2015年01月の記事
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土地有効活用による節税対策Q&A−4「＜居住用＞小規模宅地の評価減を賢く活用」
～ALIVEは日本一、あなた想いの不動産会社です～「みるみる実感！たった28日間で恋するツヤツヤマシュマロを手に入れる方法」後悔しない相続のための７つのポイント～ただいま無料配布中！！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━"プレシャスライフの相続相談"相続の際に被相続人などの自宅に利用していた土地の評価額は大幅に軽減されると聞きましたが、どのような仕組みで軽減されるのでしょうか？☆ポイント☆１．一定の要件のもと80％の評価減額の特例がある。２．居住用地を取得した人が引き続き居住することなどの条件がある。３．賃貸住宅併用居宅の場合には全体が軽減の対象になることも。１．特定居住用宅地等は80％の評価減自分または同居家族及び、自分たちがオーナーである会社が商売をしている店舗や工場及び自宅の敷地について、一定の条件や規模で相続税を軽減しようという趣旨で設けられたのが「小規模宅地等についての課税価格の計算の特例」の規定です。相続によって取得した宅地が特定居住用宅地等に該当すれば、その330平米（平成26年12月31日以前の相続による取得までは240平米）までの部分については80％減額できるようになっています。土地有効活用による節税-4(図1) posted by (C)alive２．誰が取得すれば適用を受けられるのか ⬛︎「被相続人」か、「被相続人と生計を一にしていた親族」の居住の用に供していた家屋の敷地（宅地） →１～４のいずれかの場合、特定居住用宅地等となる １．配偶者が取得した場合 ２．被相続人と同居していた親族が申告期限まで引き続いて居住している場合 ３．配偶者及び同居法廷相続人がいない場合で、取得した者及びその配偶者が３年間自宅を有していない等の場合 ４．被相続人と生計を一にし自宅を有していない等の親族が、相続開始前から申告期限まで自己の居住の用に供している場合特定居住用地等については「誰が居住していたのか」「誰がこれらの宅地を引き継いだのか」「その後どう利用するのか」等によって適用の可否が判定されます。例えば今まで別々に暮らしていた親子が一緒に暮らし始めるのも「小規模宅地の評価減」の特例を上手に活用することになるのです。３．賃貸併用居宅については敷地全体が対象自宅を建て直す場合、便利な場所であれば賃貸住宅併用居宅を建てると、相続税対策として効果がより大きくなります。まず、土地全体に占める自己居住用部分に対応する宅地などが特定居住用宅地等となります。また、賃貸部分に対応する宅地は貸家建付地、建物は貸家となって評価が下がる上、貸付事業用宅地等として面積調整の上、一定の部分には50％の評価減の適用を受けることができる場合もあります（図に示すように特定事業用地等がある場合は別計算）。賃貸住宅の収益を自宅の建て替え資金に充当することができ、さらに相続税対策の効果も大きいのですから、一石二鳥の方法といえるでしょう。土地有効活用による節税-4(図2) posted by (C)alive４．財産分割、生前贈与に要注意！両親の最初の相続（一次相続）の時、誰が適用を受けるのかも大きなポイントです。配偶者は法廷相続分までの財産の取得について相続税の軽減措置があり、相続税を払わなくてもいいのですから、この特例の適用を受ける必要がないといえるでしょう。したがって、後継者が一時次相続でも二次相続でも一番有利な宅地で、この特例の適用を受けると良いでしょう。特定居住用宅地等を贈与する場合には、330平米（平成26年12月31日以前の相続による取得までは240平米）を２回分確保できるか注意した上で取り組んでください。なお、相続税の申告期限までに遺産分割されていない宅地については原則として小規模宅地の評価減の特例は適用されませんので、財産分けでもめないようにしておくことも大事な生前対策です。ただし、申告期限から３年以内に分割が確定すればこの特例の適用を受けることができますので、更正の請求をすることにより相続税が戻ってきます。☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆不動産を相続する女性の悩みを解決するレポートを作りました。http://womansouzoku.com/相続をきっかけにお金の自由を得た女性たちがいます。彼女たちは今、自分の好きな事をしながら自由なライフスタイルを送っています。相続は人生を変える最大のチャンスです！☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆written by 赤羽 聖子プレシャスライフの相続相談お問い合わせは 03-5765-2772info@aalive.jp株式会社 ALIVE までお気軽にお問合わせください★・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・最近はＳＮＳにも力を入れています。物件情報、ＡＬＩＶＥスタッフの近況など、ウォッチしていてくださいね！！中小零細企業が社長の右腕となる人材を採用する方法＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊TOP画像_XS posted by (C)aliveもし宜しければこちらをご購読ください！東京都心部で人気の港区・渋谷区の掘り出しモノや非公開物件など早い者勝ちの高利回り非公開物件情報を無料メールマガジンであなたにお届けします。▽：港区・渋谷区の不動産売買・投資物件の最新情報コチラ ⇒ http://www.mag2.com/m/0000291353.html・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・デザイナーズマンション・高級賃貸マンションならALIVE港区で出会った"社長の品格"あなたの再出発を応援します！女性のための任意売却
2015.01.30
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心の通う管理
～ALIVEは日本一、あなた想いの不動産会社です～「みるみる実感！たった28日間で恋するツヤツヤマシュマロを手に入れる方法」後悔しない相続のための７つのポイント～ただいま無料配布中！！━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━"プレシャスライフの相続相談"昨日は、弊社管理物件の引き継ぎでした。オーナー様が変わられて、管理会社様も変更に。管理物件を引き継ぐのは、本当に大変で、毎日エンドーさんと二人で、12時近くまでがんばっていました。決済後に次の管理の方がご挨拶に行かれたからだと思うのですが、途端に弊社に電話が入ります。「今、こういう方がお見えになったんですけど。」事の次第をご説明しましたが、みなさん、本当に残念がってくださいました。ＡＬＩＶＥさんの管理が良かったのに。せっかく、あんなに良くしてくれる会社さんだったのに。ＡＬＩＶＥさんだから安心して、長くいたのに。残念だ～。残念だ～。を繰り返す御様子。大丈夫ですよ。次の方も良い方ですよ。もし、何か問題あったら、相談してくださいね。というと、ほんと！また、お電話して良い！？と。お話ししていて、涙が出ちゃいました。”心の通う管理”を念頭に、それがテナントさんに伝わるよう、伝えるようにしていました。何かトラブルがあれば、すぐに対応する！のはもちろん、1つのテナントの用件で現地に行く際には、必ず、全部のテナントさんを回って「何か、お困りごとございませんか？御不便おかけしている事ございませんか？」と、お声掛けしてきました。先方から、クレームや要望が来る前に、こちらからお声掛けする習慣。いつも、テナントさんの事を気にかけている姿勢を相手にお伝えするようにしていました。なので、本当に何か問題が起きたとしても、みなさん、本当に好意的に接してくださるのです。テナントさんを気遣うことは、オーナーのためにもなります。問題は大きくならず友好的且つご協力いただいて解決でき、テナントさんが長くいてくださるので、安定した経営ができます。単なる店子さんではなく、お互いに人と人との心が通うお付き合いをしていました。これは、オーナー様の御意志でもありました。オーナー様は私の大事なお客様です。そして、テナントさんは、そのオーナーの大事なお客様なのでオーナー様と同じかそれ以上に大事にするように言われていました。また、オーナー様は、私に対しても「赤羽さんは”業者さん”じゃないから。僕の友人として大事に接するように」と、ご自身の部下やご友人たちにも言ってくださっていました。そういったお互いの心遣いが、とても良いつながりを作っていたのだと思います。高い利回りの物件を買っていただくことも大事ですが、収益物件は実際にそれがその利回りを持ち続けることがとても大事です。なので、購入後の管理がとても大事であると思うのです。お陰様で、弊社管理の物件はほぼ全て満室で稼働させていただいています。私がダイエットだというのを無視しているのがちょっと気になりますが、お中元やお歳暮も、本当にたくさんのテナントさんからいただくのです。インターネットの時代ですが、ただ、ネットに掲載していただけではすぐに満室にすることは競合物件が多いキョウビ、なかなか難しいです。独自のノウハウとリストと仕組み。が大切です。これが、実践できているのは実際の管理を担当してくれていた管理担当の社員のおかげだです。初代から4名。彼女たちは全員、不動産の事も管理のことも素人でした。でも、こうやってすぐに満室にし、長くいていただく心の管理をしてくれました。テナントさんからのお電話いただいて、涙が出るくらい嬉しかった。そして、やってくれていた社員に感謝しました。仕事をしていて楽しい！嬉しい！！周りの人に、感謝がいっぱいできる！年初より、老後の生活について考えているのですが、やっぱり、今の状態が好きだな！リタイアできないな。と思いました。written by 赤羽 聖子プレシャスライフの相続相談お問い合わせは 03-5765-2772info@aalive.jp株式会社 ALIVE までお気軽にお問合わせください★・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・最近はＳＮＳにも力を入れています。物件情報、ＡＬＩＶＥスタッフの近況など、ウォッチしていてくださいね！！中小零細企業が社長の右腕となる人材を採用する方法＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊TOP画像_XS posted by (C)aliveもし宜しければこちらをご購読ください！東京都心部で人気の港区・渋谷区の掘り出しモノや非公開物件など早い者勝ちの高利回り非公開物件情報を無料メールマガジンであなたにお届けします。▽：港区・渋谷区の不動産売買・投資物件の最新情報コチラ ⇒ http://www.mag2.com/m/0000291353.html・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・デザイナーズマンション・高級賃貸マンションならALIVE港区で出会った"社長の品格"あなたの再出発を応援します！女性のための任意売却
2015.01.27
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土地有効活用による節税対策Q&A−3 「自宅用地の一部転用や賃貸住宅建て替えで大幅評価減」
～ALIVEは日本一、あなた想いの不動産会社です～「みるみる実感！たった28日間で恋するツヤツヤマシュマロを手に入れる方法」後悔しない相続のための７つのポイント～ただいま無料配布中！！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━"プレシャスライフの相続相談"自宅用地が広い場合、その利用のしかたによって評価が下がると聞きました。また、古い貸家で長く空家状態が続いていると貸家の評価減を使えないそうですが、具体的な対処方法を教えてください。☆ポイント☆１．土地の評価は利用単位ごとにされ、筆ごとではない。２．不合理な利用形態の場合は一体で評価される。３．長く空家状態が続いていると貸家評価されない。１．自宅用地の一部を賃貸住宅用地に転用すれば評価が下がることも［例１］のように480平米の自宅用地があったとします。この敷地のうち300平米に貸家を建てて賃貸住宅経営を始めます。そうすると全体が一つの利用単位だったものが２つの利用単位になり、次のように相続税評価額が下がります。土地有効活用による節税-3(図1) posted by (C)alive 全体で1億5000万円だったものが、利用形態の変更後には２つの評価額の合計で1億3875万円になり、評価額が1125万円も下がることになります。さらに、建物の賃貸開始後は、賃貸住宅の敷地は貸家建付地になり、評価額が1687万円も下がるため、全体としては2812万円も評価がさがることになります。また、利用形態が変わることによる評価の引き下げは固定資産税の評価上も原則として同じように減額されます。なお、ここでは小規模住宅の評価減額については一切考慮していません。２．不合理な利用形態の変更は一体として評価利用形態を変えたからといって、その利用のしかたが相続税の評価を下げることを目的とした不合理なものについては、このような評価をすることができず、元の土地を一体のものとして評価することとされています。＜不合理な利用形態の判定基準＞1. 無道路地または帯状となる場合2. その地域における標準的な宅地の地積から見て著しく狭あいな宅地となる場合3. 現在のみならず、将来においても有効な土地利用が図られないと認められる場合土地有効活用による節税-3(図2) posted by (C)alive３．古いアパートで長く空室や空家状態が続いていると評価が高い戦後から昭和30年代に建てられた戸建や集合住宅の賃貸住宅の場合、長い間募集しても入居者が入らない状態が続いているような物件を時々目にします。このような賃貸住宅については、建物の評価をするときの借家権割合の控除や、その敷地の貸家建付地の評価減は、原則として認められません。将来入居者がいなくなったら取り壊そうと、新たな入居希望があっても賃貸しないようにしている例もありますが、この場合も当然、これらの評価減の適用はありません。このように老朽化したアパートを早期に建て替えた場合と、そうでない状態で相続を迎えるのとでは大きな差があります。土地有効活用による節税-3(図3) posted by (C)alive☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆不動産を相続する女性の悩みを解決するレポートを作りました。http://womansouzoku.com/相続をきっかけにお金の自由を得た女性たちがいます。彼女たちは今、自分の好きな事をしながら自由なライフスタイルを送っています。相続は人生を変える最大のチャンスです！☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆written by 赤羽 聖子プレシャスライフの相続相談お問い合わせは 03-5765-2772info@aalive.jp株式会社 ALIVE までお気軽にお問合わせください★・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・最近はＳＮＳにも力を入れています。物件情報、ＡＬＩＶＥスタッフの近況など、ウォッチしていてくださいね！！中小零細企業が社長の右腕となる人材を採用する方法＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊TOP画像_XS posted by (C)aliveもし宜しければこちらをご購読ください！東京都心部で人気の港区・渋谷区の掘り出しモノや非公開物件など早い者勝ちの高利回り非公開物件情報を無料メールマガジンであなたにお届けします。▽：港区・渋谷区の不動産売買・投資物件の最新情報コチラ ⇒ http://www.mag2.com/m/0000291353.html・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・デザイナーズマンション・高級賃貸マンションならALIVE港区で出会った"社長の品格"あなたの再出発を応援します！女性のための任意売却
2015.01.27
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家族信託は複雑な家族にピッタリ？
～ALIVEは日本一、あなた想いの不動産会社です～「みるみる実感！たった28日間で恋するツヤツヤマシュマロを手に入れる方法」後悔しない相続のための７つのポイント～ただいま無料配布中！！━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━"プレシャスライフの相続相談"私のまわりには、社長さんが多いせいか？不動産業者さんが多いせいか？離婚・再婚に関する武勇伝がとても多いです。家族信託って、そういう人にぴ～ったり！だと思いました！離婚した時に、奥さんにはたっくさ～ん慰謝料払った！自宅もあげた！という武勇伝の元、御自身の離婚と人生のやり直し=再婚を社会的に肯定するお話しをする男の人って１つのパターンかな～？といつも思っているのですが。そういう方は、次の若い奥さん？には、自分が先に死んでも良いように、財産を残したいと思ってらっしゃるようです。それはそれで良いことだと思います！ただ、前の奥様との間にお子さんがいらっしゃると、奥様とは籍が抜けていても、お子様とは血縁があるので、遺留分はがそのお子様にあります。財産放棄してもらうからいいよ！とおっしゃる方もいらっしゃいますが、未来に対する放棄は、無効です。ご本人が亡くなった時点で、遺留分を請求されれば、それは有効となります。もしも、残した財産が家しかなかったら、今の奥さま1/2前の奥さまとの間のお子さんたちで1/2になります。遺留分は1/4です。その分を現金又は他の財産で渡すことができれば良いですが、出来なければ、せっかく残して上げた自宅を売って、残された若い奥さんは、前の奥さんとの間のお子さんに支払いをしなければいけなくなってしまいます。でも、家族信託を利用して、財産の信託を若い奥さんに委任すれば、それは登記され、権限を守ることができます。また、若い奥さんとの間にお子さんがいなかった場合は、一度奥さまのように相続された財産は、お子さんがいないと、その親御さんの方にいってしまいますが、家族信託よって、信託する人を3代先まで指定しておくことが出来るので、若い奥さんが亡くなった後は、自分が居なくなった後に、若い奥さんの助けをしてくれた友人等に渡すこともできるのです。昔は、保険で愛人に財産を残すこともできたようですが、今では親族しかダメなので出来ません。でも、家族信託なら、それもできます！おもしろ～～い！！ん？初めて私の投稿に興味を持たれた方も沢山いらっしゃると思います！財産を持つ人の意思を、明確に伝えることができる方法。他にもいろいろ面白い使い方を思いついたので、明日以降、書いてみますね！written by 赤羽 聖子プレシャスライフの相続相談お問い合わせは 03-5765-2772info@aalive.jp株式会社 ALIVE までお気軽にお問合わせください★・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・最近はＳＮＳにも力を入れています。物件情報、ＡＬＩＶＥスタッフの近況など、ウォッチしていてくださいね！！中小零細企業が社長の右腕となる人材を採用する方法＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊TOP画像_XS posted by (C)aliveもし宜しければこちらをご購読ください！東京都心部で人気の港区・渋谷区の掘り出しモノや非公開物件など早い者勝ちの高利回り非公開物件情報を無料メールマガジンであなたにお届けします。▽：港区・渋谷区の不動産売買・投資物件の最新情報コチラ ⇒ http://www.mag2.com/m/0000291353.html・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・デザイナーズマンション・高級賃貸マンションならALIVE港区で出会った"社長の品格"あなたの再出発を応援します！女性のための任意売却
2015.01.26
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家族信託セミナー
～ALIVEは日本一、あなた想いの不動産会社です～「みるみる実感！たった28日間で恋するツヤツヤマシュマロを手に入れる方法」━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━"プレシャスライフの相続相談"今日は家族信託セミナーでした。サチさんと２ショット posted by (C)aliveご近所の資産家のサチさんと一緒に。同級生のお友達や他の方もお誘いしたのですが、あいにくいろいろご事情あっていけないということでしたが、どなたからの反応も良く「そろそろ勉強しないといけない」とみなさん思っていらっしゃるようでしたので、次回、またお誘いしようと思います。セミナーにて～私 posted by (C)aliveこの先生のお話は前々から聞きたいと思っていましたが、なかなか機会がありませんでした。言葉の一つ一つが力強く生きていて、伝わるものがありました。家族信託テキスト posted by (C)alive冒頭の「生きていて良かった」と思えるように相続対策をしなくてはいけない。というのが、響きました。相続相談を受けていて思うのは、対策が進まないのは、親子間に世代の格差があると感じるからです。相続人になる親世代はだいたい７０歳後半から８０歳。受け取る側は５０歳半ばから６５歳というのが今、相談をうけるコアな世代です。親御さんの世代は、高度成長に乗って、「頑張れば、幸せになれた時代」でも、今の時代は「頑張っても、幸せになれないのがわかっている時代」親たちの心の中には、何もしないで財産が受け取れるだけでありがたいだろう。という気持ちがあるのです。何もしないで財産を受け取ることを考えないで、あなたも頑張りなさい。あなたの頑張りが足りないから、そういう考えになる。というのが、根底にあるように思います。日本全体の問題、社会全体の風潮が、家族に中にも縮図としてあるのだと思うのです。投資にしろ、相続にしろ、相談にいらっしゃる方から感じるのは、将来の不安です。５０代は、まだ、子供が小さい人もいます。でも、そろそろ自分が働かなくなった後の時間とお金についても考え始める世代です。不安から、よくわからないまま、相談する人を間違えてやってはいけない不動産投資をする人が多いです。不動産は額が大きいので、失敗するとなかなか取り返せません。人は取り返しのつかない失敗を口外しないので、こういうものはあまり公表されません。失敗を取り返せる人だけが「あぁ、バカだった」と言えるのですね。都心では、いま不動産がとても動いています。でもそれはスーパー富裕層の人たちだけだと思います。お金持ちがドンドンお金持ちになる社会構造なのです。よく、「赤羽さんは、お金持ちしか相手にしないですよね」とか、言われること多いですが、そんなことないです。先日ご相談にいらした方にもお話しましたが、投資用不動産を購入するだけが、投資ではありません。”相続”という一つのきっかけを利用して、そこに投資することで、その人にとって良い投資ができることもあるのです。その際には、相続人の親御さんにとっても「こうやってよかった！」という絵が必要だと思います。とてもためになるセミナーでした。内容については、次回書きたいと思います。”無料”だったのに、フルコースにワインまでいただいちゃって（前菜の写真撮り忘れました）いろいろな方にも新たにお会いできて、la mare poulard posted by (C)alive”さすが、大手さんのやるセミナーは太っ腹だな～”と、そこも感心ポイントでした。オムレツ posted by (C)aliveデザート posted by (C)aliveヒラメ2 posted by (C)aliveセミナーでも一番ためになるのは、実例です。私の実例を集めたコンテンツ良かったらご覧になってみてください。後悔しない相続のための７つのポイント～ただいま無料配布中！！written by 赤羽 聖子プレシャスライフの相続相談お問い合わせは 03-5765-2772info@aalive.jp株式会社 ALIVE までお気軽にお問合わせください★・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・最近はＳＮＳにも力を入れています。物件情報、ＡＬＩＶＥスタッフの近況など、ウォッチしていてくださいね！！中小零細企業が社長の右腕となる人材を採用する方法＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊TOP画像_XS posted by (C)aliveもし宜しければこちらをご購読ください！東京都心部で人気の港区・渋谷区の掘り出しモノや非公開物件など早い者勝ちの高利回り非公開物件情報を無料メールマガジンであなたにお届けします。▽：港区・渋谷区の不動産売買・投資物件の最新情報コチラ ⇒ http://www.mag2.com/m/0000291353.html・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・デザイナーズマンション・高級賃貸マンションならALIVE港区で出会った"社長の品格"あなたの再出発を応援します！女性のための任意売却
2015.01.25
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土地有効活用による節税対策Q&A−2 「広大地に該当すれば大きく評価減される」
～ALIVEは日本一、あなた想いの不動産会社です～「みるみる実感！たった28日間で恋するツヤツヤマシュマロを手に入れる方法」後悔しない相続のための７つのポイント～ただいま無料配布中！！ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━"プレシャスライフの相続相談"広大な土地については開発して道路などをつけなければ活用できないとして、それを考慮した上で相続税評価をするそうですが、平成16年以降は地積が広大である場合には簡便に大きく評価減できるようになったと聞きます。建物がすでに建っている場合も含め、どのようにして計算するのでしょうか？☆ポイント☆1.容積率300％未満の地域に所在、開発許可を要する土地に適用できる。2.正面路線価に広大地補正率をかけるだけで簡単に評価できる。3.大規模工場用地やマンション・ビル等の適地には適用できない。4.賃貸住宅が建設されていても適用され、さらに貸家建付地にもなる。１．相続税における広大地は地積に基づいた補正率により評価するその地域における標準的な宅地の地積に比べて著しく地積が広大な宅地で、開発行為を行うとした場合に道路や公園等の公共公益的な施設用地の負担が必要とされる宅地を、財産評価基本通達では「広大地」といいます。平成１５年までは納税者自身が開発想定図を作成し、開発行為を行うとした場合に必要とされる公共公益的施設用地部分の地積を計算しなければならなかったので、非常に専門性を要するうえ、個人個人により評価が大きく異なるという問題点がありました。しかし平成１６年以降は、広大地の地積を把握するだけで形式的に算定される「広大地補正率」をもとに評価することができるようになりました。評価方法は図の通りです。土地有効活用による節税-2(図1) posted by (C)alive２．広大地の範囲広大地として評価できる土地とは、１で説明した条件の土地で、図のフローチャートにより判定します。土地有効活用による節税-2(図2) posted by (C)aliveただし、ミニ開発分譲が多い地域にある土地については、開発許可を要する面積基準（例えば、三大都市圏500平米）に満たなくても、広大地に該当する場合があります。３．有効利用されていても広大地の評価は適用される広大地評価の判定の大きな要素は「マンション的地及びマンション用地（マンション・ビル等の敷地用地）」に該当するかということです。「マンション・ビル等」の建物とは、少なくとも３階建て以上（容積率300％以上の土地を指すようです。）のことをいうと一般的に解されており従って、容積率200％の地域に２階建て賃貸住宅を相続開始直前に建築してもマンション用地とは言えませんので、広大地評価の適用を受けることができます。さらに、賃貸が開始していれば「貸家建付地」として評価することになりますので、ダブルで評価減の適用を受けることができます。農地等であっても広大地評価の適用を受ければ、宅地と同様に造成費等を控除することはできません。広大な農地を開発して賃貸住宅を建てることは、安心で確実に効果の高い相続税対策といえるでしょう。ただし、複数棟建っている場合には、原則、各棟の敷地ごとに１画地の宅地として評価を行うことになります。１棟の敷地が開発許可の要らない地積になれば広大地評価は適用されず、かえって評価が高くなることがありますからご注意ください。☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆不動産を相続する女性の悩みを解決するレポートを作りました。http://womansouzoku.com/相続をきっかけにお金の自由を得た女性たちがいます。彼女たちは今、自分の好きな事をしながら自由なライフスタイルを送っています。相続は人生を変える最大のチャンスです！☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆written by 赤羽 聖子プレシャスライフの相続相談お問い合わせは 03-5765-2772info@aalive.jp株式会社 ALIVE までお気軽にお問合わせください★・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・最近はＳＮＳにも力を入れています。物件情報、ＡＬＩＶＥスタッフの近況など、ウォッチしていてくださいね！！中小零細企業が社長の右腕となる人材を採用する方法＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊TOP画像_XS posted by (C)aliveもし宜しければこちらをご購読ください！東京都心部で人気の港区・渋谷区の掘り出しモノや非公開物件など早い者勝ちの高利回り非公開物件情報を無料メールマガジンであなたにお届けします。▽：港区・渋谷区の不動産売買・投資物件の最新情報コチラ ⇒ http://www.mag2.com/m/0000291353.html・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・デザイナーズマンション・高級賃貸マンションならALIVE港区で出会った"社長の品格"あなたの再出発を応援します！女性のための任意売却
2015.01.22
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土地有効活用による節税対策Q&A－1
～ALIVEは日本一、あなた想いの不動産会社です～「会話もなくなった夫が思わず目を留めてしまう！ピチピチのツヤ肌になる２８日間メソッド」不動産を相続する女性の悩みを解決するレポート━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━"プレシャスライフの相続相談"「建物評価減と土地評価減でこんなに下がる相続税」－１遊休地をそのままの状態にしておくと相続税の評価が高くなっているため、その土地の上に建物を建築して賃貸すると相続税の評価額が低く抑えられると聞きました。本当ですか？☆ポイント☆1「建物評価額減」と「貸家建付地評価減」で相続税評価が下がる。2 土地所有者本人が建築すると評価が大きく下がる。3 評価減額割合は地域によって異なる。１．賃貸建物建築で相続税が安くなるのは建物と土地両方の評価が下がるから遊休地の上に賃貸建物を建てた場合、相続税引き下げ効果が大きいのは、建物の評価引き下げ効果と土地の貸家建付地評価による減額の２つがあるからです。例えば、現金１億円と更地で評価額１億円の土地を所有していたとします。この状態で相続が発生すると相続財産は合計２億円です。ところが、この土地に現金１億円で賃貸建物を建築すると、建物の評価額と土地の評価額の合計で1億2,400万円になります（借地権割合60％の地域（賃貸割合100％）とします。）。土地有効活用による節税-1（図1） posted by (C)alive２．土地所有者が建物を建築し賃貸するこの評価減額は土地所有者本人が賃貸住宅を建築した場合に成立するものです。ですから相続税引き下げ対策としては、建物の名義は土地所有者名義とするべきです。しかし、土地所有者の所得が大きく、多額の所得税・住民税を納めているときは、この対策により、せっかく収入が増加しても、所得に対し高額の税金を払わなければならないことになりません。また所得として残った資金は累積して将来の相続財産に加算されることになるため、相続発生までの期間が長期にわたる場合には、その対策が別に必要になります。これについては、今後改めてご説明します。３．土地と建物の減額割合建物の所有を目的として他人に土地を貸すと、相手に借地権が発生します（最近は定期借地権のように、期限がくれば必ず返還されるものもあります。）。貸地について評価する場合は、原則としてこの借地権の割合を評価額から差し引くことになっています。一方、建物を建ててこれを他人に賃貸すると、借りた側には借家権が発生します。相続税の評価においては貸家の評価をするときは、建物の固定資産税評価額から借家権割合を差し引いて計算することになります。貸家が建っている土地についてはその双方を考慮し、借地権割合に借家権割合をかけて、その割合を土地の更地評価額から差し引くことになります。これを貸家建付地といいます。相続税評価に際しては、借家権の割合は全国一律に30％ですが、借地権の割合は地域によって異なります。その評価減の割合はおおむね次のようになります。＜土地＞◆自用地………………………………………評価減なし◆無償返還・賃貸借による貸地……………20％減◆貸家建付地…………………………………約12～27％減＜建物＞◆自己利用……………………………………取得価格の約60％で評価（約40％減）◆貸家…………………………………………取得価格の約40％で評価（約60％減）（注）建物は固定資産税評価額で評価します。☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆不動産を相続する女性の悩みを解決するレポートを作りました。http://womansouzoku.com/相続をきっかけにお金の自由を得た女性たちがいます。彼女たちは今、自分の好きな事をしながら自由なライフスタイルを送っています。相続は人生を変える最大のチャンスです！☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆written by 赤羽 聖子プレシャスライフの相続相談お問い合わせは 03-5765-2772info@aalive.jp株式会社 ALIVE までお気軽にお問合わせください★・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・最近はＳＮＳにも力を入れています。物件情報、ＡＬＩＶＥスタッフの近況など、ウォッチしていてくださいね！！ツイッター1ツイッター2もし宜しければこちらをご購読ください！東京都心部で人気の港区・渋谷区の掘り出しモノや非公開物件など早い者勝ちの高利回り非公開物件情報を無料メールマガジンであなたにお届けします。▽：港区・渋谷区の不動産売買・投資物件の最新情報コチラ ⇒ http://www.mag2.com/m/0000291353.html・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・デザイナーズマンション・高級賃貸マンションならALIVE港区で出会った"社長の品格"あなたの再出発を応援します！女性のための任意売却
2015.01.20
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私は自由人
～ALIVEは日本一、あなた想いの不動産会社です～「みるみる実感！たった28日間で恋するツヤツヤマシュマロを手に入れる方法」後悔しない相続のための７つのポイント～ただいま無料配布中！！━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━"プレシャスライフの相続相談"昨日今日と早朝アポで、満員電車に乗りました。朝は苦手だし、普段電車にはあんまり乗らないし、乗っても座れる時間帯だけなので、かなり衰弱しています。普通の方は普通に毎日してらっしゃることかもしれませんが、自由人の私には大変です。売買する物件の隣地立会でした。多くの人がいらして、なんだかちょっと空気がこわばって、早朝だとさらに体も固くなって。。。。人が多いと、いろいろ言う人や、考え方も違って、想定していた通りに行かず、まとまらないかな～～～！？という雰囲気になったり。心の中で、”まずい！”と、汗をかいていても、顔は笑顔で流暢に説明し、なんとか今回もまとめることができました！私はこういう問題を解決するのがケッコー、得意です。そもそも、私が登場した途端に場の空気が変わります。冬で暗い色の服装の方が多く、それだけで、空気も重くなりがち？私が登場すると、あまりの場違いな感じに、皆さんの顔も明るくなる？感じがします。ちなみは今日はこういうイデタチでした。今日の私 posted by (C)aliveみんなが笑顔になる。警戒していた人も柔和になって協力してくれる。でも、印鑑いただけた後はホッとして、熱いコーヒー飲みながら、ボーーーー。そして、一緒にがんばってくれてる測量士さんたちにも熱いコーヒーを届けました。私より知識や経験の多い業者さんは沢山います。でも、私は雰囲気もやり方もオンリーワンなので、私みたいな不動産屋さんがいても良いな、と、自分でも思ったりして。し・か・し、疲れた。昨日も麻布十番に戻ったら、もう暗かった。事務所に帰って、エンドーさんが淹れてくれる熱いコーヒー飲むと、ホッとします。なんだかんだ、１月ももうお終い。がんばらなくっちゃ！！written by 赤羽 聖子プレシャスライフの相続相談お問い合わせは 03-5765-2772info@aalive.jp株式会社 ALIVE までお気軽にお問合わせください★・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・最近はＳＮＳにも力を入れています。物件情報、ＡＬＩＶＥスタッフの近況など、ウォッチしていてくださいね！！中小零細企業が社長の右腕となる人材を採用する方法＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊TOP画像_XS posted by (C)aliveもし宜しければこちらをご購読ください！東京都心部で人気の港区・渋谷区の掘り出しモノや非公開物件など早い者勝ちの高利回り非公開物件情報を無料メールマガジンであなたにお届けします。▽：港区・渋谷区の不動産売買・投資物件の最新情報コチラ ⇒ http://www.mag2.com/m/0000291353.html・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・デザイナーズマンション・高級賃貸マンションならALIVE港区で出会った"社長の品格"あなたの再出発を応援します！女性のための任意売却
2015.01.20
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群馬へ出張～おじいちゃんの思いで
～ALIVEは日本一、あなた想いの不動産会社です～「みるみる実感！たった28日間で恋するツヤツヤマシュマロを手に入れる方法」後悔しない相続のための７つのポイント～ただいま無料配布中！！━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━"プレシャスライフの相続相談"昨年末に群馬に出張に行きました。群馬は母の実家があるところで、子供のころによく行きました。電車からの景色を眺めていると、いろいろなことを思い出しました。母の実家は自動車関係の工場をしています。もともとは、離れを工場として貸していたのに夜逃げをされて、残った設備で、おじいちゃんが仕方なくやり始めたのだと聞いています。川の隣の自宅の離れで始めた工場を今の工場に移転する際に、住民から猛反対を受けて、道路を閉鎖されてしまいました。おじいちゃんは、工場予定地から国道までの土地を買って、ヘリコプターで資材を下して、私道を作り、そして、工場を建てました。工場の両側には緑色のフェンスが長々と張り巡らせれており、その向こう側にはひろ～い空き地があります。本当はそこも工場にする予定だったのですが、道路を作ったので、当初の予定の1/3の面積になってしまいました。工場ができると、近隣住民の人から、”雇ってほしい”という”泣き”が入ります。あんなに反対したのに！地方では仕事がないのですね。おじいちゃんは、その人たちをみんな雇ってあげました。うちの先祖はお寺もやっていましたが、おじいちゃんは継がなかったので養子をとってもらい、自分は檀家の総代をやっていました。毎年1月1日は明け方の3時に、親族一同で車を何台も連ねてお寺に行きます。日の出を見てお参りをし、その後帰ると、工場の敷地で、出店やら、餅つきやら、鏡開きやら、、、、親族だけでなく、工場で働く人や、近所の町の人たちと新年会をやるのです。娯楽が少なかった時代の、みんなの楽しみだったのでしょうか？会社の何周年行事という時には、ホテルの宴会場を借り切って、何十人もの親戚やいろいろな人が集まる。しょっちゅう大勢の人が集まる行事がありました。かなり若いうちに、社長は息子に譲りました。そのおじいちゃんが十数年前に亡くなりました。母には保険で○億円の遺産が残されていました。母は5人兄弟。会社と工場は社長を継いだおじさんがもらいました。他の兄弟は、ビルを建ててもらったり、料亭を建ててもらったりしましたが、東京にお嫁に行った母は何も特別なことをしてもらっていなかったのです。保険で受け取り人指定にしておくと、遺産総額にはカウントされますが、他の相続財産のように相続人で分ける必要が無くなる財産となります。おじいちゃんにとっての、”兄弟の相続の平等”の意思が表れているのだと思います。しかし、それでも遺留分には届かず、帳尻合わせのために、どこにあるのだかわからない、薄い紙切れに 田んぼ。山。家とかマンガのような図面が書かれた土地を母は数百万円でもらったことになっています。どこにあるかも誰もわからないし、固定資産税だけ払う、負の財産です。その頃、私が今と同じくらい相続に関する知識があったら絶対に受け取らないように言ったと思います。母は、「自分がみんなのいらないものを引き取ったから、こうしてご利益があって、いまだに生きてられる」とか、意味不明なことを言っています。（親は自分の失敗を認めない。相続の事前対策が進まない原因の一つ？どこの親も同じ特徴を持っています。）私が今、勉強しながらコンサルをしていることをおじいちゃんはすでに実践していました。そこまでしたのに、兄弟はあっちの方が多い、とか言って、仲が悪くなってしまいました。もう、あんなに大勢で集まることもなくなりました。今でこそ、いろいろな成功本、社長哲学などありますが、あまり興味がありません。おじいちゃん、偉大だったな。おじいちゃんのやってたことは、今、こうして親となり、事業をやるようになってみると一つ一つに彼の”徳”を感じずにはいられません。私が子供のころ尋ねると、「あ～ぁ、おめぇか」と小さな畑から顔をのぞかせてたおじいちゃん。（工場から作った道路は曲がっていました。何しろ突貫工事でしたから。その曲がったところにできた土地をもったいないと畑にしていました）社長の器と同じだけしか会社は大きくならない。私は、これがいっぱいかな？反省と懐かしさのこみ上げる、出張でした。written by 赤羽 聖子プレシャスライフの相続相談お問い合わせは 03-5765-2772info@aalive.jp株式会社 ALIVE までお気軽にお問合わせください★・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・最近はＳＮＳにも力を入れています。物件情報、ＡＬＩＶＥスタッフの近況など、ウォッチしていてくださいね！！中小零細企業が社長の右腕となる人材を採用する方法＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊TOP画像_XS posted by (C)aliveもし宜しければこちらをご購読ください！東京都心部で人気の港区・渋谷区の掘り出しモノや非公開物件など早い者勝ちの高利回り非公開物件情報を無料メールマガジンであなたにお届けします。▽：港区・渋谷区の不動産売買・投資物件の最新情報コチラ ⇒ http://www.mag2.com/m/0000291353.html・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・デザイナーズマンション・高級賃貸マンションならALIVE港区で出会った"社長の品格"あなたの再出発を応援します！女性のための任意売却
2015.01.12
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家族信託セミナー～無料ご招待！
～ALIVEは日本一、あなた想いの不動産会社です～「みるみる実感！たった28日間で恋するツヤツヤマシュマロを手に入れる方法」後悔しない相続のための７つのポイント～ただいま無料配布中！！━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━"プレシャスライフの相続相談"年末にご紹介させていただいた私の無料相続コンテンツhttp://womansouzoku.com/多くの方にダウンロードいただきました！お正月休みにはコンテンツはじっくり読んでいただけましたかしら？あ～、こんなこと私にも起こりそう。。。と思われた方も多いのではないかと思います。でも、どうすることもできない。事前に対策と言っても、、、、そう、現状では事前に対策を親子でオープンに相談している家族なんてほとんどいないのです。そこには、親子に心情があるからですね。それについては、おいおい詳しく書いていくとして。心情的なことが一番大切で、難しいのだと思います。その難しい対策は置いておいて、テクニック的なことをお勉強しておかれる野もまずは良いかな？と思います。ということで、本日はセミナーのご紹介です。「家族信託」というのをご存知でしょうか？今、注目されています。本格的には実用化されていませんが、遺志を家族に託す方法です。本当にう～～んと資産のある方は、信託銀行にお願いする方法もありますが、ちょっと相談に行くと、遺言書いたりするだけで、「本来３００万円のところを、特別に１００万円でお引き受けしますよ！」と自信とプライドを持って格式高くおすすめされても、ちょ～っと困る。という方は、家族信託をご検討されるのも一つだと思います。税金を払うというより、この方法はお子さんのいらっしゃらないご夫婦（奥さんに自宅を残してあげらないかもしれないのです。ご存知でしたか？）複雑なご家庭（最近は離婚が流行っています。異母兄弟などのお子さんをお持ちの方？）などが聞いておかれると、何かの時に参考になると思います。１月２５日 日曜日13：30～18：00東京国際フォーラム 4Ｆ Ｇ405私が一緒にお仕事をさせていただいているサンヨーホームズさん主催で行われます。定員６０名 無料です。セミナーの後のお食事会もあります。私の関係であと１名のお席があります。ご興味がある方は、お声掛けください。詳細な資料をお送りいたします。家族信託では今 一番の○○先生が講師です。私も興味のある内容なので、楽しみにしています！実際にはことが起きてからではないと対処できないのが現実かもしれませんが、みなさんがいろいろお勉強されるうちに、きっと、何かのタイミングが来ると思います。その時のために勉強しくことをお勧めいたします。written by 赤羽 聖子プレシャスライフの相続相談お問い合わせは 03-5765-2772info@aalive.jp株式会社 ALIVE までお気軽にお問合わせください★・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・最近はＳＮＳにも力を入れています。物件情報、ＡＬＩＶＥスタッフの近況など、ウォッチしていてくださいね！！中小零細企業が社長の右腕となる人材を採用する方法＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊TOP画像_XS posted by (C)aliveもし宜しければこちらをご購読ください！東京都心部で人気の港区・渋谷区の掘り出しモノや非公開物件など早い者勝ちの高利回り非公開物件情報を無料メールマガジンであなたにお届けします。▽：港区・渋谷区の不動産売買・投資物件の最新情報コチラ ⇒ http://www.mag2.com/m/0000291353.html・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・デザイナーズマンション・高級賃貸マンションならALIVE港区で出会った"社長の品格"あなたの再出発を応援します！女性のための任意売却
2015.01.11
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年末に保険入り直したワケ
～ALIVEは日本一、あなた想いの不動産会社です～「みるみる実感！たった28日間で恋するツヤツヤマシュマロを手に入れる方法」不動産を相続する女性の悩みを解決するレポート━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━"プレシャスライフの相続相談"昨年末は３１日までバタバタで、自分でもよく、１２月頑張った！という感じだったので、すっかりＦＢご無沙汰しなってしまいました。その間にいろいろ思うこと、感じることがあったので、ちょっとずつ書いていこうと思います。年末調整に出す保険の控除証明書が足りなく、連絡先を探していたら、久々に自分の入っている保険の内容が目に留まりました。おかしなもので、全く保険についてわからな頃は、気にならないし、わからないから、見るのもしまうのもザツ。わからないものは嫌いなのです。それがわかってくると、自然に目が行くのですね。で、見てみると。。。全然、内容が不十分？な気がしたので、医療保険入り直すことにしました。１０年前に入った医療保険。当時はとても良い商品だったと評判でしたが、なぜか１０歳年を取っているのに、今のほうが内容が良くて、保険金額もすこ～しだけど、安いのです。それに、今は会社をやっています。起業する直前に見直ししていたのですね。なので、法人で入って自分（個人）にかけました。あと１０年くらい働く予定なので、その間に保険金を全部支払ってしまいます。保険金は会社の経費になります。全額。保険金を全部支払ったら、会社を辞めることになったら、また、退任することになったら個人名義に変更（保険を個人で買い取る）しようと思います。医療保険は全額損金なので、資産価値がほとんどないので２０万円くらいで買えるはずです。退職金扱いにすれば、一時所得は1/2課税なので、実質１０万円で買うことができます。保険の代理店を初めていろいろ勉強したことを自分でも活用しようと。今年は安定した収益が上がるフローの仕組みを作ることに全力を注ぐとともに、自分の老後も考えつつ、今のうちにできる準備は無理しないでできること、ちょっとした工夫で合法的にできることはやっていきたいと思いました。都心で不動産というとなんだか派手な感じがしますが、地道が一番だと私は思うからです。written by 赤羽 聖子プレシャスライフの相続相談お問い合わせは 03-5765-2772info@aalive.jp株式会社 ALIVE までお気軽にお問合わせください★・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・最近はＳＮＳにも力を入れています。物件情報、ＡＬＩＶＥスタッフの近況など、ウォッチしていてくださいね！！中小零細企業が社長の右腕となる人材を採用する方法＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊TOP画像_XS posted by (C)aliveもし宜しければこちらをご購読ください！東京都心部で人気の港区・渋谷区の掘り出しモノや非公開物件など早い者勝ちの高利回り非公開物件情報を無料メールマガジンであなたにお届けします。▽：港区・渋谷区の不動産売買・投資物件の最新情報コチラ ⇒ http://www.mag2.com/m/0000291353.html・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・デザイナーズマンション・高級賃貸マンションならALIVE港区で出会った"社長の品格"あなたの再出発を応援します！女性のための任意売却
2015.01.11
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