[不動産投資] カテゴリの記事
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コロナ禍で不動産を買ってみる
お盆の帰省とは無縁のstaycoolです。公共交通機関・主要道路も閑散これはこれでやはり寂しいですね。緊急事態宣言が解除されて以来、リモートだけではさすがに仕事がおぼつかないという事で人と直接会うために全国各地に行きましたが、相手も此方も行儀よくしっかり防御していましたよ。まともな人なら、そのような振る舞いができて当たり前航空機や新幹線でノーマスクで白い目で見られている人を何人も見ましたね。京葉線で揉めている人達を目撃したこともありました。さて、クラッシュが来た後にあるいは不謹慎ですが、大災害が起きた後に資金の導入を考えていた東京での投資ですが、コロナ禍にあって、未だ下がり切らないステージではありますが、丁度良いものが出てきたので買いました。要は投資用で、どこまでもタイミングを図れるものではなく実需で使いたいからということです。使用者は、今年進学した次男1,2年の校舎と3,4年の校舎の間、又はその周辺で探索東京の投資家さんや事業者の人達には、色々と探して情報提供してもらい、お世話になりました。結果として、丁度中間地点の比較的静かな環境の物件で決めました。地下鉄２沿線、徒歩数分、JRも徒歩圏古いですが、フルリノベで50㎡弱実需が終了しても、18万程度で賃貸に出せそうです。当初は、25㎡程度で次男の一人暮らしを想定していましたが・・4年生の長男が来年冬までどうやらリモートになりそう・・という事で、使わないものに家賃を払うのもという事でアパートを引き払い、弟の住居に統合したというわけです。これで、一人分の家賃が浮きましたから、小さいながら財政的には追い風になりました。不動産価格が本格的に落ちるのは、これからというのがコンセンサスですが、新宿と中野の業者さんにヒアリングしてもレジは、ほぼ無風状態で、むしろ利便性の良い立地においては空室が殆ど出てこないとのこと、出てもすぐに埋まるそうです。区分については、実は今も否定的ですが、東京の都心５区は別物だと考えています。オフィス需要が減退するといっても、この先、数十年続くわけでもない。ネガティブで先が見えない環境においては、人はとかくオーバーシュートした思考に陥りがちです。利便性と価格が見合えば、もう一つくらい買っても良いと思います。但し、マルティプル・ハザードマップに照らしてリスクを最小化した上で、利便性が高く、中長期的に見て極端に資産価値が下がりそうにない場所に限定してですが・・
2020.08.08
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物件サーチ狂騒曲
4日間の物件探索の旅から帰還したstaycoolです。東京は相変わらずマスク着用率は低く2月とさほど変わりませんでした。オーバーシュート臨戦態勢とは程遠い雰囲気でしたね。繁華街にも行きましたが、いつもの日常があるだけ。どこから来たのか白人の観光客も未だ居ましたね。感染経路の分からない人たちが増えるにつけ日々、オーバーシュートのリスクは高まりそうです。さて、今回は物件探索にほぼ特化したものとなりました。事前調査を終えていましたので、数人の不動産会社の方と20箇所以上の物件を内見してきました。コロナショックの影響は未だ見られずで数か月後が楽しみではありますが、足元で購入したい人にとっては難しいタイミングとなりましたね。フルリノベのヴィンテージマンションや築年数浅めのものも見ましたが、利回りが固定化されていてそろそろ需要とのミスマッチが出てきそうな感じです。取り敢えず、フルリノベ物件と築15年のものに買付を入れてきました。お買い得は今一つですが、双方で融資が出れば一つは実需、一つは賃貸で運用していきます。但し、周知のとおり首都圏のファイナンスは厳しさを増しており、メガ二行とL&F、地元地銀、政府系と考え得る網を張ってみました。これでも一つも掛からない可能性はありますからね。コロナの関係でコロナ絡みではない案件は後回しにされる傾向があり、やはりここはコロナ案件に仕上げて稟議に出すのが得策でしょう。問題はどう案件化するか？頭の使いどころだと思います。
2020.03.22
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物件探しが難航
当地でコロナを巻き散らした卓球好きおじさん母親の介護のために帰省しているのに何故か各地で猛練習、大会にまで出ている始末目的が目的ならもう少し慎重に行動できなかったのか。結果論ではあるが、如何にもこの時期脇が甘い。ライブに行きまくっているおばさんも然り。無駄にアクティブな人は実際にいて咎める余地はないものの、思慮の足りなさは痛すぎる。北朝鮮なら即刻、銃殺刑ものですよ。さて、賃貸と購入んお両面で攻めている物件探索本当に難航しています。暫く、賃貸をメインに探していましたが、「su〇〇o」は物件情報こそ豊富ですが、確度が低いつまり新着とかで当たっても、足が早くとにかく残っていない。既存物件も殆ど残っていない。とにかく無い・・もちろん3点ユニットOKなどキーになる要件を緩和すれば選び放題ではあるものの、全体的な良物件の不足からかどうにもならないような物件ですら信じられない価格になっている。各社の賃貸のお兄さん曰くこれほど玉の少ない年も珍しいという。引越の人手不足で大惨事に陥った人の話は記憶に新しいが新しい働き方の浸透などで、そもそも転勤が減少。良い物件の新陳代謝は極めて不良と言わざるをえない。2月の東京滞在中、一週間程度かけたものの成果が出ず止む無くプランBへ移行しかしながら、売買物件も簡単ではなく、やはり難航予算を上げればというものの、それに見合った物件がヒットしない。10物件ほど内覧したものの、こちらも成果は出ず仕舞。良いのがあってもオーナーチェンジで入居できない物件だったり・・そうした事もあり、現在は築年数は古いフルリノベ物件に注力中。但し、こうなると厳しくなるのは融資狙うは都心五区山手線の西側は人気ではあるものの直下型来襲なら火災旋風で焼け野原になる・・東側は隅田川沿いなど好きなエリアが含まれるものの水害時は9割以上が水に浸かる地域、マルチ・ハザードマップ最強の市ヶ谷を主力に魅力的な物件に巡り合いたいところですね。
2020.03.07
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物件探し
エピデミックからパンデミックに移行しつつある東京で物件探しstaycoolです。怒涛のスケジュールが昨晩で終了。午前中はゆったりとラウンジとジムで過ごし、疲れを癒しておりました。面談が立て込むと誰と何をどこまで話したか？後で詳しく思い出せない事があるものですから終始、ノートでメモを取りながら・・頭の劣化はゆっくり進みますから、大事な事が漏れぬようにと、これもリスク管理の一環ですね。さて、午後からは物件探しタイムへ。以前から目をつけていた物件は、内見どころか瞬殺になったものもあったとの事。そんな瞬殺レベルかなといぶかしげに居ると足元の市場の様子を滔々と話して説き始めるのです。幡ヶ谷、笹塚、市ヶ谷、神楽坂でそれぞれ玉砕これはもう思った価格で押さえるのは難しそう。一方で賃貸物件も探す必要に迫られました。次男の受験はあと２校それぞれ受験、結果待ちでしたが、早々に第一志望の大学の学部に合格してしまいました。不謹慎な事に確率論的に第二・第三志望に落ち着くと予想していたためネットでの探索は当然、結果として無関係となったエリアかなり絞り込んでいたのですが、徒労に終わりました。改めて繋がった不動産屋を通して幾つかピックアップしかしながら、目ぼしい物件は消失この時期では遅すぎるのです。ただ、早い人は11月頃から動いているらしいのですが、よくご子弟が進学する学校を特定して絞り込めるものだなと・・不動産屋によれば、専門学校や署名捺印で入れる大学もあるので、半ば確定させた状態で探せるのだと・・それはそれで出足良く、動けるので親もさぞや楽かと思います。８つも併願で受けて、いったいどこに落ち着くのか分からない親は本当に大変なのです。下手にエリア毎に申込して押さえてしまえば、重複して物件申込している人であると保証会社サイドでばれますから、考えて動く必要があるのですよね。あと２日は精一杯、物件探索尽くしな日々になりそうですね。
2020.02.18
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損保の契約を再度見直す
カルロスは文字通り行ってしまいました。解釈によっては「死んでしまった」とも言えます。日産のCEOとしてのプライドや面子は間違いなく死にましたね。爬虫類顔の本性見たり・・でした。一方、イラクでイランの英雄が暗殺トランプは求心力向上とはいえ、よく実行しましたね。イランとは犬猿の仲とはいえ、お互い秩序を維持していましたからね。今年は「寝ず身」の活況の年ですが、本当にそうなるのでしょうか？これで経済・地政学・災害とリスク3兄弟揃い踏み最近、嫌な夢を良く見るのですが、五輪前のカタストロフィーは自分の中では既に既定路線と化しているかもしれません。さて、そんな年にリスクにどう対応していくか？またこんな環境の中で如何にリスクを取っていくか？非常にハンドリングが難しい年だと考えています。金融や経済の世界は、時に醜い黒い白鳥が突如として現れる世界ですから、常に緊張感が必要ですが、日本が年々亜熱帯化する中では、風水害は間違いなくリスクが高まっているものと考えるのが常識かと思います。昨年の台風19号を見ても今後は年に一つ二つと襲来する事を織り込んでおく必要があります。そうなると気になるのは自宅や不動産物件に付帯する保険年末から契約内容を一本ずつチェックしていたのですが、契約時期によって内容にバラつきがあり、高度対応ができるようにオールリスクも含めて保険代理店に見積もりをお願いしています。突風で建物ごと無くなる、堤防決壊で一瞬にして跡形もなく流される・・そんな今までは考えられないような事が普通に起きるのです。用心するに越した事はありません。保険加入は、有事には既にできなくなっています。当然ですが、経験から学び、如何に早く対応策を打っておくか？災害から時間が経過すれば、「喉元過ぎれば・・」になってしまいます。ねずみは危機管理のプロ何かある際は、一番に姿を消すといわれています。繁栄の象徴である一方でリスクに対するチュウ意は怠らないようにしたいものです。
2020.01.06
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真の分散投資を追求する
当地に就航している台湾のファーイースタン航空経営難で明日から突然の運行停止となりました。怪しげな情報は以前から錯綜していましたがこんなにも早く現実になってしまうとは・・それでも中華航空やEVA等の子会社などの継承話があるようですが・・稼働率は減便前までは高水準でしたし、秋田・福島線共々上手く受け皿で拾われると良いと思っています。さて、先日面談した投資家さん金融資産から不動産、事業など幅広く手掛けている方ですが、実業投資に重点が置いているため、飲食業など極めてリスキーなポートフォリオが主力それでもハイリスク・ポートフォリオからの上がりで各種投資へ振り向けるやり方が嵌っているとも言えます。但し、昨今の社会情勢の流れもあって飲食店やサービス業の利益率も低下傾向。もう少し投資先の多様化を考えなければと相談に見えた次第でした。今このタイミングで投資できるビークルがそもそもあるのか？という投資タイミング的なアプローチがどうしても判断材料としては優勢になってしまいますが、長期的な視点で投資を捉える事が大事である事は言うまでもありません。彼のポートは、株式にしても不動産にしても他者のアイディアに乗っただけのもの、つまり営業に押されて購入したものに過ぎません。運よく投資タイミングが良かったが故、大惨事にはなっていませんが、継続的な学習とポート最適化活動の大切さを実感できるエピソードだと思います。分散投資を標榜する投資家は多いですが、狭義の分散の話をしている事が殆ど。つまり、株式だったら日本と米国、中国に東南アジアこれで分散完了みたいな話をしている人がいますが分散どころか典型的な一蓮托生ポートフォリオですよね。いまどき、このグローバルワンな時代に株式を地域分散でリスクを低減化するアイディアには限界があります。カントリーリスクであれば、一定の意義はありますが・・不動産にしても土地勘のある場所で如何に戸建だ、アパートだ、商業だと分散した気になっても分散とは程遠い。買ったら最期、動かす事のできない不動産は、災害リスクや産業動態などのリスクを想えば、地域分散は絶対であると言う人もいますからね。※当方は土地勘プライオリティ信奉派ですが・・事業は多様すぎてもはや事業ポートフォリオを整備するのは、個人・零細では無理ですね。狭義の分散はやらないよりもマシですが、ラーメン屋のメニューでラーメンの他にチャシュー麺を取り揃える程度の変化率でしかありません。ラーメン業界に大地殻変動があった時に日本食・イタリアンを取り揃える準備のほか、飲食店ではない相関係数が低いビジネスも必要であるという事です。そこは権利収入の源を分散購入したり、分散を効かせづらい投資対象を投信やREIT、匿名組合などを使って分散を試みるのはアリかもしれません。私は、海外不動産の現物を極力少なくして匿名組合や投資事業組合へのシフトを試みている最中です。これによって自らが100%ハンドリングする事はできなくなりましたが、効率性は格段に高まりました。課税関係や資産管理上も極めて楽ちんです。株式は国を問わず、売り上がり途中で順調に換金が進んでいますし、キャッシュポジションさえしっかり確保してあれば、各種市況の暴落に際しては、広角打法で市場を狙い撃ちにする事が可能であり、ポートフォリオの分散比率を最適化させるチャンスになるかもしれませんね。
2019.12.13
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今更ながらに被害状況を確認する
最近またおかしな事件が起きていますね。関越道の逆走事故赤城高原PAから4km逆走の上、衝突大破片足が不自由で親戚から免許返納を勧められていたのに対して本人は「人の世話にはなりたくない」と返していたとの事世話になるどころか、旅立つ前にこれ以上ない迷惑を掛け・・人間、終末に人間性が出ると言いますからね。更に、名湯草津の自爆テロのおばはん。町長室で冒涜されたとの事でしたが、狭い社会とはいえ、キモいおばさんをリスクを冒して抱く首長がどこの世界に居るのか？あんな原理主義者のトラブルを許すような議会はぬるま湯に浸かっていると言われてもおかしくないですね。さて、記録的な被害を出した11月の台風19号100名近くの死亡不明者を出しました。当地の保有物件にもある程度のダメージがあり、入居者の通報に基づいて物件まわりを始めていたもののなかなか手が回らず終いでした。ようやく工務店さんと代理店さんと回りました。約３日間日程を調整しながら一巡しましたが、見た事がない箇所に新たなダメージを確認できました。早速、見積書の徴求を依頼電話で内容を少し聴取しましたが、なかなかの金額に上りそうです。粛々と請求するだけなのですが、投資家の中には大風が吹くたびに特約で大きな金額を請求する輩がいるようです。さすがに捏造まではしていない事を祈りますが、代理店さんからは、良からぬ噂をチラホラ聞きますね。保険は相互扶助が基本で使わないに越した事はない・・というのが、私の感覚ではありますが、中には打出の小槌の金融商品と勘違いしている人も居るようで・・金融業界は信用情報を相互に融通してきますからあまりドラスティックな事をやり過ぎると業界から睨まれてしまいますよ。合法であれば全て良いのか？という「人としてどうか？」という問いかけになってきます。それが分からない地頭の弱い輩であれば仕方ないですが・・万が一の場合は、躊躇なく使ってOKですが、保険で怪しげな事に手を染めないのが宜しいかと思います。神様はどこかで見ていますから・・善因は善果を生み、悪因は悪果を生む因果応報のカルマの法則をしっかり理解しておくべきですね。
2019.12.07
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飽きずに続ける
雑誌系オンライン記事で見たあるランキング銀行の年収ランキングでした。一位は三井住友トラスト二位はSMBC三位は何と当地の第四北越HDここまで上位に突っ込んでくるとは驚きです。当地２位の北越と合併する形で資産規模と顧客基盤を押さえた同行第四は給与水準が以前から高く北越は少なくない年収差をつけられていました。それが統合してなお上位に顔を出すとはどれだけ水準が高いのかという事ですね。ただ、バブル期に採用した行員が50歳前後と年齢別分布を見ても平均年収は高く見えがちな時期かもしれません。世の中の人は収益が細りながらもやはり高給なのだと驚く人も少なくないでしょうね。ただ、高年収を謳歌できるのもあと何年でしょうか？さて、金融機関に打診していた融資の内諾が出てきました。フルローン満額回答でした。常に融資係と打ち合わせしながらGoalを達成していく流れですが、いつも入念に攻めているのでこの結果は当然世の中の資金を欲している人達の中には今は門戸が閉まっているから、難しい局面だという論調がありますが、プロパー主力の事業会社にとっては殆ど関係のない話かなと思います。商いの勘所は飽きない事やるべき事を愚直にやり続ける事ですが、これだけ流行り廃り、イノベーションが活発に行われる時代にあってもやり続ける事は尚も大事な事ですね。欧米の歴史に名を遺す発明家は、「失敗などこの世に存在しない、成功するまでやり続ければね」と宣っているが、これは真実ではないでしょうか。コンサルのようにクライアントの事業をバリューアップする仕事も福祉を通じて困窮者の生活の質を改善する仕事も不動産のように安く買って直して維持して高く売るような業もやるべき事をしっかりしたプロセスを経て抜かりなく実行していけば上手くいかない理由はなにのだと思う。成功していないとすれば、やり方を間違っている、熱量や根気が足りない、そもそも愚直に納得のいくまで続けられていない・・等商いを行う上で根幹ともいえる前提条件ばかりですが、そこを間違っていなければ、あとは成功するまでやり続けるだけです。飽くなき戦いはそこから始まります。
2019.11.19
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外から見た方がしっかり見えている事もある
台風並みの大嵐に見舞われている今晩の新潟家全体が洗車機の中に入っているようです。本日は、拘留中の容疑者の関係で県警で緊急の取り締まり此方の予定を聞くのですが、聞くふりだけで結果として情に訴え、結局言い包めてくるのは流石その後、コンサル案件で郊外へ突然面識のない経営者が現場に出現自動車修理工場を結構な規模で経営している。別件ながら、財務診断と経営状況の相談付き合いの長い経営者の繋がりという事で次回の決算から面倒を見る事になりました。但し、隔月面談のお約束、報酬は毎月それも既存のクライアントの2倍これで諦めるかなと思ったらまさかの快諾オファーそれも自らの各種団体の経営者を紹介するとの事申し訳ありませんが、QOLを追求する当方としては有難いのですが、謹んでお断りしました。時間を取られるビジネスは消極姿勢ですね。現状維持で精一杯でしょうか。そんな中、これまで選択肢としてあり続けながら魅力を感じなかった太陽光関連午後から長電話していた大学院時代の盟友は、付き合いが30年越え投資や事業つながりでは10年の付き合いになります。この盟友投資家と面談する中である可能性に確信を持ちました。FITに疑念があり、まともに信用していなかった太陽光ですが、ここのところ単価下落と共に機材の性能アップ・機材単価下落で総体としてリスクが低減しているように思えます。利回りも手間いらずの投資としては、そこそこであり、今年から来年初めにかけて1基来年中に１基と実績を見ながらにはありますが、5基程度まで持っていてもいいかもしれません。因みにこの投資家は外国人でホテルやら太陽光やら日本での投資実績は20億を超えます。外にいるからこそ日本の事情を冷徹に分析していて国内では気づかないような事を指摘したりします。但し、典型的な仕事人間で投資バカ私は人生の指針を与えてくれると慕ってくれます。良い案件もくれますが、此方もそこそこ海外を含め面白い案件の情報提供をしています。Give-Takeの距離感絶妙な最高の関係だと思っています。
2019.11.11
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人と家の再生を通して明るい未来を展望する
この連休で頻発した各種トラブルを諌めて廻っていたstaycoolです。トラブルはありとあらゆる形で襲い掛かるものです。ハードトラブル・住民同士の騒音トラブルご近所さんとのトラブル・当局の拘束・介助サービス業者さんとのトラブルどれだけ迷惑を掛ければ気が済むのか分かりませんんが、やる事のない人間が家に居ると音に鋭敏になる関係で気にする必要もない事まで気になる。これは言っても分からないようです。定期的に外界へ連れ出すほかありませんね。さて、2020年~2022年に2000年代半ばに実行した証貸の返済がドミノ倒しのように次々に完済を迎えます。債務という重しがなくなり、物件の身も軽くなりますが経営全般にも良い影響があります。まずは、財務諸表が格段に内容が良くなっていく事。もう一つは、投資余力が拡大する事です。それから、時間と労力にも余力が出て来るかもしれません。これを見据えて足元では情報収集に注力して新規で開発するボロAPを探し求めていました。ソフトのケアやコンサル・投資事業が忙しく何年かサボっていましたが、久しぶりにネットワークを開拓結果、今回開拓したルート由来の案件ではなかったのですが、副産物として5件の面白い案件を掘削。３件については、同時に買付を実行。しかしながら、応諾は１件のみ。他の2件は却下と親戚に相談した結果やーめたという定番パターン買付ではない案件については、以前から話があった廃墟投資家さんが云う「マイナスゲット」案件様々な後始末について此方が担当事を条件にお土産を付けて物件を移譲してもらう事ですね。このような案件はたまにあるのですよ。不動産をいじっている投資家の中では決して珍しいDealではないのです。これについては、物件をまずは再生します。人に住んでもらいながら修繕を施して３年程度働いてもらった後で人としてリバイブした方にただ同然で譲るという定番Exitコースに流していきます。もちろん、物件同様、並行して人も再生していきます。就労意欲がある者には、仕事を与え、人への感謝を覚えてもらい今度は社会に還元する側に廻ってもらうのです。こんな作業を拡大再生産していきたいところです。※社会貢献に廻った人はスタッフとして手伝ってもらいます移譲する家はリバイバルのご褒美兼餞別でしょうか？人が社会に迷惑を掛ければ、多大な社会コストが掛かりますが、啓発し、全うなニュートラルな体に戻し、逆にやがては社会貢献する側に立てば、マイナスからプラスへ転換するわけです。これは計り知れないインパクトがあるわけです。人としてのV字回復ですね。この部分を積極的にいじると何が起きるか今後も見ていきたいものです。
2019.11.04
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台風襲来下の買付
非常用電源、生活水、食料、飲料水、ガソリンと災害に完璧に備えたつもりのstaycoolです。関東で生活していた際にお世話になった関東四県での且つての生活ポイントがLeval4に晒されているのを見ていると本当に胸が痛みますね。首尾よく台風をやり過ごし、最小限の被害と人命が失われないよう願うだけです。さて、午前中に物件の点検を完了した後に、先週から見ておくように促されていた物件当地初お目見えの東京資本の上場会社が用地を抑え、話題が先行していたハイグレードマンションこちらに程近い立地に極秘物件が出ていたため、嵐がやってくる前にチェックしておきました。表にあまり出ていないため、競合者は隣地の所有者のみ。Open案件なら時間との闘いですが、今回は競争状態に限定して言えば「平和な青い海」ですね。隣地オーナーは、境界でトラブル歴があるというので同等の価格をオファーした場合は、此方に分があるかもしれません。属性情報を聞く限り、隣地所有者は実需マンでしょうから、坪単価と実勢価格の積から解体費を減算して価格を出してくると予想此方は積算で収益還元でも両面でもOKな金額をご用意してメッセンジャーに託しました。さて、荒天下の買付が奏功するか？それとも文字通り荒れ模様の展開となるか？ご縁があれば、此方に寄って来てくれるものと信じています。
2019.10.12
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古宇利島への道は和製7マイルブリッジ
またまた明るみに出た体育会系おバカ協会の御家騒動問題ありと推測されるトップや幹部「見た目はしょうがない！」と宣っていましたがあの暴力団ライクな見た目は歩くコンプライアンス違反暴対法を適用してもらいたいくらいです。人間、見た目は本当に大事ですからね！一方、常識を遥かに超えた浮世離れした超絶金品授受高浜町町長の発言は当然でしょう。関電は死人に口なしの大物助役に感電させられましたね。ああ、恐ろしや原発シンジゲートさて、昨日から沖縄に来ていたstaycoolです。昨日は、地銀２行を訪問して商品概要のアップデイト本日は、ターゲットにしている古宇利島のホテルコンド建設予定地へ天気もよく視察日和でしたね。ソーキソバの原型？といわれている我那覇ソバも食べる事ができました。本島から屋我地島を経由して前景が広がるとそこはエメラルドグリーンの世界此方は観光名所ですが、訪れていつも思い出すのはフロリダ州のキーウエストにあるセブンマイルブリッジ古宇利大橋は2km弱なのでセブンマイルの足元にも及ばぬワンマイル強それでも美しさは此方に軍配長ければ良いというものでもないですよ。ヘミングウェイも納得してくれると思います。古宇利島の小高い場所に立つホテルコンドここからの眺めはまさに絶景オーシャンビューは、プライスレスですが取得の壁は融資金額のボリュームレスつまりパッケージローンなので柔軟性に欠けるプロパーのように捏ねくり回す事ができない。なかなかハードルが高いですね。これに比べれば、収益性に劣る物件属性はあまり気にならないですね。コンドでもホテルでもないホテルコンドですからね。個人的には沖縄の更なるインバウンド伸長に一票です。
2019.10.08
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基準地価と共に去りぬ
裁判出廷やコンサル案件と立て続けに重い案件を片付け、穏やかな気持ちで連休に突入できるstaycoolです。そして連休前に片づけておきたい最後の案件が古屋付きの売買案件そしてこのタイミングで本日は新聞紙上で基準地価の発表がありました。当地の不動産価格は全国的に二極化と言われる中でようやく底打ちの兆しが見えて来ています。実態は少し違うかなという認識ギャップはありますが悪い事ではありません。しかし、買い付けに入るには地価が上昇基調であるというアナウンスメントは負の効果でしかありません。今回の案件は、古アパ付きですが築年数もなかなかのものである故、坪17万程度の物件を7万程度でという案件方向性は事前に決まっていましたが、今回の発表で当該地が基準地に近い事もあって売買価格について見直しをするという連絡がありました。これは、このタイミングでデータが出て来る事が分かっていながら、案件の進行を早められなかったのは此方のエラーでした。ときに案件の進行は思わぬ方向に進みますが、今回は価格が大幅修正された事で旨味は消滅もったいない事をしましたね。因みに先方は今回の発表に併せてスケジューリングした意図は特になく、偶然新聞を見ての事だったという事。典型的なご縁のない案件だったという事です。一方、既に契約書を交わしている案件について面白い提案が成されています。今回、霧消した案件を遥かに上回るお買い得な案件この権利を一定金額を積む事でいわば案件を横流しするというもの。これはインスタントに出口を迎えられそうです。まともに触れば、再生に1年程度は掛かりそうですから高速で処分するのは悪くないかもしれません。
2019.09.20
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ホテルコンド次なる案件は？
前澤さん家のヤフー傘下入りにはちょっと驚いたstaycoolです。次なる一手がない事は動向モニターや株主なら分かるところですが、他のアパレルやアパレルを傘下にしている商社との連携を予想していましたので、ITという解はなるほどという感じでしたね。色々と物議を醸しましたが、優秀な経営者である事には変わりありません。良い機会ですので株式もここで売却しました。さて、先日の台風で月曜日に日帰りを予定していたビジネスミーティングを仕切り直しで明日成田で実施その後は、夕食を共にした後に羽田から那覇へ飛びます。今回はあるホテルコンドの第一期販売に併せ、現地を視察する目的2泊と短い滞在のため、目的はここ一点集中。これまでは、恩納村などをターゲットにしていましたが、現地のホテル事情に詳しい方や開発業者と話せば話すほど従来考えていた沖縄のポテンシャルを遥かに上回るスケールで事が進行している事に気づきます。これがバブルなのかは分かりませんが、住宅地・商業地共に数倍になっている箇所もあります。こんなにホテルが建って大丈夫かなという感覚のまま、計画が粛々と実行されていく。それも高価格帯のリゾートホテルやホテルコンドでも稼働率と単価の上昇が見られます。当方は、沖縄の場合はヒルトン一択ダブルツリーも３箇所ありますし、ヒルトンもある。価格帯も比較的手頃でダイアモンドステイタスの恩恵をフルに享受できる。マリオット系もありますが、残念ながら値ごろ感がない。IHG系のインターコンチも性に合わない・・宿泊を特定のグループに集約するとステイタスの枠を超えたサービスがあります。例えば、朝食会場で席の予約がさりげなくされていたり、今後の開発状況をそれとなく教えてくれたり・・この情報流入が一番美味しいところあくまでフォーマルに畏まって聞くのではなく雑談レベルで話を引き出すのがコツですね。そんな雑談で聞く話の中で現地の観光業を取り巻く状況について聞く事ができます。現在の状況は、バブルではなく実需がガっちりと付いてきている可能性がありますね。ホテルコンドを一つは押さえておきたいと考えるのはこういった雰囲気があるわけです。決して、収益性に劣る資産にわざわざ組み替えてディフェンシブな方向へ走り出すわけではありません。そもそも、現状そんな呑気なステージに到達しているわけでもありませんからね。今回は名護方面まで車を走らせ現地確認して来ることにします。
2019.09.12
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一年がかりの案件が結実するか
親族の長期入院に伴い、あらゆるタイムスケジュールの見直しに追われているstaycoolです。今までこのような事がなかったので好き勝手に生きていましたが、高齢の両親がいるという事はいつかはこのようなステージが来るという事ですね。さて、最初にお話を頂いて現地調査をしてからはや1年になろうかという9月のはじめとっくに案件霧消と思いきや電話で未だ健在である事を知らされると業者とTwoプラトンでクロージングに行こうという。これは10年ほど前に一度実践経験がある方法論売却する事は早々に決まりながらも、金額で妥結できず、3か月ほど棚晒しに・・その後、仲介さんとTwoプラトン攻撃で事実を積み上げて落とした経緯がありました。今回は、先ずは売りましょうから始まるため、やや難易度が高くなります。売買金額には執着していない点が救いか・・タダで下さいとか、100万円頂いて引き取りますよという案件ではありませんので、話を聞いている中では行けそうな雰囲気ですね。こんなタイムラグがあって突如頭をもたげる「サブマリン案件」が長い年月を超えて幾つか存在するのですよね。但し、プロジェクト・マネジメントじゃあるまいしいちいち工程管理はしていませんし、市況悪化に伴う案件激減で自ら情報収集で歩き回る事もありませんでしたしね。しかし、いつかは組みかえや新規取得をやらざるを得ませんし、カタストロフィーの到来前にある程度、情報基盤は再度整備しておきたいところですね。
2019.09.02
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新興国投資 最後の聖戦
親族が重傷でバタバタと対応していたstaycoolです。こればかりは誰に頼みようもありませんのでアポ全キャンセルにしました。東京から不動産業者が来る事になっていたのですが申し訳なかったですね。さて、6月に入って来ていた案件忙しさに感けて分析していなかったのですが、なかなかの好案件でした。新興国については、他の企業経営者や投資家さんと回ったり、一人で開拓しに行ったりとそれなりにエネルギーをかけているのですが、ここ４年ほどはさっぱり。それもそのはずで「最後のフロンティア」という触れ込みで行っても既にフロンティア・ステージは終了していて先行者のExitになったりする案件ばかり。例えば、ミャンマー・・手出し無用ラオス・・これからかもしれないですが、マーケットが小さすぎてダイナミズムに欠ける。海外好きで嫌いな人はあまり聞いた事がないヴィエトナム伸びしろはありますが、私は権利関係がネックで手を出しませんでした。確かに不動産価格は、まだまだ上があるでしょう・・タイ・マレーシアは論外フィリピンは銃社会でアジアで唯一、渡航時の緊張感がある国であり投資から撤退上手く行ったのは比較的初期に手をつけたカンボジアこれは土地もコンドも上手くいきました。そうなると残った場所は限られますね。しかし、日本人は海外投資というと数値やロジックではなくなぜかエモーションで投資しますね。何故だか未だに良く理解できないところですが・・ESGの外側に位置している企業への投資や飛びそうな国の逆張り投資も同様ですが、如何に事実を知り、エモーションを入れさせないかは重要です。その点、この国に投資するなど普通の日本人の感覚ではあり得ないのかもしれません。そこが今回の投資の肝おそらく新興国への投資はこれで最後だと思います。ネット民が騒いでいる北朝鮮への投資は、今のところ都市伝説レベル・・・ジムロジャースは好きですが、現実的ではありません。某ネット事業者も言及していましたね・・そのあたりのハード・フロンティアは、国家間の枠組みがしっかりできた時点で入っても十分間に合うのだと思います。
2019.08.31
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戸建のAlmost無償譲渡スキーム
それにしても暑いですね。帰省中の長男と就活戦略を練っていたstaycoolです。やっと入学したと思ったらあっという間に就活どうやら先輩にも同級生にも活動開始が早過ぎると言われているようです・・乗り遅れるよりは良いかと思います。今の大学生はやるべき事が多くて大変です。世間で言われている売り手市場はまやかし・・マクロの数字を見ても何も見えて来ませんね。さて、数年前に３案件同時に始めた戸建ほぼ無償譲渡スキームボロ家を格安・・というより殆ど無償に近い価格で譲り受け、真面目に働いており、その過酷な環境ゆえ、健気に頑張っている人達に対しては３年～５年程度の入居期間を経てほぼ無償で戸建を譲渡するもの。２案件については、当初の約束通り引き渡しを終え、残りの約束を履行できなかった一人については本日ファミレスで面談して来ました。途中、労災適用の怪我をしたり、闇金に手を出して給与を差し押さえられたり、一言、相談をしてくれればという回想場面が幾つもありましたが、今となっては後の祭り・・勤務先の経営者のサポートもあって足元ではパーソナル財務もリカバリー滞納返済の目途もつきそうで、来年３月までには戸建を譲渡できそうな運びになりました。これで無償譲渡スキームのトライアルは終了の見込みです。継続的にゼロ取得額に近い物件を頑張っている人達に譲渡していくという考え方自体は良かったのですが、問題なのは、このようなボロ物件をほぼゼロ取得額で調達する事が難しくなった事。調達に問題が出て継続性がない以上は、実証実験の域を越えられずですが、一定の意義はあったのだと思います。私自身、業者でも専業でもないので仕方ありませんが・・手元にある戸建物件については、これから10年程度かけて、順次譲渡は続けていきたいと思います。一部では戸建ボロ物件の調達・運用は波が来ていますが小粒の物件を分散して保有する事になりやや管理が煩雑という事もあり、入替又は処分が必要だと考えている部分もあり、スケールの適正化と併せて実行していきます。
2019.08.13
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区分所有巡り
昨日から東京遠征していたstaycoolです。灼熱列島どこへ行っても逃げ場はありません。10分も歩くと頭痛がしてきて命の危険を感じますね。最近、蓄積していた区分所有ウォッチリストに従い、幾つか物件をチェック土地勘があろうと不動産は個体差が大きい。実際に見なければ分からない事があります。目的は不確実な点を潰す事です。３物件程に絞りこみましたが、入口は実需想定のため、今後の推移を見極めないと購入に踏み切れない。従って、状況が流動的である限りは本気の交渉が出来ないのです。営業さんに聞けば、ミドルや退職者を中心に区分が動き始めているという。1000万以下の人気エリアの築古の3点ユニットでさえうれているといいます。私の主戦場とは異なりますが、果たして今のような高止まりが続くのか？とても言い値では買えないですね。視察のあとはお待ちかねのヨガへ。暑い中、しっかり汗をかいてきました。中目黒の例のスタバをチェックしてホテルへ戻りました。今回はSPG AMEX特典で恵比寿のWestinへ時期的なものかごった返していました。ラウンジのカクテルタイムは満員御礼ウエイティングで入場できたのは7時前チタンステイタスのパワーか最も夜景が綺麗に見える席に案内してもらい、その時間にやっていた神宮外苑花火大会を観賞していました。地元で行われる花火大会とは構成が違うのですね。小腹を満たした後は、大腹を満たしに恵比寿の駅前中心へ。クリレスで行ってみたかったお店を2店舗ほど梯子。新感覚のサラダとサンドイッチを頂いてきました。あとは帰郷前に米倉涼子のブロードウェーミュージカル「シカゴ」を見る予定です。
2019.08.10
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都心五区物件の価格推移に嘆息が漏れる
留守にしている間に問題案件が着々と積み上がっているstaycoolです。中長期継続取り組み案件のほか見沼区から京に上った青葉君の影響かサポート対象者やその他のモニタリングが行われる事になりそうです。要は問題人物の総点検ですね。かなり大変なワークロードになりそうです。さて、本日は平和なヤンゴンからマレーシア航空でクアラルンプルに戻ってきました。エコでアウェーなワンワールド系という事もありスタアラ神通力も通じず、集団出稼ぎ(らしい?)少年達の真っ只中に放り込まれてしまいました。何をするにも何故か私が教育係みたいな感じで・・CAさんも手が回らず殆どスルーでしたね。ミャンマー人は素朴で人と人との距離感が独特安心感があるのは、そこに日本人との共通点が見えるからかも。日本に大挙して研修生が来ていますが、素朴・純朴ゆえ、悪い業者に使い倒されないといいなと思います。研修生の死亡数は尋常ではないですからね。さて、機上の人となった後にミャンマー人の相手をしながら物件価格のデータベースを整理していました。2004年前後から集めたデータベースでよくここまで間口を広げて網を張っていたなと我ながら驚きます。単純なデータではなく、それを元に随分様々な物件を見に各所へ行ったものです。村上の企業保養施設や妙高のホテルやペンション山形のラブホ、葛飾・足立のビルなど懐かしさがこみ上げていました。東京都心の区分についてもデータがあるのですが、現在の価格を見ると隔世の感があります。重点的に注視している初台、幡ヶ谷、笹塚、高円寺、阿佐ヶ谷、中野坂上三茶、池尻、市ヶ谷、飯田橋、神楽坂エリア・・2000年代初めから中ごろまでに仕込めていたらという水準上昇は続きながらも現在の微妙なタイミングはどうなんだという感じも・・データベースの推移を見ているととても手が出ませんよ。しかし、こればっかりは神のみぞ知る世界。事業や投資の世界は勝てば官軍ですからね。よく投資家が「利は元にあり」と言って成功体験を語るのですが、余程の相場観に優れた人は別にして言ってみれば、たまたま偶発的にそのタイミングで始めたから・・たったそれだけ。買った事だけでも十分称賛されるべきではありますが・・これが真実でしょう。世に出ようとしている人たちは多寡はともかく、少なくとも失敗して飛んだような人はいません。逆にタイミングがずれた人たちはどうなったかと言えば屍累々そして、失敗して消えていった人など誰の関心も引きませんからね。ですから、2005年前後に始めた人が未だに生き残っているのは必然ですし、買う事さえできていれば、結果としてほぼ成功したと同義だったのです。ですので、そのあたりのクラスター投資家についてはあまり評価していません。本物かなと思うのは数名ですね。歴史も真実も知らないニューカマーは先生だの言ってチヤホヤ又は神格化するでしょうが、実際は大したものではない事は、知る由もないでしょう。将来不安で入ってくる人、2000万問題で感化された人安易に入ってきて、成功者然とした人の真似をして飛ぶような事がないように・・と切に願うのみです。そんな歴史の裏には資産価格や社会情勢の変化ありです。データベースの推移は如実に示唆してくれます。数字は嘘をつきませんね。
2019.07.20
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東京都心の区分を物色する
夕方にタイのチェンマイに降り立ったstaycoolです。久しぶりですが、アジアの再訪地は殆どが大学時代以来だったりしますが、此方は20代後半の留学時代に一度来ています。20年ほど経ちますが、変わりましたね。立派なホテルも沢山できていますし。クアラルンプルからAir Asiaで来ましたが、久しぶりと言えば、空港のターミナル２(KLIA2)LCC専用ターミナルです。KLIAエクスプレスを降りて出発フロアへ。あの場所に辿り着きました。半島北部の良心がここでVXガスを食らい死にました。あの時、前日に同じ場所でセルフチェックインし、事件の翌々日にも再訪しました。当時惨劇の余韻は続いていましたが。今は何事もなかったように人々が行き交います。なぜそんな事を思い出したか。今回、マレーシアに入国する際に、外国人窓口で待っていた外国人が入管ボックスを突破しようとして制止され、入管スタッフに殴る蹴るの暴行を受けたのです。これは衝撃的でしたね。入管前で撮影するわけにもいきません。無慈悲な人の扱いがVXガスの惨劇を思い出させたのですね。同行者がドン引きしていましたね。新興国は何でも有りね・・とさて、経済ショックもなく東京都心の不動産価格上昇が止まりません。従来の五輪の法則にならい、今回も五輪開催前に経済がおかしくなってしまうのか？今の状態であれば、何が引き金を引いても歴史的なカタストロフィーは免れないでしょうが、米国が絶妙なタイミングで中間選挙を迎える関係であの通り、米国株価は空元気を継続しています。このまま好調に推移していくとも思えないのですが・・クラッシュが到来すれば、株や為替かもちろん都心部の不動産もダメージを受けます。どこで拾うかは大変難しいですが、今から定点観測をしていれば、スムースに行動に移せると考えています。因みに、ターゲットは小振りな戸建・土地、区分マンションです。私は、地元又は地方では絶対に区分に手を出しませんでした。一つはボリュームが小さく管理の観点からスケールメリットや経済的合理性に乏しい事、将来の資産価格の下落に耐えられないのではとの観測それが、なぜ都心部であれば検討に値するのか。契機は子供が大学生で東京に出た事が大きいです。進学前年から物件の探索はしていました。しかしながら、十分に高かった事そもそもどの大学に進むかは神のみぞ知る状態で十分な絞り込みが出来なかった事があります。そうです。賃貸でもいいのですが、このタイミングで購入して10年保有すれば、資産価格が下落しても十分にオフセット以上の結果が期待できるだろうという甘い皮算用があったからです。幸か不幸か、結局第二・第三希望だった大学には進まず此方が検討していた都心5区の区分マンション購入計画は水泡に帰しました。結果オーライだったのですが。しかし、7%程度でそれなりのものもあったので今となっては、経験を買っても良かったのかもと思っています。そして、今回同じようなロジックで区分マンションを検討をしています。今回は、定点観測と薄いながらも探索用の人脈もでき準備は万端といったところです。しかし、そこは相手が市場当時よりも更に価格が上がるという結果になっています。しかしながら、日本のような構造的問題を抱える社会の不動産価格はある程度シクリカルな動きがあるはずです。そこを上手く突きたいところなのですが・・対象物件としては、築年数の浅い「人が住みたがる物件」も良いのですが、戸数が少なく築年数もそこそこでオーナーがそろそろ出口を意識し始めるのではと推測されるマンションこんなマンションがあれば、コツコツと区分所有権を集めたい。実際、資産価値や希少性に着目した高価な区分を保有するのも良いのですが、人とは異なる可能性のあるチャレンジングでリスクを低減させながら実践してみたい。因みにメインバンクからも余程の物件でなければ概ねOKとの返事をもらっています。中規模以上だったらシンジケートにしますか?とも言われていますが、ここから大勝負する十分な気力を自分の中に確認できていないですね。足元を見据えながら、身の丈に合った方法を採用したいですね。リスク低減は市場が相手である限り、効果に限界はあるのですが、シンプルながらも時間分散は有効だと思います。しばしば指摘される事に、下落局面が続けば、ドルコストAverageでは結果として負けるというのがあります。これは真実なのですが、問題は十年単位の時間の経過がなければ結果は分からないという事です。もちろん資本主義においては、経済は拡大していく等と大上段に構えるつもりはありませんが、時間の分散は、ビークルの分散よりも大事だと考えています。どんなに酷い状況でも時間分散させながら、株式等では小さな成功を収められましたので。さて、一部面白い物件はあるのですが、現在の市況ではとても購入に至る事はありません。但し、上記のような条件で出てきた場合は、真剣に検討していく事になります。※全戸で8戸の物件の管理資料を取り寄せて分析しています。投資の観点がメインながらも子供達が住まう実需も伴った案件化活動どっちつかずは判断を誤らせる可能性もあり本来は宜しくないのですが、視察や探索活動は単純に楽しいですね。
2019.07.14
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X-dayに備えて情報の網を張り直す
BTCが135万を抜いてきました。一度、落としての再度の上昇気流スタートここからパラボリックに上昇曲線を描けば、前回の高値を抜くのは時間の問題やや、ペースが早い点も前回上昇時との共通点こんな動きを何度も繰り返しているのですよね。人気が破滅的に離散したところをコツコツ買い増し、数量を増やしたところで結実しようとしています。ただ、前回高値を抜いても売らないと思います。時間軸も売却目処も笑われるような高いポイントに置いていますので、数年後どうなるか万が一、ゼロになっていてもそれはそれでOKです。さて、商工中金で小規模共済の手続きを終えた後は、積み残し業務を市役所で協業。幾つかの重い案件に終止符を打ちました。これで身軽になったため、コミットメントラインの相談で銀行へ。その後、長期間ご無沙汰にしていた業者との懇談それなりの情報を得る事ができましたが、考えてみれば、月に一度は小まめに開催していたものの忙しさにかまけて、棚ざらしにしていました。したがって、入って来る情報量も自然と減少します。案件があっても具体的に検討する時間もありませんでした。ここからは、心機一転再スタートです。売りに比重がかかっていましたが、ボリュームを維持すべく来春までに5%ほど増加証貸2本が償還する2年後の春までに10%程度増加を目指します。新たなプロジェクトが今年から来年にかけて始動しますし、あまりにも長い間、適温に身を任せて精神的に楽をしていた反省からの揺り戻し・反動ですね。その他、事業会社のMAや最近の就活まで幅広く情報交換をしました。ライフシフトをやや意識しているのか、30・40代の間に策定していたタスクのリストを久しぶりに短中長期で作ってみようかと思います。それに際し、ヒントになるであろう子供に預けていた漫画版「君たちはどう生きるか」を再読してみようかな。
2019.07.09
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終の棲家用地の獲得を目指す
東京五輪の一次抽選は華麗に全敗したstaycoolです。セカンドチャンスの概要が出始めていますが、66万席というのは多寡が今一つ分かりません。ただ、対象競技がある程度ボリュームの大きいものをリリースしていくという話もありますのでやはりサッカーに引き続き注目する事になりますね。さて、所有するアパの奥に佇むボロ家此方の所有者が売却しても良いと伝えてきています。此方の一角は、時間を分散して徐々に買い進めたところ町の雰囲気が悪くないので、最初に買い求めた後もその印象は変わらず、むしろ良化しています。そのうち、広大な公設市場が郊外へ移転市内中心部では最後の大規模開発用地と言われました。そして、長らくヒアリングし、JR新駅ができると踏んで用地をもう１区画購入。最近は、土地が分譲されて即完売になったり子育てを支援する施設やスーパー、マンションなど日に日に進化してきている印象です。買い進めている一角は開発エリアにべったりと隣接し、やがて町の一角として吸収されようとしています。なぜこの一角を買い進めているか？投資というよりは、実需が念頭にあります。現在の住居は交通の便と学校区、そこそこのブランドで資産価値が比較的下がりづらいと見て購入し家を建てました。子供たちがどう生きていくかは不明ですが、もし当地に戻るような事があれば、学校区の事もあり譲ろうと考えています。そうなると、瞬時に移転先を決定する事はできません。5年、10年単位で終の棲家の候補地を選定して２か所程度は押さえておきたいところ。そこで、そろりと動いているわけです。マイホームは本当に高コストで割に合わないものであり、ロバキヨ曰く財布からキャッシュを奪うものではありますが、それは各人の価値観もありますし、資産規模やどの程度、居住者にプラスの貢献や影響力があるかも考慮に入れる必要があります。私は家や建築そのものが好きなので居住空間を快適にする事でどれくらい人生が素晴らしいものになるかを現在の家で経験しました。つまり総合的なコスパは非常に良いものだと感じています。対象の土地は30坪程度既に押さえている土地と併せると100坪の正方形に近いものが出来上がります。この程度ないと、様々なプランや構想に耐えるものが計画できません。したがって、プランや予算で無理する必要はありませんが、自然体で行ける範囲内で、今度は３度目となる家を何事も犠牲にする事無く、悔いの残らぬよう造りたいものです。
2019.07.05
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区分は実需志向で
様々な要因が重なってここのところ苦しんでいる腰痛と日々一進一退の攻防を繰り広げるstaycoolです。古巣に居た時の椎間板ヘルニアに迫る痛みがありますが、医師からはロングフライトも良くないという指摘が・・今年の後半戦は、海外もぐっと減らしましたので何とか整形外科とYogaで乗り越えようと思います。さて、国内ホテルコンドや海外物件は別にして国内の区分においては、買おうかなと真剣に思わせてくれる物件もない事もあり、投資の効率性の悪さもあり、案件を見るだけの静観スタンスでした。実際、投資外目的を理由に当地で区分を購入する理由がない。例えば、車社会なので駅前や中心市街地の区分は自分にとっては極めて不便車の出し入れや乗り降りで面倒過ぎるなど。兄弟のセカンドハウスや友人宅など立地の極めて良いエリアでも良さを感じれませんでした。しかし、ここ数年は家族のライフサイクルもあり、子供が東京で生活を始め、おそらく首都圏で就職するだろう事を考えると、生活費の高い東京で薄給でやれるかという要らぬ心配が心中に去来する事。おまけに来年は下の子供も東京で生活を始める予定で本人が実需で住むための物件、又は親が首都圏で拠点とする物件があっても良いかなと思い始めて来ているのです。これまで投資家の嗜み程度に、モニタリングは継続してきましたが、現在の市況に到達するまで、ずっと上昇傾向にありましたから今更感が強いのですよね。時々、入って来ていた割安な案件も必要性の薄さからスルーしましたが、今、考えれば、一つ二つ押さえておいても良かったのかもです。※御苑や牛込、平河町の物件でした以前の皮算用では、過去2年のうちに一度、不動産市況が下にブレイクするのではという期待がありましたが、過剰流動性やインバウンド需要、企業収益の強さ故のオフィス需要の堅調さ等により需給は引き締まっています。五輪の後の不動産の下落のイメージすら沸きにくい状況神宮前の物件で面白いものがありましたが、毎月の借地料が5万程度と維持費だけでも破格だったり、良い物件で残っているのは、それなりの理由があります。そのうち、狭小土地に建つ狭小住宅で数千万のものが良く見えたり、探しているうちに感覚が麻痺してきますね。実需で使う分にはOKですが、使わなくなった際の事を考えて、他人様目線の物件の選択眼が必要になりますので、利回りや価格も大事なのでしょうが、都心5区に限定、それも自らが土地勘がある魅力的な地域あくまでそのあたりのパーソナルな基準は犠牲にする事なく気長に探してみたいと思います。東京での拠点を持つという意味では、都内のホテルが極めて快適で気楽なので年間60日程度滞在するにしても、それがベストという噂もありますね。
2019.07.02
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アパを一棟売却します
本日の朝一便で大阪に降り立ったstaycoolです。帝都の経営者から会ってもらいたいという事で堺市に行ってきました。ご相談事は資金調達の話大して難易度の高いものではありませんでした。自分の中では自治都市、アントレの香りが漂います。それから、やはり古墳の町ですね。ただ、残念ながら上空の航路に引っかからずいつも大阪城しか見えないのは残念やはりある程度の高度から見てみたいですね。夜は一人飯を食べるために道頓堀へ。人だかりの絶えないカウンターのみの屋外ラーメン屋で一杯。その後、行った事のないワタミ系の鳥メロへ希少部位の揚げ物をポン酢で頂き、希少な経験をして参りました。さて、保有物件の断捨離として1年近く売りに出していた物件一度は買主が現れたものの銀行の融資が思うように受けられず断念しかし、その後、粘り強く金融機関を探索見事、銀行のお目に叶うという結果に・・今、当地で一番ホットなFinancial spotのようです。実は此方の金融機関は、私が金銭管理しているとても大変な人が懇意にしていて内部の役席さんとは面識があるのですが、日常的に打ち合わせしていた事もり、ちょっと意外でしたね。自分の中では駄目金融機関の典型でしたから。業界の枠でぬくぬく生きてきましたが、さすがに今後はそう簡単ではない事を悟り、普通の金融機関になりつつあるという事でしょう。兎にも角にも、ファイナンスに目途がたち売却の運びとなります。此方の物件政策公庫から無担でファイナンスを実現した物件で、当初は稼働させるのに難儀し様々な学びを与えてくれた物件です。稼働率を上げ、更に賃料も途中で上げる事に成功し、この物件としてはMaxの利回りで引き渡しできそうです。買主も当面は手間暇をかけずに運営していけると思います。私の元を卒業していく物件としては第三期生となります。いづれの卒業生も未だに高稼働を保っているという事でちょっと嬉しくなりますね。あとは建物価格を上手にコントロールしないと消費税課税業者になるかどうかの問題がありますのでこのポイントはしっかり締めていきたいと思います。
2019.05.27
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金利闘争最終決戦
事業者の面談に首都圏からの投資家さん、最後にろくでもないボトムマンとの一本勝負とVarietyな一日だったstaycoolです。帰国後は案の定いつもの面談カオスの連投そして、GW中に話が終わっていた金利引下げ闘争の最終局面でこの2日ほどで続々と回答が寄せられていました。３行中、最も渋い回答だった中堅信金唯一県保を使っているところでこれは止むを得ませんね。プロパーと協会の折半で情報提供とある程度の判断はするものの金融機関としたら県保に応諾してもらわないと・・という大前提があります。裏付けの乏しさを保証してもらうわけですからね。当時は、マシンガンを撃つが如く、半ば狂ったように物件を抑えに掛かっていましたから私としても痛し痒し。機会損失を回避する上で致し方ないアプローチでありました。今回の金利についても渋い結果が出てきたのは間違いなく県保の意向これは実務上でも良く泣かされたので分かります。雰囲気の怖い経営者に恫喝されたりしましたからね。「こんなんじゃ他へ持っていくぞ！」・・と。ですから、此方も無理は言えないわけです。人様に誇れるほどのFinancial statementでもありませんし。此方の渋々信金の金利着地は予想通り。2行目の中堅信金も1行目ほどでないものの総資産からしてExposureはこんなものでしょう・・というレベル此方も納得です。経営からしたらボリュームも大してありませんから大盤振るいをすれば経営がおかしくなります。残りは借入額の点ではメイン行野心的な生き残り策は清々しいほど分かりやすい。都道府県のリーディングバンクといえども今後は生き残れるかどうかは神のみぞ知るですからね。経営判断は一世代前の頭取では到底無理だったでしょう。金利水準については、1年がかりで業績推移を見ながらという条件付でおよその提示を受けています。もちろん確約などではなく匂わせ程度ですが・・これが実行されれば、加重平均で50BPほど下がります。これは大きいですね。個人・法人で年間100万程度の減免効果が見込まれます。CFベースでざっくり60万程度創出できますから微々たる金額ですが新規投資に廻せますね。あとは償還が迫った証貸が今後３年程度で5本程度消失しますから新たなステージに進む事ができそうです。
2019.05.17
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更地購入を決めました
炎に包まれるノートルダム寺院大聖堂パリに赴く際は、セーヌ川沿いをそぞろ歩きしてポンヌフ・ノートルダム寺院を眺めるのがルーティンになっていました。ただの旅行者でさえ、特別な思いを寄せるのにパリジャン・パリジェンヌにはどんな思いが去来しているのか尖塔が崩れ落ちる瞬間、ツインタワー崩落のそれとオーバーラップしましたね。フランスのシンボルの早期復旧を祈るばかりです。さて、先日から土地売却オファーを受けて精査していた更地案件市役所の管轄部署に依頼をかけて前面道路の調査と43条適用の可否を見極め中ただ、43termは良い感触を得ていて価格次第で速やかに購入する運びとなるでしょう。既に所有している土地の隣接地で問題はどのように利活用するか小ぶりな戸建を２戸立てても良し駐車場にしておいて更なる隣地の購入チャンスを待つのも良し更地の隣は空き家が２件此方のアプローチ次第では化けまくる土地です。価格の叩き台になっているのは50万ほど、これに対して固定資産税評価額は900万ほど売買成立の瞬間に回収・キャピタル発生という良案件です。もう少し細かいユーティリティ・インフラを調査して暫し妄想にふけようかと思います。
2019.04.16
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負動産時代にはよくある話？
火付犯と法務省担当者を交え面談引き受けが本決まりになるも火の海を想像すると一抹の不安を感じるstaycoolです。本人の現況に鑑みてGoサインを出しましたが、今後は密に連携をしながらサポートをしていく事が求められそうです。さて、沖縄に行っている間に自宅に珍客が来襲したようです。夕方に家族が対応したのですが、あまりに捲し立てるので怖くなり玄関ドアを開けずにインターフォン越しに話をしたとの事です。最近は、基督教系布教目的の基地外や新興宗教系、葬祭積立しませんか系、刃物研ぎ承ります系など多様な珍獣が訪れますから、おちおち玄関を開けるのも怖い世の中ですからね。要件は法人で所有する物件に隣接する50坪ほどの更地所有物件購入時に既に更地になっていて所有者がケアしないので野原のような様態に・・ドンつきですが、接道も十分余裕のある間取りで6戸APや戸建２棟が可能で固定資産税評価額は10M程度ただ、接道やや難ですから、好みは分かれるでしょう。こんなスペックの土地を引き取って欲しいというのが訪問者の訴え昨日、教えられた番号に連絡すると早速、夕方には資料一式が送られてきました。代襲相続という事で訳アリですね。相続人が社会人なのですが、何も分からない方でどうにも話が前に進まないとの事でお祖母ちゃんが受任者となって窓口になっているとの事委任状から被相続人の死因が分かる検体書などそんな事まで開示して頂かなくともという資料まで送って頂いておりました。不稼働資産から上がるマイナスのキャッシュフローに耐えられないように見受けられましたね。ただ、このようなオフィシャルには価値があり具体的な評価が算出できるものについても当事者の置かれた状況によってはお荷物でしかない場合も多々ありそんな現場にも遭遇しました。-50万の家、5万の戸建、10万の土地、30万の戸建これは山林や原野ではなく普通の住宅地の物件であり現在も元気にフル稼働してくれているものです。人が減り、空き家が増える昨今ではありふれた良くある話にはなってきていますね。使わない又は使い方が分からない資産は不稼働資産となり真綿で首を絞められるが如く、ジワジワ生活を脅かしていくのです。当事者から漏れ聞こえて来るのは、目先の税金支払いに焦点が合い過ぎるばかりに貸したり運用したりという発想が驚くほどに皆無に近い状況にある事どの業界もそうですが、情報の非対称性をフルに利用して商売している事が良く分かりますね。今回もそれに近い案件で評価額の1/20程度が先方のオファーです。交渉においては、此方が極めて有利ですが、気持ちよくオファー通りに引き取りをしようと思います。相手の足元を見るような商売は長続きしないし、どこかで割を食うのは間違いありません。聖人君子にならずとも、真っ当な考え方や行いすらできない人に「商い」はできません。何より良い空気を取り逃し、運気を損なう事になります。因果応報の意味を深く理解する必要がありますね。金融機関で飛ぶ人を見る機会は少なくないですが、やはり何かが足りない・・知識や経験、コミュ能力、社会性の欠如、自己中心的な思想、相手を思いやる力、何とも言えないその人のネガティブな雰囲気など・・どんなに困窮しようと、そのような良くない思想に陥る事だけは人として何としても避けたいところではありますね。
2019.04.05
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ホテルコンド申し込み
政府転覆を図る新進気鋭の謎の組織がマドリーで暴れたりショーケンが亡くなったり、キャセイが香港エキスプレスを買収したりと目まぐるしいですね・ショーケンの音楽は知りませんが俳優としては、初期の作品もいいですが圧倒的に好きなのが八ツ墓村ですね。実際に起きた昭和の大虐殺事件がモチーフになっていて描写も生々しく当時本当に怖かったですね。平成が終わろうとしている今、昭和の象徴がまた居なくなりましたね。さて、本日恩納村へ３度目の視察で行きました。過去に読谷村の案件を見送ったのですが、結局はホテルコンドは即日完売でした。価格に違和感を持ったからです。しかし、その後も値崩れするどころか物件の売りそのものが出てこない状況需給は引き締まり業者は強気です。そんな中で様子見をしながらも周辺環境や業界人ヒアリングを積み上げておりました。今後も周辺では開発計画または着工が相次いでおり、競争状況は高まる一方、クラスター化が進みエリアそのものの競争力が高まるというシナジーが働く可能性が高まってきました。当然、旺盛なインバウンド需要があってこそでチャイナや世界経済に変調があれば、一時的に需給は緩むでしょうが、ここまで日本または沖縄の良さが認知されれば、将来的には長期に渡って伸びる可能性は高いですね。市場価格はまだはもうなり、もうはまだなりの典型ここらで一口乗っておこうという結論に達しました。但し、カフーリゾートから始まり読谷案件、サンセットヒル、今回の日和案件ジャンピングキャッチの可能性も無きにしも非ずですが資産価格が10年単位で大きく落ち込むような事がなければ問題ないと考えています。利回り星人の関心事はまさに利回りでしょうが、香港の物件とハワイ物件の間くらいですね。もしかしたら、引きの強さから沖縄物件のプレステージはそこまで高まってきている説もあります。価格は0.5~1.6億円程度ニセコや軽井沢、白馬の高級・超高級物件並みです。登録申し込みをしてきましたが、実は抽選だったりするので、これで買えるわけではありません。加えて融資を使いますので、この厳しい折にこんなイレギュラー案件金融機関の反応が楽しみですね。提携ローンを２先、ホーム金融機関１先で打診をしてみようかと思います。
2019.03.28
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資産防衛としてのホテルコンド
水を一日目標２リットルをクリアし続けているstaycoolです。最初は無理だと思いましたが、可能にしているのは強炭酸水の存在小泉Jrが宣伝しているサングリアからお安くマーケットイン現在はカナダドライやウイルキンソンツルハで売っている北海道産なんちゃら・・お気に入りは大分産のQUOSネット販売チャネルでの価格がまちまちで量販店ではお目にかかれないのが玉に傷ですね。さて、ホテルコンドを追いかけていますが当たり前ですが良いものは高いのです。海外のホテルコンドから探し始めましたが米系だとタイムシェアが主流東南アジアものでチラホラ見かけますが今一つ国内に目を向けてみると、沖縄一択ですね。ただ再三触れていますが、利回りとは無縁の世界が広がります。一方、ここ数年で分譲されたホテルコンドについてはどのタイミングで購入してもロスが出ているオーナーは居ないのではないかというくらい活況で引きが強く価格が崩れない。崩れないどころか右肩上がりです。かといってキャピタルを積極的に取りにいく案件でもないかなと思います。現在はインバウンドや運用難、沖縄プレミアなど市場を下支えする要因は枚挙に暇がありません。ひとたび経済が変調をきたせば、売られるのはこのようなはっきりしない位置づけの投資対象からという事になります。価格もなかなかのものですが、ペイバックで支払い負担を抑えられますし、自らが楽しむ事も可能。最大の魅力は個人でも法人でも償却原資の獲得です。毎年ある程度の金額の貢献があり、その間、ゆっくり資産価格上昇の可能性を享受できる。どうなるか分かりませんけど、資産を減らしたくない向きのディフェンシヴ投資だと思います。明日から那覇に飛び、モデルルームができたというので見て来たいと思います。この周辺はリゾートとしては古参ですし鉄板エリアではないかと思います。近くのホテルコンドのオペレーションマネジャー顔見知りになったので更なるプラチナ情報を取りに行くのも良いかもしれません。
2019.03.26
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土地価格下落エリアを何とかしたい
夕方にYogaへ駆け込み軽く蛋白質を取ってそのままサッカーへ肉体鍛造デーのstaycoolです。しかしながら、リカバリーが上手くできず走力に影響が出ましたね。フィジカルには未だ問題山積ですね。さて、公示地価が出ました。全国で見れば、商業地はニセコ観光圏と大阪住宅地もニセコ観光圏と那覇のおもろまち東京では浅草が1,2,3でしたね。そろそろ頭打ちかもと言いながら、今度はポスト浅草又は穴場の探索作業が始まっているようです。波が来ている地域はどうでもいいのですが問題は当地で今なお下落に歯止めがかからない地域モメンタムの良さから当地は県内の人口の1/3が集中する事もあり堅調な数値が出ましたが、芳しくないのは郡部エリア特に妙高・赤倉のリゾート地域は大きな下落率を記録しました。最近はインバウンドの流入でそこそこ雰囲気が変わって来ている地域ですが、今の世の中にあっても下落が止まらないのは問題です。ニセコが化けたのは周知の事実であり、もうオージーやキウイの植民地と化しています。そしてそれに目をつけたデベがコンドミニアムや外資系ホテルを建て始めています。似たような流れの地域といえば白馬エリア断続的にスキーリゾートが軒を連ね、パウダースノーを経験した外国人は忘れられないと言います。98年の五輪開催地というネームバリューも背中を押しています。此方にも外国人が大挙して押し寄せていて当地の観光産業は潤っているようです。ラフォーレのリブランドとはいえ、Marriottもできましたし。この必勝法に倣いたいのは妙高・赤倉外国人が増加していますが、前記２地域とは雲泥の差観光資源としては良いものがありますが、アクセスの悪さでしょうか？それでも新井にARAI Resort改め韓流リゾートができ活況を呈していますし、新幹線の駅から妙高・赤倉へ便利なシャトルバスが往復するようになれば、エリア一体開発で外から見えて来るものも変わって来るのではないかと思います。湯沢や苗場の雰囲気が良くなってきているのでそれらにも肖って何とか浮上させたいところです。目利きはもしかして仕込みに入っているのかもしれません。
2019.03.20
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販売用不動産は在庫圧縮へ
明日の２連続面談のために資料作成に追われていたstaycoolです。買ったばかりのプリンターのWifi機能が安定せずに致し方なくコンビニの多機能プリンターへ色々な機能があって発見がありました。やった事のないスマホプリントをしたり・・明日は郡部へ赴きます。さて、本日の日経個人投資家相手に投資用不動産を販売する各社の在庫圧縮の動きが顕著になっているようです。背景には金融機関の態度の変化がありますが個人のキャンセル増加で予期せぬ在庫増加に直面したり販売不芳によって販売価格が下落基調に変化したり・・TATERUのように土地の買取を迫られたりというケースもあるようです。足元で下落している価格を更に2～3割下回る価格でないと反響もないといいます。単純に逆回転を始めているのですが、残念ながら首都圏で出て来ている傾向が地方で顕在化してくるのはずっと先の事。むしろ、経済状況が悪い方向へ向き始めるとディフェンシヴな賃貸不動産に資金が向かうのか利回りが押さえつけられるような感覚があります。企業の事業ポートフォリオ多様化や個人事業主のリスクヘッジ、運用難から専門職さんの資金が向かったり・・単価も安いですし、数千万の小金Holderはごろごろいますからね。当地では、相続対策の賃貸不動産建設の動きは一巡はしたものの、引き続き底堅い動きがあり少し纏まった土地だなと思うと、すかさず上物が立ち始めたりしますからね。業者としては、クラッシュが来る前に一度、在庫を圧縮して嵐に備えたいという事でしょう。実は、不動産とは別に今後、ポートフォリオをどの方向に導こうか最近アジアの金融機関関係者や大手IFAのストラテジストさん筋などから継続的に情報を貰いながら精査しています。色々と準備をしておかねばと思わせるような感覚を持ち始めています。現在の穏やかな海がいつまで続くかですね。
2019.03.17
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金融機関との交渉方法に留意する
Brexitも大詰めですが、目を引いているのが某冒険投資家の日本消失発言エキセントリックにも聞こえますが様々な予言で未来を言い当ててきた千里眼全部当たってきたわけではないですが・・もし僕が10代で日本にいたら・・〇〇へ行くだろう・・含蓄のあるお言葉ですね。北朝鮮が南朝鮮と一緒になるのは必定ですから北の安い労働力と市場で半島そのものが復活するという指摘は私もそう思いますね。ただ、まともな投資チャネルをどう発掘するかですね。さて、確定申告も無事通過し現在は資産・投資ポートのまとめを始めています。一時は毎月Updateしていたのですが、目標額に到達してからは、3か月毎になっています。個人・法人の決算毎、年末・年度末のイメージですね。株式や債券・預金・オルタナティブ・不動産・暗号・海外ものと項目別に纏めていると都度発見と目標への動機づけを見出す事ができるので有意義です。そもそも金融機関のリスク管理をしていたので職業病みたいなものでしょうか？銀行はここを間違えると経営どうこうではなく突然死も無くはないですからね。財務諸表に基づく各種財務指標を見ながら今とこれからについて説明のしかたを組み立てて自らに有利なように話を如何に効率的に持っていくか戦術を考えるのが楽しみなのです。一種のゲームですね。ルールを知り駆け引きをしてゲームに勝利する。勝利するとはGame(獲物)を獲得する事であり、獲物とは金利の引下げです。本日は２か所を訪れ説明やら雑談やらしてきました。当初は金利についてあまり執着しなかったのですが、さすがに昨今のご時世で交渉しないのはもったいない。ここ３年ほどで今回が３回目の交渉急激な引下げ交渉は心証が悪くなるし、何より営業店の収益に多少なりとも打撃があります。私はWin-winなどと言う気持ちの悪い表現は好みません。債権者と債務者の間には、本来的にはないですからね。経営学の教科書に概念としてあるだけです。債権債務でwin-winがあるとすれば、それは妥協という形の大人同士の落とし処です。支店長や担当さんに深刻なダメージを与えないように慎重に交渉するべきなのが金利交渉。慎重な対応が長期に渡っての再三の交渉回数に反映しているわけです。一度でズバっとやれば・・というやり方もあるでしょう。金融機関が選び放題時代ならありかもしれませんが、どのような代償が出て来るのか、長期でモニタリングすれば身に染みて分かることでしょう。併せ、数という点では、次第にオーバーバンキングは解消に向かい、金融機関に対する雑な考え方や対応ではいずれ相手にされなくなるでしょう。債権者優位の時代がいつまでも続くわけがありませんからね。「融資を引く」などと敬意を欠いた言葉遣いにその人の金融機関に対する考え方が透けて見えますので該当者は気をつけた方がいいでしょう。平均以上のスタッフなら当然観察していますよ。
2019.03.14
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持ち逃げ犯を追え
当地は夕方頃から強風、時折吹雪の様相GSで給油中に風で持っていかれそうになっていたstaycoolです。実際、給油している反対側のスタンドに立っていたおばちゃんはバランスを崩して転倒寸前でした。空気入れを持っていた係員が寸でで抱きかかえていました。そんな中で今夜はサッカーデー気温１度の中、元気に走り切ってきました。体はエコノミーシンドロームっぽさが漂うだるさがありましたが、食べ過ぎてだらしなくなった体に喝を入れてきました。明日は郡部へコンサルの現認で行って参ります。さて、案件を一つ一ついなしがら昼ごはんはセブンカフェオレのみそこに某不動産大手から連絡が入ります。自治会長が連絡を取りたがっていると・・この自治会は、やたらと密にコンタクトを取ろうとする伝統があって対応に苦慮しています。歴代の会長さんは良い人ばかりなのですが、やたらと絡もうとするし、此方の素性を暴きたがる。一般の零細事業者を捕まえて何が楽しいのでしょう？移動時間に電話を受けたのですが、次のアポの関係もあり、止まって電話を続ける時間はなしかといってどうしても切らせてくれない。要件は自治会費の事長らく細かな事についてお任せしていた班長さん風貌はスタジオジブリな感じ若い頃色々ありながら全国を転々途中、仕事中に事故に遭遇し、下半身麻痺に・・病院で自暴自棄になって悪態をつき続けたといいます。しかし、その後不屈の闘志で歩けるまでに快復今でも梅雨時はきついと言いながらも当時の主治医が驚くほどの回復を見せました。その後、感謝を旗印に全国を自転車行脚人生観が激変したと言います。そしてNPO経由で私と出会い受け入れる事に・・理屈っぽいオヤジですが面倒見が良い親分肌次第に自主的に管理的な事を始めたので少ないながら闇で謝礼を渡しながら細かい事を任せる事に・・その後、班長に就任して自治会費を集めたり、私的に管理費を徴収したり、まさに小さな世界で自治権を行使するに至りました。途中まで知らなかったのですが、入居者から管理費用を取られているのですが・・と窮状を訴える者が出始めたので本格的にヒアリング華麗に大岡裁きと行きたかったのですが、一部のサポートが暴徒化してクーデターを起こし本人は居たたまれずに着の身着のままで敗走。気が付かなかったのですが、午後11時頃に着信があったものの留守電メッセージは入っていませんでした。家財道具一式を残し、貴重品だけ持って逃げたのだと思われます。もちろん、自治会長の関心事である自治会費も徴収したままポケットINかなりの金額をもっていかれた事になります。やった事は許されないのですが、それなりの貢献もあって、不思議な事にあまり怒りは沸いてこないのですよ。可哀そうなのは、持ち逃げされたサポート対象者そして古希のお祝いだの誕生日だのと自治会からお金を包んだものをものの見事に持っていかれた自治会自治会は糾弾の構えで強硬派が何としても捕まえてやると被害届を出そうという勢いになっています。怒りの炎は燃え滾っていますが、これまでのサポート対象者への貢献と相殺して精算し、静かに送ろうと思っています。
2019.03.13
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廃墟物件が買えない
KLから午後成田に降り立ったstaycoolです。何だか騒がしいと思ったらスピードスケート日本代表の団体さんが帰国おもいっきりバッティングしました。国内線接続で待ち時間が２時間程度あったのでラウンジでお茶を飲んで再度囲み取材を見ていました。選手よりも囲みの各局アナの方が興味深かったですね。さて、毎年1戸程度の廃墟戸建を買い求めていましたが、足元２年ほどは停滞協力して下さる業者さんからの情報が頼りですが、地元の大手や買取専業さんの暗躍で情報が此方へ流れていっているようです。大手と言っても歩合制の連中が小遣い稼ぎで情報を捏ね繰り回して小金にしたりと廃墟・ボロ物件の旨味に気づいたのか面白いものや美味しいものはすっかり流れが止まった感が・・此方としては、信用力のない人つまり数百万の現金はあるけど金融機関からは信用されていない人達、あるいは福祉系の方々から難しい案件をお願いされて物件を取得・・そこに入って頂くというのもありあすので連綿と戸建を購入していく必要があります。預かっている案件が５つほど累積してきていてさすがに吐けていかないと、こればっかりに注力してられないので心の重しになるのですよね。さっさと収まるべき所に収めてあげないと・・今月中にEast Areaに物件を買い求めているのですがお願いしている業者さんからも良い回答が得られず。窮地に立っています。出来なかったところでどうなるわけでもないのですが、できれば何とかしてあげたいですからね。所有物件の中で捏ね繰り回すか、ある程度、妥協するか？取得予定金額もせいぜい2M程度、下限は、the cheaper, the betterですからね。明日から忙殺されつつありますが、ギリギリまで何とか頑張って探そうかと思います。上述の業者さんからは手持ち物件のご提案を頂いてますのでそちらも有力な代替案として真剣に検討せねばなりませんね。
2019.03.12
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ボロ物件ツアー敢行
昨日は精神疾患に悩む方と先日フォロー開始した外国人の生活支援で手一杯だったstaycoolです。主に買い物なのですが、生活必需品や買回り品など足りないものばかり。おまけに一箇所では到底用が足りない。後ろにもサポート予定があるため、早急に生活をスタートできるように急がねばなりませんね。さて、昨晩に以前に懇意にしていた不動産屋から久しぶりに連絡があり、明日、幾つかの物件を紹介したいとの事でした。本日午前中に３件ほど見てきましたが、どれを見てもボロ・廃墟系ばかり。無道路だったりと物件の体を成していません。それでも偶然、実家近くの物件で周辺を歩いているうちに子供の時に世話になった方々にお会いしたりと感慨深いものがありました。無道路の廃墟戸建はメゾネットになっていて30万ほど。朽ち果て具合と接道なしではむしろやや高いか？ウエストサイドのAP物件土地52坪で建物も同程度、築28年名の知れた地元事業者の特命案件募集も中止中との事で入居は2/8そろそろ手を入れないとあっという間に瓦礫と化すパターンの物件でした。もう一つも実需向けビル一部住居で築年数も若いのですが何せ価格が折り合わない。今回のツアーは前の２物件と抱き合わせで買わせるように仕向けられたようなツアーに思えてきましたね。２物件併せて800万程度、最後の物件は必要ないと言ったら顔が曇っていましたからね。ご縁があれば、必要あるもののみ手元に来るのでしょうが、無理やり押さえておく物件でもありませんので最後の物件を買わない分、2物件の合計額が上昇すれば全て見送りかと思います。何せ、足元ではAP価格は明らかな下落に転じていますし、経済状況も大事なのですが金融機関のスタンスの硬化でここ2,3年で普通の価格で購入していた向きは厳しくなりますし、純資産の大きなプレーヤーは下落基調を察知してこのステージでは買わないスタンス微妙なバランスですが、ナイフがスローで落ちている局面は買い手も限られるのでしょう。それでもBig bargainは突如、出現するもの安いものがあれば買いスタンスなのですが、良いご縁に恵まれるかどうかですね。
2019.02.24
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確定申告を終えてホッと一息
確定申告の追い込みで本日迄データを会計事務所へ持ち込む約束でしたので昨日からバタバタしていたstaycoolです。会計ソフトのエラーで対応に半日掛かりぎりぎり約束を果たせました。そんな中でも先日の外国人の対応に四苦八苦という事で生活支援という事で昨日も奔走。申告のタイミングでの無理なオファーは勘弁してほしいですね。さて、申告ですが修繕工事で遅れが出たのが誤算でしたが、年末には何とか形にしてもらいましたので未払金計上で30年度の決算に反映はできました。しかし、個人の申告は事業内容が不動産オンリーのため今年も減少した減価償却費分をカバーする施策は打てずに課税所得は昨年の30%増し。ここから個人・法人共に熾烈な税金との闘いに晒される事になります。ただ、そんな中でも繰上返済を敢行して元金を減少させたり金利交渉が上手く運んだりと経営の安全性には一定の効果が出て来ていますのであと2年程度で盤石な状況になる予定です。償還が2本控えていますので、このタイミングで再度攻めに転じようか思案中です。投資余力が20%ほど上昇しますのでこの資金で何をしようかと。この辺りは、法人ではないので自由度は高いのです。ひとつは、定期的又はこのところワンショットで購入している暗号通貨への資金流入を増やす事。もう一つは、攻めというよりもDefensiveなのですがホテルコンドに手を付けてみようかと思います。やや単価は高いですが、資産保全と節税・FUNと多目的で運用できるのがいいですね。暗号通貨とホテルコンド、ボロAPボロ戸建私流のVision Fundですね。年間、３主体の決算を続けていますが毎年の事ながら骨が折れます。ただ、出て来る数字と今後の方向性を考えながらですのでしんどいですが楽しくもありますね。
2019.02.23
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Token based 不動産投資
セキュリティ・トークンの深い話を聞いて最大レベルの興奮の内に帰郷したstaycoolです。そういえばブロックチェーンのある未来においては不動産登記も当然のようにこれに基づいて行われる予測があります。権利証や電子化されたそれより第三者が改竄できない権利証の姿がそこにあると言われていますね。NYマンハッタンに完成したコンドミニアムを裏付けとしたToken（デジタル権利証）を売買し、賃料収入や売却益を手にする事ができます。不動産など資産価値の裏付けのあるものを担保にしたトークンを投資家へダイレクトに販売スピード感のある資金調達が可能となります。これが小口化されるので、売却も容易。REITと比べても簡単と言われていますが、Tokenがどの程度、事務手続きが簡単なのかは未知数手数料の事もありますし、蓋を開けて見なければ分からないのが正直なところではないでしょうか。資金調達のアジリティー小口化が容易であるなど流動化の点で秀逸一方でブロックチェーンの信頼性がどうかどちらにしても世の中の台帳と言われている帳票はブロックチェーンに置き換わるでしょう。そうなれば、法務局やお役所の住民課又は市民課などと言われている部署は人員圧縮窓口番一人とシステム要員２名ｋだけの構成員になったりとかするかもしれません。
2019.01.28
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マイナス取引の裾野が広がる
福岡から大阪へ移動してきたstaycoolです。此方でも長らくお付き合いのある福祉系団体さんとの情報共有新たな流れや兆候は比較的大きな都市で徐々に顕在化してきている印象を持ちました。此れまでもそうでしたが、非常識常識化の芽は1年もすれば常識になっていくのかもしれません。市場はコツンとはいかずダラダラと下げて嫌な感じでした。ただ、引きにかけての買いは出色でしたね。いいところまで来ているのかもしれません。VIXを半分売却し、本日も買い向かいました。さて、埼玉の深谷で市有地の売却に際し、マイナス価格が設定され、結果マイナスで落札されたとの事です。マイナス設定は、-1,350万円結果は-795万円でした。廃校になった小学校の体育館が当該敷地に鎮座しているため、評価額を解体費が上回り取引の重しでした。遊休地の処分に悩む自治体は多いようですが、現実的な対応は今後、モデルケースになりそうですね。私のマイナス取引は、7年前古くからの住宅街のボロ戸建最初に頂いた際の条件は現状150万で何かあっても恨みっこなし・・・屋根が怪しかったり、隣接地に植栽が越境していたり、残置物満載だったりほのかに人の気配がしたり・・怖結局、更地にする方向性の話にしてマイナス30万で取引成立しました。ただ、土地は資産だと信じて疑わないのが土地神話にどっぷり浸かっていた日本人の常識これを覆すには、紙に丁寧に積算して表して説明する必要があります。相場観が邪魔すると厄介ですが、幸いそれもなくお世辞にも人気の住宅地というわけでもなく取引双方に壁が立ちはだかる事なく比較的スムースに話を進められました。相続案件で相続人が遠隔地在住であれば話はなお早くなるのかと思います。私の感覚ではもう既にマイナス取引の時代に入っている感覚です。あとは、世間の空気としてますます空き家問題が多数の相続人にシェアされ社会問題化してこじれれば、オーナーシップのバトンの受け渡しは一層進むでしょうね。資産と信じていたものの評価が死産と試算されるショックは如何ほどのものか？マイナス取引のカウンターオファーを受けた売り人さんは当初、悪い冗談だと思ったそうです。ただ、活用方法のアイディアもなく漫然と維持し続ければそれこそ本当の悪夢が来るであろう事をしっかり認識している相続人(予備軍)は少数でしょう。マイナス取引は普通の出来事であり、既に日常です。
2018.12.26
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年末の駆け込み案件
寒風吹きすさぶ那覇そこそこ暖かいのですが、風が強く体感温度は低めです。辺野古の問題は、此方でも連日関心をもって報道されていますが、実質的に工事に着手した事で諦めの色が滲んでいるようです。正直、害人軍人が道路を暴走していたり、飲食店でのさばっていると良い気はしません。外部の人間だからやり過ごせますけど、日常的に見せられたら嫌になるかもしれません。さて、不動産会社オーナーと話している時に自分と同じステージだった頃の昔話を聞いていました。要は税金との闘いが壮絶であったという話そこを脱法せずに如何に上手にするには・・毛色の異なる法人の設立やファミリービジネス内資金循環役員報酬や貸付金の扱いなどあまり奇をてらった施策ではないですが、念頭にあっても実行が遅れていたり忘れていたりというものもあって頭の整理が出来ました。そんな話の中で７年前に買い求めた物件の隣のオーナーさんの話そのシンメトリーな物件の半分を私が購入したのですが、元々のオーナーは一部上場企業の勤め人年齢も近く近しい関係の同僚が１棟ずつ買い求めたもの片方のオーナーが早世して１棟は私の元に。もう１棟も２年前に元オーナーが亡くなり、現在は息子が相続してそのまま丸投げ管理で運営中あまり手をかけず、オーナーサイドも不勉強な事もあり家賃は順調に低下、稼働率もそれに連れて低下管理会社がサブリースで低額・定額でやっていますが、管理を切るために積極的にリーシングをしていないとの事そんな流れもあって最近手放しても良いニュアンスを匂わせ始めているという。関心も意欲もない人には売り時と言ってもピンと来ないそうです。それを現在売却したら向こう○年分の収益を得られると吹聴すると心が動くらしいです。元々、売却タイミングについて考えを巡らしていたところに○年分を所有したと同程度のお金が入ると聞けば判断材料として響くようです。そんな流れで醸成された年末駆け込み案件年末にも売却価格が決まり、打診が来る事になっています。今年は初めて売買ゼロで終わる初めての年になりそう。ある程度、入れ替えをしなければ国からの懲罰的な洗礼を受ける事になります。ここのところ、不動産に対する意識が希薄になっていましたので中長期でのロードマップ再構築が不可欠なようです。
2018.12.17
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借換えをした人の末路
ガラケー3G運用の終了を残り3年を残すのみとなった現在、ギリギリのタイミングでガラケー継続を決めたstaycoolです。わざわざXperiaの小型ハイスペック品を香港から調達したのにも拘わらず、ガラケーの使い勝手の良さから逃れられず結果、気が付いたら契約を継続してました。とはいってもガラホにも慣れておかねばという事でそちらに移行する事を決めました。音声専用は何物にも代えられないコンフォートですね。さて、半年にも渡って外堀を埋めたり駆け引きしたりした後でようやく実行になった借換え借換したい方は融資額を増やしたい病借換される方は何とか流出阻止したい病攻める方は圧倒的に有利ですが、借換される側の反応は２通り一つは被害者妄想の塊と化すパターン良好な関係を維持していたのに何故だ？という反応もう１つは、借換されるにはそれなりの理由があり今回は残念な結果になったが、今後は残債の防衛をするしそれに際しては金利について見直しをさせて頂く・・という真っ当且つ債務者サイドの気持ちを理解しているできる金融機関の反応前者は目の前のボリュームが落ちる事に絶望し、今後、双方でどのような付き合いの仕方が適切かを探る作業などしようともしません。お涙頂戴で何とか泣きついて防衛しようとするのです。このような金融機関と今後もお付き合いするかといったら余程スキルフルな担当とマインドが合う支店長であれば別ですが積極的な付き合いは無いですね。いずれ平気で金融商品のお願いセールスを繰り出しますからね。中期的に借換の可能性を示唆しても鈍感で商売っ気のない担当だとスルーしますから借換できない期間の機会損失もばかにならないのです。その際、良好だと思っているのは金融機関サイドだけであって、債務者サイドは紋々とするわけです。サインを発しても期待している反応がないからです。このギャップが蓄積して借換行動に繋がるわけですからね。結果、借換される金融機関との調整に時間はかかりましたが、期間を短縮した上で数百万円のメリットを享受できそうです。これは形骸化した「良好な関係」を犠牲にしてもアリです。正確に言えば、双方の関係を互恵関係に深化させ、借換はしたものの引き続き案件の持込みは奨励され、落ちた分の債権までは少なくとも応諾方向で行くという方向性を打ち出してもらったからこそ、借換えに至ったわけです。よくある借換されて、その後は報復的に申込を拒絶するような稚拙な対応ではなかったし、そのように此方が仕向けて行くために時間を割いてきたわけです。結果、借換に十分リーズナブルな理由があってこれを金融機関サイドも十分に理解し、互いの関係をスクラップ&ビルドで作り直し再構築をするという借換した人の末路としては、最良の結果になりました。末路というネガティブな響きで可哀そうな結果を期待された方には申し訳なかったですね。小手先のテクニックではなく最後は人間同士、信頼関係をベースに膝詰めで話せばお互いに良い結果を生むという事ですね。
2018.11.27
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空き家や所有者不明土地をどうする？
成年後見人でもないのにそれらしいお手伝いが多くなってきたstaycoolです。当地にも後見人に就任して金銭管理をして食っている人達もいますが、失礼ながらお金を頂いて士が請け負うような仕事ですかね？制度と仕組みが整備され、運用がしっかりしていれば、より日常的に彼らに近い人達で、尚且つ複眼チェックがやり易い環境の職場。要は20年選手の地味な経理担当が実は数億円横領していました・・とならないような体制が作れないものかなと思いますね。さて、社会問題というより日常の当たり前に溶け込んでしまった感があります。2013年の総務省「住宅・土地統計調査」全国の空き家戸数は820万戸で全体の13.5%最も高いのが山梨でベスト10には四国や山梨隣県などが顔を出しています。宮城は空き家率が最も低い9.4%で前回調査から4%を超える改善となりましたが、これはおそらく3.11の影響でしょうね。空き家は世界各国でも問題になっていてデンマークのようにコペンハーゲンなど都市部への人口流入や公的機能の都市部への集中これに伴って郊外のサービス低下と地盤沈下が発生また、イングランドでは都市部内での過疎貧困地域や産業構造の転換で半ば放棄されたようなエリアの出現上記のケースで大きな役割を果たしたのが都市計画の思想と行政の強い権限と資金制度の創設具体的にはリノベーション等の再生や物件の除去、要は取壊し撤去このくらいの覚悟を決めたシステムがなければ問題は改善していかないでしょうね。倒壊の恐れのある物件については、強制代執行で後日代金は家主あて請求する・・しかし、ねずみ算的に増えた相続人をもはや捕捉できず・・所有者の分からない土地が九州と同じ程度の面積と言われていますが、分かる範囲の相続人に通達を出して自力で登記を完了させる、又は登記を法律的に義務づける。それに対するペナルティーを明記、もちろん一時的な信託制度の新設も必要かもしれません。例えば、期限を設けて登記が完了しない場合は、行政等が無償で自由に使ってよいものとする・・万が一、相続人の全特定と署名・捺印徴求、登記が完了した場合は、相応の基準に基づいて減価で金員を支給。但し、相続人の全特定は極めて困難だから、実質的には召し上げて社会へフル還元させてもらう・・財産権の絡みがあるからおいそれと簡単に私的権利を侵せないですが、日本は公共の福祉に照らして私的権利が強すぎます。理由はともあれ、相続手続きもやらずに放置しているような土地は何らかの形で活用されるべきだし、手続き放棄した相続人にはそれなりの報いが必要かと思います。土地は私的占有できますが、基本的にはお国のものを一時的に拝借しているに過ぎませんからね。強権発動というと怖いですが、だらしのない人達の財産は召し上げてもいいのではと素人目には思いますね。
2018.11.23
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Nothing downの時代は終わりか
嫌な物価の上がり方をしてきている世の中ですが、またもやアイスクリームの値上げが先日発表されました。4年ぶりに29品目が来年3月1日出荷分より値上げされます。当事者はロッテですが、半韓半日の企業ですが、徴用工に絡めてムンジェインが指示したのでしょうか？これでは反感反日ですね。ただ、当方主力のレディボーデン・パイントが値上げリストに載らなかったのは不幸中の幸いアイスのBig eaterにとっては無視できないニュースです。チョコパイ無償配布事件が北陸であったようですが、ロッテとは関係なく、地元のFラン単独犯行のようですね。さて、今週は金融機関との交渉が立て込んでいました。融資で収益を取れない銀行は、地域シェアアップの名の下に、比較的金利の高いコミュニティバンクから融資を仰いでいるクライアントを狙い撃ちにし始めていますね。実は、私もその狩られる一人です。狩られるとはいっても主体的に狩られるのであり、狩らせて上げるというのが実態このような動きになるのは、予め分かっていた事から、各金融機関には金利の更なる低減を打診していました。しかし、彼らにもできる事できない事があります。残高と先数を残したいのは、やまやまですが、収益を赤字にしてまではできません。その辺りは、金融機関の体力勝負というところです。1年ほどそのような交渉をしていたものの金利は最下限レベルにまで達していました。これらの交渉の頓挫を受けて上位行は動きやすくなります。まさにアプローチを受けたのは、そんな矢先だったわけです。面倒なのでやりたくないのですが、久しぶりに借換を敢行する事にしました。但し、コミュニティB/Kも自らの不作為が招いた事態である事は十分に承知していて、昨日も某金融機関の理事が自宅に見えていたのもその表れかと思います。結果、金利が下がらないから単純に借り換えるのではない事を十分に理解して頂いてお帰り頂きました。今後も取引は続き、新規の資金需要にも対応するとの事。金融機関ポートフォリオのRebalanceの側面も併せて含んでいるという事ですね。スルガ・西武事変を受けて個人投資家には融資冬の時代が到来しましたが、事業性の方はそんな空気は一切ありませんよ。消費性資金で組織の構成員が易々と金融機関から融資を仰ぐ事の異常な状態が終結し、正常な状態に近づいているという事でしょうか。高速系の人民がフル・オーバーローンを使い資産残高を思う存分、伸長させた時代は終わりです。ここからは物件価格は漸減し、ジリジリと市場への供給圧力は高まるでしょう。そうなると、市場は、既存である程度の事業規模を実現した事業者のアリーナへと変貌する事になります。此方にはもちろん実績十分の勤め人も含まれますよ。経済事変が発生すれば、まさに2007～2008年の再来目を瞑って買えるだけ買い捲ったあの時代の再来です。Nothing downな時代が終わりと思いきや誰にでもという事はなく、準備が整えている人達には引き続きNothing downな時代は続くという事です。ここ数年の新参者で良いものを安くしっかり仕込んでいた向きには、チャンスになるかもしれませんね。
2018.11.09
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結局、ホテルコンドはありか
統合失調症の軽いケースとして呼ばれたものの問答ひとつに長い時間を要し、疲労困憊で帰宅したstaycoolです。これは本当に自分が受けるべきケースかと思う位、難儀しましたね。メディカルに直行しても良いくらいでした。さて、先日の沖縄ホテルコンド案件今回は法人で購入する前提で話をしていましたが、結局ありなのかどうかこれは買主さんの事情一つかなと思います。ホテルコンドは不動産なのでレジとは少し考え方が異なるものの立地と収益性、出口が大事なのは共通立地については、賃貸物件と比較にならない位、極めて重要でもしかしたら最も大事な要件かもしれません。宿泊施設ですから、余程の強力な材料・強味がない限り、わざわざ顧客は来てくれません。レジであれば、需要が強くなくとも人が住めればあとは家賃次第で引きの柔軟性が増しますのでこれは大きな違い。収益性についてホテルですから当然SRCやRCつまり固定資産税はやや高いリフォームや大規模修繕などの発生は丸抱え当然、オペレーションは丸投げなので管理費などはそれなりの費用が掛かる。すると室料のSeasonalityを勘案してどの程度の稼働率が必要になるかというとざっくり70%程度閑散期は60%程度で書入れ時は場合によっては90%越え均してどうかというと70%強から80%台とても借り入れを行ってまで取り組む案件でない事が分かります。つまり、ホテル事業としての結果は不明のまま購入して運が良ければ多少の収益があるかも・・というレベル別荘代わりの負担丸抱えでの保有は費用が嵩むけど、ホテルコンドとしての運用を噛ませれば少しはお財布に優しい・・その程度このような案件にどんな人が突っ込んできているのかというと金額や利回りなどお構いなしで欲しがる富裕層や外国人福利厚生の一環として法人で購入節税にもなるし、従業員の囲い込み対策にもなるかもしれないというアイディア。出口は全く分かりませんが、沖縄を訪れる外国人は大きく伸びていてリゾート需要も旺盛。物件のすぐ近くには沖縄県で人気No1のルネサンス・リゾートがありホテルとしての魅力はいまいちでもエリアの知名度や引きは強め。東海岸での開発計画は盛りだくさんではあるが、完成後も西海岸とは競合せず、それぞれのエリアで輝き続けるだろうという予想がある。総体として伸びるので需給に大きな変動はないという事現在も引き続き物件価格は上昇の一途運用商品としての側面もあり、実需と運用の狭間でマルチな層に訴求していて人気は今後も続くだろうという事あとは、現在の価格位置が何合目まで到達しているのかが分からないという事外国人の旺盛な需要を見ているともう暫くは続きそうな気もしますが。どんな目的と基準で購入をするのかですね。本当に悩ましい案件です。
2018.11.02
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ホテルマンのカタルシス
ハロウイーン騒乱毎年酷くなる一方ですね。世に出れず浮かばれない若者たちがここぞとばかりに浮上しようと出てきます。もう見てられない行状です。本日、宿泊している北谷のヒルトン隣にアメリカンヴィレッジという観光名所がありますが、仮装している人でごった返していました。近くに米軍基地がある関係でガチの軍人みたいのが一杯いるわけです。渋谷よりいいかもしれませんが、違う意味で又色々な意味を含めて怖いですよ。辺野古を巡って県民感情が急速に悪化していますし。北関東で見かけるような改造車や昔懐かしの暴走族の残党・・どこからが仮装でどこまでが仮想なのか現実なのか・・さて、リノベーションされてすっかり新築っぽく一新された海辺のホテルホテルコンドミニアムとして供用されています。一部は実需向けにも売却されたりマルチな顔を持つ変わり種鉄道系リゾート企業が販売を統括していますが平日２日を定休日にしているため、毎回予定が合わないのですよね。アポなしで訪問してきました。対応して下さったのは、オペレーションを統括するいぶし銀のベテランホテルマン離島生まれで、働き始めからずっとホテル関係のキャリア沖縄でのホテル開業ラッシュを受けてフリーになってはお声が掛かってまたホテルへ戻る繰り返しであったそうです。ANAのホテル部門切り離しや外資系の攻勢、ヴィラタイプ等の富裕層向け施設の出現などホテル業界を具に見続けてきた生き証人です。ホテルの客室を案内して頂いたあとアウトサイダーで単なる内地の投資家である私に滔々と語り始めました。ホテル業界は華やかで派手なように見えても内情はかなり大変な世界らしく、業界人の浮き沈みを目撃する事もしばしばだとか。私もバイト君の身で数か所の著名ホテルで仕事をしていましたが、同様の話は当時から聞いていて、業界は基本的に変わらないのだと思いましたね。そんな事まで私に話していいのかという話もして下さいましたが、一通り話終えるとすっきりした表情になって仕事へ戻っていきました。私は彼の魂と共鳴して格好の捌け口になっていたようです。ここでは書けない事が多いのですが、匿名性を隠れ蓑においそれと流出させるわけにもいきませんからね。自分の楽しみとして其方方面には向かうまいと思った旅行・航空関連業界今にしてみれば、インサイダーでなくて良かったなと思いますね。
2018.10.31
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高額リゾート物件は厳しい時代へ突入か
昨晩は定番のサポート対象者の拘束それも当局より事前に通告がありましたので具体的な日時を除いては覚悟していたところではありました。今回もロックな嫌疑での拘束という事で面会は取り調べが終わるまでは向こう1か月弱難しそうです。ロックな人生も格好いいですが、金も人望もない人生後半戦は見るに堪えませんね。さて、銀行業界の不動産セクターへの貸出シェア上昇に伴う金融庁からの通達、ここへきてスルガ営業部隊の暴走ですっかり足元数年のゴールデンゲートが閉まりつつある不動産への融資状況不穏な世の中の空気はセカンドハウスやリゾート向けの融資にも暗い影を落としています。まずは本丸のスルガ銀行此方のセカンドハウスローンはやや金利お高めですがノンバンクやシェアを伸ばしたいマイナー金融機関よりは商品設計が使い易かったので、この度の一部業務停止命令は残念でした。想定している物件は琉球王国であるため、頼みは琉球王国銀行になります。此方は那覇へ行くたびに状況を担当さんにヒアリングに行ってますが、9月末現在ではご無事でした。今月末に支援しているNPOさんと打ち合わせに行きますのでその時、どんな変化が見られるかですね。スルガも今回ばかりは厳しい処分は免れませんでしたが、金融機関で融資に関する不祥事が起きるのはもはやシクリカルな恒例行事になっています。なぜシクリカルかと言えば、景気の波や金融業界の構造問題の変化、貸出先が細るなどの要因があるからです。古くはバブル時、その後の回復局面で噴出した住専バブルの遺物を持ち越して飛んだ都銀過当競争の中で営業部隊が半ば893化したのも東は浜銀、西は東海、お膝元で静銀と中堅地銀にとっては、こうするしかなかったという事情がありましたからね。まだ就活をしていた頃は「駿河」でしたが地銀協の銀行講座へ銀行代表で突撃した頃は「スルガ」に成りたてでした。名刺もなかなかの斬新さであった事を覚えています。2名の銀行代表が来ていましたが、そのころから既にワンマンである話は聞いておりましたからね。一番近くで仕事をしていた行員たちは、こうなる事は自明の理であると認識していたかもしれません。猛省と立て直し、創業家追放、コンプラ強化などは必要ですが、進取の気性に富んだ類稀なるベンチャースピリットは無くならないで欲しいです。先ずは無理な融資を押し込むアドベンチャースピリットを除却するところからですね。
2018.10.14
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金融機関の合併は借換には追い風
ヒルトンDIAの維持のためにクレカの申し込みを終えたものの発行とHilton Honorsへの紐づけに時間が掛かる事でタイムスケジュール再考を強いられているstaycoolです。三井住友カードに改めて確認してみると4～6週間と恐ろしいくらいの幅があり、きっちりと計算尽くめで動いても成果に結びつくかは不明である事が分かってきました。もしもの為、年末までにある程度準備しておく必要が出てきたという事ですね。あらゆる出張の予定に、プログラムを重ね合わせる事になりそうです。さて、先週後半に立て続けにメイン行と打ち合わせを重ねておりました。来月にはホールディングカンパニーの傘下にそれぞれぶら下がり、その後、組織の統合が行われていく事になります。異なるカルチャーが重なり合う時には必ずさざ波が立ち、その混乱の中で新たな価値観が生まれ、徐々に浸透していく事になりますが、この移行期というのは債務者にとってはチャンスかもしれません。完全統合までには2年ほどのバッファとも言うべき準備期間が設けられカルチャーとオペレーションが結びついていく事になりますが、どうしても既存の重複店舗同士の小競り合いが発生するものですね。金融機関同士のシェアというものに支店の長は非常に敏感であり、店内の合言葉は預金・融資共に域内シェアアップです。その為には、ニューマネーの導入はもちろん既存マネーの導入、つまり借換や資金移動が結果を出す為に必須になってきます。真水のお金は他行や他業種からの振り替えがあったとしても融資は足元の資金需要を考えてもなかなか難しいところです。現在の端境期・混乱期を味方につけるため、時間を掛けて工作を仕掛けてきました。バランスシートを極めて健全なものに仕上げていき、取引行が我先に債権を移してもらえるように好条件を持ち掛けやすくしておいたわけです。結果、足元の半年でそのような資金移動の話が断続的に持ち込まれるようになっていました。各種、取引条件を勘案してもやはり採用するのは、体力のある銀行一度、取引金利を設定したとしても体力があれば、他行動向に対応して更なる引き下げに対応してもらえる可能性が高いからですね。体力がなければ、自行として提示できる金利の下方硬直性が現出してしまうわけです。結果として取引金利は、100ベーシスほど下げる事に成功しました。更に、他行の借り換えも併せて実施する事で償還ベースで1000万近いメリットが出てきます。これは、償却をとうに終えた物件の支払いをしていくに際しては絶大なる効果があります。税効果はあるものの新たに創出された資金余力を効果的に振り分ける事ができます。これがジワジワ財務に効いてくるわけですね。今後も金融機関の合従連衡の動きは続くでしょう。その際に安閑とその風景を眺めるだけではなく、どうしたら自らの事業やパーソナルファイナンスに生かせるか考えてみると面白いかもしれませんね。
2018.09.15
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「ほん怖」が業界の闇を暴く
ICOの需要減退とICO胴元の売りでETHは急減速こちらも虎視眈々と安値でのピックアップを標榜するstaycoolです。BTCは70万代を漂流していますし、アルトも軒並み不芳な流れが続いています。じれずに買い続けていますが果たして報われるのか？さて、本日は1年に一度のお楽しみ富士電視台の人気ホラー長寿番組「本当にあった怖い話」が放映されました。90年代から見続けている番組で現在は年1回のスペシャルのみですが、細々と続いていますね。昔、日テレ系の昼帯ワイドショーで夏休み企画の「あなたの知らない世界」がありましたが、ソフトホラー系統をしっかり継承していますね。本日のお話の中でお約束の賃貸アパートで契約したら色々と起こりました的な下りがありました。主人公が勤務する不動産賃貸会社を訪れる幼馴染のカップル2人主人公はカップルの女性に思いがあるようで微妙な空気が流れます。そんな中で、女性は仕事でその場を離れる事になり、物件のチョイスは男性に一任される事に・・幾つかの物件を内見するも男性の反応は芳しくなく、安くて良い物件を・・と同級生の主人公に無茶ぶりをする。そして、事故物件で良いから紹介せよと迫ります。納得しているならとファイルから物件をチョイスして紹介。日を改めて2人を案内したところ、気に入って成約しかし、3か月後くらいからいつも誰かに見られている気がするとして女性が不動産屋を訪問その後、女性は実家に戻るも男性は部屋に残ったまま。不動産屋の彼が電話しても出ないので1Fの部屋の窓を除くと首にネクタイを巻いてクローゼットで首を釣っているのが見えたため、ガラスを破り、室内へ突入してこれを解く。しかし、部屋には無数の自殺した霊が蠢き一瞬にしてコントロールされ今、同級生を助けたばかりの不動産屋の彼が首を括る。室内で首を括ろうとした2人は、その後マンション住民の通報で一命を取り留める・・という話。ここで、事故物件を同級生のカップルに勧めたのを見ていた不動産屋の先輩が主人公に言う。主人公：「この部屋は何度も入居者が首を吊って死んでいますね」先 輩：「そうだよ」主人公：「なぜ、事故物件と告知せずに募集しているのですか」先 輩：「事故後、一度入居者が契約すれば、告知不要だよ」 「自分は入居はしなかったけど、社長に言われて1か月だけ契約した」 「良心が咎めるし、こんな会社長く居るところではないよ・・」不動産賃貸契約で事故後、一人入居者を挟んだからといって告知が必要ないとか絶対必要であるとか玉虫色ゾーンですが、重大な事故や凄惨な犯罪の場合、物件全体に値下げ圧力が掛かりますからね。しっかり告知事項として説明している業者さんは、少数でしょうね。全国の視聴者は、これを見る事で業界内のアンタッチャブルな部分に気づいてしまいました。炎上地図で有名な某事故物件サイトなど見て確認する事が殆ど意味のないものである事も悟ったでしょう。結局は、言われた事を鵜呑みにせずに自分の足で近所から情報を拾い上げる事しかないでしょう。因みに、3年ほど前に検討した物件も不審死が多い物件でしたので、近所の自治会長さんにヒアリングしたり中に入ってみたりしました。その物件はスルーしたのですが、決め手は与えられていた情報と近所の人達のコメントの食い違い、もう一つは中に入った時の嫌な空気いわゆる「空気が悪い」というものではなく重くて澱んでいる感じ、そう、それが居る感じですね。投資家も消費者も物件に触る時は覚悟をもって臨みたいものですね。
2018.08.18
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シェア別荘の新時代
7月中の沖縄が流れたため、リゾート会社との面談スケジュールを模索するstaycoolです。彼らが此方まで出向いてくれる事などないでしょうから、フライトのスケジュールに無理やり適合させるしかありません。沖縄のリノベ・ホテル高いとは思いますが、興味深いですね。さて、悪名高いホテルのタイムシェアは買って悪し、貸して悪し、売って悪しの三重苦ですが、被害者は後を絶ちませんね。タイムシェアはヒルトンが良く知られていますがハワイを往復している人達をターゲットにしばしば成田空港でプロモートしていますよね。パンフレットは見れば見るほど夢が膨らみ、収益シミュレーションは見れば見るほど醜悪さが漂いますね。いつも思いますがあのスタッフ達は自分が何を売っているのかすら分からず売っているのでしょう。そのタイムシェアは、沖縄に登場しますね。ホテルで気持ちよくなった後にすかさずセールスをかけ麻痺したところで、悪魔の囁きというパターンでしょう。いくらヒルトン好きでも購入した瞬間に負ける事が確定するタイムシェアとは今後も縁がないでしょう。一方、時間貸しの別荘の中にはイギリス生まれのグランピングのようなスタイルも出てきて少しずつ浸透してきていますね。今回、パンフに触れたのがGFCが運営している「隠れ家グランピング」ご当地のアウトドアブランドと新国立でも有名な建築家とのコラボで奏でられるリゾートに仕上がっています。グランピングは、ゴージャスなキャンピングの造語ですが、手間を掛けずにスマートにアウトドアを楽しみたいユーザが増えているという事でしょう。元はアフリカなどのサファリクルーズなどで富裕層が好んでいたアドベンチャースタイルのキャンプ・ライクな趣向だったようですが、当時の事を思い出してみても目ん玉が飛び出るような価格設定になっていたかと思います。キャンピング人口の増加と富裕層の増加で新たなカテゴリーが生まれたのでしょうか？此方の企業が仕掛けるのは、三重の天然温泉・ジャクージ付のVilla奥琵琶湖や白馬のログハウス、癒しとスパの越前villaテーマ性があって面白いですね。因みにお代の方は、メンバー1名記名式で入会金180万メンバー以外も使えるファミリータイプで280万ほど入会後は、年会費と宿泊料金で楽しめるという事ですが、これが果たしてペイするかはライフスタイルに依存しますね。私の場合は、魅力的ですが使いこなすには厳しいかなという印象です。気に入った場所に定例的に訪れるよりも気の向くままに、その時行きたいと思ったところへ飛んでいくスタイルですので。逆に、こんなシェア別荘を使い倒せるライフスタイルの方には羨望の眼差しを向けたくなりますね。
2018.07.25
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エアコン確保の局地戦
昨日は、豊商事が飛び本日は永遠のバリュー銘柄である桂川電機が跳ねました。これで未だPBR0.33倍かといって見直される事も少ないのですが。10年以上保有しているホソカワミクロンが7000円超えもう信じられません。大した理由もなく下げていた北の達人を追撃買い、アドソル日進を打診買いしてみました。RIZAPグループの夢展望とマルコの追加購入もほぼ完了。双方とも此処まで落ちて来るとは思いませんでしたが逆に買えて幸せですね。さて、本日も肉体労働に業者さんと共に勤しみコンビネーションの良化で本日は効率が上がったおかげで明日にでも終了の運びとなりました。その一方で、ソフト・ハード両面での相談事項が急増。対ひとの部分は、体が2つあるわけでもなく順番に対応するしかないですが、ハードは待ったなしですからね。夕方にご用命の多いエアコンの確保に奔走していました。6月末時点で7台の在庫を抱えていたエアコン新品この酷暑で寿命を全うするモノが続出した事で一気に需給が逼迫して参りました。永年のお付き合いから何かと融通を利かせてもらっていた関西系電機チェーンもついにお安い機器が在庫切れ、無い裾は振れません。次に突撃した電機店は価格が論外最後に寄った近所の量販店あまりエアコンでは見ないメーカーですが某実績のある家電メーカー当地ではコロナの安エアコンを良く目にしますがその県外版というところでしょうか？10台ロットで在庫確認を取ってもらい若い営業さんに店長に掛け合ってもらう事に。無理な要求はしませんが、営業や店長が権限幅を持って決済している店もあるので、試してみる事にしました。明日にでも回答が連絡される事になっています。
2018.07.24
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戸建リノベを突貫着手する
IHGの新進気鋭ブランドキンプトンが新宿に上陸する事が決まりました。スタイリッシュさが特徴でこれから各国に展開されるという事です。運営管理はツカダオリジナルHD(2418)IHG系のインターコンチなどを既に運営地味なインバウンド銘柄ですが、既に仕込みは終了今回の発表で今の状況を見ると600円程度直近では下落していて、まだ行ける感じ。300ずつ買い増しておきました。さて、またまた無理な依頼案件が入って来た事で今週はともかく来週のKULはどうにも行けなくなりそうです。というのも、依頼から10日程度でそれなりの物件に転居しなければならないという話そもそも此方に持ち込まれる時点で殆どが切迫している話ですが、身に危険が迫るとかDVで追われているとかが定番ですが、今回は退去勧告から６か月も経ち状況は混迷を深めておりました。此方の手持ち駒でも適切なものはありませんが、もはや一刻の猶予もない状況久しぶりの労働力投入と現場での陣頭指揮まあ、指揮といっても職能別に少し指示を出すだけですが・・本日から家財の撤去を開始3tトラックで先ずは挨拶代わりの清掃センター2往復挨拶代わりの予定が、これで本日のエナジーは出し尽くしました。それでも手を入れる基盤は整いましたので明日から各職能別プロフェッショナルがいい仕事をしてくれるでしょう。私は明日から車でクライアントさんと都内を巡る1泊の旅へ出ます。ファイナンス系案件の動産評価の旅ですね。戻りましたら、今度は久しぶりの壁塗りが待っています。小さい事から小さい事までしっかりやりたいと思います。
2018.07.20
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