2017年02月の記事
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情報活動（銀行の考え方）
ってことで、昨日は某銀行へ訪問。ここは個人のお付き合いしかなくて法人は付き合いが無い為、決算書他一式資料を置いてきました。その結果を聞きに伺った訳なんですが・・・。決算書の評価の仕方を教えてもらえたのが大きな収穫でした。やはりというかなんというか・・・・信金さんと比べると、見方は厳しいとの事。その計算の仕方もざっくり聞いてみましたが係数とかもあるので、一度自分の決算書と見比べてみて検討してみたいと思います。現状の自分の法人だと・・・・「正常（20年未満）」「要注意先（20年～35年」「破綻懸念（35年以上」」の中では要注意ではあるものの、かなり正常近く、という結果だそうです。その為、融資のテーブルには乗る。あとは担当者の作文次第なところと、物件次第なところがありそうです。出来れば国金の借り換えでもさせてもらって実績を作りたいところだな～。そんな感じで、物件を持ち込んでいる訳では無い為、「情報活動」となる状況でした。
Feb 28, 2017
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交流会？？
ってことで、土曜の夜は・・・・本業をやりつつ、東京から来ていた某大家さんを交えて、ノンアルコールを飲みながら情報交換してきました。金融機関の動向とか事業計画書の作り方とか金融機関へのPR資料の作り方とかいろいろとお聞きすることが出来ました。なんとも有益な時間を頂けました。タクシー帰還の時間まですすきの滞在だったのは久しぶりです。こうやってお話出来る機会があるのはありがたいですね～。それにしても眠い・・・・。
Feb 27, 2017
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空室対策
ってことで、昨晩はプレミアムフライデーというのに管理会社の方にお願いして時間を作ってもらいました。その内容は・・・・賃料のレベルをどこにするか？賃料ダウンやＡＤのバランスや空室期間などを含めて年単位での総合的な収益。それ以外でオーナーが出来る対策。などなど総合的に見て頂いた中で方向性を検討させてもらいました。出た結論は・・・・・納得できる範囲に収まりそうだったため対策を進めてもらう事に！！これで結果が出るとうれしいですけどね～。そして、がっかりな事に・・・・３末退去の連絡がちょうど入ったという報告もありました（苦笑これで３棟目以外に全て空室が発生する事態になりました～。うむむ。頑張るか。
Feb 25, 2017
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スゴイ値上がり！！
ってことで、某サイトで見たことのある物件を発見しました。ちょっと前のデータを探ってみると・・・・2009年に築9年で当時2800万利回り17％の物件で出ていた木造物件でした！！今回は3800万で利回り11パーセント。現在は築17年・・・。これで売れるかどうかは別にしてここ最近では利回りがいいほうなのかもしれません。そう考えると、今の相場ってだいぶ高騰しているんだな、と改めて納得です。
Feb 24, 2017
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積立追加・・・・
ってことで、借入している信金さんへ決算書を提出しに訪問してきました。対応してもらったのは支店長。内容をざっと確認してもらって頂いたお言葉は・・・・支店長「修繕とかあった場合は、お金の算段どうするんで？」と聞かれて自分「CFを使いますよ」と言ったら支店長「やはり計画的な積立は必要です」キリッ！！との事で、その場で積立の手続きをしてきました（笑自分「では月に1万円で・・・」と言ったら支店長「いつでもおろせますから、ここは2万円で！」と言われてPRされたので2万にしてしまいました。この物件、月20万チョイの家賃しか稼がないんだけど1割は積立行きとなってしまいました。支店長！！次も貸してね！！！そう心で叫びながら帰路につきましたとさ。
Feb 23, 2017
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着地点
ってことで、確定申告の着地点を探っています。28年に関しては、前年より多めに税金払って終わりそうな雰囲気です。やはり償却切れの物件があるのは、デカいですね～。どうにも利益が残りやすくなります。このあたりも、法人経営に生かしてはいますが、最初の頃は学びが足りなかったと改めて痛感します・・・・。この時期なので、もう抗いようがない状態ですから素直に納税ですね（笑29年に関しては首尾よく物件が売れれば、これまた税金のラッシュでしょうが、利益確定と共に自己資本の増強のために動いてみようと思います。売れるかな？？
Feb 22, 2017
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新築情報
ってことで、久々に新築の物件情報を取得しました。場所柄中央区で土地勘のある場所を2箇所ほど。。。土地に建築条件付きだったので、詳細は不明でしたので興味もありまして。その利回りは・・・７％ぴったり！！家賃的には新築プレミアムがある1回転目はいけそうですすが、3回転目は厳しそうな値付け・・・。う～ん・・・・。企画系だと、今はこんなものかな～。このくらいで1000万から1500万の企画屋さんの利益かな、という感じでした。企画屋さんは、こちらのリスクをある程度受け持ってくれて、なおかつ利益も取る必要があるからこその企画料を取っている。そう考えています。どこまでリスクを許容出来るのか？それによって新築での自分自身の取り組み方も変わってくるんでしょうね～。エボさんのブログにも、駅徒歩1分での９パー代とありましたが、ただ待っているだけでは作り出せない物件という事は重々承知。中古に関しても、待っていては何も来ませんからね～。少し開拓しに頑張りたいと改めて思った次第です。
Feb 21, 2017
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コンサル的な活動
って事で、昨日は素晴らしい会費を必要とするコンサルさんをご紹介しました。不動産に関わっていれば、多かれ少なかれコンサルとは言わなくても相談に乗るタイミングはたくさんあると思います。その時に対価を頂くか、となれば、ただのアドバイスから責任を伴ったものに変化すると考えてしまいます。コーヒー代くらいであれば、とも思いますが、現金が動くとなれば責任重大かと。そこまで考えてお金もらえるなら、コンサルしてもいいのかもしれませんね〜。自分はそこまでのレベルでは無いですから、お金はもらえません（笑）
Feb 20, 2017
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囲い込み
ってことで、数年前にとあるところで読んだことのあるブログ。 ※関東のお方でした。そのブログ主が雑誌に出たりしていたのを見たこともありましたが今日偶然、そのブログをかなり久しぶりに見る機会がありました。不動産コンサルタントになっていました！！！内容は・・・・メンバーズ入会期間：1年（更新可能）会員費：20万円定員：10名様まで（大人数のコンサルティングは致しません）公庫融資チャレンジオプションオプション料金：30万円オプション実行期間；6ヶ月メンバーズ入会必須リフォームコンサルティングオプション■現地調査＆お見積もり同行 3時間 2万円こんな感じ・・・・こりゃ、まともにやればかなり儲かりますね～。10人と言わず、もっとコンサルすればリーマンの年収くらいは稼げてしまう・・・・。いろんな商売があるものですね～。公庫の申込なんで、コンサルされるような書類も無いような気がするんですが・・・・。ま、楽して全部教えてもらえるから、いいのかな？？費用も経費になるから、近道と考えれば・・・・・。
Feb 19, 2017
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後悔先に立たず・・・・
ってことで、いろいろと反省中です・・・。自分自身が「やらかした」訳ではないんですが間接的には自分のしたことで問題発生中です・・・・。自分のした事であれば、自分の責任で、と言えますがそうも言えない状況に悶々としています。自分と他人の価値観は違う。改めて感じたここ最近・・・・。ただ、流れゆくままに。
Feb 18, 2017
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始めたわけ？？
ってことで、ふと考えると・・・・けっこうな方が、ロバキヨの影響ありと聞きますが、自分は読んだ事がありません。やってみようかな？そんな思いがあったところに、周りの影響があって追い風を受けて始めた。そんな感じでしょうね～。クルマの趣味を一区切りさせる必要があって他に熱中できる事が欲しかったのもあるかもしれません。妻にはそう言われています。いまだに不動産は趣味だと思われているような気がしていますので（笑ミーティングの開催だったり、大家の会だったりといろいろと動いているのが、そう見えるようです。趣味にしては借入も多くて、リスクの大きいものですけどね・・・。さて、ちょっと銀行行ってきますか・・・。
Feb 17, 2017
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売却活動
ってことで、この市況の内に、という訳ではありませんが個人と法人で所有している物件のうち、個人の物件を売却してみようかと思い、活動を始めました。とはいっても、買主側では無い為、準備するものが少なくて拍子抜けです。売却条件を考えて、最低売却価格を検討して不動産会社に依頼して、という感じです。法的な書類はすべて準備してもらえるしこちらは修繕履歴や家賃表などの準備くらいで金融機関に提出する書類に比べれば、非常に少なく感じます。あとは・・・・・買付入るかな～。すぐに売れなくても問題はないので、気軽に待ってみたいと思います。って活動をしていたのが１１月エンドくらい？？まだ、売れていません（大笑
Feb 16, 2017
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値上がりの春？？
ってことで、今までアマゾンで購入していたウオッシュレットなんですが・・・・一気に２，０００円も値上がりしているじゃないですか！！なにがあったかは不明ですが、かなり精神的なダメージが大きいです。もともと他機種に比べて安かった東芝製ですが今回の原発事業の不振で値上げしたのかな～。まだ在庫で２台持っているので、１台使用予定があるものの、残り１台という事で早急に購入する必要は無いものの・・・・も少しお安く購入できるお店を探していかないといけませんね。最近はＬＥＤシーリングも高いですし・・・・。インフレ率２％目標なんて言っていますが食料品はすでにそれ以上、上昇している感じですし、こうやっていろんなものが値上げされている感じがします。上がらないのは家賃だけ（大笑いろんなところでコストの縮減が出来るようにしていかなければなりませんね～。
Feb 15, 2017
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不動産的活動？？
ってことで、昨晩は名古屋から来札された方を囲んでのミーティングでした。美味しいご飯も食べ＆いろんな情報や気づきを頂きながら、楽しめる時間でした。それにしても・・・・・自分の知識はまだまだ狭い！！そう思える事も多いので、常に学ぶ姿勢は忘れてはいけないと改めて思い直した夜でした～。不動産経営における経費。節約できる要素はありますね～。自分でも勉強してみます。
Feb 14, 2017
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手が早い
ってことで、先日空室になった部屋ですが・・・・照明の取替があるため、本日持込しに行ってみました。そしたら、すでにクロスも終了していて美装中でした！頼んだのはつい先日だったはずなんですがあっという間の内装終了です。早すぎて、オーナーが追い付いていない状況でした（笑空室の手直しは時間が早ければ早いほど申込のチャンスが広がりますのでオーナーとしてはありがたい限りです。このあたりは管理会社と内装工事の業者さんのコンビがうまく廻っている証拠なのかな、と思っています。あとはオーナー作業もありますが・・・なんとか早めにしないといけませんね～。
Feb 13, 2017
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妄想な買値
ってことで、最近も中古案件を中心にネットを徘徊しています。値が下がれば買いたいくなる物件は多数ありますが、その指値は２割から３割なので、難しいでしょう（笑長らくネットに放置されていればもしかしたら応じてくれるかもしれませんが、指値する分、こちらの融資が固くなければ、指値するだけ失礼というものです。そんな感じで、ウオッチしていた某駅徒歩５分の木造物件があったのですがふと他のポータルで見ると「商談中」の文字が出ているではありませんか！！おお。木造築１０年オーバーでも利回り８パー代でも商談になるんだな、と驚きました。実際に成約価格はいくらになるかはわかりませんが・・・・。自分の中では、表示価格の６５％なら買う！！そんな判断だったので、買える訳がありません（大笑ま、買うより先に満室にするほうが大事との話もあるので、まずはそちらから、ですけど市場を見ているのは楽しいものです。さ、仕事しよ。
Feb 12, 2017
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記帳の旅
ってことで、昨日は家賃の入金日でした。そして。。。。賃貸経営で一番うれしい日でもあります（笑入金されていると気分がほっこり。そんな楽しい気持ちを味わうために記帳へ行きますが、今の自分はメインバンクという金融機関もなく、全ての物件で異なる金融機関から融資を受けています。その為、棟数分だけ回る必要があるのですが・・・・本業が街中なため、昼休みの間に記帳しに行ってもぐるっと30分で記帳を完了出来る環境になります。そういう意味では本業の場所にも感謝ですよね～。そんな本業ですが、現場対応が続くため祝日に出勤して事務処理してます。。。これも給与の内、なんだろうな～。
Feb 11, 2017
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また退去・・・
って事で、またまた退去のお知らせが！！今度は4月15日だそうです。微妙に繁忙期をずらした退去との事で。。。。どうするかな～。これで1棟目：２部屋退去予定2棟目：満室3棟目：満室4棟目：満室5棟目：2LDKが退去済み 内装中・・。6棟目：6戸空き・・・（内装済で募集中は3部屋）6棟目は別として、ちょっと空きが増えてしまった・・・。いろいろとやらなければいけませんね～。本業も年度末を迎えて多忙になってきているので、大丈夫だろうか。そんな心配しながら活動していきます！！
Feb 10, 2017
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退職ネタ
ってことで・・・・自分が退職するわけではないんです（笑いろいろとお世話になっていた6棟目融資の担当のお方なんですが、4月には転勤間違い無しと仰っていたんですが、先日訪問した際に「退職します！」と言われびっくり！！地元が道北の方で、おそらく前勤務地でお世話になっていた企業の経営者からヘッドハンティングされたようです。ま、イケメン＆仕事が出来る人だったので当然かなと思うところもあります。が、お付き合いとしては短いものとなってしまって非常に残念です。決算書の内容に関してなど、いろいろとアドバイスももらえる頼りある方でした。新天地でもご活躍して頂けることを祈りつつ・・・見習って自分も頑張らないと、ですね～。
Feb 9, 2017
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なにがしたいか？？
って事で、今後の方針についてとある方とお話をさせて頂きました。どんな物件を買うといいのか？これから物件価格の動向は？？収益率を考えると、どんな方向がいいのか？そんな事を話しながらディスカッションです。固くいくか、賭けていくか。その賭けの率はどの程度か？考え始めるとキリがないですがなかなかに楽しい時間を過ごせました。やっぱり不動産は投資じゃなくて事業なんだな～と思った次第です。詳細が書けないので、なんのことやらとなってしまいますが、こんなお話をしていました。
Feb 7, 2017
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確定申告が入力終了！
って事で、やっとこさ確定申告のデータ作成が完了しました。着地点を考えると・・・・・今回は減価償却が無くなった木造物件を抱えているために、債務償還年数は２０年以下を確保出来ますが、返済期間も短い事から結果的にはあまりよくない決算書になってしまいそうです。法人の決算書は悪くないので、こちらで攻めていきたいところではあります。やはり・・・結果を入力していくと、一年の流れが見えてきて、過去を振り返る事が出来て楽しいですね。本来なら３か月毎くらいに入力すると気づきも早めに見えてくるんでしょうけど（笑今年こそは！！と言いながら、いつもギリギリな確定申告でした。
Feb 6, 2017
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春闘
って事で、本業で組合活動を行うため関西へ出張しております。サラリーマンの給与アップは大事なネタでもあるのですが、現在はストまでやる事もないので、経営側との折衝力も無いですし言うだけの組織になりつつあるのかな〜。そういえば、個人所有の築古木造物件ですが売りに出そうと検討しています。減価償却も切れていますし、返済期間も短いので売却時の手残りも大きいだろうと考えています。さてさて、どうなるかな？
Feb 5, 2017
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妄想炸裂！
って事で、久々に新築情報を見せてもらいました。内容は伏せますが、間取りや賃料や様々な条件を確認しつつ、自己資金入れる額などのパラメータを変えつつシュミレートして見ました。ちょうど大阪へ向かう飛行機の時間だったので、集中して時間使えてよかったです。ちなみに5年前にもらった物件を作ると10パーセント超えになりそうです。建築費がデカイ事に改めて納得です（笑）さて、明日までは関西でウロウロしている予定です。
Feb 4, 2017
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物件を買う時の基準
ってことで、新築でも中古でも買うなら必ず収支や出口やいろいろと検討するものですが・・・その基準を緩くすれば、どんな物件も良い物件。基準を厳しくすれば、どんな物件も買えない。その基準をどうするか、が買っていいかどうかの判断基準になりますよね。返済比率、築年数、間取り、現家賃、引直し家賃物件価格や必要経費。自分の資産背景、ほしいCF、そんな数値をシュミレートしていくとある程度の回答が出てきそうなものです。自分でもやっていますが、その前提条件を決めるのが難しいところなのかもしれませんね。
Feb 4, 2017
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実際に会えればな・・・
ってことで、本日は電話ばかりしていた気がしています（笑本業では猛吹雪の中、３００ｍは行軍する予定でしたがあまりの暴風雪に負けてしまい明日、再挑戦。その移動中や、空き時間に電話をさせてもらいました。ホントは面と向かってお話し出来た方が良いのもわかるんですが時間の使い方が下手なせいで、実現していません。しばらくは電話を活用しながらな生活ですね～
Feb 3, 2017
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退去のお知らせが・・・・
ってことで、退去のお知らせが2件・・・・。保有戸数の３％と思うと、大きな売り上げ損な気がしてきます（笑1件は早め、もう1件は3月中盤なので、3月の案件がなんとも決まるか心配なところです。繁忙期という事を考えると、このくらいで済んでいるのはありがたいのかもしれません。シーリングライトとか部材をある程度購入して準備しておく必要がありますので週末にでもネットでクリック！してみますか～。
Feb 1, 2017
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