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ブログにお越しいただきありがとうございます。新型コロナがにぎわい始めてから、マンションの会合はWeb会議を利用する機会が多くなっています。出席者が遠方にいても、会議に参加できるこのシステムはとても便利です!!特に、投資型マンション(賃貸向け分譲)やリゾートマンション等の、区分所有者の多くがマンション外に居住している場合は、とても有益です。イダケン事務所も3割程度がWeb会議や会議+Web会議併用で組合会合に参加しています。会場との併用会議の際、Web会議の環境について苦情を受けることができます。原因と対策は以下の通りです。1.マイク側の原因で聞き取り難いノートパソコン附属のマイクでは、パソコンを操作している本人の声が限界のため・・専用のスピーカーマイクを使うことになるかと思いますが、マスクや遮蔽版があるなか、反響のする会場では、どうしてもこもった声で聞き取りにくいようです。専用のワイヤレスマイクを使い、発言者にマイクで話してもらうようにすると大幅に改善します。ワイヤレスマイクUSB ALVOXCON ハンド型マイク UHF コンデンサーマイク無線 コンパクト ハンドヘルドマイク ZOOM パソコン/スピーカー/iPhone/Androidフォン対応 録音録画 拡音 モニタリング 軽量 日2.話す人の画像がパソコンの前方しか映らず、会議の雰囲気がわからないパソコンのカメラでは画角が狭いため、操作する本人や、カメラの狭い範囲でしか見えず、会議の雰囲気がわかりにくいという状況が発生します。360度カメラを使えば、会議室全景が見えるようになります。まだ、商品ラインナップが少なく、割高感はありますが、Web会議を常態的に利用するのであれば、購入を検討しても良いかもしれませんね!会議用webカメラ ウェブカメラ 360度カメラ 会議 Coolpo AI Huddle HD1080P 360°広角 カメラ・マイク・スピーカー付き 画面設定・調節・カスタマイズ.・ブロック 自動フォーカス 半径4.6m範囲内集音 USB3.スピーカーの原因で聞き取りにくい会場ではスピーカーマイクを使用し、大きな音量で会議をしますが、家から参加している方はそういうわけにはいきません。ノートパソコンやテレビの付属のスピーカーは音声が聞き取りにくい場合があります。ヘッドフォン(100円で買えるようなものではなく、ある程度しっかりしたものが良い)やPC用のスピーカーにつなげると、音声がかなり改善されますよ!因みにイダケンは自宅からWeb会議に参加する際には、真空管のオーディオアンプにつなげてスピーカーで聞くようにしています。
2022.11.29
ブログにお越しいただき有難うございます。本日顧問契約を締結している管理組合の通常総会に出席しました。51期なので、築50年を超えていることになります。区分所有者の高齢化は進んでいますが、役員は持ち回り(推薦制)で、新しい区分所有者を中心に選出されるため、理事会のメンバーは築年数が浅いマンションと、それほど年齢層は変わりません。理事会は月1回開催されますが、築年数が古いため、修繕の案件が多いのが特徴です。修繕の実施については、管理会社提案を受け身で決済することはなく、そもそも実施するか否かをまず慎重に検討し、実施するのであれば、発注する中身(仕様)を吟味し、相見積もりを取得して発注するため、無駄や過剰な工事が行われることはありません。
2022.06.25
ブログにお越しいただき有難うございます。理事会議案書って、いつ展開していますか?イダケンがマンション管理士になりたての頃は、理事会の議案書を作らず、口頭で進行をすすめる、いい加減な管理会社も間々見られましたが、最近は、簡単でも議案書は作成され、それに基づいて会議が進行していきます。この議案書や、議案書の詳細を説明する資料がいつ展開されるかが、会議当日の議論の濃さを左右する重要なカギを握っています。会議の1-2週間前には、規約の期限に基づき招集通知が管理会社から発送され、簡単な議案が箇条書きに書いていますが、これは議案書ではありません。招集通知に書いている議案はこんなイメージです。1.管理会社からの報告2.未収金の督促状況3.理事長からの提案・報告4.出席理事からの提案・報告5.次回理事会の開催これだと、何を話すかわからないですよね?イダケンの事務所では、例えば日曜日に会議を行うのであれば前の週の金曜日は、理事長・管理会社・管理士が、議案書のたたき台をメールで共有。週明けには、議案を確定し、管理会社が添付資料を取りまとめて、会議前の水から金曜日までに、役員のポストに投函されます。当日配付される資料は、期日ぎりぎりで受領した資料や、緊急案件の資料のみで、数枚程度のボリュームになります。役員は、議案書と説明資料を事前に目通しし、会議に望めるので、資料の説明時間を最小限に抑えることができ、中身の濃い議論を行うことができるのです。
2022.05.29
ブログにお越しいただき有難うございます。総会の招集通知の期限は・・・区分所有法では会議開催の「1週間前」標準管理規約では会議開催の「2週間前」とされています。総会の招集通知の期限は、区分所有者の下に届く日でなく、組合から発送する日を起算とします。日曜日に総会を開催する事を前提とした場合、いつまでに総会招集通知を発送すれば良いのでしょうか?これは、2週間(または1週間)間をおいてが正解です。2022年6月19日(日)に総会開催とした場合を例にして考えると・・2週間前が期限のマンションは、中2週間をおくことになるので、6月4日(土)に発送する必要があります。1週間前が期限のマンションは、中1週間をおくことになるので、6月11日(土)に発送する必要があります。総会招集通知発送時に気を付けなければならないことが一つあります。出席表の回収期限です。外部区分所有者の場合、普通郵便で発送すると・・・2週間前期限の時は、6月7日(遠隔地だと8日)に届くことになります。前の週の金曜日(6月10日)必着に設定すると、着いた当日に区分所有者が発送したとしても組合の手元に設定した期日までに届かない可能性があります。1週間前の時は、かなりタイトです。6月14日(遠隔地だと15日)に届くことになります。前の週の金曜日(6月10日)必着に設定すると、着いた当日に区分所有者が発送したとしても遠隔地の方だと、総会後でないと組合へ出席表が届かないことになります。
2022.05.27
ブログにお越しいただきありがとうございます。2021年10月から、普通扱いとする郵便物について、お届け日数が1日程度繰り下げになりました。実は、最近までこの事を知りませんでした。気付いた発端は、契約先から請求書が最近遅くなっているという連絡が複数入り、ここ数年基本的には発送する日は変更がないのに「おかしいな?」ということからです。ホームページを調べたら、お届け日繰り下げになっていたことがわかりました。近隣エリアですと、大概下の表の左側の通り、週末を除き、翌日に届いていましたが、今は翌々日が基本、金曜日に出すと中2日間が空くことになります。総会の招集通知は、2週間前に発することが規約に定められているマンションは、金曜日発送が多いかと思います。全戸がマンションに住んでいるとは限りません。投資向けの分譲マンションやリゾートマンションは、大多数がマンション外に区分所有者が居住しており、郵便による資料発送となります。今迄翌日の土曜日にはポスト投函されていた総会資料が、月曜日になるのです。緊急案件がある場合は、規約で5日間を下回らない範囲で、総会招集期間を短縮できることになっていますが、例えば、日曜日に総会開催日とすると・・・月曜日資料発送、水曜日に資料到着になるため、翌日に出欠票を送り返しても、組合あてに届くのが総会翌日の月曜日となり、出欠票が回収する余裕が全くありません。マンション外に居住している区分所有者が多いマンションは、招集期間短縮の総会開催をする場合、往復ともに速達を利用する等の工夫が必要になってきます。
2022.05.24
ブログにお越しいただきありがとうございます。毎年一度開催義務がある通常(定期)総会。マンションの最高議決機関で、管理組合のビッグイベントになります。新年度に入る前の2-3月に新築時竣工するマンションが多いため、4-6月は通常(定期)総会が集中する時期になります。総会の議案は定型のもの・事業報告及び決算報告の承認・管理委託契約の更新の承認・事業計画及び収支予算の承認・役員選任承認と、修繕の発注やルール関係の制定・変更等の期によって変わる非定型のものがあります。総会前に一度だけ理事会で議論して総会議案を決めるマンションが多いようですが、イダケン事務所では、総会開催の3か月ほど前から議論を始めることを推奨しています。総会3か月前:総会上程する議案の整理総会2か月前:総会資料の検討総会1か月前:総会資料の確定といった感じです。ビッグイベントですから、準備をしっかりして臨みたいものです。
2022.04.17
イダケンにブログにお越しいただきありがとうございます。新型コロナウイルス感染症まん延防止等重点措置が2022.3.21で終わり、最初の週末。箱根の契約先マンションの理事会へ行ってきました。イダケンは長い渋滞が苦手で、電車で近くの駅まで行き、レンタカーやカーシェアリングを使用することが多いのですが、この日は春休みの影響なのか、予約がいっぱいで、現地につくまで車の確保ができませんでした。とりあえず駅まで足を運ぶと、タイミングよく、カーシェアリングに一台空きが出て、予約を取ることができました。でも車が大きいサイズしかなく、三ナンバーサイズのミニバン(セレナ)でした。道路はそんな箱根湯本の駅近辺の渋滞のみでそんなこんでいませんでした。箱根湯本の駅まえは、人でごった返していました。みんな公共の交通機関で移動しているんでしょうかね・・マンションに到着し、ロビーを見ると、床のカーペットが張り替えて、きれいになっていました。築30年を超え、痛みがあるので、これから修繕費がどんどん出ていきます。いかに無駄なく有効に使えるかがポイントです。リゾートマンションは都市型のマンションとは異なる課題を抱えています。・遠隔地ならではの組合運営の難しさ・設備・諸施設が充実しているが故の維持費の高額化しっかりイダケンが適切なサポートをし、良い方向に導くことができればと思います。
2022.03.26
ブログにお越しいただきありがとうございます。多くのマンションが、役員一年任期総入れ替えの輪番制による理事会運営を行っています。対極にあるのが、原則役員が固定化している理事会運営になります。固定化しているマンションでは、大きく二つのパターンが考えられます。・一名以上の組合員が自ら役員に立候補し、取り巻きの組合員と理事会運営を続ける。・役員の成り手がいないため、後任がみつからないため、義務感で同じメンバーで理事会運営を続ける。前者の場合、大概、自ら立候補する役員が「マンションをこうしたい」という思惑があるため、この思惑が実現できるような組合運営が行われます。この思惑というのが悩ましく、他の組合員と思惑が異なる時に、マンション内に理事会派と反理事会派の二つの派閥が生じます。派閥間で歩み寄りがないと、対決姿勢となり、マンションで内紛が起きます。後者の場合、義務感で役員を継続しているためか、保守的に現状維持で運営が行われることが多く、新しい提案をする組合員がいると、波風が立つことを嫌い、この提案には消極的な検討をします。双方ともに、固定化する理事会の考え方が、組合運営に色濃くでるため、理事会の考え方と違う組合員の声が通りにくくなります。考え方が硬直化していく理事会運営に、組合員が違和感を感じたとしても、自分たちが代わりに役員の義務を負うのを嫌うため、固定化する理事会運営が長期化する傾向にあります。前半に悪いことを並べて書きましたが、大多数の組合員の考えと、固定化した理事会メンバーの考え方が概ね一致する時には、運営は安定します。固定化することは悪いことばかりではありませんが、輪番制と同じくメリット・デメリットがあります。デメリットを補完できる方策さえ実行できれば、よいことだと思います。
2022.03.24
ブログにお越しいただきありがとうございます。専有部のリフォームを行う際に、管理組合に理事会の承認や届出を行わないと規約に定められいますが、所定の手続きを経ずにリフォームが行われ、後々トラブルになるケースが後を絶たず、イダケン事務所にも相談の電話がかかってきます。管理会社も最新規約の正しい手続きを理解していないため、管理組合に間違った情報を提供していることも見受けられます。今回のブログ記事では、専有部リフォーム工事の承認または届出が必要な工事の考え方についてご説明させていただきます。下表をご覧ください。標準管理規約令和3年改定版に記載された内容をもとに、整理した組合への承認・届出の区分になります。専有部リフォームの相談があった際には、まずは下表を参考に、どのような手続きが最初に必要なのかを確認しましょう!!リフォームはマンション管理の三大トラブルの一つと言われています。居住者間でもめ事が起きないように、正しい手続きを行うことです。"/>
2021.12.19
ブログにお越しいただきありがとうございます。管理組合運営は、規約に基づき、決定事項は総会に委ねられます。総会で決めたことや、規約に定められたことを実行するのが執行組織である理事会です。総会は通常年1回の開催となりますが、理事会は月1回や年4-6回等、定期的に開催しているマンションは多いと思います。総会の議事録は配付義務がありますが、理事会議事録については、配付の規定がないマンションも多いです。役員以外の組合員に、組合活動がどのように行われているか周知することは重要です。皆様のマンションは理事会活動の広報はきちんと行われていますか?方法1:理事会議事録を配付する。方法2:議事録の内容をわかりやすく、簡潔にまとめた広報を毎月または年に数回配付する。方法3:年に1回以上説明会を開催し、進捗報告と意見交換を行う。方法4:年に1回以上アンケートを実施し、進捗報告とアンケートで意見聴取をする。以上のことが考えられます。全部行うことは理想的ですが、最低でも方法1または2が行われていることは必要であると考えます。
2021.12.17
ブログにお越しいただきありがとうございます。マンションの専有部分を売却するときは、通常仲介不動産業者に販売を依頼します。インターネットを通じた営業を主体としている不動産屋さんもありますが、まだまだ、現地に営業マンを配置して見学会を開催する会社が多いです。その際に、宣伝用の昇り旗や、置き看板を共用部に設置することが見られますが、問題はないのでしょうか?マンションのルールでは、通常共用部に私物を置く行為は禁止されています。不動産業者の営業看板も私物に当たりますので、禁止行為に該当します。しかしながら、明日は我が身。自分が不動産を売却した時には、不動産業者の売却が円滑に進むことを期待します。中古マンション売り出し時の現地見学会の広告の設置について取り決めをしているマンションはレアだと思います。一方で、不動産業者の営業の慣例で、昇り旗や置き看板を、組合に声をかけずに置いていることが多いのは事実です。こういう状況は、常に起こりえることを考えると、「黙認」をすることは良くないことだと考えます。そこで、二つの選択肢を組合で決めることが大切です。選択肢1.マンションルールの原則に基づき、共用部・敷地内に広告等の行為を行うことは一切禁止する。選択肢2.専有部分売却に伴う現地見学会の共用部の広告を申請・許可制で認める。判断は組合の考えによると思いますが、イダケンが顧問契約している団地では、後者の申請・許可性のルール化を検討し始めました。ルールにがんじがらめを嫌う人もいると思いますが、理事会としては規約を遵守することが求められます。
2021.12.14
ブログにお越しいただき有難うございます。皆様クラセルってしっていますか?マンション管理関係で検索を繰り返すと、AI広告が頻繁に出てきます。クラセルは三菱地所グループのイノベリオスという会社が運営している、自主管理や部分委託をサポートするシステムです。イノベリオスは、このシステムの開発・運用・コーディネートを行う会社です。たまたま、イダケン事務所が大規模修繕のお手伝いをすることになった小規模のマンションが、クラセルの採用を検討していて、この度セカンドオピニオンとして、管理方式移行のお手伝いをすることになりました。実は、クラセルを運用するにあたって、不安なマンションのために、イノベリオスがコーディネートしてマンション管理士を斡旋することもしていますが、この斡旋とは別に、組合が単独でセカンドオピニオンとしてイダケンを指名して頂きました。どんな感じになるんだろうと以前より興味を持っていたので、これからリアルでレビューができる機会ができたので、とても有り難いことです。現時点では、クラセル方式を実際に触れていないので、なんとも評価ができませんが、今後どんな感じなのか適宜ブログでご紹介させて頂ければと思います。
2021.12.09
ブログにお越しいただきありがとうございます。カー・ブームは過去の話。最近では居住者の自動車の所有率が低下し、駐車場の空き問題にのお悩みマンションも多いかと思います。駐車場の空き状況に関係なく、揉めがちなのは、駐車場の場所を決める方法です。契約する駐車区画は同じ条件ではありません。機械式駐車場の場合は、区画によって止められる車・止められない車があり、また、出し入れまでの時間に差が生じます。仮に、自走式や平置きであっても、区画の大小があったり、駐車しやすい・しにくいがあったり、場所が近い・遠いがあったりと、条件面が異なります。条件面の違いを、料金に差をつけ、調整しているマンションが多いと思いますが、それでも公平にすることはできないと思います。機会の公平性と言う考えから、1年から2年おきにルーチンで全体抽選会を行っているマンションもいまだにあります。先日、来年早々に契約が満了し、再抽選をするマンションの抽選方法を議論する意見交換会に出席してきました。これまで抽選方法については、全体で議論したことはなく、管理会社の提案に基づき理事会で、采配を決めていましたが、駐車場の改修も同時期になされたこともあり、時間をかけて検討を行い、総会で抽選方法を決めることとなりました。改修を含めて、駐車場の抽選について意見がだされたのは約3年前。駐車場の抽選(場所決め)だけに議論を絞れば、先日の意見交換会を含めて3回の説明会、2回のアンケートを行い、意見聴取の期会を多く設けながら検討を進めてきました。いよいよ、来月に臨時総会を開催し抽選方法を決めることになります。全員が納得する落としどころは正直難しいと思っています。しかしながら、少数意見も聴きながら、議論を深めたことにより、総会では反対はほとんどなく、決議されるのではないかと言う見通しを立てています。
2021.11.28
ブログにお越し頂き有難うございますそもそも大規模修繕はどう進めていけば良いのか?大規模修繕をするときに頭を悩ます管理組合が多いと思います。築年数が古く、何回も大規模修繕を行っているマンションでも輪番制の理事会だと、過去の実績・経験が全く引き継がれないというケースも考えられます。管理会社におまかせ型のマンションでは、専門委員会を結成されずに、すべてを管理会社にお願いするケースもあります。むしろ、コンサルタントなんかをつかわず、普段から親しみがある管理会社を信頼してすべてを任せるマンションのほうが多いと思います。管理の知識が十分ではない持ち回りの理事が、高額で専門的な知識が必要な工事に首をつっこむべきではない、それならば多少割高でも、普段から接している管理のプロである管理会社の言うことを信用しよう!と考えることは不自然ではありません。しかしながら、管理会社に最終的にお願いするとしても、大切な修繕積立金の中から高額な支出が行われるわけですから、組合員に納得いただくために、最低でも、組合の力(もしくは管理会社以外の第三者の助言)により以下のことは確認しないとだめだと思います。・価格の妥当性⇒やや割高なら理解が得られたとしても、相場よりはるかに高い金額で発注することは管理組合にとって大きな損失を生み出します。管理会社を窓口にしないで、管理組合で相見積を取得し、納得のいく金額間で発注すべきです。・仕様・工法・工事範囲の妥当性⇒いくら足場を架けるからと言って、まだやらなくても良いことを行うのは過剰発注となり、割高になります。管理会社の提案に過不足がないか、セカンドオピニオンに助言を求め、その結果をもとに、発注内容について、管理会社と擦り合わせをすることが必要です。
2021.11.19
ブログにお越し頂き有難うございます。高齢化・役員のなり手不足・課題の山積などにより、理事会の運営が困難なマンションが、第三者のプロに運営を外部委託するのが第三者管理者方式です。管理組合の執行機能を外注すると、・組合運営の主体性が失われ、居住者や区分所有者の意見が反映されなくなるのでは?・外部に組合が乗っ取られるのでは?という、懸念があるとは思いますが、一方で、役員の成り手不足により、執行機関が機能しなくなり、スラム化していくマンションも増え始めているのは事実です。メリット・デメリットが共存する中で、デメリットがあるから前に進めないという不安感はわかりますが、デメリットを解消する方法がないか、建設的に考えることが重要であると思います。第三者管理者方式はいくつかやり方があります。代表的な三つのパターンを紹介します。1・理事会未設置型 監査による監督理事長の替わりに第三者専門家が管理者を務めます。監督役として監事(複数可)は選任されます。2.理事会設置型 理事会による監督理事長の替わりに第三者専門家が管理者を務めます。監督役として理事が選任されます。3.理事会設置型 理事の一人に外部専門家を起用第三者専門家が理事長又は理事に就任し、組合員からも理事を選任します。監査役として監事が選任されます。イダケンがお勧めするところは、単独の管理者方式にしてしまうと、理事会設置型に後戻りすることは困難な作業になると思いますので、まずは上記の2または3の理事会設置型で第三者管理者方式を採用し、外部専門家の有用性・実績を判断した上で、必要に応じて1の理事会未設置型に移行するやりかたが安全ではなかろうかと思います。
2021.11.16
ブログにお越しいただきありがとうございます。連載で2022年4月から始まる適正評価制度についての記事を書いています。以下バックナンバーです。1回目 制度の概要2回目 管理計画制度との違い3回目 評価シートの内容「1管理体制」4回目 評価シートの内容「2建築・設備関係」5回目 評価シートの内容「3管理組合収支関係」6回目 評価シートの内容「4耐震診断関係、5生活関連」以前の記事をご覧になられていない方はご確認ください。今回の記事は、評価シート(2021.9現在の情報)の内、耐震診断関係と、生活関連の項目について紹介します。この二つの項目は、5つの大項目の中でポイントの比重が少なめで、各10ポイントなります。まずは、4.耐震診断関係(10ポイント/100ポイント)です。チェックポイントは一つ。耐震性(耐震診断の実施)になります。⇒旧耐震基準(建築確認済証の交付年月日が昭和56年5月31日以前)の建物が対象で、耐震診断及び耐震改修の実施状況(耐震基準適合証明書の取得の有無で判断)を評価しています。未実施が最も評価が低く、耐震診断が実施済みで、耐震性に問題なしまたは耐震性に問題はあるが改修済みが最も良い◎になります。これは古いマンションのみが対象になりますが、悩ましい問題です。診断を実施した際に、高確率で問題ありがでることが判っているマンションは数多くあります。診断をし、NG判定が出ると、その情報を開示する必要があり、改修しなければ資産価値が低下します。その結果、診断を躊躇している管理組合が多いのが実態です。次に、大項目の最後である5.生活関連(10ポイント/100ポイント)です。(1)緊急対応○が有人管理(住込みは除く)または、機械警備(共用部・ホームセキュリティー)になります。大規模マンション以外は▲である機械警備(共用部+オンコール対応)に当てはまるのではないかと思います。圧倒的に防災センターがある大規模マンションが有利ですね。(2)消防訓練の実施状況実施の有無についてが評価となります。これも小規模マンションだと実施していないケースが多いと思いますので、マンパワーが豊富な大規模マンションが有利になります。(3)名簿の整備状況区分所有者・居住者名簿があり、年1回以上内容を確認しているか否かが評価となります。名簿を整備しているマンションはほとんどでしょうが、実際に年1回以上内容確認しているかと言うとそうではないマンションが多い気がします。(4)防災対策マンション管理標準指針に記載された8項目の内、何項目ができているかによって評点が決まります。多くのマンションを見てきましたが、小規模マンションよりも大規模マンションの方が取り組みが活発で、評価が有利になると考えます。これで連載の適正評価制度って何だは終わりになります。得点のウェイトの考え方や、評価ポイントはいろいろな意見があるかとは思いますが、全般的に確かに組合としては目標とするような内容が多分に含まれています。ネガティブに考えずに、この制度が創設されることによって、マンション管理が少しでも良くなればと考えます!!次回はチェック項目の続きで、最終編になります。
2021.10.22
ブログにお越しいただきありがとうございます。適正評価制度についての記事履歴は次の通りです。1回目 制度の概要2回目 管理計画制度との違い3回目 評価シートの内容「1管理体制」4回目 評価シートの内容「2建築・設備関係」5回目 評価シートの内容「3管理組合収支関係」6回目 評価シートの内容「4耐震診断関係、5生活関連」以前の記事をご覧になられていない方はご確認ください。今回の記事は、評価シート(2021.9現在の情報)の内、管理体制制度の項目と評点とイダケンのコメントを紹介します。1.管理体制制度(20ポイント/100ポイント)1)管理者等の設置⇒理事長・監事が設置されているかの確認です。圧倒的に○が多いでしょう2)通常総会の開催⇒年に1回開催され、成立要件を満たしているの確認です。圧倒的に○のマンションが多いと思います。3)総会議事録⇒過去5年分の保管状況です。この辺は今一度確認した方が良いかもしれません。ハンコと署名があるものが原本で保管義務があります。4)規約原本・現に有効な規約⇒規約原本(原始規約)及び変更後に有効な規約が保管されているかです。管理会社が管理(管理員室で保管)しているケースが多く、保管状況は確認された方が良いと思います。5)管理規約の整備状況⇒国の認定制度に照らした、標準管理規約にある3項目が規定されているかです。規約を長らく変更していないマンションは、管理組合の業務の中に「修繕等の履歴情報の整理及び保管等」が記載されていないかもしれません。チェックしてみてください。6)管理規約の整備状況⇒標準管理規約の主要項目が規定されているかです。チェック表には8項目の記載があります。1-5)と同様、規約を長らく変更していないマンションは、指定の主要項目が記載されていないかもしれません。チェックしてみてください。1の1)から4)は、クリアしているマンションがほとんどかと思いますが、5)及び6)は大手有名どころの管理会社が契約している組合でも、引っかかる(評価を受けられない)マンションがあるように感じます。この適正評価は、規約が標準最新版に更新されているかが、一つのポイントになっています。次回はチェック項目の続きですー
2021.10.15
ブログにお越しいただきありがとうございます。2022年4月ごろに、同じような名称の制度がスタートします。・一つは管理会社業界団体が主幹の「マンション管理適正評価制度」・もう一つは地方公共団体が主幹の「管理計画認定制度」です。主だった内容の違いを表にまとめてみました。この制度が制定された骨子の違いを見てみると・・地方公共団体の『管理計画認定制度』は2020年6月にマンション管理適正化法が改正され、管理の適正化に 関する取り組みを計画的に進めていくため、地方公共団体が積極的に関与できる制度になります。簡単に言うと国が定めた指針(法律)のもと地方公共団体が行う制度です。一方で、マンション管理の業界団体(マンション管理業協会)の「マンション適正評価制度」は、これまで「マンションは管理を買え」と言われながらも、 マンションの管理状態について明確な評価基準がありませんでした。 そこで、共通の管理に関わる評価基準を創設し、マンションの適正 な管理が促進され、良質な管理が市場で評価される新しい仕組みを設けたものです。市場価値(管理の差別化)の向上が目的です。若干色合いが違うところもありますが、同時期に同じような名称の制度ができると混乱しちゃいますね。1回目 制度の概要2回目 管理計画制度との違い3回目 評価シートの内容「1管理体制」4回目 評価シートの内容「2建築・設備関係」5回目 評価シートの内容「3管理組合収支関係」6回目 評価シートの内容「4耐震診断関係、5生活関連」
2021.10.13
ブログにお越し頂き有難うございます。2021.8月上旬に新型コロナを発症しました。完治に時間がかかり、その後、溜まっていた仕事をこなし、やっと落ち着き、久しぶりのブログ更新となりました。前々から、話題になっていた適正評価制度。まだ、未確定ではありますが、全容が明らかになってきました。2021.10月現在の概要を整理すると、ざっとこんな感じです。イダケン管理会社に10年、マンション管理として独立してから14年と半世紀近くマンション管理の最前線に立って、管理組合を見ていますが、管理がバランスよく良好なマンションはごく一部で、あとは、よくした方が良いという意識はあっても、現実化していないマンションが圧倒的な数を占めるのではないかと思います。良好なマンションは積極的に評価制度を利用するでしょうが、耐震診断もそうですが、評価した結果に不安があるマンションは、そもそも評価制度に参加をしようと思わないと思います。評価制度で高得点を得られることで受ける恩恵が大きければ、組合運営の在り方を大きく見直すマンションもあろうかと思いますが、一方で築年数が古いマンションのストックが増え続け、高齢化の問題から、組合運営が立ち行かなくなっている場面にも多く遭遇するのを見ると、負の遺産を背負うマンションは、相当な努力をしないと、かじ取りを大きく切り返すことは難しいと考えます。次の日記ではもう少し掘り下げてこの制度を見ていきたいと思います。1回目 制度の概要2回目 管理計画制度との違い3回目 評価シートの内容「1管理体制」4回目 評価シートの内容「2建築・設備関係」5回目 評価シートの内容「3管理組合収支関係」6回目 評価シートの内容「4耐震診断関係、5生活関連」
2021.10.07
ブログにお越し頂き有難うございます。先週の日曜日、神奈川県のリゾート立地にある30戸未満のマンションの理事会が開催され、顧問として出席しました。専有部分はファミリータイプが中心ですが、リゾート目的で使用されている方も多く、持ち回りが数年前から成り立たなくなってきました。かといって、理事会が機能不全となると、マンションの管理が立ちいかなくなるため、今期に固定化(消極的です)も視野に入れて、役員選任方法の見直しを行い、負担の公平性の観点から報酬制度を採用することを決めました。戸数が少ないことも影響して、管理費会計はキツキツです。そんな中でも管理士の起用を決めたのが、成りて不足による組合活動の停滞を防ぐ目的があります。将来的には、固定化も限界に達して、第三者管理者管理も考えていかなくてはならないかもしれません。理事会主体の組合運営の活性化は理想論ですが、小戸数やリゾートマンションでは、現実的に難しい場合が発生します。補完する役割としてのマンション管理士の立ち位置は重要なのかなと強く感じます。
2021.07.29
ブログにお越し頂き有難うございます。イダケン事務所で顧問契約をしている築30年超の八王子市の団地で、高齢者一人くらいの安否確認対応について検討が始まりました。築年数が30年を超えると、居住者の高齢化が進んでいます。80歳以上で一人くらいの住戸が10戸ほどあるようですが、個人情報保護法により、知りたい情報がなかなか理事会で入手できずに、どうすればよいのか頭を悩ませています。オリンピックのプレイブックではありませんが、しっかりした対策マニュアルをつくっても、それを厳格に履行できる体制がないとうまくいきません。この団地は役員が二年任期半数改選と、一年任期総入れ替えの体制と比べると継続性はあるものの、持ち回りで役員を選出するという形態では、マニュアルをつくっても、役員主導では実効性が長続きしない懸念があります。この団地は、階段室ごとに「班」という制度があります。この「班」制度をうまく活用し、居住者間のコミュニケーションを深めることで、高齢者一人くらしの安否確認の対応ができないか模索中です。築年数の古いマンションにお住まいの方はどのように対策を講じていますか?
2021.07.17
ブログにお越し頂き有難うございます。先日参加したマンションでは、コロナ過による総会の延期が半年間あったため、次の役員が2期(正確には1年半)務めることとなり、総会で再任も承認され、同じメンバーで理事会を運営することとなりました。通常一回目の理事会は、前期からの申し送り事項の確認や顔合わせが中心となり、実態として組合の課題を議論し始めるのは二回目からとなるため、一回のロスが発生します。前期と同じメンバーが役員を務めることになると、職務こそ変更はあれど、理事会の運営の仕方は変わらないわけですから、一回目から掘り下げた議論をすることが可能となりました。一年は長いようであっという間、一年任期総入れ替えだと、理事の仕事や引継ぎ事項がわかるようになるまで2-3ヵ月がかかり、任期が終わる2-3ヵ月前には総会の準備で時間が忙殺されるために、一年間の任期があっても、掘り下げた議論を理事会内でできる期間は6-8か月間と短くなります。その結果、掘り下げた検討を複数の課題で行うことが困難で、結論に導き出される課題は、問題が山積みであったとしても、一握りとなり、管理会社お任せになりやすい状況が起きます。お仕事を持っている中、プライベートの時間を役員活動に使いたくない。役員を引き受けても、自分たちの代で重たい課題について結論を出したくない。役員選任の問題はどこのマンションも抱えています。完全持ち回りで組合の運営を上手く継続するって、相当難易度が高いことのような気がします。
2021.07.03
ブログにお越しいただきありがとうございます。イダケンは、今建て替えを検討中のマンションでお仕事をしています。建て替えというのは特殊な手続きで、最終的には80%の合意が得ないと話が進みません。自分たちの大切な財産なので、普通の総会とは違って、普段意見を言わない方も、考え方を主張してきます。全員の要望を応えることができない。この状況下で80%の賛成を得るのですから、相当なハードルが高い手続きになります。協力する事業者やコンサルタントが介在してきますが、ビジネスで効率重視で仕事を進めると、ハードルが高い合意形成が思うようにいかなくなるリスクがあります。スピーディーを求められる総会案件もありますが、建て替えは、一つ一つ慎重にプロセスを踏んでが大切で、時には非効率なことだとわかっていても、じっくり時間をかけて組合員の考えを調整していかなくてはなりません。急がば回れ!!合意形成するうえで時には必要なことです。
2021.06.09
イダケンのブログにお越し頂き有難うございます。東海地方まで5月に早い梅雨入りをしましたが、関東はニュースで梅雨入りを聞いていません。梅雨のように雨の天気が多く、すっかり気持ちは梅雨なのですけど。。。毎年1回は総会が開催されます。議案によっては、反対意見が議場を賑やかすこともあります。賛成意見があれば、反対意見もあります。賛成意見の方は、納得しているから、議決権行使書か委任状で済ませ、当日の総会は出席しない場合が多いと思います。特にコロナ過で総会の出席自粛を要請している状況下では、賛成派は出席が少ないのではないでしょうか?一方で反対派は総会に出席します。意見を言いたく、議案を廃案に持っていきたいのですから。こうなると、役員出席者以外の大多数が反対派と言う状況が起き、会場の様子だけをみると、反対の組合員が多いという風に移ります。冷静に考えてみると、これって本当でしょうか?イダケンは、重要案件を総会に議案上程する前に、必ずアンケートを取るように組合に進め、マジョリティー(多数意見)は何かを把握するようにしてから進むようにします。なぜなら、総会に反対派が多数出席し、総会に出席していないサイレントマジョリティーの意見が無視され、議案上程の撤回や再審議と言う方針を理事会が当日中に決めるという状況を何度も見ているからです。理路整然とサイレントマジョリティーのことを総会で説明すると、「どうせ、総会に出席しない人は資料をろくろく読んでいないんだ!」「わからなくて賛成しているんだ!みんな(誰を指してみんなかは言わない)実は嫌がっているんだ」「少数意見を軽視するのか!」「無理に通すと、理事の方が住民から嫌われるからおよしなさい」根拠のない、問題のすり替えや脅しをもって、反対派の意見を通そうとします。反対派の意見は参考にするものの、決議で過半数の意見を採用するです。法的に正しい考え方はこうです。まず、規約に(規約及び総会の決議の遵守義務)の記載があり、「区分所有者は、円滑な共同生活を維持するため、この規約及び総会の決議を誠実に遵守しなければならない。」としています。円滑な共同生活とは、全員や大多数が総会に賛成するということではなく、規約の(総会の会議及び議事)の記載通り、「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。」(※普通決議の内容の場合)ことを指します。たとえば、将来どうしても通したくない議案があった時に、反対する組合員が総会に出てきて、以前理事会で総会決議を覆したことを事例として、総会で過半数の決議を取ったとしても、再審議を強く求めた時に規約に反する行動を行った、時の理事会が責められることになります。また、理事会の(決議事項)が規約に記載されていると思いますが、「総会から付託された事項」と記載されていますが、総会決議に反することの決議は理事会で決めることができません。総会は分譲マンションの最高議決機関で、これを覆すことを理事会の権限ではできません。
2021.06.07
ブログにお越し頂き有難うございます。マンション管理が良くなれば、資産価値及び住環境が向上します!!なんて、マンション管理関係の書籍やホームページや専門家が口をそろえて主張します。A:日常管理のコスト低減=管理費会計の健全化B:修繕の適正発注=修繕積立金会計の健全化C:規約及びルールの遵守、モラル向上D:風通しの良い開かれた組合運営E:管理会社等の専門家を上手に活用する建前論としては、その通りだと思いますが、現実はそう簡単なお話ではないです。上記のテーマは、やる気と行動力のある理事長や役員がいて、マンション組合員を巻き込んで、改革を進めると、短期では達成できることです。しかし、管理の改善は長続きしないことが圧倒的に多いです。改善が短命に終わる主たる原因は、日本にあるマンションの大多数が採用している輪番制、持ち回りの役員体制にあります。時の理事長や理事会が尽力し、改善に至り、役員交替後の引継ぎ体制や運営ルールもばっちり構築したとしても、数年後には大半のマンションが改善した時の状況が維持できません。持ち回りを採用しているマンションは、1年または2年単位で役員が交替していきます。会社組織やサークル等の団体では、やる気があり、その団体の中で有能な方が人選され、「組織の長(マンションで言う理事長)」を任命し、「組織の長」を支える「執行部(マンションで言う理事会)」が結成されます。役員が交替したとしても、団体内のバランスから選ばれた方が執行部を担うため、そうそう運営にムラが生じることはありません。むしろ、執行部が前向きな方でいつも構成されると、どんどん運営が良くなっていきます。しかしながら、マンションの理事会は、そもそも「持ち回りは義務だから仕方なく任期中役員を務めている」方が多くを占めます。誰も手を上げなければ、理事長はくじで決まってしまうのです。モチベーションが低い執行部は、改革時の前向きの活動を持続できるエネルギーがないため、改革時につくりあげた体制を維持できなくなります。すると、こうなります。A:日常管理のコスト低減⇒値上げの提案があっても、ネゴシエート(価格交渉)や値上げを防ぐ方法を時間をかけて検討しない為、コスト増加に転じるB:修繕の適正発注=修繕積立金会計の健全化⇒相見積を取ったり、発注の適否を判断したりする労力を割きたくない為、提案する管理会社お任せとなり、競争が働かない為、十分に精査をしない工事を乱発するようになります。C:規約及びルールの遵守、モラル向上⇒居住者間で注意をすることは、人間関係の悪化を招くという懸念から、事なかれで済まそうとし、ルール・モラル違反者を放置していまい、住環境を悪化させていきます。D:風通しの良い開かれた組合運営⇒意見を聞くと、その意見を調整するという理事会の手間が増えるため、なるべく声を聴かないようにするようになります。E:管理会社等の専門家を上手に活用する⇒そもそも何を専門家に発注しているのか知ろうとしないため、専門家の力を発揮するよう組合でアプローチできなくなります。その結果契約内容が仮に10だとしたら、5-6程度の仕事しかやってもらえなくなります。こうして、時の理事会が苦労して作り上げたマンション管理の改革の形が、どんどん形骸化して、良くする前の状態に戻っていくのです。たまたま、やる気・意識の方が持ち回りのタイミングで執行部を構成すると、一時また運営がよくなりますが、人選によって運営が大きくぶれるため、数年後には運営が良くなった時の状況を維持できなくなります。この繰り返しですでは、どうしたらよいのか?上記のA-Eを中・長期的に達成するためには、管理組合の運営体制を根本から見直すことが必要です。
2021.06.05
ブログにお越し頂き有難うございます。イダケンは所有するマンションで長年理事長を務めていますが、通常のファミリーマンションでは一年か二年任期で持ち回りで役員が回ってきます。戸数が少ないマンションですと、4-5年くらい順番が来ます。役員になるとどのようなことが起きるのでしょうか?1.総会で正式に選ばれた後に役職を決めるのですが、誰も理事長をやりたがらないので、くじで理事長にあたる可能性があります。2.管理会社から毎月報告書が送られたり、支払い依頼書に押印をしたり、管理会社から電話やいろいろな報告や相談を受けたりと、理事長だと日常やらなければならない業務が発生します。3.月に1回は土・日のいずれか半日は会議でつぶれます。活動の活発くあいで異なりますが、多いと月に2回くらい。少なくとも年に3-4回は会議があると思ってください。4.個人情報やマナー違反等居住者の生々しい情報を知ることになります。5.管理費・積立金の値上げや、数千万円を超える高額な工事発注を提案する側の立場にあるため、自分が何も悪いことをしていなくても居住者から苦情を言われることがあります。6.自分の利害関係や思惑と不一致なことを提案し、決めなくてはならないことがあります。例えば、給与が下がったので管理費・積立金をこのタイミングであげるのは嫌・・使ってもいない駐車場の改修に高額なお金をかけたくない・・等です。管理会社の担当者は、私たちプロがいるので、安心してくださいと言いますが、おんぶにだっこでお任せと言うわけにはいきません。管理会社はあくまでも業務代行、主体となるのはマンション側の執行部である役員だから、持ち回りだから、素人だからと言って、逃れられません。
2021.06.02
ブログにお越し頂き有難うございます。まだG.Wの休み中もいるかと思いますが、8・9日ともに仕事が目一杯入っているイダケンです。総会を招集できるケースは三つあります。1.理事長が発起者になり、理事会の決議で総会上程議案を決めます。これがオーソドックスなスタイルで、マンションの総会の大多数はこれです。2.監事が発起者になるやりかた。標準管理規約では単独で総会招集ができるのは監事のみとなります。ただし、総会の目的が管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときと、総会の内容がかなり限定的になります。3.最後に5分の1の組合員請求です。区分所有法によると、「区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。」と記載されており、標準管理規約にも同様の内容があります。これは強行規定で、区分所有法が優先されるルールとなります。管理者は、一般的に理事長のことを指します。3.で誤解してはいけないのは、5分の1の組合員ができることは、まずは理事長に対しての総会請求で、突然総会が開催できるわけではないということです。3の結果、1のオーソドックスな手順を踏んで総会が開催されることが基本です。3の請求の結果、期日までに理事会(理事長)が総会を開催しない場合にのみ、5分の1の組合員が総会を開催できるというものです。次回のブログ記事では5分の1の組合員請求について、イダケンの考え方を示します。にほんブログ村
2021.05.09
マンションは「発生主義」という方法により会計処理がなされています。(実際は、厳密に発生主義で処理されていないことが多い)会計書類としては「決算報告書」「貸借対照表」が必ず作成されます。マンション会計は、「管理費会計」と「修繕積立金会計」の区分会計をしなさいとお達しが来ています。しかしながら、管理会社によっては「管理費会計」と「修繕積立金会計」の合算で一本化した貸借対照表を作成し、マンションへ提示しているケースがあります。過去に、住宅金融支援機構の共用部リフォームローン借り入れの為、自主管理のマンションで事務処理をお手伝いをしたケースがありますが、組合で作成していた合算の貸借対照表だけでは、積立金会計が明確に区分されていないために、NGとの指摘を受け、改めて管理費と積立金会計に分けて作成したという記憶があります。(分けるのは訳はありませんが)総資産を示すために合算の貸借対照表を作成することは良いことかもしれませんが、区分経理の原則から、管理費と積立金は貸借対照表を分けて作成すべきだと考えます。にほんブログ村
2020.06.18
新型コロナウィルス感染拡大防止と居住者の安全確保の視点から、集会室・キッズルーム等共用施設の一般貸出を行わないマンションは多かったと思います。閉鎖した共用施設は、緊急事態宣言が解除後、どのような対応をしているのでしょうか?行政では、業種ごとの自粛解除の基準を設けて対応しています。閉鎖を延長しているマンションは、どの段階で開放するのか、考え方を組合員に周知する必要があります。先日顧問先のタワーマンションでの会議で、共用施設開放に関する議論がありました。このマンションは閉鎖を延長しています。共用施設が多いため、使用後のアルコール消毒が清掃スタッフで徹底ができないことが理由の一つのようです。使用者側からすると、行政がステップを踏んで徐々に解放を行っているのに、なぜ共用施設はいつまでも再開しないのかクレームにつながります。管理上、十分な対応ができないことも、休止延長の理由にはなると思います。いち早く、組合と管理会社が協議し、方針を居住者へ知らせることが大切です。にほんブログ村
2020.06.14
先日参加したビデオ会議による理事会中にこんな質問がありました。『新型コロナウィルスによる影響を理由とした管理費等滞納をどのように考えていくのか?』です。外出自粛要請、緊急事態宣言と2か月近く、通常の経済活動が行えなくなっています。業種によっては、ダメージは計り知れず、収入がなくなるところか、会社経営をしている方は、借金まで背負うこともあるのではないでしょうか。そんな事情で、管理費等は払う義務があるのはわかっているが、どうしても払えない。組合員の中にはそんな事業を抱える方がいてもおかしくありません。でも・・・苦しい事情の有無は、悩みを抱えた本人以外、他の方が自然にわかることではありません。管理組合としては、通常通り期日までに支払いがなかった方に対しては、督促状(請求書)を送付を行うこと。また、管理会社への委託業務に基づき電話等での確認を行うこと。滞納の実態を対象住戸へ告知することは必要です。やむを得ずに滞納した方は、このタイミングで、組合へ事情をお話しするアプローチを自ら行わなくてはならないのではないかと思います。自己申告して初めて滞納の理由を理事会が知ることができるわけなので、申告を受けた時点で方向性を理事会で協議をすればよいかと思います。そもそも、マンション内で本当に困っている方がいるかどうかは、自己申告がなければわかりません。推測だけで、督促業務を躊躇することは避けるべきだると思います。にほんブログ村
2020.05.21
緊急事態宣言後、打ち合わせをテレビ会議に切り替えるケースが増えています。一昨日は所内会議をテレビ会議で。昨日は組合の三役会(理事会前の三役打合せ)をテレビ会議で行いました。所内会議は、スタッフが少人数の為、ハングアウトというGoogleが配付するアプリを使いました。組合の会議は、人数が多いこともあり、Zoomを使用しました。無料での使用は40分間となりますが、急ぎで終わらせようとしても、なかなかこの時間内に終わることはできません・・・ところで、理事会のテレビ会議は可能か・・・と言うと。規約に、具体的な規定はありません。今後今回のような有事を予想し、国土交通省発表の標準管理規約が変更されることが想定されますが、テレビ会議が一般的になるかと言うと、若干の不安があります。なぜなら1)ビジネスで行うのであれば、パソコンなどの電子機器が使える能力は十分備えていることが前提になりますが、テレビ会議参加にあたっては、アプリのダウンロード、登録、会議参加の操作手続きが必要で、不慣れな方や技術的な操作が苦手な方は、仮にパソコンやスマートフォンを持っていても、簡単に参加できるというわけにはいきません(個人差が生じる)2)そもそもパソコンやスマートフォンを持っていない(携帯はガラケーを使用。仕事以外の携帯やパソコンを持っていない)方もおり、そのために機器の購入やネット環境(遅い回線や通信容量の制限があると使用が難しい)の整備が必須になります。3)時間帯によりますが、小さなお子様がいるご家庭では、会議ができるような落ち着いた空間を長時間確保することが難しいと思います。小さなお子様がいるご家庭では、隣の部屋で子供が騒いでいたり、何をしているだろうと、子供が入ってきたり、普通にすると思います。テレビ会議は便利な機能ですが、対応の機械が必要・ネット環境が整備されている・接続の知識が必要・家の中で会議を行える場所が確保されている等の複数の条件を、参加する役員が全て持ち合わせなくてはならないというハードルがあることを理解しなくてはなりません。にほんブログ村
2020.04.10
毎年1回、規約に定められた総会を開催しなければならない・・一方で、行政から三密は自粛するよう強く求められている。ジレンマに陥っているマンションは多いと思います。法務局よりコロナウィルスによる集会開催についてのコメントが発表されています。『新型コロナウイルス感染症に関連し,前年の集会の開催から1年以内に区分所有法上の集会の開催をすることができない状況が生じた場合には,その状況が解消された後,本年中に集会を招集し,集会において必要な報告をすれば足りるものと考えられます。』慌てて、規約に定めた通常総会を開催しなくても良いようです!また、マンション管理センターより通常総会開催に関するQ&Aも発表されています。こちらも参考にしてみてください。にほんブログ村
2020.04.05
街を歩くと、様々な自動販売機を見かけます。金券ショップで販売している格安切符や株優が売っています。高額な商品を扱っています。だし汁の販売器!?全て同じ700円の商品。どれだけニーズがあるのでしょうか・・さて、マンションでも自動販売機を設置しているケースがあります。戸数の少ないマンションは採算が取れないので、難しいようですが、概ね100戸を超えると自動販売機会社さんは相談に乗ってくれます。コンビニや屋外の自動販売機が遠いところでは、積極的に話が進みます。屋外の自動販売機では、定価売りが多い為、120-150円の設定をしています。写真のマンションでは、利益を上げる必要がないため、居住者のサービスの一環として、100円からの販売に価格を改定しました。許可が必要なようですが、酒類の自動販売機です。スパ施設を備えたマンションは、一汗流した後にイッパイ!のような感じになるのでしょうか。
2019.11.12
ここ最近、事務所周辺(関内、新宿)を歩いていると、同じ赤い自転車を見かけることが増えました。ドコモ・バイクシェアです。専用の置き場では、乗り捨てが可能。移動車両が定期巡回し、置き場の自転車置き場の量を調整しています。顧問先の勝どきにあるマンションでも空地を利用して、ドコモ・バイクシェアを導入しました。自転車が多いマンションでは、置き場の有効利用が図れるかもです!?にほんブログ村
2018.06.22
組合運営はいくつかのパターンがあります。1.管理会社お任せで、事なかれ主義。疑問があっても、波紋が広がるようなことを避け、現状維持を好む。管理会社からすると一番やりやすいマンション2.新築時の瑕疵問題や、管理会社の致命的な業務不備が竣工後5年以内の築浅時期に発覚。理事会運営が安定しない中、もめ事解決が優先されるため、様々な意見や要望が取りまとめられず、組合間が安定しないマンション。意外と多いです。3.大規模修繕や積立金改定をきっかけに、これまで事なかれであった組合が、主体性をもった運営に目覚めるパターン。管理会社は長い期間甘えた仕事をし続けてきたため、管理会社への風当たりが突然つよくなります。4.モノ言う、指導力があるスーパーマン理事長が選出。これまでと、がらっと運営の在り方が変わるマンション。スーパーマン理事長が退任すると、急激に運営レベルが落ちます。また、スーパーマン理事長が独裁者になるケースもあります。皆さんのマンションはどうですか?『〜大規模修繕時、こうして管理組合の財産が搾取される〜』2018年5月6日(日)13:30〜15:00にほんブログ村
2018.05.04
『モンスター区分所有者』という言葉を、ブログやメディアで目にする機会があります。分譲マンションにおけるパワーハラスメントの実態を考えてみます。イダケンは、・区分所有者・組合の役員・管理会社従業員・マンション管理士の四つの立場を経験しています。それぞれの立場で、パワーハラスメントを受けた・・と言う実感はあります。管理組合のパワーハラスメントのガイドラインは目にすることはありませんが、職場のパワハラについては人事院のホームページに詳しく紹介されています。これを参考に管理組合に例えると・・・『地位や権限及び優位性(専門知識が豊富であり、役員経験がある等、組合運営において相対的に優位な立場を利用した言動を含む)を背景に、粗暴な言葉や態度等その手段や態様等が適切な範囲を超えて、精神的・身体的苦痛を与え、あるいは管理組合運営を悪化させること』がパワハラとして定義される内容ではないかと考えます。パワハラの対象は・・・・役員以外の組合員⇒理事長等役員・役員以外の組合員⇒管理会社従業員・役員⇒管理会社従業員・役員⇒役員以外の組合員等が考えられます。一旦、パワハラを受けると、前向きに組合を良く使用とする気持ちや、積極的に取り組もうとする姿勢を減退させ、組合運営を悪化させます。パワハラを気にしていたら、文句があっても言えないじゃないか!?と憤る方もいる方もおられると思いますが、パワハラの行為は、許容範囲を超えた・・・・暴言・執拗な批難・威圧的な行為・行為の強要などを指します。具体的には・人間性を馬鹿にしたり・・・二言目には、お前を首にしてやる!管理会社を変えてやる!と脅かしたり・机を叩いたり・毎日長時間電話や、長文のメールを送りつけたり・謝罪したことや、終わった過去のことを何度も繰り返したり・自分の意向に沿えない限り、批判を繰り返したりこんな行動です。叱咤激励も、度を超えるとパワハラになりますよにほんブログ村
2018.03.23
通信販売の利用増加に伴う、宅配業者の人で不足が新聞やニュースで頻繁に取りざたされています。確かにゴミ置き場の段ボールを見ても、「AMAZON」の箱をよく見ます。イダケンも楽天やAmazonのヘビーユーザーです。マンションの宅急便問題は・・1.宅配ロッカーがいっぱい(お中元、お歳暮シーズン)となり、必要な時に利用できない2.荷物が多すぎて、マンションの車路や荷捌き所を長時間、宅配業者が占拠した状態になる。大きく二つあげられます。大規模開発やタワーマンションでは、2の問題が毎日のように発生します。時間帯によってはインターホンを長時間、業者が使用続けるなんてことも・・マンションでこんなに宅急便の取り扱いが急増するなんて、ちょっと前まで予想してもいなかったのでしょうね。にほんブログ村
2018.03.16
新築マンションの竣工は、新年度前の1-3月に集中するため、4-6月までは通常総会の開催ピークになります。決算、予算、次期役員選任だけを議案化するのであれば、総会前に一度だけ理事会行うだけでも、なんとかなるかもしれません。しかし・・・むしろ、議案が上記の三つ(決算、予算、役員選任)だけという管理組合は少ないのではないでしょうか?議案が複数あると、総会当日しっかりとした説明をするために、ある程度時間をかけた議論が必要です。ただ・・どうしても、具体的なスケジュールがないと、ぎりぎりになって、慌てて会議やメールでの意見交換を詰める結果になるため、ミスが多くなったり、不十分な資料ができたりしてしまいます。このような課題を解決するためには、総会前の準備スケジュールを総会前の3-4カ月前に立案することが大切です。例えば・・2月上旬:理事会で総会までのスケジュールを検討下旬:専門委員会から事業計画及び予算の答申締め切り3月上旬:理事会で予算、上程議案骨子検討下旬:会計監査実施4月上旬:総会資料案を役員に配付、理事へ確認を依頼中旬:理事会で総会資料内容検討及び確定下旬:総会資料の最終チェック5月上旬:総会資料印刷及び配付下旬:通常総会開催こんな感じです。通常総会は一年に一回組合員が集まる重要なイベントです。準備をしっかりして、当日を迎えてください!にほんブログ村
2018.02.27
理事会が、必ずルーチンで総会上程しなくてはならない課題は、1.事業報告及び決算報告2.事業計画及び収支予算この二つです。これに1年任期や2年任期半数改選の役員選任の場合は、3.理事及び監事の選任が加わります。他の議案については、課題を理事会で検討し、総会に上程することになります。しかし、『理事会⇒総会』で合意形成を取ろうとすると、「なんで、こんなことを(組合員に相談なしに)理事会で進めるのか!」とお叱りを受けることがあります。手続きとしては『理事会⇒総会』で何ら間違っていませんが、合意形成(多数決)を取るにあたって、組合員側のいろいろな準備(気持ちの問題や、事前資料を検討する時間等)が整っていないと、議案を審議する以前に、紛糾し、総会が混乱します。ちょっと古い資料になりますが、国土交通省が発表したマンション管理標準指針(平成17年12月策定)によると、次のコメントが記載されています。◆共用部分の形状又は効用の著しい変更、管理規約の変更、大規模修繕工事の実施等の重要な案件の場合には、特に十分な議論が尽くされる必要性が高いといえます。◆総会の議事を限られた時間で効率よく行うためにも、アンケートの実施や事前説明会による意見の聴取が効果的な場合も多いこと、また、事前説明会により、区分所有者が議事を十分理解して総会に臨めることとなり、無用な質疑が避けられるとともに、適切な判断が期待できることから、これを「標準的な対応」としました。理事会運営が活性化しているマンションや、管理会社のサポートが厚いマンションなどは、総会を行う際に、重要な案件(積立金の値上げ、高額な修繕、規約の全面改正等)を行う際には、説明会やアンケートをしましょうと、積極的な行動を起こしますが、実際には、そう上手くできない管理組合の方が圧倒的な多数ではないかと考えます。1年任期総入れ替え持ち回り制の役員は、なるべく面倒なことを避ける傾向があります。・年1回の総会開催でも手間なのに、何度も集まることは億劫。・規約上理事会が総会議案を決められるのだから、わざわざアンケートを取らなくても、総会で可否を決めればよいついつい、こんな風に考えがちで、いざ総会の場で紛糾して大慌てするマンションは少なくありません。皆さんのマンションは、合意形成はうまくとれますか?にほんブログ村
2018.02.26
マンションの竣工は新年度前の2・3月に集中するため、4-6月は定期総会のシーズンになります。春先に普段レスポンスの良い担当者が、急に対応が悪くなったとしたら、繁忙期に突入した可能性が高いと思います。定期総会(通常総会ともいう)の開催時期は、会計年度を締めてから2・3か月以内に行うことが多いようです。総会2か月前:理事会で開催日及び議案(項目)、準備スケジュールの確認総会1か月前:理事会で議案説明書及び総会資料の内容確定総会1週間前:理事会やメールで議案の事前質問について回答内容を検討。出欠通知未提出者へ督促総会当日:役員さんは30分-60分前に集合。事前打ち合わせを経て、総会に臨むこのような手順で進めていきます。1回の理事会で、総会の議案をすべて決めることは、管理会社お任せではないとできません。つい最近のこと・・イダケンが顧問契約を締結している都内のタワーマンションで総会の議案内容検討のため、臨時会合を開催しました。臨時会合に要した時間は3日間延べ13時間です。ここまで時間をかける例はレアですが、1年に1度のビッグイベント。ある程度時間をかけて、しっかりした準備を行いたいものです。 にほんブログ村
2017.06.03
現在、300戸超の団地型マンションの規約変更に取り組んでいます。規約変更に要する期間・・規約変更をする上で重要なポイントではないかと思います。お任せ型の発想だと管理会社に変更案をつくってもらい、理事会で1・2度確認。説明会を行った後、総会で承認手間も時間も最小限です。説明会を行わないで総会に一発で上程するマンションもあるようです。部分的な規約改定であれば、これでもいいかもしれません。 イダケンの推奨は、専門委員会(または理事会の分科会)で5・6回時間をかけて協議。マンションの実態に合わせて修正を行う。理事会に説明住民説明会で説明アンケートで意見聴取アンケートを踏まえて最終修正説明会・アンケートで意見が多ければ再度説明会を開催総会で承認以上の工程で、最短8か月程度、慎重に行うのであれば1年かけて行います。なぜ、これほど時間をかけて行うかというと・・・国交省標準のコピーでは、マンションの固有の事情や運営実態に合わない場合があるため、居住者の意見を聞き、内容を最適化する必要がある・周知や理解が不十分のまま、規約変更が行われると、ルールの認知が低く、規約が形骸化する恐れがある・管理会社お任せの案だと、執行部である理事会や、意識の高い専門委員会が、規約内容を理解できず、規約に基づく管理組合運営が行われなくなる懸念がある以上です。全面(広範囲)の規約変更は、しょっちゅう行ることではありません。多少負担が増えても、マンションに定着するようなルールをつくることを考えて、規約変更を行いませんか? にほんブログ村
2017.05.23
理事長の職務を放棄しているわけではなく、役員間の調整や議案書作成は行っていますが・・・分譲マンション管理において、4-6月は総会のピーク時期です。理由は・・新年度前の2・3月に新築竣工するマンションが多いからです。イダケン事務所の契約先様も、新規で依頼して頂く組合様も、どうしても集中します。イダケンが理事長のマンションも6月総会です。あまりにも仕事が集中しすぎて、ついつい理事長であるという立場を忘れてしまいそうになります。来期は、専有部分の工事が絡む排水管更新工事の企画・調整を行う予定です。でも、こう思います。理事長が一人で組合運営を切り盛りしているわけではないのだ!! 他に優秀な役員がいるのではないか!!プライベートに時間をなかなか割けないイダケンは、組合の役員にいろいろ頼みごとをしちゃっています。理事長がいなきゃどうしようもないマンションではない・・はずですw理事長の皆様、忙しくて頑張りましょうね・・声が小さいイダケンです・・ にほんブログ村
2016.05.20
マンション管理に欠ける議論って「未来予想図」だと思います。なんじゃそれ??って思う方もいると思いますが・・マンションを購入する時に、いろいろな「夢」や「現実的なビジョン」があったと思います。ご存知の通り、マンションは専有部分と共用部分(正確には他に敷地)が存在します。専有部分は自分の思い通り(←ある程度・・)になると思いますが、共用部分はそうはいきません。専有部分と共用部分が表裏一体なマンション。共用部分の管理を良くすることは、マンションを所有している自分たちの住環境・・資産価値を高めることにつながります。話を戻しますが・・専有部分と同じで、「夢」や「現実的なビジョン」を持つことが重要です。正直、抽象的な「夢」は合意形成で物事が決まるマンション管理においては難しい発想ですが、「現実的ばビジョン」は早いうちから、方向性を定めることができます。例えば、修繕で言うと長期修繕計画に該当します。マンションの行く末を左右する未来予想図とは何か??m(__)m・・一回で完結しない記事ごめんなさい!! にほんブログ村
2016.05.20
理事会が取り扱う課題は広範囲におよびます。修繕規約・細則遵守(ルール違反者の措置)防災・防犯会計の健全運営住環境の向上地域コミュニティ・行政とのやりとり 業者との折衝 組合員からの要望・意見への対応 等々理事会が活性化すると、様々な課題に直面することになり、一つ一つの課題を毎月1回の会議で掘り下げて検討することは難しくなります。広く浅くの議論では、良案を導くことはできません。 会社組織を考えると、経営戦略を決める役員会と、実行部隊として業務を行う各セクションとは分業されています。 掘り下げた検討に時間と専門性を要する事案については、理事会とは別の分科会を結成し、集中して審議することが効率的だと考えます。理事会がレベルアップしても、専門委員会の役割は重要なのです。【マンション管理セミナー開催のお知らせ】2015年10月12日(祝日)14時から新宿にてイダケン事務所主催のマンション管理勉強会を開催します。今回のテーマは「管理会社を上手につかいこなすテクニック」です。裏を返すと「管理会社に手玉に取られないためには」になります。例えば・・清掃が汚いフロントマンの対応が遅い、悪い管理費や工事の値引き要請をしても、全く応じてくれない依頼ごとをしても、いろいろな言い訳をして引き受けようとしない壊れている箇所があってもいつまでも放置しているどうすれば改善するのか?そのテクニックをレクチャー致します。詳しくは下のバナーより専用ページにジャンプしてください。 にほんブログ村
2015.10.06
住まいのマンションの役員に立候補したイダケンです。正式に承認を受けると、これで二つのマンションの役員を掛け持ち。大変そうですが、自分の大切な財産のため頑張らないと!さて、本題です。理事会が活性化しない場合に、やる気のある役員や組合員が理事会を補佐するために専門委員会を立ち上げるべく行動に移すことがあります。このケースでの懸念事項は、…持ち回りの役員は、専門委員会におんぶに抱っことなり、「これまで以上に理事会が活性化しなくなる」「何でもかんでも委員会お任せで、委員の負担が大きくなる」「専門委員会と役員を含むその他組合との間で、知識の差や意識の差が広がる」こと。そして、いつの間にか執行部である理事会がお飾り的な位置づけとなり、委員が望まないのに専門委員会の院政による管理組合運営になること。…です。理事会と専門委員会の立場が逆転。そんなことは許されないと、理事会を活性化する方向に運営を改めます。いよいよ核心です。理事会が活性化したとして、この場合専門委員会がいらないのでしょうか?続く【マンション管理セミナーのお知らせ】10月12日(祝日)14時より16時半まで、新宿にてイダケン主催のマンション管理勉強会を開催します。今回のテーマは「管理会社を使いこなすテクニック」です。定員8名参加費無料、勉強会終了後は毎回好評の懇親会(管理組合情報交換会)を会費制にて行いますにほんブログ村
2015.09.30
土・日曜日は朝早く家を出て、遅く帰ります。今朝は子供に「遊んでほしい」と泣かれましたが、来週も平日からフルで仕事の予定が入っており、家族サービスはできそうもないイダケンです。2015年9月23日のセミナー無事終了しました。懇親会はセミナー出席者全員参加で盛り上がりました。次回は10月12日(体育の日)に開催予定です。企画が決まり次第近日中にお知らせします。さて・・本題です。イダケンが顧問契約しているマンションは、理事会とは別に専門委員会を常設化していることが多いのですが、理事会運営が活性化している管理組合は専門委員会はいらないのでしょうか?この議論をする前に、理事会はそもそも活性化しえるか・・と言う点を考えてみます。・一年任期の役員は、毎年総入れ替えで、よくわからないまま任期が終わってしまう・組合のトップである理事長は毎年変わり、選任方法もくじ引き。貧乏くじを引いたイメージで理事長を引き受ける・持ち回りの役員は、理事会参加意欲に個人差があり、役員に任命されてその責任を放棄し理事会を毎回欠席する等の事態が起きる・お任せする管理会社は、フロントマンが複数物件の担当を掛け持ち。一つのマンションに力を注ぐ時間に制約があり、一遍通りの業務しか行われない、また2-3年ごとに担当者が変更になり、社内の引継ぎが十分に行われていない・新旧役員の引継ぎ体制がしっかりしていない。書類と印鑑の引継ぎだけで終わるケースも多い。管理組合は築年数経過とともに歴史を積み重ねることになるが、ノウハウの蓄積が難しいこんなことから、理事会運営は「脆い」状況にあります。役員に一度選ばれ、一年間活動するとおぼろげながら上記のような課題が見えてくると思います。こうした状況を踏まえて理事会は運営改革をするかと言うと、なかなかそうしません。理由は・・ ・公平性の見地から、持ち回りによる理事会体制は崩したくない・理事会運営上の課題が明確になってくるのは、任期の後半から。ここから改善に向けた行動をすることは残された任期が少ないという制約がある。 かといって、役員を留任してまで、管理組合のために頑張ろうとする方は少なく、次期に申し送りしてしまう。・2年任期半数改選等の役員任期の変更は、管理規約改定で総会の特別決議が必要。多くの組合員が役員になること自体が嫌で、任期が増えることは後ろ向きに考えるため、合意形成が難しい。 そこで、 やる気のある役員は、こう考えます。やる気のある有志組合員を集めて、専門委員会を結成し、理事会を補佐しよう!と・・続く にほんブログ村
2015.09.27
9月3日から休みなく20日まで働き詰めになるイダケンです。この夏、新しい家族が二人増えたため、夜は眠りが浅く、疲れがあまり取れません(睡眠時間を多く取らないとダメな人なんです・・)本題にいきます。 イダケンの住まいのマンションは10月に定期総会が行われます。役員の選出方法は立候補優先、いない場合は持ち回りで、ちょうどこの時期立候補者を募集しています。しばらく管理組合運営から離れており、思うところがあり役員に返り咲きたいのですが・・イダケンのブログファンはご存知かと思いますが、土・日曜日は仕事で埋め尽くされているため、仕事以外の予定を入れることは困難です。役員に立候補できるのであって、理事長になれるわけではありません。理事長であれば、理事長中心で理事会の日程はある程度融通が利かすことができそうですが、一理事の立場ではなかなかそういうわけにはいきません。出席が満足にできないのであれば、管理組合に迷惑をかけるし・・それでなくとも、休みが少なく、家族とゆっくりいっしょにいてあげられない中、プライベートでもマンション行事(管理組合活動)に参加することとなると、いろんな弊害が出てきそうな気がw役員になった場合、プロなので事務的な手間は苦になりませんが、会議の時間を工面するのがねーーやる気はあれど、環境が許されない、ジレンマに陥っています。 にほんブログ村
2015.09.16
イダケン事務所では平成27年5月30日(土)14時から新宿にて勉強会を開催しますが、テーマは・・ になります。前回のセミナーに続き、週末の時点で開催日2週間前にかかわらず10名を超える申し込みがありました。定員でお断りすることも申し訳ありませんので、貸し会議室を確保することにしました。龍王堂ビル4階 KJナビツアーズ内貸し会議室(新宿区新宿3-3-1)に会場変更することで、最大15名まで参加いただくことができます。といっても、残り枠は4人です。お早めにお申し込みをお待ちしています。 具体的にどのようなセミナーの内容になるか、三回に分けて『触りの部分』をご紹介したいと思います。最終回は、修繕積立金や管理費会計から支出される工事費についてです。工事の発注の検討は、大規模修繕を除き、管理会社提案からスタートするのではないかと思います。大規模修繕は、管理会社からの積極的な提案から準備がスタートする場合もありますが、高額な支出である大規模修繕を成功させることは管理組合の大きな関心ごとでもありますので、長期修繕計画の計画時期が近づくと、理事会を中心に管理組合が自発的に行動します。 工事の発注においては、大きく3パターンの提案を管理会社がします。1)管理会社名で見積りを提出⇒所謂元請け方式といわれ、受注が決まれば管理会社の売り上げになります。2)協力会社名で見積りを提出⇒協力業者を何社か抱えていて、「チャンピオン」と呼ばれる優先権がある業者の見積りを提示します。組合から要望がない限り相見積もりは取りませんので、組合側が値引き交渉しない限り、言い値で決まります。協力業者は管理会社へ営業手数料(バックマージン)を支払っても、高値で受注できるため儲かります。3)管理会社のグループ会社名で見積りを提出⇒修繕部門を分社化し、グループ内で売り上げを回す方式です。大規模修繕然りですが、一社の見積りで決めることは「言い値」で割高です。管理コストを節約したければ、大規模修繕だけではなく日常修繕においても、緊急的な工事を除いて、複数の見積りを比較して、妥当な金額で発注できるよう心がけなくてはなりません。競争が働かないから「高い」だけではなく、施工会社の思惑でなるべく工事のボリュームを増やす(本来この時期にやらなくてもいい工事まで抱き合わせ行う等)ので高くなります。管理会社は少しでも多くの利益を上げるのに躍起です。商売ですから、うるさく言わない顧客からはなるべく売り上げを多く上げるようにします。工事の金額の妥当性は建築的な知識を有しないとわかりません。長いお付き合いだから・・と言う、性善説のもと、お金がないのに高い買い物をしている。これが分譲マンション管理組合の実態です。なお、相見積もりは取ればいいわけではありません。 管理会社経由で相見積りを取っても、自社またはバックマージンをもらえる協力会社に受注を誘導するべく「出来レース」をされるだけです。大規模修繕のときは組合内で、やる気のある方が専門チームをつくるので、適正価格による発注が実現しますが、日常修繕は短期任期持ち回りの理事会が、よくわからないまま管理会社提案を受け入れるので、言い値による割高な支出を続けることになります。どうすればいいか?次回セミナーの際に対策を勉強したいと思います。 セミナーに興味のある方は、下の画像をクリック(タップ)すると、案内ページにジャンプします。にほんブログ村
2015.05.19
イダケン事務所では平成27年5月30日(土)14時から新宿にて勉強会を開催しますが、テーマは・・ になります。具体的にどのようなセミナーの内容になるか、三回に分けて『触りの部分』をご紹介したいと思います。前回は管理費支出についてでしたが、今回は修繕積立金設定額の根拠となる長期修繕計画です。まず、長期修繕計画はほとんどのマンションで「存在」すると思います。細かいところはともかく、長期修繕計画書の概略を「理解」していますか?管理組合の懐具合や組合員の意見を踏まえて、「修正」されていますか?作成された計画と、実際に行われた工事と比較し検証した上で、適宜「最適化」していますか?イダケンが多くの管理組合を見ていて思うことは、長期修繕計画は「存在」するけれども、「理解」「修正」「最適化」されていません。長期修繕計画は、修繕積立金の値上げ(設定額)を決めるためのデータに過ぎず、つくりっぱなしで活かされていないことが圧倒的に多いのです。修繕計画はだれが作るのでしょうか?作成者は管理会社や大規模修繕工事を受託した設計事務所です。マンションの実態を踏まえて積算をしていますがいわゆる教科書通りの内容で、長期的に節約できる方法はないか等の工夫をしたり、管理組合の要望を踏まえて修正作業をしたりすることがありません。管理会社や設計事務所はどうせ素人の管理組合はわからないだろうと決め込みますし、長期修繕計画の修正の打診をしても「プロが考えたベストプラン」なのでリスクを冒した修正は自分たち(管理会社や設計事務所)ができません、とけんもほろろに断られます。 長期修繕計画作成後は、実際に行う工事の周期や工法や金額と違いが出てきます。本来は修繕履歴を参考に適宜長期修繕計画の周期や工法や金額も変えていくべきなのでしょうが、5年毎に見直し案が提示される際には、修繕履歴を参考に最適化されることはありません。元請を提案する管理会社は、長期修繕計画に自社の適正利益を乗せた割高な工事費を積算単価にします。また、工事受注のチャンスが増えるため、修繕周期はできるだけ短めに設定します。長期修繕計画はプロがつくったから安心ではなく、プロがつくることによってマンションの負担が増える、になっています。設計事務所や管理会社がどれだけ多くの長期修繕計画書を作成したとしても、実態の修繕事情と差異がある、マンションの負担を増やすような内容であれば、「役に立つ」どころか「つくったことにより大きな不安を書しょい込む」ことになります。管理コストを有効活用するためには、つくりっぱなしで実態と大きく異なる長期修繕計画を見直す必要があります。 次回の日記では三つ目の着目手金である工事発注方法について記事にしたいと思います。皆様の関心ごとである大規模修繕についても触れていきます。セミナーに興味のある方は、下の画像をクリック(タップ)すると、案内ページにジャンプします。にほんブログ村
2015.05.14
イダケン事務所では平成27年5月30日(土)14時から新宿にて勉強会を開催しますが、テーマは・・になります。具体的にどのようなセミナーの内容になるか、『触りの部分』をにご紹介したいと思います。管理に係るコストを見直すにあたってのポイントは三つあります。まず、最初に管理費支出です。総会の時に配付される収支計算書をご覧ください。支出項目の内、支出の大きな項目は何か確認して下さい。管理会社に支払う委託費が最も多く、管理会社以外に支払う委託費(エレベータや機械式駐車場や植栽業務を管理会社以外の業者に直接発注している場合)、共用電気料、共用保険料、インターネット使用料(一括加入の場合)の、いずれの科目が支出の多いTOP3に入ると思います。TOP3の支出に占める比率を計算すると、管理費会計の大部分がTOP3に支払っていることがわかります。TOP3見直しすことで、管理費支出が節約できることになります。 TOP3の支出を10年間累計で試算してみてください。長期修繕計画で予定されている12年周期の大規模修繕に匹敵する金額か、大規模修繕以上の支出になっていることがわかります。 大規模修繕時は大きな金額が動くからと、管理組合でプロジェクトチーム(専門委員会)を結成し、競争等を働かせ支出を抑えるよう努力しますが、毎年コンスタントに発生するランニングコストである管理費支出に着目し、力を入れて見直そうとしている管理組合はまだまだ少ないと思います。大規模修繕の時に組合の財産を有効活用しよう!と言う動きがあるのですから、管理費支出の見直しも同様に、専門委員会を結成して取り組むくらい重要な課題になると思いませんか?二つ目は修繕積立金設定額の根拠となる長期修繕計画の見直し、三つ目は修繕積立金から支出される工事等の発注方法です。次回の日記では二つ目の長期修繕計画について記事にしたいと思います。セミナーに興味のある方は、下の画像をクリック(タップ)すると、案内ページにジャンプします。にほんブログ村
2015.05.12
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