PR
Keyword Search
▼キーワード検索
Freepage List
Comments
2008.10.19
カテゴリ： 個別銘柄
不動産不況が懸念されていたところに、リプラスのようにスポンサー企業が破綻したのに続き、ついにニューシティ・レジデンス投資法人が REIT の破綻第１号となりました。
REIT は賃貸収入という安定したキャッシュフローの裏づけがある黒字投資法人であり、資金繰りに問題がでるとは考えられていなかったため、REIT でも破綻したという事実は驚愕を与えました。
これをきっかけとし、新興REIT を中心にストップ安が続き、配当利回りが異常に高くなっているのが現状です。
将来の賃料低下や金利上昇による配当利回り低下を見込んでいるというよりも、破綻懸念をある程度織り込んだ投資口価格（株価）だと感じます。
ＦＣレジデンシャル投資法人は１６日（木）引け後に、 運用状況のお知らせ を発表しました。これによると、ＬＴＶは２８％と低く、更に借入金は借り換えたばかりであり、返済期限は来年１０月１４日までありません。
したがって、少なくとも１年間は破綻はありえないと思います。
なお、ニューシティ・レジデンシャル投資法人が破綻した原因は、大型物件の購入契約をしたものの、購入資金の手当てが出来ずに違約金を払う羽目に陥り、その違約金の資金繰りが出来なかったという特殊ケースだと思います。
ＦＣレジデンシャル投資法人では、現在新規物件の購入契約はしていないので、ニューシティのようなことは発生しません。
稼働率も９８％台で安定しており、保有物件は立地が良いため、大幅な稼働率の低下は考えにくいです。
またＰＢＲは０．３３程度です。物件を割高で購入していたとしても、ＬＴＶが低いため、出資分の毀損は少ないと判断します。ＰＢＲの値が示すような３分の１にはならないと思います。
※ 例えば１００の資産が３割毀損し、７０になったとします。
ＬＴＶ５０％だと、資産価値７０－借入金５０＝２０
が投資口の価値になり、価値は５０から２０へ６割も減少してしまいます。
一方ＬＴＶ３０％だと、資産価値７０－借入金３０＝４０
となり、投資口の価値は７０から４０に４割強の減少にとどまります。
このREITの予想配当利回りが３割以上というのは、明らかに割安だと感じます。
※ 今期の予想配当利回りには物件売却益が含まれているので、賃料収入だけだと配当利回り１０％程度だと思います。
リスク要因としては、２つ考えています。
１つ目は、リプラスのようにスポンサー企業の破綻です。
ファンドクリエーションは大丈夫かな？
万が一ファンドクリエーションが破綻すると、悪影響は免れないでしょうが、投資法人自体の資産には影響ありません。
２つ目は、 導管性要件の問題 です。
通常 REIT は配当を損金算入できるため、法人税がかかりません。
しかし第１位株主グループの保有比率が５０％を超えると同族会社とみなされ、税金がかかるようになってしまいます。その結果配当が減少します。
本投資法人の第１位株主である Prospect Asset Management は、現在 47.62% 保有しています。 これ以上買うなよ。
丁度１０月２７日が 23,121円の配当権利付最終日ですので、金曜日に購入してみました。配当権利をとるかどうかは、今後の値動き次第ですが、急騰した金曜日の終値で換算しても、１週間強で１５％の配当がついてきます。
ローリスク・ハイリターンだと考えます。
お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう
[個別銘柄] カテゴリの最新記事
-
出遅れ鳥インフル関連株－中京医薬品 2013.04.27 コメント(7)
-
私の質問メールがシンプレクスのWebに掲載… 2010.04.12
-
日本アコモデーションファンドの公募増資 2009.11.02
【毎日開催】
15記事にいいね！で1ポイント
© Rakuten Group, Inc.
