武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手盛岡駅前

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2016/04/30

それでも、本審査に向けて
前向きに行こう！

マイナス金利の導入で各金融機関は
今・・大変に苦しい状況になっています。

保険や金融商品を売って手数料を稼ぎたい、
住宅ローンや消費者金融で利息を稼ぎたい、
以前にも増して
そのような思いが強くなってきています。

『住宅ローン融資をぜひ獲得したい』
・・のは、どの金融機関も同じです。

簡単にあきらめてはいけない。

自分の頭で考える生活設計。

花工房らら倶楽部

〇顧問会員のIさん（30代）
（相談：生活設計・マイホーム取得）

2016.3.9、現状診断終了。
マイホーム取得へ向けて、作業中です。

今日は外構プランを作成しました
マイホーム不動産屋さん司法書士さん
見積りとプレゼンテーションをお願い★

住宅プラン住宅ローン土地契約段取り
住宅ローン事前審査の結果留保！？★

住宅ローン・フラット35の事前審査は、
ARUHI本部によれば、
「留保」ということになったようです。

「夫は〇、妻は△」
・・ということだそうです。　え？原因は妻？
（妻の現職の勤務期間は約1年です）

前回の記事で、落ち込むことはない
・・と書きました。

メールをいただきました。

夜分遅くに申し訳ありません。

職場の歓迎会があり、
先ほどメールを確認しました。（妻）
（夫は夜勤明けで爆睡…）

心強いお言葉ありがとうございます。
気持ちが奮い立ちました。

職場でも融資の件について
経験者にいろいろ話を聞いたところ、
武田さんがおっしゃるように
そんなに気にしなくても大丈夫と言われました。

心配は拭えませんが、前向きに
着実に前進して行きたいと思います。

本審査に私たちが準備するものは
残り夫の給与証明書のみで他は揃いました。

夫の給与証明書は連休明けになりそう
…とのことです。

どうぞよろしくお願いします。

ARUHIと、
そのローン審査結果の「留保」について、
関連するネット記事を紹介します。

1つ目。
40代半ばの現役行員（住宅ローン担当者）

ARUHI（旧：SBIモーゲージ）の審査で
要注意ケースとは何でしょうか？

通常、「承認」「否決」の回答ですが、
ARUHI（旧：SBIモーゲージ）の場合
「留保」というものがあります。

字のまま、本審査を通してみないと
わからないという意味です。

この「留保」が事前審査の約半数を占め、
その約半数が本審査で否決になると
言われています。

「留保」と出た場合は、
本当に五分五分だと思ってください。

そして、フラット35の審査はARUHI
（旧：SBIモーゲージ）に限らず、ちょっぴり特殊。

銀行ではローンを組めないケースや
申込形態でも、審査が通る可能性があります。
　　　　　　　※銀行でだめなケースでも
　　　　　　　　ひろってもらえる場合が結構ある。
もう少し補足をしておきましょう。

代表例1：自営業者の100％融資

　銀行では、自営業者様への100％融資は
　かなり厳しいのが現実。
　この溝を埋めることができるのがフラット３５
　なのです。

代表例2：妻の単独申込

　妻が申し込みをし、夫は債務参加しない……
　銀行では申し込み自体がNGです。

　夫の保証参加はほぼ絶対条件といえます。

　でも、フラット35の場合、夫は保証参加なく、
　申込書への記入すら無くても、申込可能です。

代表例3：健康不安、団体信用生命で
　ひっかかった経歴がある

　通常、銀行などの金融機関のローンには
　団体信用生命がセットされており、
　団信の審査に落ちてしまうと、
　住宅ローンは組めません。加入が必須条件です。

　その点、フラット35に関して言えば、
　団信加入は「原則」となります。
　健康不安がある方は、
　団信に加入しなくてもよいのです。

　但し、団信に加入しておくことで
　万が一の場合に備えておいたほうがよいでしょう。

代表例4：転職して間もない。

　通常、銀行などの金融機関では
　最低1年の勤続が求められます。
　が、
　フラットの場合は「割戻し」という手をつかって、
　勤続数か月でも年収の見込み判定を行い、
　融資を可能としています。

2つ目。　記述者：正体不明。

「留保」になるケース

これは、ネット掲示板の口コミでもありましたが、
事前審査の結果が「留保」となるケースがあります。

ARUHIは審査が速いことで評判ですが、
この「留保」が多いとも聞きます。
　　　　　　　※結論は早いが、「留保」も多い。
なぜ留保になるのかというと、フラット35は
金融機関が融資可否を決定できないからです。

よって、ARUHIの審査ではOKが出ても、
実際に融資を行う「住宅金融支援機構」の
本審査は微妙だと判断された場合に、
「留保」の回答が出ます。

審査手順についてはこちらの記事でも解説
しています。

カードローンの利用やブラックの人は
フラット35の審査に通過できるのか？

このような場合は、
「留保」となった原因を見つけるために、
信用情報機関にあなたの信用情報を請求する
ことをおすすめします。

過去にクレジットカードの支払遅延があったなど、
信用情報に何かしらのキズが付いているケース
も少なくありません。

（　略　）

モーゲージバンクって大丈夫なの？

アルヒは、実は「銀行」ではありません。
モーゲージバンクといって、
住宅ローンを専門に取り扱う特殊な金融機関です。

本来、住宅ローンは銀行で組むのが普通
だと考える方も多いです。
よって、正式な銀行ではないアルヒで住宅ローンを
組むことに抵抗を感じる人も意外と多いです。

しかし、実際には多くの人がARUHIを利用
しているので安心です。
同社はこれまでに数多くの実績を積み上げて来ており、
財務情報などの開示資料を見ても問題がありません
。健全な経営ができているので、
現状は倒産の危険性もありません。

これまでの実績をまとめます。

フラット35シェアNo.1を長年継続している
フラット35累計実行件数10万件突破（業界初）
住宅ローン残高２兆円を突破（2014年12月）
住宅ローン累計実行金額２兆5,000億円を
　　　突破（2014年8月）
2014年3月期の業績は営業収益が123億円、
税引前利益が40億円

となっています。
（まとめてみると改めて、すごい実績ですよね。。）

もちろん、35年間のローンを組むにあたって、
100％倒産しないとは言い切れませんが、
他の銀行と比較して特にリスクが大きいわけでは
ないというのが私の意見です。

住信SBIネット銀行との違いは？

当サイトでもよくいただく質問が、
「ARUHIと住信SBIネット銀行住宅ローンの違いは？」
というものです。

実際にはこれといって決定的な違いはなく、
どちらも優良な住宅ローン業者です。

住信SBIネット銀行は正式な銀行ですが、
前述したとおり、ARUHIは一般的な銀行ではなく、
住宅ローンの専門事業者です。
（最近は銀行代理業の資格も取得しましたが）

また、以前は同じSBIグループだったのですが、
現在アルヒは、SBIグループではなくなっています。
（SBIが事業を売却したため）　

では、両者の関係性が完全に切れたのかというと
決してそうではなく、まだ両者の関係は続いています。

例えば、
最近ARUHIは銀行代理業を開始しましたが、
住信SBIネット銀行の定期預金や住宅ローンを、
窓口で販売したりといった取り組みを行っています。

両者の大きな違いは
「民間の住宅ローンが強いか、フラット35が強いか？」
という点です。

住信SBIネット銀行は、変動金利、10年固定金利
といった民間住宅ローンに圧倒的な強みを
持っていることで有名です。

一方で、アルヒは前述の通りフラット35で
驚異的な実績を残しています。

一応、アルヒでも変動金利、10年固定といった
住宅ローンを販売しているのですが、正直言うと
こちらの方はあまり魅力的とは言えない金利です。。。

よって、わかりやすく説明すると、

変動金利、10年固定を選びたい：住信SBIがおすすめ
フラット35を選びたい：ARUHIがおすすめ

となります。

《　購入予定地　》

一日中・・日当たりの良さそうな土地です。
道路より一段高い150坪です。　
大きい・・。

《　配置・外構プラン　》

　　　　　　　※子どもたちが楽しく走り回れる
　　　　　　　　ような、広い庭です。

　　　　　　　　バーベキューをするウッドデッキは
　　　　　　　　けっこう大きいんですが、
　　　　　　　　庭が広すぎるため、
　　　　　　　　すごく小さく見えてしまいます。

《　平面・立面プラン　》

　　　　　　　※オレンジの屋根に白壁、
　　　　　　　　スペイン風の家にあこがれています。

　　　　　　　　内部の塗り壁も、
　　　　　　　　全部では予算オーバーになりそう
　　　　　　　　なので、1階のみにしました。

《　什器プラン　》

　　　　　　　※契約後に・・
　　　　　　　　「それも、これも、オプションです。」
　　　　　　　　なんて言われないように、

　　　　　　　　ハンコを押す前に、考えられる
　　　　　　　　作り付け収納や作りつけ家具を、
　　　　　　　　見積りに入れておいてもらいましょう。

《　仕上表　》

　　　　　　　※複数の業者に見積もり依頼して、
　　　　　　　　同じ条件で比べっこするには、
　　　　　　　　この仕上表が必須。　（当たり前）

《 I家のマイホーム取得》
　　　　　　　※年内入居希望。

　　0　ヒアリング 3/3
　　1　家計の現状診断　問題点把握　3/9
　　2　ライフプランニング（生活設計）　3/15
　　3　資金・ローンの目安を立てる
　　　　　　　※本申込みへ・・。
　　4　土地探し　売買契約 5/？　決済
　　5　展示場ほか見学　3/27
　　6　住宅プラン作成 4/20　図面作製 4/？
　　7　複数の住宅会社でプレゼンコンペ 5/？
　　8　業者決定・請負契約
　　9　事前手続き
　　10　着工・地鎮祭
　　11　完成引き渡し　入居
　　　　　　　※年内入居を目指しています。
　　12　住宅ローン返済開始 12/？

《　I家の概要：現状診断時点　》

家族　：　30代団体職員の夫、
　　　　　30代団体職員の妻、
　　　　　幼児2人・・の、4人家族。

相談　：　マイホーム取得。

住居　：　夫の実家。（3.5万円/月納入）

収入　：
　　　　夫　年収：302万円　（手取り：248万円）
　　　　妻　年収：297万円　（手取り：239万円）

貯蓄　：　830万円
　　　　収入はそれほど多くはないが、
　　　　堅実で健全な家計であることが
　　　　分かります。

借金　：　なし。　（素晴らしい！）

生命保険料　：　0万円/年　（素晴らしい！）

死亡保障必要額検証結果　：　
　　　　　　　　　現時点　　　10年後
　　　　夫　－1,938万円　－2,571万円
　　　　妻　－3,684万円　－4,174万円

　　　　「必要資金」から「手当可能資金」
　　　　を引いた結果なので、マイナスは
　　　　保障が不要ということです。

　　　　幼児と赤ちゃんがいますが、
　　　　夫婦ともに現在も将来も
　　　　生命保険は不要です。

　　　　これは特殊なケースではなく、
　　　　健全な家計であれば、当たり前。

　　　　「生命保険に入るのが当たり前」
　　　　・・と常々思っている人は、
　　　　どっぷりと洗脳されています。

　　　　延々とお金をたれ流し続けます。

ん？　りゅう・・ほ？　　・・っと。

〇商品販売をしない。　
〇しがらみを持たない。

誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて15年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。

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