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2020.06.28

実質利回りで考える？

カテゴリ：その他

長野県の大家パスカルです。

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「不動産は実質利回りで考えることが大事だ。」
みたいなことを言う人や書籍がありました。

という事で、初心者だったころ、実質利回りで考えようとしました。
当然無理ですね。実質利回りなんて出せません。計算できません。
むしろ、実質利回りを根拠にして物件を購入した人がいるのかと思いました。

そもそも、実質利回りというのは、1年とかある程度の期間運営してみないと出てこない、 結果として出てくる数字 です。
先行して出てくる数字 ではなく、 遅行して出てくる数字 です。
さらに言うと入居率やリフォームの有無とうで毎年大きくブレる数字です。

シンプルに考えると、物件購入の根拠は、表面利回りで考えたり、シミュレーションして考えたりするのが一般的かと思います。
CCRを計算する人もいるでしょう。私は計算したことないけど。
もちろん立地、築年数等、他に加味することはたくさんあります。数字として処理しにくい部分も大切ですよね。

表面利回りでざっくり、
シミュレーションもやってみます。ざっくり予想で、
・租税公課、火災保険、管理料などある程度読先が見通せるもの
・家賃は年1％下落とか
・空室率0％、10％、20％、30％みたいに
・現状で修繕に必要な費用
・修繕費、リフォーム費
・修繕費の積み立ても
想定できる数字は他にもあるでしょう。

話は変わります。
職人さんにアパートのリフォームをお願いして感じることは、
『職人さんの職歴の長さと仕事の質と関係ない』という事です。
20代でも上手い人は上手い、下手な人は50歳過ぎていても下手。
上手い人は雇われ人でも上手い、社長でも下手な人は下手。

これは大家の世界も同じでしょう。
大家業は、経験年数はほとんど関係ないと思います。
最初の1～2年、１～２棟目は関係あるかもしれませんが、
それ以降大切なのは、個人の努力、行動力等です。それらを積み重ねた経験値がものをいう世界だと思います。(どの職業も同じかな。)

わずかな経験年数をかさにきて「実質利回りで考えろ」と整合性の取れないこと、実際には自分にもできていことを言って、自分を大きく見せたいのでしょう。

おしまい。

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最終更新日 2020.06.28 00:00:07

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プロフィール

Pascal Prost

不動産は楽しい。長野県の南のHighlander大家です。2011年から不動産投資を始めました。2019年3月末に公務員を早期退職して専業大家になりました。不動産投資家/不動産年収1億円以上/不動産投資で月収1,000万円達成/元公務員大家/10年に一度の取引は毎週やって来る。/アパートマンション37棟339戸/戸建25戸/合計364戸保有/ツィッター/stand.fm/パスカルのブログ/宅建士/第2種電気工事士

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