脱サラ大家の”不労所得も楽じゃない”！

中古RC物件の維持

遅ればせながら、報告を。某湘南物件を3月末で売却した。丁度、5年超くらい保持した計算だ。 この物件、当時、2億円台で購入した。RC5階建て、２４世帯。 当初は満室続きで、キャッシュフロー的にウハウハだったが、ここ2年ほどで、賃料がかなり下がってきた。 購入時、表面利回り１０％ちょっとで買っている。しかし、いくらRCで、融資期間が長いといっても、賃料が下がってくると、キャッシュフローが大幅に減ってくる。 約2億円の残債を抱えながら、これだけ？？？？というようなキャッシュフローになってきていた。  そんなときに、アベノミクスを懐疑的な週刊誌の記事を読んだりした。消費税も上がるし、そろそろ景気もピークという記事だ。 試しに、という軽い感覚で楽待で、売却査定してもらい、そのまま売却したという顛末。  私は消費税事業者（全然儲からず、閉鎖した学習塾のせい）なので、建物分の消費税を払わねばならず、その費用を用意しておかなければならない。また、某N浜銀行さんから固定金利で借りていたので、多額の返済違約金も払うことになった。 それでも、わずかではあるが、（計算上は長期譲渡所得の税金を差し引いて）差益がでると、試算しているので、その分で、自宅の住宅ローンの繰り上げ返済ができた。 長くなったが、ここで言いたいのは、中古RCでは表面１０％でも、場所が良ければ構わないのだろうが、賃料下落の昨今、リスクに比べてCFが厳しい。というか、楽しくない(??!!) 利回りがすべてをカバーしてくれると言えよう。  これで、2億円台の物件は無くなった。RCはあと２棟あるが、小粒なので、何とかキープしてゆきたい。売ってばかりじゃ、CFが減るしネ。