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先週アパートの買付けを入れさせて頂きましたが商談が難航しておりますこちらの希望額との差がなかなか縮まりません不動産会社の担当者様や金融機関の担当者様も是非買って頂きたいと非常に強力的な後押しをして頂いています私もそこまで言って頂けるのはこれもひとつの縁だと思いますので誠心誠意対応したいと思います。結果にはとらわれずベストを尽くす。
2019年01月13日
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今日は家族でパスポートの引き取り子ども達のも無事取得できました^^その後買い物していると不動産会社さんから着信先週買付け入れたアパートの担当者さん結論から言うとその価格では難しいとの事融資が使えない物件なのでまだ暫く売れ残っていると思います担当者さんからはもし売主さんの気持ちが変わったら連絡頂ける事に次ですね!次!!今日は管理会社さんの忘年会行って来ます1人気ブログランキング
2018年12月27日
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久し振りに面白そうなアパートありました。入居率悪いんですがヒアリングした結果適正なリフォームと適正な募集条件にすればなんとかなりそうです。あとは融資付けが問題です。リフォーム代が中・外で結構かかるのでそれ込みでどこまで貸してもらえるか。利回りが高いので色々試せそうです。面白そうだな~。ベストを尽くしてご縁を待ちます。あと戸建ても面白そうなの色々あります。やりたいこと色々あります。アパート/戸建て購入と売却それぞれ同時進行。そしてその先へ。やりたい事がどんどん出てきます。
2018年06月26日
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本日、木造APの売却決済でした。この物件は法人設立して初めての物件。そして札幌以外の物件を買っていくきっかけにもなった物件でした。所有期間は5年弱でしたが色々な経験をさせて頂きました。お蔭でモニターフォンも付けられるようになりましたし、リフォームの融資も初めて使いました。そして孤独死も。その部屋も事情を理解した上で千円ダウンにて入居が決まりました。これも売却前に決める事が出来スッキリ引渡し出来ました。そして売却にあたっては価格設定の難しさや地方物件の融資の付き辛さ。経験する事が出来ました。最後は無事売却する事が出来不動産会社様はじめ関係者皆さま改めてありがとうございます。そしてこれからまた少し物件買えそうです。頑張ります。
2018年03月14日
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先日、一棟目の売却が無事完了しました。所有期間中は、本当に良く働いてくれた孝行物件でした。ザックリ25%で買って17%での売却となりました。長期譲渡で譲渡税も下がりますし、所有期間中のインカムと売却後の諸経費を引いたキャピタル合わせて退職金程の額となりました。勤め人として35年かけて得られるお金を5年で作った事になります。改めて不動産の凄さを実感しました。それもこれも最初に物件を紹介して頂いた方所有期間中の物件管理売却に携わって頂いた方皆様のお陰です。本当に感謝しております。ありがとうございます!この後はこの自己資金を最大限有効に活用していきたと思います。
2017年01月22日
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先日3棟目地方物件の清掃担当のお義母さんより報告あり。敷地内にある市のゴミ箱の側面板がボロボロ。穴からカラスがゴミを引っ張り出して酷いとのこと。翌日現地を確認すると確かに酷い・・・。市の担当に電話発信。ゴミ箱の設置されていない物件には市で余っている中古のゴミ箱を初回の一回だけ提供して頂けることが有るらしい。但しその後は持ち主が管理して下さいとの事なので、修繕依頼は断念。気を取り直して旧:石黒ホーマにて子供達とコンパネの買い出し。910角しか使わないので店内の工房でカットの依頼。50円の追加出費だ。ついでに角のRのカットも依頼しようと思ったが5センチ50円と急に単価アップ。とここで子供達が限界に達し帰りたいモードへ。先にペットコーナーで遊ばせたのもすぐに効果切れだ。急いで車で待たせ隣のセルフ工房でRのカット。子供達を家に降ろし物件へ。ここの物件にはリーマンの担当企業の知ってるお客様がいらっしゃる。作業は絶対に見つかってはいけない(笑)帽子とメガネをし顔を上げずに黙々と作業をする。途中生活保護のお子様が玄関からバスケのドリブルをしながら作業の様子を確認。そんな時も決して顔を上げてはいけない。目の前にはお客様が居る。リーマンでも大家業でも両方お客様に成って頂けるなんてなかなか無い。しかも法人契約だ。そんなこんなで作業終了。お〜、我ながらまずまずの出来だ^ ^入居者さんも大家も嬉しい。
2014年10月13日
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先日3棟目地方物件の清掃担当のお義母さんより報告あり。敷地内にある市のゴミ箱の側面板がボロボロ。穴からカラスがゴミを引っ張り出して酷いとのこと。翌日現地を確認すると確かに酷い・・・。市の担当に電話発信。ゴミ箱の設置されていない物件には市で余っている中古のゴミ箱を初回の一回だけ提供して頂けることが有るらしい。但しその後は持ち主が管理して下さいとの事なので、修繕依頼は断念。気を取り直して旧:石黒ホーマにて子供達とコンパネの買い出し。910角しか使わないので店内の工房でカットの依頼。50円の追加出費だ。ついでに角のRのカットも依頼しようと思ったが5センチ50円と急に単価アップ。とここで子供達が限界に達し帰りたいモードへ。先にペットコーナーで遊ばせたのもすぐに効果切れだ。急いで車で待たせ隣のセルフ工房でRのカット。子供達を家に降ろし物件へ。ここの物件にはリーマンの担当企業の知ってるお客様がいらっしゃる。作業は絶対に見つかってはいけない(笑)帽子とメガネをし顔を上げずに黙々と作業をする。途中生活保護のお子様が玄関からバスケのドリブルをしながら作業の様子を確認。そんな時も決して顔を上げてはいけない。目の前にはお客様が居る。リーマンでも大家業でも両方お客様に成って頂けるなんてなかなか無い。しかも法人契約だ。そんなこんなで作業終了。お〜、我ながらまずまずの出来だ^ ^入居者さんも大家も嬉しい。
2014年10月13日
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先日購入した物件は購入後に手を入れたい部分が大まかに三つありました。1.空室二部屋の最低限のリフォーム。2.物置のリフォーム3.60坪の空き地を駐車場に造成今回は2の物置のリフォームについて。まず始めにビフォー!そしてアフター!!ちょっと説明しますと、こちらの物置はちょっと変わっていて、住宅用の物置を二つ繋げた様な感じです。大きさは大きいですがなんせ扉が二つしか無いので二人分しか収納出来ません(^_^;)入居者さん心理としては、絶対に物置が欲しいはず!北海道の地方は車社会ですし冬タイヤの置き場所が絶対に必要です。元々ご高齢のオーナー様と、入居者様1名で使用していた様です。これを何とか皆さんで使って頂きたい!と思い、リフォーム会社様を探しているとこちらの地方では珍しく収益物件専門にしている会社様のチラシが!すぐ電話し現地待ち合わせすると、アメリカで10年間ご商売されて日本に戻って来たと言うとても素敵な社長様でした。数回の見積りのやり取りの後、発注。話も早く、物置も6世帯分扉を付けて、コンパネとボードで仕切りをして頂き予算が無い旨相談するとサイディングは余ったもので良ければと無償で提供して頂きました。そして本日現地に行くと、予想以上の出来にテンション上がりました!笑本当に感謝です。ありがとうございます(*^o^*)こうしてビフォー・アフターを見られるのが中古の楽しみでもありますよね^ ^
2014年07月15日
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何故か床暖付きなんですよね〜16年前はそれが売りだったとか(^_^;)ただフローリングに畳一畳程のパネルがむき出しで何とも見た目に違和感が。ガス会社さんも床暖用のストーブは高額で対応出来なく管理会社さんも、トラブルがたまにあるとかで検討の結果、空いてる部屋から順次撤去する事にしました^ ^
2014年05月31日
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本日、無事決済が終わりました。今回の物件は前回に引き続き、私の住む某地方物件で1DK6世帯。土地が二筆合計で163坪有ります。南東角地が更地なので、採石敷いて初めて駐車場をやってみようと思います。思えば、今回の物件はネットに掲載されて直ぐ見に行き、指値が難しそうだったので一週間程寝かせていたところ、うちのが、「ネットで良さげな物件あったよ^ ^」「あ〜それね。 この前見に行ったけど指値効かなそうなんだよね。 ・・・でもせっかくだから、見に行く?」という感じで、週末アポを取り現地で内覧しました。ただそこでも指値は厳しそうでとりあえず融資の探りを入れてもらう事になりました。ココで、ちょうどこの時期カーター校長こと河田康則様の新著を読んでいたので、『融資に強い不動産会社さんにお願いする』という事が頭にありました。今回の不動産会社さんは元付けで地元では住宅と、シリーズ化されたアパートを多数手掛けられ社長さんもこの辺の管内では一番の棟数お持ちとの事。さらに売買担当と融資担当が別々に居て、融資担当だけあり、融資に明るく本案件もスムーズに銀行交渉をして頂けました。お陰で希望額プラス100万円希望年プラス2年で融資を付けて頂く事が出来ました。ちなみに今回の金融機関さんは地銀のD銀さんで個人のアパートローンです。銀行の担当者さんはいつも(仲介の不動産会社さん)お世話になってますので、と、半分営業トークでしょうが金利0.5%下げて頂きました。自分一人で交渉してもこれらの条件は引き出せて無かったと思うので改めて不動産会社の担当者さんに感謝です。あと、今回の取得にあたって何より一番嬉しかった事は銀行の担当者さんに「今回の融資案件は、資料も完璧で 内容も既存の物件全てプラスで 自己資金もきちんと貯めており、 非常に稟議を出しやすかった。 断る理由が無かった。」と言われ、不動産で初めて人から認めてもらえた様で本当に嬉しかったです。頑張って黒字の申告して来て良かった〜(笑)あとは、今回も色々な方の協力があって取得出来ました。最後の交渉で指値が希望額まで届かないと連絡があった時いつもならじゃあそれでと言ってた所を調度その時、張田満様の健美家コラムを見ていたので「少し考えさせて下さい」と、一旦冷静に考える事も覚えましたし、保険のスペシャリストさんガスの頼れる担当者さん司法書士さんを紹介頂いた日本にほとんど居ない先輩大家さん大家のみなさん。改めてありがとうございます!不動産活動をして人と接している時が最高に楽しい。です。
2014年05月30日
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本日、空いている一室にキッチンシートを貼ろうと物件に向かうと、、、「!?」先週まで貼ってあった募集張り紙が無い!!こないだ問い合わせがあった家賃3,000円指値の生保の方が決まったか!管理会社さんへ電話発信。すると、状況は把握してなさそう。調べて頂いた結果、申し込みは入ったが契約はまだとの事。少し考えましたがせっかく来たのでリフォーム決行。部屋の中へ資材搬入し、休憩用のお茶も持ち込み。ビフォー写真を撮ろうとカメラのピントを合わせていると、、、ブゥーンブゥーン先ほどの管理会社さんから着信。『すいませ〜ん>_<』『先ほどの件なんですが〜 実は契約終わってました´д` ;』『それで、入居日〜なんですが〜〜』『、、、、』『今日からでしたっ(>_<)』「!!!」「きょっ今日ですか! それは、ありがとうございます(^◇^;)」電話口でお礼をし速攻撤収。これで今年初めて満室になりました。丁度今日はうちの清掃精鋭部隊のお義母さまとお義父さまが清掃に来ていたのでお昼は満室のお祝いに家族に還元しました^ ^これが満室になった時のささやかな幸せ。不動産ってステキだ。
2014年04月12日
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ある特定エリアを不動産サイトで毎日見ています。日中更新されたりするので一日に数回確認。良さげなのもそうでも無いのも新着物件はだいたい見に行きます。今回は久々に買っても良いかもと思えるのがあったので即、現地確認。今探している条件・土地の広さ・築年数・建物の状態に割と近い。間取りはまぁ許容範囲。という訳で帰りに元付け会社さんに寄って物件資料を頂く。掲載後1時間で来店され驚かれる。1番知りたい売却理由を聞くと『返済も終わってお金にも困っていない御老人で資産整理』との事…。若干疑いつつも、出たばかりで下がらなそうだ。まぁこの価格で無理して買っても仕方ないので少し放置…。
2014年03月13日
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これは1棟目『コーポフットボールアワー』の2年2ヵ月間所有している修繕費の合計です。取得時は築30年で管理も決して力を入れていなかったであろう物件です。築古を様々な理由でこれから検討される方。「修繕費かかりそ~(>_<)」 とか「実際のところどうなのっ(?_?)」という方の参考になればと思います。では明細。 年 月 内容 金額 2011 11 照明器具代等 30,391 12 ドアノブ・蛍光灯 7,5802012 1 ドアノブ・ポスト部品代 2,680 2 ボールタップ交換 9,450 3 なし 0 4 なし 0 5 なし 0 6 換気扇代 2,980 7 なし 0 8 なし 0 9 給水管工事代 12,075 10 なし 0 11 トイレフロート弁交換代 3,212 12 天井補修・鉄骨階段等塗装 60,3752013 1 トイレ漏水工事 8,007 2 便座交換・給排水工事 122,385 3 なし 0 4 なし 0 5 ダストBOX設置・階段補修工事 163,228 6 なし 0 7 なし 0 8 なし 0 9 蛍光灯代 650 10 外壁補修代 18,112 11 なし 0 12 流し台漏水工事・取付交換代 69,195 合 計 510,320この間の家賃収入の合計は¥7,770,500収入に占める修繕費の割合は6.6%です。意外とかかっていない?ですかね^^ただし、購入時空室3部屋のリフォーム代69万円は含まれていません。(これは購入前に想定済み)今後、空室になった場合は1部屋あたり15~25万円位かける予定です。さらに、大規模修繕はまだしておりません。このあたりも購入前に要検討ですよね。ただ、築15年も持っていますが、やっぱり、全然楽!なんですよね~^^新築だともっとか(笑)
2014年01月12日
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三棟目地方物件に鏡シャワーヘッド洗濯機用蛇口取り付けて来ました^ ^三つ共初めてでしたが全部で15分位で終わっちゃいました^ ^鏡は先日Uさんから教えて頂いていたので金具の上を上にグッとスライドさせるだけで取り外す事が出来ます^ ^シャワーヘッドはネジの大きさがよく分からなかったのでカクダイのアダプターが三つ付いた物を買いましたが結局アダプターは使わずに済みました。最後、洗濯機用の蛇口ですがこれもモンキーが有ればそれで取り外し出来ます。鏡の水アカは入居者さんは気になりますよね〜今日も初めての作業が出来良かったです^ ^
2013年12月15日
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本日は、ノー残業デーの為帰りに部材の買い出し。照明三つとモニターフォン。全部で2万9千円位。LEDもどんどん安くなってますね!その後物件の空き部屋へ。今回も照明の取り付けは電話で管理会社さんに依頼。モニターフォンは週末また取り付けに。今回はパナソニックが安かったので初めて買ってみました。次の入居者さん喜んでくれると良いですが^ ^
2013年11月27日
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入居付けに時間がかかりまた色々勉強させて頂いた2棟目物件ですが、先日、無事満室になり関係者のみなさまには感謝です。やっぱり良い流れってあるんですね。リフォームに手をかけた途端に入居者様が決まったり(二部屋続けてこのパターン)決まった途端、今までほとんど問い合わせが無かった『札幌部屋探し』様の大家直接サイトを見た方から問い合わせが来たり仲介さんから問い合わせが来たり。今回行動を起こし流れが変わった瞬間?を感じた気がしました。
2013年11月20日
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本日、3棟目地方物件に初めて自分でモニターフォン取付けしました。前回管理会社の担当者さんからご指導頂いたのでまぁせいぜい30分位かなと家族を車に待たせ作業開始。しかし意外に手こずり格闘する事40〜50分かかりました汗100Vの線が外れなく部材破壊して外したり、声がこもって小さいので、説明書見たり、線を繋ぎかえても分からず。。結局、嫁の指摘で表面の保護フィルム外したら直りました^^;で、ビフォーアフターですがと無事取付け終了。画像サイズおかしいですが笑それにしてもiPhoneからのブログアップは慣れてないせいかやたら時間かかる~_~;
2013年07月20日
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本日、3棟目の決済でした。今回は地方中古木造、築14年、2DK(46平米)4戸 / 1LDK(40平米)4戸 計8戸土地135坪今回もまたはじめての事が色々経験できました。1、法人取得これが今年一番の目標だったので達成できてうれしいです。同時に法人融資のハードルの高さも実感しました。2、日本政策金融公庫(JFC)利用こちらがなければ、さらに今回の担当者さんがいなければ今回の物件は取得できませんでした。そして今までのJFCのイメージが180度変わりました。今までのイメージは、融資は所有権移転後でなければいけなく、そこが一番のネックでした。しかし今回は所有権移転前に融資額の9割を融資して頂けました。さらに事業計画。こちらも作成が大変なイメージがありましたが、今回は特に提出は求められませんでした。担当者さんによるのでしょうか??あとは担当者さんが素晴らしかった。非常に協力的でした。色々な話も聞けましたし、今後も是非相談させて頂こうと思います。あとフン様の影響もありました。良い刺激を頂きました。3、金利コンプレックス解消??今までで一番低く、自分では信じられない金利でした。しかも15年間固定。15「ね・ん・か・ん」です。JFCさん凄い。これで1棟目からの金利コンプレックスも少しは解消されました笑4、元金均等今回は中長期所有を見越して、初めて元金均等にしました。元本は3カ月据え置きにしてもらい、さらに金利も3カ月後にまとめて返済にして頂きました。これで返済が進むのが楽しみ?です。。5、団信加入今まで入っていなかったので、嫁さんを安心させる為、プラス吉川先生の著書に共感し、今までの生保を解約し全労災と道民共済に入り、保険料が16,000円から8,000円になりました。さらに補償を厚くする為、1本は団信に入りたかった。これで自分に何かあっても、家族の為にしばらくはこの物件が稼いでくれるでしょう!6、地方物件札幌以外で初めての物件です。地方の良し悪しを今回の物件で身をもって経験しようと思います。ちなみに、契約までの間に1部屋退去が決まっていたのですが、すぐに次の入居が決まりました。管理会社さんに感謝です。しかもリフォーム無し、広告料1ヶ月です。札幌の事を考えると、色々考えさせられます。。。7、築古以外物件築14年と初めて耐用年数以内&洗面台付きの物件です笑ちなみに2年前に屋根と外壁を塗りなおしてるのでしばらくは?大きな修繕もなさそうです。と今回はこんな内容の物件でした。まずは管理会社さんや関係会社さんと協力し、残り一部屋埋めるのと、入居率を維持すること。身が引き締まります。ただ、まだまだ目標の途中なので、目の前の事をクリアしながら一歩ずつ思考を現実化して行こうと思います。まずは素直に今回の物件取得は嬉しいですし、今週末、家族でささやかなお祝いをします^^最後に今回も物件取得出来たのは、迅速な対応で仲介して頂いた担当者さんや超強力的な金融機関さん、価格交渉して頂けた売主さん、そして半年前にアシストして頂いた先輩大家さん。その他関係者さん皆さまのお陰です。ありがとうございます!!!!!!!!!!!!!!
2013年06月27日
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先日ようやく満室になった2棟目ですが本日、退去連絡頂きました~(笑)しか~し!ちょっとだけ問題ありの入居者さんで家賃も安め(1DK P込み 32,000円)だったので、これはチャンス!!と捉え一、家賃アップ(4,000円~8,000円)二、ちょっと試したいリフォーム三、もう一度、広告費と家賃のバランスによる反応の検証四、大家直接募集サイト掲載を試せたらと思っています。この物件でしか経験できない事もあるので色々実践しますよ~
2013年02月27日
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本日、2棟目が満室になりました!!!長かったですがようやく満室になり、良かったです。管理会社さんには本当に感謝です。ありがとうございます。1室6ヶ月の短期の方が居ますが、事情をお聞きし、入居を希望して頂きありがたいです。また頑張ります。今回も築古の木造でリフォーム最小限でしたがこの半年いろいろ試行錯誤しました。そして感じた事は、やはり物件と家賃のバランス。そして広告費。募集開始当初はそのどれもが中途半端で完全に埋もれていました。仲介さんがあえて紹介する要素は少なかったと思います。仲介さんへの営業や、家賃・広告費の見直し・家電付きチラシ作製・セルフリフォーム・・・等々 やりましたがその”埋もれ”からは中々抜け出すことは出来ませんでした。確かな手応えというのも薄かったです。。完全に試行錯誤でした。自分でも色々試してみたく、棚や鏡を付けたりポップを張ったりしましたが、今回の「入居付け」に関しては大きな効果は無かったと思われます。ただコジローさんのリフォームは入居者満足に繋がり、ポイントを突いた良いリフォームでした。やはり今回の様なスタンスの物件には生保の方の取り込みやまたその家賃設定にも耐えられる融資の引き方。また一発目の募集にも広告費相場のプラス1~2ヶ月出せる位のそれを見越した物件への指値。自分なりに色々経験が出来、感じる部分もありました。少し・・・ほんの少し見えた部分が有り自信が持てました。これで2棟満室になりやっと家族でささやかなお祝いが出来ます。嫁さんも本当に喜んでくれて良かったです。1棟目も管理会社さんのおかげで満室を維持しています。相変わらず雪との戦いは続いていますが、雪庇を迅速に落として頂いたり、大きなトラブルもありません。今は毎朝確定申告の入力をしていますが、やはり2回目だと精神的にかなり余裕が有ります。なんせ去年は全く訳が分からないまま進めていましたから。。今年も最大限黒字になる様調整したいと思います。そして今年の最大の目標である先月新設した法人にて物件取得を目指したいと思います。少しずつ前に進みます!
2013年02月01日
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昨日は某ミーティングに参加させて頂きました。私より若い方も居て、大変勉強になりました!!少人数だったので、色々な方の話が深く聞けてとても良かったです。この年で、仕事以外のプライベートで色々な年代の方と出会えて、不動産をやっていて本当に良かったなと思います。本当素晴らしいですよね。感謝しています。さて、自分の物件ですが、2棟目の募集内容の変更を考えています。2部屋空いているので、その内の1部屋を家電付きにしようと思います。家電の内容は、チラシから選んで頂こうかなと、こんな感じこれは実験的にチラシ置いてやってみました。反響を見てこのままいくか考えます。あとはこれもやってみたかったんですが、部屋の各アピールポイントのpop貼り。これは、やる前は安っぽいだろうなと思ったのですが、やってみると意外と、部屋も明るい印象になり、思ったより全然良いです。(自己満)なにより、某Kジローさんに付けて頂いた押し入れハンガーポール!とか新しく変えてもらった給湯器とかその他細かい部分とかは、内見時に仲介さんも全部は説明できないですよね。そんな思いでやってみました。全て経験なので、色々やって行こうと思います。さぁ~明日からまた一週間がんばろう^^
2012年11月25日
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今日は2棟目に先日買っておいた棚と鏡を付けに行ってきました。この棚はこれまた便利で、ビス2本でとめて引っ掛けるだけです。超!!簡単。ただ、下地探しの道具が無かったので、ひたすら壁を叩いて押して。「!!」間違えて(笑)下地の関係上希望とちょっと違う場所になった部分もありますが、入居者さんが、おそらく有ると便利だろうと思われるキッチンや脱衣場に付けました。付けると意外に良く追加でまたニトリに買い出し。小さいのは390円~写真のは大きいので790円。安いし、今住んでるアパートにも付けちゃおっかな~引っ越すときはちゃんとボンドコークで穴埋めますので^^
2012年11月04日
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昨日は、家族を残していざ物件へ。まず仲介の担当者さんへ御礼訪問。例のルンバ渡して物件の現状の聞き取り。その後、二棟目へ。コジローさんのアドバイスでカーテン取り付けしてみました^^万が一いらないと言われた時の為に、二部屋の内、ひと部屋だけ。それにしても、築古に多い?ですがカーテンフックって付いてない物件結構多いですよね??私の物件も案の定付いていなく、100均へ。これって便利なんですよね~両面テープで簡単だし。が!在庫が1個しかなく、しょうがなく1個購入。でもカーテンも売ってるんですね~500円だったけど。一瞬迷いましたが、その後ニトリへ。・カーテン2m 1・カーテン1.5m 2・カーテンレールダブル 1・カーテンフック 2(1個249円泣)購入し現地取り付け。付けてみた感じは・・・・・・うーん、黄色とかの暖色系にすれば良かったか?(笑)白なので何かあっさりしちゃいました。前の入居者の置き土産と思われなきゃいいですが。まぁ色々試してる段階なので良しとしよう!!あと某FD3Sさんに電話でお相手して頂き、凄い楽しかったです。ありがとうございます。自分なりに色々試してみますね。今度は逆輸入車見ながらSEMAショー談義しましょうね~帰りはお決まりのコーチャンフォー寄っていろいろ買ってマイロの新しいの聴きながら札樽道気持ちよく帰ってきました。夜は子供寝かしつけながら自分も一緒に寝ちゃうパターンで充実した一日でした。今日は鍋。
2012年10月28日
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本日、最後の1室の鍵の引き渡しがありました。これで全室埋まりました。5/8入居から始まり、2ヶ月半で3室埋まりました。今回は入居付けを最優先に、1日も早く決めたかったので、募集条件は多少甘め?の設定だったと思います。(それ以上に管理会社さんの力が大きかったですが。)今回はターゲット層を絞り込めていなく、リフォームも実験的に他よりお金をかけた部屋が、一番家賃が安く、リフォーム費用と家賃は単純に比例しない事も実感しました。広告費やその他募集条件に関しても今後検討の余地があります。全室埋まってみても意外と冷静と言うか、当然とても嬉しいのですが、2棟目以降の事を毎日考えているとより身が引き締まります。とはいえ、不動産とは楽しく付き合っていく事がテーマなので、嫁さんと今週末ささやかなお祝いでも出来たら良いな。
2012年01月06日
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本日、入居希望の連絡がありました!これで空室全てに入居希望が入っている状態です!まだキャンセルがあるかもしれませんが、何より動きがあるのは嬉しい事です!上手くいけば年内満室!?なんて妄想してます(笑)管理会社さんには本当に良く動いて頂いて感謝です。Wさん素早いご報告有難うございます☆我が家には入居申し込みのジンクスがありまして、「家の東側を片付けると不動産運が上がる↑」という風水好きの妻曰く、昨日も、前からしたがっていた居間の模様替えをしました。配置替えをして、子供たちの遊ぶスペースも広くなって引越ししたようで新鮮です。その甲斐あってか、本日、早速入居希望の連絡!!汚れたらまたキャンセルになっちゃうからちらかせないね(笑)何て言われつつ、妻も興奮している様子。夫婦共通の目標が出来た事は、本当に良かったですね。あと昨日ヤフオクで「やよいの青色申告12」を@8,400で落札しまして、今日、仕事の合間を縫って入金して来ました。早く届かないかな~
2011年12月05日
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昨日の入居希望者さんは結局決まりませんでした!てっきり決まると思っていたので一瞬凹みましたが、まぁ~次行きましょう。次!!あまり一喜一憂せずやるべき事をやって行くだけですよね。「柿の種KURO」でも食べて寝よ。最近何かと「黒い」商品が多いですよね~「麦とホップ 黒」はみなさん飲みましたか?たまに飲むには良い感じです。
2011年11月12日
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本日、初入居希望者の連絡がありました!!ただし和室2部屋を洋室に変更することが、条件との事!家賃2,000円UPを了承して頂いているので、それでも決まって欲しいですね!
2011年11月11日
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本日、現地にてリフォーム会社さんと管理会社さんと打合せをして来ました。工事は来週の金曜日を目途に進めて頂いていたのですが、リフォーム会社さんの仕事が早く、予定より早く終わらせる事が出来そうです☆正直、現地を見るまでは工事が全く進んでいない事も想定していたので、正直、ホッとしました(笑)リフォーム会社の社長さんと管理会社さんに感謝です。リフォームが終われば、ガス会社さんの灯油タンク工事・ストーブ取り付け等があり、これが終われば、いよいよ入居可です!帰りは物件の草刈りをして帰りました。物件の近くに、石黒ホーマ(仮名)があると便利ですね。鎌とかヤッケとかすぐ買えるし(笑)初☆労働力投入でした。作業中、入居者さん数名と遭遇し、さわやかに挨拶しましたが、あえて大家感を出さず、作業員に徹していました。大家と名乗る事が必ずしも良いとは限らないと思うので。。。。皆さんはどう接しているんですかね。。写真は和室を洋室にしてもらった部屋です。今回CFは空室の1部屋だけ貼り替えにしたのですが、こう見ると、他の部屋もしとけばよかったかな~なんて・・・今後の検討項目ですね。
2011年11月05日
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現在入居中の方の部屋の前の共用部に、ダンボールやゴミの様な私物が結構置いてあります。。管理会社さんに動いて頂いてますが、なかなか入居者さんとは会えず、書面にて連絡後、処分を考えています。(大丈夫!ですよね? 笑)中も外も早く万全の状態で、募集したいですね☆
2011年10月24日
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現在、空室3部屋の内ストーブが付いていないのが2部屋あり、ガス屋さんに無償で取り付けて頂ける様、話が進んでおり、書類に目を通しています。(その他集合灯油タンク設置も)それから、リフォームも違う所の見積りも出たので、検討しています。土日も札幌出張仕事なので、もう寝ます。ゆっくりブログを書く暇がない。。。。ZZZ
2011年10月21日
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本日単発の外部清掃お願いする事にしました。雑草とかゴミとか結構荒れていたので一発目はお願いする事にしました。これですっきりしますね!入居者さんも急にキレイになったら喜んでくれるかな!
2011年10月17日
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8畳間の天井の面積3.64m × 3.64m = 13.25m2クロスを張り替える場合、無駄な部分も出るので、多少多めに拾うと思うのですが、どれくらいが許容範囲か。。
2011年10月16日
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先程、友人の結婚式から帰宅しました。友人の結婚式は、久々の友人にも会えるし、ホント良いですよね。たくさん収穫が有りました。お酒が飲めるともっと良かったですが(笑)明日も仕事が入り早いのでリフォームの見積書に目を通して寝ます!でも「大家」って一般の人に行っても「?? ・・・そ~なんだー」とピンとこない人が多いですよね。。。基本!興味のありそうな人にしか話さないでおこう!!!と心に誓ったのでした。。。温度差ハンパない。そしてしょーがない。それ以上に収穫があったからいーですけど!!笑
2011年10月15日
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決済の次は、満室に向けたリフォームですよね。理想としては決済の前から見積り&工事をさせてもらい、決済と同時に万全の状態で募集をかけれると良かったのですが、なかなかそこまでは段取り良く進められませんでした。(無駄の無い様にが次の課題ですねっ!)前までのリフォームのイメージは・・・・築浅 → リフォーム費用が余りかからない築古 → リフォーム費用がものすごくかかる。(中も外も大掛かり)よって築古はあまり検討していませんでした。しかし本当にそうなのでしょうか?確かに古いより新しい方が、相対的にリフォーム費用はかからないでしょうが、築古はそんなにも費用がかかるのでしょうか。構造や雨漏り等、入居者様の生活にかかわる部分は絶対に直さなければいけませんが、入居者様は何を求めているのか。。。最新のシステムキッチン?最新の節水トイレ?CFではなくフローリングの床?カラーモニターフォン?どのような物件に対しても入居者様は同じニーズなのか。こと今回の様な古い物件に対しては、そこまでは求めていないのでは。それよりは1,000円でも安い方を望んでいるのでは。リフォームはオーナーの自己満足にならないように。入居者様の望む事に意識を向けていきたいですね。とは言っても、決してリフォームに力を入れないわけではないですよ。必要な部分は、費用対効果を考えて、最大限、良い環境を提供して行きたいです。以前は、物件取得したら、物件名もカッコいいのに変えてみたい。とも考えていましたが、今回の様な古い物件には、どの程度入居率に関係があるのか疑問です。笑せっかく変えても余り変わらないようであれば、それもオーナーの自己満足になってしまいますもんね。。さ、明日の結婚式の準備して寝よっ(笑)
2011年10月14日
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本日!初決済でした!!とはいっても、代理決済だったので、電話で決済完了の報告を受けましたが。汗とにかく、これでようやくスタートラインに立つ事が出来ました。まずは大家になる事を第一目標にしていたので、まずはほっとしています。あくまでこれが始まりなので、これからの事を考えると、身が引き締まりますね。簡単に物件紹介しますと、・札幌市 某区・築30年・木造2階建て 2DK×8戸(現在5/8チップ)・土地約116坪・表面24.8%・〇〇〇〇万円フル詳しくは今後少しずつ更新していきます!あとは、今日のブログで1番書きたかったのは、不動産会社C社のWさん。物件取得までの、数ヶ月間、誠実な対応をして頂き、本当に感謝しています。あなたがいなければ、物件取得は出来ていませんでした。本当に有難うございます。また、北海道大家の会の会長を初め皆様、皆様と実際に会ってお話をさせてもらい、実際に大家をされている人に出会い、自分も大家になろうと決心をすることが出来ました。会に参加しなければ、大家になれていなかったので、本当に感謝です。それから不動産関連の著者の皆様。多くのモチベーションを、毎日毎日与えて頂きました。本当に大きな力になりました。これからも本を読み続けます!個人名は極力出しませんが多くの方に出会い、皆様から沢山の良い影響を受けました。くどい様ですが、本当に有難うございました。これからようやく始まります!!
2011年10月12日
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