[売 地] カテゴリの記事
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これから世界の景気はどうなるか？ 不景気がやってきそうな予兆がします
箱根のリゾ－トマンションの理事長職を、任期満了でようやく辞任出来て今日は初めての休暇です。雨も降るし、のんびり１日を寝て過ごしました。金曜日は東京の日本橋にある不動産会社に、横浜の関内の土地の入札に向かいます。毎週箱根のリゾ－トマンションに出掛け、書類に記名押印をして、予算書のチエックをし、本当に忙しい２年間を土曜日でようやく終えました。これですべての関係する役職を終え、初めてフリ－になり今日は自宅で一人のんびりしています。明日はビル計画の打ち合わせ。明後日は横浜の土地入札に東京の不動産会社まで出かけます。本業に専念できるということはとてもいい。景気の先読みが不透明で、土地の仕入れをしてもいい物か、やめるべきか迷いながらも、分譲住宅用地を買いに入っています。すでに横須賀市内に２区画、合計５００坪の土地を地主さんと買取合意をしたし、ビル計画も佳境に入っていて、仕事は順調だ。ただ、中国の大手不動産業者が倒産すると、そのショックが世界中にどのように影響するのか、円安が進み原油の輸入をはじめ、株価下落と物価の値上がりが予想した通りに進み怖い。景気は曲がり角になって、これから不景気になるのでしょうか？ 少し弱気になっています。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀 臼井不動産株式会社横須賀不動産コンサルティング株式会社 電話080-6547-2121ホ－ムペ－ジ/ https://yokosuka-fc.jp/
2021年10月13日
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商業地は高くても買え！住宅地は相場より安く買え
「横須賀の土地」土地を購入する目的には、事業を行うために買う入と、住宅建設を目的とするために購入する人がいて、目的が異なります。それぞれ目的別に賢い買い方があるので参考までに...。商売をするための土地を求める方は、商店街の人通りの多い賑やかな商業地か駅前の土地を買う必要があります。裏通りの人出が無い立地ではお客様の目につかず事業は成功しません。事業に向く土地なら安く買おうと考えてはだめです。少しばかり相場より高くても即決で買いを入れよう。商業地はそこの場所が稼いでくれるので投資金額以上の付加価値を生んでくれます。また立地条件が良い土地は、いざ換金処分する場合でも高値ですぐ売れます。店舗に、ビル建設に、駐車場用地に適するならば迷うことはありません。直ぐ購入しましょう。住宅地の場合は、そこの場所がお金を稼いでくれる訳ではないため、相場か、それより安く買う必要があります。「住宅地は負の財産。」「商業地は富を生み出す財産」と分けて考え購入戦略を考えましょう。一般的なサラリ－マンの給与所得者は、金額が高い高級住宅地を狙うより、通勤や買い物に便利な立地で、なるべく格安な住宅地を買う方がお得です。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年06月03日
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不動産広告を見ていると間違いが多いことに懸念
最近は時代の流れで一般のお客様もインタ－ネットで物件を検索します。しかし不動産会社の出す物件広告には、重大な間違いを発見することが多いことに懸念している。仮に間違ったまま契約をしてしまうと、お客様から損害賠償の訴訟を提起されかねません。大手企業と言っても所詮経験が少ない社員が携わる営業の分野ですから。最近目にした売地のネット広告に、工業専用地域にある土地を最適用途が住宅用地としてＰＲしている会社があります。それも大手の上場会社が仲介している物件だ。）（怖い！）工業専用地域とは住宅の用途には不適格な土地です。住宅地に建てられない工場を集約させるために定められた場所なので、工場またはそれに類する建物しか許可されません。（居住用の建物は建築許可が出ない）また、調整区域の農地を住宅地として販売している会社もあります。調整区域内の農地は一般の方が売買をすることが出来ません。正確には所有権移転登記が出来なくて仮登記で済まさなければならないのだ。家を建てることもできない。不動産には建築基準法、農地法、民法などの法律知識が無ければ取引で間違いを起こします。そのためにも不動産会社で売買を担当する営業マンは、宅地建物取引士の資格を取得し、正しい知識を習得しなければならないのだ。お客様に迷惑をかけないためにも、営業マンも訴訟リスクを避けるために、宅地建物取引士の資格なくして売買の営業はできません。お客様は不動産会社で営業マンとお話をする際、間違った取引をしないためにも、それとなく資格の件をおたずねすることは大切な条件になります。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社:usui@yokosukafc.jp 相談電話：080-6547-2121
2019年04月12日
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プロのはずの不動産会社が大失態。
「横須賀の売地」横浜市で30年近い業歴のある老舗不動産会社が横須賀で大失敗。箸にも棒にもかからない高台の土地を複数抱え困窮しているのだ。プロなのに事業化出来ない土地を抱え込んでいる。開発できるか否かはプロなら一目でわかる。あるいは慢心して物件を見ずに購入したものなのか不明です。横須賀市内では、車が入らない山の上の宅地は不人気で買い手が付きずらい。高齢者が急坂を登れないし、急病にでもなれば自宅まで救急車は入らない。当然火事になっても消防車も入れない。そんな理由で不人気なのだ。高台まで階段を上って自宅にたどり着く土地は、お金を出さないと貰い手もない。そんなクズのような土地を、安いからと300坪も買い込んで事業化しようとした横浜市内の不動産業者がいる。3年たっても横須賀市から開発の許可も取れない不毛の土地だ。そこでやむなく転売しようと努力はしてみたが、家が建たない土地には買い手が見つからない。そんな土地を私のところに売り込みに見えましたが「お金をもらっても要りません」と断ると、相手は意気消沈していました。「なんでこんなクズ物件を購入したのですか？」と聞いたところ、その土地を持ち込んできた仲介業者から「この土地は金額が特別安く買えるので、アパ－トでも建設すれば買い手がすぐついて大儲けできる」と営業されてその気になったらしい。プロでも簡単に甘い言葉に感嘆に騙されるのですから、一般の方なら猶更でしょうね。一生売れない土地を抱えた業者は、あの世まで土地を抱えて心中することになります。皆さんも不動産を購入するときは、十分吟味してから契約してくださいね。別荘地を含め世の中には、購入した土地が塩付けのまま困っている地主さんは沢山おります。 ↓ ランキング参加中です。バナ－をクリック横須賀不動産コンサルティング株式会社 電話080-6547－2121メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月28日
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★年末特有の換金売りで不動産価格が大幅に下がる★
このところ不動産会社から土地や建物の売り込みが激しい。在庫物件を年内に換金しようとの思惑もあり大幅にディスカウントして来ます。毎年年末になると不動産会社の換金売りが始まる。金融機関に借入金の返済があったり、運転資金造りのために換金したいとの考えなのだ。中には社員の給与や賞与に当てる換金事情もあるようです。しかも仕入れ金額を割っても換金したい事情がある会社は、値引き金額の幅にも応じてくれる。 それほど逼迫した換金事情があるので物件はお買い得です。所がなかなか購入したい優良物件がないため、買い取り要望に応じられないのが現実だ。残り約１ヶ月半。優良物件のディスカウントを狙って虎視眈々と現金を握りしめて情報を待っています。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2018年11月10日
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綺麗になった千葉の土地。これから本格的に売り出します
千葉県富津市大堀にある土地の整地が終わりました。草取りだけでなく伐根をし、土地の鋤取りまで行い雑草の竹が生えないようにしました。店舗に、アパ－トに、自宅用にいかがですか？ 駅から徒歩圏の物件です。千葉県富津市大堀駅に近い場所に売地が出ました。身の丈ほどの雑草が生えていたので、草を刈り伐根し、土地を平らにならしてきれいにしました。工事費用が60万円です。 これで販売準備が完成したのでいよいよ売り出しに入ります。土地の広さは128.56坪。 価格は1坪7万円。2分割も相談に応じます。売り出し総金額は8.999.200円です。申し込みの早い者勝ちといたします。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年11月09日
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借地権上の建物を売買したいのですが、持ち主が行方不明で！
ある地主さんが他人に土地を貸してありました。そこを借りていた人が店舗併用住宅を建てて商売を営んでいたのですが、事業に失敗して夜逃げをし行方知れずです。地代も入ってこないままで困った地主さんが対策の相談に見えました。借地権で地代を支払わなければ「正当理由による契約の解除」ができます。通常、借地権の建物は地主さんとの契約が終了すれば、建物を解体して更地で地主さんにお返ししなければなりません。しかし本件のような場合、建物の権利者（所有者）が行方不明となれば勝手に建物を取り壊す事もできません。さらに悪いことに銀行からお金を借りていて建物に抵当権がついている。本件のような場合の解決策はいろいろありますが、一番面倒が無くきれいな解決策は、債権者の銀行にお願いして競売に持っていってもらうことです。地主さんが利害関係人として競売の申し立てをすることも可能です。地主さんが建物を競売で落札すれば、家を賃貸に出して家賃収入を得ることができる。（他の人が競落出来ないように「借地権解除の意志がある」ことを裁判所に申し立てておく必要があります）そのほかの解決策は一般の方では難しいため、やはり弁護士に一任するのが良いでしょう。横須賀不動産コンサルティング株式会社代表取締役 臼井功次携帯：080-6547-2121メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2018年10月19日
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速報！ 売りアパ－ト。代金は９８０万円也
本日、上下２世帯のアパ－トが売りに出ました。価格は９８０万円也。昭和６３年築となるアパ－トは、１階が2ＤＫ。２階も２ＤＫとなる建物です。土地は約45坪程ついていて現在１世帯が居住中だ。少ない予算で収益物件を購入したい人に最適なアパ―トが売りに出ました。 土地は約４３坪。明日法務局から市役所まで調査に行きます。水道や電気、ガスなどのインフラと権利関係の調査です。自分が１部屋を居住して、もう一部屋を貸してロ－ン返済の原資にする方法もあります。あるいは親子２世帯で居住するのもありですね。１．０００万円を切る物件はなかなか出ないため足は速いと思います。収益物件に対する買い手のロ－ン調達が厳しくなる中、売り遅れた投資家さんがこれから続々と物件の放出に動くことになるでしょう。資金力がある投資家はチャンス到来です。優良物件を選ぶことができます。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社usui@yokosuka-fc.jp
2018年10月08日
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千葉の富津市に住宅にも店舗にも、アパ－ト建設にも向く土地が売りにでる
今日は朝早くから久里浜港からフェリ－ボ－トに乗って、車で千葉県の富津市まで土地の調査に行きました。市役所から水道局、法務局と全部回りインフラと権利関係、法的な規制などを１日で調査した。フエリ－乗り場千葉県富津市上飯野１７２５－４に４２５平方メ－トルもの売り地が出る。不動産会社の役目として、法務局で権利関係を、市役所でインフラ関係と法的規制について細かく調査してきました。久しぶりに走る富津の町は、道路の拡張、整備が進み大型店舗もできてにぎわいがある。物件の前には中華レストランがあって盛況でした。土地は剣道に面しているので店舗にも向くし、アパ－トにも最適７，もちろん住宅にしても問題はない。物件の前面道路と満員のレストラン久しく放置してあったため現地は草が伸び放題でした。すぐに草刈りを手配します。販売金額は路線価で決めます。 お買い得の土地です。売り地です。草はすぐ刈り込みます。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社usui@yokosuka-fc.jp
2018年09月28日
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地価公示のたびに注目される三浦半島の土地価格推移
【平成30年3月27日】 平成30年の地価が公示されました。案の定、バス便で通勤に難がある三浦氏市や横須賀市の長井地域、芦名、鴨居は路線価が下がっています。しかし横須賀市内でも人気場所は逆に実勢価格は値上がりしている実態は反映されておりません。平成３０年度の地価公示によると、三浦半島は三崎地域や、横須賀市内（長井、芦名、鴨居地域の土地｝は総じて価格が下がっています。これからも電鉄がなく、バス便だけの地域は、利便性が難として不動産人気は薄れてくることでしょう。しかし不動産価格は「値ごろ感」という、価格が安くて魅力に映ると、がぜん反騰してくることもあります。北海道の一部がそうですね。横須賀市内でも快速や特急が止まらない地域の土地は人気がありません。しかし、久里浜、横須賀中央、追浜という地域の土地は、不動産会社が高値でも買取競争をしていて値下がりが見えておりません。長井のバス便の住宅地は１坪１５万円から２０万円でもなかなか売れない。しかし同じ横須賀でも久里浜駅周辺は１坪５０万円でもすぐ売れていく。商業地域も買い手が殺到していて売り物件が出ない。久里浜の住宅地では現在１坪５０万円で取引され、商業地は３倍の１坪１５０万円でも売り物が出れば１週間もかからずに右から左と売れていく。新聞の情報だけを見ていると、横須賀市内全体が値下がりしているかのように紹介されておりますが、事実は異なる不動産市場です。弊社では横須賀市内の借地、底地でも積極的に買取を進めています。これはそれだけニーズがある証拠です。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2018年09月20日
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底地の地主さんが急死。本日境界確認だけは完了したが..。
本日、底地を持つ地主さんと立ち合いの予定でしたが急死され、測量事務所とだけ立ち合を完了しました。世の中には予期せぬ事態があるものです。ショック。横須賀市内にたくさん底地を持つ地主さんと、本日は境界確認の立ち合いをする予定でした。ところが立ち合いに来た測量士から、「地主さんが急逝されました」と告げられショックを受けました。今年の夏は猛暑でした。「病人や高齢者は涼しくなる秋に体調不良になってお亡くなりになる。」そんな話をしている中で、予想が身近に起きて驚きました。今後は相続人が決まるまで不動産は動かせません。子供が何人いるのか、相続争いは起きないのか、心配の種は尽きません。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年08月20日
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★所有者不明の土地には税金逃れで、他人名義にしてあった土地がある★
平成元年から平成３年にかけて、バブル華やかな中で札束が乱舞し、不動産転がしで儲けた投機家達が、税金逃れのために他人名義で登記した土地が沢山ありました。所が、資金を出した投機家が死亡し、名義を貸した本人も死亡し、相続人はまさか貧乏な親が不動産を所有しているのも知らないため、そのまま放置され、所有者不明の土地として放置されている空き地が沢山あります。全国に所有者不明の土地があるのは不思議だ。○相続人がいない土地所有者が死亡して放置されている土地がある。○他人名義で投棄したまま資金の提供者も、名義を貸した人も死亡して放置されて いる土地もある。○代々引き継いだ土地でありながら、名義変更登記をしないため所有者不明となっ ている土地もある。私の相談者は、親が千葉の山林を購入していながら資料一切が見あたらないため土地の場所特定が出来ないまま放置されている土地がある。役所から固定資産税の課税通知が来れば不動産の所在地は分かるのだが、評価が低い土地には最初から税金が免除されるため所有に連絡が行かない。そんな所有者不明の土地が九州ほどの広さもあるとは驚きです。不動産は色々なドラマが眠っている。楽しい思い出、苦しい思い出。係争の思い出。狭い国土に活用されず放置されている土地は勿体ないですね。お宝や土地は活用してこそ生きてくるものです。それでなければ死地です。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年07月14日
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★今年最長の契約時間。金額は１５０万円でした。★
不動産の売買契約は仕事内容に金額の大小は関係ありません。コンサルティング業務も同様です。１００万円の取引でも、１億円の取引でも、契約で行う煩雑な事務作業は同じです。本日は金額が１５０万円の底地権の売買を行いました。本日は１０時３０分から底地権の売買契約日でした。売り主さんが契約の席に着いたときに権利証を忘れたのを思い出した。そこでいったん自宅まで車で送り、権利証を探してからまた再来社していただきました。売り主さんの自宅が遠方なので往復に１時間もかかり、契約が１１時３０分に始まってから終わったのは２時でした。それから急ぎ昼食をしてから新規のお客様対応をして、一段落がついたのは３時３０分だった。借地権者の方から相談を受けて、建物を解体して返すか、借地権を購入すべきか、その損得をコンサルティングし、結果は１５０万円で３７坪を購入出来るようにした物件です。企画提案のコンサルティングの仕事は、時間をかけ大変な交渉をたどったとしても料金は税込み５万円と格安です。不動産業の仕事と比べれば人の役に立つだけのサ－ビス業だ。生活に余裕がないと生業としては食べて行けない。そこで不動産コンサルティングマスタ－の資格者は、どうしても大きなプロジェクトの企画提案を手がけることに勢力を注ぐ人が多い。私は不動産のトラブルで困っているお客様のお役に立つことだけで良しとしています。仮に収入がゼロとしても、生活に何の支障もありません。仕事はお客様に喜んでいただくという、自己満足だけで結構です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年07月10日
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★激安。底地の売り物に買い手が殺到。★
昨日、私がこのブログで紹介した横須賀の底地の売り物件は、価格を発表する前にメ－ルで予約による買手希望者が殺到してやむなく申し込みを締め切らせて頂きます。地主さんに依頼された底地の激安売物件は、このブログで紹介した途端にメ－ルによる沢山の申し込みが殺到し、てんてこ舞いです。前回の底地セミナ－で、底地を買いそびれた投資家の方がほとんどでした。前回開催した馬堀の底地セミナ－でも、沢山の投資家が会場に集まり熱気ムンムンでしたが、今回もそれに勝るとも劣らない人気です。今回は物件数が少なかったためセミナ－による抽選とはせずに、予約申し込み順に決定します。１物件１００万円～１５０万円でした。取り急ぎ新規の申し込みは受付を停止しております。ご理解とご協力の程をよろしくお願い申し上げます。また、新たに物件が出ましたらこのブログで必ずご案内をさせていただきます。有り難うございました。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年06月30日
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★取り扱いが怖い不動産。売り込みが続き困っています★
横須賀市内や三浦市内に土地をお持ちの地主さんから売り込みが続いています。しかし、崖地で車が入らない場所だと売れないし、工事費がかかり手に負えません。土地ならばどこでも金額が同じというわけにはいきません。平坦な場所もあれば階段を登って息を切らせる場所もある。当然金額は雲泥の差があるのに地主さんは理解できない人がいる。あそこの土地が１坪５０万円だったから、当然自分の土地も同じ値段で売れるはずだ。そんな思いこみで接してこられるので、弊社が査定金額を伝えるとガッカリする人もいれば中には怒り出す人もいる。「そんなに安いはずが無い！」そんな地主さんはあちらこちら不動産会社回りをして、ようやく自分の土地の評価に気づく。でも実際には、GLから数メ－トルも高い土地は擁壁が心配です。古い擁壁はやり直すとすると数千万円の工事費がかかるのです。土地の価格が５００万円。工事費が３．０００万円となれば誰も手を出しません。そんな売れない土地が情報だけ不動産会社を駆けめぐっています。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年06月29日
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★田舎暮らしの夢に落とし穴★
不動産コンサルテイングの事例から。 土地売買の理解不足が起こす「田舎の土地売買」トラブル。田舎暮らしにあこがれた高齢者の、夢を砕く落とし穴にご注意を！７５歳になる高齢者のご夫婦が、田舎暮らしの夢を実現しようと、ある田舎町の土地を購入しました。地目は農地。首都圏に住む購入者は、土地はすべてガス、水道、本下水が完備しているのもだとの思いこみがありました。ところが、購入した土地は水道もなく、下水もない。当然ガスはプロパンだ。トイレは個別浄化槽を設置しても敷地内に浸透マスを設置して流さなければならない。仲介者から重要事項の説明を受けても理解力が無く、ただ首を縦に分かったフリをするばかりだったらしい。更に取引がいい加減だったことは、地目が農地なため農地転用の手続きが必要となります。（無指定区域）ところが仲介した不動産会社は仮登記だけで金銭授受を促し、買い主は売り主に土地代金を全額支払わされ終了となったのだ。通常は不動産会社が農地法の第５条申請をして、所有権の移転登記を行えるようにしてから金銭授受をしなければならない。仮登記の効力には時効制度も適用されるし、相手が亡くなったりしたら本登記がややこしくなる。と言うより出来なくなる可能性が高い危険な登記だ。相談を受けた私は、本登記の書類を整え無事に所有権移転登記できるまでの作業を請け負うことになりました。本登記の事務作業は仮登記を行った現地の司法書士に依頼したことは言うまでもない。【ご注意】水道が引いてない土地は、近くにある本官から引き込まなければなりません。その費用は１メ－トル幾らという高額な金額を必要とします。それが嫌なら井戸を掘るしかない。不動産の売買契約をする際は、契約前に信頼できる不動産コンサルティングマスタ－の資格を持つ人に相談をしてからにしましょう。後の祭りで多額のお金を捨てるよりも安心できます。保険料みたいなもので、その調査費用はわずか１万円です。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年06月22日
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★藤沢から売りに出た大型物件を、即決で購入を決めました★
本日は朝早くから藤沢に向かった。目的は売りに出た大きな土地の下見だ。物件は日当たりも良く、隣がコンビニと生活の便も良い。即購入を決断しました。あまり売りに出ない藤沢の中心地に、大きな土地が珍しく売りに出ました。今朝早くから現地まで下見に行き、一目で購入を決断しました。現在は雑種地なので、後は宅地に造成工事をするための費用を算出します。分筆費用、水道や排水の引き込み費用、道路の整備や車庫の外構工事費用。それに建物の費用を計算するといくらになるか急いで積算します。建物は６棟から８棟ぐらいなので建築費は１億円以内に抑えたい。４DK~５DKを中心に分譲する。利益計画と共にガスの引き込み費用が大きく加算されてきます。オ－ル電化も視野にして１週間以内の事業計画書を完成させます。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年04月22日
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★「速報、売地」藤沢に更地が２７０坪売りに出る★
久しぶりに藤沢に更地の売り物件が２７０坪出ました。建て売りに向くかどうか調査に走ります。人口の増加が続く藤沢に、売り地が２７０坪出ます。親交がある地元の不動産会社の方が、本日私の所まで直接資料をお持ちいただきました。人口減少が続く横須賀より、人気が高い藤沢で久しぶりに建て売り住宅を計画します。工事費も入れて総費用は１億５千万円ほどになる。明日藤沢の現地に飛び調査をします。不動産業はスピ－ドが命ですから。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年04月20日
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★高値で売り逃げるのは早い者勝ち★
世間では不動産が大きな話題となっています。新築マンションが水面下では売れ行き不振で値下げしているとか、オリンピックが終わると不動産は不景気になるとか、危険信号の話題が多い。 不動産価格が下落基調になっても投資家はそれと気がつかないものだ。高値から２割３割と、大幅に下げてくるとはじめて大騒ぎする。不動産は利益が乗ったところで早く処分売りしないと、値下がりで大損することになります。収益物件投資も利回りが良くても、価格が買値より値下がりしては意味がなくなる。沢山物件を持っている人は、利が乗っている物件、立地条件が悪い物件は早く処分売りして逃げよう。不動産は買いから売りに転換しましょう。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年04月18日
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★格安になっている三浦市の土地が人気★
最近の新聞報道により「三浦市の地価が下落基調」であることを知った県外のお客様から別荘適地の土地情報に関する問い合わせが数多くなっています。三浦市は人口減小と少子化により、土地の価格が、いまでも下落基調で格安になっている。１坪１０万円～２０万円が相場で激安だ。それを知った市外のお客様から、「三浦市内で海が見える別荘向きな土地を紹介して欲しい」という問い合わせが沢山来ております。四方を海に囲まれている観光地でもある三浦市は、城ヶ島、油壺と言う場所には芸能人の別荘も沢山あって人気だ。バブル期には１坪１００万円で取引された土地が、いまでは２０万円で購入できるとあって、「買い時」と判断されたお客様が買いに入っている。それでも海一望の景観となる場所は、なかなか売り地が出てこない。依頼されても気に入る土地は半年程度お待ちいただくことになります。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年04月14日
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★放置不動産は他人に無断で使用されますよ★
「所有者不明土地特措法」が閣議決定「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法案」が9日、閣議決定した。 不動産登記簿等を調査してもなお所有者が判明しない・連絡がつかない土地、いわゆる「所有者不明土地」が全国的に増加している状況を受け、その利用円滑化を図るのが目的。全国に放置されたままの不動産は沢山あります。このたび正式に閣議決定された不明土地の利用に関する法律が動き出します。それでなくても時効という制度があり、地主以外の人が２０年以上も他人の土地を自分の物のように占有していると、地主から立ち退き命令を受けない限り自分の不動産として、所有権を移転を主張できる権利があります。相続財産をそのままにしてあったり、お金が無くて登記しなかったり、遠方の土地で税金も支払っていなかったりすると、折角の財産が奪われてしまう危険があります。この際、相続により親から頂いた不動産をもう一度調査しよう。名義変更はなるべく早く司法書士に頼んで登記を行おう。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年04月13日
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★４０年前の友人から、貴重な売り地の情報を頂く★
私が不動産業を始めた頃に知り合った、横浜の不動産会社の友人から、「横須賀に大規模な土地が売りに出るので購入して欲しい」と、嬉しい連絡が来ました。明日は定休日ですが現地立ち会いをします。４０年ほど前に私が不動産業を開業してから知り合った、横浜の戸塚にある同業者から嬉しい電話がありました。年賀状のやりとりはいまでも欠かさない親しい仲です。「臼井さん、横須賀に７５０平方メ－トルばかりの土地が売りに出ます。是非購入して頂きたい」不動産会社にとっては土地だけの売り物件は、喉から手が出るほど欲しい情報だ。明日は休日ですが仕事が優先です。現地で待ち合わせを約束しました。それにしても横須賀の地主さんが、横浜の不動産会社に売却を依頼し、その情報がまた横須賀の不動産会社にブ－メランのように戻ってくるのは面白い。お正月に欠かさずやり取りしている年賀状で、お互いの近況を知ることが出来る。それだから相手の近くに物件が出れば、すぐに情報を伝達する。年賀状のやり取りはとても大切ですね。それにしてもどんな土地なのか見るのが楽しみです。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年03月13日
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★簡単にいかない大型物件の土地転がし。横須賀市の土地★
このところ財務省や横須賀市、裁判所などから、大きな土地が売りに出されている。それを自分で利用することなく、落札後に右から左と転売して利益を得ようとする「土地転がし」目的で購入した不動産会社が、上手く転売できずに困っている例が多い。横須賀市や裁判所、国の公売などにより大型物件が売りに出されています。建売業者が購入してくれれば開発行為により周辺環境も良くなりますが、目的は「土地転がし」の場合、」落札してから次の買い手がつくまでは更地のまま放置される。大型物件ほど買い手が少ないため１年も２年も放置されている更地は防犯上もよろしくない。人気がない場所の大型物件を落札するのは決まって市街の不動産会社だ。人気の有る無しが分からずにまず購入を優先させる。数億円もの借入金が、数年も寝ていると幾ら金利が安くても経営に支障になります。お金は回転してこそ利益を生んでくれる。物件が売れずに固定してしまうと次の物件が出ても買うことが出来ないデメリットがある。大型物件の購入こそ慎重さが必要です。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年03月13日
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★惚れ込んだ駅前の広大な土地は、いまも私を招き寄せている★
横須賀のある駅前に広大な更地が眠っている。一度弊社で賃貸マンションの建設用に購入を検討したが、日影規制の関係で企画する建物が入らず断念した経緯がある。今でもその土地の前を通ると欲しくて仕方がない。横須賀市のある駅前に広大な土地が眠っている。弊社で賃貸マンションの建設を計画したが、隣地日陰規制により計画したビルは入らずに、無念にも購入を断念した経緯があります。駅前の土地だから金額は高い。１戸建ての建築などとても採算に合わない。それにしても素晴らしい土地です。色々と料理方法を検討していますが、土地値が下がれば是非購入したい。しかし持ち主の企業は優良企業です。簡単に安く手放すとは考えていない。銀行さんを挟んで、幾らまでなら金額の妥協ができるか、ぜひ検討したい。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年03月05日
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★来年度の棚卸し不動産の仕入れが順調です。ビル用地だけが不足している。★
来年４月から始まる新年度に向けて、棚卸し不動産の購入が順調に進んでいます。横須賀は中古住宅でも新築住宅でも売買価格が安いため、仲介手数料が低くて仲介だけでは高収益が望めません。そこで分譲住宅や中古住宅の再販のため売り物件が出れば積極的に買いに入っています。今期は会社の創業以来４年連続の最高益更新となりました。お陰で税金もたっぷり払います。決算書を提出すれば金融機関も喜んでくれます。会社は毎年右肩上がりに売り上げも利益も上げなければ、人件費増で赤字に陥ってしまう。賃貸や売買の仲介の他、土地や新築住宅の分譲、ビルの販売など、いろいろな部門が頑張ってこそ前年比増の売り上げが達成できるのです。それにはまず商品となる原材料の土地や建物を積極的に仕入れなければなりません。１月から久里浜、北久里浜と人気の場所に売り物件がどんどん出て喜んで買いに入っております。欲を言えば横須賀中央地域で賃貸マンションやオフイスビルを建てる商業地が欲しい。毎日必死になって情報集めを行っていますがなかなか売り地が出てまいりません。どなたか土地をぜひ売ってください。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年02月26日
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★「横須賀市の公売土地入札」君子危うきに近寄らず！★
横須賀市の公売で１等地が売りに出ました。最低売却価格が５７．２１０．０００円と破格に安い値段だ。弊社では１億７．０００万円でも購入する予定でした。役員間でたびたび協議して、市役所にも詳細を聞きに行った結果、残念ですが入札を断念する事に決定しました。横須賀市から公売により土地が売りに出た。角地でビルの建設には最適な場所だ。登記所に行き権利関係を調査し、市役所で上下水道を調査し、万全の体制で入札に備えました。金銭面でも入札から１週間で代金を全額支払わなければならないので、資金シｮ－トしないように金融機関にフォロ－をお願いしました。最終調査の日に市役所に行き公売担当者から、「横須賀市は職権で抵当権はすべて抹消するが、引渡し義務を負わない。買受人が訴訟で明け渡しを求める」とある部分について詳細を質問しました。その結果、土地の現所有者が横須賀市内でも有名な人であり、訴訟慣れしているので、明け渡しには地裁、高裁、最高裁まで争う危険性があり大金が寝るリスクをどうすべきか、私と部長で最終検討しました。その結果「君子危うきに近寄らず」、「触らぬ神に祟りなし」の言葉に従い入札を断念する事に決定しました。残念です。君子危うきに近寄らず！ あえて危険を冒すのは愚か者のする事だ。 勇敢と無謀をはき違えて無茶をすることを諫めるものであり、勇気を否定するものではない。 「触らぬ神に祟りなし」に近い。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年02月24日
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★土壌汚染とアスべストの処理費用を甘く見るな！★
ガソリンスタンドや自動車修理工場の売り物件は、鉛を始めダイオキシンやオイルに汚染されているため、取り壊して宅地にするには汚染物質の処理費用が莫大にかかります。古い鉄骨系のビルを解体するのもまた、アスベストの除去費用だけでも数千万円かかる。それにビルの解体費を加算すると分譲住宅にするには採算に合わない場合が多い。本日は自動車修理工場で、古い建物が付いている物件の土地、建物を下見してきました。長年修理工場だったことから土の部分も油で黒く汚染しています。住宅を建てる場合は完全に土壌汚染処理をしてからでないと販売できない。善意であっても悪意であっても、買い主さんから瑕疵担保責任を追求されます。どの位の深さまで汚染されているのか専門家の調査を要する。私は、少しでも一般消費者に不安を覚えさせる物件は買わないし、売らない主義なので、売り主さんに理由を説明して丁重に買いをお断りしました。世の中には瑕疵を持つ不動産が沢山あります。くれぐれも買ってから後悔しないように注意しましょう。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年02月16日
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★相続登記の必要性を知らないと土地、建物は売れません★
長年不動産業に携わっていると、相続登記の重要性を知らないお客様が飛び込んできます。親が所有していた不動産を相続により貰った親族さんが、その不動産をいざ売ろうとしても登記不備で売れない事にビックリして相談に見えるのだ。不動産は登記簿に記載されている所有者でなければ原則として売買できません。親が亡くなり、不動産をもらった相続人が決まっても、いざ売る場合には親から相続人に移転された登記がなされていないと売買が出来ないのです。その手続きは手慣れた司法書士に依頼することになります。遺産分割協議書の作成から、相続人全員より印鑑証明を貰う複雑な作業が待っています。晴れて登記簿に相続人の名前が記載されると売買派円滑に出来る事になる。但し、中には相続財産の不動産に金融機関から借り入れた抵当権が残っていると売れません。債権者である金融機関に先に借入金を全額返済して抵当権の抹消書類を頂くか、あるいはお金がなければ移転登記の祭に、買い主さんから受け取る代金の中から返済することをお願いして、抹消書類を頂きます。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年02月10日
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★いよいよ不動産も繁忙期入り。本日は賃貸に売買にお客様で大盛況★
１２月、１月の繁閑期を終え、いよいよ不動産業界は繁忙期を迎えます。今日は賃貸のお客様も売買のお客様も沢山見えて、申し込みが相次ぎました。売買では土地を売りたいお客様も見え、即決で契約を致しました。三浦市の土地も買い付けが入りました。嬉しい悲鳴です。いよいよ不動産業も売買や賃貸の繁忙期を迎えます。本日はその前兆で来店客が多くてんてこ舞いをしました。今月はすでに売買の契約が５本入り、土地の買い取りもあって安堵しています。１月から数えると仕入れ物件は着実に増えており、来期の売り上げを支えてくれます。仲介による売買契約も順調です。但し、株式市場の暴落で投資家が狼狽して、不動産業界にもどんな影響を及ぼすのか心配です。株価が下げ続ければ確実に不動産も下がります。金利の上昇で一番悪影響があるのが不動産業界だからです。インフレに強い不動産も金利の上昇には敵いません。明日の東京証券取引所の株価がどうなるのか注意して見ていましょう。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年02月04日
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★西浦賀の中古住宅、売り看板だけでもう買い手が３人つきました★
先日、このブログで紹介しました西浦賀に出た別荘に向く住宅が、「売り家」の看板をつけただけですぐに３人も買い手が現れました。土地の広さと建物の外見が素敵な事が人気になったものと思われます。不動産の人気は、近隣にあまり売り物が出ない場所に限ってすぐ売れます。買い手は必ず近隣の方だ。ですから不動産の営業マンなら、アパ－トでも売り家でも、「入居者募集」や「売家」の告知看板を早く建てる必要があります。どんな仕事でも広告効果は馬鹿にならないほど威力を発揮する。チラシ広告。家のポストに投げ込むポスティング広告。直接相手に訴求するDM。その他最近では何と言っても効果が高い自社のホ－ムページに掲載する画像と、キャッチコビ－のうまさが決め手になる。それらの仕事を満遍なくこなす営業マンは常に成績は上位です。反対に手抜きをしてさぼる営業マンは、成績のグラフは上がらない。万年売り上げがビリでも意に介さない。経営者はそんな意欲がない社員に悩みます。研修を数行っても馬耳東風なので泣けてきます。経営者が集まるとそんな愚痴をあちらこちらから聞かされる。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年02月04日
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★外国人による日本の不動産取得を恐れることはない★
韓国や中国の資本が日本の森林や貯水池を買いあさっているとして問題になっています。自衛隊基地がある隣接地まで買い占めされ、安全保障上不安が広がっている。しかしよく考えてください。土地は名義が誰に変更されようと韓国や中国に土地を持って行かれません。購入者が資金繰りに詰まれば格安でまた手放します。その間日本の自治体が固定資産税を徴収すれば良いだけのことだ。バブル期に日本のマネ－がアメリカ中を買い占め、一騒動ありました。しかしバブルがはじけて日本が不景気になると、アメリカに購入した不動産を市場価格の３割～１割という低価格で処分売りし、これまた大きな話題となりました。それと同様に、日本人が見向きもしない土地ならば外国人にどんどん買わせよう。売却益が手に入るし、日本の自治体も固定資産税が入り潤う。名義がどうであれ不動産は最終的には日本政府に帰属するようになっています。外国人資本に買われた土地は、規制を掛ければ開発が出来なくなる。所詮、不動産は日本政府の手の中にあるようなものです。安心して不毛の土地は外国人にどんどん購入して貰いましょう。日本人だってアメリカの本国やハワイの不動産をどんどん購入していますよ。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年01月10日
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★いつまで続く？ 不動産、建築業界の活況★
年末から風邪をこじらせて体調不良が続いておりましたが、、仕事が始まるとようやく復調してきました。昨日は来客や湘南信用金庫さん主催の「新春の集い」に顔を出し、その後は横浜不動産情報さんと私が所有するビルの売買について打ち合わせをし、さらにその後は長沢のお客様宅で大規模増改築の打ち合わせと続き、病気もどこかに忘れ去りました。昨年から休む暇もなく仕事に追いまくられていたために、風邪を引き体調不良に悩まされてきましたが、ここに来てようやく復調してきました。それと同時に仕事量もまた増え、席を温めている暇がありません。地主さんから売り込みがあった土地４件はすべて弊社で購入する事になりました。中古の１戸建ても３棟、売り主さんの買い換え先事情に合わせて、今月中に契約予定です。リフオ－ムに関しても、２５年前に私から家を購入していただいたお客様から大規模増改築のご相談を受け、作成した設計図を元に昨日は流し台メ－カ－のショ－ル－ムで１時間ばかり打ち合わせをしました。不動産や建築関係は仕事がとても忙しく、「この景気はオリンピックまで」とか、「消費税の値上がりまで」とか言われながら、怖いほどの好景気が続いております。臼井不動産では３月の本決算を前に、すべての店舗のレイアウトを変更しました。５年を過ぎたパソコンもすべて新製品に買い換えます。社用車も数台買い換えを検討しています。不動産や建築業界が忙しいと、国に税収が大幅に増えます。飲食業に恩恵も波及する。この流れはバブルです。過熱感を感じております。ババを引かないように投資家は、石橋を叩いて橋を渡ろう。私は個人で所有する不動産、株式のほとんどを売り払いました。次の買い場が来る株式市場の暴落を、現金を握りしめながらいまかいまかと楽しみに待っています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年01月10日
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★横須賀と三浦の売地。仕事始めは地主さん詣でから★
長かった冬期休暇も終わり、本日より平常通り営業が始まります。今日は昨年の暮れに「土地を売りたい」と相談を頂いた地主さん３人にお会いして具体的な商談が始まります。本年もよろしくお願い申し上げます。いよいよ本日から２０１８年の仕事始めです。今年も良い年にしたいですね。昨年の暮れに三浦市内の土地と、横須賀市内の土地を「売りたい」と相談を受けた地主さん３人の訪問から仕事が始まります。三浦市の土地は弊社で購入するつもりだ。横須賀市内の土地も１件は購入します。いずれも注文住宅用地として確保しておく。別口では馬堀で、測量事務所と現場立ち会いをして、その結果次第でこれも購入する予定です。新春から購入予定の土地が３件、仲介で売り予定の土地が１件、初日から忙しくなります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年01月06日
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★相続登記を怠ると罰則規定。中古マンションの在庫が増えている。★
不動産は生き物です。上がったり下がったり価格の変動も激しい。儲かると思えば我も我もと新規に参入する者が後を絶たず、失敗すると一斉に波が引くように撤退する。その後は累々たる屍が横たわります。不動産業界で大きな話題が２つあります。その１）来年度に空き地の相続登記義務化が実施される模様だ。 登記をしない相続人には罰則規定が適用される。 これは不明地主を亡くす政策でもあります。その２）中古マンションの増加が話題になっています。 中古のマンションを安く購入して、フルリフォ－ムをして再販 するビジネスに過剰感が出ています。 物件の仕入れのために高値買いをするので、 それが再販価格に跳ね返り売値が高くなり、 在庫が増えているのが原因だ。同業者が増えたこともありそろそろこのビジネスモデルも危険水域に達して来たか？不動産業界で長く生き抜くには大変です。常に業界動向を注意して先に手を打たないと負け組になってしまいます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年12月29日
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★中身が見えてきた１８年税制大綱★
不動産業界は金利の他に税制によって大きく地価が変動するリスクをはらんでいます。その意味では、１８年の税制改革大綱は不動産業界にとって恵みの雨となるビッグニュ－スでもある。買取再販優遇、敷地に適用 与党税制大綱新築、固定資産税減額は延長自民党と公明党による与党は12月14日に、18年の税制大綱を取りまとめた。住宅不動産関連では、買取再販での住宅取得と、耐震基準を満たしていない住宅を取得後に耐震改修を行った場合の双方の特例措置で、建物以外にも敷地への拡充が認められた。都市のスポンジ化対策に向けた特例措置も創設され、これに関して様々な税制改正が施されることとなる。（住宅新報の記事より）不動産は金融の他、税制による規制と緩和で地価や需要が大きく変動します。そんな意味では１８年に政府が打ち出す税制大綱は、不動産業界を後押しするビッグな施策になります。不動産業者であっても、土地や建物を一旦仕入れると税金がかかります。ですから買い取りを行う業者の年間支払い税額は、通常の事業に関わる税金のほかに、取得税が馬鹿にならないほど重くのし掛かってくる。そのコストを再販物件に上乗せするので売り出し物件価格も高くなります。ここで取得税が免除となればその、分物件価格を安く販売できる。買い手も買いやすくなって中古物件市場はさらに活況となるかも知れません。土地だけの売り物も沢山出てくるようになるでしょう。そんな意味では、先日発表された千葉県木更津市の人口が１万人以上も増えていて、土地の動きも中古住宅の流通も活況とありました。千葉県はまだまだ首都圏の地価と比較すると格安なので、駅近の住宅地や商業地は狙い目かも知れません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年12月20日
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★「横須賀市内の底地買います」年内に買い取り予算１億円枠★
「横須賀市内の底地を買います。年内の買い取り予算残り１億円」として広告を出したところ、神奈川県外の方からも多数反響があり、中から「相続税の支払いのために１５物件の底地をまとめて購入して欲しい」との商談が進んでいた。それがようやく価格の調整もつき、年内に所有権移転となる予定です。底地をまとめて買い取りしてくれる不動産会社は少ない。特に横須賀市内の底地とあれば、積極的に買い取りしている不動産会社は、恐らく臼井不動産だけだろう。弊社の広告を見て県外の地主さんからも多数問い合わせがあります。その中で「相続税を年内に１５００万円支払うため、まとめて１５物件を購入して欲しい」との商談が具体化してきました。今年は馬堀１丁目に３０物件の底地をまとめて購入し、それを投資家の方に格安でお売りして大変喜ばれました。駅から徒歩５分の平坦地とあって人気が沸騰した。今回購入する底地も、恐らく来年臼井不動産で行う「底地投資セミナ－」に参加されるお客様に抽選でお売りすることとなるでしょう。企画が具体化した時に、またこのブログで詳細をご案内します。ブログ以外の広告媒体を使い、他でPRすることは一切ありません。今年７月の底地セミナ－では定員３０名の所に４５名もお客様が殺到し、会場は熱気ムンムンでした。勿論３０物件の底地は抽選となり即日全部完売しました。購入されたお客様は宝くじに当たったように喜んでくれております。来年もまた喜んでいただける底地が手に入ります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年12月04日
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★本日は朝から土地の決済が２件。５時起床で６時に会社へ★
本日は朝１０時に土地の決済が２件ありました。その準備のため朝５時に起床して６時に会社までやって来て書類を準備しました。寝不足のせいか登記が終わった今は頭がフラフラです。不動産会社は契約書類の準備と登記の手はずに時間が掛かります。間違いがないように何度もチエックしてから１件ごとに製本綴じするのだ。それが今年は１人で１日に同時に、３０件も契約を行ったことがあります。不動産業を始めて初の経験をしましたが、それが自信につながり同時に２件や３件の契約は平気なはずでした。ところが、どんな契約でも売り主さんがいて買い手さんがいる。ミスをして迷惑をかけられないため、書類作成は慎重になります。本日の売り主さんや買い主さんは契約をとても喜んでくれました。特に底地をお買いになったお客様は、収益不動産の売買が始めてと言うこともあり何度も契約書をチエックして安心していただけるようにしました。利回り年１２パ－セント。格安でお買い得物件でした。ご契約、有り難うございました。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年11月09日
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★速報。鎌倉に売り地が出ます。駅から徒歩５分の平坦地★
鎌倉市内で徒歩圏の場所はなかなか売地が出てきません。本日は相続がらみで売却される、地主さんの土地を下見に行ってきました。陽当たりは良し、車は入れます。駅から近くてすぐ近くにコンビニもある。JR鎌倉駅から徒歩５分の場所に売り地が出ます。広さは約４６坪と小振りですが陽当たりも良く立地も優れている。現在古屋が付いていますが、解体して収益物件にすればすぐ借り手が入る場所です。マイホ－ム用の戸建てにも最適。早速明日にでも販売価格を算出します。藤沢の土地、葉山の土地、逗子の土地、横浜の土地。今度は鎌倉の土地が出てきました。年末に向かい売り物件情報が、毎日溢れるように飛び込んできます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年11月01日
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★金５．０００万円で土地の買い付けを頂きました★
京急久里浜駅から徒歩８分、平坦で陽当たりがよい土地が売りに出て、本日買い付け証明を頂きました。土地が１２０坪、価格が５．０００万円です。お客様から、「近所にある空き地の持ち主を探して欲しい」と依頼を受けました。いままで不動産会社に依頼して探して貰ったが、ついに突き止めることが出来なかったという。相続に強い弊社では、宛先不明の地主さんを探すのは得意です。相続診断士が根気よく探したところ、いままで５年もかけて探し回り、持ち主を捜し当てることが出来なかったのに、弊社が依頼を受けてから２週間で地主さんを捜し当てました。（東京都と葉山に在籍）更に地主さんには「土地を売りませんか？」と営業して、これもとんとん拍子に話が進んで今回土地の売買契約を締結する事になりました。買い主さんはとても喜んでいます。代金の支払いはすべてキュッシュです。良い売り主さんと、良い買い主さんに恵まれハッピ－です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月17日
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★所有者不明の土地対策★
日本全国には所有者不明の土地が沢山あります。何故そうなるかというと、脱税目的で他人の名前を借りていながら死亡したり、現地も見ずに投資用に不動産を購入した人が亡くなったり、相続人がいないまま土地の所有者が死亡したりとの事実があります。いずれも土地の所有権を持つ人が故人になって問題が複雑化します。所有者不明の土地を出させないようにするには、まず登記法の改正が必要です。相続が発生してから１年以内に相続登記を行うように規定する。登記漏れの場合は罰則規定を設ける。所有者不明の土地が５年以上放置されている場合は、その所有権は自動的に国家に帰属する。少し一方的なようですが、区画整理や災害時、都市の再開発にとって、所有者不明の土地は大きな障害になります。私が知る限りでは、相続トラブルから訴訟が長引き相続人が決まらない事例も見ております。売却すれば大金が転がり込んでくるのに、空き地のまま放置されている不動産は勿体ないですね。政府が売却して、代金は国庫に入れば消費税の値上げなどしなくて済むかも知れません。横須賀市内の空き家を見ると、所有者が高齢となって施設に入居し、家は手入れもされずに放置されている事実が多い。不動産ブ－ムの陰に隠れて、所有者不明の土地や空き家は、これからどちらに向かうのでしょうか。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月08日
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★平塚の紅谷町にビル用地が売りに出た。商業地で１坪１００万円★
平塚の中心地である紅谷町でビル用地が売りに出て、仲介業者さんから購入を打診されました。場所は良し、金額も良し、土地の形も賃貸マンション向きですが、問題が何点かある。平塚に賃貸ビル用地が売りに出てとても気に入りました。但し平塚は賃貸需要があっても賃料が安いという難点があります。更にいまは、建築費が高いので賃貸ビルをつくっても利回りに合わない。そこで購入すべきか断念すべきか悩んでいます。こんどの水曜日に現地立ち会いをして結論を出します。木造のアパ－トでは土地価格が高いため全く採算に合いません。弊社の考えは常に「無理をしない」ということが前提にあるので購入は難しいかな？さらにいま進行中の大型ビルの購入計画があるし。焦らない焦らない。このところ横浜から金沢文庫と、土地の売り物がずいぶん出てきます。不気味です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月01日
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★「横須賀、売り地」新築アパ－ト用地を探しています。★
新築のアパ－トを購入されたいお客様が沢山いて、アパ－ト用地を探しているのですがなかなか適当な土地が見あたらない。アパ－トを建てるには住宅地と違い、建坪率や容積率が緩やかな場所を探さなければなりません。更に自動車が入り、駅から徒歩で歩ける場所。近くにコンビニやス－パ－、学校、銀行があれば言う事はない。毎日、「売り地」の情報に目を皿のようにして探し回っているのですがなかなか無い。不動産はどんどん生産できるものではないので、業者は万年土地探しに追われています。ネットが発達したお陰で物件探しも、いちいち不動産会社のドアを叩かなくてもパソコンで探せる時代だ。その昔、競売物件の閲覧には栃木から静岡、沖縄と、定期的に毎月裁判所巡りをしていたものですが、いまでは物件の概要までパソコンで済ますことが出来て便利になりました。動かなくなった分運動不足になります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月22日
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★三浦市と横須賀市の基準地価動向★
１９日に神奈川県から土地取引の指標となる県内の基準地価が公表されました。住宅地では案の定、通勤に不便な駅から遠い地域の下落が止まっていない。三浦市と横須賀市が下落率が大きい住宅地として、神奈川県内でもベストファイブを占めています。神奈川県内でも人口の増加が顕著な場所は地価も上がり、反対に人口減が続く駅から遠い地域は、いまだに地価の下落が止まらない。神奈川県内でも地価の下落が大きい５地点として電車路線が皆無の地点が下落。１．三浦市尾上町２．横須賀市長井３．横須賀市長坂４．横須賀市武５丁目５．横須賀市武３丁目いずれも三浦市と横須賀市の駅からバス便の場所が地価は下落している。横須賀市内でも、快速特急や特急の停車駅から徒歩圏で、平坦な場所は利便性もあることから需要は旺盛で地価も若干値上がり傾向です。横須賀市や三浦市の地価が上昇するようになるためには、バス便ではなく鉄道を引き通勤、通学に便利となるような施策を取らないことには難しいでしょう。行政の手腕が問われます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月20日
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★横浜の伊勢佐木町近くに売り地が出てワンル－ム計画をしました。★
仲介業者さんの紹介で、横浜の伊勢佐木町近くに売り地が出ました。ワンル－ム計画の図面が添付されているので、じっくりと収支計算をしたのですが、弊社のエリア外のため集客に不安があって、最終的にはお断りしました。神奈川県内に出た売り地情報が飛び込んできます。素晴らしいビル用地も出るが、横浜は土地値が高いので収益計算をするとなかなか難しい。特に一旦、不動産業者が買い取って再販するとなればタップリ利益が上乗せされている。高い買い物をすることになります。さらに横須賀市内ならば入居者を集めるのに自信があるが、横浜となれば他社に依頼しなければならない。つまり集客に不安があります。やはり自信があるエリアで建築しないと難しい面があります。空き室リスクを避けるため横須賀以外の不動産は高値買いをしません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月07日
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★売り家「速報。」横須賀市衣笠に中古の１戸建てが２棟売りに出ます★
横須賀市衣笠に古家が２棟売りに出ます。相続により取得した物件なので権利関係がまだ未調査です。２ブロック合わせると１００坪ぐらいになる模様です。本日、横須賀市衣笠に古家の売り物件が２棟出ました。売り主さんとお話をしましたが分からないことが多く、これから権利関係や水道、下水などを調査して、売却金額を算出します。駅から徒歩１０分程度で旧分譲地内です。間口が広いので建て売りにも向きます。 アパ－ト建築にも最適な土地です。詳細は月曜日以降に公開します。お楽しみに！ ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月02日
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★全国の主要都市の地価、約９割が上昇★
バブル崩壊により大幅に下がった全国の主要都市の地価が、また上昇を示している 国土交通省は25日、主要都市の高度利用地地価動向をまとめた「地価LOOKレポート」（2017年第2四半期）を公表した。調査対象は東京圏43地区、大阪圏25地区、名古屋圏9地区、地方中心都市等23地区の計100地区（住宅系地区32地区、商業系地区68地区）。 当期（4月1日～7月1日）の地価動向は、上昇が86地区（前回85地区）、横ばいが14地区（同15地区）、下落が0地区（同0地区）となり、上昇地区が全体の約9割となった。異常な高値を出現したバブル期の不動産価格は、バブル崩壊と共に２５年間もの長期にわたりズルズルと値下がりが続いていました。不動産にとってそんな冬の時代も、安部政権の誕生とともに異次元の金融緩和により底値を打ち、首都圏から価格が反転上昇に向かいました。その後の相続税、収益物件ブ－ムなどが後押しして、土地の価格はようやく全国的に値下がり地域が少なくなり、約９割の地区が底値から上昇を示しています。まさにミニバブルの到来が地価を押し上げたと言えるでしょう。土地本位制の日本は、不動産が値上がりしないと経済も活況にならない。全国の不動産がまた大幅に値上がりするようだと、本物のバブルが到来します。可能性は小さいとは考えますがゼロではありません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年08月26日
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★人気エリアと不人気エリア。どんな場所でも買い手は現れる★
本日はお客様を連れて、横須賀市内にある「売地」をご紹介しました。お客様がご自分でネットを見て選んだ場所でもあるが、一番の理由は奥様の勤務先である大手病院が近いからという理由だ。しかし、物件の周辺は空地が沢山あって寂しい街だった。横須賀市内には私鉄の京急線と旧国鉄のJR線と２路線走っています。私鉄は快速特急や特急が止まる駅の街は住宅も人気で、鈍行しか止まらない駅周辺の不動産は人気が無い。寂しい場所は人口もどんどん減って、住んでいるのは昔から居住している高齢者ばかりだ。本日ご案内した売り地の場所は奥様の勤務先にとても近い。だからお客様にとってはベストな場所らしい。ところが、右も左も空き地ばかりで、商店街とは名前だけでどの店も閑散としています。市内には人気のエリアと不人気のエリアが必ずあります。そこに住んでいる人達でなければ人気度は分からない。間違って不人気のエリアを選ぶと買い物も、銀行も、コンビニも遠くて不便です。空き地が多いと言うことは草が伸びて夏はヤブ蚊が飛んでくる。そんなマイナス点をご説明したが、やはり勤務先に近いことが決定要件となって購入を希望されました。どんなに不人気のところでも、不動産なら買い手は必ず現れるという説明です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年08月04日
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★中間省略の怖さを知らない積水の担当者が、６３億円の損失
積水が６３億円をだまし取られました。原因は中間省略登記で安易に儲けようとした売り主の不動産業者と、売買経験が少ない積水の担当者が見事に地面師にはめられたものです。司法書士にも責任が及ぶ可能性もある。東京で積水が６３億円ものお金をだまし取られました。バブル期にも中間省略によるトラブルが多発し、政府は中間省略制度を廃止する事にしました。ところが、法律の網の目をくぐり「第三者のためにする登記」として契約書の特約条項に記載すれば、中間省略登記が正々堂々と実行できるのだ。中間省略とは、地主Ａがいて買主Ｂに、不動産を１億円で売る話が合意したとする。その不動産を所有権移転登記もせずにBはその不動産を次の買主cに譲渡する行為だ。１億円の不動産がその時に１億２千万円とか１億５千万円に値上がりして譲渡される。 つまり最初の買い主は手付け金も残金も全く支払わずに、最終買い主であるＣのお金でＡにお金を支払い、Ｂは差額分を懐に入れる。濡れ手に粟とはこのようなことを言う。その中間省略登記がトラブルを助長させ、不動産業界の暗部としてまかり通っているから問題が多い。今期の積水の一件は、プロの地面師による詐欺事件に間違いないだろう。本業は住宅会社で、不動産売買に不慣れな社員と、儲けに目がくらんで事前の調査を怠った不動産会社に、プラス登記書類の不備がチエックできなかった司法書士にも問題がある。金額が大きいため、損害を弁償できない不動産会社と司法書士に弁済能力がなければ、結局は積水が泣きを見るしか方法はない。不動産取引は怖い。色々と修羅場を経験した人間でなければ、大口取引は無理です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年08月03日
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房総半島白浜に別荘用地５０坪。海が目の前の土地
贅沢な別荘にするには土地が少ないが、目の前に海が広がる房総半島の白浜の土地。購入しようかどうかとても迷っています。千葉県の南房総にある白浜海岸に売り地が出ました。５０坪ばかりと小さい。地元の不動産会社から「購入してくれませんか？」と打診がありました。価格が１坪８万円です。白浜の見所は灯台だけでとても閑静な場所です。夏休みやゴ－ルデンウイ－クでも人出はあまりない。周辺におみやげ屋さんはあるが買い物は不便。気の利いたレストランもない。それだけにセカンドハウスの需要はあるかも知れませんが弊社が購入するには博打です。人口も少ないので地元の人を購入者として分譲住宅を考えると売れ残る恐れがある。本日、現物を見に行ってしばらく考えてしまいました。金額はべらぼうに安いが博打のような仕事になります。帰りのフェリ－の中でもなかなか結論が出ませんでした。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年07月26日
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★崩壊した不動産神話。買うより借りる方が有利な時代になりました。★
東京都心のタワ－マンションは別にして、新築マンションは購入した途端に価格が下がる。１年で５００万円。３年で１．０００万円も下がる例は沢山あります。通常、こんなに大きな損失が出るならマンションは購入より賃貸の方が有利と考えるはずですが、現実には新築マンションが売れているのです。「家賃の支払いが勿体ないから物件を買う」と言う人は多い。そんな賃貸派から購入派に鞍替えする人が現実に多い事に驚かされます。しかし現実を見てみましよう。バブル期と違い、一部のマンションを除き、新築マンションは購入した途端から価格は大幅に下落していくのです。それも５００万円、１．０００万円と大幅に下がるから、普通なら購入をあきらめる人が多いはずなのに、何故か新築マンションを購入したいお客さんは多いから不思議です。損失を全く考慮していないのだろう。「住んでいる限り相場が上下動しても関係ない」そんな安易に考えていると実は大損をします。土地神話、不動産神話と言われた時代は、不動産を買えば右肩上がりに価格が上昇したので我先に不動産を購入した物です。それはそれで正解でした。所が家余り、賃貸物件の過剰供給、分譲マンションも有り余るほど供給されている現在、希少価値ではなくなった居住用不動産は、法則通り価格の大幅下落を誘導しているのです。値上がりする不動産から値下がりする不動産の時代に変化しています。それと気がついていてもなお、マイホ－ムを求めて借金をする人達は後を絶たない。西伊豆のリゾ－ト物権を見てください。新築時は１億円を超えていた人気物件が現在は１．０００万円以下に下落してもまだ売れません。その理由は月の管理費が１ヶ月５万～８万と高額だからです。リゾ－トマンションを所有しているメンバ－の中には、高い管理費が支払えずに滞納して競売になる物件も良く出ます。子供達はどうせ成人になると、家を出て他に居を構えるようになりますから希少価値はありません。それよりも購入金額が高ければ高いほど下落率も大きくなるのです。つまり損失も大きくなるのです買うと損する現代のマイホ－ムは、売買より賃貸が有利の時代に変化しているのです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年07月01日
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