[不動産コンサルティング] カテゴリの記事
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★不動産の管理物件を増やす手法。今月、管理物件が一挙に１５０件超増えました★
小さな不動産会社が安定した経営を行うには、賃貸管理部門を増やし、自ら家賃収入が入るビルやアパ－トを数多く持つことだ。賃貸管理部門を増やす方法で一番手っ取り早い手法は、管理専門の会社を買収する事にある。（M&A)小さな不動産会社が生きていく手法は、賃貸管理部門を増やし、自らアパ－トやビル等の収益物件を持つことだ。収益物件を持つ資金がない場合は、他人のフンドシを借りる賃貸管理部門を積極的に増やすことです。口で言うのは簡単ですが、名もない不動産会社が管理部門を増やすには大変な努力が要ります。そんな面倒な苦労も無く、簡単に管理物件を負やす手法は「管理件数を沢山持っている不動産会社を買収することだ。このたび臼井不動産でも、賃貸管理物件を沢山持っている不動産会社の営業権を購入しました。そのために一気に１５０件もの管理件数が増えました。今日は朝から新規家主さんに挨拶回りを行った。会社案内やリフォ－ムのパンフレット、タオルを持って回りました。新規家主さんはとても大喜びしてくださいました。オ－ナ－さんも臼井不動産も相互に「良かった、良かった」。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年06月14日
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★素敵な植木に囲まれた住宅。内外装を綺麗にしてから販売に出します★
植木屋さんの住んでいる１戸建て住宅を臼井不動産で購入しました。商売柄庭には高価な植木が並び素敵なお家です。これから内外装をフルリフォ－ムしてから再販する予定だ。修繕費用が約３００万円。とても綺麗になります。その昔、私の家の庭を年に２回ほど手入れを頼んだ植木屋さんがいる今度ご夫婦で実家に入る事になり「いま住んでいるお宅を買い取って欲しい」と相談を受けました。縁がある人なので二つ返事で購入を了承し、お宅に伺いました。すると仕事柄、庭には立派な植木が沢山植えられています。それを綺麗にカットしてから引き渡してくれることになりました。建物はやはり使用感があり、トイレに台所に浴室など壁紙を含めて綺麗にリフォ－ムします。完成は半月以後となる予定です。再販価格はまだ未定ですが、格安で売りに出す予定だ。乞うご期待。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年06月12日
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★修繕費がかかる低層ビルの相談。★
横須賀の一等地に古い低層ビルをお持ちの家主さんが相談に見えました。「この所、あちらこちら建物の痛みが激しく、修繕費がかかり収入家賃より出費の方が多い」そこで建物の建て替え、売却、駐車場にする等、どうしたらよいのかコンサルティングの依頼にお見えになったのです。子供がいないオ－ナ－さんのご年齢はすでに８０才を過ぎている。建物を新築したところで存命年齢を考えるとメリットはありません。建物を壊して駐車場にしたところで収入がガクンと減り、固定資産税を支払えば収益はゼロに近い。大金をかけて解体費を支払うなら、現状のまま売却した方が理にかなっています。約１時間ほどシュミレ－ションをした結果、売却されることに決定しました。相続人がいない高齢者は資産を残してもメリットはありません。いま持っている資産を売却し、約１億円の大金を懐に入れて、元気な内に世界一周の旅行や、温泉巡りを楽しんだ方がいい。そんな話もお互いに年齢も近いせいで話が弾みました。来週の月曜日あたりから売り物件として市場に出します。欠陥ばかりのビルですが、物品販売を営む方や、医院、貸しビル等を計画される方にはもってこいの物件です。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年06月11日
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★不祥事が続く大企業。レオパレスの建築基準法違反で株主も損害★
レオパレスの株価が年初来安値をつけました。建築基準法違反の疑い問題で大きく売られているのだ。アパ－トを建設したオ－ナ－も被害を受けたが、一番の直接的な被害者は株主だろう。大きな損失を被っています。レオパレスの株価は、年初来高値は５月１１日の１０２３円。１．０００株買えば代金は１．０２３．０００円だった。６月６日の安値は６７２円。１０００株の評価が６７２．０００円です。つまり１．０００株持っているだけで３５１．０００円の損失を被ったことになります。１万株持てば３５１万円もの大損害となりました。この所日本の大企業が、デ－タ－の偽装が相次いでいる。昔も今も自動車のスバルは懲りない。三菱自動車や鉄鋼業の会社から、今度はアパ－ト建設のレオパレスも建築基準法違反が発覚した。短期間で株価は下げ、株主は大損をしています。昔は業績低迷で倒産の危機まであったレオパレスが、見事に復活したのは建築の請負による路線の変更からだ。企業経営者が業績を上げようと無理な売り上げ計画を立てると、現場がついて行かれない。放任主義にすると今回のような不祥事となって株主各位に迷惑をかける。レオパレスもまた社長以下、幹部社員の責任論が持ち上がり辞任にまで発展するだろう。かといって損失をかけた株主に対する救済策や賠償は無い。無責任体質の会社の株式を、投資家は絶対買うな。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年06月10日
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★餅は餅屋へ。生兵法は怪我の素★
どんな業種でも専門家は、深い知識と経験があり頼りになります。専門外の人が少しばかり聞きかじって、知ったかふりをしても所詮素人は素人です。「餅は餅屋へ」「生兵法は怪我の素」の格言は生きている。全く素人の方が、収益物件を１棟、２棟と買うと、まるでプロになったように成功体験を周囲に語るようになります。不動産を購入する場合はどんな素人の人でもお金を出せば買えるのです。買った物件で収益を上げる。家賃滞納などのトラブルを出さない。いざというときは高値で転売できる。不動産の難しさは経験が深い専門職の人なら誰でも知っているノウハウがあります。専門外の人が数棟の物件を買ったくらいで天狗になるとやがて失敗する。金融機関からお金を借りまくり、沢山物件を購入した人はいま借入金の返済に苦しんでいます。空き室リスク。修繕費のリスク。不動産保有税のリスクと、じわじわ首が絞まってくる。色々なリスクを避け、安定した収益を上げられる物件を購入しよう。利回りが低くても優良賃借人なら物件は買いです。長期の契約で縛りがある物件も、利回りより安定度で買いです。収益用不動産を購入するには、高利回り物件だけに目を奪われてはいけないことを肝に銘じてください。いままで沢山のお客様に、ずいぶん物件をお世話しましたが、プロのアドバイスを聞かず、素人の知ったかぶりで購入のチャンスを逃がしたお客様は数知れずおります素直にアドバイスを聞き、物件を購入されたお客様は弊社の投資家懇親会に笑顔で参加されております。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年06月10日
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★今日の暑さは異常です。嬉しい物件の売り込みが続く★
今日は真夏なみの暑さです。仕事も熱気があって家主さんから土地や建物の売り込みが続く。商売繁盛で熱気もムンムン。嬉しい限りです。本日は戸建ての契約が１件。土地や建物の買い取り契約が３件。仲介の専任が２件と大忙しです。不動産業界に対する追い風は、オリンピックまでと言われています。それまでに収益性を高めて体力を強化しなければなりません。「山高ければ谷深し」の格言通り、景気が落ち込むと、今度は回復するまでに時間がかかると考えられる。その間に体力のない会社は廃業となり、生き残った会社が市場シエアを拡大し、勝ち組と負け組の格差がどんどん拡大します。コンサルティング営業の成果がようやく実ってきました。近日中に臼井不動産のホ－ムペ－ジ上に、土地１２０坪付きの中古住宅が１０５０万円「お買い得情報」の不動産が沢山アップされるはずです。「乞うご期待」 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年06月09日
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★残忍な仕打ちに無抵抗な子供を守れ★
大家族制度が崩壊してから馬鹿な親が増え、子供を産んでは離婚し、また簡単に再婚する例が増えています。再婚相手の男性が無職の人間だと必ず子供への暴力事件が発生します。抵抗が出来ない幼児を残酷な仕打ちで殺す再婚者と無関心を装う母親。防波堤であるべき児童相談所が、子供を守る役目を果たしていないのも問題がある。学校のいじめですら先生は無関心を装う。その地位にいる資格がない大人達に、憤りを禁じ得ないのは私一人ではないだろう。 愛くるしい５才の幼女が、親に助けを求めながらも放置され、無惨な殺され方をしました。日本中の人達の涙を誘う陰湿な事件は後を絶たない。子供が頼るのは親しかいない。その親から無視され、地獄の苦しみを与えられたままわずか５才にして他界してしまった。こんな悲惨な事件を繰り返さないためにも、子供に対する虐待の罰則を強化し、子供の健康検診制度も年２回ほど設け、それに参加しない親は虐待の可能性があると推定して刑事罰を与えるようにして欲しい。横須賀にも親の虐待から守る施設が２校あります。いずれも献身的な先生の庇護の元、１８才で育って出ていく。親の愛を知らない不幸より、虐待により肉体的、精神的に苦痛を与えられるのを防ぐ方が子供のためには良いことだ。虐待防止法の成立に議員達は一刻も早く動いて欲しい。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年06月08日
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★間違いのない不動産投資。入居者の質を読み解く★
不動産投資で失敗する人は、利回りだけを見て入居者の質を見逃していることが多い。不良賃借人が入居すると、家賃の滞納や遅延、クレ－マ－対応と神経をすり減らし、最後は賃借人が出た後の修繕費用に頭を悩ますことになる。長年、いろいろな賃貸物件を手がけていると、不良入居者に頭を悩ましているオ－ナ－さんを見る事が多い。物件を購入するときは入居者の質まで考えることはなく、ただ入居率や利回りに目を奪われる人がほとんどだ。例えば私が貸している賃貸マンションですが、製造業に働く社員の寮が目的で一括貸ししましたが、部屋の使い方が荒く退出後の修繕費に数百万円という多額の費用を要しました。片や学生専門にお貸ししたマンションは、時々親がきて掃除や洗濯を手伝い綺麗に使ってくれる。また部屋の使い方も綺麗なまま出て行くので修繕費があまりかからない。毎月の賃料が違っても、学生を対象としたマンションはト－タルすると経費が安く済んでお得です。アパ－トや借家に投資を考えている方は、入居者の質を考慮に入れなければ後悔することがあります。入居前の面接で大体人柄は把握できるものですよ。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年06月07日
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★横須賀市太田和に格安１戸建てが２軒出ました★
本日は朝から中古物件の査定に動きました。それも２件同時に横須賀市内の場所です。その後は賃貸の管理に関する営業権を購入する契約をしました。管理個数が一気に増えます。最近は土地や建物と、売り物件がどんどん出て来る。その要因は相続に関係するコンサルティングを詳しく聞いたお客様から、安心して売却をお任せ頂けることにあります。いままでは相続人のお客様が、財産を受け継いでもどうしてよいのか分からないまま空き家にして放置していた人が多い。使わない家なら早く処分して、換金できたお金を再投資に振り向けながら、資産や現金をどんどん増やすやり方を聞いて、目から鱗が落ちたように行動的になる。実際に私の経験談や実話を例にして話すので、お客様への説得力が違います。千葉から沖縄、栃木に静岡。いまでも私が購入したり仲介した物件が沢山分布している。経験と実績は仕事の栄養素として強力な武器になります。ライバルとの大きな差別化にもなります。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年06月07日
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★不動産に関する法律の変更に注意★
「所有者不明土地特措法」が成立 「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法案」が6日、参議院本会議において賛成多数で可決、成立した。 人口減少・高齢化の進展に伴う土地利用ニーズの低下や地方から都市等への人口移動を背景とした土地の所有意識の希薄化等により、「所有者不明土地」（不動産登記簿等の公簿情報等により調査してもなお所有者が判明しない、または判明しても連絡がつかない土地）が全国的に増加しており、今後も、相続機会の増加に伴って増加の一途をたどることが見込まれている。また、所有者不明土地は、所有者の特定等に多大なコストを要するため、公共事業の推進等の場面でその用地確保の妨げとなり、事業全体の遅れの一因となっていたことから、その対策を講じるもの。 現に利用されていない所有者不明土地については、「公共事業における収用手続の合理化・円滑化（所有権の取得）」「地域福利増進事業の創設（利用権の設定）」によって活用を円滑化。必要な公的情報について行政機関が利用できる制度、相続登記等がされていない土地については登記官が長期相続登記等未了土地である旨等を登記簿に記録することができる制度を新設し、所有者の探索を合理化する。 施行日は、公布日から起算して6ヵ月（一部1年）を超えない範囲において政令で定める日。政府は、同法施行後3年を経過した際に、この法律の施行状況について検討を加え、必要があると認めるときは、その結果に基づいて必要な措置を講ずるとしている。（月刊不動産流通より転載） ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年06月06日
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★コンサルティング事例集。地主と借地人の和解後対策★
親の代から地主さんは借地人に土地を貸し、お互い良好な関係を続けていました。しかし親が亡くなり子供の代になると、関係が希薄になりトラブルが発生した。それは地代の値上げ要求から始まり、裁判にもつれ込み、お互いが徹底的に憎悪感を持って対峙するようになったからです。長年、格安な地代で土地を貸していた地主さんが、地代は固定資産税にも満たないことを発見してから戦いの火ぶたが切られました。友人の地主さんから焚きつけられたらしく、地代の値上げについて内容証明郵便が借地人に送られてきた。対して借地人は猛反対し、地代を供託して戦いの火ぶたはエスカレ－トたのです。怒った地主さんは弁護士に相談し、調停の申し立てを行ったが不調に終わった。そこで地主は正式に本裁判に移行したのです。裁判はお金が掛かります。少しばかりの地代の値上げ訴訟では割に合いません。そこは意地と意地の張り合いなので行き着くところまで行くことになります。結果は和解になって、少しばかりの地代の値上げで決着しました。それ以降地主と借地人の交流は途絶え、古くなった家の増改築にも承諾を得られず、新築への建てかえ要請にも反対された借地人はやむなく家を売ることにしました。しかし地主は買い取り請求を拒否し、第三者への転売も承諾書を発行しない。残るは裁判所に申し立てて「地主の許可に変わる許可」を得る必要に迫られてから私のところに解決策を相談にきました。長い交渉の末、地主さんから私が底地を買い、ボロボロの建物もそのまま私が買い話し合いはお互いが持つ土地と建物を第三者に売却することで決着を見たのです。少しばかりの地代の値上げ拒否から端を発した地主と借地人のトラブルは、冷静に考えれば話し合いで簡単に解決できた問題です。世の中にはこんなトラブルが沢山あって、分からず屋の地主や借地人のために、弁護士や裁判所が繁盛しているのです。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年06月05日
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★コンサルティング事例集。騙されて買った家の転売を成功させるには★
ある事業主のお客さんが現金で家を購入したのは７年前でした。ネットで物件探しをしていて格安な家にたどり着き、すぐに購入した迄は良かった。１階が駐車場で車が３台収納できる。２階と３階が住居部分で、当初は「良い買い物をした」と喜んでいました。事業は良いときもあり、また不況に遭遇する場合もあります。仕事が上手く行かなくなり事業資金を調達する必要に迫られ、現金で購入した家を換金処分することにしました。いまの家を購入した時に、仲介してくれた不動産会社に売却を依頼したが、２年も売れないので困っている。そこで私のところに駆け込んできて「不動産のコンサルティング」を依頼されました。「売れない家を売る方法について」だ。販売を依頼された家を見てすぐにピンときました。１．住宅ロ－ンが付かない家だ！だから売れない。 仮に買い手が現れたとしても現金買いのお客様しか購入できない。 その理由は２戸１の住宅、つまり２軒つながっている長屋の１部屋だからだ。２．価格が高い。販売価格はお客さんの希望値で１２８０万円と設定してあった。 購入した時の価格で売ろうとしている。売れるはずがありません。 私が再査定した結果、販売価格を相場である７００万円に引き下げました。 いままで数社に売却を依頼したが、価格のアドバイスは全くなかったらしい。３，軽微なリフォ－ムを提案しました。 家は綺麗にしなければ売れない。汚いままでは更地にしないと売れません。 そこで、トイレとお風呂、システムキッチンに壁紙を修理させました。 金額は１００万以内で抑えた。４，現在空き家にしていることを武器にするため、 賃貸で入居者を入れるようにアドバイスしました。 住宅ロ－ンを借りる相手より、 お金を持っている投資家に購入して貰うための販売戦略です。まとめ／２年間も売れなかった家も、 価格が安くなり、 家も綺麗になり、 毎月７万５千円の家賃収益を生むとなれば、 投資家の方が高利回りに喜んで購入してくれます。 ２ヶ月以内に売却代金を手にすることが出来るでしょう。 この物件は臼井不動産に「買い取り保証」も付けて貰いましたので安心で きます。世の中に不動産会社は沢山ありますが、販売力はまったく違います。不動産を売るときも買うときも、経験と知恵と実績のある不動産会社を選びましょう。会社の営業力と企画力、中身はまったく違うはずです。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年06月04日
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★主要都市の地価が上昇基調。国土交通省発表★
「日本にある主要都市の９割超が地価の上昇基調」と、１日に国土交通省から発表されました。政府のアナウンスには違和感を覚えます。そのまま発表を信頼すれば、日本中の地価がすべて上昇基調となる予定だ。政府の発表と現実は著しく違う。売りたくても売れない土地は全国に沢山あるし、相続放棄されたまま持ち主不在となっている不動産も沢山あるのだから。「私が所有している不動産を無償で差し上げます。」ネット上でそんなコメントが沢山出ている。無償の不動産は全国に沢山あります。ほとんどが地方の物件だし貰い手がいない。固定資産税を支払うことになるだけで利用価値のない不動産は、現実問題として値段が付かないのは当然だ。価格の上昇なんて夢のまた夢物語です。特にリゾ－ト物件や、投資のために購入した北海道から那須、千葉、茨城といった、人家がない地域の不動産は全く買い手もなく地価は動いておりません。そんな中で発表された「全国の地価の９割が上昇基調」とあるのは眉唾です。カケイ、モリトモの問題では、いともたやすく文書を改ざんする役人の事です。世論誘導に簡単に騙されてはいけませんぞ。主要都市の地価、「上昇基調」初の9割超に 国土交通省は1日、主要都市の高度利用地地価動向をまとめた「地価LOOKレポート」（2018年第1四半期）を公表した。調査対象は、東京圏43地区、大阪圏25地区、名古屋圏9地区、地方中心都市等23地区の計100地区（住宅系地区32地区、商業系地区68地区）。 当期（18年1月1日～4月1日）の地価動向は、上昇が91地区（前回89地区）、横ばいが9地区（同11地区）、下落が0地区（同0地区）となり、初めて上昇地区が全体の9割を上回った。
2018年06月03日
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★収益物件投資に、中古のタワ－マンションを買う★
最近はなかなか高利回りで安定収益物件の売り物が少なくなりました。私は今度リゾ－ト物件で、表面利回りが８％ばかりと低利回りですが、中古のタワ－マンションを契約します。頭が痛いのは毎月の管理費です。３１．０００円もかかる事だ。低金利の現在、預金をするより収益物件を購入した方が断然有利なことは分かっています。特に自己資金で買える力があれば収益性は高まる。利回りで計算するならば、何も首都圏の高価な不動産を買う必要はありません。私は好んで地方の格安物件も買い集めている。駅に遠く、首都圏からも遠く、誰も投資を考えない物件の中からダイヤモンドを掘り当てるのが好きです。今回購入するのは奥湯河原のタワ－マンションだ。賃料が安くて管理費が高い。誰も投資には不向きと考える物件ですが好んで買います。これでこのタワ－マンションを買うのは５室目だ。仲介でも６件ばかりの斡旋実績があります。温泉大浴場があり、大型室内温泉プ－ルがあり、卓球やフイットネス設備がそろっているだけに管理費はやはり高い。それでも買います。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年06月03日
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★新型クラウンを買わんかね？ ６５０万円也 ★
本日トヨタ自動車の営業マンが新型クラウンの売り込みにやってきた。免許証を返納しようかという年齢なのに、前後に追突防止装置を付けた安全性を売り物にして「年配者にこそお勧め」と迫ってくる。車体本体に沢山のオプション部品がまた加わると価格は６５０万円也。新型クラウンが、6月下旬の発表に向けてついに動き出した！本日、早くも営業の方が売り込みにやってきた。いま乗っている限定車のアスリ－トには先月、車検を取り、ドライブレコ－ダ－を付け、ナビを交換し、別途９万円もかけてガラスコ－ティングをしたばかりなのに「買い換えろ」と迫ってきました。年齢を考えると車を買うより免許証の返納が先と考えていた私に迫る！。安全、安心の設備で年配者にお勧めと言う。いまの車が非常に気に入っているし、まだ走行距離は５万キロです。営業マンの饒舌が勝つか、私の「勿体ない」という心が勝つか、いざガチンコ勝負の１ヶ月となります。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年06月01日
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★不動産業。リスクを取るか、安全運転に徹するか。★
不動産業を経営している人の中には、リスクを恐れて安全な仲介専門に徹している業者と、果敢に建て売りや中古物件の買い取り再販のように、分譲で生きている業者とに分類されます。不動産業者の中には仲介専門で生計を立てている業者と、分譲業に頼って生きている業者とに大別されます。仲介業はリスクが無いだけに利益率も低い。人件費が高い業界の中で成長するには難しい面もあり、小規模経営が多いという特徴があります。反面、分譲業は投資金額が大きいだけに利幅も大きいが売れ残りリスクも常に高く、倒産の危険と隣り合わせです。土地を購入してその資金を借入金で先に支払う。次に建物を建てる資金も必要とします。数億円という金額を借入金に頼ると、売れ残りが出ることで計画通りに返済が出来なくなります。マンション業界を見てみましょう。先行したセザ－ルは倒産し、ダイヤ建設、大京、丸善建設と、知名度があったマンション業者はほとんど倒産、会社更生法、または他社に買収されてしまいました。最初は売れ行きに合わせて会社もどんどん成長したものの、売れ残り在庫も膨らみ資金繰りに窮してついには市場から撤退する羽目になってしまいました。マンション会社で現在残っているのは、銀行系列のマンション会社、電鉄系のマンション会社と、基礎体力がある会社だけになってしまいました。つまり、傍目では伸びているように見える会社が、内情は四苦八苦なのです。これが分譲業の怖い面でもあります。分譲業は儲かる反面、大きなリスクが潜んでいるのです。経営者の舵取りは本当に難しい。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月31日
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★いよいよ始まる「横須賀不動産コンサルティング」のHP作成★
会社が登記出来、事務所の内外装も完成し、後は事務机と電話が入れば「横須賀不動産コンサルティング株式会社」は動き出します。ホ－ムペ－ジは臼井不動産のお客様で、東京の広尾に事務所があるアイビルさんに依頼して素敵な下書きが出来てきました。新しい会社が立ち上がりました。その名は「横須賀不動産コンサルティング株式会社」です。不動産業とは違い、コンサルティング業は、不動産に関する専門的な知識によりお客様のトラブルや悩みに対してアドバイスを行う仕事です。相談が多い順に列記すると１．相続対策に対する相談２．借地や借家、底地に関する相談３．空き地や空き家対策相談４．賃貸物件の空き室対策相談５．競売物件の取得相談６．不動産の価格査定依頼。 売却のため、 相続税の支払いのため、 離婚で裁判所に提出する資料として家を購入するための注意事項から、投資物件の取得、売却に関する相談まで専門知識は多岐にわたります。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月29日
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何故シャッタ－が降りた店舗が増えるの？
皆さんはすでにお気づきの事と思いますが、どこの地方に行ってもシャッタ－が降りて、人出が無くなっているガランとした商店街を見る事があると思います。ほんの２０年～３０年前は盛っていた商店街が、何故急速にシャッタ－通りになってしまったのか、原因を深く考えたことがありますか？シャッタ－の降りた個人商店が急速に増えています。○コンビニとの戦いに負けた。○１００円ショップに対抗できなかった。○大型店舗が近隣に出来て顧客を奪われたと、色々な要因があるとは思いますが、実はもっと根の深い所に原因があるのです。地元の商店街にある店舗経営者は、ほとんどが高齢で跡継ぎがいない。お父さんが若かった頃は商売も繁盛し、元気に動き回っていました。地元の有力者でもありました。それが年を経るとともに動きも悪くなり商売にも身が入らない。跡継ぎの息子でもいれば活気は取り戻せるのに、子供は親の仕事を嫌らってサラリ－マンになっている。立派な後継者が居ない店舗は、現役の経営者の高齢化と共に商売も衰退していく。借金でもあれば店を売却して、新たな若手経営者を呼ぶことも出来るが、生まれ育った場所から離れたくないお父さん、お母さんが商売を辞めて隠居生活に入る。当然店舗は閉鎖されシャッタ－が降ろされます。「大型店が来ると顧客を取られるから」と、大型店の出店に反対した商店街は、お客様にとって魅力が無い商店街となって買い物客がどんどん離れていく。廃れた商店街に活気を戻すには、新たな若手経営者をどんどん呼びこまなければ再生は難しい。イベントで集客しても線香花火のように一過性で終わってしまいます。商店街の活性化は、新しい投資家、資本家、経営者を招き入れなければ元に戻らないでしょう。大体、６５才～７５才になれば、商売に意欲を燃やす人より隠居のことを考える人が増えて当然です。高齢者が多い商店街が衰退するのは当然の理由なのです。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月27日
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★「不動産会社の物件査定価格」★
不動産を売買するときに売買価格をいくらにすべきか？複数の不動産会社に価格査定を依頼する消費者の方は多い。「買い取り価格」と違い「仲介価格」は、その金額で売れる保証はありません。不動産会社によっては、複数の不動産会社に価格の査定を依頼するお客さんには、仲介価格に責任を持たなくてもよいため、他の不動産会社が付けた価格よりも意図的に高く吊り上げて、専任媒介契約を結ぼうとする場合があります。消費者は一番高い値段を付けた不動産会社に売却をお願いする傾向があるからです。しかし仲介価格は、売れても売れなくても責任がないため、依頼を受けた会社は金額が高ければ売れないことを知っているので、預かったまま数ヶ月はわざと放置されることがあります。頃合をはかってから「どうもいまの金額では反響が少ないので少し売値を下げましょう」と売り主に値引き交渉にやってくる。これが計算された悪質な手です。売り主の「少しでも高く売りたい」との欲望を逆手にとって、まず高く売れるかのような金額で売りに出す。売れないと分かればややあってから価格を下げさせにやって来る。結局、他社が査定した金額より大幅に安く売りに出されて損失を被り、泣き寝入りになります。早く換金処分したい焦りにつけ込むずる賢い商法に騙されないでください。複数の不動産会社に売却の査定依頼をした場合は、一番高い販売金額を出した会社は断る方が賢明です。一番賢い方法は、仲介で売れない場合は、いくらで購入してくれるという保証をしてくれる不動産会社が一番安心できます。販売価格に信頼出来ます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月26日
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★北朝鮮の下手な駆け引きが笑いものに★
米国と北朝鮮との歴史的な会談が行われようとした段階で、また北朝鮮が下手な交渉術を使い世界中の物笑いになっている。アメリカを恫喝して有利に事を運ぼうとしたが、軍事力でも経済力でも北朝鮮とは雲泥の違いである相手を理解していない。相手の大統領は政治家とは違い不動産業出身なのだ。交渉は上手ですよ。北朝鮮はいつも口汚い言葉で相手を恫喝し、交渉を有利に持って行こうと画策する。そんな手が通じるほど世界の相手は甘くない。苦しい経済事情や軍事力に怯える北朝鮮の手の内は、とっくにアメリカはお見通しなのだ。韓国とは格が違う。交渉打ち切りを言われて、あわてふためく北朝鮮。何しろアメリカの大統領は政治家とは違い不動産業出身者だ。駆け引きに長けているので従来型の政治家が敵う相手とは大違いだ。戦わずして負けが見えた北朝鮮。ソ連の崩壊時より大きなダメ－ジにより国は崩壊することでしょう。現体制の保障なんて吹けば飛ぶような約束で終わります。国外に逃げることになるでしょう。それとも大砲で撃ち殺されるかな？ ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月26日
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★強い、日本の若手ボクシング★
本日は拳四朗もモンスター井上尚弥兄弟ともに３人とも早いノックアウトで勝利しました。見ている者を歓喜させます。強いぞ日本の若手ボクサ－、これからが楽しみです。全世界から注目されていたモンスター井上尚弥－マクドネル戦は期待以上の圧倒的強さで井上が勝利しました。これで井上尚弥の名声は世界にとどろき、世界中のボクシングフアンを楽しませてくれます。。立派に山中伸介の後釜が出来ました。村田選手の活躍とともに日本ボクシング界はこれから黄金期を迎えます。３選手、勝利をおめでとう ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月25日
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★既存不的確建物の売買に注意を★
既存不適格とは、建築当初は適法であったがその後の法改正により、新たな法律では適法ではない建物のことをいう。既存不適格の物件を既存不適格建築物と呼びます。世の中にはマンションや商業ビルなどの大型建物に既存不的確物件は多い。既存不的確建物は、違反建築物件と同様に金融機関によっては融資を断られる場合が多いから購入時は注意しよう。日本は災害がある度に建築関係の法令がきびしくなっていきます。最近ではエレベタ－まで従来の法律より厳しくなって、新築から７～８年も経過したエレベタ－でさえ既存不的確となっています。従来は法律に適合して建てられたので違反建築ではないため、「新しい法律に従って直ぐに改善せよ」との行政指導はほとんどありません。しかし、そんなマンションやビルを購入する際は、まず事前に金融機関に相談することです。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月25日
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★また倒産劇。シエアハウスのゴルデンゲインとスルガ銀行の不正融資コラボ★
シェアハウス販売のゴールデンゲインがまた破産しました。スマートデイズに続いてもう一つのシェアハウス販売会社、ゴールデンゲイン（株）が債権者から破産を申し立てられ5月22日、破産開始決定を受けた。シエアハウス～スルガ銀行の構図は、投資家の被害者を巻き込んでまた同様な事件が起こった。不動産投資への警鐘となって収益バブルは静かに落ち込む。責任が持てない３０年保証をうたう不動産会社と、高金利の融資をどんどん伸ばしたい銀行との思惑が一致し、一般投資家を巻き込んで詐欺事件に発展していきます。不動産会社は吹けば飛ぶような会社なので、倒産で幕を下ろすが、スルガ銀行はそれでは収束出来ない。銀行業務を停止されるか、または頭取の首のすげ替え。あるいは他行による吸収合併に進んでいくことが予想されます。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月24日
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★防衛大学校長より講演を聴く★
本日は正午から横須賀のホテルで定例の月例勉強会が開催されました。昼食を食べた後で防衛大学校長の国分良成さんより、いま注目の中朝関係を中心とした国際情勢に関する貴重なお話を聞けた。本日は内外情勢調査会が主催する月例の懇談会が、横須賀のセントラルホテルで開催されました。昼食を食べた後すぐに防衛大学校長より、いま注目の中国と北朝鮮についてを主題とした国際情勢について、とても詳しい内容の講演を聞きました。国際情勢を左右する国と国との駆け引きは、相手の発する言葉一言一言にシグナルがあって、それを分析しながら自国に有利な交渉に持ち込むテクニックは、我々がうかがい知ることが出来ない交渉術です。相手が北朝鮮なので、いままで国際社会はお金だけ取られて騙され続けていましたが、今度は北朝鮮の思うつぼにはまらないだろうとの予測は納得するものがある。とても勉強になる良い講演でした。９月１１日はホテルオ－タニで駐日中国大使による講演が予定されています。ぜひ出て話を聞いてみたい。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月22日
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★相続関係の相談で忙しい。易しく説明してくれる相手がいない★
このところ不動産に絡む相続の相談件数が増えています。不動産コンサルティングマスタ－や、相続診断士の出番は多い。再婚、離婚、遺産の取り分について、勝手な素人判断が余計トラブルに火を点けます。高齢者が死亡すると財産分与を巡って直ぐにトラブルが発生します。両親と同居して面倒を見ていた長男夫婦が住む家を、「売却してその代金を平等に分けよう」という事を平気で言ってくる兄弟達。親が生きている内は何事もなかったのに、お金への執着心は兄弟愛より強い。更に問題を難しくしているのが再婚問題だ。人によっては２回も３回も再婚を繰り返して、無くなった後の子供達との財産争いは愛情が無い分争いも熾烈になる。法律は弁護士に任せ、登記関係は司法書士に依頼し、解決後の相続財産の処分は不動産会社に依頼する。その権利調整にかかわるコンサルティング業の仕事は、今後の不動産業の主流となることでしょう。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月22日
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★不動産価格の高騰を示す金融機関の融資残高★
不動産関連に関する金融機関の融資残高は、ついに史上最高の９７兆円を超えたとの報道があった。ただ、さすがにその勢いもピ－クを越えたようで、この先返済が順調に進むかどうか目が離せなくなっている。谷深ければ山高しの格言通り、バブル崩壊で一本調子に下げ続けた不動産価格が、首都圏の商業地からタワ－マンション景気とあいまって価格を今度は上昇軌道に乗せてきました。低金利と金融緩和、相続税やオリンピックという複合要因も重なり、不動産の購入者がどんどん増え、それに伴って銀行融資はバブル期を上回る融資残高を記録した。これまでの流れは経済活動の中で良い点ばかりが目立っている。しかし経済は生き物です。良いときもあれば悪いときも来る。いまの流れが逆回転するようになれば、今度は過剰借り入れしている企業や個人の借入金苦による倒産が増え、社会問題になるのが世の常です。金融機関の融資残高の中には今後、必ず不良債権問題が論議されてくる事態も予想されるだけに、今後の不動産事情がどうなるか目が離せません。不動産融資残高が史上最高の97兆円に、勢いはピークアウトか国内の金融機関による不動産業向け融資残高が、再び過去最高を更新し、2018年3月末時点で96兆8880億円に上ることがわかった。2018年3月までの1年間の増加額は5兆円。増加率は5.4％だ。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月20日
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★早くも税務署から源泉徴収の用紙が送られてきました。★
新しい会社を設立登記し、事務所が出来ると、すぐ沢山のDMに混じって税務署からも書類が送られて来る。源泉徴収の用紙です。税務署は抜け目がないですね。それにしても新会社は、毎月源泉税がタップリ支払う事が出来るような優良企業に成長させたい。今の無休状態では孫に小遣いも上げられません。会社を設立登記すると、すぐにたくさんのDMがやってくる。どこでどのように調べるのか分かりません。広報にでも掲載されるのでしょうか？税務署も抜け目がありませんね。直ぐに源泉税の１人別帳が送られてくる。納税は国民の義務なので、沢山税金を支払いたいがまだ無収入の状態では自分の給与も決められません。それに引きかえ出て行く物はどんどん出て行く。事務所の内外装費に応接セット。パソコンに電話、机に椅子。あっと言う間にもう３００万円の出費だ。特に費用がかかったのは、シングルサッシを複層サッシに取り替えて、外からの音を遮断するようにしました。ガラスも遮光用にブル－カラ－を使っている。新会社が本格的に稼働するのは６月より。頑張ります。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月18日
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★懐が寒くなれば風邪を引く★
この所、物件を現金で購入しているため、お金がどんどん減っています。お陰で懐が寒くなりそれが原因か風邪を引いたようだ。やはり懐は暖かくなくてはダメですね。今日も土地の購入費用３２００万円ばかりが出て行った。貯めるには大変なお金も、使うとなればあれよあれよと言う間に無くなってしまいます。懐が寒くなると気持ちも委縮するし、風邪まで引いてします。本来はタップリ預金を持って、いつまでも元気でいたいものです。私が好きな不動産は商業地で店舗に向く土地だ。賃貸マンション建設に適した土地は２番目となる。自分が好きな売り地が出ると速攻で購入して、まずは物件を押さえてから何を建てるか計画を練る。会社の場合は購入する物件のグロスも大きいので、担当部門役員を含めて、まず企画を練って、採算に合うことが分かると迅速に購入する。それが自己責任の個人買いと、会社が投資する買い方との大きな違いです。もう一つの違いは、個人で購入したアパ－トの家賃は全部自分の所に還元されて、副収入になりますが、会社で買う不動産は給与として社員全員で分配するので還元率は少なくなります。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月17日
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★右から左と売れなくなった高額収益ビル★
収益ビルを右から左と転がして、高収益を上げていた不動産会社の在庫が急激に増えています。さすがに高額物件を買える層が少なくなり、やむなく値引きで処分売りをしているが思うように売れなくなっている。シエアハウス「かぼちゃの馬車」事件以後、数億円という高額の収益物件の動きがピタリと止まり、不動産転がし業者の苦悩が見えて来る。すでに価格の引き下げで手持ち物件を早く処分しようと動いている企業も出ているが、中には利益がゼロ、仕入れた価格で処分をはじめている会社も見え隠れする。物件の仕入れには、ほとんど金融期間からの借り入れに頼っているのが実情なので、売買の回転が止まると直ぐに借入金の返済が不能となって経営危機に陥ります。物件を沢山買い込んだ業者。購入したは良いが転売が利かない在庫物件を抱えている業者。ババ抜きのような喧噪がこれから沢山増えてくるでしょう。市場は変わったのか？ ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月17日
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★新しい「不動産コンサルティング」の本社事務所が出来上がった★
４月から工事に入っていた「横須賀コンサルティング」の新しい事務所がようやく完成に近づきました。今日は定休日とあって１日仕事の推移を見守っていた。これから本格的に稼働する「横須賀不動産コンサルティング」の事務所が完成に近づき、後は事務机や応接セットの設置、電話機の設置により完成となる。すでに仕事上では会社も登記され、仕事も「アレルギ－体質のお客様向け、健康住宅」の受注や、不動産売買のコンサルティングで、臼井不動産から業務委託費が入るようになる。しかしそれまでは次々にお金が出て行くばかりです。起業は簡単ですが、生まれた会社を成長させていくエネルギ－とアイデア、行動力は並大抵ではありません。やはりサラリ－マンで会社に寄りかかっている人の方が楽ですね。高齢化の社会で、これから伸びるのは相続関係の仕事になります。弁護士や司法書士、税理士とタックを組んで相続に絡む難しい不動産の処分アドバイスや、買い取りを中心に困っている人のお役に立ちたい。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月16日
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★半年ぶりのボ－リングで背筋を痛め、ようやく元に戻りました★
年甲斐もなく半年ぶりにボ－リングをした途端、背筋を痛めみんなに笑われていましたが、ようやく完全治癒となりました。お陰で西浦賀に、二葉町に、津久井浜に出た売り地を一気に下見に歩き、一括して購入するように決断を下しました。ボ－リングで背筋を痛め歩くときに痛みが伴っていましたが、ようやく全快して仕事に全面復帰しました。買い取りを打診されていた売り地について、本日全部を下見した。その結果、全部まとめて一括購入する事になりました。購入した土地にはアパ－トを建て、全ての部屋を満室にしてから投資家の方に販売します。商業地域の土地はビルを建て、低層住宅地の場合は木造住宅になります。今まで分譲したアパ－トや賃貸マンションビルはすべて満室で、高利回りを確保しているので投資家さんに喜ばれております。今回購入する土地も満室にしてｋら販売する予定だ。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月15日
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★失敗は成功の母。成功体験だけでは大きな失敗でつまずく★
「人間は、失敗によりノウハウを掴み、その体験がやがて成功を産む」誰でも仕事上で、一度も失敗を犯したことがない。と、豪語できる人はいないだろう。失敗してそれを反省し、その経験の積み重ねから大きな成功を手にする事ができる。一度や二度の失敗で「もうダメだ」とあきらめることはない。人間は仕事上で「一度も失敗経験がない」と見栄を張る人ほど再起不能となる大きな失敗をするものだ。また、何度も失敗ばかりで成功体験がない人は経営者に向かない人間だ。小さな成功経験の積み重ねで業績が伸びてくると、失敗が無い分つい自信過剰になって大きな投資をして失敗します。小さな失敗なら直ぐに損失を取り戻せますが、大きな失敗は命取りになります。昔から「失敗は成功の母」と言われるのは、そんな意味合いがあるからです。 七転び八起きの格言も、七度失敗して転んでも、八度目には成功を掴むという励ましです。アパ－ト投資でもマンション投資でも、一度失敗して懲りると次の投資には慎重になり物件の購入にも安易な妥協をしなくなります。はじめて購入した物件でたまたま成功すると、気持ちが大きくなって次に大型物件投資に手を伸ばすようになります。購入した後でテナントが退去すると、ロ－ンが支払えなくなって焦ります。小さな金額なら痛手も無いが、数億円という金額になると返済不能になって破綻に至ります。「カボチャの馬車投資」で露呈しましたが、投資の怖さを知らないサラリ－マンが、初めての投資で数億円の借り入れをしました。成功体験も、失敗体験も無い初めての投資家で、ロ－ンを借りて購入するには大きすぎる金額で無謀な投資です。ほとんどの投資家は破綻の危機にあると思います。騙したスルガ銀行も他行に吸収合併される恐れもあります。お金儲けはそんなに甘くはありません。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月14日
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★意外と少ない、年収１．０００万円越えのサラリ－マン★
日本人サラリ－マンの平均年収額は意外と低い事が分かりました。しかし高額所得者は、給与以外に財布に入る副収入を持っているか、投資で給与以上の収入を得ているため高額所得者となる実態が分かった。よく新聞や雑誌、テレビに出てくる高額所得者を、羨望の眼で見る人は多い。日本中に高額所得者が沢山いるような錯覚に思われます。しかし実態は厳しく、給与だけで１．０００万円を超える収入を得ている人はわずか男性で５％弱。女性で３％という厳しい数字でした。つまり大多数のサラリ－マンは年収が想定より低いのだ。そこで少ない給与を補うために、収益物件を購入したり、株式投資で値上がり益を得ている人が高額所得者となって優雅に暮らしている事も分かった。収益物件も持たず、投資もしない堅実派サラリ－マンは、退職と同時に年金生活に入ります。2ヶ月に一度40万円程度の支払いを得ても、そこから税金を引かれ、後期高齢者負担を差し引かれれば実収入はもっと少なくなり生活は苦しくなります。ましてや病気になったり、老人施設に入ることになれば退職金や預金は直ぐ底をつく。若い内から計画して家賃収入が入るアパ－トを持とう。老後も豊かな生活を維持するために、遊んでいても毎月お金が入る収益投資をしよう。国税局の平成26年度・民間給与実態統計調査によれば、1年を通して勤務した給与所得者4756万人のうち、年収が1000〜1500万円の人の割合は男性のみで4.9％、男女で3.1％という数値でした。 また、1500〜2000万円だと少なくなり、1％・０.6％、2000〜2500万円だと0.3％・0.2％、2500万円以上にもなると0.4％・0.2％と、ほとんどいないという実情が示されています。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月13日
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★高い金額提示でも即決した物件、隣地の人達が「書いたかった－」★
先月個人名義で根岸町４丁目の古いアパ－トを購入したばかりでしたが、その北久里浜で、今度は駅に近い商業地（根岸町３丁目）が売に出ました。仲介業者さんから「売り主の希望で１坪１００万円で購入して欲しい」と言われ、相場より１坪２０万円ほど高いが、その場で承諾し購入を即決したのは言うまでもない。売り物件が全く出ない場所なので金額が高くても何ら躊躇しません。返事をしてからすぐ４月に手付け金を支払い、急ぎ売買契約を締結しました。土地の広さは４０坪ばかりの小さな土地なので総額は４．０００万円だ。ロ－ンを借りなくても自己資金で買える金額なので、ロ－ン特約は削除して契約しました。４月に契約を締結してから１ヶ月。５月１７日に所有権の移転と残代金の支払いが、売り主さんがお金を借りている金融機関の応接間で行われる。この後は早速、５月２８日から古い建物の解体工事に入ります。そのため近隣に挨拶に行ったところ、皆さん異口同音に「自分も欲しかった」といわれました。しかし「お幾らで買われたのですか？」との質問に、「４．０００万円です」と答えると「高い－」とビックリされている。立地の良い場所は、安く買おうと駆け引きをしている間に、土地は他人の手に渡ってしまうものです。そうなるともう手が届かなくなる。即決の決断力と土地値が少しばかり高くても、その土地が収益を上げてくれる場所なら買って損はありません。土地が売れたとなれば、その土地を気にかけていた人達は余計に欲しくなるのが人間の心理です。「１坪５０万円ほど価格を上げるからどうしても譲って！」と言われれば私も少し心が動きますが。（笑） ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月12日
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★専用通路の怖さ★
旧分譲地の中には旗竿地（専用通路）の土地やそこに建つ戸建てが多数あります。分譲当時は公道から２メ－トルあるようになっている土地が、現在の測量技術で図ると２メ－トルに満たない。そうなると建物の建てかえが出来ないため不動産会社は仲介を依頼されても買い主に迷惑をかけるので仲介をお断りすることになる。通常建築基準法では、「家を建てるには自分の土地が公道に２メ－トル以上接していなければならない」と規定されている。測量技術がまだ未熟だった時に分譲された団地の中には、旗竿地が安く売られた経緯がある。そんな専用通路の土地を買い家を建てた人が、いま家を売ろうとすると再測量することになります。すると入り口の土地が２メ－トルあるはずが、１．９メ－トルしかなかったり、それより狭い土地がどんどん出てくる。つまり建築基準法に違反した宅地とあって再建築が出来ない土地なのだ。やむを得ず建物は大規模修繕で建て直し同様にリニュ－アルすることになります。しかし原則として第三者に転売することは出来ないから困る。買い手は再建築不可能の土地を買う人はいないし、金融機関もロ－ンを出さない。そこで隣接する人に購入して貰うようお願いするのだが、隣人との仲が悪ければそれで万事休すです。旗竿地を持っている人はご注意を。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月12日
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★意図して敷金を返さない家主さんに対処する方法★
賃貸物件で一番不動産会社を困らせるのは、意図して敷金を返さない家主さんに対する話し合いです。賃借人も困り、不動産会社に泣きついて相談に見えます。賃借人によっては家主ではなく、関係ない不動産会社に怒鳴り込んでくる人もいる。賃貸契約では敷金や保証金は預かり金と考えましょう。入居者が退去する場合は、特別の事情が無い限り返金しなければなりません。（家賃を滞納している。建物に傷を付けた。）ところが世の中には少数派ですが敷金を、なんだかんだと理由を付けて返さない家主さんがいるのです。入居者は家主に再三掛け合ってもらちがあかないと不動産会社に相談に見える。そんな場合はまず内容証明で、「いついつまでに敷金を全額返済せよ」と催促します。それでも返済しない場合は調停に持ち込むか、少額裁判に訴える方法があります。いずれも経費があまりかからないので、有効な請求手段として多く用いられています。それでも決着がつかない場合は弁護士に依頼して本裁判になります。敷金の返還について裁判となれば、入居者に余程の落ち度がない限り家主さんは負けます。少しばかりの敷金なら、嫌な思いをしたり費用がかからないようにすんなり返金した方が得ですよ家主さん。そんなトラブルがあると不動産会社は、次のお客様を紹介しなくなります。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月10日
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★長年支払った年金の費用、今度は貰う身に★
長年、厚生年金と国民年金を支払っていて、退職を契機に今度は受給を受けようと横須賀にある年金事務所に手続きに行きました。窓口では「あれを持ってこい」だの「これを持ってこい」だのと指摘され、改めて予約して行ったのにその結末は！会社を退職すると今まで支払っていた厚生年金や国民年金の受給資格が得られます。通常は会社から年金事業団に「被保険者資格消失届」が送付されるので自動的に社会保険庁で手続きを実施してくれるようになっている。しかし、もしも手続き漏れがあると困るので横須賀の年金事務所に相談に行った。すると内容も聞かず相談も予約制で、「次に来るときはこれを持ってきてください」と「年金請求に必要な書類等」というコピ－を渡された。それには戸籍謄本や住民票、貯金通帳やその印鑑、配偶者の所得証明書など細々と持ってくる書類について記載してある。早速、指示された書類を急ぎそろえて年金事務所に行くと、担当の方が「何の相談ですか？」と怪訝な顔をしている。「窓口で指示された書類を持ってきたのですが．．．」と言うと、パソコンで私の年金番号を叩いて、「会社から被保険者資格消失届けが出ているので、特別に手続きの必要性はありません」と優しく説明してくれました。「何のために書類をそろえたのか」とガッカリしながら、折角なので支給される年金の金額を聞くと、年に２．３９５．８２６円でした。こんな子供の小遣い程度のお金では生活が維持できません。やはり若い内から老後のためにアパ－トやマンション、オフイスビルや駐車場などの、家賃収入が入る物件を持っていないと本当に困るのだ。少なくても、ロ－ンの支払いを差し引き、月額１００万円程度は入る計画が必要です。皆さんはいかがですか？ すでに準備万端と安心されていますか？ ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月10日
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★サラリ－マンの定年後は、多額の支払いにご注意を★
今月は沢山請求書がやって来ます。所得税に、車に、固定資産税にetc．．．。すでに２．０００万円を超える税金の支払いをようやく終えました。残りは幾ら来るのかな－毎月多額の源泉税を支払っていたのに、確定申告ではまだ不足の税金を沢山支払うようになります。昔から納税は農協の納税預金から自動引き落としで支払っていますが、固定給がゼロになると入金が無くなるぶん残高がとても心配になります。定年を迎え退職されたサラリ－マンの方は、その年から収入が無くなり、お金は出て行くばかりだから大変になります。預金やアパ－ト収入が無いと退職した年は青息吐息になるので注意しよう。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月08日
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★★景気はいよいよ減速に向かう兆候？★★
お早うございます。本日は５月８日、火曜日、朝の５時３０分です。景気の動向調査によると、国内の景気は東北地方の復興需要の落ち込みと、不動産業界では繁忙期の終了によって取引が減少していると帝国デ－タ－バンクが伝えている。日本の景気はこれからいよいよ、消費税の引き上げとオリンピック工事の縮小により景気の鈍化が本格化する見通しだ。さらに金利の上昇の追い打ちでもあれば間違いなく景気は下ブレする。いままで忙しかった建築業界を始め、不動産の高騰や金利の低下で潤った不動産業界も、一気に取引が縮小して不景気風が吹いてくるだろう。新築マンションの業界や、開発行為を行う企業は、着手から販売までの期間が長い。建物の建築中や土地の造成中に景気が一気に冷え込む事態に備える必要があります。そうなると日本はなかなかデフレからの脱却も不可能になるかも知れません。今後の景気動向を細かく注意してみてください。景気DI、50を割り込む／TDB （株）帝国データバンク（TDB）は7日、2018年4月の「TDB景気動向調査」の結果を発表した。調査対象は2万3,118社、有効回答数は9,924社。 同月の景気動向指数（景気DI：0～100、50が判断の分かれ目）は49.8（前月比0.6ポイント減）と、2ヵ月ぶりに悪化した。国内景気は、コスト負担増に工事減少や生産活動の停滞も重なったことで50を割り込み、足踏み状態が続いた。 業種別にみると、10業界すべてで悪化。「不動産」の景気DIは50.9（同2.2ポイント減）と2ヵ月ぶりに悪化。不動産代理・仲介は新生活や新年度に向けた需要が収束し閑散期に入ったほか、不動産物件の高止まりが小規模の売買業者などにとってマイナスに働いた。また、「建設」は51.4（同1.5ポイント減）と4ヵ月連続の低下。東北復興の需要の落ち着きなどから公共工事を中心に景況感の下押し圧力となった上、貸家などの住宅着工戸数減少も要因となった。 企業規模別では、「大企業」が52.2（同0.3ポイント減）、「中小企業」は49.3（同0.6ポイント減）、「小規模企業」は48.1（同1.1ポイント減）と、すべて2ヵ月ぶりに悪化した。（不動産ニュ－スから記事転載） ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月08日
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★お客様から貴重なCDをお借りした。★
本日朝一番で来社された、市会議員の葉山直さんから、地元の歴史を知るCDをお借りした。タイトルは「浦賀港、引き揚げ船の悲劇」だ。生まれてから現在まで、横須賀に住んでいながら地元の歴史を詳しく知ることはなかった。本日、お客様から借りたCDは、終戦後に引き揚げ船で帰国した人が浦賀港を利用した事実を知らされました。引き揚げ者はほとんど骨と皮で、食糧不足の悲惨さを物語っている。引き揚げ船の他、病院船の氷川丸ではスシ詰め状態の中でコレラが発生し、次々と死亡者が出て、折角、日本の国に戻りながら生きて日本の土を踏むことなく無念のまま焼却されている映像は涙が出てくる。更に健康なままの引き揚げ者は、予防注射をされているが注射針を交換せずに次々と接種されている。これが後々肝炎を引き起こした原因であることが分かる。体中にDDTをかけられた引き揚げ者が、久里浜駅から故郷に向かって喜々として帰っていく姿は、唯一ほのぼのとする場面だ。浦賀港と久里浜駅が引き揚げ者にとって、一生忘れられない場所であったことは地元民として誇りに思います。私の父も満州で終戦を迎え、ロシアに抑留されて、引き揚げ船で舞鶴に降り立った。きっとこんな状態だったんだろうなと想像を巡らしました。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月07日
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★マンションと１戸建て。どちらがトラブルは多いの？★
住まいに関するトラブルは沢山あります。人間関係に関するトラブル。建物に関するトラブル。周辺環境に関するトラブルと、現代人はストレスが溜まって病気になる人も出ています。そこでマンションと１戸建てでは、どちらの方がトラブルが多いか、購入する前にじっくり検討してみましょう。買った後では後悔することになりますよ。卓球の世界選手権は、男子も女子もすばらしい健闘をしたものの、目的の優勝には残念ながら手が届きませんでした。さて、１戸建てやマンションには色々な人間模様があるために、多様なトラブルが発生することを購入する前に知っておきましょう。まずマンションの良い点悪い点ですが、マンションは１戸建てとは違い玄関ドア１枚で防犯対策が楽です。戸建ての場合は沢山ある窓の開閉に注意しなければならない。マンションの欠点は何と言っても音の問題です。上下階の足音から生活音まで、気になるとノイロ－ぜになりかねません。相手に直接注意をすると、人間関係を壊しかねないので我慢するか、または管理組合を通じて注意をして貰う事になります。しかし完全解決は難しいのが現実です。マンションは当番制で管理組合の役員を依頼されます。仕事の合間ということにもならず自分の予定を割いて出席したり、組合活動に協力する必要性もあります。沢山居住しているマンションですと、全員が意見の一致を見ることはなかなか困難なこともあり、１戸建てには無い苦労があります。マンションは毎月の管理費、駐車場代が徴収されます。戸建ての場合は自分の懐具合に合わせて修繕をすることになりますが、マンションの場合は「待った」がききません。このほかにも沢山悩ましいことがありますので、戸建てでもマンションでも、利便性や建物の新しさだけでなく調べる内容は沢山あります。嬉しいはずのマイホーム購入が、村八分のように近隣から無視される事態もあるのです。不動産会社頼みにせず自分でも色々と聞き取り調査をしましょう。何しろ高額なお金を支払うわけですから、「しまった」では取り返しがつきません。★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月06日
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★明日から平常通りの営業に戻ります★
長かったGW休みも今日で終わり、明日より平常通りの営業に戻ります。早速、依頼を受けている中古マンションの査定と、長坂に出た中古住宅の販売活動に精力を傾けます。連休中に依頼を受けた中古マンションの査定に明日は現地に向かいます。同時に長坂に出た土地付き建物の売却活動を再開します。仕事人間の私は長い休みが来ると退屈で困る。毎日忙しく歩き回っていたり、電話営業をしている方が性に合います。GW休暇でも家にいると、電話やメ－ルで相談が来るので、次に来る夏休みは１週間ずっと涼しい河口湖にでも避暑に行きます。あるいはアメリカに男子の孫を連れて行くことも検討している。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月05日
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★敷金を返還しない家主さん。少額裁判で負け戦★
賃貸物件には必ず敷金が支払われます。敷金は仮に家賃の支払いが成されなかった場合や、退去の時に部屋の修繕費が発生したときのために、弁済に充てるお金として預かる保証金としての性質です。賃貸契約の時に、家主さんへ敷金が支払われます。この敷金は家賃の遅延や電気、ガス、水道などの未払い金がある場合、部屋を傷つけた場合などのときに、その支払いに充てる性質の金銭で預かり金です。何もトラブルがない場合には、賃借人に全額返金しなければなりません。ところが家主さんによっては、何かと難癖を付けて敷金を返金しない方がでます。そうなると賃借人から調停か少額裁判による訴訟が提起されます。余程の事情がない限り「賃借人に返金するように」との判決が出て家主は負けます。少しばかりの敷金を使い込んでしまった家主さんの負けで、社会的信用がなくなりお金に困っていることが露見してしまいます。すると不動産会社は、次の入居者を斡旋しても同様なことをするのを恐れ取引から手を引く。敷金の返金をしない家主は「悪徳家主」としての評判が立ち、自らの首を絞めることになります。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月04日
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★相続トラブルに多い借地権、底地権放棄★
親が亡くなり相続が発生すると、残された子供達で財産分与が話し合われる。その中で「借地権付きの建物は要らない」「底地は貰ってもしょうがない。所有権の土地が欲しい」と争いが起きる。所有権付きの不動産以外は価値がないと考えるからだ。親が亡くなると子供達は、早速遺産を均等に分けようと協議するが、「古くなった建物は借地権だと売却してもお金にならない。」そう考えるから「自分は借地権の家なんていらない。地主に返そう」となってくる。地主側相続人の場合も同様に、「人に貸してある土地なんて売れないし、価値がないから自分は要らない」と底地権を放棄する相続人は多い。ところが底地や、古くなっても借地権付きの建物はお金になるのです。底地専門の買い手、借地権つき建物の買い手がいるのです。底地や借地権の価値を知らない相続人が「ダメ物件」と、勝手な思いこみをしているだけなのです。身近に開業している、「公認の不動産コンサルティング」に是非相談して見てください。あっと驚く買い取り金額を出してくれます。借地権や底地権の知識が深い、取扱件数が多い専門職を上手に使いましょう。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月03日
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★様変わりの電車内風景★
最近の電車内は、猫も杓子もスマホをいじっていて一昔前とはだいぶ様子が違っています。私は毎日、通学時間の電車内では、本を読んでいたのですが最近は本や新聞を読んでいる人を見かけない。最近の電車内風景を見ると、本や新聞を読んでいる人がほとんどいなくなりました。それに代わりスマホをいじってゲ－ムを楽しんでいたり、メ－ルをして楽しんでいる人が多い。だからだんだんと字が書けなくなっています。熟語が分からないし文章能力も落ちてくる。。漢字が分からなくなっています。文明が進むと読み書きがおろそかになって会話力も落ちてくるものでしょうか？車を乗らなくなれば地理が分からなくなる。どこに名店があるのか地元に住んでいても分からなくなる。こんな現象は文明病とも呼ばれていますが、本当にこれで良いのでしょうか？憂うべき状況です。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月02日
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★エアコンの点検修理は早めに済まそう★
今日も真夏のように暑い。今年の夏は猛暑になるのでしょうか？毎年夏場になるとエアコンが故障して、大慌てをされるお客様は多い。エアコンは早めに点検修理を終えて夏場を安心して乗り切ろう。賃貸の管理部には、毎年アパトの入居者から「エアコンが壊れて暑い。すぐ修理して欲しい」という要望が寄せられます。しかし修理の依頼が殺到する夏場はメ－カ－がすぐ来てくれません。沢山管理しているアパ－トやマンション、テナントビルには。物件事に取り付けてあるエアコンは「どこのメ－カ－」で、「型式は」、「いつ頃導入したか（保証期間の有無」、「修理の問い合わせ先は」、そんなデ－タ－を細かくつけるようにしています。所が肝心の家主さんは建築家さん任せで、エアコンのメ－カ－名も知らないし型式などまるで無関心だ。入居者から「エアコンが壊れた」と連絡を貰うと、管理会社はまず現場に急行し、メ－カ－名と型式をチエックして、直接エアコンの製造会社に連絡をします。その上で修理の依頼となります。ただ夏場のトラブルは、修理の依頼が殺到するので修理完了まで時間がかかる.修理が完了するまでは暑い中を入居者は我慢して過ごさなければなりません。そんなトラブルを避けるためにも、５月から６月ごろにエアコンの点検、修理は早めに依頼して準備しましょう。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月01日
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★商魂たくましい企業から、DMが続々やってくる★
新設した会社宛てに多様な企業から続々とDMが届く。一番多いのは税理士事務所だ。「顧問契約をしませんか」という営業DMです。他に印刷会社や粗品タオルの会社が多い。商魂のたくましさに脱帽します。どこから調べてくるのか偉いですね－。新設の会社、「横須賀不動産コンサルティング株式会社」が登記されてから早くも１ヶ月が過ぎます。その間に新会社のポストには毎日、続々と営業メ－ルが届きます。どこで調べてくるのか、その商魂のたくましさには敬服します。今日もドサッと封筒が届いた。見習わなければいけませんね。ほとんどそのままゴミ箱行きですが紙の資源を無駄に捨てているようで（木材）勿体なく思えます。これからホ－ムペ－ジをどこかに依頼しなければならないので、勧誘のDMが無いか丁寧に調べているのですが、．．．。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年04月30日
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★不動産コンサルティングの仕事★
不動産業の中でも宅地建物取引士の資格を所有してから５年以上を経過し、更に狭き門である不動産コンサルティングの資格試験に合格すると、国土交通大臣から不動産コンサルティングマスタ－として認定を受けられる。不動産鑑定士と並び、全国でも資格保有者は数少ない。従来型の仲介営業を主体とする不動産会社と違い、土地活用や相続問題、借地や底地に関する問題解決などの、専門知識を使って問題解決策をコンサルティングする会社が増えています。浅い不動産に関する知識では開業できないため、お客様の認知度も信頼度も増えてお客様が増加している。特に借地や底地の問題が相続とも絡んでいると、不動産会社から紹介されてコンサルティング専門会社にやってくるようになった。先日も不動産協会から私の所に「アドバイスをお願いします」と一人のお客様が向けられてきた。相談内容は、お父さんが亡くなられて古い借地権付きの家に住んでいるが、底地が不動産会社に買い取られて地代の値上げを通告されたのだ。驚いて弁護士に駆け込み、調停によって月額３．０００円の値上げを１．０００円で和解した。その費用が５０万円かかりました。（勿体ない）所がそれ以外の件については相談に乗ってくれない。別途費用だという。そこで不動産協会による個別相談会に行き、私を紹介されたのが経緯だ。相談内容は借地権の更新まであと３年である。そこでまた更新料を取られる不安。父の相続財産の家は山の上で階段を５０段以上登り、売りたくても売れない場所。しかも昭和４０年築で古い。相談者は無職で年齢も７０才のため、収入も無し。年金だけが頼りでした。階段を上るのがきつくなっていると嘆いていました。約１時間ばかりの無料相談で下した結論は、調停費用の５０万円は勿体ないが。建物は相続放棄する事。相続すると借地権を返すときに、建物を解体して更地とするには山の上なので膨大な解体費用がかかる事。更新料でまた揉めると裁判費用が高くつく。これから年々老いていくと階段が上れなくなる。建物を相続すると生活保護の受給資格が無くなる。建物も老朽化していて手直しの費用もない。毎月１６．０００年の地代より高くなるが、平坦地にある市営住宅、または県営住宅に入れるよう相談しなさい。細かくアドバイスをしたところ喜んで帰りました。今まで色々なところで相談をしたが、適切なアドバイスと理由の説明が無く困っていました。頭を何度も下げながらお帰りになったが、そんな底地を買った不動産会社は、建物の相続人がいなければ自分で解体することになります。少しばかりの地代の値上げ要求が自らの首を絞めることになります。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年04月29日
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★ゴ－ルデンウイ－クに入ったのに、例年とは違うお客様の入り★
例年長い連休はお客様の来店が減る傾向にありました。「故郷に」「海外旅行に」と出掛ける人が多いからだと想像しています。しかし今年はまったく様子が違う。来店されるお客様の波が途絶えないのだ。今日からゴ－ルデンウイ－クに入ったのに、賃貸や売買のお客様が次々に訪れて、昼食も満足に食べられない社員が続出しました。どうも例年とは家探しの傾向が違う。金利が安い内に家を買おうとするお客さんが多いからだろう。本日は申し込みや契約、ご案内と、全社員が休む暇もなく顧客応対した忙しい１日でした。日本の政局も野党が腰砕けになる見通しだし、北朝鮮問題も大した問題にもならない見通しだ。だとすれば多数の日本企業が空前の好業績に沸く日本経済にとって、悪かろうはずはない。先読みの株式市場は株価がグングン上昇しています。不動産が活況なのもそんな理由も絡んでいるからだろう。ゴ－ルデンウイ－クの暇な予想を吹き飛ばす勢いは嬉しいの一語です。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年04月28日
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★湘南信用金庫さんにご招待されて、総代懇親会に行きました★
奇しくも私の子供が結婚式を挙げた「ホテル横浜ガ－デン」において、本日は１７時から湘南信用金庫さんの総代を任じられている方が集まって、盛大な懇親会が開催されました。湘南信用金の総代は、旧横須賀信用金庫、鎌倉信用金庫、茅ヶ崎信用金庫という、湘南信用金庫として合併する前からの役員も交え、総勢で約１５０名を超える総代がいる。本日はその総代者が「ホテル横浜ガ－デン」に招かれて、盛大なパ－ティ－の催しがあった。私もその中の一員としてお招きいただき、沢山の方々と名刺交換をして人脈の拡大に一石を投じてきました。各地域で頑張っていられる経済人のトップばかりなので、話が早い。ホテルまでは地下鉄の関内駅で降りて徒歩４分程度の距離だが、その間に横浜スタジアムがある。横浜ベイスタ－ズのホ－ムグランドだ。今日は試合の応援者や、見物者が沢山野球場の前でベイスタ－ズのグッズを買い求めていた。横浜は賑わいがあって良いですね。横須賀にもサッカ－チ－ムがやってくるし、ベイスタ－ズの練習場も拡充されます。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年04月26日
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