不動産投資 0
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プロパティマネージメント入門の記事と、資産価値を上げる方法の記事。両方ともテーマを決めて、自分の勉強のために書き続けているんですが、少々疲れてきました。1000本ノックも、休み休みやりたい(笑)。そこで、この連載はしばらくお休みします。連載再開は1月7日とします。仕事が込んできました。サラリーマンの仕事以外に出版の仕事もしてるんですが、一昨日から急に忙しくなってしまいました。この商売、休み中が忙しいんです(笑)。封筒で大量に送られてきた校正原稿との戦いがこれから開戦です(汗)。春に出版するぞ!が2冊、春に改訂版を出すぞ!が1冊です。出版の仕事は、学生の頃から続けています。不動産と同様に不労所得になり、しかも不動産のようにリスクはありません。元手は自分の頭だけですから。あるとしたら、自分の時間を無駄にしたというリスクです。これは必ず売れる!と思って出した本でも、増し刷りされるのは、出した本のうちの半分です。その半分も、定期的にメンテナンスしています。不労所得のようで、結構大変で、メンテナンスが必要なところは、不動産と一緒です(笑)。冬休みと言っても、不動産のことは考え続けているし、持ち株は常時見張ってますから、とりとめも無いことは日記に書くかもしれません。本当は持ち株もすべてゼロにして、休むも相場を実践したいのですが、今年は大量に持ち越ししそうです(汗)。連載を読んで下さっている方は、どうか1月7日までご辛抱ください。よろしくお願いします。
2004.12.26
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キャッシュフロー MOS=NOI-ADS=ネット収入―年間元利返済額この式から、MOSを増やすには、ネット収入を増やすか、ローン支払いを減らすしかありません。収入の基本は家賃ですが、空室を出さない、空室率を減らす努力は常に必要です。駐車場代や自動販売機からの収入もあります。そのような補助的な収入も、小さくても積み重なると馬鹿になりません。ボクのマンションのMOS=NOI-ADS=621,660円(自宅を貸した場合は1,581,660円)のうち、賃貸人以外に貸している駐車場代は、このMOSに8,000円×12ヶ月=96,000円貢献しています。なんと15%(自宅を貸した場合は6%)です。今、自動販売機の設置も考えています。電気代だけでマイナスになるとよく言われるのですが、あたりを見渡すと、うちよりも立地の悪い所でも自販機を長く置いている所があります。やってみなければ分かりませんから、すぐに取り掛かろうと思っています。ローンの支払いを少なくするには、長期で借りる、金利を低く借りるという2通りがあります。長期で借りるためには、耐用年数、減価償却年数の関係から、建物が木造ではなく、RCやSの方が有利です。金利を安く借りるためには、国民金融公庫を利用する作戦を立てる、金利変動の先を読んで、変動にしたり固定にしたりと、やりくりする必要もあります(これは素人には難しいかも)。変動が必ずしも悪いわけではないことも、ここ半年で知りました。高い金利で固定で借りてしまった人は、結局、低い金利のローンに借り替えています。ただし、金利急騰場面では、やはり固定が安全です。 [不動産の資産価値を上げる方法 123]道を広げる。道を広げると言っても、普通の道を勝手に広げることはできません。4メートル未満の42条2項道路の場合です。もともと3メートルとかの不利な接道条件で安く買ったわけです。道路中心から2メートルはどうせ取られる運命ですから、いっそのこと、先回りして広げてしまうというのも手です。広げた分、環境も使い勝手も良くなるわけです。
2004.12.25
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今年の投資を考える その2今年は、何と言っても不動産投資の年でした。去年が中国株の年なら、今年は不動産の年でした。リスクテイカー親分のサイトで勉強していたから、中古不動産はこの2年間でかなり見て歩いていました。最初はワンルーム。次は1DKくらいの区分所有です。ワンルームはターゲットのエリアでは、明らかに過剰供給でした。不動産投資本は、この2年で、多く読んできました。春に大量に読んだ金持ち父さんシリーズに大きく影響されて、キャッシュフローを強く意識するようになりました。金持ち父さん本は、流行っていたので、最初はバカにして読まなかったんですが、読むといいこといっぱい書いてあるんですよね(笑)。分散ではなく集中だ。さまざまなファンドをドルコストで買うのは、ハイオクにオレンジジュースを混ぜて、さらに水を加えるようなもの。とかね。キャッシュフローのお勉強になり、アパートに払っている毎月の家賃、安定的なマイナスフローはなんとかならないかと、本気で考えるようになったのも、今年の春です。これが動機として大きかったです。自分も住める収益物件、オーナー住宅が3階にあって、下は1DK、2DKが入ったRC造物件、S造+ALC物件を探して、予算が合わずに買えなくて、任意売却物件も目の前を素通りして、立地もあーでもない、こーでもないと考えて、ようやくなんとなくそれに近い物件に申し込みを入れました。さらに引渡しは夏にずれ込みました。不動産セミナーに出るようになったのは、買ってからです。早く出てればよかったかも(笑)。どうも流行っているものをバカにする悪い癖が、自分にはあるようです(笑)。MOS(キャッシュフロー)についてキャッシュフローのことを、CFと言わずになぜかMOSと表現しています。これもなぞのひとつです(笑)。Money Operating Serviceでもないし、Money On Systemでもないし。。。どなたかご存知ないでしょうか?K%のKの意味と、MOSの略語はいまだに分かりません(汗)。MOSの式は簡単で、以下のようになります。キャッシュフロー MOS=NOI-ADS=ネット収入―年間元利返済額NOI=Net Operating Income =年間家賃収入―費用 =年間家賃収入-(固定資産税+都市計画税+管理費+営繕費 +火災保険料+共用電気+共用水道代)ADS=Annual Debt Service =ローン年間元利返済額減価償却前の手元に残るキャッシュの総額がMOSです。ボクのマンションのMOSを計算してみます。NOI=1,992,000円(自宅を貸した場合は2,952,000円)ADS=114,195円/月×12ヶ月=1,370,340円MOS=NOI-ADS=621,660円(自宅を貸した場合は1,581,660円)月当たりMOS=51,805円(自宅を貸した場合は131,805円)[不動産の資産価値を上げる方法 122]フリーレントサービスを行う。フリーレントとはタダで貸すこと。1ヶ月間タダとか、3ヶ月間タダとか。あるいは3ヶ月半額とか。色々方法はありますが、空室を埋める手段として、有効です。家賃を下げるよりも、長期ではいい場合があります。家賃を1ヶ月フリーにするのは、10%安く貸す場合の100%÷10%=10ヶ月分、5%安く貸す場合の100%÷5%=20ヶ月=1年8ヶ月分に相当します。空室だった場合と比較すると、効果は大きいです。3ヶ月半額の場合、1ヶ月半の空室と同じになりますが、部屋が埋まれば、それ以降は100%の家賃が入るわけです。
2004.12.24
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今年の投資を考える 今年の負けは、何と言ってもワーサンガスの24万株です(汗)。超大現代農業のナンピンからの5倍騰にいい気になって、同じような値動きのGEM銘柄に突っ込んだのが間違いでした。未だに取引停止ですから、これは大負けです。次には5月の暴落時に、予備兵力がなかったこと。今はだいぶ戻して、夏以降の売りで利益も確保、ホッとしている所です。予備兵力は不動産の頭金にして、自宅兼収益物件を買うことができたので、結果的には良かったと言えるかもしれませんが。予備兵力の確保が大事!キャッシュが超大事!(笑)を思い知らされた春の暴落でした。2003年のSARSがはやったのも春でしたが、中国株暴落時に日本株、ユーロ、NZドルから移したのが功を奏しました。あれはタイミングが良かったのと、やはりツイていた。中国株のビギナーズラックだったと、今は戒めています。K%を考える その3K%(Loan constant)=ADS÷(Loan balance)=(年間ローン支払い額)÷(ローン元金+ローン金利)FCR>K% ⇔ 総コストの回収年数<ローンの完済年数FCR=5%、総コストの回収年数=20年の場合、1) K%=3.33%、ローンの完済年数=30年では FCR>K% ⇔ 総投資額の回収年数<ローンの完済年数2) K%=5%、ローンの完済年数=20年では FCR=K% ⇔ 総投資額の回収年数=ローンの完済年数3) K%=10%、ローンの完済年数=10年では FCR<K% ⇔ 総投資額の回収年数>ローンの完済年数3)のFCRが5%に対しK%が10%と、FCR<K%と逆転すると、総投資額の回収年数>ローンの完済年数となります。コストの回収に20年かかるのに、ローンの完済は10年です。これではまずいということになります。FCR>K%が良いということは、コストの回収の方がローンの返済年数よりも短いのが良いということです。これはなぜだろうと、考えていますが、いまだに分かりません(笑)。倉橋社長のテキストには、K%がレバレッジ分析に必要と書かれてました。レバレッジとはレバレッジ=(総投資額)÷(自己資金) or (負債)÷(自己資金)のどちらかで表されると思いますが、K%をどういじっても出てきません。FCR>K%の式からも、出てきません。ということで、なぜなんだろう?(笑)分かる方がいましたら、教えて下さい。[不動産の資産価値を上げる方法 121]エレベーター内装用シートを張替える。3Mのダイノックシートなどの内装用シートを張り替えると、それだけでエレベーター内部が生まれ変わります。壁は視界の多くを占める垂直面ですから、そこが綺麗になるだけで、大きく印象が変わります。ついでに床シートも張り替えるといいでしょう。これは、みゆんこさんに教わったアイデアです。ありがとうございました。
2004.12.23
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FCR(Free and Clear Return:金利を除いた実質利回り)がK%(Loan constant)よりも大きい方が良いとされています。FCR>K%この式を定義通りに書くと、以下のようになります。(ネット収入)÷(自己資金+ローン元金)>(年間ローン支払い額)÷(ローン元金+ローン金利)FCRが10%だと、10年で総投資額の元が取れます。K%が5%だと20年でローンが完済します。上の式は、総投資額の回収年数は、ローン完済年数よりも少ない必要があることを示しています。FCR>K% ⇔ 総投資額の回収年数<ローンの完済年数[不動産の資産価値を上げる方法 120]ドアの開き勝手を替える。引き戸にする。ドアの開く方向が悪いと、それだけで使いにくくなります。そんな場合は蝶番の木ネジをはずして、反対に付け替えましょう。木ネジの穴は、ふさいでおきます。若干コストはかかりますが、開き戸を引き戸に換えるという手もあります。引き戸は引き込み部分のスペースが取られますが、開き戸のように邪魔にならないメリットがあります。余談ですが、引き戸は日本固有の文化です。中国、東南アジアは開き戸です。欧米の引き戸は近代からで、それ以前は若干の例外を除いて、一般民家には無かったようです。朝鮮半島の民家に引き戸(2本溝の引き違いではなく、1本の溝で両側に開くタイプ)は見られますが、どうやら日本から伝わったみたいです。引き戸は敷居と鴨居の溝に収めるため、大工の技量が必要です。ちょっとでもずれると、開かなくなってしまいます。一方、開き戸は金物で取り付けてしまうので、少々工事が荒くても開閉することができます。日本の木造大工の腕が、世界的に見て、ハイレベルであった証のようにも思えます。この辺は研究したわけではなく、ボクの想像です。
2004.12.22
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K%とは、Loan Constant のこと。Constantとは定数、常数のことで、変わらない数を意味します。ローンの定数、変わらない数とは、この場合はローン残高(Loan Balance)に対して、どれくらいADS(Annual Debt Service:年間元利返済額)があるかの割合です。なぜKを使うのかは不明(笑)。どなたかご存知の方は教えてください。K%=ADS÷(Loan Balance)=(年間元利返済額)÷(ローン残高) ローン残高は徐々に減るわけですから、返済額を一定にすると、K%は一定にならず(constantにならず)、毎年高くなっていくはずです。分母のローン残高が初期元利返済総額ならば、K%は常に一定になります。とすると、K%の式は以下のようになると思われます。K%=(年間元利返済額)÷(初期ローン元利返済総額)ボクのマンションのK%は、年間元利返済が1,370,340円、初期ローン元利返済総額が41,110,200円(元金31,000,000円+金利10,110,200)ですからK%=1,370,340÷41,110,200=3.33%となります。毎年の返済額は、ローン返済全額の3.33%ということになります。30年ローンですから、3.33%×30年=100%となります。毎年、返済総額のうちの3.33%が返済される計算です。30年はあまりにも長いし、初期の金利負担は大きいので、昨日、繰上げ返済をしました。上記の計算は、繰上げ前の金額でしたものです。[不動産の資産価値を上げる方法 119]電線等の引き込み柱を作る。電線や電話線は、電柱から建物に直接引き込むのが一般的です。その際、建物外壁に受け金物を直接取り付けるので、見た目がみっともなくなります。コストが許せば、敷地の別の場所に引き込み柱を立てて、そこから地中で配線しましょう。見かけが違ってきます。
2004.12.21
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繰上げ返済をしました!2棟目を買う資金にするか、株を買う資金にするか、おとなしく繰り上げ返済するか、迷ったあげくに、一番安全な繰上げ返済をしました。リスクテイカー親分の、不動産は現金で買え!の教えに近づくものです(笑)。期間短縮型の繰上げで、30年ローンが約5年ほど縮まりました。これで金利支払いが大分減ることになります。キャップレートは、株式投資の際の会社分析でも使われます。キャップレート=(税引き後営業利益)÷(会社買収価格)キャップレートR=I÷VのVが、会社の価値になるわけです。会社の価値は、そっくり丸ごと会社を買う場合、いくらかかるかです。株の時価総額(自己資本)、負債(他人資本)をすべてひっくるめた金額が会社の価値になります。現金預金があった場合は、相殺されます。オーナーチェンジで敷金を引き継ぐのと一緒です。その場合、売値から敷金が引かれて、その分買値が安くなります。バランスシートの左側の資産は、右側の資本合計と同額です。元手である資本が変化した資産を総計しても、買収価格になります。V=会社買収価格=株の時価総額(自己資本)+負債(他人資本)-現金、預金などキャップレートは、ひとりの投資家が会社を丸ごとすべて買い取った場合、どれくらい利回りが上がるかという指標です。株を買うのがマンションの区分所有に対応するなら、そっくり丸ごと買収はマンションの1棟買いです。マンションの区分所有をすべて買ってマンション1棟の所有権を手に入れるのは、株を買い増して100%まで買って会社をすべて手に入れるのと同じです。キャップレートは、不動産の場合と同様に、高い方がいいわけです。ただし、株式投資家個人として見た場合、買った株価に対する利益の方がピンときます。それは益利回りと呼ばれますが、PERの逆数でもあります。株式益利回り=(1株当たりの純利益)÷(1株の価格)=1/PER益利回りには、キャップレートと違って、負債(他人資本)や現金、預金などは含まれていません。単に純利益が株価の何倍かという比率です。益利回りの逆数、株価が純利益の何倍かが、Price Earnings Ration(P/E、PER:株価収益率)です。[不動産の資産価値を上げる方法 118]家具を置いたモデルルームを内見用に作っておく。分譲マンションではやられている方法です。大型のマンションならば、空室に家具やグリーンを置いて、モデルルームに仕立ててしまうことも考えられます。
2004.12.20
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(日曜はブログ休業中。月曜から開業します。)キャップレートR=(ネット収入NOI)÷(不動産価値)=I÷VR=I÷V からV=I÷R の式が出ます。不動産価値=(ネット収入)÷(キャップレート)現在の収入が分かっている場合、キャップレートを仮定して、不動産価値を割り出せます。いわゆる収益還元法です。購入時のキャップレートは、価格と収入が分かっているのですぐに出ます。しかし、売却時のキャップレートは想定するしかありません。10年後のキャップレートから売値を想定する場合も、そのキャップレート自体が想定になる以上、かなり曖昧な感じになってしまいます。ネット収入が300万円の場合、R=10% >> 不動産価値=300万円÷0.1 =3000万円R=5% >> 不動産価値=300万円÷0.05=6000万円キャップレートが10%と5%では、不動産価値が3000万円も違ってきてしまいます。[不動産の資産価値を上げる方法 117]成約者用のプレゼントを用意する。新たにお客様になってもらえるわけですから、なんらかのプレゼントを用意しましょう。毎月何万円も振り込んでくれる大切なお客様ですから、1万円程度のプレゼントがいいでしょう。
2004.12.18
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久々の売買北京エンタを成り行き売りで10.05HKD。華能国際電力を指値買いで5.8HKD。やはり株は売買すると楽しいです(笑)キャップレートとはcapitalization rateの略で、直訳すると資本還元比率、価値推計比率です。収益から価値を導き出すための比率です。キャップレート=(ネット収入NOI)÷(不動産価値)キャップレートをR(Rate)、NOIをI(Income)、価値をV(Value)とすると、以下のように簡単に書けます。R=I÷V大雑把には利回りのことですが、Vがその時の価値である点が、一般の利回りと異なります。利回りというと、買う際の初期FCRを指すケースが多く、分母にくるのが総投資額です。一方、キャップレートでは分母にはその時点での価値が来ます。キャップレート >>> 分母が不動産価値 >>> 分母が計算時点で変わるFCR >>> 分母が総投資額 >>> 分母が最初に決まる[不動産の資産価値を上げる方法 116]入居者や出て行かれるお客様に、お客様の紹介をお願いする。入居されている方や出て行かれる方に、紹介をお願いし、成約したら家賃1ヶ月分とかの報酬を約束します。口コミによる宣伝は強力なので、入居者や出て行かれる方の人脈も使いたいところです。
2004.12.17
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株の方で今考えているのが、上がった北京エンタの売りと下がった華能国際の買いです。もう少し様子見か。。。「資産運用のカラクリ」4ヶ月の不動産投資経験では偉そうなことは言えませんが、なんとなく他の投資と異なるメリットなるものを感じています。そんな折、安間伸著「資産運用のカラクリ」をパラパラと読み直していたら、その感じていたものがモロ書かれていました。あらゆる投資を比較して、「日本で確実に金持ちになろうと思ったら不動産に限ります。」と太字で書かれています。しかし、その後に供給過剰のリスク、「すべての人が同時に金持ち父さんになることはできない」とも。不動産投資の大きなメリットとしては、1 毎月の安定的なキャッシュフロー2 有利で安定的なレバレッジ3 税金計算上の減価償却特に、2と3の2点が強力です。金持ちが不動産で資産を雪だるま式に増やしていくのに対し、サラリーマンが税金を払いながらも、原価償却の効かない自宅ローンを払っていたり、賃貸に住んで彼らに貢献したりしています。不動産投資で、リスクの最大なものは空室です。金利上昇、火事、地震などは、空室に比べれば大したことありません。この空室を回避できれば、レバレッジと減価償却によって、大きなキャッシュフローを手にでき、何もしないでも、賃貸や自宅に住んでいる人に比べて、大きな差ができてきます。利回りの高い物件は、空室リスクが高く、安い金額でしか売れないので、普通の収入÷安い売値という式から、利回りが高くなります。利回りの低い物件は、空室リスクが低く、高い金額で売れるから、普通の収入÷高い売値という式で、利回りが低くなります。利回りの低い、高いは、空室リスクの裏返しとも言えます。売買の需給から、空室リスクの高い人気の無い物件は利回りが高く、空室リスクの低い人気の有る物件は利回りが低くなります。ただし、不動産市場は効率的ではないので、穴があちこちにあります。「利回りの低い、空室リスクの低い物件を購入し、レバレッジを掛けてキャッシュ利回りを高くする」のが、不動産の王道のようです。レバレッジは、思っていた以上に強力です。ボクのマンションでは、自分が住んでしまっているので、ROAは4.3%しかないのに、ROIは13.5%もあります。自宅を買ったのに、ローンを毎月払わずに、その上リターンは13.5%です。ただし、空室がないと仮定してのことで、1室でも空室が出れば、毎月のフローはマイナスです。なんせ2室しか貸してませんから(笑)。空室リスクを減らすには、部屋数を多くしないといけません。自宅を貸した場合のROAは6.4%に対して、ROIは20.1%です。レバレッジとは借金によるテコの力ですから、不動産投資では借金の指標が多く登場します。DCR、LTVは借金の指標です。借金は格好よく言うと、負債(debt)とか他人資本ですが、ボクのような初心者は借金と置き換えた方がよさそうです(笑)。借金をすることによってレバレッジを掛け、実質的なキャッシュ利回りを上げることができます。ROE=ROA+(ROA-金利)×(レバレッジ) ここでレバレッジ=(負債)÷(自己資本)レバレッジは、実質利回りが金利よりも高い状態ならば、プラスに作用します。これはあくまでも一般論、総論ですから、注意して下さい(笑)。 [不動産の資産価値を上げる方法 115]シールを打ち直す。築が古い物件を見ると、壁の継ぎ目やサッシと壁の間などのシリコンシール、ポリサルファイドシールなどのシールが、はがれたり、めくれたり、硬くなったりしています。放っておくと、そこから水が入って構造体をも痛めてしまいます。シール部分をチェックして、痛んでそうなら、はがして打ち直しましょう。建物のもちがかなり違ってきます。
2004.12.16
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DCRはDebt Coverage Ratioの略で、負債支払い安全率。DCR=NOI÷ADS=年間ネット収入÷年間元利支払いで計算されます。一方、以前書いたLTVはLoan To Valueの略で、ローン資産価値比率、負債比率、他人資本比率です。LTV=借り入れ額÷不動産価値で計算します。DCR >>> 借金返済の安全性、返済フローの安定性の指標LTV >>> 資産のうちがどれくらい借金なのかの指標と比べてみると、DCRはキャッシュフロー上の指標で、LTVはバランスシート上の指標であることがわかります。DCR >>> CF上の指標LTV >>> BS上の指標ボクのマンションの両指標はDCR=1.23倍 (自宅を貸した場合は1.93倍)LTV=74% (売値を資産価値として計算)自宅として使っているので、DCRはかなり低く、マイナスのフローになりやすいことが分かります。借金の比率LTVは74%、頭金が約26%です。[不動産の資産価値を上げる方法 114]クリスマスなどのイベントに電飾を施す。クリスマスの電飾は、一般家庭でもかなり行われています。家や地域がなんとなく明るく、楽しくなります。これをアパマンでやらない手はありません。共用電気代なんて、たかが知れてます。12月は電飾を付けましょう。
2004.12.15
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H株ETFを今年1月の下げの時に1口買い、その後の下げでもう1口買って、他の銘柄の上下と比較してきました。ベンチマークの意味でも、リストの中にETFがあると便利です。何度も思ったのが、ETFでは儲けられそうも無いということです(笑)。なんせ、動かない。大きく下げもしなければ上げもしない。急騰する銘柄とそうでない銘柄を平均してしまうのですから、当たり前。急落したら買って、急騰したら売ってなんてやり方ができない。と思いつつ、去年のインデックス2.5倍に個別株売買がついていけなかった痛い思い出が頭にあるので、ETFをさらに買い足していこうと思ってます(笑)。最近、H株がダレてきています。といって大きく下げるわけではないし。やることないので、不動産のお勉強です。。。DCRについて その2ボクのマンションのDCR(Debt Coverage Ratio)を計算してみます。ローン返済は、借り入れ3100万円、変動1.975%、元利金等で、月々114,195円。年間返済総額1,370,340円。ADS (Annual Debt Service 年間元利返済額)=1,370,340円家賃収入は月間166,000円(自宅を貸すと246,000円)。年間家賃収入は1,992,000円(自宅を貸すと2,952,000円)。年間経費を300,000円とするとNOI(Net Operating Income 年間ネット収入)=1,692,000円(自宅を貸すと2,652,000円)よってDCR(Debt Coverage Ratio 負債支払い安全率)=NOI÷ADS=1.23倍(自宅貸すと1.93倍)DCRが1.23倍とは、借金の返済よりも実質収入の方が1.23倍多いということ。返済の安全率です。自宅を貸すと1.93倍になって、返済の安全率はグンと上がることになります。[不動産の資産価値を上げる方法 113]床、天井に点検口を付ける。トイレ、洗面などの床、天井に点検口を付ければ、配管のメンテナンスに便利です。今ある天井を切って、アルミ枠を取り付け、点検口にすることができます。床はかなり工事が必要ですが、アルミ枠のハッチにするか、木ネジで外れるようにしておきます。何か問題があって天井裏、床下を見ることができない場合、点検口を作るといいでしょう。
2004.12.14
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DCRは Debt Coverage Ratio の略で、直訳すると負債をカバーする範囲の比率となります。負債を何がカバーするか、保護、保険するかというと、利益です。利益が負債をカバーする割合です。利益が負債に対してどれくらいの割合になるかがDCRです。負債の安全率でもあります。DCR=NOI÷ADS=(年間ネット収入)÷(年間元利返済額)DCR : Debt Coverage Ratio NOI : Net Operating Income ADS : Annual Debt Service Dは Debt デット(負債)、Iは Income インカム(収入)だけでも覚えていると、略語をおぼえるのが楽です。DCRは、年間の実質収入を、年間のローン返済額で割った比率です。この比率が高い方が、借金の返済に比べて収入の割合が大きくて、返済の安全性が高いということです。DCR >>> 高いと、ローン返済の安全性が高い[不動産の資産価値を上げる方法 112]敷金をすべて、すぐに返還する。敷金をどれくらい返還するかで、もめるケースが多くあります。畳の表替え、クロス替えなどを大家と借主のどちらでもつかで、よく議論になってしまいます。都の条例でも大家負担とされるケースが増えています。ここはいさぎよく大家が全部負担し、敷金をさっさと全額返済し、さっさとリフォームして、さっさと次の賃借人を探しましょう。その方が効率がいいようです。
2004.12.13
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(日曜はブログを休業中。月曜に再開します。)資産がAsset(アセット) >>> A負債がDebt(デット) >>> D自己資本がEquity(エクイティ) >>> E投資金額がInvestment(インベストメント) >>>Iといった英単語がミカコが覚えられないと言うんで、語呂合わせを作ってみました。覚えられない方で、もし語呂で覚えるのに抵抗の無い方は使ってみて下さい。「汗と涙で資産を築く」 >>> 汗と >>> assetは資産「出っと困る負債」 >>> 出っと >>> debtは負債「絵食いてえ資本家」 >>> 絵食いてえ >>>equityは資本「犬ベスト面と、お金を投資」 >>> 犬ベスト面と >>>investmentは投資金額そのまま覚えた方が早いというツッコミが入りそうですね(汗)。[不動産の資産価値を上げる方法 111]歩いて欲しくない所に玉砂利を敷く。歩いてほしくない所に砂利を敷くのは、よくやられます。音が出るので泥棒よけにもなります。1階のベランダの前とかにまきましょう。ボクのマンションでも、1階ベランダの前に砂利をまきました。コンクリート骨材用の安い砂利ですが(笑)。
2004.12.11
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今回のマンションのADSを求めてみます。毎月の負債支払額=114,195円ADS(Annual Debt Service)=年間負債支払い額=114195×12カ月=1,370,340円ADSが約137万円。137万円、毎年銀行に返済することになります。この物件を買う前はアパートに住んでいましたが、毎月駐車場込みで約9万円、年間108万円の家賃を払っていました。今は家賃収入が、毎月166,000円、年間1,992,000円入ります。経費を約30万としてNOI 1,692,000ADS 1,370,340差し引き約30万円のプラスになっています。アパートに住んでいた時と比べて、キャッシュフローは30万円 + 去年の自宅アパート家賃108万円 =138万円と、138万円改善されています。実際に8月以降に住んでみて、毎月のフローの改善には、自分でも驚いています。なんせ、家賃が要らなくなった上に、収入まで入ってくるわけですから。[不動産の資産価値を上げる方法 110]外断熱にする。コンクリートの場合、内断熱だとほとんど必ず結露してしまいます。大きくコストをかけられるなら、外断熱工事を敢行しましょう。結露はピタリと止まり、カビも生えません。ついでにコンクリートのもちも、何倍にもなります。50年もつコンクリートが100年もつようになります。安くするために、コンクリートの外側に455ミリピッチで木の桟を打ちます。それに50ミリ厚くらいの木造用ALCを張り、仕上げにタイルを張ります。ALCはそれ自体で断熱効果があります。コンクリートとの間に空気層を取ることで、断熱効果も高まります。これはボクのマンションでもやりたいところですが、なんせお金がかかります。ピロティの天井くらいは断熱しようかとも思っています。ピロティの上が自宅だからです(笑)。
2004.12.10
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今朝はゴミの日。建物のまわりのゴミを拾っていたら、誰かが車から「ミカオさん!」。びっくりしてそちらを見ると、なんと、みゆんこさんのお友達で、この前セミナーで知り合ったT-MAさんでした。現場に行く途中でちょっとだけ寄ったそうな。あー、ビックリしたー。ADSADSはAnnual Debt Serviceの略で、直訳すると、年間の負債のサービスとなります。サービスとは給仕するとか奉仕するといった意味ですが、借金の支払いという意味もあるそうです。銀行への奉仕だからかもしれません(笑)。年間負債支払額と訳されています。ADSは年間の総返済額ですから、元本返済と金利返済の両者を足したものです。[まとめ]ADS:Annual Debt Service 年間負債支払額=年間元本支払額+年間金利支払額[不動産の資産価値を上げる方法 109]ビルトイン浄水器を付ける。コストはかかりますが、浄水器は水のまずい地域では必需品です。浄水器付き水栓金物がTOTOなどで売られているので、そちらを付けると安く済みます。マンション、アパートのグレードに合わせて浄水器を選びましょう。ボクの家は水のおいしい地域なので付けていません。ペットボトルに石と炭を入れて、一晩置くというせこい方法でおいしい水にして飲んでいます。
2004.12.09
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バランスシートに出てくる資産、負債、資本を書くと以下のようになります。 | 負債(他人資本) | Debt資産 | デットAsset |---------------------アセット | 資本(自己資本) | Equity | エクイティこの英単語は、覚えていたほうがいいようです。英単語が分かれば、頭文字からバランスシートのどこに相当するかが分かり、略語に迷わなくなります。資産がAsset(アセット) >>> A負債がDebt(デット) >>> D資本がEquity(エクイティ) >>> EROAのAはAsset、ROEのEはEquityです。何の上(On)に利益、見返り(Return)が来るのかの指標で、ROAとROEの違いとなります。ボクはその何の上にをよく間違えるので、英語で覚えるようにしています。[不動産の資産価値を上げる方法 108]玄関のサムターンにカバーを付ける。ドアに穴を開けて、そこからサムターンを回す荒っぽい窃盗がはやってます。サムターンの周りにプラスティックの覆いをすることで、避けられます。ホームセンターで売っていますし、両面テープで簡単に付けられます。ボクの家の玄関にも付けました。ちょっとだけ安心です(笑)。
2004.12.08
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ROAとROEの関係を、式で考えてみます。まず、定義から。ROE=(純利益)/(自己資本)・・・・純利益は金利支払い額を引いたものとするROA=(利益)/(資産)・・・・・・・利益は金利支払額を引かないものとする資産=総資本=自己資本+負債金利支払い額=(金利)×(負債)純利益は、利益から金利支払額が引かれたものだから、以下のような式になります。自己資本に帰属する純利益=(利益)-(金利支払額) =ROA×(資産)-(金利)×(負債) =ROA×(自己資本+負債)-(金利)×(負債) =ROA×(自己資本)+ROA×(負債)-(金利)×(負債) =ROA×(自己資本)+(ROA-金利)×(負債)両辺を自己資本で割ると、左辺はROEとなり、(負債)÷(自己資本)はレバレッジ(負債の倍率=てこの倍率)ですから、以下のような比率だけの式になります。ROE=ROA+(ROA-金利)×(レバレッジ)ROEをCCR(キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン)に、ROAをFCR(フリー・アンド・クリアー・リターン)に置き換えると、以下のようになります。CCRは話を単純にするために、元本支払い額を純利益に含めることにします。CCR=FCR+(FCR-金利)×(レバレッジ)より分かりやすいように記号を文章化すると、以下のようになります。キャッシュの利回り=実質利回り+(実質利回り-金利)×レバレッジこの式から、次のことが分かります。実質利回り≧金利 >>> レバレッジはキャッシュ利回りを大きくする実質利回り≦金利 >>> レバレッジはキャッシュ利回りを小さくする当たり前のことですが、投資物件の利回りは借金の金利より大きい方がいいということです。借金の金利より利回りが小さいと、手取りのキャッシュ利回りが小さくなってしまいます。レバレッジをかけても、金利よりも利回りが低い物件は、レバレッジの効果がマイナスになってしまいます。レバレッジ=3倍実質利回り-金利=-1%だとすると、キャッシュ利回り=実質利回り-1%×3=実質利回り-3%この場合は、1%の逆ザヤが、レバレッジ3倍のために、マイナス3%となってます。実質利回りが3%以下ならば、キャッシュ利回りはマイナスに転じてしまいます。[不動産の資産価値を上げる方法 107]洗濯機の足元用の防振ゴムを用意しておく。洗濯機の振動を抑えるため、防振ゴムを4つ事前に用意しておきます。ホームセンターで10センチ角くらいのゴム板を買ってきて、洗濯パンの上に置いておくだけです。後は入居者に、ゴムの上に洗濯機の足を置いてくれるように頼んでおきます。木造、軽量鉄骨では特に音の問題が多く、洗濯機の音や振動もよく伝わります。その振動を、若干でも防ぐことができます。
2004.12.07
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セミナー昨日は、倉橋社長のセミナーに出てきました。不動産のキャッシュフロー分析が学べる4時間セミナーで、8000円と安いのがよかったです(笑)。電卓をひたすら打つ作業で、脳みそが疲れました(汗)。内容は高度なもので、プロはこうするのか!と驚いてしまいました。トイレに一緒に行ったTさんが、なんと、みゆんこさんのお知り合いでした。連れションしながら、自己紹介とブログ紹介をしたら「エッ、ミカオさんですか!みゆんこさんから聞いてますよ、ブログも読んでます。」だって。住んでいるエリアも一緒だし、建築をやっているのも一緒でした。世の中、狭いなー(笑)飲み会でも、色んな経営者の方のお話が聞けて、ラッキーなツイてる一日でした。ROIとROEを考えるROIはReturn On Investmentの略で、投資した自己資金に対する利益の割合です。自己資金の割合は、元金を返済していくに従って高くなります。返済が進むと、負債(他人資本)が減って、自己資金(自己資本)が増えます。ボクのマンションも、すでに4ヶ月返済が終わり、自己資本比率は若干ですが高くなっています。ローン返済が進んでいる場合、ROIのIは変わってきます。初期投資に対するリターンを比較しようとする場合は、初期投資の際の自己資金をIとすべきでしょう。ROIは、借金をして投資する場合、その投資が有利であるか否かを比較する指標だからです。ROEではどうでしょうか。ROEはReturn On Equityの略です。会社経営の指標として、株式銘柄選択によく登場します。ROE=Return÷Equity=利益÷自己資本分子の利益は税引き後の純利益で、金利返済分も引かれているはずです。分母の自己資本は、株を売って株主から集めた資金と、利益から組み込まれた資金の合計です。資本金から借金を除いた自己資金が、すべてE(Equity)となります。不動産経営でも、このROEは使えます。ROIとは違って、初期投資の自己資金だけではなく、元本返済した資金も含まれます。毎月、返済のたびに、元本返済分だけ自己資本が増えていくわけです。ROI >>> 分母のIは初期投資段階での自己資金 >>> 初期投資時点での指標ROE >>> 分母のEは計算時における自己資金 >>> 経営の計算時点での指標指標の使い方は、本によって異なるので、結構、いいかげんに使われているように感じます。ROIとROEの使い分けは、おおざっぱに言えば、だいたいこんな感じになるようです。[不動産の資産価値を上げる方法 106]スイッチプレート、コンセントプレートを、金属製や磁器製に替える。スイッチプレート、コンセントプレートは、一般にプラスティック製が多いです。そこで、プレートだけアルミ製や磁器製に換えると、他との差別化ができます。毎日、手に触る部分、常に探す部分ですから、意外と目立つ部品です。建築家が設計する建物では、アルミ製のプレートが多く使われます。これも差別化しようという意識からでしょう。以前ボクが住んでいたアパートには、前に住んでいた人が付けたと思われる磁器製のプレートが付いていました。表面に草の絵が描かれたものです。ちょっとミーハーな感じですが、手触りがよく、気に入っていました(笑)。スイッチプレート、コンセントプレートは、ホームセンターやハンズなどで安く手に入りますから、簡単に付け替えられます。配線をいじるのは免許が必要ですが、プレートを取って付け替えるのは、素人でもできます。
2004.12.06
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(土日休業中。月曜から再開します)砂利まき昨日は一階のベランダの前に、防犯用に砂利をまきました。ホームセンターで砂利を探したんですが、一番安いのがコンクリート骨材用の砂利でした。1袋20キロで280円。それを21袋まきました。 合計420キロで、しめて5880円。骨材ですから、水に湿らせてあって、まくときに多少濡れるという不都合はありましたが、乾いたら普通の砂利でした。車で3往復、20キロを21袋運んでまいたので、少々、疲れました。小粒の砂利は、歩くと音がするので、防犯にはもってこいです。安いですし、雑草も生えにくくなります。今回のマンションのROAとROIボクのマンションのROAとROIを出してみます。総資産額は、とりあえず総投資額とします。本来は、資産額は相場によって変わるはずだし、買った時の諸経費などを入れるか否かは考えどころです。相場によっては資産価値が上下し、含み益、含み損も発生します。話を単純にするため、総資産額は総投資額として計算します。また、家賃から引かれる経費は、かなりおおざっぱに大きめに想定したものです。ただし、支払い金利は入っていません。総資産額≒総投資額=売値4180万+諸経費380万=4560万初期投資額の内の自己資金=1460万年間純家賃収入(駐車場収入含む)=250万(自宅として使った場合は150万)自宅を貸した場合ROA=(Return)÷(Asset)=250万÷4560万=5.5%ROI=(Return)÷(Investment)=250万÷1460万=17.1%自宅を貸さない場合ROA=(Return)÷(Asset)=150万÷4560万=3.3%ROI=(Return)÷(Investment)=150万÷1460万=10.3%分母がAsset(総資産)なのかInvestment(初期投資した自己資金)なのかで、利益率が大幅に変わってきます。負債が多いと、ROIが急激に高くなるのが分かります。ROIが高ければいいというわけではないのは、株式投資でROE(株主資本利益率、自己資本利益率)が高い会社がいいとは限らないのと一緒です。不動産投資のメリットのひとつに、レバレッジがかけやすいというのがあります。株を買うのに銀行はお金を貸さないけれど、不動産には喜んで貸してくれます。このレバレッジ効果がROAとROIの差に現れています。リスクが高くなる反面、普通に回れば、利回りを高くしてくれるのがレバレッジ効果、借金の効果です。[不動産の資産価値を上げる方法 105]玄関上り口の框を、自然石に替える。框だけ高級な材料に換えるのは、案外、有効な手法です。設計者は一点豪華主義を嫌いますが、一般の方の見る目は、目立つ所に集中します。玄関の上がり框も、入ってすぐの靴を脱ぐ段差の所ですから、目立つわけです。ボクのマンションでは、初めから框に石が使われていました。高さ3センチ、奥行き7センチの断面の緑色の蛇紋岩(じゃもんがん:大理石の仲間)です。木製框のように痛まないので、長い目では安くつきます。
2004.12.03
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更新無事終了11月末で契約切れが1件ありました。この時期に空室になると、春までは空くことを覚悟しなきゃと思っていたんですが、あっけなく更新していただきました。更新手数料は業者さんに半月分払うだけの良心的なもの。オーナーにも、せめて半月はほしい。でも更新してくれる方が、本当にありがたいです。いやーツイてます(笑)。収益ビルの見学昨晩は、中央線駅近かの、収益ビルを見学してきました。表面は12%。地下は空いていました。ELVもボロ。ELVや受水槽があるビルは、メンテナンス経費もかかりそうです。立地もいまいちでした。ROAとROIROAは Return On Asset の略で、直訳すると「資産の上の利益」。利益を資産で割った、資産利益率です。分母にくるのは、総資産の額ですが、それは負債も含めた総投資額でもあります。総資産額=総投資額 =自己資金(自己資本)+負債(他人資本)ROA=(利益)÷(総資産) =(利益)÷(総投資額) =(利益)÷(自己資本+他人資本)一方、ROIはReturn On Investment の略で、直訳すると「投資の上の利益」。収益を投資額で割った、投資利益率です。投資額とは、この場合は自己資金=自己資本です。ROI=(利益)÷(投資額) =(利益)÷(自己資本)分母にくるのが、総投資額なのがROA、自己資金なのがROIです。ROAが実質利回りやFCRに近い指標であるのに対して、ROIはCCRに近い指標です。ROA >> 分母が総投資額 >> 実質利回り、FCRに近い指標ROI >> 分母が自己資金 >> CCRに近い指標(明日に続く)[不動産の資産価値を上げる方法 104]共用階段の手すり壁の内側に、ステンレス製の手すりを付ける。共用階段の手すりは、外でも内でもステンレス製を使うのがいいでしょう。ステンレス以外では、樹脂被覆のスティール製もありますが、外階段では、小口(切り口)からさびが出る可能性があります。内階段では樹脂被覆のスティール製でも可能です。ステンレス製のように、触って冷たい感じはしません。手すりの高さは、段の鼻先(段鼻:だんばな)より75センチ程度にします。もともと手すりの付いた鉄骨階段でも、少し高めのものもありますので、内側に高さ75センチの位置に円形断面の手すりを付けるといいでしょう。
2004.12.02
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負債と自己資金の比率を図の形で表すのに、上を負債(他人資本)、下を自己資金(自己資本)の形にして、金額に合わせて高さの比率を取ると見やすくなります。ボクの物件の資本比率を図にしてみます。約3分の2が他人資本(負債)、約3分の1が自己資本です。資産4560万を買うための元手は、負債3100万+自己資金1460万です。-------------------| 負債| 3100万(68%)|||-----------------| 自己資本| 1460万(32%)--------------------この図の左側に総資産を書くと、バランスシート(貸借対照表)の形になります。バランスシートでは、右側が元手で、左側がその元手がどのように具体的に変化したかを書きます。右が資本、左が資産です。|---------------------------------| 資産 | 負債(他人資本)| | 3100万(68%)| 4560万 || || |-----------------| | 自己資本| | 1460万(32%)|--------------------------------- LTVとは、他人資本比率です。どれくらい借金の比率があるかを示す比率ですから、リスクの指標でもあります。LTVが高ければ、てこの力が効いている、レバレッジが効いているけれど、金利上昇、空室などから、キャッシュフローが悪化する可能性や、最悪、支払不能に陥るリスクも高いことをも示しています。毎月の返済額、金利支払い額が多く、手元に残る額が少ないことも意味しています。基本的には自己資本は多い方がいい、LTVは低いに越したことはありません。ローンを返済していくと、元金の返済分だけ、自己資金が増え、負債が減ります。LTVが減り、金利上昇リスク、空室リスクが減ることになります。[不動産の資産価値を上げる方法 103]玄関の上り口に、縦の手すりを付ける。玄関に手すりがあると、高齢者、身障者ばかりでない方にも、靴を履いたり脱いだりに便利です。木製の34ミリ径程度の円形断面の手すりを、上り框(がまち)の近くにつけましょう。[ミニ知識]框(かまち)床のレベル差の部分に付ける水平材。玄関の上り框、床の間の床框などがあります。材質は、木、石、金属など様々ですが、目に付きやすい所ですから、高級な材料が使われる傾向にあります。
2004.12.01
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システムリカバリー変なものに感染し、パソコンのリカバリーを行いました。おかげで、HPアドレス、メールアドレスが全滅。バックアップのないアドレスなので、当分は困りそうです(笑)北京北辰売却北京北辰の残り6000株を、好決算で株価が伸びたところを、昨日、成り行きで売りました。1.74でつき、45%取れました。最近は大きく取れる売買が増えてきて、年末まで期待できそうです。5月の大幅含み損はすでに一掃され、かなり儲けも出ている模様。最後はワーサンガスの24万株の行方のみ(汗)。LTVを考える その2 LTV=(他人資本)÷(自己資本+他人資本) = 他人資本比率= 負債比率ボクの今回の物件で計算してみます。投資総額=4560万ローン総額=3100万自己資金=1460万LTV(負債比率)=3100÷4560=68%自己資本比率=1460÷4560=32%自己資本比率32%というのは、会社経営としてはちょっとしんどい数字です。株を買うなら、自己資本比率60%以上、負債比率(LTV)40%以下と、バリュー投資の本にはありました。LTVが高い場合、借金のリスク管理が重要になってきます。[まとめ]LTVとはLoan To Valueの略で、価値Valueに対する借金Loanの比率。借金の資産(総投資額)に対する比率、負債比率のこと。LTVの高さは、借金のリスクの高さを示している。[不動産の資産価値を上げる方法 102]室内の木部は、ペイントではなく、ステイン塗りとして木肌、木色を出す。木にペンキを塗って白くしてしまうのでは、木肌が見えなくなり、木を使う意味がありません。鉄でも樹脂でもいいわけです。現代の賃貸住宅では、木肌を見せる部分を多くする必要が、あるように思われます。壁、天井がビニールクロス、床がフローリングという決まりきったパターンに変化を付けるためにも、少ない木肌は大切にした方がいいようです。巾木、回縁、ドア枠(額縁)、窓枠(額縁、膳板)などは、木肌を残しましょう。
2004.11.30
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昨日は、みゆんこぺーさんに物件見学会に誘っていただきました。都心で土地や建物を探す皆さんの執念には驚かされました。経験、知識共に豊富な方たちで、大変勉強になり、刺激を受けました。不動産は普通に買っていてはいけないと、改めて思った次第です。ありがとうございました。LTVについてLTVとは Loan To Value ratio の略で、ローン資産価値比率などと訳されています。ローン総額(負債)を資産価値で割った比率です。LTV=(負債)÷(資産価値)資産価値は、相場によって上下します。計算する時点でLTVは常に変化することになって、指標としては不都合です。そこで、資産価値を総投資額と置き換える場合が多いようです。総投資額≒初期の資産価値だからです。LTV=(負債)÷(総投資額)これは、総投資額の中で占める借金の割合、他人資本の割合です。総投資額である資本は、自己資金(自己資本)と借金(他人資本)で構成されています。その他人資本の比率、負債の比率がLTVです。LTV=(他人資本)÷(自己資本+他人資本) = 他人資本比率 = 負債比率(明日に続く) [不動産の資産価値を上げる方法 101]フロントを付けて、ホテル並の現場常駐管理をする。ウィークリーマンション、マンスリーマンションの優れている点のひとつに、現場常駐の管理人がいることです。これだけで、サービスは格段に向上します。現場にいて経営管理するのはオンサイト・マネージメントと言いますが、重要な手法のひとつです。大型のマンションでは導入できそうです。というのも、通いの管理人が管理人室にいるケースが多いからです。管理人が管理人室に入って、閉じこもってしまうと、サービスが悪くなります。そこでホテルのようなフロントカウンターを作り、そこに24時間、居てもらいます。お客様が通る時は、立ち上がって挨拶します。クレームも聞き、トラブルにも対処します。不審者はその場でシャットアウトです。とにかく、理想はホテルです。
2004.11.29
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不動産の資産価値を上げる方法が、おかげさまで、ようやく100回になりました。まだまだ無理やりにでも続けていきます(笑)。101を目標に無い頭を絞って書いていましたが、200を目標にします。昨晩、物件見学を2件。立地がいまいちの上に、日当たり悪く、利回りまあまあ。(土日はブログを休業します。月曜に再開しますので、よろしくお願いします。)[不動産の資産価値を上げる方法 100]お金が大幅にかかることは、何もしない。お金の掛かるようなことはせず、もっぱら掃除だけしているのも一法です。設備投資のし過ぎは、利回りを落とし、結果的に資産価値を落とす結果になってしまいます。会社が上手く行かなくなる原因のひとつに、過剰な設備投資が上げられるそうですが、不動産経営でもありそうです。100回記念に、何もしないこともいいこと!という開き直りの方法を考えてみました(笑)。株でいう「休むも相場」に当たるのでしょうか。相場にへばりついてあれこれやるよりも、何にもやらないのも手です。不動産でも、当てはまる場合はありそうです。
2004.11.26
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広瀬さんの会合凄腕不動産アドバイザー+日本版ドナルド・トランプ広瀬さんの主催する会合に行ってきました。広瀬さん、クラブリッチ社長の泉さん、不動産のプロでもあるマダムKさん、上野さん、不動産投資家ジュンさん、ケイジさんにお会いしました。いやー、すごい人達ばかりでした。広瀬さんとは、なんと母校が同じ。ついでに受験動機も同じでした(ここは結構笑えますが、秘密にしておきます)。勉強になり、かつ刺激になった飲み会でした。広瀬さん、ありがとうございました。ROI その2ROI=(純利益)÷(投資した自己資金)ROIの分子にある純利益がキャッシュフローなのか、償却前、税引き前利益なのか、税引き後利益なのかどうかは、場合によると思います。もしキャッシュフローCFだとしたら、ROIは不動産投資ではCCRと同じになります。不動産投資のROI=(CF)÷(自己資金)ここでのCF = (ネット収入 NOI) - (ローン元利返済額)「金持ち父さん貧乏父さん」シリーズでは、「ROIを高めよう!」と何度も出てきます。レバレッジを効かせて、投資を有利にしようとする発想です。株でいえば、借金をして買う信用買いです。レバレッジは、上昇スピードを高められますが、転落スピードも高められます。ただし不動産は、株よりもずっと堅実です。空室リスクを最小限に抑えて、安定した毎月のキャッシュフローを得られれば、ある程度のレバレッジは許容できると思っています。[まとめ]ROIは(純利益)÷(自己資金)で算出される指標で、投資家個人のための投資効率の指標です。自分の投資したお金がどれだけ見返り=リターンを生むかの指標です。純利益の所がキャッシュフローならば、ROIはCCRと同じになります。分母が自己資金のROIは、借金を増やして自己資金を減らせば、高くなっていきます。レバレッジを掛ける(借金の比率を大きくする)ことにより、自己資金に対する儲けの指標ROIを大きくすることができます。借金を増やしてROIを高める場合、借金をうまく制御する必要があります。ROIを不用意に高くすることは、ROEが高い会社と同様に、経営のリスクも大きくなることにも注意すべきです。[不動産の資産価値を上げる方法 99]ウィークリーマンション、マンスリーマンションに替える。ワンルームマンションを、ウィークリーマンション、マンスリーマンションに替える手も考えられます。立地と部屋数次第です。ただし、片手間の大家業というよりは経営になります。ビジネスホテルの靴脱がある版ですから、旅行業の許可が必要です。フロント、朝、昼食を出す軽食堂、リネンサービスなども用意します。稼働率は75%を切ると、赤字になるようです。複数棟用意できれば、会員制にして、どこでもすぐに泊まれるというメリットも出せます。不良債権化したワンルームマンションを買い取って、会員制マンスリーマンションにして成功している会社があります。それの小型バージョンは考えてみる価値はありそうです。
2004.11.25
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銀行から金利変更のお知らせが来てビックリ!でもよく見ると、現状1.975%から来年前半6ヶ月は1.975%になる旨が書かれています。なんだ、変わらないのか。今年の春には、金利が上がる上がると大騒ぎだったのはなんだったんだろう。。。でも、繰上げは予定通りしようと思ってます。ROIとはReturn On Investmentの略で、直訳すると投資の上の見返り(リターン)。投資した自己資金がどれだけ儲かったかという割合です。ROI=(純利益)÷(投資した自己資金)ここでの自己資金とは、投資家が出した自己資金です。ROEが会社の自己資金(自己資本)に対する儲けだったのに対し、ROIは投資家の自己資金に対する儲けです。ROEは会社の儲ける度合いの指標であり、ROIは投資家自身の儲け度合いの指標です。ROI >> 投資家の指標:その投資がどれくらい儲かっているかROE >> 会社の指標:その会社経営がどれくらい儲かっているか両者とも、分母が総投資額ではなく、他人資本(負債)を除いた自己資本である点が共通しています。ただし、同じ自己資金、自己資本による利回りでも、投資家個人の指標(ROI)と、会社経営の指標(ROE)で違いがあります。分子のRはリターンですが、分母がI(Investment:投資)とE(Equity:株主資本)と違っています。[まとめ]ROE、ROIともに、自己資本に対してどれくらいのリターンがあるかの指標。ROEは会社の指標、ROIは投資家個人の指標。分母にくる自己資本が、ROEでは株主資本、ROIでは投資家の自己資金となります。負債を除いた自己資本で考えるのは、両者とも共通しています。借金を大きくすると、ROEもROIも大きくなります。(明日に続く)[不動産の資産価値を上げる方法 98]入居者への館内掲示板を、集合ポストのそばに、目立たないように付ける。連絡事項を貼る掲示板はぜひ必要です。ただし、あまり目立つようだと、見た目も悪く、あれこれ口うるさく教育されているようで逆効果です。目立たないようにひっそりと、しかも効果的に、掲示板を付けましょう。コルクのボードが一般的です。貼る位置は、入って正面よりも、側面に付けた方が感じがよくなります。そして、掲示板管理も必ず行いましょう。張りっぱなしのビラは、資産価値を落としてしまいます。
2004.11.24
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用事で火曜まで留守にします。水曜からブログの続きを書きますので、よろしくお願いします。明日、土曜の分も貼っておくことにします。2日分のブログをどうそ。不動産のROE株式投資指標ROEは Return On Equity の略で、直訳すると資本(Equity)の上の投資リターン。株主資本利益率と普通は訳されています。Equityとはやっかいな英単語で、諸経費を引いた財産の純粋価値、自己資本、株主資本などと辞書には書かれています。Equitiesと複数形で使うと、株という意味にもなります。ROE = (純利益)÷ (株主資本)税引き後純利益を株主資本で割ったものがROEです。その企業がどれくらい儲ける力があるかの、ひとつの指標です。企業の収益性の指標です。おおざっぱに言うと、株主が投資した金額が自己資本。銀行や個人からの借入が他人資本(負債)。その自己資本と他人資本(負債)を合わせた金額を元手にして、資本として、企業活動を行います。その元手、資本に対して、どの程度儲かったかを考える必要があります。ただし、借金は自己資本に比べて悪い元手、他人の資本ですから、借金を除いた自分の資本に対してどれくらい儲けたかを考えようというのがこのROEです。投資家から見ると、自分が買った株による資金は、まさに自己資金です。株主は会社の所有権を持分に応じて買ったわけですから、買った株の分だけの資金を資本として投資していることになります。ただし、市場で売っている価格で買ったわけですから、上場時の価格とは違ってきます。会社は上場時に株を売って資金を得て、それを自己資本とします。さらに、利益を蓄えて自己資本を増やしていきます。このように、自己資金といっても、厳密には、上場後に相場の値で買った株主の自己資本ではなく、あくまでも会社における自己資本、負債ではない資本です。ROEが10%だと、100円の会社自己資本に対して、年間10円の純利益を生む力があるということです。ROEが20%だと、100円の自己資金に対して、年間20円の純利益を生みます。ROEは、基本的には大きければ大きいほどいいわけです。ただし、落とし穴もあります。純利益が同じでも、借金を大きくして自己資金を減らせばROEは大きくなってしまいます。分母の自己資本を小さく操作できるからです。100%借金ならば、ROEは無限大です。指標だけで判断する危険は常にあります。生の財務データを見るクセはつけておくべきでしょう。さて、この株式投資指標ROEを不動産投資指標にできないかどうかを考えます[不動産の資産価値を上げる方法 96]不動産管理会社を替える。大家さん業を長くされている方は、地元密着型の古い体質の不動産業者に、管理を依頼しているケースが多いようです。それで問題なければいいのですが、長いこと空室が埋まらなかったり、クレームへの対応がまずいようでしたら、管理会社を替える必要があります。しがらみから離れて、ドライに判断しましょう。ここからは、土曜のブログです(笑)不動産のROE その2ROE = (純利益)÷ (株主資本)会社経営を、ひとつの不動産の経営に見立てて考えます。純利益はそのまま。株主資本は、総投資額からローンの負債(他人資本)を引いた自己資金(自己資本)に対応します。すると不動産のROEは不動産のROE = (純利益)÷(自己資金)となります。これはCCR(キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン)に近い指標です。CCR = (キャッシュフロー) ÷ (自己資本)ここでキャッシュフロー CF = (ネット収入 NOI) - (ローン元利返済額) 自分が払った現金、キャッシュは自己資本で、それに対するキャッシュのリターンですから。ただし、CCRでの分子のキャッシュは、償却前、税引き前利益からローン返済額を引いたもの、キャッシュフローそのもの、受け取る現金そのものです。会社の場合の税引き後純利益とは、少し異なります。純利益の中に、税金、元本返済分が入るか否かの違いはありますが、ROEはCCRに近い指標です。不動産のROE ≒ CCR総投資額に占める借金を多くすると、自己資金は減るわけですから、ROE≒CCRは高くなります。レバレッジを大きくかけると(借金の比率を大きくすると)、ROE≒CCRという指標を高くすることができます。ROE≒CCRだけで判断すると、負債のリスクが見えなくなる危険があります。[まとめ]株式や不動産投資の指標のROEは、(純利益)÷(自己資本)で計算される利回りのこと。自分の投資したお金が、毎年どれくらいの割合でリターンを生むかの割合、収益性の指標。ROEはCCRに近い。借金が多くなるとROE (CCR)が高くなる傾向があるので注意が必要。[不動産の資産価値を上げる方法 97]汎用性、柔軟性のある設計、リフォーム、物件選択を行う。後にどうにでも変更できる設計やリフォーム、物件選択を心がける必要があります。特殊な用途にしか使えない特殊な設計だと、状況変化に対応できなくなってしまうので注意しましょう。ボクの実家は自分が設計したせいもあり、汎用性のまったくない建物です(笑)。雑誌にもTVにも出たので、当時は満足していました。20年近く経った今は、用途変更が効かないので、大変困っています。自宅として使っていたものを、すぐに人に貸せるように作っておけばよかった。壁を少しいじるだけで、1R>1DK>2DK>2LDKと変更できるように作っておけばよかったと、今は考えています。今後、設計する際や新たに物件を買う際は、状況変化に対応可能な汎用性、柔軟性を重視しようと思っています。
2004.11.19
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円が強烈に上がってきました。円転を早いとこやっておいてよかった(汗)。今後、100円を切るようなら、円をまた送金してHKDにして、来年の大きな下げを待つ作戦に出ようと思ってます。100円で買って110円で円転すれば、為替だけで10%取れます。これは大きい(笑)。人民元切り上げ前夜でもありますから。人民元が少しでも上がれば、H株は好感触で上昇するでしょう。そこで一旦は売って、その後の戻りで買い戻すというすばしっこいトレードも考えられます。出来るかどうかは知りません(笑)。年末が近づいてきて、税金が気になってきました(笑)。含み損銘柄を一掃して税金対策をするか、予定通り持ち続けるか。と悩んでますが、リスクテイカー親分によると、ガンガン稼いで、税金なんて払ってやる!と思っていいる方がいいそうです。斉藤ひとりさんもそのように申してました。税金を気にしてトレードすると失敗するそうですから、稼ぐことだけ考えることにします(笑)キャッシュ・オン・キャッシュリターンCCR、COCは同じもので、 Cash On Cash Return の略です。直訳すると、現金の上の現金。分母が現金の上に、分子も現金ということ。投資した自分の現金に対して、どれだけ現金の見返りがあるかの比率です。自己資本配当率などと訳されます。CCR = (キャッシュフロー) ÷ (自己資本)ここでキャッシュフロー CF = (ネット収入 NOI) - (ローン元利返済額) 自己資本のことを、Equityとも書きます。実質収入を実質投資額で割ったものです。投資効率の指標ですが、借金が多くなるほど大きくなる点に、注意する必要があります。また、キャッシュフローCFの計算では、ローンの元本返済も引いています。手取りのフローですから、当然引くわけです。ただ、元本返済は土地、建物という資産に組み込まれるわけですから、完全な費用ではありません。[まとめ]キャッシュ・オン・キャッシュ・リターンCCR(COC)は、償却前、税引き前手取り収入を自己投資資金で割った、現金どうしでの利回り。実質的な利回りではあるが、借金が増えると大きくなること、元本返済がリターンに含まれないことに注意が必要となります。[不動産の資産価値を上げる方法 95]入居者募集看板をデザインする。空室が無いのに、業者さんの空室募集看板が掛かりっぱなしになっているアパート、マンションが多くあります。管理会社がどこかを示せるし、管理会社自身の宣伝にもなるし、いちいち取り外すのが面倒なので、そうしているのでしょう。空室募集の看板は業者さんまかせで、それも格好のいいデザインではありません。空室になったら独自の看板を出すべきでしょう。パソコン上でデザインして、大きさも取り付ける位置を考慮して慎重に決め、樹脂などに焼き付けてもらいます。普段は共用物置にしまっておき、空室になったら目立つ所、何箇所かに取り付けます。取り付けの方法も事前に考えておかないと、いい加減に針金でとなってしまいます。そして、空室が埋まったらすぐにしまいます。空室募集の看板は、非常に重要な広告ですから、しっかりとデザイン、運用しましょう!
2004.11.18
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サイノリンク、昨日売ったら急騰しました(笑)。ボクが売ると上がるなー。上げたい株は、少し売るのがいいかも。今日は成り行きの売りで1.11で10000株売れました。+50%強取れました。サイノリンクの持ち株はついにゼロになりました。H株全体が活気付いてきたようです。外から香港に資金が流入しているようです。当分、売り体制でいきます。PERについて株のPER=(株価)÷(1株当たりの純利益)不動産のPER=(1棟の価格)÷(1棟当たりの純利益)(純利益 : 税引き後利益 or 経常利益)この不動産のPERは、利回りの逆数です。ただし、不動産の場合は諸経費が1割程度かかるので、1棟の価格は割り増しして考える必要があります。株の場合は税引き後利益か経常利益です。(1棟の価格)÷(1棟当たりの純利益)は、不動産の実質利回りの逆数に、ほぼ対応します。不動産PER = 1/実質利回り実質利回りが分かれば、その逆数を取ると、不動産PERが出ます。不動産PERは、株式PERと同じように「価格が純利益の何倍か、約何年で回収できるか」が分かります。10パーセントの表面利回りでは、1/0.1=10倍で、10年で回収できます。20%の表面利回りでは、1/0.2=5倍で5年で回収できます。これは利益を再投資する複利ではなく、利益を足し算するだけの単利での計算です。「PER5倍は買い」とは、「実質利回り20%は買い」ということ。両者ともめったにありません(笑)。あってもリスクはかなり高くなります。[まとめ]株式投資指標PERは、実質利回りの逆数に対応する。PERは、価格は利益の何倍か、何年で回収できるかの指標。PERは低いほどよい。不動産でも、実質利回りの逆数を取ってPERを出し、割安さの指標とすることができる。[不動産の資産価値を上げる方法 94]小型のスポーツジムを作る。中古の小型プレハブ、コンテナハウスなどを置いて、中に簡単な運動器具を置くと、小型のスポーツジムができます。ベンチプレス、スクワット、チンニング、腹筋ができる器具を一台、自転車マシンを1台置けば、ひと通りの運動がこなせます。実はボクのマンションでやってみたいことなんです。自分の欲しものから揃えていくのがいいかと思っていたんですが、ミカコにあっけなく反対されました(笑)。
2004.11.17
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サイノリンクが0.99で10000株売れました。株配も付いた上にプラス30%強だから、まあまあ。残りはついに10000株。いい企業でもったいないから、これぐらいは取っておきたい気はします。上海エステート、しんせん高速は売れず。年末までは売り体制で行きます。ワーサンガス24万株強は、未だに売買停止。牢屋入り。いつ娑婆に出れるのか。。。株式投資指標PERに対応する不動産指標はないか?PERとはPrice Earnings Ratioの略で、株価収益率と訳されています。P/Eと書かれることもあります。Priceは価格、Earningsは利益、Ratioは比率です。PがEの何倍になるかが、PERです。ここでのPは、株の価格です。PER=(株価)÷(1株当たりの純利益)純利益は、普通は税引き後利益を使いますが、経常利益のこともあります。1株当たりに計算した純利益の、何倍の値段が株価に付いているかが、PERには示されています。PERが10(倍)ならば、利益の10倍の株価です。利益が100円で株価が1000円なら、PERは10(倍)です。PERが低い方が、儲かっている割に株価は安いということです。低PERを買うとは、儲かっている企業の、安値で評価されている株を買うということです。割安株の目安です。PER5倍以下を狙うとか、バリュー投資ではよく聞きます。PER10倍の株価で、1000円の株を買ったとします。利益は100円の企業です。1000円の投資した会社が、1000円の利益を生むには、同じ100円の利益が続くとしたら、10年かかります。その利益がすべて株主のものとすると、PER10倍とは、投資を回収する年数でもあります。投資を回収する年数は、PER10倍の株では10年、PER5倍の株では5年かかります。PER倍の株では、回収はPER年かかります。PERは株が割安かどうかの指標です。この指標を不動産に応用して、不動産が割安か否かの判断に使えないだろうか?このような指標、PERを強引に不動産に当てはめてみます。1株の価格>1棟の価格、1株当たりの利益>1棟当たりの利益とします。PER=(株価)÷(1株当たりの純利益) >>>>> 不動産PER=(1棟の価格)÷(1棟当たりの純利益)(明日に続く)[不動産の資産価値を上げる方法 93]デザインコンセプトを統一する。モダンデザインなら、すべての要素をモダンデザインに統一する。様式調のデザインなら、様式調に統一する。建物の色、サッシ、手すり、植木鉢の形まで、統一する必要があります。当たり前ですが、ほとんどのアパート、マンションではおざなりにされています。建物、家具、備品に到るまで、すべてに一貫したデザインを追求しましょう。
2004.11.16
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NOI(Net Operating Income:正味の実行収入、ネット収入)の式に、なぜローン金利を含まないのか、疑問が解けました。NOIを求める際、家賃収入から様々な経費を引きます。しかし、ローン金利は引きません。すなわち、NOIは金利差し引き前、償却前利益です。NOIは営業利益であって、経常利益ではないのです。なぜでしょうか?それは、NOIとそれを元に計算するFCRが、不動産の収益性を見る指標だからです。金利は費用には違いないけど、ある不動産を買って、どれくらいの借金をするかは、人それぞれです。経営の仕方によって、借金の度合いによって、金利は変わってきます。これでは、不動産自体がどれくらい儲かるものかは分かりません。その不動産固有の指標、その不動産がどれくらい儲かるのかの指標、その不動産に投資するとどれくらいのリターンがあるかの指標がNOIなのです。金利を引いた償却前利益、経常利益で見るのは、経営を見ることになります。その人(会社)の経営が安全なのかとかを見ることになります。不動産自体の収益性からは、少し離れることになります。ですから、金利を引かないのです。NOI÷総投資額で算出されたFCR(Free and Clear Return:余計な経費を取り除いた(Free and Clear)ネット利回り)も、各不動産の収益性の指標になります。それぞれの不動産のFCRを比較することにより、儲かる不動産か、儲からない不動産かがすぐに分かります。ローン金利を引いた利益で比較したら、不動産の比較ではなく、不動産経営の比較になってしまいます。[まとめ]NOI、FCRは不動産自体の収益性の指標。だから、経営の仕方で異なるような、ローン金利を収益から引くことはしない。FCRを比較することは、どの不動産が儲かるかを比較することになる。手取り収入による利回りを比較しても、不動産を比較できない。[不動産の資産価値を上げる方法 92]入居者にアンケートを実施する。お客様に退去理由を聞くことを、一歩進めて、入居されている方にアンケートを取ることも有効です。アンケート用紙に、気に入った点、気に入らない点を、簡単に書けるように工夫します。アンケート結果を分析して、すぐにリフォームなりサービス改善を行います。
2004.11.15
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土日はブログ休業中。3件の物件見学を夜の10時に、車でやってきました。最近はドライブといえば物件見学です。1件はなかなか好印象。マイナー線のマイナー駅というのがネックです。「ろくでなし日記」http://cmbcmb.fc2web.com/index.htmlは最高に面白いです!バフェットのお話、経理のお話、高校時代からの金貸し業のお話、怖い方達と渡り合ったお話、などなど。夢中で一気に過去ログすべてを読んでしまいました。世の中にはすごい人もいるものだと感心しました。みなさんもぜひ訪ねてみて下さい。KDDIから請求書が来ました。香港への15分の電話で、なんと2500円!HSBC香港からの送金に手こずって、というか、HSBCが詐欺防止のために送金ストップをしていて、その解除にあれこれ頼んだためです。IP電話にすれば安いそうですが、たまにしかしない国際電話のために契約するのも面倒だし。メールを一杯送って、向こうから電話が掛かってくるのを待つのが最善かも。H株が元気になってきました。金利も原油高もイラクも織り込み済みですから、年末までは期待できそうです。華能国際は買い待ちしていたけど買えず。上海リアルエステートは売り待ちしていたけど売れず。本業の利益、副業の利益会社の経理では、本業の利益を営業利益、副業の利益、利息などを加味した利益を経常利益と呼びます。副業と言っても、たまたま上がる利益ではなく、常に、定期的に、経常的に上がる副業の利益です。経常利益には他に支払い(受け取り)金利なども含まれます。営業利益・・・本業の利益経常利益・・・本業の利益 + 副業の利益 ± 金利(配当)不動産収入では副業はないとしても、金利を考えると、金利を引かれない営業利益がNOIとなります。NOI(Net Operating Income:正味の実行利益) = 営業利益するとFCRは、営業利益を総投資額で割った利回りということになります。金利を引いた経常利益を総投資額で割った利回りは、実質利回りです。FCR=(営業利益)÷(総投資額)実質利回り=(経常利益)÷(総投資額)[まとめ]営業利益 = 金利支払い前、償却前利益 = 収入-費用 = NOI・・・・・FCR計算経常利益 = 償却前利益 = 収入―費用―金利・・・・・・・・・・・・実質利回り計算[不動産の資産価値を上げる方法 91]退去者から、退去理由を聞く。転勤、出産、マンションの購入など、退去理由はいろいろあります。でも、住みにくいとか、使いにくいなどの理由は、耳に痛いけど聞いておくべきでしょう。「ご退去されるんですか?ご転勤でしょうか?」と同時に、「何か部屋で使いにくいところがありましたでしょうか?」とマイナス要素を聞き出しおきます。そして空室になったら、そのマイナス要素の対策を、なるべく打っておきます。クレームに対する対処が、ノウハウの蓄積に効果抜群です。嫌なことを嫌なことと思わずに、進んでできるようにするのも、マンスリーホテルのマネージャーになる一歩です。
2004.11.13
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久々に売りの待ちうけ。上海リアルエステートが急騰で、待ち伏せしましたが、成らず。1万株だけですが、売り残しています。来週に期待します。バフェットがチャイナライフを買うという噂のおかげか、徐々にH株が切りあがってきています。年末までに、また売りを仕掛ける場面が来るかもしれません。プロパティ・マネージメントでは、家賃収入にも2種類用意されています。GPI (Gross Potential Income):総潜在収入EGI (Effective Gross Income):実効総収入Gross Potential Incomeは、すべての潜在する収入。今の家賃が、今後、空室がなく入金されると仮定した場合の家賃収入のことです。今の家賃はお金になる潜在能力ではあるけれど、空室になったり、入金がされなかったりはありうるわけです。表面家賃収入と言ってもいいかもしれません。Effective Gross Incomeは、実際に効果のあるすべての収入。空室損失、未回収損が引かれた家賃収入です。[まとめ]I(Income)が付く略語3種GPI (Gross Potential Income):総潜在収入・・・満室で未回収のない表面家賃収入EGI (Effective Gross Income):実効総収入・・・GPI―(空室損失+未回収損)NOI (Net Operating Income) :金利支払い前、償却前利益・・EGI―費用[不動産の資産価値を上げる方法 90]ゴミ出しの方法を文章化しておく。アパートを見ていると、大きなソファが置きっぱなしになっていたり、郵便ポストのまわりが散らかっていたり、ゴミによって資産価値を落としている実例は、非常に多いです。ゴミは軽視されがちですが、近所の方とのトラブルが起きやすく、ゴミ置き場もよごれて環境悪化しやすいなど、考える点は多くあります。燃えるゴミ、燃えないゴミ、資源ゴミなどの曜日による分別、大型のゴミの処分法、出す場所、ゴミのまとめ方、掃除当番などのマニュアルを、B5用紙1枚くらいにまとめて、最初に渡しておきます。ゴミトラブルが少しでも減るように、万全を期しましょう。
2004.11.12
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イロイロな不動産収入をまとめてみます。1 年間家賃収入(駐車場収入他込み) ・・・・・・・・・・・・・・・・表面利回り2 金利支払い前、償却前利益= NOI (収入―費用)・・・・・・FCR3 償却前利益 (収入―費用―金利)・・・・・・・・・・・・・・・・・・実質利回り4 キャッシュフロー(収入―費用―借入元利返済) ・・・・・・・キャッシュオンキャッシュ利回り5 税引き前利益 (収入―費用―金利―減価償却費)6 税引き後利益 (収入―費用―金利―不動産所得税)表面利回り:単純利回り、グロス利回り、粗利回り実質利回り:純利回り、ネット利回り、総合還元利回り、CAPレートNOI:Net Operating Income (正味の実行利益)FCR:Free and Clear Return (余計なものを除去した収入による利回り)FCRには金利が費用として計上されていない。FCRを実質利回りとする例もある。実は、表面利回り計算用の年間家賃収入にも、イロイロあります(汗)。大変なので明日に続く。[不動産の資産価値を上げる方法 89]断熱の追加工事をする。以前述べたような後付用のプラスティックサッシ(YKKのインプラス、トステムのスペーシアなど)を付ける、ポリカーボネート中空板をガラスに貼る以外に、壁にも断熱の追加をするとより快適です。簡単にするには、発泡ポリスチレン(商品名 スタイロフォームなど)付のプラスターボードを壁の上に貼って、断熱+防かびクロスを貼ります。畳はスタイロ畳にします。屋上は外断熱仕様の防水とします。予算の掛かり方は様々ですが、居住性は一気に向上します。断熱さえよければ、冷暖房の効きは良くなり、結露もなくなり、建物のもちにも影響してきます。実はボクのマンションで、今、断熱工事をやっている真っ最中です。1階は日当たりが悪く、結露もしやすく、湿気も溜まりやすい。そこで、ボクの部屋で実験済みのポリカーボネート中空板を貼らせてもらいました。ガラス用両面テープで貼ったものですが、今度は中空層に結露水が入らないように、ポリカ板上部のみ、シリコンシールを打とうと思っています。換気扇も強力なものに変えて、換気口に付ける形式に変えます。かなりの出費ですが、高断熱仕様として売り出します(笑)。
2004.11.11
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プロパティ・マネージメントの利回り計算に使われるNOIとは、Net Operating Incomeの略で、金利支払い前、償却前利益です。Net Operating Incomeを直訳すると、正味の稼動している(回っている)利益となります。NOI=年間家賃収入―費用 =年間家賃収入-(固定資産税+都市計画税+管理費+営繕費+火災保険料+共用電気+共用水道代)減価償却費は控除しないのは分かりますが、ローン金利を引かないのが、ボクにはまだ理解できないところです。減価償却費は、実際の手取りには影響しますが、税金計算上のことなので、最後の税引き後利益の計算時にカウントすればOKです。ただし、ローン金利は銀行の儲けであり、こちらの損となるわけですから、明らかに費用に含まれます。ただ、NOIと借入金利とを比較する場合、NOIの中に金利が含まれると問題があるのかもしれません。うーん、この辺は分からない(笑)。[不動産の資産価値を上げる方法 88]マンションの売りの部分を、グラフィックで強調する。業者さんにチラシをまかせておくと、なんとも無味乾燥なものになってしまいます。そこで、チラシの類は自分でも作るようにします。使うソフトはイラストレーター、フォトショップ、ベクターワークスなどです。見栄えのいい写真を大きく見せます。売り文句もその上に重ねるように大きく出します。どちらかと言うと、分譲マンションの広告チラシを目指しましょう。ブログ右上のマンションの写真は、2枚用意して、定期的に変えています。ひとつは北西コーナー側、ひとつは南側。北西コーナー側の写真は、カリフォルニアの青い空で、電線、電柱がありません。電線、電柱の建物にかぶる部分だけはあります。これはフォトショップで加工したものです。まあウソはない(青い空は日本晴れ、電線、電柱は建物を見えにくくしているので省いたということにします)ので、OKでしょう!
2004.11.10
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償却基礎価格は、取得価格を0.9倍します。償却終了時にも10%の価値は残っていると考えての計算式です。中古の場合は、今までの償却費累計額を、(取得価格×0.9)から引きます。残りの耐用年数は、法定耐用年数―(経過年数×0.8)とします。中古の場合償却基礎価格=(取得価格×0.9)-(償却費累計額)耐用年数=法定耐用年数―(経過年数×0.8)償却率=1/(耐用年数)償却費=償却基礎価格×償却率[不動産の資産価値を上げる方法 87]マンションのホームページを作る。自分のマンションの宣伝用に、専用のホームページを作ります。満室時から作って用意しておきます。写真、宣伝文句、地図、賃料、間取りなどの情報を張っておきます。住んでみたい人用の、ウェイティングリストも用意します。不動産業者だけに情報発信をさせておくわけにはいきません。自分からも情報発信しましょう!
2004.11.09
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減価償却期間(=耐用年数)は、RC造は47年、W造は22年。どちらが得なのでしょうか?どちらも建物価値が4000万円で、築12年とします。RC造は残り35年、W 造は残り10年です。毎年の償却費はRC造 4000万円/35年=114万円/年W造 4000万円/10年=400万円/年となって、W造の方が、圧倒的に減価償却費があります。賃料が同じとすると、減価償却費×税率の金額だけ、毎年の手取額が増える計算です。RC造は35年かけて長々と償却しなければならないけど、W造は10年で償却できます。投資では、早く元を取ってしまいたいと考えるのが一般ですから、減価償却の点からは、RC造よりもW造に軍配が上がります。税金計算をする上では、上記の式はもう少し複雑になります。(明日に続く)[不動産の資産価値を上げる方法 86]外国人を入居させる。高齢者の他に増えることが予想されるのが、外国人です。そこで、外国人対策も、早めに打っておく必要があります。ゴミ捨てなどの居住マナーマニュアルの作成、教育の徹底、保証会社による保証人確保などです。車工場近くのアパートを見に行ったことがあります。たぶん、全室ブラジル人でした。廊下で出会った方は、会釈を交わしてくれて、好印象でした。聞くところによると、家賃滞納で追い出されると、他に行き先がないので、支払いは非常にいいそうです。これまでのように、外国人はお断りとする状況ではなくなりつつあります。自分の持つマンション、アパートのターゲット層に合わせた外国人対策を練る必要があるでしょう。
2004.11.08
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減価償却期間(=耐用年数)は、住宅用の場合、以下のように税法で定められています。RC造 47年S造(骨格材4ミリ超) 34年 (骨格材4ミリ以下3ミリ超) 27年 (骨格材3ミリ以下) 19年W造 22年 「減価償却資産の耐用年数に関する大蔵省令」という表の中に、事務所用、住宅用、飲食店用と分かれていて、同じRC造でも、耐用年数は違ってきます。耐用年数といっても、実際に何年もつかという物理的な年数ではなく、あくまでも、税金の控除が何年受けられるか、という税金上の問題です。RC造の耐用年数は、以前は60年だったものが47年になりました。これは実際の耐用年数が減ったわけではなく、税金の控除を受けられる期間が47年になったという意味です。物理的、経済的な耐用年数は、建物の数だけ違います。(明後日に続く。土、日は出掛けますので、月曜から再開します。宜しくお願いします。)[不動産の資産価値を上げる方法 85]高齢者、身障者対応にする。高齢者、身障者向けの住宅にするには、まず、共用階段、玄関上がり框(がまち)、部屋相互間の段差などへの対応が重要です。住宅内事故で一番多いのは、階段でも浴室でもなく、3ミリを超える微妙な段差でつまずいて転倒することです。まずは段差を作らないことが重要ですが、段差がある場合は、勾配の付いた板を付けるだけでも、転ぶ事故は減ります。ホームセンターで、そのような勾配の付いた板が売られています。和室の入り口が3センチほど上がっている場合がありますが、その板を付けるだけで、転倒防止に役立ちます。マンションの場合は、コンクリートスラブ上に排水管を配管するため、トイレ、風呂部分が20センチ近く上がっている場合があります。このような段差を解消するのは、まず不可能です。他の床を20センチ上げなければなりません。天井高の低いマンションでは無理です。そこで、段差の部分にノンスリップを貼る、それを貼れるようにドアをアンダーカット(下を切って吸気をよくすること)するなどの工夫で対処します。階段、玄関の上がりに手すりを付けることも有効です。トイレ、浴室などの、立ち上がる部分にも、手すりを付けましょう。手で引っ張ることにより、立ち上がりが楽になります。センサー付足元ライト、大型スイッチなども有効です。コンセントに入れられた電線に足を引っ掛けて転倒しないように、マグネット式のコンセントがあります。ペット対応とするのも、高齢者対策のひとつです。このようなハード的な対応以外に、ソフト的な対応も考えねばなりません。保証人、保証会社の保証の確保、医療機関連絡先リストや緊急時連絡先リストの作成などです。高齢者、障害者に障壁が無いデザインのことを、バリアフリーと呼びます。さらに進んで、誰にでも使えるデザインは、ユニバーサルデザインと言います。バリアフリー、ユニバーサルデザインは、業界標準になりつつあります。中古物件はその流れに取り残されないように、対策を打つ必要があるでしょう。また、高齢者は、人口構成から見て、間違いなく増えていきます。その対策はしておくべきでしょう。
2004.11.06
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減価償却費はどうするか?これはだいぶやっかいです。税務申告上の利益には、減価償却費が引かれています。RC造の建物だと、減価償却期間は47年です。4700万円のRCだと、4700万円÷47年=100万円/年となり、毎年100万円づつ減価していく、ボロくなっていくとして、その100万円は費用として認められます。250万円の純利ならば、税金計算上の利益は250万円-100万円=150万円となります。減価償却費を引いた段階での利益を、税引き前利益と言います。前の例で言えば、純利250万円から減価償却費100万円を引いた150万円が、税引き前利益になります。純利の250万円は、減価償却前利益と言います。[まとめ]4700円の価値のRC建物・・・・47年間で価値がゼロになると仮定する。毎年均等に100万円ずつ減価していくと仮定する。 この場合の減価償却費=100万円 償却前利益=家賃収入-(固定資産税+都市計画税+管理費+営繕費+火災保険料+共用電気+共用水道代+ローン金利)=250万円とする。税引き前利益=償却前利益-減価償却費=250万円-100万円=150万円この150万円の所得に対して税金が掛けられます。[不動産の資産価値を上げる方法 84]木製の装飾を部分的に使う。木部を出す外観が好まれる傾向が出てきました。建売物件でも、ベランダの手摺とか塀の一部に木を使うものが多く見受けられます。防腐処理技術が進歩して、木でも腐りにくくなったからです。木粉を混入した樹脂も発売されています。見た感じ、木です!これはウッドデッキなどによく使われます。これをベランダ手すり壁などに使うにも有効です。あくまでも部分的ですが、木を装飾的に使って、建物のイメージを高めましょう!
2004.11.05
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どこまでが費用?昨日、FCRは(正味の収入)/(総投資額)で計算されると書きました。この正味の収入が、じつは厄介です。費用を引けばよいといっても、どこまでを費用にするかで、変わってきます。問題は、ローン返済元本、ローン金利、減価償却費、所得税をどうするかです。ローン返済元本は、自分の資産を買うために引き落とされているのだから、強制貯金と同じ。だから費用にはならないと考えます。しかし、ローン金利は銀行の儲けです。他人を儲けさせているということは、自分が損をしているということですから、これは間違いなく費用です。ここまでのネット収入の式は次のようになります。ネット収入=家賃収入-(固定資産税+都市計画税+管理費+営繕費+火災保険料+共用電気代+共用水道代+ローン金利)減価償却費をどうする?は非常にやっかいな問題なので、明日にします(笑)[不動産の資産価値を上げる方法 83]植木鉢の周りに化粧ブロックを積む。大きな植木鉢を置いて、その周囲に化粧ブロックを積むだけで、見た目がかなり変わります。植木鉢を置いただけだと、どうしても簡単な植栽といった感じですが、ブロックで囲むと、少々リッチな雰囲気になります。植木鉢の裏側の位置に、素焼きレンガや化粧ブロックを何段か積み、囲みます。完全に囲わずに、正面は積まずに残します。円弧状、コの字状に囲みます。囲った中には木片チップとか小石を敷きます。小さな植木もいくつか入れます。実はこれ、あるホームセンターで見たプレゼンテーションです。これはいい、やってみようと思った次第です。
2004.11.04
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FCRとは?不動産指標を勉強していきます(宣言)。みゆんこぺーさんが、プロパティーマネージメントで使われる指数を、色々と教えてくれました。ただ、ボクの知識の無さで、どうもピンときません。ということで、これから徐々に勉強していこうと思います。まずはFCRから。FCRとはFree and Clear Return の略で、(ネット収入)/(総コスト)です。ネット収入のnetとは、「正味の、掛け値なしの」といった意味です。純益はnet profitになります。グロス(gross:総計の、gross profit は総利益)が対応します。不動産を持つための支出には、固定資産税、都市計画税、管理費(業者に外注する場合は通常、家賃の5%、一括借上げによる家賃保証してもらう場合はさらに10%)、営繕費(補修工事、メンテナンス費など)、火災保険料、共用電気・水道代などがあります。さらに空室のコストがあります。これらの費用を差し引いた実質的な収入が、ネット収入(net profit:正味の収入、実質収入)になります。総コストには、物件価格の他に、仲介手数料、不動産取得税、登記費用、印紙税など、買った時にかかった費用をすべて足します。(ネット収入)/(総コスト)とは、いわゆる実質利回りのことです。ということは、FCRは実質利回りです。実質利回りは、純利回り、ネット利回り、総合還元利回り、CAPレートとも呼ばれます。表面利回りは、(満室現在家賃収入)/(買値)で計算されます。それに対して、実質利回りは、(実質家賃収入-費用)/(買値+取引費用)、すなわち(純収入)/(純支出)で計算します。表面利回りが10%の物件は、実質利回りは8%とか7.5%になってしまいます。FCRのRはReturnで、投資額に対するリターンです。では、Free and Clear とはなんでしょうか?収入には色んな費用も含まれています。その費用を全部引いて、完全に除去して(Clear)解放した(Free)収入にする必要があります。その余計なものをクリアして導き出した、純粋に独立した収入で利回りを計算した指標がFCRだということです。「free and clear」 とは、「除去する」ということで、「見かけの収入の中から余計な支出を除去して、正味の収入を得る」という意味になります。[まとめ]FCRとは、Free and Clear Returnの略で、実質利回りのこと。収入の中から余計な費用を除去(free and clear)してネット収入を出し、それを総投資額で割ったもの。[不動産の資産価値を上げる方法 82]ガスメーター、電気メーターをパイプスペースの中に隠す。メーター類が露出されているマンションは、意外と多いです。ドアの上に電気メーターがあるとか。ボクのマンションもそうです(笑)。そういったメーター類をPS(パイプスペース)の中に入れ、PSの扉に穴を空けて、メーターが見られるようにするとすっきりします。玄関回りはすっきり綺麗にした方が、豪華に見えます。注意すべきは、電気とガスの配管は、同じPSに入れられないことです。電気がスパークして、漏れたガスに引火する可能性があるからです。その場合は、PS内部をブロックなどで仕切ることで解決します。
2004.11.03
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入金が無い!一昨日、31日が10月最終日で、ボクは入金確認をするためにATMで記帳しました。なんと1件分、入金がありません。そこですぐにお客様に確認。すると、月末自動送金にしてあるそうです。土日が月末の場合は、入金は翌月初日になります。再度、翌日1日、月曜にATMで記帳したら、無事、入金されていました。お客様に、余計な心配を掛けてしまいました。零細企業経営者をしていた時の癖で、入金が無いと分かった瞬間に督促してしまいます(笑)。今回の教訓。月末入金確認は、翌月平日の初日にする。契約時に、月末までに確実に入金されるように、25~27日までの期間で送金手続きをして欲しい旨を知らせておく。の2点です。[不動産の資産価値を上げる方法 81]コンクリートのたたきに、ノンスリップ塗装をする。ノンスリップシートを貼る。昨日の階段に続いて、外廊下もコンクリートのままではなく、仕上げしましょう。表面がザラザラしたノンスリップ塗装を塗るか、樹脂製のノンスリップシートを貼る方法が安いと思います。どちらがいいかは予算次第ですが、塗装は色がグレイ、緑のきつい色しかなく、もうひとつといった印象です。また、汚れやすいようにも思えます。ということで、ボクはノンスリップシートの方をお薦めします。ボクの築7年マンションでも、外廊下にはノンスリップシートを貼っています。スチームバギーで洗うと綺麗になって、まだまだ使えそうです。もうこれ以上無理となったら、張り替えればいいだけです。乾式工法と湿式工法で迷ったら、乾式を取るべきです。工事の信頼性、スピード、メンテのし易さで、乾式に軍配が上がります。コストをかけてよいなら、磁器質タイルか素焼きタイルも高級感が出て、古くなっても味が出るのでいいでしょう。タイルの場合は、雨で濡れても滑りにくいものを選ぶことが重要です。[ミニ知識]乾式工法文字通り乾いた工法で、水を使わない、モルタルやコンクリートを現場で練らずに行える工法のこと。タイルの乾式工法では、現場でタイルを金物に引っ掛けるだけでOK。ALCは鉄骨の梁に、ボルトなどで留めるだけなので、乾式工法になります。その他、高層ビルの外壁などで、PC(プレキャストコンクリート:工場で事前に打って固めたコンクリートの板)をボルトで留めるなども乾式工法です。湿式工法は、現場で水を使う工法。モルタルでタイルを貼るのは湿式工法です。一般に、乾式工法は湿式工法よりも信頼性に優れている傾向があります。
2004.11.02
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お掃除と断熱工事スチームバギーで外壁の塗装部分の掃除をやって、その後にシリコンクリアを塗ってみました。シンナーが入っているらしく、すぐに乾きました。うまくいったら、全面的に採用しようと思っています。外壁掃除&塗装の後、北側の部屋の外壁面の断熱工事をしました。断熱工事と言っても、内壁クロスの上に、直接1センチ厚程度の発泡スチロールを両面テープで貼り、その上にダンプレートを両面テープで貼るという簡単なもの。高さ90センチ程度の、腰の部分だけです。上の切り口には、L形のプラスティック製の棒を貼って押さえただけ。でも、なかなか様になってます(笑)。物件見学一昨日、地元で売り物が出たので、見学をしてきました。車を車検に出していて、代車も頼んでなかったので、土砂降りの中、笠をさして歩いてお出かけ。雨の日は、水の溜まり具合、流れ具合も見られるのでラッキー!ツイてる!と無理やりプラス発想して、張り切って土砂降りの中にお出かけ。駅から5分の木造アパートで、表面10%。土地の資産価値はありそうですが、環境がもうひとつ。南側は2メーター空いている上に、2メーターの隣地への通路があります。よくある南側ぎゅうぎゅうのアパートではありません。ただし4メーター南には、3階建てのワンルームマンション。これは日当たりでマイナス。南の軒の出が少なく、後付けのアルミ製ひさしは付けたいところ。立地の駅近はいいとは思うのですが、どうもピンとこない。周囲に買い物できるスーパーがないのも引っ掛かります。夜になって、車が戻ってきました。そこで、今度はミカコを連れて見学に。まだ土砂降りですが、やはり車は快適!ミカコも建物の印象はまあまあ。ただ、駅から歩くと暗い道があるので、そこを歩くのは嫌らしい。ボクには十分に明るい道に見えるのだけど。この辺は女性じゃないと分からない。地方や、首都圏でも田舎では、駅近はあまりよくないのではないかと思っています。変な飲み屋も多いし。土地が高いせいか、大型店も少なく、買い物にも不便です。電車通勤客を狙ったマンションが林立しており、競合が多く、日当たりも悪い。ボクがいいと思うのは、駅からバス10分程度の、大型店が集まるエリア、大きい道どうしの交差点のエリアで、バス停からすぐ、大通りからちょっと奥に入った静かな住宅地です。大型スーパー、大型ドラッグストア、安売り店、大型で安いビデオレンタルショップなど。駅近では味わえない便利さです。実はボクの物件は、そのような所にあります(笑)。自分がそんな場所に住んでみて、便利な上に安く、今のところ満足しています。テレビを見ないボクには、ビデオは非常に重要な欠かせない娯楽ですが、本数が多くて安いビデオ屋があるのは本当にありがたい(笑)。駅近の小型ビデオ店は、AVばかり。AVも非常に重要だけど、他にないのか!と言いたくなります。車社会のエリアなら、駅近にこだわらない方が、利回りがよくて、生活の便もいい物件が見つかりそうです。駅近にこだわって探した結果、このように思うようになりました。ただし、駅近で利回りと環境がよくて、RCタイル貼りがあれば、今すぐに買います(笑)[不動産の資産価値を上げる方法 80]階段や段差にノンスリップを付ける。外階段の場合は、特に雨で滑りやすくなります。ノンスリップタイル(滑りにくいように溝がたくさん入った細長いタイル)を、段鼻にだけ貼り、あとはモルタルというものも多く見受けられます。段鼻とは、階段の段の鼻先、出っ張った角のことです。鉄骨階段の場合、モルタルの端に鉄板の縁が出ていて、それをノンスリップの替わりにしているような安物もあります。コストのない場合は、これでも意外とノンスリップ効果はあります。ノンスリップは様々ですが、樹脂製のものを、樹脂製ノンスリップシートと共に使うと効果的です。痛んでも簡単に替えられます。タイルは、若干、滑るようです。雨の流れを阻害しないように、両端を空けて貼るか、段板と同面にするといいでしょう。内部共用階段では、アルミ製、ステンレス製が主流ですが、両面テープで貼るだけの樹脂製などもあります。メゾネットなどでの内部木製階段では、表面がヤスリ状のノンスリップテープがお手軽です。階段は事故の多い所ですから、滑る所、雨の溜まる所は要注意です。手すりよりも先に、段鼻のノンスリップを付けましょう![ミニ知識]メゾネット上下2階分、3階分をつなげて、1住戸として作る共同住宅の形式。普通のマンションでは、2階なら2階だけを使って、各住戸を作ります。例えば3階に外廊下を作って、3階から各戸に入る。3階には居間、食堂などを作る。そして内部の階段で4階に上がると、寝室がある。4階には外廊下がないので、北側の窓のプライバシーも保てる。といったような作りです。各戸の面積の大きい、贅沢な作りのマンションです。テラスハウス(戸建を横につなげた形式)を高層化したようなものです。
2004.11.01
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シャッターについて昨日の資産価値を上げる方法に、シャッターを付けると書きました。これはコストがかかるのでイマイチと考えていたのですが、今日、トランプの自伝を読んでいたら、彼も同じことをやっていました。赤レンガの建物のすべての窓に、白いシャッターを付けたら、表情も豊かになって成功だったという旨が書かれていました。結構、よさそうです(笑)。担保価値と自己資金今回成立したアパートローンの頭金の量は約3割。土地建物の担保価値と収益性を天秤にかけて決めるそうです。物件によっては4割を要求されるそうです。担保価値の計算法浦田さんのセミナーCDを聞いていたら、路線価で計算した土地値の7割が、土地の担保価値だそうです。路線価は実勢価格の約8割だそうですから、担保価値は0.8×0.7=0.56。実績価格の5割6分、約56パーセントが担保となる計算です。土地値の約44パーセント+諸経費が、自己資金となります。この計算法では、多少担保価値が低め(安全側)に出そうです。アパートローンレーサム・リサーチのIさんによると、融資割合は価格の80%以内かつ担保価格以内。担保掛目は、自宅の場合は80%、アパートの場合は70%、自宅外の戸建、マンションの場合は60%以下。価格の80%で掛目が70%だと、結局56%です。44%は自己資金となってしまいます。融資期間は減価償却の法定年数の残存数が30年以上の場合は30年まで。30年未満の場合は20年まで。年間元利返済額は、税込み年収の35%+不動産収入-その他の借入返済額。だそうです。今回収益不動産を買ってみて、いいローンが付くか否かに最初のハードルがあるように思えてきました。いい物件を見つけていいローンを付ける。それが最初で最大のハードルのように感じます。早く元本を減らして担保価値を高め、共同担保で2件目を狙います。 [不動産の資産価値を上げる方法 79]ペットが飼えるように手を加える。小型犬を飼う人が急増しています。一時的なブームではなく、ペット需要は子供の数の減少と反比例して増えていくように思われます。分譲マンションでも、ペット可が増えてきました。小型のペットなら可とする仕様にすると、客層が大幅に拡大しそうです。犬が飼いたいから、無理して一戸建てを買うという人もいるぐらいですから。共用部入り口脇に、犬の足洗い場を作る。住戸玄関入り口に、ペットの飛び出し防止柵を付ける。住戸内の扉は、ペットの爪で傷む可能性があるので、腰部分に取替え可能な腰板を貼る。エレベーターが2機ある場合は、ペット可と不可を分ける、飼うことが出来るペットや、飼い方などを書いたマニュアルを用意する。などの対策が必要になります。これからの賃貸住宅は、高齢化対策、外国人対策と共に、ペット対策も必須となってきそうです。
2004.10.31
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中国H株下げるかH株がまた元気が無くなってきました。さらに中国の利上げ、テロ懸念から、来週さらに下がるかもしれません。ということで、買いの待ち伏せを久々に入れています。最近は売りばかりでした。買うのは華能国際です。この最有力電力会社は、株を増やしたため、石炭が高いために不調です。グズグズしている時に、徐々に買い増していく予定です。B株の広東電力も下げています。こちらも買い増しを考えています。送金トラブル その2昨日の続きです。ネット送金の他に、文書で送金指示が出来る旨が書かれています。While we will look into all possible ways to enhance the security of our online banking service we would like to take this opportunity to advise that you are recommended to change your password regularly and to ensure you are connected to a valid HSBC site before keying in any confidential personal data.Please send us a written instruction to make your TT which we charge HK$160 per instruction only. In your letter, you can authorize us to make TT payment.Please include the following information:- Your signature, which corresponds to our records- The currency and amount to be remitted- Your account name and account number- The name and address of the beneficiary bank- The name and account number of the beneficiaryTo expedite the processing of funds transfer, please send your TT written instruction by courier directly to our Payment Services Department at HSBC Centre, 1 Sham Mong Road, Kowloon, Hong Kong SAR for their direct processing.日本への送金願いを手紙で送ったんですが、何度もEメイルや電話で文句言っていたかいあって、手紙を送った直後に向こうから電話が来ました。昼休みを狙って携帯にかけてきました。マネージャーがネット送金をOKしてくれたので、今、送金ができます。とのこと。その場で職場のパソコンを立ち上げて、言われた通りに入力。無事送金できました。過去のテンプレートは使えませんでした。急に英語をボソボソ話始めたので、職場ではかなり怪しまれましたが。今回の件で、HSBCのサービスの良さを実感しました[不動産の資産価値を上げる方法 78]防犯シャッターを付ける。アルミサッシが普及したため、雨戸が無い物件が増えてきました。雨戸がなくても、アルミサッシは台風でももちます。物が飛んでこない限り、ガラスが割れることもありません。この状況が最近、変わりつつあります。ガラス破りによる盗難が増えてきたためです。玄関扉は、シリンダーを替えたり、ディジタル錠にしたりの対策が施されるようになって、ピッキングは減ってきています。その代わりに増えてきたのが、テラス窓などのガラスを破って侵入する窃盗です。この対策として、防犯ガラスを貼る、シャッターを付けるなどが有効です。シャッターの場合は、安全性を見た目でも強調でき、お客様に安心感を与えます。予算が許せば、電動シャッターがベストです。シャッターが閉まりきる直前に、シャッターの板と板の隙間がある状態で、一旦止まるような優れた製品もあります。その状態で内側を網戸にすれば、暑い夜でも窓を空けて眠ることができます。予算、利回りと相談しながら、シャッターを付けましょう!
2004.10.30
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HSBC香港から日本の東京三菱への送金で、若干トラブリました。郵便局のATMでは、1日2万HKD(約28万円)までしか、引き落とせません(日本で日本円を出すと、香港ではHKD Savingsから引き落とされます)。大きな額になると、やはり銀行間電信送金(Tele Transfer)が必要です。その経緯はAICさんの掲示板に書きましたが、以下にもまとめて貼っておきます。HSBC香港から日本へ送金をネットで指示したら、何度やってもうまくいきません。メールで聞いてみたら、以下のような答えが返ってきました。ネット詐欺が横行しているため、送金をゼロにしている。送金したい場合は、transaction limit revision request(処理金額制限変更願い)をダウンロードして、書いて送るようにとのこと。ピンを定期的に替えるように、画面が本物のHSBCであることを確認するようにと。今では、HSBCネット画面の表紙にもこのことが張り付いています。送金指示される方はご注意を。You may be aware of the recent 'phishing' email scam, which has been widely reported in the media. HSBC customers received fraudulent emails purportedly sent by the Bank between 17 September and 6 October asking then to provide sensitive personal and account information to a bogus website accessed through a hyperlink embedded in the email. As a precautionary measure we have reduced the transfer limit, for all customers with non-designated third party service, to zero in order to protect our customer’s interests. If you need to reset your limit in the future, please either approach our branches or download and return the 'Internet Banking / Phonebanking / ATM Transaction Limit Revision Request Form' for non-registered account limit. Furthermore, you are encouraged to use the registered transfer accounts for 3rd party transfer. You may simply download the 'Internet Banking Registered Transfer Accounts - Limit Increase and Maintenance Request Form' for account registration. These forms are available by clicking 'My Details' and then 'Forms' (on the right hand side). We also recommend that you change your password before submitting the application.(明日に続く)[不動産の資産価値を上げる方法 77]鉄骨柱の足元だけ塗装する。アパートを見て歩いていると、外廊下の鉄骨階段の傷みが目立ちます。特に鉄骨の柱の根元。水やゴミが当たりやすいせいか、そこだけサビが入っていることが多いです。ひどい物になると、足元に穴が開いてしまっているものもあります。コンクリートと鉄の境目辺りが要注意です。柱が倒れれば、階段、外廊下はダメになります。人間では足首に当たるところです。そこで、鉄骨柱の足元だけ塗るという手が有効です。足元だけ塗るならば自分でできるし、コストもほとんど掛かりません。サビを紙ヤスリで削って、マスキングテープ(塗装剤、シール剤がはみ出ないように仮に貼るための紙製テープ)を貼って、塗装すればいいだけです。多少コストは掛かりますが、30センチほどの高さまで、モルタルで覆ってしまうのもいいかもしれません。モルタルが剥離しないように鉄製の網を巻いて、その上にモルタルを数センチ塗ります。モルタル上面は、水が貯まらないように、外勾配にするといいでしょう。[ミニ知識]モルタルセメントに砂を混ぜて、水を加えたもの。砂をセメントという接着剤で固定して、人工的な石を作ります。この場合の砂は、骨となる材料なので、骨材といいます。砂利に比べて細かいので、細骨材とも呼ばれます。セメントは、石灰石と粘土から作られます。水によって固まる性質があり、水硬性と呼ばれます。コンクリートは、モルタルに砂利(粗骨材)を加えたものです。砂利、砂という骨材を、セメントという接着剤で固めた、人工的な岩です。モルタル=セメント+砂コンクリート=セメント+砂利+砂
2004.10.29
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相場は猫の金玉!Q氏が書かれていたので知りましたが、昔からよく言われているそうです。通り過ぎるまでは見えないけど、通り過ぎた後はよく見える。相場は、後になるとよく分かるという意味だそうです。アナリストの予想は「うそよ」!チャートを見ると、ほんとによく分かります。あそこで買えば儲かったと(笑)。学者やアナリストでなくても、ボクのような素人だって、あーだ、こーだと分析できそうです。アナリストの予想は、うそだそうです。アナリストは予想屋で、「よそう」を逆に読むと「うそよ」になるから。説得力があります(笑)。予想屋の予想を真に受けるのはよそう!だって予想はうそよ!取引停止がいい!取引停止といってもワーサンガスの話ではありません(笑)。自分で取引停止にしようという話です。相場で大損するのを防ぐには、やはり基本的分析をきちんとするのが最低限やるべきことのようです。最初にある企業を買う時は、さすがにあれこれ調べますが、うねり取りなどを続けていると、どうもいい加減になってきます。最近の中国株の売買は、不動産に気を取られていて、いい加減になってきました。猫の金玉や予想屋の言葉に、気を取られるようになってきました。将棋では「3手の読み」と言って、プロでも手拍子で打つのを防ぐために、3手の読みを自分に仕向けるそうです。いい加減な売買を防ぐには、売買をしないのがいいのではなかろうかと。暴落の時だけ買えば、成績はいいわけです。暴騰の時だけ売れば、やはり成績はいいわけです。去年のボクの成績が良かったのは、暴落の時に買って、暴騰の時に売ったからです。買った株は、とにかく売らずに持ち続ける。株価を見ない。見ると、色々とやりたくなる。だから見ない。そのためには、香港株もHSBCではなくて、マンションハウス証券で買おうか。ネットをつないでいないから(マンションハウスでも香港株はネット取引できます。できないのは本土B株です。ネットはボクがつないでいないだけ。)。いや、証券会社に1千万以上置くのは危険だ。じゃあ、HSBCの画面で買い平均株価をブランクにしてしまおう!という方法まで、苦し紛れに考え始めました(笑)。取引停止が嫌なら、場帖、日足、月足は自分で付けるべきだ!と自分に言い聞かせる毎日です(笑)。[不動産の資産価値を上げる方法 76]オーナーが自分のことを、マンスリーホテルのマネージャーと考える。マンションを買って、お客様に貸して、時間が経ってくると、どうも大家という感じに自分がなってきます。毎月の入金も当然といった感じになります。サービス業であることを忘れそうになります。周囲の大家さんを見ても、なんとなく偉そうにしています(笑)。この症状を防ぐために、大家、オーナーという言葉を頭の中から外して、「自分はマンスリーホテルを経営しているマネージャーだと考える」といいようです。ホテルのマネージャーならば、サービスしないわけにはいきません。放っておくと、ホテルにお客様が来なくなり、つぶれてしまいますから。お客様に会ったら笑顔で挨拶する。入金があったら、感謝する。入金の督促も、レジでお金を受け取るような感覚でする。ゴミは率先して拾う。ツルツルになるまで掃除をする。トラブルには率先して出向く。常にサービス向上を考える。などの行動が、自然に出てくるはずです。マンスリーホテルのマネージャーになりましょう!
2004.10.28
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物件探索2年前から、収益不動産は見て回っていました。最初のうちは中古ワンルーム。次には木造アパート。次には自分も住めるRC造かS造のマンション。この春に物件探しを本格化させていた頃、「収益物件を探して、クタクタの状態です。」とリスクテイカー親分の掲示板にカキコしました。駅近の任意売却物件を逃がしてガッカリしていた時です。すると親分が「ミカオさんの探している理想の物件は必ず手に入ると思います。不思議なもので自分が信じ込んでいると、思わぬ援護射撃が入ってきます。」と、励ましてくれました。ある日、何軒目かの収益不動産に強い業者さんの所で何時間も粘って、あーでもない、こーでもないと資料を見続け、そろそろ諦めようと思っていたんです。でも、リスクテイカーさんの言葉を思い出し、もうひと粘り。そうしたら、不思議とぴったりの情報(自宅も入れるRC造収益不動産、毎月のフローがプラス)が出てきて、その場で見に出かけ、その場で申し込み。すぐに値下げ交渉。少し下がったところで、ローン特約条項付きで契約しました。「必ず見つかる!必ず見つかる!」と念じていたら見つかりました。リスクテイカーさんにストーカーをし続けていた成果のひとつです(笑)。ありがとうございました。 [不動産の資産価値を上げる方法 75]ウッドデッキを付ける。南面に土地の余裕がある場合、ベランダよりもウッドデッキを付けるという手もあります。ベランダはどこのアパート、マンションでも付いています。同じものでは差別化できません。少し大きいウッドデッキを床に張って、戸境の仕切りも木製ガラリなどで大きめに作ります。これで、1階に住みたいという人も増えるでしょう。
2004.10.27
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旅行中、カキコしていただいた皆様、ありがとうございます。地震の時は群馬にいました。震度が5強です。地震対策は重要と、改めて思い知りました。まずは地盤。断層の近くや軟弱地盤、急傾斜の近くを避けるだけで、大分リスクは減ると思います。そして、家具の転倒防止。建物の前に家具が倒れてきます。次に耐震補強。木造の場合は屋根を軽くし、基礎が割れている場合はステンレス製フラットバーなどで補強。さらに壁(特に1階)をバランスよく補強(筋交い、合板、金物)します。RCではピロティの柱に鉄板を巻く(大震災後に首都高の橋脚などはすべてこの方法でやられました)、鉄骨で筋交いを入れる(小学校などでやられています)等ができます。対策の最後が地震保険だと思います。管理委託不動産業者さんに管理をおまかせするには、普通、賃料の5%かかります。これには掃除代が入ってなく、別に1回当たり数千円かかるというケースが多いそうです。この場合の管理とは、毎月の入金の確認、督促、オーナーへの送金、入出金書類の作成です。督促はオーナーが一番やりたくない仕事ですから、部屋数が多い場合はやっていただく方がいいでしょう。また、自分の住んでいる所とは遠く離れた物件でも、家賃の督促などはやりにくいので、管理を頼むのがベターです。ボクのマンションは3世帯しかないような、自宅に鼻毛が生えたような物件です。さらに、そのうち1世帯に自分が住んでいますので、貸しているのは2世帯。また、空いている駐車場を貸しているので、合計3世帯の方々です。3人のお客様の入金管理ができないようでは、今後不動産を増やしていけませんから、自分でやることにしています。家賃保証家賃保証は、通常10%でやってくれるそうです。中古を買った場合でも、物件によっては家賃保証業者が保証してくれます。空室率が平均10%程度ですから、家賃保証してもらった方が安心という考えもあります。ただし、以下の点でボクは、家賃保証はお得ではないと判断しています。1 10年保証でも賃料改定は2年ごとで、そのたびに賃料を低めに改定される可能性が大きい。素人のオーナーが直接貸しているのはプロの保証業者という形になるので、賃料の交渉相手も保証業者となる。相手は交渉のプロ。契約当初の家賃が高い場合、2年後には減額交渉がプロの側からされることになる。これには勝てない。契約欲しさに高い家賃設定で長期に契約させて、後で家賃を下げてくるのが商売として当然。2 契約直後には免責期間が2ヶ月ほどある場合が多く、その期間、家賃は払われない。その免責期間の家賃は保証会社の丸儲けとなる。3 家賃のみの保証に10%かかり、管理は別に5%の所が多い。そのため、15%は引かれてしまう。ということで、当たり前のことですが、保証会社が儲かるようにできています。保証契約なしに、地元の業者とうまく連携して、一般に貸すのがいいのかなというのが、今のボクの考えです。その方が、不動産経営のノウハウが蓄積できます。[不動産の資産価値を上げる方法 74]屋上に出ることができるように、ハッチとタラップを付ける。フラットルーフ(陸屋根:ろくやね)は、防水が命です。パラペットやドレイン(排水口金物)の調子も気になります。ドレインには落ち葉などのゴミが溜まりやすく、取り除かないと水の流れを悪くし、最悪、雨漏りの原因にもなります。屋上には出られるようにしておき、定期的に防水、パラペット、ドレインを点検、掃除する方がいいでしょう。そのために、階段かタラップ(はしご)が必要です。階段を後から付けるのはコストがかかりますから、ハッチ(スラブに穴を開け、蓋をしたもの)とタラップを付け、いたずらや泥棒除けに南京錠を付けましょう。ハッチの位置は、スラブの構造上重要でない位置で、かつ屋上に出やすい外廊下などを選びます。タラップはステンレスパイプ製で、壁に取り付けます。ハッチの中に納まる折りたたみ式もあります。階段の場合は、外階段にするケースが多いですが、できれば階段室(ペントハウス)から出られる方が事故も少なく、階段も傷まないですみます。中古の場合、屋上に階段室がある物件は、かなり得点が高いです。場合によっては、屋上に木造などで増築も可能ですから。
2004.10.26
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