに実践しました。これにより、殆どが元利均等の形式を取っているため支払利息が減るコスト削減効果だけでなく、毎月支払う元金の減少ピッチもスピードアップ。当初LTVではなく時価ベースでの可変LTVともいうべき物件の時価に対する負債比率は劇的に下がりました。極めて経営の安定化に寄与する考え方となります。個人の可変LTV(Variable Loan to Value 勝手に考えたものです)は個人で30%後半、法人で30%前後となっています。ほぼ目標値をクリアしたと言っていいと思います。LTVは、そもそもストック目線の考え方ですが、負債は順調に返済すれば減少しますし、時価も上下します。タイムラインに合わせたフロー視線のLTVも意識する必要があります。更には強固なビジネスモデルをお持ちの方はCFを果敢に再投資に回すことで、中長期で莫大な差となることは付け加えておきたいと思います。海外投資へCFを再投資したことは自分の人生を変えたといっても過言ではありません。「複利」の本当の意味を知るでしょう。この国のどれだけの人が体感として「複利」を理解しているのか・・大きく成長したGlobal moneyですが、日本の有事とも言えるときに呼び戻すことになるでしょう。それは投資家目線であるのと同時に復興・社会貢献目線をもってのインプリケーションに富んだものとなると思っています。
2014.06.29
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本日おかしな天候の下東奔西走のstaycoolです。暑いと思えば、いきなりの強風と雨気温の低下、南魚沼に居るようでした。そんな中で、入居者が2人ほど室内で熱中症と思われる症状で連絡が来ました。程なく帰されましたが、月に3回は救急隊員から直電が入ります。何事もなくてよかったのですが、ゲージに入ったワンコを一時預かることに・・ワンコ同様、飼い主の帰りが待ち遠しかったですね。さて、BULK案件が大詰めです。予定していた案件の2つを業者に現金買いされましたが、残り3つは健在。その中の1つまだ中身を見せてもらっていなかった物件を営業さんと見てきました。現地に売主さん登場できる方というのは、話してすぐに分かりました。パワフルな方です。現場で価格の打ち合わせをすることは叶わず営業さんにお任せすることとなりました。価格については、既に決まっているのであとはご縁があるかないかです。営業さんも1つ買うのですが、あろうことか私の古巣に打診した様子考え方は100%分かっていますのでその物件を購入するなら60%ほどの頭金が必要な事を伝えました。分かるも何もインサイダーとして収益物件のプロパー貸しについての考え方を構築するうえで直接関わりましたので・・その銀行に関しては私に聞くほうが早いということです。したがって、あくまでオプションですが、私の取引先金融機関を紹介することになりました。若い行動力あふれる人たちには是非とも成功して欲しいですから・・契約まで行けるかどうか判明するにはあと1週間ほどかかりそうです。今回は、自分主導で交渉できないのが何とも歯がゆいですね。
2014.06.28
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週末ということもあり金曜日はだれた日経ですが、健全な下げですね。会計系コンサルを狙っていましたが指値に届かず。仕込みが十分でないため、落ちてきたら拾いたいですね。さて、無断で猫を飼いアパートの住民をペット地獄に陥れている入居者1年半前にNPOから預かりましたが20代の女入居後、暫くして音信不通に・・その後、役所、NPO、不動産業者との四位一体での攻防がありましたが、継続的に連絡が取れません。母親は同類でこの親あってのこの子という有様全くあてになりません。いわゆる社会にぶら下っている連中です。この女階下の若い男性陣にヒアリングすると部屋はゴミだらけで一緒に片付けてあげるといって手伝っても少し経つとまたゴミの山実は以前の高齢者が入っている時もゴミ山にした挙句、身体も頭も弱り福祉施設行き。業者に見積もるとそのうず高く積まれたゴミや残置物の撤去の見積が約20万、原状回復に30万の計50万これを1年半かけて回収・・デ・ジャブなのか?あきれたのはその傲慢さと無神経さ友人が遊びに来ると布団がないという理由で階下の男性陣の部屋に押しかけシャワーを使ったりごはんを食べたり果てはそのまま泊まっていくとのこと。更には無軌道に猫を飼い、深夜はアダルト系のバイト・・生活が苦しくなると市から生活扶助を受け取り散財電気もガスも止められているとのこと。この生活力の無さには唖然ですね。親の責任でしょうが、こういう連中は相手にできる余力のある人間が対応、つまり社会全体で見なければいけません。明日はデッドライン警察、鍵屋、NPO、不動産業者、大家で突撃です。慣れてはいるもののこのようなガサ入れはしたくないです。本人の為であることとアパートの住民の火事が怖いという切実な思いに対応するということで致し方なしですね。
2014.06.27
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株式市場モニタリング強化のstaycoolです。スイスフランとトルコリラのExit資金を日本株とアジア株の待機資金として準備もし、市場がカーニバル化した場合は、買い上がりせず、押し目を拾うスタンスただ、全体的には売りを強く意識していますので深追いはしません。さあ、チャート的にはGC達成。来週の動き楽しみです。さて、最近お知り合いになった3箇所の不動産営業マンから山ほど案件が来ています。そんなにお金が続くわけもありませんからごくごく可能性のあるものに絞っています。それも現況の状態があまりよろしくない物件つまり思い入れのない方は現金化を急ぎたくなるようなものです。但し、将来的な隣地との合算で化けるとか更地にして自分がプランニングしたものを新築するとかキーワードは「化ける」物件です。従いまして、表面上「建築不可」でも市役所で担当さんと話し可能性が高いと考えれば買いに行きます。それもめっぽう安い値段で・・最初の価格はあくまで売主の「希望価格」参考程度であり、プライシングの算定基準やプロセスですら見えません。それらをヒアリングによって考え方を紐解くわけです。ある意味、売主の算定基準を真正面から否定し合理的に売主の考え方が崩れるような展開に持ち込めば70%作業は終了です。あとは、慎重に決済まで持っていくだけですね。先日の戸建もこんな感じでしたし、交渉によっては心理戦・消耗戦になる場合もあります。決して楽ではありませんが、逆に言えば最上級の時間の使い方となるのです。そもそも安くて価値の高い物件がチラシに載ることなど、あまりないですから。現在、精査している築古戸建は5物件ほど。表に出ていませんから比較的ゆっくり状況を見て廻れます。その他バルクにも買い付けを出しています。今年は正直買わないだろうと考えていましたが、好況だろうと不況だろうと良いものは構わず出てくるということ。ペーパーアセットを今後、現金化していくプロセスの中で不動産や事業投資へシフトしていくことになりそうです。そのうち、カタストロフィーが来ますからその時は余剰資金を再度全力で株式市場へ投入することになるでしょう。
2014.06.14
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JAM(8922)の短信に驚愕の念を抑え切れないstaycoolです。この企業は化け物でしょうか?改めて自分が関わったことに驚きます。売りっ放し予定でしたが、ホールドして売っては買い戻す作戦に変更ですね。H28,29年度が楽しみになってきましたね。さて、現在取り組んでいるバルク案件東京にいる時も営業さんと連絡を密に取りつつ話を慎重に進めておりました。交渉事は得意とは言いませんが好きですね。なぜならその巧拙が結果にダイレクトに反映されますし具体的な数字もガラッと変わってきます。更には成功すれば成功体験で自信がつきますし失敗してもそこから学び成長できます。そもそも交渉事は殆ど失敗すると思ってやっていますから、思い切った戦術と話法を繰り出せるということだと思います。何か看板を背負って交渉しているとじりじりするし、思い切った発想も行動もできませんからね。今回は営業さんと切り口やシナリオを作りその複数のシナリオに従って進めて頂くというもの。まさにこちらの意図を100%現場で具現化してもらおうというもの。これでその場でシビアな交渉に立ち会わずに済みますし、実際、物理的に同席できなかったですから。本日、午前中にシナリオに従って買付証明書を持参してもらいました。午後に事務所で落ち合って先方の反応を報告してもらい今後のプランを再度練ります。今回のバルク案件基本的に私が優先交渉権を持つ中で5物件に買付を入れました。そのうち、まだ未知の部分がある2物件については買付証明書を一旦は提出するも保留とし、残り3物件は継続して交渉となりました。しかしながら、報告を聞いた中で感じたのは、3物件中、2物件については事実上の「Go sign」が出たのではという感触です。あくまで現場にいたわけではありませんが、営業さんの臨場感あふれる説明からそう感じましたね。いづれも大変厳しい指値ですから私が同じ立場なら突っぱると思いますけどね。今週中に一度交渉の山が来そうです。「利は元にあり」言い古され、言い尽くされていますがそれが全てですね。難あり物件でも価格が変われば劇的に見え方が変わりますからね。ここにきて割高物件を購入する必要もありませんし無理をする必要ももちろんありません。経済合理性の一点で考えても大丈夫なステージに入りましたので。ただただ、良いものがあれば安く購入させて頂く。これだけですね。
2014.06.10
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サッカーの接触プレーで腰と尾骶骨を強打したstaycoolです。一瞬立ち上がれませんでした。俊敏性(agility)を磨かねばなりません。さて、先日持ち込まれたバルク案件価格で折り合わず、先方に厳しいダメ出し。理路整然と価格の妥当性を指摘少しは反省していたと思ったらまさかの再度のオファーです。あれだけ買主にああだこうだ言われたら普通は恨み節で二度とアクセスしてこないものですが、大したものですね。出してきたオファーは適正価格ですが、こちらの基準から考えるとまだ高いですね。東京あたりの節税買い投資家なら買い漁るでしょうね。ただ、純投資で買いに来る連中には触らせたくないですね。住宅というのは、純投資で買われると、最悪、管理会社もつけずに荒廃町の価値低下に繋がるのでタウンマネジメントの視点から考えると地元のことを考えない連中には正直入ってきてほしくはありません。事業投資家なら別ですが・・というわけで金融機関にも難易度の高い案件としてどう取り扱ってもらうか一緒に稟議書のプランでも立てようかと思います。
2014.06.04
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